INCORPORAÇÃODESDOBRADACONDOMÍNIODEUSOSDIVERSIFICADOS
Advogado. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-MG/IRIB. Especialista em Direito EmpresarialUniFMU. Professor convidado do curso de especialização “lato sensu” em Direito Imobiliário COGEAE PUC-SP.Membro da MDDI - Mesa de Debates de Direito Imobiliário. Membro da Comissão de Direito Notarial e deRegistrosPúblicosdaOAB/SP.MentornoprogramadeorientaçãoparajovensadvogadosdoILN-"InternaPonalLawyersNetwork“.
MarcStalder
Principaiselementos,aspectosrelevanteserepercussãonoregistroimobiliário.
Origem
Inúmerosdiferentesfatoresdemo5vaçãoempresarialaconvergiremcomosaspectosjurídicos
Parcelamentodosoloinviável/
Atra5vopelosdiferentes
usos
Fasesdelançamento/carência/ganhodeescala
Viabilidadetécnicade
aprovaçãodoprojeto/alvarásdeconclusãoparciais
Zoneamento/usoeocupaçãodosolo-“ilhasinacessíveis”
Condomíniodeusosdiversificados
Viabilidadeurbanís5ca=viabilidadejurídica
Normasbásicas
ü Legislação Municipal: Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo,CódigodeObraseEdificações,PlanoDiretor;
ü Lei 10.406/02: Especialmente, ar5gos 1.331 a 1.356 (condomínioedilícioesuaadministração)ear5go44;
ü Lei4.591/64:Notadamenteosar5gos8ºe9º;
ArSgo6º:Nocasodeumconjuntodeedificaçõesaqueserefereoar5go8ºdaLeinº4.591,de16dedezembrode1964,poder-
se-áes5pularodesdobramentoda
incorporaçãoemváriasincorporações,fixandoaconvençãodecondomínio
oucontratoprévio,quandoaincorporação
aindaes5versubordinadaaperíodosdecarência,osdireitoseasrelaçõesde
propriedadeentrecondôminosdevárias
edificações.
ü Lei4.864/65:Especialmente,ar5go6º;
ü NBR12.721:Notadamenteem relaçãoaos conceitosdepartesde propriedade exclusiva, de propriedade comum, de fraçãoidealedecoeficientedeproporcionalidade;
ü Lei6.015/73:Disposiçõesde seuTítuloV,notadamente,ar5go176,§1º,I,ar5go237-Aear5go255;enoEstadodeSãoPaulo,
ü NSCGJTJ/SP:NoTomoII,aSeçãoVIIIdoCapítuloXX,emespecialoitem222.1.
Conceitos
ü Projetoúnico,aindaquecomdiversasedificaçõescomdiferentesusos:
Únicalicençaadministra5vaparaconstrução,comprevisãodeemissãodealvarásdeconclusãoparciais;
Estrutura condominial única; uma única convenção de condomínio; econdomíniosobrepresentaçãoúnica.
Desafio:regularadesejadaautonomiafuncionaldecorrentedeseusdiversosusos,conciliar
diferentesinteressesenecessidadesnumúniconúcleodees5pulaçõesdedireitoseobrigações;
convençãodecondomínio.
BASEADOS FUNDAMENTALMENTE NA UNICIDADE
ü Terrenoconsideradocomoumtodoúnico;
Nomenclaturaproposta
Propõe-seumanomenclaturaadequadaaosconceitosquenãocolidacomaterminologiadasnormasparareferênciasnoscondomíniosdeusosdiversificados:
Partesdepropriedadeexclusiva
Condomínio
Assembleia
Convençãocondominial
Administradordesetor
Setorcondominial
Subsíndico
Síndico Representantelegaldocondomínio.
Otodocompostopelasunidadesdoconjuntodasedificações–copropriedade.
Áreadeusocomum:geral(imposi5va?),especialdosetor,especialdesetores;fonte:quadrosNBR.
Refere-se a determinada parte das edificações à qual é atribuída fração ideal,podendo inclusive deter uma parte certa como terreno de u5lização exclusivaconformedefiniçãodaLei.
Recebe,pordelegação,ospoderesdeadministraçãodedeterminadosetor.
Estruturaçãocomplexaaptaaregularocondomínioemseusdiferentessetores.
Subs5tutolegaldosíndico.
Condomínio/Setor.
Áreapriva5va–unidadeautônoma.
Partesdepropriedadecomum
Nomenclaturaproposta
Tendo-sequeaimplantaçãodeumconjuntodeedificaçõesdeusosdiversificadosseverificaporetapas,sobressai-seaimportânciadaincorporaçãoimobiliária;daí,apropostatambémabrangeanomenclaturaprópriaparaaincorporaçãoimobiliária:
Incorporaçãodesdobrada
Condomíniocomoumtodo Lei: "várias incorporações“ em relação à a5vidade, conciliando-se como inexorávelfato de que se trata de um único futuro condomínio, assim, os documentosinforma5vos do empreendimento, tanto para fins de registro quanto para fins decomercialização,deverão:
Sempre o empreendimento que se efe5ve em diferentes etapas no tempo e noespaço.
consideraroprojetodasedificaçõescomoumtodo;
contemplar a minuta da futura convenção condominial docondomínio único - convivência do todo - regras completas para otodo-disposiçõestransitóriasdurantesuaimplantação.
informarosdiferentessetoresefraçõesideaisentreeles;
Nomenclaturaproposta
Aindaabrangendoanomenclaturaprópriaparaaincorporaçãoimobiliária: Lançamentodesdobrado Obje5vando um ou mais setores do conjunto de edificações com as
caracterís5cas já antes definidas - a viabilizar o registro imobiliário para oLançamentoDesdobrado,sãonecessários:
o cronograma de implantação acompanhado das obrigaçõesa5nentesàobservânciadosprazosdevigênciadas licençasoudesuasrevalidações;
o estabelecimento das disposições especiais coerentementecom o cronograma relacionadas ao exercício do direito dedenúnciadaincorporaçãodedeterminadosetoreseusefeitos,inclusivenahipótesedealteraçãodoprojetoparaaquelesetor,conciliando-seoart.43da4.591/64comodesdobramentodaincorporação,enahipótesededesistênciadefini5va.
InstrumentosinformaSvosparaoregistroimobiliáriodaincorporaçãodesdobrada
DentreoselencadosnoAr5go32daLei4.591/64destacam-se:
Memorialdeincorporação MinutadafuturaconvençãocondominialDescriçãodascaracterís5casdoconjuntodeedificações,o estabelecimento das frações ideais dos setores e osterrenos de u5lização exclusiva de cada setor, se for ocaso;
Administração do condomínio - regras explícitas arespeitodosíndico,maspassíveldeserdelegada;
Definiçãodaspartesdepropriedadeeusocomumedaspartesdepropriedadeeusoexclusivo;
Normas de interesse geral e normas de interesseespecíficodecadasetor-regrasobservandoaunicidadeseguindoessaconcepção;
Indicação do plano de implantação desdobrada doempreendimento;
Autonomia desejada entre os setores na estruturahierarquizadadocondomínio;direção,órgãosauxiliares;apropriaçãodasreceitasedespesas;responsabilidades;
Ins5tuição do patrimônio de afetação apartado paracadapartedocondomínio.
Disposições transitórias durante a implantação;carência;alteraçãodeuso/deprojetodedeterminadosetor.
DISPOSIÇÕESCONSTANTESDOSINSTRUMENTOSENCONTRAMLIMITESNALEIESESUJEITAMAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL.
Atosregistráriosnaincorporaçãodesdobrada
Registrosnamatrículadeorigem-“mãe”
• Incorporaçãoimobiliáriarefle5ndoesseregistro,todasasinformaçõese
caracterís5casdoempreendimentodeusosdiversificados,sinte5zados;
• Ins5tuiçãoparciala5nenteàprimeiraetapa
deimplantaçãoedaconvençãocondominial,seguindo-seaosregistrosdains5tuiçãoparcialdasetapasqueseseguirem.
Averbaçõesnamatrículadeorigem
• Conclusãodasobrasdecadaumadasetapasdeimplantação
docondomínio;
• ComunicadodeLançamento(revalidaçãodosdocumentos
assentadosàépocadoregistro),termoinicialdoprazo
decarênciadessesetor.
Aberturadematrículas
• Recipiendáriasdasunidadesautônomasintegrantesdasetapasconcluídaseins5tuídas(requerimento/registro
daalienação).
Copropriedadeanterioraoregistroimobiliáriodaincorporaçãoeadivisãoa_pica
ü Copropriedadenoterrenodes5nadoaoempreendimento;ü Registro imobiliário da incorporação = futuras unidades como objeto de direito (até omomentodains5tuiçãoeespecificaçãodocondomínio),assim:
divisãoavpicadasunidadesparaex5nçãodacopropriedade(sub-rogação); 100% da propriedade das unidades de um setor para um incorporador,100%dapropriedadedasunidadesdeoutrosetorparaoutroincorporador,emcorrespondênciaaosquinhõesdacopropriedadeoriginal.
ü Registronamatrículadeorigemeanotaçãoemfichascomplementares;ü SemtransmissãodepropriedadenãoháImpostodeTransmissão;ü Assunção das responsabilidades da incorporação e a incorporação desdobrada, subrogaçãoeanotaçãonosinstrumentosinforma5vosdoregistro(ar5gos29e30/alínea“m”doar5go32);
responsabilidadesolidária(Art.31,§3º,4.591/64-Art.6º,4.864/65)?
Alienaçãodesetoresdoempreendimentoporimplantar
ü Registradaaincorporaçãoimobiliária;ü Alienaçãoda fração ideal vinculadaàs futurasunidadesque representema integralidadedeumSetorCondominial;sub-rogação;
ü Assunçãopeloadquirentedosdireitoseobrigaçõesdaincorporaçãodaquelesetor;averbação(dossiê,art.32,noquecouber);
ü Registronamatrículadeorigemeanotaçãoemfichascomplementares;ü Transmissãodepropriedade,incidênciadoImpostodeTransmissão;ü Assunção das responsabilidades pela adquirente, agora proprietária vinculada nosinstrumentosinforma5vosdoregistro(ar5gos29e30/alínea“m”doar5go32);
ü Nãorepresentavendadeunidades,nãoconcre5zaçãodaincorporaçãodaquelesetor:prazodecarênciaapar5rdacomunicaçãodolançamento;
ü Relaçãoobrigacionaloponívelounãoaosadquirentesdeunidades?Responsabilidadesolidária(Art.31,§3º,4.591/64-Art.6º,4.864/65)?
ShoppingCenterintegradoaocondomínio
Comcomercialização(exploraçãopulverizada):cadalojacorrespondea
umaunidadeautônoma.
Semcomercialização(exploraçãocentralizada):duasoumaisgrandes
unidadesautônomas.
Shopping Cassino AtlânPcoeHotel Sofitel Copacabana,Rio de Janeiro / BonnaireMall,SãoPauloComplexoIguatemiJK,São
Paulo
Patrimôniodeafetaçãoeregistroimobiliáriodaincorporaçãodesdobrada
ü Opção do incorporador, cons5tuiçãomediante averbação (ar5go 31-B), sobre o todo ousobrecadaumdossetores/pavimentos:
aqualquertempo;obrigatoriedadenomemorialdeincorporaçãonosconjuntosdeedificação(§9ºe§10,ar5go31-A); recusadaaverbação; nãoconcessãodebeneyciosfiscais.
Ocadastrodocondomíniodeusosdiversificados
ü Desejadaautonomiafuncionaldossetoresvslimitaçõeslegais;ü Personalidadejurídica:(?)
capacidadepostulatória;capacidadecontratar;responsabilidadefiscal;inscriçãonoCNPJ/MF.
ü InstruçãoNorma5vaRFBnº1.684/2016:
equiparaçãodosetorcondominialàcondiçãodefilial;facilidadesburocrá5cas,masinalteradaacircunstânciaarespeitodapersonalidade.
Obrigado.