Il condominio e l’amministratore professionista - epc.it · CAPITOLO 22 CLASSIFICAZIONE ... CAPITOLO 27 LE RITENUTE IN CASO DI CONTRATTI D’OPERA E DI APPALTO 313 27.1 Le certificazioni

A cura di:Vittorio Fusco, Francesca Monastero

Il condominio e l’amministratore

professionista

Nuovo manuale teorico-pratico

UntitledBook1.book Page 1 Wednesday, July 11, 2012 11:36 AM

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INDICE GENERALE

Introduzione ..........................................................................15

Il futuro della gestione immobiliare ..................................19

Tabelle delle maggioranze assembleari .............................23

CAPITOLO 1 COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO 29

CAPITOLO 2 IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI 33

2.1 Lo scioglimento della comunione ...........................34

2.2 Il condominio .............................................................35

2.3 Condomini atipici ......................................................37

2.4 Le parti comuni ..........................................................41

2.5 Il godimento delle cose di proprietà comune ........47

CAPITOLO 3 LE SINGOLE PARTI COMUNI 51

3.1 Suolo su cui sorge l’edificio ....................................51

3.2 Il sottosuolo ................................................................52

3.3 Edificio in Pilotis .......................................................52

3.4 Muri .............................................................................52

3.5 Facciata .......................................................................53

3.6 Lastrico solare ............................................................53

3.7 Lastrico solare di uso esclusivo ...............................54


MANUALE DEI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE

4

3.8 L’àndito ...................................................................... 55

3.9 Vestibolo .................................................................... 56

3.10 I cortili ........................................................................ 56

3.11 Le scale ....................................................................... 56

3.12 I pianerottoli .............................................................. 56

3.13 I balconi ..................................................................... 57

3.14 Gli elementi del balcone ........................................... 58

3.15 Le fioriere ................................................................... 59

3.16 Le finestre ................................................................... 59

3.17 Portineria e alloggio del portiere ............................ 60

3.18 Ascensori ................................................................... 61

3.19 Area di parcheggio ................................................... 61

3.19.1 La legge 28 novembre 2005 n. 246 .......................... 62

3.20 Impianti ...................................................................... 63

CAPITOLO 4 COSTRUZIONE SOPRA L’ULTIMO PIANO. ASPETTO E DECORO ARCHITETTONICO: CENNI 65

CAPITOLO 5 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO 69

5.1 Forma del regolamento di condominio ................. 69

5.2 Contenuti del regolamento di condominio ........... 70

5.3 Regolamento contrattuale e regolamento assembleare ................................................................ 71

5.4 Regolamento assembleare ........................................ 75

5.5 Regolamento giudiziale ............................................ 76

5.6 Regolamento e tabelle millesimali .......................... 76

5.7 Regolamento e conduttore ....................................... 77

5.8 Clausole inderogabili ................................................ 78


5

INDICE GENERALE

CAPITOLO 6 LE TABELLE MILLESIMALI 81

6.1 Coefficiente di funzionalità globale .......................89

6.2 Coefficiente di destinazione/utilizzazione ............90

6.3 Coefficiente di piano .................................................90

6.4 Coefficiente di orientamento ...................................91

6.5 Coefficiente di prospetto ..........................................92

6.6 Coefficiente di luminosità ........................................93

6.7 Descrizione delle Tabelle più comuni ....................93

6.8 Tabella “A” .................................................................93

6.9 Tabella “B” ..................................................................94

6.10 Tabella “C” .................................................................94

6.11 Tabella “D” .................................................................94

6.12 Tabella “E” ..................................................................94

6.13 Tabella “F” ..................................................................94

6.14 Tabella “G” .................................................................94

6.15 Tabella “H” .................................................................94

6.16 Tabella “I” ...................................................................94

ESERCITAZIONE “1”..........................................................95

ESERCITAZIONE “2”..........................................................96

ESERCITAZIONE “3”..........................................................97

CAPITOLO 7 ESEMPIO DI REGOLAMENTO E TABELLE MILLESIMALI 99

7.1 Fabbricato in Milano alla Via Melchiorre Gioia, 362 Norme relative all’uso delle cose comuni e al decoro dell’edificio .............................................99

7.1.1 La proprietà comune .................................................99

7.1.2 Valore delle quote ...................................................100

7.1.3 Divieti sulle parti comuni ......................................100

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6

7.1.4 Divieti sulle parti private ...................................... 101

7.1.5 Doveri dei condomini ............................................. 102

7.1.6 Assicurazioni ......................................................... 103

7.1.7 Norme sull’amministrazione ................................. 104

7.1.8 Norme sul funzionamento dell’assemblea ............. 104

7.1.9 Tabelle millesimali ................................................. 104

7.2 Criteri per la definizione dei coefficienti ............. 105

CAPITOLO 8 LA RIPARTIZIONE E LA GESTIONE DELLE SPESE 111

CAPITOLO 9 LE INNOVAZIONI 115

CAPITOLO 10 L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO 119

10.1 Natura dell’incarico e figura giuridica ................. 119

10.2 Nascita del rapporto: accettazione e compenso ... 122

10.3 Fine del rapporto: morte, scadenza, revoca, dimissioni ................................................................. 123

10.4 Attribuzioni dell’amministratore .......................... 125

CAPITOLO 11 L’ASSEMBLEA 133

CAPITOLO 12 IL BILANCIO CONDOMINIALE 153

12.1 Il bilancio condominiale nel codice civile ........... 153

12.2 Principi contabili ..................................................... 155

12.3 Il bilancio preventivo .............................................. 156

12.4 Il bilancio consuntivo .............................................. 159

12.5 Come redigere il consuntivo ................................. 161

12.6 Fondo cassa e conto corrente condominiale ........ 168


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INDICE GENERALE

CAPITOLO 13 IL DECRETO INGIUNTIVO E IL RECUPERO DELLE QUOTE CONDOMINIALI 171

CAPITOLO 14 IL CONTRATTO 177

14.1 Prefazione .................................................................177

14.2 Il contratto e la sua formazione .............................178

14.2.1 Definizione e funzione ............................................178

14.2.2 Elementi essenziali del contratto ............................179

14.2.3 L’oggetto e il contenuto del contratto ....................180

14.2.4 Le trattative ............................................................180

14.2.5 La formazione del contratto ....................................181

14.2.6 Il contratto preliminare ..........................................182

14.2.7 I contratti del consumatore ....................................183

14.2.8 Limitazioni all’autonomia contrattuale .................184

14.2.9 Glossario .................................................................184

14.3 Effetti del contratto e la sua classificazione .........185

14.3.1 Effetti nei confronti dei terzi ..................................185

14.3.2 Il contratto per persona da nominare .....................186

14.3.3 Il contratto a favore di terzo ..................................186

14.3.4 Conflitto tra più aventi causa ................................187

14.3.5 Integrazione del contenuto e degli effetti del contratto ...........................................................187

14.3.6 L’interpretazione del contratto ...............................187

14.3.7 Classificazione dei contratti ...................................188

14.4 La risoluzione dei contratti ....................................189

14.4.1 La risoluzione del contratto ....................................190

14.4.2 Risoluzione per inadempimento ............................190

14.4.3 Risoluzione per impossibilità sopravvenuta ..........191

14.4.4 La risoluzione per eccessiva onerosità ...................192

14.4.5 Glossario .................................................................192



8

CAPITOLO 15 L’ASSICURAZIONE 193

15.1 La polizza fabbricati ................................................ 193

15.1.1 Il contratto di assicurazione ................................... 193

15.1.2 La polizza globale fabbricati ................................... 194

15.1.3 Rischi assicurabili .................................................. 194

15.1.4 Garanzie contro rischio incendio ........................... 195

15.1.5 Garanzia per danni da acqua ................................ 195

15.1.6 Responsabilità verso terzi ...................................... 197

15.1.7 Tempistiche sulla denuncia di sinistro .................. 197

15.1.8 Ripartizione spese .................................................. 197

15.1.9 Accesso ai documenti ............................................. 198

15.1.10 Legittimazione ad agire .......................................... 198

15.2 La polizza multi rischi ............................................ 199

15.2.1 Garanzie aggiuntive .............................................. 199

15.2.2 Ricostruzione dell’edificio e calamità naturale ...... 200

CAPITOLO 16 IL CONTRATTO DI PORTIERATO 203

16.1 Il contratto di portierato ......................................... 203

16.2 La nomina del sostituto .......................................... 205

16.3 L’alloggio del portiere, la restituzione dello stesso ed il licenziamento ............................. 205

16.4 Normativa sull’attività di portierato .................... 207

16.5 Infortunio sul lavoro ............................................... 208

CAPITOLO 17 L’APPALTO: PROFILI GENERALI 211

17.1 Distinzione da altre figure affini: il contratto d’opera, il contratto di lavoro subordinato ......... 213

17.2 Il direttore dei lavori ed il progettista .................. 214


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INDICE GENERALE

17.3 Gli obblighi del committente per la sicurezza del lavoratore ...........................................................215

17.4 Capitolati generali e speciali ..................................217

17.5 Le obbligazioni del committente: pagamento del prezzo ............................................218

17.6 Le obbligazioni dell’appaltatore ............................220

17.7 Le variazioni del progetto ......................................220

17.8 Verifica, collaudo, consegna dell’opera ...............221

17.9 Difformità e vizi dell’opera ....................................222

17.10 Estinzione del contratto ..........................................224

17.11 L’appalto e la responsabilità per danni verso terzi .................................................................224

CAPITOLO 18 IL RAPPORTO DI LAVORO E LE NORME PER LA SICUREZZA DEL LAVORATORE 227

18.1 La prevenzione degli infortuni nel lavoro subordinato ..............................................................227

18.2 La prevenzione degli infortuni nei contratti d’appalto o d’opera o di somministrazione .........231

18.3 La prevenzione degli infortuni nelle opere edilizie .......................................................................232

18.4 Le responsabilità a carico dell’amministratore/committente ........................236

18.5 Documentazione a carico del committente che deve essere conservata in cantiere da parte dell’impresa affidataria ...........................237

CAPITOLO 19 LE NORME PER LA PREVENZIONE DEGLI INCENDI 239

19.1 Normativa principale di riferimento ....................239

19.2 La procedura per le attività rientranti nella categoria A, B e C ...........................................240



10

19.3 Gli obblighi dell’amministratore di condominio .... 245

19.4 Il certificato di prevenzione incendi (CPI) ........... 246

19.5 Il nulla osta di fattibilità ......................................... 249

19.6 Verifiche in corso d’opera ...................................... 250

CAPITOLO 20 GLI IMPIANTI 251

20.1 Metodi di controllo ................................................. 252

20.2 Utenze condominiali ............................................... 252

20.3 La strumentazione ................................................... 252

20.4 L’impianto idrico ..................................................... 252

20.5 L’impianto termico centralizzato o autonomo .... 253

20.6 L’impianto per l’adduzione dei gas ...................... 253

20.7 Gli allacci fognari .................................................... 254

CAPITOLO 21 L’IMPIANTO ASCENSORE 255

21.1 Messa in esercizio dell’impianto e relative verifiche .................................................................... 256

21.2 Obblighi dell’amministratore di condominio ..... 259

CAPITOLO 22 CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI 261

22.1 Mutamento di destinazione .................................. 263

22.2 L’immobile e la sua destinazione d’uso: quali modifiche? ...................................................... 265

22.3 La proprietà del sottotetto nei condomini .......... 267

22.4 Disciplina giuridica dei parcheggi ........................ 268


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INDICE GENERALE

CAPITOLO 23 DEFINIZIONE DI CATASTO E CRITERI PUBBLICISTICI 271

23.1 Agenzia del territorio e decenteramento degli organi ..............................................................272

23.2 Cognizioni storiche .................................................272

23.3 Il nuovo catasto: criteri di qualificazione ............273

23.4 Catasto e condominio ............................................275

23.5 Il libero accesso all’archivio informatico .............277

23.6 Imposta municipale propria circolare del 21 gennaio 2012 .................................................279

CAPITOLO 24 BARRIERE ARCHITETTONICHE (LEGGE 13/89) 283

24.1 La legislazione ..........................................................283

24.2 Abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati ..................................................285

CAPITOLO 25 IL TRATTAMENTO DEL PROFESSIONISTA NELL’ORDINAMENTO TRIBUTARIO 287

25.1 Adempimenti fiscali e previdenziali dell’amministratore di condominio ......................287

25.2 La scelta del regime contributivo: il regime dei minimi ................................................290

25.3 Le scritture contabili dell’esercente arti e professioni .............................................................296

25.4 La redazione e la conservazione delle scritture ..298

25.5 La tutela del professionista in occasionedi verifiche e di accertamenti .................................301



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CAPITOLO 26 PROFILI FISCALI NELL’AMMINISTRAZIONE IMMOBILIARE 309

26.1 Il condominio sostituto d’imposta ........................ 309

26.2 Le ritenute per prestazioni di lavoro dipendente ed autonomo ............................................................ 311

CAPITOLO 27 LE RITENUTE IN CASO DI CONTRATTI D’OPERA E DI APPALTO 313

27.1 Le certificazioni e le dichiarazioni del sostituto d’imposta ........................................... 314

27.2 La comunicazione degli elenchi dei fornitori (Modello 770 Quadri AC ED ST) .......................... 315

27.3 Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie ...................................................................... 317

27.4 Le agevolazioni per gli interventi di risparmio energetico .......................................... 319

CAPITOLO 28 FORMULARIO 323

CAPITOLO 29 LA COMPRAVENDITA E LA MEDIAZIONE IMMOBILIARE 331

29.1 Diritti, obblighi e responsabilità del mediatore .... 331

29.2 Deontologia professionale ..................................... 332

29.3 La Camera di Commercio ...................................... 333

29.4 La mediazione .......................................................... 333

29.5 Collaborazione tra mediatori ................................. 335

29.6 Le associazioni di categoria ................................... 336

29.7 Le vendite di immobili in costruzione ................. 336

29.8 Verifiche immobiliari a carico del mediatore ...... 337


13

INDICE GENERALE

29.9 L’incarico di mediazione per vendita/locazione ...338

29.10 La proposta d’acquisto/locazione ........................340

29.11 La certificazione energetica ....................................341

29.12 Antiriciclaggio ..........................................................341

29.13 Obbligo di registrazione delle scritture privatenon autenticate .........................................................342

CAPITOLO 30 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO 343

30.1 La riforma del condominio ....................................343

CAPITOLO 31 PROPERTY AND FACILITY MANAGEMENT 377

31.1 L’offerta di servizi innovativi: da amministratore di condominio a Facility & Property Manager ....379

31.2 Facility Management: individuazione del comparto ............................................................381

31.2.1 Caratteristiche del mercato dell’offerta di servizi di Facility Management .........................386

31.2.2 La terminologia del Facility Management .............389

31.2.3 L’evoluzione del mercato: dal Facility al Property management .....................391

31.3 Property management: individuazione del comparto ............................................................393

31.3.1 Le attività del Property Management ....................397

CAPITOLO 32 APPENDICE NORMATIVA 401

Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262Codice Civile .......................................................................403

Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie ...................................................414



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D.M. 22 gennaio 2008 n. 37Regolamento concernente l'attuazione dell'articolo 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici ............................. 417

CAPITOLO 33 CONTENUTO DEL CD ROM 427


INTRODUZIONE

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Introduzione

Nell’avviare allo studio di nuove discipline, giuridiche e non, la respon-sabilità dei docenti è assai grande. Il rischio è quello di usare le proprie co-noscenze, esperienza e dialettica per far passare come verità assolutequelle che sono, invece, le «verità» dei docenti.

Già la scelta degli argomenti da trattare e la relativa esposizione, infatti,è figlia di convinzioni puramente personali.

D’altro canto, nel porre mano a questo manuale, è stato avvertito il pro-blema del perché dell’ennesimo testo in materia condominiale, vista la co-piosa bibliografia in materia.

Il motivo di tanto, allora, è stato ritrovato nell’avvertita esigenza di crea-re un’opera diversa da quelle in commercio, con un taglio più pratico e difacile apprendimento, che costituisca un primo accesso alla disciplina, la-sciando al prosieguo dell’attività dei singoli l’approfondimento delle infi-nite questioni in materia, ma dando spiegazione di quanto va accadendooramai da qualche anno nella applicazione della legge da parte della giu-risprudenza.

Pare, infatti, oramai definitivamente tramontata la stagione della cd. “teo-ria del negozio giuridico” che, da mera teoria, era divenuta principio informa-tore del diritto tanto da essersi appropriata negli anni di ogni criterioermeneutico nell’applicazione della legge, facendo partorire sentenze lonta-ne dal dettato legislativo perché figlie della propria ideologia giuridica.

Il positivismo oramai imperante, in atto dagli ultimi anni, porterà alla re-visione di tutti i principi sinora formulati in materia condominiale.

Scopo del presente manuale è, pertanto, quello di spiegare le materie fon-damentali, scegliendo tra i diversi orientamenti manifestatisi in giurispru-denza sulle questioni dubbie quello che meglio si attaglia alla lettura dellanorma, certi che questo sia oggi l’unico modo di interpretare la volontà le-gislativa e leggere il diritto.


IL CONDOMINIO E L’AMMINISTRATORE PROFESSIONISTA

16

Hanno collaborato alla stesura del presente manuale

Danilo Corona: è avvocato civilista in Taranto, con pluriennale esperien-za e specializzazione in materia immobiliare e condominiale. Ha curato laredazione della parte giuridica del manuale.

È Vice Presidente ANAPI Puglia oltre ad essere referente per la provinciadi Taranto.

Vittorio Fusco: riveste la carica di Presidente Nazionale dell’ANAPI. Hacurato la redazione delle parte tecnica e fiscale del manuale.

Roberto Bonasia: Laureato in Legge presso la facoltà di Giurisprudenza“Aldo Moro” di Bari con Tesi in Diritto Amministrativo. Ha svolto unaparte tecnica del presente manuale. Vice Presidente di ANAPI Communi-cation

Maurizio Palmisano: Avvocato del Foro di Bari, laureatosi all’Universitàdegli Studi di Siena e perfezionatosi alla Scuola Forense dell’Ordine degliAvvocati di Bari. Sin dalla sua fondazione, è membro del comitato scienti-fico della ANAPI. Alternando pubblicazioni e collaborazioni con rivistedel settore ha maturato una significativa esperienza nel contenzioso con-dominiale.

Claudio Longo: Avvocato nonché membro della costituita ANAPI Sici-lia, esperto in materia condominiale. Ha contribuito per questo lavoro inmaniera significativa.

Paola Pontanari: Avvocato in Milano, ha partecipato a diversi convegniorganizzati dall’ANAPI oltre ad aver contribuito alla redazione del presen-te manuale con argomenti assolutamente importanti.

Gabriele Goldaniga: Avvocato in Bergamo, referente per ANAPI Lom-bardia, ha curato la parte relativa all’amministratore di condominio nellapresente dispensa.

Beatrice Zanolini e Giuseppe Campisciano: Rispettivamente Segretarioe Vice Presidente di FIMAA Milano e Monza/Brianza. Hanno curato l’ar-gomento relativo alla compravendita Immobiliare.

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INTRODUZIONE

Stefano Bellintani: Docente presso il Politecnico di Milano e specializza-to nel comparto Property e Facility Management.

Francesca Monastero: Dottoressa in legge, ha partecipato alla completastesura del manuale oltre al coordinamento delle attività didattiche e di ri-ferimento per tutto il gruppo di lavoro. Segretario di ANAPI Communica-tion.

Geom. Andrea Angelillis: Tecnico di comprovata e pluriennale espe-rienza, iscritto all'albo dei Geometri di Catania si occupa di tutto ciò che èriferito alla materia tecnica in ambito condominiale, oltre a svolgere con ec-cellenza l'attività di Amministratore Condominiale. Da maggio 2011 rico-pre la carica di Segretario Regionale di ANAPI Sicilia.


IL FUTURO DELLA GESTIONE IMMOBILIARE

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Il futuro della gestione immobiliare (1)

Il settore immobiliare è attraversato ormai da diverso tempo da una fortespinta di rinnovamento; un settore sempre più complesso e competitivo,che mira alla razionalizzazione e valorizzazione dei patrimoni immobiliariin un mercato che richiede servizi sempre più evoluti e che assume le ca-ratteristiche di un vero e proprio segmento industriale.

In effetti il nuovo mercato immobiliare/Real Estate richiede criteri, stra-tegie, strumenti tecnici e metodologici riconducibili a prassi ingegneristi-che, industrializzate appunto, e dunque non più ad approcci di tipo“artigianale”.

L’espressione “Real Estate”, che non è affatto un vezzo degli esperti delsettore, un modo di dire “alla moda”, esprime le caratteristiche del moder-no mercato immobiliare fatto di best practice, di nuove etiche professiona-li, di nuove prassi e strumenti innovativi (soprattutto urbanistici efinanziari) che stanno ormai caratterizzando sempre più anche il mercatoitaliano. Tutto ciò si traduce in un vero e proprio salto culturale che i go-verni nazionali, le Pubbliche Amministrazioni, le banche, gli enti previ-denziali, gli investitori privati ecc. stanno compiendo grazie anche alfondamentale contributo di operatori internazionali che si sono ormai sta-bilmente stanziati nel nostro Paese e nel nostro mercato.

Una situazione complessa che si cala in un quadro più generale, globa-lizzato, e che a professionisti “tradizionali” affianca ruoli e mestieri inno-vativi.

Nel settore delle costruzioni/immobiliare, accanto alle professioni rego-lamentate, architetti, ingegneri, periti industriali, geologi, agronomi, geo-metri, assumono sempre maggiore importanza e definizione ruoli/attivitàriconducibili alle aree del:

- facility management;

1. A cura di Vittorio Fusco



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- property management;

- due diligence immobiliare,

- due diligence ambientale;

- valutazione immobiliare;

- project management;

- consulenza immobiliare (analisi di mercato, ricerca e studi a supportodegli investimenti).

Per operare in questi segmenti occorre una significativa cifra di professio-nalità, un’approfondita conoscenza del mercato e delle sue prassi su scala in-ternazionale nonché un’organizzazione adeguatamente “strutturata”.

In ragione delle mutazioni del mercato, da cui, per l’appunto, scaturisco-no professionalità inedite e sempre più rilevanti, anche le attività più tra-dizionali avvertono la necessità di ripensare il proprio ruolo nella nuovafiliera nonché i contenuti del proprio lavoro rispetto ad un quadro di esi-genze in rapida trasformazione.

In un simile contesto ogni attività richiede inevitabilmente uno sforzo diaggiornamento e innovazione; pena l’esclusione dal mercato o la drasticariduzione delle proprie opportunità di lavoro.

Questo ragionamento vale in termini generali e naturalmente in terminipiù specifici, con riferimento anche alla professione dell’Amministratoredi condominio. D’altro canto l’evoluzione e la complessità delle problema-tiche gestionali dell’edilizia residenziale e condominiale (e non solo) deri-vano da una molteplicità di cause tecniche, legislative e amministrative traloro interconnesse.

L’amministratore condominiale, in particolare, è soggetto a un continuologorio determinato dal volume di lavoro che serve per generare un introi-to in grado di giustificare la mole di responsabilità ed incombenze che ri-cadono sul proprio capo.

Alcuni amministratori avvertono un senso di precarietà derivante dalfatto che in poco tempo, per un banale infortunio o per malattia, possonoperdere il frutto di tanti sacrifici. E anche se il rapporto può crescere e con-solidarsi grazie ad una relazione personale/confidenziale, al minimo se-gno di cedimento o di disattenzione, i clienti possono sentirsi trascurati etornare a guardare al mercato e ad altri professionisti.

In effetti, nonostante gli sforzi dell’amministratore, è diffusa la percezio-ne di ricevere un servizio approssimativo e inadeguato; tanto da essereportati a pensare che un amministratore valga l’altro e che l’unico differen-ziale sia sostanzialmente rappresentato dal prezzo.


21

IL FUTURO DELLA GESTIONE IMMOBILIARE

Si genera così un circolo vizioso: da una parte i clienti che lamentanoscarsa qualità e che per questo vogliono pagare poco il servizio; dall’altragli amministratori - pagati poco - nella condizione oggettiva di non potererogare “appieno” un “buon” servizio.

Che fare dunque?

Per gli Amministratori condominiali la sfida del futuro è quella di do-tarsi di conoscenze e strutture adeguate al mutare dei tempi e del quadrodelle esigenze: offrire servizi di qualità “distintiva” e puntare sull’innova-zione, anche mutuando dai nuovi “competitor”, facendo leva sulla pro-pria esperienza, sui propri rapporti, cercando di unire le forze - “facendosistema”- per far fronte alla ormai imminente discesa in campo delle gran-di società di servizio internazionali, sempre più interessate all’ambitodell’amministrazione condominiale (Facility e Property management).

Ecco perché diviene importante conoscere le nuove dinamiche del mer-cato immobiliare e comprenderne le logiche. Ciò che occorre è una figura“nuova” di Amministratore, consapevole delle mutazioni in atto e del qua-dro competitivo attuale e futuro. Un professionista con competenze mana-geriali, un manager degli immobili, che dovrà “attrezzarsi” per competerein un mercato che volge inevitabilmente al cambiamento: di un manageresperto della gestione immobiliare che non solo sappia reagire in “tempoutile” alle nuove sfide, ma soprattutto che possa avvantaggiarsi della pro-pria esperienza e professionalità specifica per poter cogliere nuove oppor-tunità di business.


TABELLE DELLE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI

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Tabelle delle maggioranze assembleari

Tabella delle maggioranze assembleari

QUORUM COSTIT. I^ QUORUM DELIB. I^QUORUM COSTITIVI

& DELIBERATIVI DI II^ CONVOCAZIONE

ARGOMENTO CONDOMINI MILL. CONDOMINI MILL. CONDOMINI MILL.

Materie di ordinaria amministra-zione (escluso nomina amm.re) e lavori straor-dinari di non grande entità

2/3 condomini 667 maggioranzaintervenuti

501 1/3 condominiche siano la mag-gioranza degliintervenuti

334

Amministra-tore: nomina e compenso, revoca


501 magg io ra nz aintervenuti

501

Rendiconto annuale



334

Residui attivi: impiego



334



24

Spese: ripartizione



334

Manutenzione ordinaria



334

Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità



501

Liti attive e passive sumaterie esorbi-tanti le attribu-zioni dell’ammini-stratore



501

Innovazioni: gravose o voluttuarie

2/3 condomini 667 maggioranzacondomini

667 Magg io ra nzacondomini

667

Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condo-mino

Unanimità 1000 Unanimità 1000 Unanimità 1000

(segue)Tabella delle maggioranze assembleari





25


Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior ren-dimento delle cose comuni


667 magg io ra nz acondomini

667

Regolamento assembleare (oggetto condominiale): approvazione e modifiche



501

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti sogget-tivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive


Tabelle millesi-mali tecniche: formazione o modifica



501

Tabelle millesimali contrattuali formazione o modifica








26

Interventi di recupero rela-tivi ad un unico immobile com-posto da più unità immobi-liari (L. n. 179/92 art.15)



500

Locazioni ultranovennali


Parcheggi sot-terranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89 art. 9, co.3)



501

Perimetro inferiore a 3/4: ricostruzione edificio



501

Perimetro totale (supe-riore a 3/4): ricostruzione edificio


Portierato: sop-pressione, istituzione o modificazione del servizio


667 magg io ra nz acondomini (****)

667






27


In assemblea può non essere facile individuare se e quale maggioranza sisia formata. Ciò accade soprattutto per le delibere in seconda convocazioneper le quali non siano previsti particolari quorum deliberativi (cioè quandoè richiesto 1/3 dei condòmini + 1/3 del valore dell’edificio). In tali ipotesi,infatti, possono crearsi situazioni davvero di difficile interpretazione ogniqualvolta il consesso assembleare si spacca in due e si creano due gruppi iquali, ciascuno singolarmente preso, vota in maniera tale che per entrambi

Scioglimento: divisione in parti con carat-teristiche di edifici auto-nomi (Att. c.c., art. 61)


501 1/3 condomini 334

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. C.c., art. 62, c.2)



667

Sopraeleva-zione: autoriz-zazione in caso di divieto


Vendita o ces-sione di beni


(****) Così, Cass. civ. 29 aprile 1993, n. 5083. Nel senso, invece, di ritenere sufficiente la maggio-ranza di cui all’art. 1136, c.2, c.c., per la soppressione del servizio di portierato previsto per rego-lamento, vedi Cass. civ. 29 marzo 1995, n. 3708.







28

risultano raggiunti i quorum richiesti, con possibilità di avere pareggi ov-vero diverse maggioranze di teste o di valore.

P.E.: supponiamo che ci sia un condominio con 18 condòmini che deveapprovare o meno il rendiconto dell’amm.re, e che si presentino 16 condo-mini. Ordunque, è possibile che 8 condomini (con totali 400 mm) votino afavore, e gli altri 8 (con 380 o 420 mm) votino contro; oppure può accadereche 7 (con 370 mm) siano a favore, e gli altri 9 (con 450 mm) contro. Poichéentrambi i gruppi, singolarmente presi, raggiungono i quorum richiesti,c’è un gruppo che prevale sull’altro, e quale?

Come si vede, può essere quindi difficile concludere se c’è stata una de-liberazione valida.

In tale caso, tuttavia, ci si deve orientare tenendo in mente il principio car-dine in materia di votazione dell’assemblea, che è rappresentato dal princi-pio della doppia maggioranza, per teste e per valore, da cui deriva che:

1) ogni qualvolta un gruppo di condòmini vota raggiungendo i due quo-rum richiesti, è del tutto irrilevante la votazione degli altri condòminise non raggiungono anch’essi la doppia maggioranza di teste e valore,sebbene possano contare o più teste o più valore dell’altro gruppo;

2) se, invece, entrambi i gruppi raggiungono i due quorum, avremo unavalida delibera solo se un gruppo supera l’altro sia per le teste che peril valore; ove invece, un gruppo abbia maggiori teste dell’altro ma mi-nore quota, non essendoci la doppia maggioranza e non potendo pre-valere il criterio delle teste su quello del valore, e viceversa, non si avràalcuna deliberazione valida. Ciò vale anche in caso di pareggio tra igruppi quanto a teste e quote.


427

CONTENUTO DEL CD ROM

Contenuto del CD Rom

Il CD Rom allegato al presente volume si avvia automaticamente per i sistemipredisposti con autorun. Nel caso non si avviasse, occorre accedere all’unità CD/DVD (esempio: D:\) ed eseguire il file index.html. Per la corretta visualizzazionesu Explorer o su gli altri browser occorre “consentire i contenuti bloccati”. La modulistica contenuta nel cd rom è così organizzata:

Nuovo testo unificato sulla riforma del codice civile in condominio

Assemblea condominiale● Convocazione ad opera del condomino ● Convocazione di assemblea ad iniziativa dei condomini a seguito di inerzia

dell'amministratore● Convocazione di assemblea con previsione di una eventuale prosecuzione del-

la riunione● Convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore su richiesta dei con-

domini ● Convocazione di assemblea con argomenti relativi alle modalità di gestione

dell'impianto di riscaldamento● Convocazione dell'assemblea da parte di un condomino (in assenza di ammi-

nistratore)● Convocazione dell'assemblea● Convocazione di assemblea con argomenti di ordinaria e straordinaria ammi-

nistrazione● Convocazione per la nomina/conferma dell'amministratore● Delega alla partecipazione assemblea● Delega per partecipare all'assemblea● Impugnazioni delle deliberazioni assembleari● Indizione assemblea in prima convocazione● Indizione assemblea in prima e seconda convocazione contemporaneamente● Indizione assemblea seconda convocazione● Indizione di assemblea con invito alla comunicazione delle variazioni nelle in-

testazioni delle proprietà esclusive● Richiesta di convocazione dell'assemblea da parte dei condomini● Svolgimento dell'assemblea

Regolamento condominiale● Avviso di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del regolamento● Avviso di convocazione dell'assemblea per la modifica del regolamento● Consiglio di condominio: clausola regolamentare● Diversa ripartizione prevista dal regolamento di condominio● Irrogazione di sanzioni per violazione del regolamento



428

● Lettera di invio di bozza di regolamento● Regolamento di condominio di origine esterna● Regolamento di condominio interna

Ripartizione delle spese● Tabelle millesimali● Diversa ripartizione delle spese● Prospetto della ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino● Schema standard di rendiconto (Ripartizione delle spese)

Bilanci condominiali● Bilancio consuntivo● Elenco bollette morosi● Scheda conto● Schema standard di rendiconto (Dimostrazione delle spese e delle entrate)

Verbali● Redazione del verbale● Correzione del testo di un verbale● Verbale di assemblea ordinaria● Verbale di assemblea straordinaria contenente una dichiarazione negoziale di

un condomino (riconoscimento di debito)● Verbale con aggiornamento dell'assemblea ad altra riunione● Verbale con votazione anticipata● Verbale con votazione posticipata● Verbale del consiglio di condominio● Verbale di assemblea per l'approvazione e la stipula di contratto d'appalto● Verbale di assemblea straordinaria● Verbale di assemblea con convocazione di ulteriore assemblea● Verbale di assemblea per certificato prevenzione incendi● Verbale di diserzione (assemblea andata deserta)● Verbale di conferma di precedente deliberazione● Verbale di modifica di precedente deliberazione● Verbale di revoca di precedente deliberazione● Verbale di assemblea straordinaria in seconda convocazione con indicazione

della precedente diserzione

Scioglimento del condominio● Lettera di richiesta di scioglimento del condominio● Delibera di scioglimento del condominio● Atto di citazione per lo scioglimento del condominio

Contratti d´appalto● Condizioni generali di appalto


429

CONTENUTO DEL CD ROM

● Contratto d'appalto per piccoli interventi● Contratto di appalto per lavori di pulizia● Contratto di appalto per lavori di ristrutturazione● Contratto di appalto per servizio di portierato e pulizia● Contratto di fornitura di combustibile e comodato di serbatoio● Contratto di lavoro a tempo determinato● Contratto di lavoro a tempo parziale● Contratto di mandato ad amministrare● Contratto di manutenzione di ascensore● Contratto con il terzo responsabile● Contratto d'appalto per la fornitura di materiali● Contratto per la manutenzione della piscina● Clausola compromissoria nel contratto di appalto

Servizio di portierato● Contratto di assunzione di portiere con pulizie ed alloggio● Regolamento per il servizio di portierato● Consegna dell'alloggio del portiere● Busta paga portiere

Scelta dell´amministratore professionale● Lettera/offerta per l'amministrazione di un condominio● Nomina di studio d'amministrazione● Ricorso al Tribunale per la nomina dell'amministratore

Altri regolamenti● Regolamento dell'uso della piscina● Regolamento del supercondominio● Regolamento per campi sportivi● Regolamento comunione del servizio di riscaldamento● Regolamento dei posti auto

Lettere● Comunicazione di installazione ascensore● Formula per l'allegazione di documenti (documento)● Formula per l'allegazione di documenti (verbale)● Lettera con regolamento d'uso dell'area circostante comune● Lettera di risposta dell'amministratore a richiesta di convocazione priva dei re-

quisiti ex art. 66 disp. att. c.c.● Lettera di assunzione dell'incarico● Lettera di licenziamento● Lettera di risposta al condomino richiedente la documentazione● Richiesta dei contributi condominiali - primo sollecito



430

● Richiesta dei contributi condominiali - secondo sollecito

Centro commerciale● Articolazione del centro commerciale● Regolamento del centro commerciale● Servizi necessari del centro commerciale● Servizio di vigilanza● Attività di promozione● Iniziative promozionali

Varie● Certificazione di avvenuto versamento delle quote lavori straordinari● Clausola in atto notarile di compravendita● Consiglio di condominio: clausola nel supercondominio● Comunicazione delle delibere ai conduttori● Convocazione del consiglio● Costituzione del condominio● Delibera di istituzione del consiglio di condominio● Delibera di revoca dell'amministratore con esclusione della prorogatio● Denuncia di danni da parte del singolo● Denuncia dei vizi● Diritto di voto e di delega● Istituzione del consiglio● Modello per la comunicazione dell'avvenuta locazione● Richiesta rateizzata di oneri condominiali● Ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore ai sensi

dell'art. 1133 c.c.


Il condominio e l’amministratore professionista - epc.it · CAPITOLO 22 CLASSIFICAZIONE ... CAPITOLO 27 LE RITENUTE IN CASO DI CONTRATTI D’OPERA E DI APPALTO 313 27.1 Le certificazioni

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