Inhaltsverzeichnis - bilder.buecher.de · Inhaltsverzeichnis ..... IX Teil A Grundlagen 1 Einfhrung in die Verkehrswertermittlung ... 12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip

{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 9

Inhaltsverzeichnis

Geleitwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V

Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII

Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX

Teil A Grundlagen

1 Einf�hrung in die Verkehrswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.2 Verschiedene Werte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.3 Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.3.1 Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.3.2 Was ist unter dem Begriff »Verkehrswert« zu verstehen? . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.3.3 Verkehrswert und Marktwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.4 Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.4.1 Welche Verfahren gibt es? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.4.2 Verfahrenswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

1.4.3 Wo finden sich die Verfahrensvorschriften? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

1.4.4 Weitere Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.5 Weitere Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.2 Der Begriff des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.4.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.4.2 Umrechnungskoeffizienten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

2.4.3 Ungewçhnliche oder persçnliche Verh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

2.4.4 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

2.4.6 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.5.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.5.2 Bodenrichtwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

2.5.3 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.5.4 Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25


IX


3 Vergleichswert f�r bebaute Grundst�cke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3.2.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3.2.2 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31


3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

3.3.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

3.3.2 Ertragsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

3.3.3 Geb�udefaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37


4 Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

4.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

4.2 Charakteristische Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

4.3 Die grunds�tzliche Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

4.3.1 �berschussrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Geb�udereinertrag . . . . . . . . . . . . . . . 41

4.3.3 Geb�udeertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

4.3.4 Addition des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenh�nge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

4.4.2 �bersicht zum Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

4.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45


5 Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

5.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

5.2 Der Grundgedanke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

5.2.2 Sicht des Verk�ufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

5.2.3 Sicht des Interessenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

5.2.5 Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

5.2.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

5.3.1 Herstellungskosten der Geb�ude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen . . . . . . . . . . . . . 61

5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

5.3.4 Baunebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

5.4 Korrektur wegen des Geb�udealters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

5.4.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Inhaltsverzeichnis

X


5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Geb�udealters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72


5.5 Korrektur wegen Baum�ngeln und Bausch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

5.5.1 Definition von Baum�ngeln und Bausch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

5.5.2 Ber�cksichtigung in der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

5.6 Korrektur wegen sonstiger Umst�nde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

5.7 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

5.8.1 Warum Marktanpassung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

5.8.2 Informationen �ber die Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85



Teil B Vertiefung

6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

6.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

6.2.1 Wertermittlungsstichtag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

6.2.2 Qualit�tsstichtag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

6.2.3 Ende der Recherchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

6.3.1 Standardfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

6.3.3 Verlagerung in die Zukunft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93


6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag . . . . . 94


7 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

7.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

7.2 Entwicklungszustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

7.2.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

7.2.2 Reine Fl�chen der Land- und Forstwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

7.2.3 Besondere Fl�chen der Land- und Forstwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

7.2.4 Bauerwartungsland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

7.2.5 Rohbauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

7.2.6 Baureifes Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

7.2.7 Wertverh�ltnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen . 99

7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

7.3.1 Art der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

7.3.2 Maß der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

Inhaltsverzeichnis

XI


7.4 Beschaffenheit des Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

7.5 Erschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

7.5.1 Die »drei Ebenen der Erschließung« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

7.5.2 Erschließung gem�ß Baugesetzbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

7.5.3 Umgebungsinfrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

7.7 �ffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

7.7.1 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

7.7.2 Wertermittlungsgrunds�tze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

7.7.3 Zuk�nftige çffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

7.7.4 Differenzwertmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

7.7.5 Verschiebetheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

7.7.6 Gegenw�rtige çffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

7.8 Residualwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

7.8.1 Schl�sselfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

7.8.2 Bausteine des Verfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

7.8.3 Zur Illustration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

7.8.4 Stabilit�t des Residuums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125



8 Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

8.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

8.2 Die drei Vergleichskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

8.2.1 Generelle Problemverlagerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

8.2.2 Boden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

8.2.3 Bauliche Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

8.2.4 Marktsituationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

8.2.5 Ergebnis und Konsequenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

8.3.1 Ungewçhnliche oder persçnliche Verh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

8.3.2 Objektivit�tskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip . . . . . . . . . . . . . . . 138

8.4.1 Empirische Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138



9 Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

9.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

9.2.2 Nachhaltigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

9.2.3 Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

9.2.4 Wertkorrekturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

9.2.5 Nicht rentierlicher Boden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

9.2.6 Vorderland und Hinterland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146


Inhaltsverzeichnis

XII


9.2.8 �bersichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren

auf den Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

9.4 Die beiden Ertragswertformeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

9.4.2 Vereinfachte Formel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

9.4.3 Identit�t beider Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155


9.4.6 Zur »Bodenwertd�mpfung« im Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

9.5 Verk�rzte Ertragswertformeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

9.5.1 Verk�rzte Formel bei »langer« Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157


9.5.3 Verk�rzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

9.5.4 Ertragswertermittlung bei unendlicher Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . 160

9.6 Liquidationswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

9.6.1 Fallgestaltungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166


9.6.4 Freilegung im Ertragswert und im Liquidationswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

9.7 Rohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung . . . . . . . . . . . . . . 172

9.8 Bewirtschaftungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

9.8.1 Grunds�tzliche Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

9.8.2 Abschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

9.8.3 Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

9.8.4 Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

9.8.5 Instandhaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

9.8.6 Mietausfallwagnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

9.9 Liegenschaftszinssatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

9.9.5 Pflicht der Gutachteraussch�sse zur Ableitung des Liegenschafts-

zinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinss�tze in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

9.10.1 Quellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

9.10.2 Liegenschaftszinss�tze aus bundesweiten Erhebungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

9.10.3 Ableitung nach Hausmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206


Inhaltsverzeichnis

XIII


9.11 Inflationsneutralit�t im Ertragswertmodell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralit�t im Ertragswertmodell . . . . . . . . . . . . . . 215

9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . 217



10 Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

10.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

10.2 Brutto-Grundfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

10.3 Anpassungsfaktoren f�r Mehrfamilienwohnh�user . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

10.4 D�mpfung des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

10.4.2 D�mpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung . . . 223

10.4.3 Bebauung, die nicht der zul�ssigen Nutzbarkeit entspricht . . . . . . . . . . . . . . 224


10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsr�ckstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

10.7 Kritik am Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

10.7.1 Literaturkritik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters . . . . . . . . 233

10.7.3 Weitere Fehlerquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

10.7.4 Steigerung der Genauigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236


11 Das abschließende Urteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

11.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

11.3 Wesentliche Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . 240

11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

11.3.3 Pflicht zur Ber�cksichtigung der Marktsituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

11.3.4 Pflicht zur W�rdigung der Aussagef�higkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

11.3.5 Begr�ndungspflicht der Verfahrenswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243


11.3.7 Aggregationsverbot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

11.4 Schl�sselfragen hinsichtlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

11.4.1 . . . des Wertermittlungsgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

11.4.2 . . . der Wertermittlungsaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

11.5 Pr�missen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

11.5.1 Nutzungskonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

11.5.3 M�ngel und Sch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

11.5.4 Bodenqualit�t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

11.5.5 Unternehmensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

Inhaltsverzeichnis

XIV


11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

11.7.1 Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

11.7.2 Ziel der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

11.7.3 Nutzungskonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

11.7.4 Lçsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262



12 Mathematische und statistische Basis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

12.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

12.2 Elementare Arithmetik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

12.2.1 Zahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

12.2.2 Terminologie und Regeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269


12.2.4 Ungleichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

12.3 Zinsrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278

12.3.1 Aufzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278


12.3.3 Abzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280


12.4 Rentenrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284

12.4.3 Der Vervielf�ltiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286


12.4.5 Endwert einer Zeitrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288


12.4.7 Ewige Rente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

12.4.8 Annuit�ten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

12.6 Indexrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

12.6.1 Umrechnung von Preisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

12.6.2 Indexaktualisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296


12.7 Schreibweisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298

12.7.1 Summen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298

12.7.2 Produkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300


12.7.4 Rechnen in Tabellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300


12.8 Einf�hrender Fall zur deskriptiven Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

12.9.1 Merkmalstr�ger, Merkmal und Merkmalsauspr�gungen . . . . . . . . . . . . . . . . 303

12.9.2 Merkmalswerte und Urliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

12.9.3 Sortieren und Klassieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

12.9.4 H�ufigkeitstabelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

12.10 Histogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

Inhaltsverzeichnis

XV


12.10.1 Breite der Klassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

12.10.2 Hçhe der Klassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

12.10.3 Zur Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

12.11 Mittelwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

12.11.1 Einfache Mittelwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

12.11.3 Mittelwert einer H�ufigkeitsverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307


12.11.5 Median (Zentralwert) einer H�ufigkeitsverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

12.12 Streuungsmaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

12.12.1 Spannweite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

12.12.2 Mittlere absolute Abweichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

12.12.3 Varianz und Standardabweichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311


12.14 Hilfreiche Exkurse f�r die Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

12.14.1 Logisches Denken und Schließen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

12.14.2 Maßeinheiten in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

12.14.3 Rçmische Zahlzeichen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328

13 Ausgew�hlte besondere Instrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

13.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

13.2 Sensitivit�tsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

13.3 Erwartungswertanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333

13.3.1 Verfahren und Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334


13.4 Entscheidungsbaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336

13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

13.4.2 St�rken des Entscheidungsbaums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

13.5 Erwartungswerte und Entscheidungsbaum

in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340

13.5.1 Fallstruktur und Darstellung im Entscheidungsbaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340

13.5.2 Eingangsdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341

13.5.3 Erwartungswertanalyse und Ergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343

13.5.4 Sensitivit�tsanalyse als Stabilit�tstest

des Ergebnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

13.6 Discounted Cash-Flow (Kapitalwertmethode) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

13.6.1 Ein illustrierendes Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

13.6.2 Allgemeine Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348

13.6.3 Der interne Zins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351


13.6.5 Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertmodell . . . . . . . . 352

13.6.6 �ber die so genannten »Internationalen Verfahren« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353

13.7 Renditeanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354

13.7.1 Origin�rer und derivativer Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355

13.7.2 Investive Wertschçpfung und prognostizierter Ertragswert . . . . . . . . . . . . . 356

13.7.3 Kalkulationsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356

13.7.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359

Inhaltsverzeichnis

XVI


13.7.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360

13.7.6 Zusammenfassung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361


13.8 Investmentmethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

13.8.1 Zur Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

13.8.2 Unter Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

13.8.3 �ber Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368


13.9 Immobilienrating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

13.9.1 Rating als universelles Vergleichsinstrument (Zielbaummethode) . . . . . . 372

13.9.2 Basel II und Immobilienrating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

13.9.3 Beispiel f�r ein Ratingsystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

13.9.4 Immobilienrating und Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

13.10 Ber�cksichtigung qualitativer Wertmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378

13.11 Plausibilit�ten und Analogien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380


14 Wertermittlungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382

14.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382

14.2 BauGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

14.2.2 Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

14.2.3 Gutachterausschusswesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

14.2.4 Erm�chtigung f�r Rechtsverordnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387

14.3 WertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387

14.3.1 Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387

14.3.2 Aufbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388

14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388

14.3.4 Erforderliche Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393

14.3.5 Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393

14.3.6 Erg�nzende Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

14.4 Weitere Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398

14.4.1 WertR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398

14.4.2 Entsch�digungsrichtlinien Landwirtschaft

(LandR 78) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399

14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400

14.4.4 DIN-Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400


Teil C T�tigkeit als Sachverst�ndiger

15 Sachverst�ndigenwesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

15.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

15.2 Was ist ein Sachverst�ndiger? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

15.3 Grundlagen der Sachverst�ndigent�tigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403

15.3.1 Besondere Sachkunde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403

15.3.2 Objektivit�t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405

Inhaltsverzeichnis

XVII


15.3.3 Unabh�ngigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406

15.3.4 Erkennen von Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407

15.3.5 F�higkeiten als �bersetzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408


15.4 Sachverst�ndige f�r Grundst�ckswertermittlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410

15.4.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410

15.4.2 Freie Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411

15.4.3 Verbandsangehçrige Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412

15.4.4 Chartered Surveyors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413

15.4.5 Gutachteraussch�sse f�r Grundst�ckswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

15.4.6 Angestellte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

15.4.7 Der »richtige« Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

15.5 �ffentlich bestellte und vereidigte

Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

15.5.1 Zweck der çffentlichen Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

15.5.2 Gesetzliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420

15.5.3 Verfahrensweg zur çffentlichen Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420

15.5.4 Pflichten und Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424

15.6 Zertifizierte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426

15.6.1 Aufbau des Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426

15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429

15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431

15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/çffentliche Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverst�ndiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

15.7.1 Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

15.7.2 Formen der Zusammenarbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433

15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434

15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435

15.7.5 Besonderheiten f�r çffentlich bestellte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . 435

15.7.6 Hilfskr�fte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436

15.7.7 Das virtuelle Sachverst�ndigenb�ro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437

15.8 Ausstattung eines Sachverst�ndigenb�ros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438

15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438

15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

15.8.3 Textverarbeitungsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

15.8.4 Fertige Programmsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440

15.8.5 Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442

15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442

15.9.2 Umfang einer Pr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443

15.9.3 Auswahlkriterien f�r einen Lehrgang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445


16 Recherche der Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

16.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

16.2 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

Inhaltsverzeichnis

XVIII


16.2.2 Stellenwert der Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449

16.2.3 Zeitaufwand f�r die Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450

16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451

16.2.5 Der Recherchezeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453

16.2.6 Sorgfaltspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455

16.2.7 Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456

16.3 Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458

16.3.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458

16.3.2 Wo wird das Grundbuch gef�hrt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459

16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459

16.3.4 Aufschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459

16.3.5 Bestandsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460

16.3.6 Erste Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462

16.3.7 Zweite Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462

16.3.8 Dritte Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

16.3.9 Ung�ltige Eintragungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

16.3.10 Eintragungsbewilligung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

16.3.11 Grundakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464

16.3.12 Einsicht in das Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

16.3.13 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? . . 466

16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467

16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467

16.4 Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468

16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468

16.4.2 Erbbaugrundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468

16.4.3 Erbbaurechtsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468

16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

16.5 Wohnungs- und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

16.5.2 Teilungserkl�rung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471

16.5.3 Aufteilungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471

16.5.4 Protokolle der Eigent�merversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472

16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472


16.6 Nachbarrechtliche Beschr�nkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

16.7 Weitere privatrechtliche Lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

16.8 Liegenschaftskataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

16.8.1 Flurkarte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475

16.8.2 Buchwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475

16.8.3 F�hrung des Liegenschaftskatasters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

16.9 Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

16.9.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

16.9.2 Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477

16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479

16.9.4 Außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

16.9.5 Fl�chennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482

16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483

Inhaltsverzeichnis

XIX


16.9.7 St�dtebauliche Sanierungssatzung und

Entwicklungssatzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483

16.9.8 Erhaltungssatzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483

16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484

16.10 Fehlende Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485

16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand �berhaupt einer Genehmigung? . 485

16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein ge-

heilt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486

16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486

16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487

16.11 Baulasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488

16.12 Abgabenrechtlicher Zustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

16.12.2 Erschließungsbeitr�ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

16.12.3 Kanalanschlussbeitr�ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491

16.12.4 Kostenerstattungsbetr�ge nach dem Bundesnaturschutzgesetz . . . . . . . . . 491

16.12.5 Ablçsebeitr�ge f�r Stellplatzverpflichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

16.12.6 Ausgleichsbetr�ge in Sanierungsgebieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

16.13 Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493

16.13.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493

16.13.2 Ortstermin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

16.13.3 Analyse der Vornutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

16.13.4 Altlastenkataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495

16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495

16.14 Baugrundverh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495

16.15 Wohn- und Nutzfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496

16.15.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496

16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

16.15.3 M�ssen eigene Berechnungen durchgef�hrt werden? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498

16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn-

und Nutzfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498

16.16 Lage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

16.16.1 Makrolage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

16.16.2 Mikrolage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501

16.16.3 Lagekriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510

16.17 Prim�re und sekund�re Informationsquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510


17 Inhalt und Aufbau von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

17.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

17.2 Nachvollziehbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513

17.2.1 Roter Faden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513

17.2.2 Begr�ndungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514

17.2.3 Feststellungen und Annahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

17.2.4 Ermessensspielraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520

17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522

17.3 Allgemein verst�ndlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523

Inhaltsverzeichnis

XX


17.3.1 Einfache Sprache verwenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524

17.3.2 Visualisieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525

17.3.3 Zusammenfassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532

17.4 Abgabe eines Werturteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533

17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533

17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534

17.4.3 Urteilssicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535

17.5 Aufbau eines Wertgutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536

17.5.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537

17.5.2 Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541

17.5.3 Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542

17.6 Arten von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547

17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547

17.6.2 M�ndlich erstattete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547

17.6.3 Kurzgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548

17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 549

17.6.5 Schiedsgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550

17.6.6 �bergeordnete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551

17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551


18 Revision einer Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553

18.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553

18.2 �bergeordnete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

18.2.1 Fallgestaltungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

18.2.2 Varianten in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 555

18.2.3 �bergeordnete Gutachten in Bezug zueinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557

18.2.4 Das Rechercheproblem des �bergeordneten

Gutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558

18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

18.3.1 Vorpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

18.3.2 Hauptpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

18.3.3 Anfertigung des �bergeordneten Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561

18.4 Vorpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563

18.4.1 Selbstpr�fung des �bergeordneten Gutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563

18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563

18.4.3 Qualit�t des Vorgutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 568


18.5 Hauptpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573

18.5.1 Grunds�tzliche Fragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574

18.5.2 Checkliste zum Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574

18.5.3 Checkliste zum Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575

18.5.4 Checkliste zum Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576

18.5.5 Checkliste zum Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576

18.5.6 Checkliste zum abschließenden Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577



Inhaltsverzeichnis

XXI


Teil D T�tigkeit als Sachverst�ndiger

19 Beispielgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580

19.1 Einfamilienhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580

19.2 Mehrfamilienhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599

19.3 Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624

19.4 B�rogeb�ude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642

20 Tabellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666

20.1 Aufzinsungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666

20.2 Abzinsungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 668

20.3 Vervielf�ltiger (Rentenbarwertfaktoren) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670

20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 672

21 Rechtsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674

21.1 Wertermittlungverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674

21.2 Baugesetzbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690

22 Ausgew�hlte Quellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695

22.1 B�cher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695

22.2 Loseblattwerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697

22.3 Zeitschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697

22.4 Informationsdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697

23 Lçsungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 698

24 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729

Inhaltsverzeichnis

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Inhaltsverzeichnis - bilder.buecher.de · Inhaltsverzeichnis ..... IX Teil A Grundlagen 1 Einfhrung in die Verkehrswertermittlung ... 12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip

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