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IMMOmagazine ouvre la période de la chasse immobilière avec plusieurs centaines d'offres en Suisse Romande. Chaque mois ce sont également 3 chroniques ou reportage traitant de l'avtualité juridique, l'architecture, le fimancement ou la fiscalité
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Pour ce 14ème numéro, nous avons l'immense plaisir de vousannoncer la collaboration officielle de IMMOmagazine et dumagazine ARCHITECTES.CH édité par Edition suisse CRP Sàrl
Traitant à la fois de l'architecture, de l'art et du design vousaurez la chance de retrouver à chacun des numérosIMMOmagazine un sujet, un article ou un reportage sur l'unou l'autre des thèmes abordé par le magazineARCHITECTES.CH. Ce mois, un extrait du portfolio avecl’artiste/photographe Régis Colombo et son exposition"TRANSPARENCIES COLLECTION" actuellement présentée àGenève.
IMMOmagazine s'enrichit donc d'une 3ème chronique venantcompléter celles de Christophe Lagger pour la partie juridico-immobilière et celle de Messieurs Defferard & Lanz traitantdu financement immobilier ou de la fiscalité en général.
En s'enrichissant IMMOmagazine devient encore plusinformatif pour vous offrir la meilleure expérience possiblelors de votre recherche immobilière mais également en tantque lecture mensuelle avec des articles rédactionnelsintéressants.
Pour terminer cet édito, une dernière nouvelle pour vousannoncer que votre IMMOmagazine est de sortie. Ce sontplus de 200 distributeurs de flyers qui vont êtres disposés cesprochains mois devant les agences et commerces partenairesafin de donner une nouvelle dimension à votre magazinepréféré. Bonne lecture
Régis ColomboTrois passions pour une œuvre lumineuse
NUMÉRO 2Automne / hiver 2013
MAGAZINEMAGAZINE
De son premier métier il a gardé le goût de l’architecture etde l’urbanisme. De ses trois passions, le voyage, la peintureet la photographie, il a fait un cocktail relevé qui, depuis huitans, le conduit dans les diverses métropoles ou sitesmarquants du monde. Il y reste le temps de « shooter » prèsde deux mille images en haute résolution qui constituent sonmatériau de travail. Rentré dans son atelier, comme un pein-tre maniant ses couleurs à huile, il travaille par couches ensuperposant les images du site retenu. Au bout du compte etde plusieurs jours, voire semaines d’essais, Régis Colombofinit par composer un tableau dédié qui à New York, àLondres, à Shanghai, à Saint-Pétersbourg, au Sahara ouautres. Ces œuvres entrent dans sa collection baptiséeTransparencies. Hormis les dix ou douze éléments photogra-phiques marquants symbolisant la ville, l’œuvre peutcomporter plusieurs centaines de détails. Le résultat neconstitue en aucun cas une « carte postale » d’un endroit maistente plutôt de saisir subjectivement l’esprit des lieux. Terminée, l’œuvre est montée sur un cadre équipé de leds(diodes luminescentes) qui donnent au tableau luminosité etchatoiement des couleurs.
Photographe professionnel suisse d’une quarantained’années, Régis Colombo, qui vit à Lausanne, travaille pourla presse, l’édition, la publicité. Mais sa vraie passion va à lacollection Transparencies qui résume sa vision de la photo.Depuis l’invention de Nicéphore Niépce on a cru que l’imagereprésentait un instant de vérité alors que l’œil du pho -tographe pouvait la travestir. Depuis l’invention desprogrammes de retouche informatique, toute image peut êtremodifiée. Autant en profiter en s’affirmant subjectif dans sacréation.
Après des expositions à New York, Paris, Neuchâtel etLausanne, Transparencies sera visible du 4 septembre au7 octobre 2013 à la Cité du Temps, Pont de la Machine, à Genève. Horaires: 9h-18h tous les jours – Vernissage le4 septembre à 18h (www.citedutemps.ch). En dehors del’exposition, les œuvres sont visibles sur rendez-vous austudio de Régis Colombo à Lausanne.
www.regiscolombo.com
ACTUELLEMENT EN KIOSQUE
magazine suisse d’architecture, d’art et de design français – anglais
Dans la précédente chronique nous avions évoqué la problématique suivante : quelle proportion de fonds propres doit-on investir dans l’achat d’un bien immobilier ? Ces derniers doivent représenter pour un objet traditionnel au minimum 20 % du prix d’achat ou de la valeur du bien. Ce capital peut être investi directement dans l’acquisition immobilière ou mis en nantissement. Il arrive parfois que les fonds propres à disposition soient supérieurs à 20 %, dans ce cas que faire ? Investir la totalité ou le minimum demandé ? Toute la problématique réside dans la charge fiscale.
Le calcul suivant permet de démontrer quel devrait être le revenu minimum d’un placement si la totalité des fonds propres ne serait pas investie dans le bien immobilier mais dans un véhicule financier.
Exemple de financement : le bien convoité coûte CHF 1’000’000.-, 20% de fonds propres correspondent à CHF 200’000.- (en sus 5 % de frais de mutation).
Pour autant que les revenus soient suffisants pour honorer les charges d’un prêt à 100%, un choix s’impose.
1. Investir les CHF 200’000.- dans le bien immobilier et obtenir un prêt de CHF 800’000.-2. Obtenir un prêt de CHF 1’000’000.- en nantissant et investissant sur un placement les CHF 200’000.- Dans cette deuxième hypothèse, quel devrait être le rendement minimum du placement pour couvrir l’augmentation de CHF 200’000.- de prêt ?
Faut-il investir tous les fonds propres dans un achat immobilier ? 2/2
Par Stéphane Lanz,administrateur-directeur de DL | Conseils en
Diminution du revenu imposable 196’000 - 191’000 = 5’000Economie fiscale réelle avec un taux marginal d’imposition de 40 % 5’000 x 40 % = 2’000Intérêts hypothécaires supplémentaires de 800’000.- à 1’000’000.- par année 200’000 x 2.5 % = 5’000
Coût net de l’augmentation pour 10 ans 5’000 - 2’000 x 10 ans = 30’000 Le rendement (en % composé, net de frais et d’impôts) minimum de l’investissement de 200’000.- pour obtenir 30’000.- après 10 ans =1.41
La diminution de l’impôt sur la fortune n’est pas prise en compte, celle-ci étant de moindre importance.
Notons que dans le cadre du nantissement des avoirs, une valeur de nantissement doit être considérée en fonction du profil d’investissement choisi. Dans cet exemple la valeur est de 100%, toutefois en fonction du type de placement, de par son risque, cette valeur peut varier de 50% à 100%.
Enfin, encore faut-il faire attention au type de placement sélectionné, car souvent le revenu de l’investissement est soumis à l’impôt sur le revenu. Les placements idéaux garantis restent le versement maximum autorisé via un produit de 3ème pilier et le rachat d’années de caisse de pension, mais, pour ce dernier, tous les salariés ne peuvent en bénéficier.
Dans tous les cas, il est nécessaire de faire coïncider l’échéance du prêt avec celui du placement, car si les taux d’intérêts hypothécaires sont élevés au moment de la renégociation de votre prêt, vous devrez probablement procéder à un amortissement extraordinaire afin de diminuer le prêt.
En résumé, aujourd’hui, un minimum de fonds propres devrait être investi dans le bien immobilier pour autant qu’une stratégie soit étudiée dans les moindres détails de rentabilité et de sécurité. Un prêt hypothécaire à 90 % voire 100 % de la valeur du bien ou du prix d’achat est même recommandable pour autant que le bon placement soit trouvé.
Faut-il investir tous les fonds propres dans un achat immobilier ? 2/2
Genève
tél. +41 22 730 10 10
Nyon
tél. +41 22 747 10 10
Lausanne
tél. +41 21 348 10 10
Vevey
tél. +41 21 977 10 10
Neuchâtel
tél. +41 32 858 10 10
La Chaux-de-Fonds
tél. +41 32 945 10 10
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Je viens d’acquérir un appartement en propriété par étages (PPE) et vais prochainement participer à ma première assemblée des copropriétaires. Comment se déroulera cette réunion ?
Permettez-nous, premièrement, de vous féliciter pour votre acquisition et vous souhaitons plein de satisfaction dans votre nouveau statut de copropriétaire. Vous soulevez la question du déroulement de l’assemblée des copropriétaires qui est en fait le pouvoir législatif de la communauté. Ses attributions sont notamment de prendre toutes décisions au niveau des règles régissant la PPE et des affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur, surveiller l’activité de ce dernier, désigner éventuellement un comité ou une délégation de copropriétaires permettant d’assurer l’interface entre l’administrateur et les copropriétaires, contrôler puis approuver la répartition des frais et les comptes, y compris l’attribution au fonds de rénovation. Assemblée annuelleUne assemblée doit être organisée chaque année et convoquée, en règle générale, dans les six mois après la fin de l’exercice comptable. La convocation est du ressort de l’administrateur qui doit également mettre sur pied une assemblée extraordinaire à la demande d’un cinquième de copropriétaires. L’ordre du jour figurant sur la convocation doit mentionner les décisions importantes qui ne peuvent être prises sans cela ; à moins que tous les copropriétaires soient présents. QuorumPour pouvoir valablement délibérer et prendre des décisions, le quorum doit impérativement être atteint, c’est-à-dire que la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, soient présents ou représentés et qu’ils représentent au moins la moitié de la valeur des parts.
Si cette exigence n’est pas remplie, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première et qui peut se dérouler seulement si le tiers de tous les copropriétaires, mais au moins deux soient présents ou représentés. On parle de copropriétaire représenté quand, en raison de son absence, il a établi une procuration en faveur de l’administrateur, d’un autre copropriétaire ou d’un tiers. PrésidenceL’assemblée est la plupart du temps présidée par l’administrateur si elle n’en a pas décidé autrement. Pendant l’année, l’administrateur, en tant qu’organe exécutif, effectue les actes d’administration commune conformément aux dispositions légales et règlementaires, ainsi qu’aux décisions de l’assemblée générale. Il prend les mesures urgentes visant à empêcher ou réparer un dommage et se charge de la comptabilité de la PPE en établissant le tableau de répartition des charges, le compte d’exploitation, le bilan et le budget du prochain exercice Droit de voteAu niveau du droit de vote, la règle est le principe du vote par tête. Un copropriétaire aura une seule voix même s’il possède plusieurs lots. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun, par exemple un couple, elles n’ont également qu’une voix.
Majorités possiblesQu’en est-il des différentes majorités possibles? En général, les décisions se prennent à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, il s’agit de la majorité simple. Le règlement d’administration et la loi peuvent prévoir d’autres majorités en fonction des décisions à prendre. La majorité absolue qui implique celle de tous les copropriétaires,
PPE : les assemblées générales
IMMOmagazine #14 - Septembre - Octobre 2013 | L’édition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]
#14 R
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y compris les absents. La majorité qualifiée - ou double majorité - nécessite la majorité des copropriétaires présents ou représentés totalisant en outre plus de la moitié de la valeur des parts. Enfin, pour des actes importants qui ne peuvent pas être imposés à un copropriétaire sans porter atteinte à son droit de propriété, l’unanimité doit être obtenue, soit le consentement de tous les copropriétaires.
Procès-verbalLes débats feront l’objet d’un procès-verbal qui sera établi par l’administrateur et remis à l’ensemble des copropriétaires.
Compte tenu des tâches et des responsabilités de l’administrateur, il est conseillé de faire appel
à un professionnel qui pourra faire profiter les copropriétaires de ses compétences et expériences, évitant dans de nombreux cas des conflits et une détérioration des rapports de bon voisinage.
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