INFORME DE AVANCE DE OBRAS PROYECTO MONTE DEL BARCO FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO CIERRE AL 31 DE MARZO DEL 2020 Fecha de elaboración del informe: 15 de mayo del 2020. Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007 Plazo del Fondo: 15 años. “La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”. “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.
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INFORME DE AVANCE DE OBRAS PROYECTO MONTE ......2020/05/15 · Este informe de avance corresponde al reporte trimestral que incluye información relevante sobre el Proyecto inmobiliario
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INFORME DE AVANCE DE OBRAS
PROYECTO MONTE DEL BARCO
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO
CIERRE AL 31 DE MARZO DEL 2020
Fecha de elaboración del informe: 15 de mayo del 2020.
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007
Plazo del Fondo: 15 años.
“La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”. “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.
• Servicio al cliente (506) 2207 – 8800
I. INTRODUCCIÓN
Este informe de avance corresponde al reporte trimestral que incluye información relevante sobre el
Proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, para el periodo que culmina en marzo del 2020.
II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE
Entidad
Firma Desarrolladora:
ALD Inmobiliaria S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José Curridabat 500
metros este del Servicentro la Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.
Fax: 2288-8887
Representante Legal: Javier Chaves Bolaños
Cédula Identidad: 1-0623-0488
Teléfono: 2207-8888
III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
El Proyecto Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al
mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de terreno, de las
cuales 31.6 hectáreas corresponden a terrenos otorgados en concesión por parte del Instituto
Costarricense de Turismo. Las tierras y derechos de concesión en donde se ubica el Proyecto, fueron
adquiridas paulatinamente por inversionistas y finalmente se estructuró como un fondo de desarrollo
inmobiliario inscrito ante la Superintendencia General de Valores denominado Fondo de Inversión de
Desarrollo de Proyectos Monte del Barco (en adelante, el Fondo).
Una vez adquiridos los inmuebles y concesiones, el Fondo contrató a ALD Inmobiliaria S.A. como
desarrollador de este Proyecto. El enfoque del Fondo es inicialmente la venta de parcelas en las que
en el futuro, un potencial comprador desarrollará las unidades residenciales. No obstante, se valoraría
si corresponde, el desarrollo del Proyecto.
El Proyecto se ubica a 15 Km del aeropuerto internacional Daniel Oduber en el Polo Turístico del
Golfo de Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste.
IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS
Programación del Proyecto
A continuación, se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle de avance a partir
del informe anterior, de conformidad con el cronograma de ejecución de obras. Los detalles que se
presentan a continuación reportan únicamente el estado de avance de las obras del Proyecto que se
enmarcan dentro del propósito inicial del Fondo, el cual incluye construir la infraestructura básica y
amenidades del Proyecto, a saber; infraestructura principal, club de playa, cancha de golf, club de golf
temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de operaciones y servicios.
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El siguiente cuadro se muestra un análisis comparativo del avance general del Proyecto con respecto
al avance Proyectado para el período terminado al 31 de marzo del 2020, incluyendo obra física,
diseños y permisos.
Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.
El avance general de la obra al 31 de marzo del 2020, se estima es un 18% de las actividades de
infraestructura y amenidades y no contempla la venta del terreno.
Debido a las características del entorno económico y fiscal, el tamaño del desarrollo inmobiliario, el
acceso limitado a recursos locales o extranjeros y la situación de iliquidez de los principales acreedores
del Proyecto, no ha sido posible avanzar en el desarrollo y la construcción de las obras, al ritmo
inicialmente previsto.
V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS
1. Ejecución de las obras
a. Gasto ejecutado a nivel general del Proyecto
El gasto total ejecutado asciende a la suma de US$124,070,404.00; cifra que representa el 75.97% del
costo total presupuestado para el Proyecto.
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Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 76,85% con respecto al presupuesto total de obras de
desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #2. Al analizar el grado de avance por cada uno de los
conceptos de inversión del presupuesto, para el período terminado el 31 de marzo del 2020, se
obtuvieron los siguientes resultados:
• Costo de desarrollo del sitio
Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre operativos
necesarios para continuar con el desarrollo del Proyecto. El mismo ascendió a la suma de
US$25,055,648.00 (58,67% de avance con respecto al presupuesto total).
• Costos de amenidades
La inversión ejecutada en el desarrollo de las amenidades, ascendió en US$1,933,179.00 que
representan el 37,98% del presupuesto vigente para amenidades.
• Otros costos
La inversión en este rubro ascendió a US$4,402,163.00 (45,98% del presupuesto para este
concepto). Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes inmuebles
y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende la finca y el
mantenimiento.
• Gastos financieros
Este rubro abarca gastos por intereses de las operaciones bancarias y no bancarias (Banco Lafise,
Fideicomiso de Adm & Garantía 01-13, Aldesa Corporación de Inversiones S.A., ALD Inmobiliaria
S.A. y Monte del Barco Real Estate Corp.), comisiones y otros cargos financieros.
Cabe recordar que desde julio 2018, las empresas relacionadas con la Sociedad Administradora y
que representan los mayores acreedores del Fondo, no registran a su favor intereses financieros
sobre los saldos que el Fondo les adeuda, lo cual permite registrar una disminución importante en
Descripción Presupuesto Costo Real % de Avance
Inversión en Terrenos
Costo del Terreno 81 674 969 81 674 969 100,00%
Subtotal 81 674 969 81 674 969 100,00%
Costo de desarrollo del sitio 42 703 357 25 055 648 58,67%
Costo de amenidades 5 089 891 1 933 179 37,98%
Otros Costos 9 575 018 4 402 163 45,98%
Gastos Financieros 17 245 193 7 045 085 40,85%
Subtotal 74 613 459 38 436 075 51,51%
Costos de desarrollo 156 288 428 120 111 044 76,85%
Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,33%
Costos y gastos de desarrollo 163 317 831 124 070 404 75,97%
Cuadro #2
Detalle de ejecución del presupuesto al 31 de Marzo de 2020
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el gasto financiero del Fondo y por ende, generar mejores resultados en términos del nivel de
endeudamiento.
Adicionalmente, a partir de octubre de 2019, la Administración del Fondo implementó la
aplicación de las normas contables relacionadas con la clasificación y medición del pasivo
financiero bajo la NIIF 9, según las cuales el pasivo financiero es valorado a su valor presente,
reconociendo el diferencial entre el valor resultante y el importe del pasivo registrado
inicialmente. La base sustancial de esta norma contable ajusta el saldo del pasivo financiero
conforme el costo del dinero en el tiempo. Producto de esta medición, a partir de su aplicación, se
genera un impacto en la disminución del pasivo, resultando, por tanto, un menor nivel de
endeudamiento del Fondo de Inversión.
Conforme los límites establecidos en la normativa vigente (60%), el Fondo de Inversión continúa
en cumplimiento.
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
• Comisión por administración del Fondo
Al 31 de marzo del 2020, el Fondo registra una cuenta por pagar por US$184,213.00 por las
comisiones pendiente de pago ante la falta de liquidez.
b. Gasto ejecutado por etapa
El siguiente cuadro, se presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 31 de marzo del
2020 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha, donde destaca el cumplimiento
del 100% de la Etapa 1 (compra de terrenos).
El costo incurrido en la Etapa 2 corresponde a US$1,933,179.00 equivalente al 37.98% de avance,
mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de US$36,502,896.00 para un avance de 52,50%.
Cuadro #3
Detalle de cuentas y documentos por pagar
Al 31 de marzo de 2020
Acreedor Saldo de la deuda
Proveedores 863 355
ALD Inmobiliaria, S.A. - Restructuración de deudas 23 107 193
Aldesa Corporación de Inversiones, S.A. - Restructuración de deudas 9 188 158
Intereses por pagar a Aldesa Corporación de Inversiones, S.A 73 887
Fideicomiso de Administración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco-2017 10 225 798
Fideicomiso de Administración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco-2017 6 246 673
Fideicomiso de Administración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco 01-13 4 670 479
Desarrollos ZF Coyol S.A. 35 894
Intereses por pagar Fideicomiso de Administración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco 01-13 787 706
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. - Comisión de administración 184 213
Intereses por pagar a Bancos 1 054 140
Intereses por pagar Grupo Maklouf 268 880
Monte del Barco Real State Corp 444 639
Banco LAFISE, S.A. 4 900 806
Hipotecas por pagar (KATRA, MAKLAUF, NORTH PACIFIC, TROPICAL PARAMOUNT, GRUPO LOS SAUCES) 1 700 000
TOTAL 63 751 821
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Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
2. Flujo de caja del proyecto
Al 31 de marzo del 2020, el flujo de caja del Fondo estimado es de US$11.5 millones aproximadamente,
según se detalla continuación.
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
3. Procesos ejecución de garantías reales
En el segundo semestre del 2019, se recibieron las notificaciones sobre procesos de ejecución de
garantías reales por dos acreedores del Fondo (Banco Lafise S.A. y un grupo privado conocido como
Grupo MAKLOUF).
Descripción Presupuesto Costo Real % de Avance
Etapa 1 81 674 969 81 674 969 100,00%
Etapa 2 5 089 891 1 933 179 37,98%
Etapa 3 69 523 568 36 502 896 52,50%
Costos de desarrollo 156 288 428 120 111 044 76,85%
Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,33%
Costos y gastos de desarrollo163 317 831 124 070 404 75,97%
Presupuesto del Proyecto
Cuadro #4
Cuadro #5
Presupuesto del Fondo
Al 31 de marzo del 2020
Detalle Monto
Bancos 5 792 754
Intereses MDBREC 519 135
Transferencia Nicklaus 745 066
IMI RESORT SALES 40 000
Transferencia Crystal 300 000
Hotel 646 238
Cero cupon 115 765
Fideicomiso MB *Cathay* 167 000
Remesesas 836 530
Subtotal 9 162 488$
Impuestos municipales 406 928
Canónes 559 486
Regencias y Asopapagayo 62 165
Subtotal 1 028 579$
Planilla y CCSS 652 368
Subtotal 652 368$
Proveedores 426 447
Seguros 11 098
Gastos Legales 70 000
Crakovia -
Operaciones 163 359
Subtotal 670 905$
TOTAL 11 514 340$
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Las notificaciones establecieron la base y fechas de remate para las propiedades que conforman la
garantía de las obligaciones crediticias. En el caso de Grupo MAKLOUF se mantiene una deuda de US$
1.7 millones con garantía hipotecaria de 76.8 hectáreas, y en el caso de Banco Lafise, la deuda asciende
a US$7 millones aproximadamente, garantizadas bajo patrimonio fideicometido representado por
172.3 hectáreas aproximadamente. En ambos casos, los valores de mercado de las propiedades superan
los valores de la deuda suscrita.
Para el proceso de Grupo MAKLOUF, a la fecha de este informe se realizaron los procesos hipotecarios,
en los cuales el actor (acreedor) ofreció la base del primer remate en abono al crédito (US$ 1.7
millones), y dado que no se presentó mejor oferta, el actor presentó la solicitud de puesta en posesión
de los bienes, la cual no ha sido resuelta por el Juzgado que tramita la ejecución de las hipotecas.
El siguiente cuadro resume las características de las fincas en garantía a favor del Grupo MAKLOUF:
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
A la fecha de este informe, la administración no ha recibido notificación alguna respecto a la resolución
en firme de adjudicaciones por los remates efectuados.
En relación con proceso de ejecución del Fideicomiso de Garantía de Banco Lafise, las empresas
deudoras presentaron en noviembre 2019 un Proceso Ordinario ante el Tribunal de 1 Instancia Civil
del 1 Circuito Judicial de Guanacaste (Liberia) para evitar la ejecución del Fideicomiso y dentro de
mismo proceso, se interpuso una medida cautelar con el fin de paralizar el remate de las fincas. El
Tribunal mediante voto del 12 de diciembre de 2019, ordenó la expedición de un oficio al ejecutante,
es decir, al Fiduciario Banco BCT, a efecto de que al realizar el remate lo hiciera con la advertencia de
la existencia del Proceso Ordinario, indicando que la subasta se realizaría sujeta a las resultas del
mismo. Los primeros dos remates fueron declarados fracasados al no haber habido postores.
A efecto de suspender la celebración del remate en una tercera fecha, en febrero 2020 se interpuso
ante el Juzgado Concursal de San José otra Medida Cautelar, bajo fundamentos de nulidad de la
potestad para proceder con la ejecución. El remate fue suspendido en su tercera fecha programada
hasta que el juzgado resuelva la medida cautelar. A la fecha de este informe, no se ha resuelto la
resolución respecto a la Medida Cautelar interpuesta ante el Juzgado Concursal del San José.
Cuadro # 6
Características de fincas en garantía Grupo Maklouf
▪ Los inmuebles que conforman el Proyecto Monte del Barco, cuentan con flexibilidad del uso
del suelo, ya que se les permite el desarrollo de proyectos residenciales, comerciales y
turísticos, según interés de los potenciales desarrolladores.
▪ El Proyecto Monte del Barco dota de agua potable a una comunidad llamada La Cascada
mediante la inversión realizada en uno de los pozos del Proyecto, que permite además,
bombear tanques a otras comunidades cercanas.
▪ El Proyecto Monte del Barco cuenta con disponibilidad de todos los servicios públicos y con
Viabilidad Ambiental de SETENA.
2. Estructura de negocio definida
El Fondo como propietario de las tierras, culminó un máster plan que considera un uso mixto, que
comprende al menos un hotel de lujo, un campo de golf, unas lagunas de la franquicia Crystal Lagoons y diverso producto residencial con vistas Bahía Culebra.
Este master plan fue dividido en dos proyectos complementarios.
• Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)
• Hotel de lujo (en 20 hectáreas)
Refiérase al prospecto de inversión que contiene la información detallada del master plan.
Para monetizar el Proyecto se cuenta con diseños conceptuales, incluyendo el Master Plan de todo el
complejo, permisos ambientales y agua potable para el desarrollo inmobiliario. Se tienen diseños para
un Hotel de lujo de 140 habitaciones aproximadamente, un campo de golf de marca mundial, un
contrato para la venta del producto residencial y ALD inmobiliaria S.A tiene la licencia de la franquicia
Crystal Lagoons. A la fecha, ALD Inmobiliaria S.A. cuenta con la estructuración financiera y técnica
para las propuestas inmobiliarias indicadas. Se han valorado los criterios de terceros asesores en el
campo de ingeniería y comercialización para modelar los supuestos financieros con mayor certeza.
3. Estrategia de fondeo
Para reforzar los esfuerzos por parte del desarrollador, se han contratado los servicios de empresas de
banca de inversión especializada en finanzas inmobiliarias, para apoyar los esfuerzos de prospección
de fuentes de financiamiento para el Proyecto. Se mantienen los esfuerzos para lograr consolidar una
negociación que permita, en el mediano plazo, que el Fondo obtenga liquidez para cancelar con
urgencia los pasivos con garantía real.
La administración del Fondo en conjunto con el Comité de Inversiones, valorará cuando corresponda,
la oferta que mejor convenga a los intereses de los inversionistas del Fondo y con base en ello, tomará
decisiones, que serán comunicada a los inversionistas en el momento más oportuno, o en todo caso,
convocará a Asamblea de Inversionistas si el Comité así de acuerda, toda vez se documente un negocio
en firme, sin perjuicio de los términos de confidencialidad que soliciten las partes interesadas. De
considerarse que ninguna de las ofertas es satisfactoria para el plan de negocio (o en caso de no recibirse
ninguna oferta), el desarrollador continuará con los esfuerzos realizados para conseguir el capital
necesario para convertir Monte del Barco en una realidad.
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VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO
El pasado 8 de mayo del año en curso, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo
Centroamericana S.A. en sesión ordinaria No.1112020, acordó otorgar al Fondo la calificación “scrC-
4 (CR)” Perspectiva Negativa.
VIII. ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS
El pasado 21 de febrero del 2020, la firma Carvajal & Colegiados Contadores Públicos Autorizados,
S.A. emitió el Informe de Auditoría de los Estados financieros Consolidados del FONDO DE
INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO Y SUBSIDIARIAS; para el
periodo al cierre de diciembre 2019. El Informe señala Opinión Calificada por parte del auditor
externo.
Los estados financieros del Fondo, están disponibles en la página de la SUGEVAL y en la página de la