HUKUM_AGRARIA.ppt

HUKUM AGRARIA

HAK-HAK AGRARIAHAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPAHak atas tanahYaitu hak yang memberi wewenang untuk menggunakan atau mengusahakan tanah tertentuHak Guna airHak Pemeliharaan dan penangkapan airHak Guna Ruang Angkasa

Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA:HAK MILIKHAK GUNA USAHAHAK GUNA BANGUNANHAK PAKAIHAK SEWAHAK MEMBUKA TANAHHAK MEMUNGUT HASIL

Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;Hak gadaiHak usaha bagi hasilHak menumpangHak sewa tanah pertanian

HAK MILIKadalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA USAHAadalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA BANGUNANadalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)

HAK PAKAIadalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)

HAK SEWAadalah hak yang dipunyai seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)

HAK HAK AGRARIA SECARA ILMIAH MENCAKUP;Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.Hak tanggunganHak bangsaHak menguasai NegaraHak kuasa pertambanganHak Guna airHak Guna Ruang AngkasaHak Mengusahakan hutan

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan menjadi 3:hak atas tanah yang bersifat tetaphak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undanghak atas tanah yang bersifat sementara

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAPyaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru.Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil.

HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN DENGAN UNDANG-UNDANG

yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian,yang akan ditetapkan dengan undang-undang

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARAyaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA.Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :Hak atas tanah yang bersifat primerHak atas tanah yang bersifat sekunder

Hak atas tanah yang bersifat primerYaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara. Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah Negara, hak pakai atas tanah Negara.

Hak atas tanah yang bersifat sekunderYaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lainMacam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

HAK MILIKKetentuan mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.

Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.

PENGERTIAN HAK MILIK(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)HAK MILIK adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6

Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik

Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus

Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.

Subyek HAK MILIKPerseoranganBadan-badan hukum

PERSEORANGANHanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)

BADAN-BADAN HUKUMPemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

TERJADINYA HAK MILIKMelalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adatHak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintahHak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat

Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibing)

Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintahHak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN

Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undangHak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA)karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknyakarena ditelantarkankarena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanahkerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.

HAK GUNA USAHAKetentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA (PASAL 28 AYAT 1 UUPA)HAK GUNA USAHA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan

Luas Hak guna UsahaAdalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar

Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah:warga Negara Indonesiabadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

ASAL TANAH HAK GUNA USAHA Adalah tanah Negara

Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah

JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHAMENURUT PASAL 29 UUPAPertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun

Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang hak Guna Usaha berkewajiban untuk :Membayar uang pemasukan kepada NegaraMelaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknyaMengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisiMembangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usahaMemelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlakuMenyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna UsahaMenyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapusMenyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan

HAPUSNYA HAK GUNA USAHA (PASAL 34 UUPA)jangka waktunya berakhirdihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinyadilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhirdicabut untuk kepentingan umumditelantarkantanahnya musnahketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi tanah Negara adalah:berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannyadibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetapdilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhirhak guna usahanya dicabuttanahnya ditelantarkantanahnya musnahpemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna usaha :apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPNapabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presidenpembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usahajika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha

HAK GUNA BANGUNANKetentuan mengenai hak Guna bangunan disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

ASAL TANAH HAK GUNA BANGUNAN Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain

Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996 :warga Negara IndonesiaBadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARAHAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAANHAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARAHak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAANHak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIKHak guna bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNANPasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARAHak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAANHak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIKHak guna bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40 TAHUN 1996)membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknyamenggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannyamemelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidupmenyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapusmenyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahanmembagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut

HAK PEMEGANG HAK GUNA BANGUNANmenguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentumendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanyamengalihkan hak tersebut kepada pihak lainmembebani dengan hak tanggungan

HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 40 UUPA)jangka waktunya berakhirdihentikan sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhidilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhirdicabut untuk kepentingan umumditelantarkantanahnya musnahketentuan dalam pasal 36 ayat 2

FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN ADALAH:berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannyadibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhirhak guna bangunannya dicabutditelantarkantanahnya musnah pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan

Tidak dipenuhi, karena:tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak guna bangunantidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaanputusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap

AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun 1996)hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negarahapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada pemegang hak pengelolaanhapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemilik tanah

KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP NO 40 TAHUN 1996apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunanapabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunanjika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunanapabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak milik

HAK PAKAIKetentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai dengan pasal 43 UUPA.

PENGERTIAN HAK PAKAIHak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA

SUBYEK HAK PAKAI(Menurut Pasal 42 UUPA)Warga Negara IndonesiaOrang asing yang berkedudukan di IndonesiaBadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaBadan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996, yaitu:warga Negara Indonesiabadan hukum yang didrikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerahBadan-badan keagaman dan socialOrang asing yang berkedudukan di IndonesiaBadan hukum asing yang mempunyai perwakilan di IndonesiaPerwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional

ASAL TANAH HAK PAKAIMenurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK PAKAIHak pakai atas tanah NegaraHak pakai atas tanah hak pengelolaanHak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai atas tanah NegaraHak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak pengelolaan Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak milik Hak pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam buku tanah.

JANGKA WAKTU HAK PAKAIPasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49:Hak pakai atas tanah NegaraHak pakai atas tanah pengelolan Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai atas tanah NegaraHak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

Hak pakai atas tanah pengelolaanHak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

Hak pakai atas tanah hak milik Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI (Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun 1996 )membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milikmenggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidupMenyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapusmenyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempatmemberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

HAK PEMEGANG HAK PAKAI (Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun 1996)menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanyamemindahkan hak pakai kepada pihak lainmembebaninya dengan hak tanggunganmenguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

HAPUSNYA HAK PAKAI (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhirhak pakainya dicabutditelantarkan

Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir, karena:tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakaitidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 1996apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakaidalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugijika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

HAK SEWA UNTUK BANGUNANKetentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA

PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK BANGUNANMenurut pasal 44 ayat 1 UUPASeseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Objek hak sewa untuk bangunan Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa bangunan) adalah tanah bukan bangunan

PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN(Menurut pasal 45 UUPA)warga negara Indonesia orang asing yang berkedudukan di Indonesiabadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK BANGUNANUUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan

HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN jangka waktunya berakhirdihentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunandilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhirhak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umumtanahnya musnah

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARAHAK GADAI (GADAI TANAH)HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL)HAK MENUMPANGHAK SEWA TANAH PERTANIAN

HAK GADAI (GADAI TANAH)

MENURUT BOEDI HARSONO HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

PARA PIHAK DALAM HAK GADAI(GADAI TANAH)pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadaipihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah penerima(pemegang) gadai

PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI TANAH)DENGAN GADAI DALAM HUKUM PERDATAHak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian penggarapan tanah pertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat dua perbuatan hukum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

JANGKA WAKTU HAK GADAI (GADAI TANAH)hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukanhak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan

hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukanDalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-waktu

hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukanDalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik tanah baru dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.

CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI TANAH)MENURUT HUKUM ADAT:hak menebus tidak mungkin kadaluwarsapemegang gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnyapemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera ditebustanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus

Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu waktu akan hapushak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadaiHak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang lainhak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau doorverpanden)hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya dialihkan kepada pihak lainselama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus

HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI TANAH)telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah (pemberi gadai)hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebihadanya putusan pengadilan yang menyatakan bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai tanahtanahnya dicabut untuk kepentingan umumtanahnya musnah

HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL)PENGERTIANPasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi hasil.

Menurut boedi harsonoHak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (yang disebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disepakati

Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum Adat

Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil)Menurut uu no 2 tahun 1960Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan

Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun 1960Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil;Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)Menurut Boedi HarsonoPerjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatasPerjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnyaPerjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal duniaPerjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa)Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil)Menurut Hukum AdatJangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu (1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak

Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil)Menurut UU no 2 tahun 1960Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahunPerjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lainJika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban yang samaPemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa

Hak dan kewajiban pemilik tanahHak pemilik tanahBerhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarapKewajiban pemilik tanahMenyerahkan tanah garapan kepada penggarap dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang bersangkutan

Hak dan kewajiban penggarap tanahHak penggarap tanahSelama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihakKewajiban penggarapMengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil

HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASILjangka waktunya berakhiratas persetujuan kedua belah pihak , perjanjian bagi hasil diakhiripemilik tanahnya meninggal duniaadanya pelanggaran oleh penggarap terhadap larangan dalam perjanjian bagi hasiltanahnya musnah

HAK MENUMPANGPENGERTIANUUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak menumpang

Menurut Boedi harsonoHak menumpang adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain.

CARA TERJADINYAHak menumpang biasanya terjadi atas dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.

SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK MENUMPANGtidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikanhubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan tanah tersebutpemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanahtidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahanbersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnyatidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya

HAPUSNYA HAK MENUMPANGpemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri hubungan hukum antara pemegang hak menumpang dengan tanah yang bersangkutanhak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umumpemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela hak menumpangtanah musnah

HAK SEWA TANAH PERTANIANPENGERTIANUUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.

Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

CARA TERJADINYAHak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.

HAPUS HAK SEWA TANAHjangka waktunya berakhirhak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tanahhak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewahak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewahak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umumtanahnya musnah

PENDAFTARAN TANAHPendaftaran Hak atas Tanah diatur:

PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah

PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

TUJUAN PENDAFTARAN TANAHuntuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Penyelenggara Pendaftaran tanahPendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional

Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui 2(dua)system:Pendaftaran tanah sistematik Pendaftaran tanah secara sporadik

Pendaftaran Tanah SistematikAdalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan

Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

Pendaftaran Tanah SporadikAdalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal

Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya

Pelaksanaan Pendaftaran TanahPelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentuDalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran

Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan NasionalBeberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi

Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah setempat, khususnya didaerah yang hukum adatnya masih kuat.

OBYEK PENDAFTARAN TANAHbidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;tanah hak pengelolaan;tanah wakaf hak milik atas satuan rumah susunhak tanggungantanah Negara

Wilayah Tata Usaha Pendaftaran TanahSatuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan yang merupakan satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979, tentang pemerintah desaSatuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan dapat meliputi beberapa desa/kelurahan

ASAS PENDAFTARAN TANAHPendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka

Azas sederhanaDimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak

Azas amanDimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya

Azas terjangkauDimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah

Azas MutakhirDimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanahData yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi

Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu up to date, sesuai dengan kenyataan dilapanganDengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas keterbukaan)

Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umumDalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal, yaitu:PengumpulanPengolahanPembukuanPenyajian, serta Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susunTermasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani

Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10 tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanahPendaftaran dan peralihan hak atas tanahPemberian surat tanda bukti hak atau sertifikat

Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan data pendaftaran, atau dahulu dikenal sebagai bijhouding

Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP 24/1997

Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnyaData yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALIPelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal 13)Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh MenteriApabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali, meliputi;Pengumpulan dan pengolahan data fisikPembuktian hak dan pembukuannyaPenerbitan sertifikatPenyajian data fisik dan data yuridisPenyimpanan daftar umum dan dokumen

A. Pengumpulan dan Pengolahan Data fisikData fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan di atasnya.

Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan, meliputi:Pembuatan peta dasar pendaftaranPenetapan batas bidang-bidang tanahPengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran Pembuatan daftar tanahPembuatan surat ukur

B.Pembuktian Hak dan PembukuannyaKetentuan yang berkaitan dengan kegiatan ini meliputi:Pembuktian hak baruPembuktian hak lama danPembukuan hak

Pembuktian Hak baruUntuk keperluan pendaftaran hak,Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak pengelolaanAsli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milikHak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenangTanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar WakafHak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta pemisahanPemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak tanggungan

Pembuktian hak lamaUntuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya

Pembukuan hakPembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti dan berita acara pengesahan

C.Penerbitan Sertifikat TanahMenurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri AgrariaSertifikat tanah terdiri dari:Salinan buku tanahSalinan surat ukurKertas sampul

Menurut PP No.24 tahun 1997Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan

Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.

Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.

Data fisik dan data yuridis yang termuat dalam sertifikat sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, maka sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut

D. Penyajian data fisik dan data yuridisDalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.Daftar Umum terdiri dari:Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuanDaftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoranSurat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraianBuku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknyaDaftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum

E. Penyimpanan Daftar Umum dan DokumenDokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian (warkah), diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang terpisah dari Daftar Umum

Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen tersebut harus tetap berada di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri.Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud maka apabila ada instansi yang menganggap perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor Pertanahan

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAHKegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :Pendaftaran peralihan dan pembebanan hakPendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di daftarkanPerubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan, pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah didaftarPerubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah yang sudah didaftarPerubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

PERALIHAN HAK ATAS TANAHJUAL BELIHIBAHPEWARISANWAKAF

JUAL BELIJual Beli Tanah menurut Hukum AdatJual Beli Tanah menurut UUPA

Jual Beli Tanah menurut Hukum AdatJual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai

Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adatTunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak

Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum adatYang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya;Jual Lepas

Jual LepasJual Lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali

Jual Lepas Panjer

Fungsi PanjerPembicaraan yang mengandung janji saja tidak mengakibatkan suatu kewajibanTanpa panjer, orang tidak merasa terikatPerjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya dengan pemberian panjer

2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementaraJual GadaiJual Tahunan

a. Jual GadaiJual Gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut

Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;Menikmati manfaat yang melekat pada hak milikMengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uangMengadakan perjanjian bagi hasil

Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian tambahanKalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang membeli gadaiTanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam tangan pembeli gadai

b. Jual TahunanJual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum lain dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu

Kewenangan si pembeli tahunanMengolah tanah, menanami dan memetik hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang diperjanjikan

Jual Beli tanah Menurut UUPASifatnya TunaiTerangRiil

Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralihRiil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya dihadapan kepala desaTerang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku

PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT

Syarat jual beli tanah ada 2Syarat materiilSyarat Formil

1. Syarat MaterrilPembeli berhak membeli tanah yang bersangkutanPenjual berhak menjual tanah yang bersangkutanTanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa

2. Syarat FormalSetelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal 37 PP No 24/1997)

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannyaJika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi dengan surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli

PengHibahan TanahHibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup

Sebelumnya lahirnya PP No24/1997Bagi mereka yang tunduk pada KUHperdata, surat hibah wasiat harus dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta PPAT

Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah harus dilakukan dengan akta PPAT

D. Pewarisan TanahPerolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)

Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun 1997,yakni:Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.

Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli warisJika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan

5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris

E. Pewakafan tanahWakaf tanah hak milik merupakan suatu perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam

Ruang Lingkup pengaturan perwakafan tanah,meliputi:Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milikPerwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyakTanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadiTujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umumWakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik masyarakatWakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkanIkrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada Kepala BPN

Kekuatan Hukum atas tanah yang di wakafkan,maka:Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUADihadiri 2 orang saksiSurat-surat pemilikan tanah, surat keterangan kepala desa, surat keterangan pendaftaran tanahPendaftaran wakaf tanah milik ke kantor pertanahan Kabupaten/kota untuk memperoleh sertifikat

A. Pendaftaran Peralihan HakPemindahan hakPeralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu

PPAT menolak membuat akta, jika:Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahanMengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/KelurahanSalah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikianSalah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hakUntuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-perundangan yang berlaku

Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan data yuridisTidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang dientukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan

Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor Pertanahan

Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan

Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan berkas-berkasnya kepada Kantor Pertanahan .Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri

2. Pemindahan hak dengan lelangPeralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang.Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang dari Kantor Pertanahan.

Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusiKeterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut

Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang obyek lelang

Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila:Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahanMengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/KelurahanAda perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan

Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:Kutipan risalah lelang yang bersangkutan(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftarBukti identitas pembeli lelangBukti pelunasan harga pembelian

3. Peralihan hak karena PewarisanPeralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal duniaPendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan

Ketentuan pendaftaran Peralihan hak karena warisBagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli warisJika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum bersertifikat

Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutanApabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut

Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris

4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasiPeralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlakuPendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut

Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

5. Penolakan pendaftaran peralihan hak(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu keadaan, yaitu:)Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor pertanahanPerbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentuDokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkapTidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundangan-undangan yang bersangkutanTanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di PengadilanPerbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum tetapPerbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh kantor Pertanahan

Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan menyebutkan alasan-alasan penolakan ituSurat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai dengan pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau kepala kantor lelang

B. Pembebanan HakPembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku

C. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnyaMeliputi 7 kegiatan, yaitu:Perpanjangan jangka waktu hak atas tanahPemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanahPembagian hak bersamaHapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susunPeralihan dan hapusnya hak tanggunganPerubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilanPerubahan nama

1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanahPendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutanPerpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru

2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah

PemecahanAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semulaUntuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya

Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lian yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian

PemisahanAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru, sedangkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan tersebut

Perbedaan pengertian pemisahan dan pemecahanPemecahan (dahulu dikenal dengan istilah pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai identitas lama, sedangkanPemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali luas dan batas-batasnya

Penggabungan bidang tanah

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama

Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat masing-masingHak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-beban lain yang terdaftar, maka penggabungan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

3. Pembagian hak bersamaPembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut

Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi sehingga menjadi hak individuKesepakatan antara pemegang hak bersama perlu dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar dalam pendaftarannyaPembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai pemegang hak bersama

4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun

Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan:Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya

Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur yang bersangkutanUntuk mencegah perbuatan hukum mengenai tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut, maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan

5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan

Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan

Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut telah dilelang untuk pelunasan piutang, maka pendaftaran hapusnya hak tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan melengkapi persyaratan:Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak tanggungan atas hak yang dilelangKutipan risalah lelang

6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilanPanitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya

Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala kantor PertanahanPencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk

7. Perubahan NamaPendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku

D.Penerbitan sertifikat PenggantiAtas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusiDengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkanPengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan

Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah LelangDalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya

Ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan permohonan pengganti sertifikat adalah :Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan

Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara

Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon

Pengadaan TanahUntuk kepentingan UmumUUD 1945 Pasal 4 ayat 1UU No 5 tahun 1960UU No.51 Prp tahun 1960UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak atas tanah dan Benda-benda yang ada diatasnyaUU No.24 tahun 1992 tentang penataan RuangPerpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65 tahun 2006

PENGERTIANPengadaan Tanah (pasal 1 Perpres 65 tahun 2006)Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah

Latar BelakangMeningkatnya pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara tepat dan transparan dengan tetap memperhatikan prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah atas tanah.Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55 tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai landasan hukum dalam melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum

Cara Pengadaan TanahPengadaan tanah bagi kegiatan untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.Pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang di sepakati

Melakukan Pencabutan hak atas tanah untuk kepentingan umum harus dipenuhi adanya beberapa persyaratan :Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa, negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta kepentingan pembangunan.Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang berwenangPencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak berdasarkan atas harga yang pantas.

Pengadaan tanah dilakukan dengan cara:Jual beliTukar menukarAtau cara lain yang disepakati dengan sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah, meliputi:Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah, diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasiWaduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminalFasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencanaTempat pembuangan sampahCagar alam dan cagar budayaPembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

Panitia Pengadaan TanahPengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh bupati/walikotaPanitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh GubernurPengadaan Tanah yang terletak didua wilayah Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk Gubernur

Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur Pemerintahan Daerah terkait

Panitia pengadaan tanah, bertugas:Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkanMengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnyaMenetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas atau diserahkanMemberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanahMengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi

Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada diatas tanahMembuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanahMengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten

MusyawarahPengadaan tanah bagi pelaksaan melalui musyawarah dalam rangka memperoleh:Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi tersebutBentuk dan besarnya ganti rugi

Tata cara MusyawarahDilakukan secara langsung antara pemegang hak, instansi yang memerlukan tanah dan panitiaDalam hal jumlah pemegang hak tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau melalui kuasanyaPenunjukan kuasa dilakukan secara tertulis, bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang berwenangMusyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan tanah

Jangka waktu dan Hasil MusyawarahDalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender sejak tanggal undangan pertamaApabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutanApabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang kepada PN

Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang hak atas tanah, instansi pemerintah yang memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai kesepakatanPenggantian kerugian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat

Bentuk ganti rugi berupa:UangTanah penggantiPemukiman kembaliGabungan dari dua atau lebih bentuk ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf a,b, dan cBentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutam

Dasar perhitungan besar ganti rugi didasarkan atas:NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk panitiaNilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab dibidang bangunaNilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian

Ganti Rugi diserahkan pada:Pemegang hak atas tanahNadzir bagi tanah wakafApabila tanah dimiliki beberapa orang secara bersama , sedangkan satu atau beberapa orang tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut

Keberatan atas Ganti RugiPemegang hak yang tidak menerima keputusan panitia, dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai kewenangan disertai dengan alasan keberatanPejabat tersebut mengupayakan penyelesaian dengan mempertimbangkan pendapat keinginan pemegang hak atas kuasanyaSetelah mendengarkan dan mempelajari pendapat dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia

Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20 tahun 1961Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan hak asasi manusiaSetelah menerima usul penyelesaian kepala BPN berkonsultasi dengan Menteri dan HAMPermintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan HAMApabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan banding pada Pengadilan Tinggi

Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanyaPenyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51 tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanp