INFORME DE LA COMISIN DE REGENERACIN URBANA Y REPOBLAMIENTO DE
SAN JOS
MIVAHMSJINVU -PNDU-CCC CFIA-UCR -IAT-BNCR BPDC
ENERO 2004
1
INFORME DE LA COMISIN DE REPOBLAMIENTO Y REGENERACIN URBANA DE
SAN JOS. Elaborado por: Secretara Tcnica del Plan Nacional de
Desarrollo Urbano. Impreso por Seccin de Publicaciones CNFLSan Jos,
Costa Rica, Ao 2004 ISBN:
2
Hay que evitar la indecisin que obstaculiza las acciones
preventivas cuando son necesarias Richard Rogers
3
COMISIN DE REGENERACIN Y REPOBLAMIENTO URBANO DE SAN JOS
INSTITUCIONES INTEGRANTES Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos Municipalidad de San Jos Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano
Cmara Costarricense de la Construccin Colegio de Arquitectos de
Costa Rica Maestra en Diseo Urbano Universidad de Costa Rica
Instituto de Arquitectura Tropical Banco Nacional de Costa Rica
Banco Popular y de Desarrollo Comunal REPRESENTANTES
INSTITUCIONALES Helio Fallas V. Ministro de Vivienda y
Asentamientos Humanos Johnny Araya M. Alcalde de San Jos Angelo
Altamura. Presidente Ejecutivo del INVU Eduardo Brenes M.
Secretario Ejecutivo PNDU Jaime Molina. Cmara Costarricense de
Construccin Bruno Stagno Instituto Arquitectura Tropical William
Hayden. Gerente Banco Nacional de Costa Rica. Juan Antonio Vargas.
Presidente Junta Directiva Banco Popular y de Desarrollo Comunal
GRUPO TECNICO Eduardo Brenes Mata-Secretara Tcnica del Plan
Nacional de Desarrollo Urbano Toms Martnez - Secretara Tcnica del
Plan Nacional de Desarrollo Urbano Esteban Carazo-Secretara Tcnica
del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Carlos Castro Arias -
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Pablo Jenkins -
Cmara Costarricense de la Construccin Vladimir Klotchkov -
Municipalidad de San Jos Alberto Linner - Colegio de Arquitectos de
Costa Rica Francisco Mora Protti - Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo Jorge Evelio Ramrez - Maestra en Diseo Urbano Universidad
de Costa Rica Mario Roa - Banco Nacional de Costa Rica Juan Antonio
Vargas -Banco Popular y de Desarrollo Comunal Jimena Ugarte -
Instituto de Arquitectura Tropical INVITADOS Santos Saravia
Municipalidad de San Jos Cynthia Barzuna Consejo de Desarrollo de
Bienes Inmobiliarios David Valverde - Asamblea Legislativa Marlo
Trejos Instituto de Arquitectura Tropical. Andriana Cruz -
Instituto de Arquitectura Tropical Carlos Contreras Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos Enrique Egloff-Consejo de
Desarrollo de Bienes Inmobiliarios Elena Tern Torre La Sabana 4
TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIN
..........................................................................................................................
6 ANLISIS DE LA SITUACIN EXISTENTE
.................................................................................
7 Problemas:
................................................................................................................................
7 Polticas existentes:
..................................................................................................................
9
Oportunidades.........................................................................................................................
15
JUSTIFICACIN.........................................................................................................................
15
OBJETIVOS................................................................................................................................
17
Generales:...............................................................................................................................
17
Especficos:.............................................................................................................................
17 ALCANCE DE LA PROPUESTA
................................................................................................
17 POLTICAS Y
ESTRATEGIAS....................................................................................................
18 Polticas Sociales y Culturales
..............................................................................................18
Polticas Econmicas, Financieras y
Fiscales.........................................................................
19 Polticas Urbanas
....................................................................................................................
20 Polticas Legales
....................................................................................................................
20 Polticas de Divulgacin
..........................................................................................................
21 INSTRUMENTOS
.......................................................................................................................
22
Tcnicos..................................................................................................................................
22 Zonificacin y uso del
suelo.................................................................................................
22 Coeficiente de ocupacin del suelo
.....................................................................................
22 Transporte
...........................................................................................................................
22 Peatonizacin
......................................................................................................................
23 Densificacin y
alturas.........................................................................................................
23 Criterios de
diseo...............................................................................................................
23 Infraestructura y
servicios....................................................................................................24
Econmicos, financieros y fiscales
.....................................................................................
24 Institucionales
......................................................................................................................
25 Legales
................................................................................................................................
25 Divulgativos
.........................................................................................................................
29 PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS
..........................................................................................
30 Definiciones y
conceptos.........................................................................................................
30 Descripcin de los proyectos
..................................................................................................
31 Sistema vial y el
SITP:.........................................................................................................
31 Ejes de
Travesa:.................................................................................................................
32 Red Elctrica Subterrnea (REDESUB).
.............................................................................
32 Zonas prioritarias y proyectos
especficos...........................................................................
33 Sistema econmico financiero propuesto.
...........................................................................
36 Decreto y proyecto de ley.
...................................................................................................
36 CONCLUSIONES
.......................................................................................................................
41
ANEXOS.....................................................................................................................................
45
5
INTRODUCCIN La recuperacin de los centros urbanos ha sido una
preocupacin generalizada en los ltimos tiempos por parte de muchas
ciudades que en el transcurso de los aos han vivido un proceso de
deterioro, obsolescencia y despoblamiento de sus centros urbanos a
la par de un crecimiento acelerado de los suburbios y la periferia
urbana que conforma un esquema insostenible. El observar la
migracin de sus habitantes, la fuga de inversiones, aumento de la
inseguridad y los problemas sociales y el tener una limitada vida
urbana en el horario de oficina, hacen imperiosa una intervencin
que devuelva la calidad de vida a la ciudad. La experiencia
internacional en este sentido ha sido creciente y se ha ido
difundiendo tal como en : el Reino Unido (The White Paper), con el
programa de reas renovables y renovacin de barrios, Argentina -
Plan Estratgico para la ciudad de Crdoba, Uruguay - Areas de inters
prioritario de revitalizacin en Montevideo, EEUU y sus programas:
Smart Growth y Local Efficient Mortgage localizacin eficiente de
vivienda San Francisco, Nueva Santa fe de Bogot en Colombia y la
recuperacin del centro de Santiago de Chile. Todas estas
experiencias demuestran que el emprender un proceso concertado y
planificado de recuperacin del centro urbano tienen resultados muy
positivos en la calidad de vida, la eficiencia econmica y la
habitabilidad de la ciudad. Este documento es el resultado de una
primera etapa de trabajo de la Comisin de Regeneracin y
Repoblamiento del centro de San Jos, creada el 6 de marzo del ao en
curso por la iniciativa del Ministro de Vivienda y Asentamientos
Humanos, y el Alcalde de San Jos y que incorpora a los siguientes
sectores e instituciones: Sector Gobierno Central: o el Ministerio
de Vivienda y Okland - USA Asentamientos Humanos (MIVAH), el
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y la Secretara
del Plan Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU); Sector Municipal: o
Municipalidad de San Jos (MSJ); Sector Privado: o Cmara
Costarricense de Construccin (CCC); Sector Acadmico: o Maestra en
Diseo Urbano de la Escuela de Arquitectura de la UCR y o Instituto
de Arquitectura Tropical (IAT); Sector Bancario Nacional: o Banco
Nacional de Costa Rica (BNCR) y 6Copenhague
o
Banco Popular y de Desarrollo Comunal (BPDC).
Adems, la Comisin est asesorada por los representantes del
sector privado de desarrolladores inmobiliarios -empresas y
bancos-, cuya participacin se planea formalizar en el futuro prximo
en forma de un Grupo Consultivo (FORO EMPRESARIAL). El trabajo de
la Comisin est organizado en dos niveles: poltico y tcnico, donde
el primero orienta y avala el trabajo del segundo. Este documento
rene el contenido de este primer esfuerzo y su objetivo es
estructurar los componentes en materia de regeneracin y
repoblamiento de un centro urbano que permita a esta iniciativa y a
otras subsiguientes, continuar con el desarrollo y logros de tan
importante tema.
Quito
ANLISIS DE LA SITUACIN EXISTENTE PROBLEMAS: edificaciones en los
cuatro distritos centrales de San Jos es el resultado de todo un
proceso de transformacin de los hbitos y patrones de comportamiento
de sus actores. El abandono surge de la emigracin de sus habitantes
a las zonas perifricas en busca de mayor tranquilidad. De acuerdo
al Censo 2000, San Jos en sus cuatro distritos centrales tiene una
poblacin de 57.061 habitantes, distribuidos de la siguiente manera:
Carmen: 3364 Hab.; Merced: 13676 Hab.; Hospital: 24393 Hab.;
Catedral: 15628 Hab. En 1984, el Censo registr 69976 habitantes en
el mismo sector, y en 1973, el censo de entonces registra 91659
habitantes, lo que demuestra una tendencia de prdida poblacional.
-La desconcentracin del comercio acompaa esa misma lgica y los
servicios a causa de las innovaciones tecnolgicas, logran tambin
una mayor versatilidad en la adquisicin de informacin y otros y
pasa a reducir su dependencia de los centros aglomerados donde la
informacin circula de forma inter personal.
-La contraccin de la inversin en nuevas
-En las mismas condiciones, tanto la bancacomo los servicios del
Estado, logran desconcentrar por va telemtica parte de sus 7
servicios y es por esta razn, que el Estado y las inversiones
pblicas tambin han reducido su presin sobre los inmuebles del
centro de la ciudad.
-Otro aspecto que caracteriza actualmente el funcionamiento y el
uso del suelo del centro de
San Jos, es la conversin de este espacio en una gran plataforma
de transicin e intercambio de flujos de personas entre paradas de
autobuses que le dan mucho dinamismo a este espacio y que terminan
habilitando grandes corredores en zonas de comercio tipo detallista
y ventas de comidas rpida, aunque puede resultar antieconmica para
el sistema de transporte y poco eficaz al usuario.
-La especializacin en el uso del suelo
producto de actividades diurnas (comercio y servicios) hizo
proliferar actividades nocturnas y convertir a ciertos sectores en
verdaderos espacios de transgresin y peligrosidad en la noche.
-Los edificios de oficinas desocupados en el centro de
San Jos es la evidencia de la problemtica vigente y
contradictoriamente, las nuevas demandas en la zona central se
originan en el sector hospitalario que incrementa sus
edificaciones.
-Los resultados de la transformacin se evidencian envarios
aspectos entre ellos: - Las rentas son insuficientes para motivar
reposiciones de inmuebles o construccin de nuevos edificios; La
puesta en vigencia de la nueva Ley del Inquilinato no ha modificado
este escenario ya que sta se present tardamente y se ha generado el
desuso de una vasta infraestructura de servicios bsicos,
comunitarios y culturales en los cuatro distritos centrales, a la
vez que se causa su deterioro.
-El uso ineficiente de un espacio muy importante por los efectos
que ejerce sobre el resto delespacio metropolitano, es poco
provechoso. La poblacin, segn el Censo INEC 2000, de los cuatro
distritos centrales, integran una extensin de 947 Has. En este
espacio hay terrenos del Estado como: escuelas, colegios,
hospitales, Instituciones Pblicas y equipamiento social de gran
importancia que justifican una regeneracin urbana trascendente.
-La silueta urbana del centro de San Jos se define como una
pequea concentracin de
edificios entre las avenidas segunda y tercera, algunos
edificios en altura dispersos y el resto, una gran zona de
transicin morfolgica con edificios viejos, algunos muy
deteriorados. Morfolgicamente
- se puede definir a esta ciudad como poseedora de una imagen
que qued sin consolidarse. -El congestionamiento vial por el
crecimiento desmesurado de la flota vehicular asociada a
lasrestricciones de las vas y las aceras y la concentracin de
actividades en el centro de San Jos, hizo colapsar a un modelo de
uso de la tierra de preferencia expansivo, con edificios de uno y
dos pisos en su mayora, lotes angostos y de gran fondo, tenencia de
la tierra rgida y 8
sobrevalorada, parqueos insuficientes y ventas callejeras, que
no tuvo oportunidad por s solo de transformarse y devenir en algo
ms eficiente y moderno. Los usos mixtos con zonificacin en altura
solo se dieron en pocos casos y bajo el rgimen de condominio, o
propiedad horizontal. La contraccin de la inversin ya manifiesta
desde hace ms de una dcada, en el rea central de San Jos y la
tendencia a mantenerse en declinacin y con prdidas en el valor del
suelo, obliga a revertir un proceso bastante crtico que no es
posible corregir nicamente por la accin empresarial o gubernamental
por los riesgos inherentes que esto conlleva. Es por eso que el
Estado a travs de sus instituciones, es el llamado a intervenir y
establecer una estrategia para corregir las insuficiencias
encontradas, en forma conjunta el apoyo del sector privado,
bancario y acadmico.
POLTICAS EXISTENTES: A partir de finales del ao 2000 se
reformulan las polticas de desarrollo urbano a nivel nacional y el
producto de las fases I y II del Plan Nacional de Desarrollo Urbano
son aprobadas por la Junta Directiva del INVU e incorporadas en el
Plan Nacional de Desarrollo. - Plan Nacional de Desarrollo Monseor
Victor Manuel Sanabria 2002- 2006 La Regeneracin Urbana. El rescate
de las reas urbanas est directamente vinculado con el repoblamiento
de las ciudades y la reutilizacin y el mejoramiento de sus
infraestructuras y servicios. Repoblar y densificar reas urbanas
existentes y en vas de deterioro, implica empezar a revertir la
tendencia de crecer y construir hacia la periferia urbana, que ha
provocado varios problemas serios, entre ellos: se aumentan los
viajes/persona cada da y se destruyen las fuentes de aguas
superficiales y subterrneas, se provocan inundaciones por exceso de
escorrenta superficial y se destruye el paisaje de nuestras
cordilleras, entre otros. La solucin planteada consiste en
revertir, paulatinamente, la prctica de construir urbanizaciones y
proyectos de vivienda de muy baja densidad hacia las afueras, por
los proyectos de alta densidad con baja o mediana altura (3 a 6
pisos aproximadamente). Del Plan Nacional de Desarrollo 2000-2006
se extraen los criterios de solucin a saber: Esta propuesta implica
estudiar y establecer mecanismos sociales, financieros y alianzas
entre los sectores pblico y privado, as como establecer criterios
que definan y orienten a las instituciones pblicas y privadas sobre
el desarrollo urbano nacional y aseguren la ejecucin de proyectos
habitacionales apropiados al modelo propuesto. Habrn de generarse
formas creativas de inversin y la construccin de proyectos piloto
en terrenos estatales, pblicos o de cooperativas, para luego
impulsar dichos proyectos en terrenos particulares. Se han
diseado
9
varios anteproyectos y se han hecho estimaciones presupuestarias
en varios terrenos del centro de San Jos. El Banco Hipotecario de
la Vivienda, en lo referente a los proyectos de vivienda de inters
social, por medio del bono para la vivienda y del Programa Ahorro-
Bono- Crdito, aplicar paulatinamente el modelo establecido y
asignar recursos a las entidades del Sistema Financiero Nacional de
la Vivienda, previo a una negociacin; adems establecer las
caractersticas de los proyectos. En el sector privado igualmente se
ir promoviendo la aplicacin del modelo, mediante la promocin y
negociacin, mientras la dinmica cambia, as como por medio de los
planes reguladores, se establecern las caractersticas de los
proyectos de construccin y se aplicarn las regulaciones existentes
sobre el uso del suelo. Finalmente el PND 2000 2006 muestra la
integracin del tema con otra materia como vemos: Si unimos los
criterios de transporte (primer pilar) con los de regeneracin
urbana (segundo pilar), vamos obteniendo esa nueva visin de la
ciudad habitada, ambientalmente equilibrada y socialmente integrada
y segura La alta densidad con baja o mediana altura ser aplicada en
nuevos desarrollos.
-Plan Nacional de Desarrollo Urbano: Fases I y II- Plan Nacional
de Desarrollo Urbano El Plan Nacional de Desarrollo Urbano se viene
consolidando desde octubre del 2000 a travs de la Secretara del
PNDU como brazo tcnico del Concejo Nacional de Planificacin Urbana,
presidido por el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos. Las
fases I y II del PNDU fueron aprobadas oficialmente por la Junta
Directiva del INVU en su sesin Ordinaria No 5229 del 13 de
noviembre del 2002, constituyndose as un marco conceptual para el
desarrollo urbano venidero. El Plan Nacional de Desarrollo Urbano
plantea en las conclusiones emitidas durante la primera fase, la
necesidad de enfocar las acciones en el plano local con visin
regional y viceversa. Dicho planteamiento tiene implicaciones muy
importantes en lo relativo a definicin de herramientas para actuar
en el mbito urbano, ya que supone la contextualizacin de las
iniciativas y la consideracin del impacto de las mismas, no solo en
lo relativo a variables relacionadas con las propuestas de
ordenamiento de usos de suelo y vialidad; sino con la 10
consideracin del sistema de relaciones que entran en juego en
todo proyecto local y sus implicaciones para la regin. Para evitar
el crecimiento lineal y expansivo de la ciudad que se ha
generalizado a lo largo de las vas primarias, es necesario difundir
un esquema de tejidos urbanos compactos, autosostenibles y
autosuficientes dotados de usos mixtos. El complemento de este tipo
de tejidos es un esquema de densidades medias y altas y ptimas
tecnologas de telecomunicacin, que permitan reducir al mximo los
desplazamientos motorizados e incentiven alternativas como la
peatonizacin y el uso de la bicicleta en reas manejables para el
ser humano. Estas centralidades se consolidan mediante el
aseguramiento de accesibilidad, seguridad y espacios pblicos
polivalentes, as como las facilidades pblicas, adems de cualidades
estticas culturalmente significativas y con carcter simblico. La
ciudad sostenible debe comprenderse como la relacin entre
ciudadanos, servicios, polticas de transporte, aspectos ambientales
y consumo de energa. Teniendo en cuenta lo anterior, el modelo a
aplicar como paradigma sera el de la ciudad densa y compacta que
traera un mayor beneficio econmico y con usos mixtos del suelo (que
controla mejor el uso del vehculo particular), en un esquema
opuesto al de la ciudad zonificada del modelo vigente, donde el
automvil genera una ruptura de la cohesin social de la ciudad y del
espacio pblico. Un sistema de transporte pblico eficiente y un
control del mismo en el interior de los centros urbanos con varias
tecnologas (tren liviano, bus elctrico, bicicletas, buses, buses
articulados, tranvas) mejoran el ambiente, reduce los niveles de
contaminacin y aumenta el sentido de comunidad y convivencia. Con
la problemtica expuesta sobre las ciudades sobrepobladas,
paradjicamente despobladas en sus centros urbanos y sus problemas
ecolgicos, el modelo de la ciudad compacta es una solucin, que
lejos de ser un modelo a aplicar en forma impositiva, brinda los
parmetros necesarios para orientar el desarrollo sostenible y el
futuro urbano. El xito de este esquema radica en la aplicacin de
puntos claves como: modernas tecnologas, buenas comunicaciones,
participacin ciudadana, conservacin de la imagen e identidad
urbana. Las actividades, interaccin social y eventos pblicos se
dispersan cuando las funciones residenciales, de servicios,
industria y comercio, se ubican separadamente. De esta forma se
crea una dependencia del desplazamiento motorizado para vincular
funciones. 11
Dado lo anterior, el proyecto de revitalizacin de ciudades
contempla la incorporacin de los diferentes elementos sugeridos en
la primera fase del PNDU, orientados hacia: Disponibilidad y
cercana de servicios Transporte masivo de primer orden, con
prioridad de paso Densificacin: repoblamiento de las ciudades con
vivienda en alta densidad y mediana altura Coordinacin de proyectos
existentes (transporte pblico, vivienda de alta densidad, rescate
de espacios pblicos, electrificacin subterrnea, agua y tratamiento
etc.) Poblacin de diferentes estratos Comercio en primer piso y uso
mixto Creacin del Sistema Urbano Ambiental (Corredores verdes).
Mejor ambiente urbano: arborizacin, control de rtulos, calidad del
aire y control del ruido Estacionamientos organizados en espacios
adecuados. Vinculacin de la vialidad con el transporte masivo y el
uso del suelo. Relacin del uso del suelo con densidades de
poblacin. Rescate del espacio pblico y seguridad ciudadana.
Conservacin y proteccin del patrimonio. Estos criterios y polticas
se resumen en un concepto central que vincula la interaccin de los
mismos: Centros Urbanos Multifuncionales Se refiere al modelo de
desarrollo urbano que conforma diversas ciudades vinculadas por
sistemas de transporte pblico eficiente. Estas centralidades
integran dentro de un radio de accin razonable para sus habitantes
un conjunto de servicios, actividad social y comercial que reducen
los viajes en automvil y promueven los viajes en transporte pblico
a pie o en bicicleta. Este modelo permite conformar una ciudad
densa y socialmente diversa que permite la integracin de la
comunidad en su vecindario y evita la expansin irracional e
insostenible hacia la periferia de la ciudad.
12
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Las polticas del
Ministerio se han fundamentado en objetivos bsicos que orientan su
accionar:Objetivo General:
Incorporar en los Programas de Vivienda, los lineamientos
contemplados en las Fases I y II del PNDU, necesarios para que los
proyectos de vivienda brinden vivienda digna y asequible a todos
los sectores de la poblacin, y contribuyan al desarrollo urbano, a
travs de proyectos que contemplen la calidad de vida de sus
habitantes, la sostenibilidad ambiental, el desarrollo de nuevas
reas y la regeneracin de reas urbanas en deterioro. Objetivos
Especficos: Garantizar que los espacios y servicios que se
planifiquen satisfagan las necesidades fsicas, socioculturales y
econmicas de la comunidad en equilibrio con su entorno natural,
procurando la sostenibilidad de los ecosistemas. Armonizar y
combinar los elementos naturales con los producidos por el ser
humano, generando un habitat en donde sus habitantes logren su
bienestar. Estimular y dar preferencia a aquellas soluciones que
proponen la aplicacin de sistemas eficientes en cuanto al uso y
manejo de los recursos, como el agua, la energa y los materiales de
construccin. Impulsar la regeneracin urbana como estrategia para
rescatar las ciudades, y proteger los recursos naturales fuera de
las mismas.
Se puede concluir entonces que una de las polticas del
Ministerio son los proyectos de alta densidad que permitan impulsar
la densificacin de centros urbanos. La regeneracin urbana con el
desarrollo de proyectos piloto como el previsto en el Barrio Cristo
Rey y otros que pueden generar una dinmica y una sinergia a favor
de la atraccin de inversiones en este tipo de proyectos y que
pueden reorientar positivamente el proceso de repoblamiento, se
considera como uno de los proyectos prximos del MIVAH Municipalidad
de San Jos. El desarrollo urbano de San Jos tiene muchos agentes
pblicos y privados, que tienen intereses a menudo contradictorios y
que, adems, actan dentro de los diferentes mbitos espaciales y
polticos: internacional, nacional, metropolitano, cantonal y local.
El nico modo de lograr algn grado de consenso entre todos estos
agentes es confrontar sus necesidades entre s, teniendo como punto
de referencia, nico para todos, la posibilidad real de desarrollo,
que puede tener la ciudad o alguna de sus zonas.
13
Con esta filosofa se est trabajando, desde hace una dcada, por
la iniciativa de la Municipalidad de San Jos y con la participacin
de otras instituciones y organizaciones claves, en la conformacin y
mejoras continuas del Plan Director Urbano del Cantn de San Jos.
Este Plan Director sirve de espacio poltico, legal y tcnico para
cualquier tipo de polticas, programas y proyectos urbanos, por
ejemplo, en la organizacin de trnsito y transporte por medio de la
Comisin Mixta MOPT - Municipalidad, en temas de seguridad e
indigencia por medio del Consejo Social Cantonal, y en temas de
polticas urbanas regionales por medio de las reuniones peridicas de
la Municipalidad de San Jos otras Municipalidades del Area
Metropolitana de San Jos, as como con el INVU y con la Secretara
Tcnica del PNDU. El mbito territorial y el grado de tratamiento de
la problemtica de cada uno de estos espacios de coordinacin y de
sus proyectos son distintos, por lo que la metodologa del Plan
Director los divide, en lo que puede servir a los objetivos de la
Comisin de Regeneracin y Repoblamiento, en los siguientes cinco
tipos, citados en orden desde el ms general hasta el ms especfico:
El mbito de los Cuatro Distritos Centrales se analiza con el
objetivo de su revitalizacin econmica, social y ambiental. Para
este territorio la Municipalidad est trabajando, en conjunto con
otras instituciones y la Cooperacin Canadiense en la conformacin
del Plan de Desarrollo Local, que busca conformar la base de datos
sobre la localizacin y caractersticas detalladas de las actividades
e identificacin de desplazamientos entre ellas, as como los ndices
de criminalidad y de accidentes de trnsito, con el fin de elaborar
las polticas diferenciadas de uso del suelo, de la organizacin de
trnsito y de la seguridad ciudadana para cada una de sus
partes.
El mbito del Casco Central se identifica con el objetivo de la
recuperacin de su infraestructura y servicios, as como mejoras del
paisaje. El proyecto clave para este territorio es el llamado
REDESUB, promovido y en construccin por la CNFL, que busca la
canalizacin subterrnea de todos los cables, la instalacin de fibra
ptica en toda esta zona y las mejoras de iluminacin pblica. Otras
instituciones (Municipalidad, MOPT, AyA, ICE), as como los
comercios apoyarn este proyecto de la CNFL con las mejoras en la
infraestructura de vas, cordn y aceras, sealizacin de trnsito y
mejoras de paradas, arborizacin e instalacin de los basureros,
fachadas y vitrinas, etc. El mbito de las Zonas Urbanas Especficas,
por ejemplo, la Zona del Paso de la Vaca, la Zona del Pacfico o la
Zona de los Barrios Amn-Otoya-Aranjuez, se delimitan con el
objetivo de su 14
regeneracin arquitectnica, ambiental, turstica. El nivel de
tratamiento es ms puntual, que en el punto anterior, por ejemplo en
la Zona del Paso de la Vaca, la Municipalidad con el apoyo de los
comerciantes organizados y de las instituciones pblicas, tiene
previsto renovar todas las aceras, con su ampliacin y arborizacin
en algunas partes, dar trato preferencial para esta zona en todos
los servicios pblicos, terminales de autobuses, mercados, parques y
programas sociales. El mbito de los Ejes Urbanos de desarrollo, por
ejemplo, el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Nio, el Eje Urbano Calle
2 - Estacin al Pacfico, el Eje Urbano Parque Espaa - Paseo Repblica
Argentina - Parque Zoolgico, se configuran con el objetivo de la
renovacin urbana, de importancia estratgica desde el punto de vista
de la recuperacin de las Zonas Urbanas Especficas antes
mencionadas. En este sentido el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Nio
obtendra su papel de motor de recuperacin de la Zona de Paso de la
Vaca, por medio de la continuacin de la Calle 8 hasta el Museo del
Nio con su conversin en un Paseo de Artesanos e intervencin de
varios y significativos elementos urbansticos, por ejemplo, la
renovacin de los mercados y hoteles existentes y la construccin de
los establecimientos nuevos: el Anfiteatro del Museo, el Parque
Lineal Ro Torres, el Complejo Inmobiliario Residencial - Comercial,
la Terminal de Autobuses, etc. El mbito de los Proyectos
Inmobiliarios Especficos es, por ejemplo, la construccin de los
condominios residenciales, hoteleros, comerciales o mixtos, en cada
uno de los tres ejes urbanos estratgicos antes mencionados.
OPORTUNIDADES Se establecen como oportunidades relevantes al
proceso de Regeneracin y Redoblamiento del centro de San Jos los
siguientes: - Preocupacin ciudadana creciente por la prdida del
centro; - Infraestructura del centro en relativamente buen estado;
- Inversiones, recientes y por realizarse, en el centro (MSJ, CNFL,
Clnica Bblica, otros); - Situacin de los precios de los terrenos en
el centro, que favorece a los modelos residenciales densos y en
altura. - El rescate de la ciudad capital.
JUSTIFICACIN El repoblamiento urbano analizado desde lo social,
lo econmico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia
nacional que permite recuperar la capital del pas. El proceso
permitira adems darle el carcter arquitectnico que demanda, el
aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones,
devolvindole competitividad y seguridad. Se requiere amar la
ciudad. Algunas de las razones son las siguientes: - Est en
concordancia con las polticas del Plan Nacional de Desarrollo
Urbano y el Plan Director Urbano de San Jos. - Optimiza el uso del
espacio disponible en el centro de la ciudad - Reduce los tiempos
de viaje del usuario del transporte pblico, disminuye el uso
indiscriminado del automvil y por consecuencia baja el consumo
energtico 15
- Promueve la atraccin de poblacin asegurando una rica mezcla de
usos mediante polticas e incentivos que mantienen atractiva la
ciudad. - Asegura la existencia y disponibilidad de vivienda
integrada con la infraestructura urbana. La dependencia mutua entre
residentes, negocios y sus instituciones cvicas y culturales
promueve comunidades cohesionadas. - Aprovecha la infraestructura
de servicios pblicos actualmente subutilizada en el centro de la
ciudad y promueve su mejoramiento. - Los precios de los terrenos en
los cuatro distritos centrales permiten establecer un modelo de
densificacin de vivienda rentable. - Se considera que existe la
demanda para soluciones de vivienda en el centro se puede generar
si se facilita la oferta residencial.
Un proceso de repoblamiento urbano de carcter integral y
visionario permitira, adems, combatir los siguientes problemas: -
Alta inseguridad - Abandono y deterioro urbano y arquitectnico -
Fuga de inversiones y de ingresos - Poca vida urbana y reduccin de
alternativas sociales. - Ventas callejeras - Patologas sociales:
delincuencia, prostitucin, drogadiccin. - Ruidos diurnos y
nocturnos - Baja calidad de vida - Desaprovechamiento de costosas
infraestructuras de servicios. - Especulacin en precios del terreno
- Fuerte presin de un desarrollo suburbano con impacto ambiental. -
Largos tiempos de viaje
16
OBJETIVOS GENERALES: - Iniciar un proceso de regeneracin urbana
a travs de polticas de densificacin y aplicacin de usos del suelo
mixtos, como respuesta a un modelo de crecimiento horizontal y
descontrolado de baja densidad que pone en riesgo a los recursos
naturales, en especial el agua. - Conciliar los criterios
urbansticos con las disponibilidades de terrenos, recursos
financieros y facilitacin de trmites e incentivar al sector privado
para la consecucin del proyecto. ESPECFICOS:
- Atenuar el modelo de desarrollo urbano de tipo perifrico, con
tal de reducir los impactos ecolgicos y disminuir los tiempos de
desplazamientos - Hacer de los centros urbanos, reas ms
competitivas econmicamente, aprovechando mejor la infraestructura
de servicios y edificios existentes. - Darle a los centros urbanos
un uso del suelo ms eficiente y crear y diversificar en ellos la
oferta de vivienda, a precios competitivos; - Revertir la tendencia
decadente que tiene el rea central y remozar la ciudad mediante una
renovacin urbana, que la coloque a la altura de los tiempos
actuales; - Procurar una transformacin de la tenencia de la tierra
y propiciar un rgimen de la propiedad ms moderno de condominio; -
Proporcionar un sistema transparente y antiespeculativo de los
precios de terrenos y lograr que estos precios garanticen la
competitividad de la vivienda en altura. - Facilitar a las
iniciativas de repoblamiento, los siguientes mecanismos para la
obtencin de terrenos en plazos razonables, garantas y
financiamiento, tramitacin, desarrollo y comercializacin de los
proyectos.ALCANCE DE LA PROPUESTA El Programa de Regeneracin y
Repoblamiento del Centro de San Jos se desarrollar sobre la base de
un plan integral, que incluir tanto la visin macro, las propuestas
de mitigacin y reversin de las tendencias actuales a mediano y
largo plazo, as como las propuestas de acciones concretas a corto
plazo. Se pretende conformar un conjunto de acciones inmediatas y
nuevos instrumentos que permitan repoblar efectivamente el centro
de San Jos en sus 4 distritos centrales contemplando medidas de
corto, mediano y largo plazo. 17
El Plan, por las caractersticas y estado del activo fsico de la
zona a intervenir, potencialmente, en un horizonte de 20 aos podra
llegar a comprender un repoblamiento que modifique sustancialmente
a unas 300 cuadras, lo que podra incrementar en 100.000 personas
aproximadamente la poblacin de los cuatro distritos centrales de
San Jos. (1), (2), (3).1 Los horizontes de planificacin del
proyecto recomiendan un periodo para ejecucin de 20 aos. El
proyecto tendra un Plan de Accin Inmediata (2 aos); una meta de
corto plazo (5 aos); mediano plazo (10 aos) y largo plazo (15 a 20
aos). POLTICAS Y ESTRATEGIAS POLTICAS SOCIALES Y CULTURALES El
desarrollo y sostenibilidad de una ciudad deben ser producto de
buenas prcticas de la administracin, de sus profesionales y de la
actitud de su poblacin. Lograr esto ltimo implica un compromiso
hacia el modelo que se persigue a partir de ahora. Por lo tanto, se
definen las siguientes polticas sociales y culturales: -Orientar el
proceso de repoblamiento de manera que sea representativo de la
sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia
y estratos sociales.
(1) Ver Tesis de Grado, MSc. Jorge Evelio Ramrez, 2000. (2) Plan
GAM 1982 (3) Fases I y II del PNDU, 2002
1
18
- Impulsar un conglomerado social diverso y con ingresos
variados, con el fin de evitar la especializacin del uso del suelo
y por lo tanto del centro urbano. - Impulsar un proceso de
credibilidad de la poblacin y empoderamiento por parte de ellos de
las actividades y espacios pblicos, los que deberan reflejar
condiciones de desarrollo de mayor calidad urbana que las actuales.
- Estudiar soluciones fsicas y espaciales, as como econmicas y
socio culturales adecuadas para atender la invasin de los espacios
pblicos por grupos organizados de carcter informal. - Rescatar las
reas de mercado tradicionales de nuestro entorno urbano,
fortaleciendo su desarrollo y potenciando su atraccin social. -
Fortalecer la credibilidad social del centro de la ciudad, saneando
el entorno urbano de problemas y patologas sociales, a travs de
mecanismos apropiados. - Garantizar la seguridad ciudadana a travs
de la reconquista y ocupacin del espacio social de la ciudad por
parte de la poblacin, y a travs de la coordinacin de los grupos de
seguridad pblica estatal y municipal, as como de la polica de
trnsito. - Atender e integrar los grupos de poblacin inmigrante,
evitando crear ghetos no deseables. - Atraer ms poblacin al centro,
a travs de la conservacin de prcticas culturales tradicionales y
otras de carcter econmicas (cines, teatros, eventos culturales,
apertura de museos y otras actividades culturales.) POLTICAS
ECONMICAS, FINANCIERAS Y FISCALES La consecucin de los objetivos
planteados requerir del apoyo y la existencia de una serie de
polticas en el campo econmico, financiero y fiscal, por parte del
Gobierno Central, el Ministerio de Hacienda, y la Municipalidad,
que abarquen los siguientes aspectos: - Reducir al mnimo el
impuesto de construccin municipal para los proyectos especficos de
este Plan de Repoblamiento. - Eliminar el impuesto de transferencia
de bienes inmuebles para efecto de la compra de las propiedades por
parte de los interesados y por una nica vez. - Reduccin o
eliminacin del impuesto de bienes inmuebles para los proyectos
especficos de este Plan de Repoblamiento, por un plazo determinado.
- Disponer de recursos financieros e incentivos fiscales a efectos
de impulsar la remodelacin de la infraestructura predial del centro
de la ciudad. - Simplificar y agilizar los permisos municipales de
construccin e incluso darles un tratamiento prioritario a estos
proyectos. - Convertir las patentes municipales en instrumento de
control urbano. - Involucrar a los entes financieros que deben
estar anuentes a participar en los planes de crdito propios de una
operacin de repoblamiento.
19
POLTICAS URBANAS Las diferentes polticas en el campo social,
econmico, financiero y otras, solo pueden rendir frutos
cualitativos si el modelo de desarrollo urbano logra convertir
dichos recursos en una ciudad ms humana. Para lograr este propsito
se plantean las siguientes polticas urbanas: - Remodelar para
residencias y otros usos los edificios existentes abandonados o de
poco uso, otorgando a sus propietarios los incentivos fiscales
correspondientes. - Promover poltica de uso mixto del suelo. -
Aumentar la densidad habitacional de acuerdo a criterios urbanos y
socioculturales. - Considerar medidas ambientales en el desarrollo
de los proyectos - Definir un tratamiento de aceras y arborizacin
de forma armnica con los criterios urbanos, paisajsticos y
ecolgico. Implementar la reorganizacin y modernizacin del
transporte pblico. Desarrollar una capacidad de estacionamiento
vehicular que no vaya en desmedro de los espacios pblicos y
sociales de la relacin costo/ beneficio en proyectos residenciales
y en relacin a otras medidas de carcter regional futuras. - Crear e
impulsar espacios semipblicos comunales. - Impulsar proyectos
arquitectnicos con diversidad funcional, con accesos seguros y
ambientacin natural al mximo, con integracin funcional y espacial
al tejido urbano. - Lograr y reglamentar la existencia de reas
verdes generosas y pavimentos ms permeables. - Reutilizar la
arquitectura y rescate del patrimonio construido. - Aplicar
tecnologas ms limpias para los desechos lquidos y slidos.
-Generar espacios pblicos y privados con sentido de
lugar.POLTICAS LEGALES El marco legal de este Proyecto se
fundamenta tanto en el marco jurdico existente, as como en la
necesidad de ir trabajando en nuevos instrumentos legales
(legislacin y reglamentos). Con tal propsito se plantean las
siguientes polticas: - Legislar para que los entes del Estado
puedan desarrollar sociedades mixtas (pblicas y privadas) para
estos proyectos especficos. 20
- Estudiar mecanismos de expropiaciones y/o formar unidades de
condominio con los terrenos para proyectos especficos. - Estudiar
una reglamentacin de retiros frontales de los edificios para
ampliar y mejorar el espacio pblico de carcter peatonal frente a
todas las propiedades, en especial en zonas decadentes o saturadas
compensadas por incentivos financieros y municipales (ie: permitir
mayor rea de construccin a cambio de dichos espacios) - Declarar
inhabitables y demoler los edificios que no cumplan las normas
determinadas como tales. - Revisar los reglamentos de renovacin
urbana de la Ley de Planificacin Urbana y los reglamentos
municipales respectivos para apoyar el repoblamiento del centro de
la ciudad. - Impulsar y redactar una ley de declaratoria del rea
del proyecto, como zona especial para la regeneracin urbana, a
travs de mecanismos econmicos, financieros y legales. Dicho
proyecto de ley podr ser igualmente aplicado a toda rea urbana
propicia para su regeneracin, as declarada en los distintos
instrumentos de planificacin urbana a saber: el Plan GAM, el
conjunto de directrices metropolitanas y los planes reguladores
cantonales. POLTICAS DE DIVULGACIN Los cambios cualitativos y
funcionales hacia los que se orienta el Plan de Regeneracin Urbana
y Repoblamiento de San Jos, requieren de un proceso de divulgacin,
participacin y aportes por parte de todos los grupos de la
sociedad. Con este propsito se plantea:
-Desarrollar - Sin
material grfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar
a conocer los alcances del Plan, as como para recibir
retroalimentacin de los interesados.
pretender ser rgidos e impositivos, el material divulgativo
debera procurar transmitir los conceptos bsicos de la propuesta,
acompaados de soluciones arquitectnicas y urbansticas que permitan
mostrar hacia dnde se pretende caminar. un mayor acceso a los
medios de comunicacin oficiales (radio, TV, otras), as como abrir
espacios en los medios privados, para informar al pblico y comenzar
una campaa de concientizacin orientada al Plan de Repoblamiento. a
travs de diversas iniciativas, la gestin de seminarios, talleres,
charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de
desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la poblacin, a
efectos de generar su implementacin y apoyo por parte de todos los
sectores.
- Procurar
-Impulsar
21
INSTRUMENTOS TCNICOS
Zonificacin y uso del sueloLa zonificacin y el uso del suelo son
instrumentos que pueden aplicarse segn la morfologa urbana deseada.
La aplicacin de coeficientes diferidos puede darse de acuerdo a
distintos conceptos, por ejemplo: a)- desarrollo urbano residencial
y en torno de los ejes de transporte pblico masivo b) estimulo a
las isolneas de valor del suelo, lo que implica una configuracin
concntrica; c) segmentacin o estratificacin social del espacio a
intervenir con una zonificacin segn las condiciones de ingreso; d)
configuracin a partir de unidades vecinales o barrios, con
participacin comunitaria.
Coeficiente de ocupacin del sueloEl establecimiento de
coeficientes de ocupacin del suelo de tipo general (proporcionan el
volumen de construccin total permisible en un determinado
inmueble), ha sido el sistema que mejor refleja las conveniencias
de las iniciativas individuales y optimiza precios de las
soluciones. Las alturas y la ocupacin del piso de terreno son
definidas por el porcentaje de ocupacin del suelo que se
establezcan para el nivel que se defina como cero. En el caso de
uso mixto este podra regir a partir del nivel donde comienza el
bloque o bloques habitacionales o, si se busca ampliar el espacio
urbano, se aplica desde el nivel de piso principal o terreno.
TransporteEs prioritaria la sectorizacin, reorganizacin y
modernizacin del transporte pblico mediante el sistema integrado
vinculado a las vas de travesa para el transporte privado y los
ejes de peatonizacin. La densificacin debe proseguir a la
implementacin de dicho sistema de transporte pblico. Los ejes de
transporte pblico como corredores de buses articulados y la lnea
del tren pueden convertirse en elementos de regeneracin urbana,
reordenamiento del uso del suelo y recuperacin del espacio pblico
entendindose el caso del derecho de va ferrocarrilero como un eje
de transporte masivo.
22
PeatonizacinLa conformacin de una red o sistema de vas
peatonales que vinculan los parques y zonas de inters ms
importantes, pretende la recuperacin del casco central de San Jos.
Existen proyectos de la Municipalidad en este sentido.
Densificacin y alturasSe pretende aumentar las densidades de
poblacin en la ciudad, a travs de conjuntos residenciales de mayor
altura, y de una correcta relacin entre alturas y anchos de vas.
Igualmente se busca interpretar los aspectos socio-culturales de la
poblacin hacia este propsito.
Criterios de diseo.Se procura la integracin visual y funcional
de nuevos desarrollos con edificios de valor arquitectnico o
patrimonial, o la remodelacin de estos, respetando los valores que
los distingue como obras de valor patrimonial. Se desea conservar
la unidad de la manzana urbana tradicional, estudiando alternativas
constructivas para varias formas de tenencia de la tierra, entre
ellas, los lotes existentes tradicionales, unificacin de varios
lotes y/o reunificacin de los lotes en una sola propiedad. Se
contar con reas de estacionamiento, procurando que su ubicacin en
la propiedad no distorsione el buen uso del espacio pblico, y la
buena relacin entre peatones y actividades urbanas. Se quiere
evitar que el vehculo privado se convierta en el principal actor
del espacio 23
urbano impidindose su estacionamiento en calles no diseadas para
tal efecto y sobre aceras pblicas. Se impulsar la generacin de
espacios pblicos, reas y lugares de encuentro, tanto pblicos como
privados.
Infraestructura y serviciosSe implementarn las mejoras y
ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades
comunales. Se establecern y controlarn los sectores comerciales a
travs de la patente, considerando los usos deseables y compatibles.
Se buscar la participacin de los propietarios actuales de terrenos
en los nuevos desarrollos mediante varias propuestas, entre ellas:
integracin de sus propiedades como activos de sociedades de
desarrollo inmobiliario y fondos de fideicomiso; canje de sus
propiedades por nuevas unidades residenciales o reas de comercio;
venta de sus inmuebles; traslado a otros desarrollos, etc.
Econmicos, financieros y fiscalesAlgunos de los instrumentos
para el desarrollo de proyectos de repoblamiento en los centros
urbanos podran ser:
Se buscara incentivar una reduccin del impuesto de la
construccin, el impuesto de bienesinmuebles y el impuesto de
traspaso de propiedades. En estos desarrollos.
Se procurara relacionar el nivel de renta con los intereses
crediticios. Se impulsaran medidas para crditos fiscales. Se busca
lograr condiciones atractivas a los inversionistas y
desarrolladoressiguientes:
como las
Subsidio de renovacin urbana para reas prioritarias Crditos
blandos para reas prioritarias de inters Crdito hipotecario para
localizacin eficiente de vivienda Condicionar el financiamiento
dirigiendo la localizacin Programa de incentivos para reutilizacin
de terrenos subutilizados Beneficios tributarios para desarrollo de
reas prioritarias24
Se aplicarn algunos instrumentos ya existentes para el logro de
los objetivos, tales como: El Programa ABC del MIVAH (ahorro, bono,
crdito) Los servicios de la banca estatal y privada El leasing
habitacional Fideicomisos bancarios (Ver anexo 1)InstitucionalesEl
Plan requerir el apoyo del Gobierno Central, la Municipalidad y
otras instancias, bajo un marco verdadero de coordinacin
interinstitucional y aprovechamiento de recursos, en los siguientes
aspectos:o
o o o o o
Apoyo en las medidas de seguridad ciudadana, disminucin de los
ndices de criminalidad, atencin de la prostitucin y drogadiccin,
con mayor nfasis en las reas de construccin de proyectos de
regeneracin urbana. Se impulsarn programas de arborizacin urbana.
Se continuar con el programa de paseos peatonales y rescate de
espacios pblicos. Se mejorar la iluminacin pblica de la ciudad y
eliminarn los sistemas elctricos areos a travs de la CNFL. Se
mejorar el sistema de semforos a travs del MOPT Se mejorarn las
redes de agua potable, el sistema de alcantarillado sanitario y la
red de aguas pluviales. Se mejorarn las aceras de la ciudad. o Se
aplicar una poltica sobre rotulacin comercial, ms acorde con los
objetivos e imagen de la nueva ciudad. o Se impulsarn campaas de
limpieza urbana. o Se controlar el uso de los espacios pblicos,
impidiendo la presencia de actividades informales. Se impulsarn
medidas para mejorar el mobiliario urbano.o
o
LegalesComo se ha visto anteriormente, la situacin actual de la
construccin inmobiliaria se basa en un crecimiento suburbano que
abandona el centro por consideraciones sociales, de inseguridad, de
tercerizacin y esencialmente por razones econmicas financieras del
costo del terreno. As si la intencin de la presente comisin es el
repoblamiento y regeneracin del 25
casco urbano de San Jos, no se puede aceptar las leyes del
mercado como nica gua del proceso. De ah que se justifique la
intervencin estatal mediante herramientas legales para
redireccionar dicho proceso haca el objetivo buscado. A la hora de
considerar herramientas legales se deben analizar las condiciones
que deben tener para poder cumplir con el objetivo trazado. Estos
instrumentos legales para el repoblamiento y regeneracin urbana
deben, a lo menos: Facultar a la administracin pblica a promover un
proceso de regeneracin y le permita controlar el suelo urbano.
Otorgar contenido econmico al proceso (ya sea mediante incentivos o
limitaciones) Guiar las polticas de vivienda al centro urbano.
Permitir recuperar las inversiones pblicas en la(s) ciudad(es)
Crear las herramientas necesarias para respaldar la inversin
privada y que brinde las pautas del proceso al sector pblico
(Gobierno Central y Municipal). Vistas dichas necesidades se torna
imprescindible analizar el fundamento constitucional de nuestra
legislacin en torno al derecho de propiedad y el desarrollo urbano.
El artculo 45 de la Constitucin Poltica define el derecho de
propiedad y le otorga a esta una funcin social. La funcin social de
la propiedad es el principio doctrinario que en derecho, permite
imponer limitaciones al uso del derecho privado de propiedad, en
funcin del beneficio colectivo. Este principio de derecho es la
base del derecho urbanstico, por cuanto es el mecanismo que faculta
la imposicin de por ejemplo usos condicionados del suelo,
antejardines, proteccin ambiental, etc. Todo lo anterior bajo un
marco de razonabilidad que no desnaturalice el derecho en su
esencia, porque de lo contrario conllevara a lo que se llama una
expropiacin forzosa. Basndonos en la autorizacin constitucional
para imponer limitaciones a la propiedad privada (elemento
fundamental si se pretende redireccionar el uso del suelo hacia el
repoblamiento y regeneracin de San Jos), se torna necesario
recopilar las herramientas legales existentes. Dentro de estas, dos
leyes se tornan esenciales: la Ley de Planificacin Urbana y la Ley
de Expropiaciones. Por esta razn se analizan de seguido para
determinar las herramientas legales existentes que permitan
repoblar y regenerar nuestra capital. La Ley 4240 o ley de
Planificacin Urbana define renovacin como: el proceso de
mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y
rehabilitar reas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; y la
conservacin de reas urbanas y la prevencin de su deterioro. Dentro
de esta ley, se establece el Reglamento de Renovacin Urbana como el
mecanismo dentro del Plan Regulador que contiene las regulaciones
locales para conservar, rehabilitar o remodelar reas urbanas bajo
ciertas condiciones; que permite imponer restricciones por 5 aos
para fraccionar o construir; que permite a la municipalidad abrir y
cerrar calles, as como rectificar su trazado; que le permite a la
municipalidad o al INVU establecer convenios de reubicacin dentro
de la misma zona, trasladar a otra y efectuar compensaciones en
dinero o especie ( como excepcin a expropiar); y que le permite a
la municipalidad y al INVU comprar, permutar y vender bienes
inmuebles dentro de un programa de renovacin urbana, traspasarlas
entre si, con solo la autorizacin de la Contralora General de la
Repblica, siguiendo el debido proceso de la Ley de Administracin
Financiera.
26
Esta herramienta legal (el Reglamento de Renovacin Urbana del
Plan Regulador), ya establecida mediante ley vigente de la Repblica
crea mecanismos de excepcin que permiten lograr el control de
terrenos en zonas declaradas de renovacin. Adicionalmente faculta
la denegatoria de permisos de construccin cuando hayan limitaciones
de renovacin y permite imponer limitaciones a la propiedad en
funcin de un plan de renovacin debidamente aprobado. Es conclusin
entonces de la Comisin, que la herramienta a corto plazo para
establecer un programa efectivo de repoblamiento y regeneracin
urbana en el centro de San Jos, debe basarse en el Reglamento de
Renovacin establecido en la Ley de Planificacin Urbana. Sin
embargo, salta la pregunta de Cmo proceder desde aqu y qu otras
herramientas podran ser de utilidad al proceso? Ante ese
cuestionamiento se concluy que ha habido falta de aplicacin del
Reglamento de Renovacin Urbana existente en la Ley 4240 desde 1968,
por diferentes causas. De considerarse a futuro la necesidad de
promover una nueva legislacin, esta debera, adems de las facultades
permitidas actualmente, tratar la creacin de incentivos o
herramientas urbansticas y financieras. No obstante todo lo
anterior, se ha procedido a buscar otra solucin para iniciar el
proceso mientras se realiza el procedimiento legal de reforma al
Plan Director de San Jos. Ante esta situacin se han planteado dos
alternativas: La alternativa A busca la creacin de una UNIDAD
EJECUTORA DE PROYECTOS que permita dirigir en forma eficiente el
proceso, sobre todo en cuanto al manejo de los fondos y
participacin de la empresa privada. Esta unidad sera conformada
inicialmente, ya sea mediante decreto ejecutivo o por un acuerdo
municipal y despus sera reforzada mediante Ley Especial. Esta Ley
Especial incluira un objetivo, los alcances de la unidad ejecutora,
el presupuesto, los productos, el plazo de vigencia de la unidad y
los mecanismos de aprobacin de la venta al Fondo Inmobiliario, o de
la utilizacin de otras herramientas financieras legalmente
establecidas. Bajo este esquema la Municipalidad de San Jos
aportara al capital inicial para la compra de terrenos y la
contratacin de construccin de edificios llave en mano para que
estos sean posteriormente adquiridos por Fondos Inmobiliarios para
ser puestos posteriormente al alquiler o venta. Las funciones de la
Unidad Ejecutora seran la supervisin, el desembolso financiero y la
revisin de los cumplimientos contractuales. An cuando inicialmente
requiera de cierto financiamiento, el principio de la unidad de
gestin sera la auto-sostenibilidad del proyecto proveniente de la
venta al Fondo Inmobiliario con margen de ganancia muy bajo pero
estable. Adicionalmente, la Ley de la Unidad de Gestin generara una
serie de incentivos fiscales y legales a los Fondos Inmobiliarios
en torno a la regeneracin urbana. Los beneficios de esta
alternativa se resumen en que la ley especial de carcter cerrado
permitira el trmite de licitacin llave en mano ms expedito. Que el
gobierno local no es quien construye, sino que subcontrata al
sector privado las obras, que la unidad ejecutora mantendra el
control de las obras para el gobierno local, que el esquema permite
autofinanciamiento y que la generacin de mayores densidades
producira un efecto cascada de los impuestos territoriales.
Asimismo las reglas claras y la eficiencia de gestin atraera al
sector privado y que, mediante los incentivos a estudiar; se podra
atraer el comercio, se podran generar esquemas de tasas nicas por
perodo de 20 aos aproximadamente (traspaso de bienes 27
inmuebles, renta, venta, territorial), la prohibicin de reventa
en plazo preestablecido (Ej. tierras del IDA) y la utilizacin de
leasing como mecanismo de amalgama entre alquileres y compra. La
alternativa B conjunta la declaracin de un rea de renovacin con la
Ley de Expropiaciones. Bajo esta alternativa el Estado compra y
expropia para vender a un precio fijo al sector privado, evitndose
la especulacin de precios en las soluciones, permitiendo precios de
tierra competitivos con otras zonas, el desarrollo en bloque, la
continuidad y control de uniformidad arquitectnica por parte del
gobierno local. En ambas alternativas los esquemas de desarrollo se
han planteado con base en los Fondos de Inversin inmobiliaria como
medios para garantizar la compra de los inmuebles y el correcto
desarrollo del proceso. Los Fondos de inversin se basan en un
patrimonio separado perteneciente a una pluralidad de
inversionistas. Con el concurso de una entidad de custodia son
administrados por sociedades administradoras reguladas por este
ttulo y se destinan a ser invertidos en la forma prevista en el
prospecto de inversin. Son mecanismos de unin de recursos en
propiedad colectiva, que distribuyen ganancias proporcionalmente y
que diversifican los ahorros de los inversionistas. Los Fondos
inmobiliarios invierten en valores con respaldo hipotecario, bienes
inmuebles, hipotecas u otro cuyo respaldo est ligado a hipotecas o
bienes races, con una rentabilidad de 3 a 5 aos y con una plusvala
a largo plazo. Son instrumentos estables con poca volatilidad en
Costa Rica. No obstante, legalmente no pueden comprar terrenos
vacos ni desarrollar obras para luego alquilarlas o venderlas. En
razn de lo anterior, se torna necesario buscar algn mecanismo de
control y adquisicin pblica del suelo (Reglamento de Renovacin,
compra directa, convenios con instituciones competentes para
comprar y vender como el INVU o la propia expropiacin en casos
excepcionales) y luego otro mecanismo de desarrollo de obras
(empresas mixtas, contrataciones, licitaciones etc), para luego
acceder a los Fondos Inmobiliarios. Sin importar lo anterior, ha
sido reiterada la postura en la Comisin de que los Fondos
Inmobiliarios son entidades financieras que deben velar por la
rentabilidad de sus inversiones, de ah la necesidad de la
participacin estatal, principalmente mediante garantas y
compromisos estatales que aseguren esa rentabilidad. Ese punto, ms
que legal, es de anlisis poltico financiero. En conclusin, la
Comisin ha determinado que existen herramientas legales y
financieras para repoblar San Jos ya vigentes en nuestro
ordenamiento jurdico, por lo que no se necesitan reformas
importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se
requiere crear un vehculo gil que permita un trmite seguro,
eficiente y rpido para repoblar San Jos como lo podra ser la Unidad
Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad
imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea
mediante la generacin de incentivos fiscales para atraer inversin o
mediante su involucramiento en la emisin de garantas hacia los
Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus
inversiones. Las leyes existentes para llevar a cabo este objetivo
por lo tanto son: - El Plan Director Urbano de San Jos sustentado
en la Ley 4240, puede fijar de una manera indicativa las normas que
rigen las edificaciones en determinadas zonas
28
- El proceso de expropiacin vigente se da mediante un sistema de
indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien pblico; se
rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente
vigencia que protege al administrado. Los proyectos locales cuentan
con el soporte que se establece a travs del siguiente marco
jurdico:
- Ley de Planificacin Urbana y sus reformas hasta octubre de
1995. - Reglamento para el control de Fraccionamientos y
Urbanizaciones. - Ley de Catastro Nacional - Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio - Ley de Erradicacin de Tugurios y Defensa
de sus Arrendatarios - Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos - Ley del Sistema Financiero Nacional para la
Vivienda.
DivulgativosConsiste en acciones de tipo publicitarias, de
relaciones pblicas y ciertas actividades urbanas, que descubren y
promocionan los lados positivos del centro de San Jos y buscan
concienciar tanto al ciudadano, como a los grupos de decisin sobre
la necesidad y factibilidad del programa de regeneracin y
repoblamiento, entre ellas: Inventariar y denominar los inmuebles y
objetos de inters turstico del centro. Abrir un centro de promocin
y divulgacin del centro (kiosco del Parque Central); Desarrollar
actividades que atraigan el inters hacia el centro Impulsar
proyectos tursticos en Barrio Amn y el Paseo Coln, as como generar
recorridos tursticos y mercados artesanales. Impulsar proyectos de
recreacin: de expresin artstica, paisaje urbano, domingo sin humo,
ciclo vas, da sin carros y otros. Desarrollar programas
informativos a travs de la radio, la televisin, videos, talleres y
seminarios, etc. Un programa de divulgacin del proyecto acompaado
de esta campaa que permita al ciudadano entenderlo y de all
apropiarse del mismo,impulsarlo y defenderlo.
-
29
PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS El Plan de
Acciones Inmediatas plantea una serie de componentes, tendientes a
consolidar una puesta en marcha del proyecto, cuyas definiciones y
conceptos se describen a continuacin:
-Proyectos estratgicos: consiste en la identificacin de
proyectos que permiten actuar
como detonantes para alcanzar la visin de la ciudad formulada.
Estos proyectos se eligen como prioritarios por su impacto directo
en la regeneracin, su eventual vinculacin entre si, y sus mayores
posibilidades de xito.
-Programa de concientizacin: a travs de la difusin de las normas
mnimas de convivencia ciudadana y de las bondades y beneficios del
modelo de ciudad que se pretende, se puede lograr un apoyo y un
conocimiento adecuado por parte de la poblacin de residentes
actuales o potenciales que permita dar buen uso, apropiamiento y
sostenibilidad a las obras realizadas. La concientizacin es una
fase previa fundamental para procesos participativos ms directos.
-Recomendaciones -Creacin depolticas: Son el conjunto de medidas
tcnicas elevadas al nivel poltico a efectos de impulsar el
repoblamiento. zonas prioritarias: Permite focalizar esfuerzos
conjuntos de inversin y regeneracin urbana en un rea especfica que
presenta condiciones adecuadas para impulsar medidas de
repoblamiento, de tal forma que los resultados sean visibles en
corto plazo y permitan extender sus efectos a otras reas bajo
esquemas de gestin y desarrollo similares. identificados a
ejecutarse dentro de las zonas prioritarias como precedentes que
permitan impulsar una dinmica regenerativa constante. Los proyectos
pueden ser replicados en sus conceptos esenciales. la
compatibilidad de un proyecto con la estrategia espacial buscada,
adquisicin de terrenos, dimensin de la intervencin, mercado,
costos, viabilidad y financiamiento.
-Proyectos demostrativos: Son los proyectos
-Criterios de evaluacin: Procura determinar
-Cuadro de valores ponderados -Desarrollo de las opciones
(mecanismos, concursos y otros). - Desarrollo social y organizacin
comunal: es necesario plantear un trabajo enfocadoa la
sostenibilidad social del proyecto de tal forma que la comunidad
residente tenga estructuras organizativas que incrementen el
mantenimiento y xito de las obras fsicas. el desarrollo y gestin
del proyecto, con conceptos sobre el sistema de organizacin de las
unidades vecinales o barrios.
-Gestin y participacin comunitaria: Es la organizacin y
participacin comunitaria en
- Vialidad y Transporte Pblico: Es todo lo concerniente al
sistema de movilidad, tanto de carcter regional como de carcter
local y cuyos principales elementos son: el conjunto de carreteras
y vas radiales hacia la ciudad; las vas de travesa planteadas a lo
interno de la ciudad; el Sistema Integrado de Transporte Pblico;
las vas peatonales; las ciclo vas y la capacidad de estacionamiento
dentro de un criterio adecuado. Este30
sistema a su vez se vincula con otros componentes como los
espacios pblicos urbanos, retiros de construccin, ordenamiento y
control vial, medios de transporte, estaciones, estacionamientos
privados y otros detalles a considerar y detallar a lo largo de los
distintos ejes viales ya mencionados. - Planificacin de la imagen
urbana. Es el anlisis morfolgico de la ciudad segn la aplicacin del
COS (coeficiente de ocupacin del suelo) y que a travs de la
zonificacin definida y la estrategia urbano espacial, moldea un
perfil y carcter urbano deseable. Temas como altura de
edificaciones, rotulacin comercial, mobiliario urbano, ornato y
otros, son parte de este componente..
-Coordinacin y apoyo entre instituciones y programas: Permite
las acciones vinculadas entre si de las instituciones y programas
estatales representados en la Comisin de Repoblamiento, y de otros
sectores que puedan incorporarse al proceso. -Elementos econmicos y
financieros puntuales: Son aquellos instrumentos identificados en
forma concreta para impulsar el desarrollo de proyectos, bajo
ciertas condiciones especiales para el desarrollador, propietarios
de terrenos y otros agentes.DESCRIPCIN DE LOS PROYECTOS El mbito de
accin directa del programa de repoblamiento, est constituida por
los cuatro distritos centrales del cantn central de San Jos:
Merced, Catedral, Carmen y Hospital. Dentro de esta zona se
identifican las subzonas de intervencin con sus proyectos
especficos definidas en el Plan Director Urbano de la MSJ, el Plan
Nacional de Desarrollo Urbano, as como el rea de intervencin del
Proyecto REDESUB, de la CNFL, el cual cubre 350 cuadras del casco
central. No obstante esta definicin prioritaria, el resto del rea
dentro de los cuatro distritos es igualmente sujeta de intervencin
por parte del sector privado.
Sistema vial y el SITP:La propuesta de sectorizacin del MOPT
permite conformar un Sistema Integrado de Transporte Pblico que
reordena la circulacin de autobuses a travs de la conformacin de
sectores que alimentan una sola ruta de acceso como corredores de
buses articulados de alta capacidad reduciendo sustancialmente la
cantidad de buses y rutas que hoy ingresan al Centro y la
contaminacin y el consumo de combustibles. El propsito es Integrar
el SITP, con otros modos masivos de transporte de personas como el
Tren Elctrico Metropolitano -TREM-. Los ejes de transporte pblico
como 31
corredores de buses articulados y la lnea del tren pueden
convertirse en elementos de regeneracin urbana, reorientacin del
uso del suelo y recuperacin del espacio pblico. El primer corredor
correspondiente a la sectorizacin: PavasSan Jos se prev entrar en
funcionamiento en el 2005. El SITP a su vez contar con una serie de
rutas de distribucin en el Casco Central. En estas calles el bus
comparte con los vehculos particulares el espacio vial, no
obstante, es en los ejes de travesa en donde circulara el mayor
flujo de carros particulares.
Ejes de Travesa:Estas son vas de desfogue de trnsito privado,
demarcadas y definidas sobre el sistema arterial de calles y
avenidas existentes, en las cuales deben estudiarse varios aspectos
de la funcionalidad de dichas vas, tales como: A- fluidez del
trnsito versus capacidad de estacionamiento en la va. Aqu podrn
plantearse alternativas como bahas de parqueo paralelas a las
cuadras, cuando exista capacidad para ello. BLa definicin de las
zonas de carga y descarga con horario restringido o bien en las vas
tangenciales al eje de travesa. En estas vas se establece un
control con gra y se puede desarrollar programas de mejoramiento de
aceras y mobiliario urbano.
Red Elctrica Subterrnea (REDESUB).Est conformada por 350
manzanas del centro de San Jos comprendidas entre los cuatro
distritos mencionados, con un rea de 3,2 Km2. Esta delimitacin
presenta curvas de nivel topogrfico entre 1140 a 1180 con un
trazado regular de cuadras de 75 a 110 metros de largo y calles
perpendiculares entre si con un ancho medio de 12 metros y aceras
de ancho irregular entre 1.2 y 5 metros. El proyecto incluye, adems
de la instalacin de nuevo cableado subterrneo que permitir mayor
confiabilidad y capacidad instalada para el establecimiento de
diversos tipos de desarrollos acorde a las necesidades actuales-,
el montaje de nuevas luminarias ms acordes con el mobiliario urbano
de nuestros tiempos.
32
En el primer semestre del ao 2004 el proyecto habr finalizado su
etapa de obras civiles y a finales del mismo ao entrar en operacin
el reemplazo del sistema tradicional.
Zonas prioritarias y proyectos especficos.Como parte de las
acciones de la Comisin de Regeneracin y Redoblamiento, se han
determinado varias reas prioritarias a las cuales por sus
caractersticas y por el avance en su estudio se pueden priorizar
las acciones para el repoblamiento. Dentro del presente informe,
sin embargo, se hace referencia nicamente a dos de esas reas: El
sector del Paso de la Vaca en el norte y el sector de El Pacifico y
los barrios del Sur. No obstante, estos sectores deben comprenderse
dentro de un esquema de reas por desarrollar dentro de la
estrategia de regeneracin y repoblamiento. Los proyectos son los
siguientes: Sector Paso de la Vaca Presenta oportunidades
importantes como:
-Zona deprimida socialmente que urge rescatar -Aprovechamiento
del pulmn verde del Museo de los Nios - Vinculacin con el Proyecto
Parque Lineal del Ro Torres -La gestin municipal favorece la
inversin y ha saneado el otorgamiento de patentes,con resultados
que comienzan a verse.
-Consolidar el posicionamiento del mercado del Telar Los Leones.
-Disponibilidadde terrenos baldos.
-La
vocacin comercial de la zona (cuatro mercados
tradicionales).
33
-Compatibilidad
de la vialidad con las rutas de travesa del transporte privado y
el sistema de transporte pblico.
-La existencia de un borde de barrio -Albergar la actividad de
un grupo de artesanos. -Existen recursos asignados a la zona en
materia de investigacin y anlisis -Estimula el uso peatonal por
esta senda -El rea para vivienda ampliada de forma que envuelva en
el costado norte los jardinesdel Museo de los Nios y sirva de
remate a la senda (calle 2 norte), propiciara un repoblamiento del
permetro de los cuatro distritos centrales haca el centro que podra
ser muy estratgico porque introduce una nueva imagen, asociada con
los jardines del Museo, favorece la secuencia de llegada al centro
por dos ejes de acceso importantes. Obstculos identificados: La
propuesta de una terminal de buses no se ajusta con la propuesta
del Sistema Integrado de Transporte Pblico del MOPT.
-Para
complementar e introducir el paseo a travs de la senda se
propone una expropiacin de terrenos y convertirlos en una plaza.
destinar a vivienda se propone una expropiacin de terrenos ( franja
del ro Torres) de 1,5 Has. que engendra la cubierta de la calle
8.
-Para
-El problema de mantenimiento -Estimula el asentamiento de
ventas artesanales permanentes -El tamao de la zona habitacional es
pequea. -La regeneracin de la calle 8 no garantiza su repoblamiento
sino a un largo plazo.
34
Zona Dolorosa - Estacin al Pacfico Cristo Rey-Barrio La
Cruz.
-Presenta
deterioro progresivo, ha perdido poblacin y requiere ser
revitalizada una en vocacin residencial la zona
-Existe
-Se vincula conla propuesta de desarrollo de la Z2 de la
municipalidad
- Alta
compatibilidad con el Sistema Integrado de Transporte Pblico
(SITP) del Pacfico.
-Revalora una serie de atractivos como: Plaza de La Dolorosa y
Estacin -Habilita proyectosde vivienda que promueve el PNDU
-La
pronta ejecucin del desarrollo habitacional de Cristo Rey por
parte del Ministerio de Vivienda. una dinmica de inversiones que se
han generado alrededor de la Clnica Bblica en el rea de salud.
compatibles con la zonificacin del PDU
-Impulsa
- Los proyectos son
35
Obstculos:
-Dependencia -Puesta -La
con la operacin de un centro intermodal propuesto por el SITP
(Estacin Pacfico) como generador de flujo de personas. en operacin
del sistema de transporte ferroviario (interurbano) carencia de
instrumentos y recursos para garantizar una eficiente realizacin de
los proyectos de vivienda de carcter privado.
Sistema econmico financiero propuestoDentro de este punto se
identifican varias opciones: fondos de inversin inmobiliarios, el
programa del ABC MIVAH, fondos municipales, fondos de empleados,
otros fondos. (ver anexo 3). Dentro de las opciones financieras en
fondos inmobiliarios bancarios el Banco Nacional tiene dos esquemas
que ha desarrollado durante los ltimos tres aos: El primero el
Fondo Inmobiliario FIO1 que consiste en la participacin de un grupo
de inversionistas en un fondo cerrado, bajo cdula jurdica, en
alquiler o compra de bienes inmuebles los cuales reciben el
beneficio de la administracin de estos recursos y la negociacin en
la bolsa de la renta. Restando los gastos administrativos las
utilidades se reparten cada trimestre. Los inversionistas tienen la
opcin de convertirse en propietarios permitindose el ingreso de
pequeos inversionistas desde 5000 dlares aprovechando la plusvala y
el rendimiento constante de los alquileres. Est regulado por
SUGEVAL El otro esquema es el Fondo de Titularizacin Hipotecaria en
Dlares FHIPO. Consiste en adquirir el crdito hipotecario o
hipotecas por un fondo cerrado de inversionistas que se benefician
del derecho de cobro del crdito y del rendimiento de los intereses
menos los gastos de administracin que se convierten en utilidad a
repartir. Existe la posibilidad de combinar ambos mecanismos donde
FIO1 puede vender y FHIPO financia, as como de conformar un esquema
de leasing habitacional dirigido a las condiciones de repoblamiento
de San Jos.
Decreto y proyecto de ley.Se identifica como una importante
forma de demostrar voluntad poltica establecer un decreto ejecutivo
que permita declarar un rea especfica como zona de inters pblico
como herramienta de la polticas de repoblamiento del centro de San
Jos. Este decreto puede servir de antesala a un proyecto de ley que
permita la declaracin de zonas de inters pblico en 36
centros urbanos que presenten prdida de poblacin, fuga de
inversiones, deterioro fsico, social y ambiental y riesgo para el
patrimonio arquitectnico existente, a nivel de las ciudades del
pas. Este proyecto permitira facilitar y orientar polticas del
sector bancario para la generacin de crditos blandos y esquemas
financieros que hagan atractivos las inversiones para regenerar en
cualquier centro urbano identificado con esta problemtica. Para
profundizar en las medidas de carcter legal se conform una
subcomisin. De sus anlisis surgen las siguientes consideraciones: I
- El objetivo buscado es la regeneracin y repoblamiento del centro
de San Jos Para esto se considera que lo ms efectivo es formular un
proyecto de Ley que permita
-Facilitar la compra de terrenos por parte de entidades
especializadas y las municipalidades; -Canalizar y asignar recursos
por parte de entidades especficamente para este propsito;
-Conformar empresas mixtas o alianzas estratgicas entre empresas
bancos y municipalidadpara la formulacin, gestin y ventas de los
inmuebles;
-Proporcionar los mecanismos tcnicos que garanticen las
densidades de construccindeseables, en aras de garantizar precios
de las soluciones competentes. La efectividad del proyecto debe
buscar adems que el mismo sea aprobado por la Asamblea Legislativa
y para esto se elabora y argumenta lo siguiente: II - Opciones del
alcance de la ley: a) Que el enfoque se oriente a la solucin del
problema del centro de San Jos, de esto hay conciencia y es fcil
justificar y encontrar apoyo. b) Que sea de aplicacin general con
objetivos similares a la anterior y proporcione mecanismos de pesos
y contrapesos para dejar en similitud de condiciones, tanto a los
sectores centrales como a lo periurbano; c)- Que las necesidades de
repoblar surgen como prioritarias en el centro de San Jos y que se
recurra a un proyecto flexible y de aplicacin progresiva partiendo
del punto anterior y que bajo condiciones especficas, podra
aplicarse en otras zonas que califiquen para ser repobladas. La
opcin a y c podran ser las que mejor ambiente tengan en una
eventual discusin en el seno de la Asamblea Legislativa. III -
Aspectos que se analizaron: - Se analiza la posibilidad de
introducir cambios a la ley de expropiaciones, estableciendo el
sistema USA, que permite pagar hasta un 30% sobre el valor
declarado del bien. Se aclara que la Ley de expropiaciones es de
aplicacin por excepcin y por tanto, para propsitos de
expropiaciones masivas su aplicacin resulta improcedente. Se
discute y desestima una propuesta de modificacin para los efectos
buscados.
-
La Ley de Planificacin Urbana (Ley 4240) podra modificarse en
los aspectos de renovacin, pero se considera que el espritu de la
misma es el que debe 37
cambiarse, porque lo que se busca ahora es una intervencin
directa y mixta en el desarrollo urbano (efectivo) por parte del
Estado. No obstante lo anterior, se retoma el criterio de que esta
Ley fungira como un marco base de la cual se derive la nueva Ley,
ms tcnica, moderna e instrumental. El Marco se establece en base a:
- El Captulo de Planificacin Local PDU y; - El Captulo Sexto
(Reglamento de Renovacin Urbana). En este se establece que. La
municipalidad y el INVU pueden comprar, permutar y vender bienes
inmuebles dentro de un programa de renovacin urbana, traspasarlos
entre s, con solo la autorizacin de la Contralora, siguiendo el
debido proceso de la Ley de ADMINISTRACIN FINANCIERA. Ver Anexo
-
El ambiente para un proyecto de ley que favorezca mediante otros
incentivos un programa de repoblamiento con cargos al Estado,
parecen ser improcedentes en la perspectiva. Se analiza sobre el
potencial de este proyecto de repoblamiento como proyecto amparado
al concepto de bien comn y su posicin frente el concepto de
propiedad privada que priva en la Constitucin. Se recomienda al
respecto: incluir fuertemente este tema en el programa de
concientizacin y reforzar el concepto de renovacin como algo ms
acorde a la plenitud de los tiempos actuales.
-
IV- Legislacin complementaria. A este respecto uno de los
problemas ms graves se presenta en el sistema de tenencia de la
tierra y respectivas expropiaciones. Instrumentos disponibles 1 -
La legislacin vigente en materia de renovacin urbana es
insuficiente para sustentar un proyecto de este tipo (promocin y
desarrollo) y a la fecha no se ha formulado el reglamento que se
establece en la Ley 4240 (Planificacin urbana). Podra analizarse va
modificacin de la Ley de planificacin Urbana y el eventual
reglamento que es lo mximo que se podra lograr por esta va a los
efectos. La utilizacin como Ley Marco resulta muy apropiado. En el
corto plazo permite la formulacin de los proyectos detonantes e
implementar la variable de vivienda en los proyectos de
regeneracin. 2- La planificacin local o planos directores
sustentados en la Ley 4240, pueden fijar de una manera indicativa
las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas, sin
embargo, esto no garantiza por s solo que las obras se realicen, ni
los plazos de realizacin de las mismas. No obstante, se considera
que tendra una funcin complementaria muy importante a la nueva Ley,
ya que permite establecer las reglamentaciones y normativas en
sustitucin de un Cdigo Urbano. 3- El proceso de expropiacin vigente
se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado
en aras del bien pblico, se rige por la Ley 7495 y se considera que
es una Ley de reciente vigencia, protege al Administrado. Esta Ley
supone una negociacin en el plano de la igualdad entre el
Administrado y el Estado. Para una intervencin directa y ejecutar
un proyecto de repoblamiento uno de los principales problemas que
hay que afrontar es la 38
adquisicin de terrenos, por la va de la compras forzosa o
expropiacin. Este es un medio que puede resultar muy lento cuando
se busca una equidad o precio justo entre las partes y normalmente,
se dan desavenencias en esta materia que pueden prolongar los
plazos. Las cantidades de terrenos que se podran buscar por estos
medios seran limitadas por la eventual presin social que el mismo
proceso podra engendrar. Por esas razones, se considera que bajo un
sistema de esta naturaleza lograr expropiaciones masivas y muy
complejas en materia de derecho, para un proyecto de la naturaleza
planteada, resultara en algo muy complejo y de nunca acabar. Es por
eso, que se considera que es necesario legislar especficamente para
este propsito, muy novedoso en nuestro medio, pero no en otras
latitudes, donde se han dado avances notables para ajustar los
intereses en juego. Legislacin necesaria Para compatibilizar las
limitantes y atenuar los efectos que provoca el recurso suelo se ha
elaborado una serie de jurisprudencia que busca eliminar las crisis
a que se suele llegar en muchos casos. Estos mecanismos e
instrumentos legales se traducen en marcos de actuacin y gestin
apropiados para lograr la regeneracin urbana. Normalmente estos
mecanismos buscan integrar lo normativo con planes estratgicos, en
materia de gestin y desarrollo urbano. La legislacin requerida debe
ser especfica para la renovacin y que provea los medios para
brindar el acceso de los diferentes estratos sociales y que adems
comprenda entre otros la resolucin de los siguientes aspectos: La
definicin de las zonas de intervencin, , Facilitar los procesos de
compra de bienes inmobiliarios, Definir los entes de gestin y
desarrollo, El desarrollo y remozamiento de centros de valor
histrico Las zonas de vivienda de inters social en altura. Las
opciones ms avanzadas que se usan en otros pases y que podran
lograr nuestro propsito en esta materia son las siguientes:
-
Leyes en el marco de la Descentralizacin y la Contractualizacin
de las polticas urbanas que amplan los mrgenes de iniciativas
locales o de las municipalidades. Se toma a la ciudad como el
principal protagonista. Planificacin Estratgica y Proyecto de la
Ciudad implican que se movilicen todos los protagonistas de la
administracin y del ordenamiento urbano, reunidos por una identidad
colectiva, apta para singularizar su territorio. La
descentralizacin librara competencias al mecanismo principal de las
estrategias territoriales, dictando a las colectividades locales
comportamientos de protagonista econmico, "policy communities" de
regmenes urbanos, "coaliciones de crecimiento", caracterizado por
la cooperacin entre protagonistas pblicos y privados que se alan.
Otra modalidad legal que resulta de inters para el presente
proyecto es la opcin de derecho preferente de compra. Esta
modalidad del derecho es diferente a la que se ejerce en Costa Rica
que es entre personas privadas. Este tipo de derecho es un
privilegio de intervencin pblica en materia de ordenamiento y
configuracin del suelo urbano y presenta una gran riqueza en su
naturaleza y tambin en lo relativo a la flexibilidad de su 39
-
ejercicio. El derecho de Opcin Preferente de Compra es un medio
de adquisicin y tambin, un medio de regulacin del mercado
inmobiliario.
-
Otros mecanismos legales que involucran compromisos financieros
son: - los denominados estmulos a la demanda para adquirir un
alojamiento en las zonas de inters; - el establecimiento de tasas
de inters preferentes para proyectos amparados al plan de
repoblamiento; - Incentivos a las empresas que realicen proyectos
amparados al plan de repoblamiento (reduccin de impuestos a la
renta y territorial).
Anlisis Las opciones indicadas son las que normalmente se podran
emplear para promover un plan de repoblamiento. Sin embargo, dentro
de la realidad costarricense cul sera la que mejor desempeo podra
lograr. Efectivamente, la legislacin que se deriva del marco de la
Descentralizacin y la Contractualizacin podra ser el ms ambicioso
pero resulta todava un tanto lejano a nuestra realidad, donde el
rgimen municipal est poco desarrollado. La segunda opcin o Derecho
de la Opcin Preferente de Compra (a) es flexible e instrumental y
permitira los siguientes propsitos:
-
-
No implica compromisos financieros. El Estado funge como un
facilitador entre las diferentes protagonistas. Es especfica para
ser aplicada a zonas que se definan como de inters. Otorgara al
Gobierno Local la facultad de propiciar coaliciones de crecimiento.
La gestacin de un plan especfico de renovacin, elaborado dentro de
una Ley Marco de Planificacin Urbana, por la institucin autorizada:
municipalidad, Direccin de Urbanismo, Ministerio de la Vivienda u
otro. La adquisicin de terrenos por esta va permitira determinar
los entes a los que se les faculta para gozar de ese tipo de
derecho como optante, que bien, podran ser las municipalidades, los
organismos oficiales de vivienda, las mutuales, las cooperativas
expresas en vivienda y otros. La empresa privada ser el constructor
y promotor inmobiliario de las edificaciones que se acuerden bajo
los controles de los optantes, mediante un concepto de empresas
mixtas. Las cooperativas de gestin de vivienda al estilo de los
Pases Bajos y los condominios que se rigen bajo estatutos
especficos, con una junta administrativa, entre otros podran ser
los mecanismos de gestin de estas nuevas unidades. Los recursos
financieros pueden provenir de bancos internacionales con prestamos
blandos y administrados por el Sistema Bancario Nacional; recursos
propios del SBN o de la Banca Privada.
Ver anexo 1
40
CONCLUSIONES El repoblamiento urbano analizado desde lo social,
lo econmico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia
nacional que permite recuperar la capital del pas. El proceso
permitira adems darle el carcter arquitectnico que demanda, el
aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones,
devolvindole competitividad y seguridad. El repoblamiento se
recomienda sea ejecutado a travs de un proceso de tres fases a
saber: 1. las acciones de corto plazo, consistentes en la ejecucin
de los proyectos designados en las rea prioritarias y que son de
carcter pblico y privados. Estos proyectos requieren el
acompaamiento de medidas de seguridad ciudadana, rescate del
espacio pblico, arborizacin y otras medidas que aseguren un entorno
exitoso. 2- Desarrollo de un Plan de Renovacin Urbana legitimizado
a travs del Plan Director Urbano de San Jos y con fundamento en la
Ley de Planificacin Urbana, acompaado de modificaciones en el marco
jurdico, las acciones econmicas y el aseguramiento de los terrenos
para los proyectos 3- Las acciones de largo plazo que contemplan la
construccin o aplicacin de medidas de
carcter estatal como las relacionadas con el transporte masivo,
la seguridad ciudadana, las obras de electrificacin subterrnea, los
sistemas de alcantarillado sanitario y las plantas de tratamiento
de aguas servidas. (ver anexo 6).
41
Adicionalmente el proceso de repoblamiento debe orientarse de
manera que sea representativo de la sociedad costarricense,
dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales. El
desarrollo inmobiliario no debera ser masivo e incontrolado sino
verificando la aprobacin de proyectos arquitectnicos con diversidad
funcional, con accesos seguros y ambientacin natural al mximo, con
integracin funcional y espacial al tejido urbano, as como con
arquitectura con sentido climtico, tipolgico y esttico de acuerdo
con el lugar. El sector pblico debe asegurar la implementacin de
las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las
facilidades comunales necesarias para que el sector privado
invierta con soporte y seguridad sobre esta base urbana. Se deben
considerar estrictos y efectivos controles a los sectores
comerciales a travs de la patente, considerando los usos deseab