HE 24/2009 vp
Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi
asunto-osakeyhtilainsdnnksi ESITYKSEN PASIALLINEN SISLT
Esityksess ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtilain stmist.
Tavoitteena on uudistus, joka edist asunto-osakeyhtimuotoista
asumista siten, ett asuminen voidaan jrjest osakkeenomistajien
kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittvsti
ennakoitavalla tavalla. Yhteisen ptksenteon ja osakkeenomistajan
itsemrmisoikeuden sek yhtin ja osakkeenomistajan vastuun rajoja
selvennetn erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan
muutostiden sek kunnossapitoa ja muutostyt koskevan yhtin
ptksenteon osalta. Lisksi selvennetn yhdenvertaisuusperiaatteen
sislt ja periaatteen huomioon ottamista yhtin ptksenteossa.
Osakkeenomistajan ja yhtin suhdetta selvennetn mys siten, ett
tarkistetaan yhtin ptsten moittimista sek vahingonkorvausvastuuta
koskevaa sntely. Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan sntelyn
selventmist siten, ett kukin osakkeenomistaja vastaa
vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lhtkohtaisesti
huoneiston kytn perusteella kuluvista tai merkittvlt osin
osakkeenomistajan henkilkohtaisten mieltymysten mukaisista
rakenteista, pinnoista ja laitteista. Yhtin
kunnossapitovelvollisuutta rajaavasta
samantasoisuusvaatimus-vaatimuksesta luovutaan ja yhtin vastuuta
peruspalvelujrjestelmien kunnossapidosta laajennetaan jonkin
verran. Lisksi selvennetn yhtin vastuuta sen toimenpiteest
osakkeenomistajan huoneistossa aiheutuvan vaurion korjaamisesta sek
sdetn osakkeenomistajalle velvollisuus ilmoittaa tietyist
kunnossapitotist ja yhtille oikeus valvoa kunnossapitotyt. Mys
kunnossapidon ja muutostyn vlist rajaa selvennetn siten, ett yhtill
ja osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnossapito
uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Toisaalta
yhtill tai294493
osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan
uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen
vhimmisvaatimus on alempaa tasoa. Yhtin kunnossapitona pidettisiin
mys sellaisia rakennustit, jotka ovat yhtin tulevien hoito- ja
kunnossapitokulujen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisia
kaikkien osakkeenomistajien kannalta vaikka ty rakennusteknisesti
tyttisikin muutoksen tunnusmerkit. Osakkeenomistajan ja yhtin
muutostiden osalta ehdotetaan tyn suunnittelua,
ilmoitusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sek tyn toteutusta ja
valvontaa koskevien snnsten selventmist hyv yhtikytnt vastaavalla
tavalla. Lisksi ehdotetaan oikeustilan selventmiseksi snnksi
osakkeenomistajan muutostyst huoneiston ulkopuolella. Muutostyn
tekev osakkeenomistaja vastaisi kuitenkin lhtkohtaisesti
kustannuksista, jotka liittyvt esim. liiketoimintaa koskevien
vaatimusten muuttumisesta eik yhtijrjestyksest muuta ilmene. Yhtin
muutostiden osalta ehdotetaan, ett yhtivastikeperusteesta
voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi
enemmistptksell hissin jlkiasennuksen yhteydess tai jos se on
tarpeen osakkeenomistajan aiemmasta kunnossapito- tai muutostyst
yhtille tulevan sstn huomioon ottamiseksi. Vastikeperusteesta
poikkeaminen enemmistptksell olisi mahdollista mys silloin, kun
asuinhuoneistoissa tehdn vastikerahoituksella uudistus, joka ei
hydyt yhtijrjestyksen mukaan muuhun kyttn tarkoitettuja
osakehuoneistoja, kuten autotalleja ja liikehuoneistoja. Lisksi
ehdotetaan veden kulutuksen vhentmiseksi tarpeellisen mittaroinnin
kyttnoton helpottamista. Vahingonkorvausvastuun osalta ehdotetaan,
ett asunto-osakeyhtilaissa sdettisiin mahdollisimman kattavasti
yhtin ja sen
2
HE 24/2009 vp
johtoon kuuluvien sek osakkeenomistajien siten, ett uudessa
laissa viitataan osakeyhtss laissa snneltviin oikeuksiin ja vel-
tilakiin vain yhtimuodon muutostilanteivollisuuksiin liittyvst
vahingonkorvausvas- den osalta. tuusta, joka kattaisi mys
kunnossapidon ja Yhtioikeudellisen sntelyn yhdenmukaimuutostyt.
suuden silyttmiseksi ehdotuksessa on otetMuut muutokset liittyvt
yhtin hallintoa tu huomioon osakeyhtilaki silt osin kuin koskevien
vaatimusten selventmiseen ja siit ei ole tarpeen poiketa
asunto-osakeyhtihelpottamiseen, maallikkotilintarkastuksen iden
erityispiirteiden vuoksi. korvaamiseen toiminnantarkastuksella,
yhtiEhdotuksen kieliasuun on kiinnitetty erivastike- ja
lunastuslausekekytnnn yh- tyist huomiota asunto-osakeyhtilakia
denmukaistamiseen, yhtirakenteen muutta- omassa asumisessaan ja
asunto-osakeyhtiimisen helpottamiseen (esimerkiksi sallitaan den
hallinnossa soveltavan kyttjkunnan yhtin jakautuminen) sek
yhtikokouksen ja laajuuden ja monimuotoisuuden vuoksi. hallituksen
ptksen moittimista koskevan Osakeyhtilaista poikkeavien ilmausten
tarsntelyn tarkistamiseen vastaavalla tavalla koituksena on lain
ymmrtmisen helpottakuin 1 pivn syyskuuta 2006 voimaan tul- minen,
jollei yksittisen snnksen perusteleessa osakeyhtilaissa. luista
ilmene, ett mys sislt poikkeaa osaLisksi ehdotetaan, ett
asunto-osakeyhti- keyhtilaista. lakiin sisllytetn kaikki
asunto-osakeyhtiEhdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voiit
koskevat yhtioikeudelliset snnkset maan 1 pivn tammikuuta 2010.
HE 24/2009 vp
3
SISLLYS
ESITYKSEN PASIALLINEN
SISLT.............................................................................1
SISLLYS..................................................................................................................................3
YLEISPERUSTELUT
................................................................................................................
8 1 NYKYTILA
......................................................................................................................8
1.1 Lainsdnt
.....................................................................................................................8
1.2 Kytnt
............................................................................................................................8
Tilastotiedot...............................................................................................................8
Suomen Isnnintiliiton ja HTM-tilintarkastajien
selvitykset...................................8 Oikeusministerin
kyselyt asunto-osakeyhtiiden hallituksen jsenille ja isnnitsijille
...........................................................................................................9
1.3 Kansainvlinen kehitys sek ulkomaiden lainsdnt
..................................................12 1.4 Nykytilan
arviointi
..........................................................................................................13
1.4.1
Yleist............................................................................................................13
1.4.2 Yhtin ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu
........................................13 1.4.3 Osakkeenomistajan
muutostyt.....................................................................16
1.4.4 Vahingonkorvausvastuu
................................................................................16
1.4.5 Yhtin perusparannukset, uudistukset ja
lisrakentaminen...........................17 1.4.6 Osakeyhtilain
soveltaminen.........................................................................18
1.4.7 Muu
muutostarve...........................................................................................19
Lain soveltamisala sek asunto-osakeyhtin tarkoitus ja
toiminta..........................19 Vastikerahoitteinen
asumispalveluiden
yhteishankinta...........................................19
Yhtivastike ja muut maksut
...................................................................................20
Muu
maksuvelvollisuus...........................................................................................21
Keskeisten periaatteiden selventminen ja korostaminen
.......................................22 Yhtikokous
............................................................................................................22
Hallitus ja isnnitsij
.............................................................................................22
Riitojen
ratkaiseminen.............................................................................................23
Perustaminen ja osakepoman
korottaminen.........................................................23
Lunastuslausekkeet ja lunastusmenettely
................................................................24
Osakeluetteloiden
julkisuus.....................................................................................24
Rahoitus ja
rakennejrjestelyt..................................................................................24
Uusi
tilintarkastuslaki..............................................................................................25
2 EHDOTUKSEN TAVOITTEET JA KESKEISET EHDOTUKSET
.............................25 2.1 Tavoitteet
........................................................................................................................25
2.2 Keskeiset
ehdotukset.......................................................................................................26
2.2.1 Lain rakenne ja kirjoittamistapa
....................................................................26
2.2.2 Yleisten periaatteiden korostaminen
.............................................................27
2.2.3 Kunnossapito
.................................................................................................27
2.2.4 Osakkeenomistajan
muutosty......................................................................29
2.2.5 Yhtin toteuttama muutos
.............................................................................30
2.2.6
Yhtivastike...................................................................................................33
2.2.7 Vahingonkorvausvastuu
................................................................................34
2.2.8 Perustaminen
.................................................................................................38
2.2.9
Hallinto..........................................................................................................38
4
HE 24/2009 vp
2.2.10 Rahoitus ja yhtirakenteen muuttaminen
....................................................40 Osakkeet
..................................................................................................................40
2.2.11 Ptksen ptemttmyys
...........................................................................41
3 ESITYKSEN
VAIKUTUKSET......................................................................................42
3.1 Taloudelliset vaikutukset
................................................................................................42
3.2 Organisaatio- ja henkilstvaikutukset
...........................................................................43
4 ASIAN VALMISTELU
..................................................................................................43
4.1 Arviomuistio
...................................................................................................................43
4.2 Asunto-osakeyhtilakityryhm
.....................................................................................44
4.3 Lausunnot tyryhmn
mietinnst..................................................................................44
4.4
Jatkovalmistelu................................................................................................................45
4.5 Ehdotus isnnitsij koskevista
kelpoisuusvaatimuksista.............................................45
5 MUITA ESITYKSEEN VAIKUTTAVIA
SEIKKOJA..................................................46 6
RIIPPUVUUS MUISTA
ESITYKSIST.......................................................................46
YKSITYISKOHTAISET
PERUSTELUT................................................................................47
1 LAKIEHDOTUSTEN
PERUSTELUT...........................................................................47
1.1 Asunto-osakeyhtilaki
....................................................................................................47
I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtivastike
..........................................47 1 luku Lain
soveltamisala ja asunto-osakeyhtin toiminnan keskeiset periaatteet
47
Soveltamisala...........................................................................................................47
Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen
kyttn............................................49 Toiminnan
keskeiset periaatteet
..............................................................................50
Yhtijrjestys...........................................................................................................58
2 luku
Osakkeet.................................................................................................61
Yleiset snnkset
...................................................................................................62
Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo
............................................62 Osakkeen
siirrettvyys
............................................................................................63
Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvt todistukset
........................................68 Osakeluettelo
...........................................................................................................70
3 luku Yhtivastike
...........................................................................................72
Maksuvelvollisuus ja yhtivastikkeen
maksuperuste..............................................72
Maksuvelvollisuuden alkaminen sek maksuperusteesta poikkeaminen ja
perusteen
muuttaminen............................................................................................................76
II OSA Kunnossapito ja
muutostyt...................................................................77
4 luku
Kunnossapito..........................................................................................77
Yleiset snnkset
...................................................................................................77
Kunnossapitotyn teettminen
................................................................................89
Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja
valvonta.....................................................92 5
luku Muutostyt
.............................................................................................98
Osakkeenomistajan suorittamat
muutostyt............................................................99
Yhtin suorittamat muutostyt
..............................................................................111
III OSA Hallinto, tilinpts ja varojen jakaminen
...........................................111 6 luku Yhtikokous
.........................................................................................111
Yleiset snnkset
.................................................................................................113
Yhtikokoukseen
osallistuminen...........................................................................117
Yleist ptksenteosta
.........................................................................................120
HE 24/2009 vp
5
Kokousmenettely...................................................................................................123
Yleiset
ptksentekovaatimukset.........................................................................130
Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat
ptksentekovaatimukset.....................131 Yhtijrjestyksen
muuttamista, yhtirakenteen muuttamista ja omaisuuden luovuttamista
koskevat ptksentekovaatimukset
...............................................143 7 luku
Asunto-osakeyhtin johto ja edustaminen
...........................................151 Yhtin
johto...........................................................................................................152
Hallituksen tehtvt ja ptksenteko
...................................................................152
Hallituksen jsenet sek jsenyyden alkaminen ja pttyminen
...........................157 Hallitusta koskevat muut
snnkset.....................................................................160
Isnnitsij.............................................................................................................161
Edustaminen
..........................................................................................................163
Isnnitsijntodistus sek kunnossapito- ja muutostyilmoitusten
silyttminen.165 8 luku Psy osakehuoneistoon ja osakehuoneiston
ottaminen yhtin hallintaan 166 9 luku Tilintarkastus,
toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus .....................169
Tilintarkastus
.........................................................................................................171
Toiminnantarkastus
...............................................................................................173
Erityinen
tarkastus.................................................................................................179
10 luku Oma poma, tilinpts, toimintakertomus ja konserni
.....................180 Oma
poma..........................................................................................................181
Tilinpts ja toimintakertomus
............................................................................182
Konserni
................................................................................................................186
11 luku Varojen jakaminen
...............................................................................186
Yleiset snnkset
.................................................................................................187
Osinko ja vapaan oman poman rahaston
jakaminen..........................................191 Muut
snnkset....................................................................................................193
IV OSA Perustaminen ja rahoitus
......................................................................194
12 luku Asunto-osakeyhtin perustaminen
.......................................................194 Yleiset
snnkset
.................................................................................................195
Osakkeen maksaminen
..........................................................................................198
Rekisteriminen ja sen
oikeusvaikutukset.............................................................200
13 luku
Osakeanti..............................................................................................203
Yleiset snnkset
.................................................................................................204
Maksullinen osakeanti
...........................................................................................207
Maksuton
osakeanti...............................................................................................213
14 luku Optio- ja muut erityiset oikeudet
osakkeisiin.......................................214 15 luku
Osakepoman korottaminen
...............................................................219
16 luku Pomalaina
.........................................................................................221
V OSA Osakepoman alentaminen ja omat osakkeet
.....................................224 17 luku Osakepoman
alentaminen.................................................................224
18 luku Yhtin omat
osakkeet...........................................................................228
Yleiset snnkset
.................................................................................................229
Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen
.................................................230 Omien
osakkeiden pantiksi ottaminen ja
merkint................................................232 VI OSA
Yhtirakenteen muuttaminen ja
purkaminen.......................................233
6
HE 24/2009 vp
19 luku Sulautuminen
.......................................................................................233
Sulautumisen mritelm ja toteuttamistavat
........................................................234
Sulautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto
..............................................235
Sulautumissuunnitelman rekisteriminen ja kuulutus
velkojille...........................241 Sulautumisesta pttminen
..................................................................................243
Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien
lunastaminen..........................................................................................................245
Sulautumisen tytntnpano ja oikeusvaikutukset
..............................................245 Keskinisiin
kiinteistosakeyhtiihin sovellettavat snnkset
............................248 20 luku Jakautuminen
.......................................................................................248
Jakautumisen mritelm ja toteuttamistavat
........................................................249
Jakautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto
..............................................250
Jakautumissuunnitelman rekisteriminen ja kuulutus
velkojille...........................251 Jakautumisesta pttminen
..................................................................................251
Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien
lunastaminen..........................................................................................................252
Jakautumisen tytntnpano ja oikeusvaikutukset
..............................................252 Keskinisiin
kiinteistosakeyhtiihin sovellettavat snnkset
............................253 21 luku Asumisyhteismuodon
muuttaminen...................................................253
22 luku Yhtin purkaminen
..............................................................................254
Yleiset snnkset
.................................................................................................255
Ptksenteko........................................................................................................255
Selvitysmenettely
..................................................................................................256
Rekisterist
poistaminen........................................................................................262
Yhtin varojen vhentyminen, saneeraus ja konkurssi
.........................................262 VII OSA Seuraamukset
ja oikeussuoja
..............................................................264
23 luku Ptksen moite
...................................................................................264
24 luku Vahingonkorvaus
.................................................................................269
25 luku Vaikutusvallan vrinkyttn perustuva
lunastusvelvollisuus...........287 26 luku Riitojen ratkaiseminen
.........................................................................289
Oikeudenkynti
tuomioistuimessa.........................................................................290
Vlimiesmenettely.................................................................................................291
Muut
snnkset....................................................................................................291
27 luku
Rangaistussnnkset...........................................................................292
VIII OSA Eriniset snnkset
..........................................................................293
28 luku Lain soveltaminen keskiniseen kiinteistosakeyhtin ja muuhun
osakeyhtin..........................................................................................................293
29 luku
Voimaantulo.........................................................................................295
1.2 Laki asunto-osakeyhtilain voimaanpanosta
................................................................295
2 MUUT
LAIT.................................................................................................................301
3 TARKEMMAT SNNKSET
.................................................................................302
4
VOIMAANTULO.........................................................................................................302
LAKIEHDOTUKSET
............................................................................................................303
1.
Asunto-osakeyhtilaki.......................................................................................303
2. Laki asunto-osakeyhtilain
voimaanpanosta.....................................................376
3. Laki osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain 1 :n
muuttamisesta...........380
HE 24/2009 vp
7
4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a :n muuttamisesta
.......................................381 5. Laki yritys- ja
yhteistietolain 14 :n
muuttamisesta........................................382 6. Laki
tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta
.....................................................383 7. Laki
kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta
.............................................384 8. Laki
asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n
muuttamisesta....................................385 9. Laki
asumisoikeusyhdistyksist annetun lain
muuttamisesta............................386 10. Laki
asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n
muuttamisesta................390 11. Laki asuinhuoneiston
vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta
...............................................................................................................................
391 12. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n
muuttamisesta392 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja
terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n
muuttamisesta..................................................................................................393
14. Laki yksityishenkiln velkajrjestelyst annetun lain 18 :n
muuttamisesta ..394 15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain
21 :n muuttamisesta .................395 16. Laki ulosottokaaren 5
luvun 7 :n muuttamisesta
...........................................396 17. Laki
kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta
.......................................397 18. Laki
arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n
muuttamisesta...................398 LIITE
......................................................................................................................................399
RINNAKKAISTEKSTIT
.......................................................................................................399
3. Laki osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain 1 :n
muuttamisesta...........399 4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a
:n muuttamisesta .......................................400 5. Laki
yritys- ja yhteistietolain 14 :n
muuttamisesta........................................401 6. Laki
tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta
.....................................................402 7. Laki
kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta
.............................................403 8. Laki
asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n
muuttamisesta....................................404 9. Laki
asumisoikeusyhdistyksist annetun lain
muuttamisesta............................405 10. Laki
asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n
muuttamisesta................412 11. Laki asuinhuoneiston
vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta
...............................................................................................................................
413 12. laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n
muuttamisesta .415 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja
terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n
muuttamisesta..................................................................................................417
14. Laki yksityishenkiln velkajrjestelyst annetun lain 18 :n
muuttamisesta ..418 15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain
21 :n muuttamisesta .................419 16. Laki ulosottokaaren 5
luvun 7 :n muuttamisesta
...........................................420 17. Laki
kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta
.......................................421 18. Laki
arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n
muuttamisesta...................422
8
HE 24/2009 vp
YLEISPERUSTELUT 1 1.1 Nykytila Lainsdnt
Asunto-osakeyhtilaki (809/1991, AOYL) tuli voimaan 1 pivn
tammikuuta 1992. Perusparannusta, uudistusta, lisrakentamista ja
lisalueen hankkimista koskevaan asuntoosakeyhtin yhtikokouksen
ptkseen sovellettavien snnsten muutos tuli voimaan 1 pivn keskuuta
2001 (316/2001). Muut asunto-osakeyhtilain muutokset ovat
liittyneet muun lainsdnnn muutoksiin.1.2 Kytnt
Tilastotiedot Asunto-osakeyhtiiden lukumr ja alueellinen
jakautuminen. Patentti- ja rekisterihallituksen tilaston mukaan 31
pivn joulukuuta 2008 Suomessa oli 80 441 asuntoosakeyhtit.
Asunto-osakeyhtit sijoittuvat siten, ett 28,3 % asunto-osakeyhtiist
on pkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa), 7,9 % Tampereen
seudulla, 8,2 % Turun seudulla, 5,7 % Oulun seudulla (ml. Raahe),
3,0 % Seinjoen seudulla, 4,3 % Porin ja Rauman seudulla, 4,2 %
Kuopion seudulla, 4,6 % Jyvskyln seudulla, 3,2 % Kotkan seudulla,
Hmeenlinnassa 3,4 % ja Lahdessa 3,2 %. Mys suurin osa niden
alueiden ulkopuolisista asunto-osakeyhtiist on suuremmissa
asutuskeskuksissa. Vuosina 19992007 perustettiin keskimrin noin 1
360 yhtit vuodessa. Samana aikana vuosittain purkautui keskimrin
noin 210 yhtit, joista yli puolet purkautui sulautumisen kautta.
Asunto-osakeyhtiiden kaupparekisteriilmoitukset. Vuosina 20032007
asuntoosakeyhtit ilmoittivat vuosittain kaupparekisteriin keskimrin
16 300 hallituksen kokoonpanon muutosta sek 7 300 isnnitsijn ja 12
000 tilintarkastajan vaihdosta. Samana
aikana kaupparekisteriin ilmoitettiin vuosittain keskimrin 2 900
yhtijrjestyksen muutosta. Asunto-osakeyhtiiden rakennukset ja
asuinhuoneistot. Vuoden 2007 joulukuun alussa asunto-osakeyhtiiss
oli 43,6 % kaikista asuinhuoneistoista ja 67,0 % asuinhuoneistoista
sellaisissa rakennuksissa tai pientaloyhteisiss, joissa on kaksi
tai useampia huoneistoja. Suomessa oli tuolloin yhteens 1 071 800
asuinrakennusta (2 664 700 asuntoa). Nist yhden asunnon taloja oli
876 500, kahden asunnon taloja 64 720, muita erillisi pientaloja 2
820 (9 310 asuntoa), rivitaloja 73 260 (377 540 asuntoa) ja
kerrostaloja 54 500 (1 204 220 asuntoa). Nist rakennuksista noin
126 280 kuului asuntoosakeyhtiille (1 162 890 asuntoa).
Asuntoosakeyhtiiden omistamista rakennuksista 14 020:ssa oli yksi
ja 24 060:ssa kaksi asuinhuoneistoa. Asunto-osakeyhtiill oli 669
muuta erillist pientaloa (2 730 asuntoa), 53 460 rivitaloa (270 460
asuntoa) ja 34 060 kerrostaloa (824 070 asuntoa). Joulukuun 2007
alussa asunto-osakeyhtiiden taloissa olevista huoneistoista 63,2 %
oli rakennettu vuosien 19601990 vlisen aikana. Rakennusten
ikjakauma on seuraava: 1 800 rakennusta (21 000 asuntoa) valmistui
ennen vuotta 1921, 2 700 rakennusta (55 700 asuntoa) vuosina 1921
1939, 6 200 rakennusta (101 600 asuntoa) vuosina 19401959, 10 000
rakennusta (199 000 asuntoa) 1960-luvulla, 23 000 rakennusta (292
300 asuntoa) 1970-luvulla, 40 100 rakennusta (230 500 asuntoa)
1980-luvulla, 23 300 rakennusta (129 000 asuntoa) 1990-luvulla ja
16 800 rakennusta (110 700 asuntoa) 2000-luvulla. Suomen
Isnnintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset
Asunto-osakeyhtiiden hallinnosta ei ole kattavia tilastotietoja.
Suomen Isnnintiliiton edustajan arvion mukaan ptoimisia
HE 24/2009 vp isnnitsijit on noin 2.500, joista noin puolet
kuuluu liittoon suoraan tai on jsenyhteisn palveluksessa. Liiton
jsenten asiakkaana on noin 30.000 asunto-osakeyhtit. Liiton
asiakastyytyvisyyskyselyss on kertty tietoja mys hallituksen
jsenten taustoista. HTM-yhdistys ry selvitti kevll 2007
jsenistlleen suunnatulla kyselyll sit, miten asunto-osakeyhtit
kyttvt KHT- ja HTMtilintarkastajia. Kysely lhetettiin 658
osoitteeseen, joista saatiin 313 vastausta (vastausaktiivisuus 48
%). Kyselyn perusteella HTMyhdistys arvioi, ett sen 787 HTM- ja
KHTjsenell oli tarkastettavanaan noin 16 600 asunto-osakeyhtit.
Nist oli alle 30 asunnon yhtiit valtaosa eli noin 9 500, 30100
asunnon yhtiit noin 6 300 ja yli 100 asunnon yhtiit noin 800.
Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiiden tilintarkastus on usein
keskittynyt joillekin tarkastajille, joilla on asiakkainaan
moninkertaisesti keskimrn ylittv mr esimerkiksi pieni
asunto-osakeyhtiit. Oikeusministerin kyselyt asunto-osakeyhtiiden
hallituksen jsenille ja isnnitsijille Kyselyiden toteutus ja
palautteen jakautuminen. Oikeusministeri pyysi keskuussa 2008
asunto-osakeyhtiiden hallituksen jsenilt ja isnnitsijilt tietoja
vuosina 2007 ja 2008 hallitustyskentelyyn kytettvist resursseista
ja tilintarkastuksesta sek kunnossapitotarpeen seurannasta yhtin
hallituksessa ja yhtikokouksessa. Lisksi isnnitsijilt kysyttiin,
miten samaan aikaan julkistetun hallituksen esitysluonnoksen
snnkset yhtivastikeperusteesta poikkeamisesta vaikuttaisivat yhtin
ptksentekoon. Kyselyt toteutettiin yhteistyss Suomen
kiinteistliiton ja Suomen isnnintiliiton kanssa siten, ett jrjestt
vlittivt oikeusministerin kyselyn jsentens edustajille, jotka
vastasivat suoraan oikeusministerille. Kummankin kyselyn osalta
vastaajien maantieteellinen jakauma vastasi varsin pitklti
asunto-osakeyhtiiden maantieteellist jakaumaa. Hallituksen jsenille
suunnatun kyselyn tuloksista voidaan ptell, ett mys vastaajien
taloyhtiiden rakennusten ikjakauma vastaa pitklti kaikkien
asunto-osakeyhtiiden rakennusten ikjakaumaa. Kum-
9
mankin kyselyn vastaajien keski-ik oli noin 45 vuotta ja noin
kolmeneljsosaa vastaajista oli miehi. Asunto-osakeyhtiiden
hallituskytnt. Lhes kaikkien kyselyyn vastanneiden (yli 96 %)
asunto-osakeyhtiss on 35 jseninen hallitus. Noin 3 %:ssa yhtiist
oli vhintn kuusijseninen hallitus ja 1 %:ssa oli yksi- tai
kaksijseninen hallitus. Valtaosa vastaajista (yli 88 %) kytti 15
tuntia hallituksen kokoukseen ja siihen valmistautumiseen.
Palautteen perusteella kerrostaloyhtiiss hallitus kokoontuu hieman
useammin kuin rivitaloissa, erillistaloissa tai muissa
pientaloyhtiiss. Hallitus kokoontunut vhintn nelj kertaa vuodessa
puolessa kerrostaloyhtiist ja noin 40 %:ssa muista rivitalo-,
erillistalo- ja muissa pientaloyhtiiss. Yhtin maantieteellinen
sijainti vaikuttaa jonkin verran hallituksen kokousten mrn. Kyselyn
perusteella hallitukset kokoontuvat hieman useammin
pkaupunkiseudulla ja Kainuussa kuin muualla Suomessa ja vastaavasti
EtelPohjanmaalla hieman keskivertoa harvemmin. Rakennusvuodella on
kyselyn perusteella mys jonkin verran merkityst siihen kuinka monta
kertaa hallitus kokoontuu. Mit uudempi asunto-osakeyhti on, sit
harvemmin hallitus kokoontuu. Asunto-osakeyhtin koko nytt kyselyn
perusteella vaikuttavan siten, ett isoimmissa asunto-osakeyhtiiss
hallitus kokoontuu useammin. Saatujen vastausten mukaan 15
huoneiston yhtiiss 68 % hallituksista kokoontui 13 kertaa. Yli 50
huoneiston yhtiiss taas 79 % hallituksista kokoontui 49 kertaa
vuoden 2007 aikana. Isnnitsijkytnt. Hallituksen jsenille
suunnattuun kyselyyn vastanneiden yhtiist lhes kaikissa (noin 92 %)
oli isnnitsij. Suurin osa (88 %) isnnitsijist oli kytnnss yrityksi,
joista (97,3 % harjoitti ammattimaista isnninti ja vain 2,7 %:ia
nist isnnitsijist oli sivutoimisia. Lisksi 10,8 %:ssa
asunto-osakeyhtiist isnnitsijn oli osakas ja 1,2 %:ssa muu asukas.
Palautteen perusteella asunto-osakeyhtin rakennusvuodella ei
nyttisi olevan suurtakaan merkityst siihen, onko yhtill isnnitsij
vai ei. Taloyhtin tyypill taas nytt olevan jonkin verran vaikutusta
asiaan.
10
HE 24/2009 vp sa yli 90 %:lla vastausten kattamista yhtiist on
ammattitilintarkastaja. Vastaavasti kyselyn perusteella 50 % tai
pienempi osa vastanneiden yhtiist kytti ammattitilintarkastajaa
Kainuussa, Etel-Pohjanmaalla, KeskiPohjanmaalla sek
Pohjois-Karjalassa. Kunnossapitotarpeen ksittely hallituksessa ja
yhtikokouksessa. Vastanneiden isnnitsijiden asiakasyhtiiden
hallituksista 1025 % ksitteli kunnossapitotarvetta 2 3 kertaa
vuodessa. Valtaosa (noin 82 %) isnnitsijiden asiakasyhtiiden
hallituksista ksittelee kunnossapitotarvetta jossain vaiheessa.
Hallituksen jsenten yhtiiden hallitukset ksittelivt
kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008 hallituksessa 23 kertaa
lhes puolessa yhtiist, 7 % hallituksista ei ksitellyt asiaa
lainkaan, 23 % hallituksista ksitteli 46 kertaa ja 9 %
hallituksista ksitteli useammin kuin kuusi kertaa. Palautteen
perusteella hallituksen jsenten lukumrll ei ole kovin suurta
merkityst siihen kuinka monta kertaa hallitus on ksitellyt
kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Vain ne
hallitukset, joissa oli jseni kuusi tai enemmn ksittelivt hieman
useammin kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Mys
taloyhtin rakennustyypin vaikutus nytt olevan vhinen. Palautteen
perusteella kerrostaloissa oli kunnossapitotarvetta ksitelty hieman
useammin kuin muissa yhtiiss. Rakennusvuosi nytt vaikuttavan jonkin
verran siihen, kuinka monta kertaa yhtin hallitus ksitteli
kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008. Useimmin hallitukset
olivat ksitelleen kunnossapitotarvetta 19211939 rakennetuissa
asuntoosakeyhtiiss ja harvimmin taas uusissa 2000-luvulla
rakennetuissa asunto-osakeyhtiiss. Asunto-osakeyhtin
maantieteellisell sijainnilla ei nyt olevan suurta merkityst
kunnossapitotarpeen ksittelyyn hallituksen kokouksissa. Yhtikokous
ksittelee vuosittain kunnossapitotarvetta kolmessa neljsosassa
kummankin kyselyn palautteen kattamista yhtiist.
Kunnossapitosuunnitelman yleisyys. Isnnitsijiden asiakasyhtiist
noin 15 %:lla oli kunnossapitosuunnitelma. Vastanneiden hallituksen
jsenten yhtiist suunnitelma oli 40 %:lla. Hallituksen jsen-
Kyselyn perusteella lhes kaikilla (97 %) kerrostalotyyppisill
asunto-osakeyhtiill oli isnnitsij. Vastaava luku rivitalojen osalta
oli 87 % ja erillistalojen tai muiden pientalojen osalta 75 %. Mys
asunto-osakeyhtin koolla nytt olevan merkityst sill kyselyn
perusteella 15 huoneiston asunto-osakeyhtiist hieman reilulla
puolella (57 %) oli isnnitsij, kun taas 11 huoneiston tai sit
suuremmista asunto-osakeyhtiist lhes (95100 %) kaikilla oli
isnnitsij. Tilintarkastuskytnt. Yhtiiden hallituksen jsenilt saadun
palautteen perusteella huoneistojen lukumr vaikuttaa merkittvsti
siihen, onko yhtiss lainkaan tilintarkastajaa tai onko yhtiss KHT-
tai HTM tilintarkastaja ja tmn rinnalla maallikkotilintarkastaja.
Kyselyn perusteella 15 huoneiston yhtiist 11 %:lla ei ole lainkaan
tilintarkastajaa, noin puolella on maallikkotilintarkastaja, noin
kolmanneksella on vain KHTtai HTM-tilintarkastaja ja noin 3 %:lla
yhtiist sek KHT- tai HTM-tilintarkastaja ett
maallikkotilintarkastaja. Yli 50 huoneiston taloyhtiiden osalta yli
puolessa (56 %) yhtiist on sek KHT- tai HTM-tilintarkastaja ett
maallikkotilintarkastaja, 40 %:lla yhtiist on vain KHT- tai
HTM-tilintarkastaja. Noin puolessa kerrostaloyhtiist on sek KHT-
tai HTM-tilintarkastaja ett maallikkotilintarkastaja. Lisksi 40 %
kerrostaloyhtiist oli vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin 60 %
rivitaloyhtiist ja lhes puolessa erillistaloyhtiist ja muista
pientaloyhtiist on KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Isnnitsijilt
saatujen vastausten perusteella mys asunto-osakeyhtin kyttmn
isnnintiyrityksen koko vaikuttaa ammattitilintarkastajan kytn
yleisyyteen. Vastausten perusteella yhden isnnitsijn
isnnintiyrityksen asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiist noin 60
%:lla on KHT- tai HTM-tilintarkastaja, kun taas yli 10 isnnitsijn
isnnintiyritysten asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiist yli 90
%:lla on ammattitilintarkastaja. Mys asunto-osakeyhtin alueellinen
sijainti vaikuttaa kyselyiden perusteella jonkin verran siihen,
kyttk yhti ammattitilintarkastajaa. KHT- tai HTM-tilintarkastajan
kytt on yleisint pkaupunkiseudulla, jos-
HE 24/2009 vp ten palautteen perusteella
kunnossapitosuunnitelman yleisyyteen vaikuttaa olennaisesti
asunto-osakeyhtin koko. Palautteen mukaan 15 huoneiston
asunto-osakeyhtiist vain 22 %:ssa oli kunnossapitosuunnitelma, kun
yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiist kunnossapitosuunnitelma lytyi
60 %:ssa yhtiist. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys nytt kyselyn
perusteella kasvavan tasaisesti asunto-osakeyhtin koon myt.
Vastauksista ilmenee, ett yleisimmin kunnossapitosuunnitelma on
tehty kerrostaloyhtiiss (47 %). Rivitaloissa sek erillistaloissa ja
muissa pientaloissa kunnossapitosuunnitelma nytt olevan kyselyn
perusteella lhes yht yleinen ja se on noin 30 %:lla nist yhtiist.
Mys rakennusvuodella nytt kyselyn perusteella olevan merkittv
vaikutus siihen onko asunto-osakeyhtill kunnossapitosuunnitelmaa.
Kaikkein vanhimpia (rakennettu ennen vuotta 1921)
asunto-osakeyhtiit lukuun ottamatta kunnossapitosuunnitelma on
useammin vanhemmilla kuin uudemmilla asunto-osakeyhtiill. 1921 1959
rakennetuista asunto-osakeyhtiist yli puolella (56 %) on kyselyn
perusteella kunnossapitosuunnitelma. 1960-luvalla rakennetuista
yhtiist kunnossapitosuunnitelma on kyselyn perusteella 46 %:lla,
1970-luvulla rakennetuista 43 %:lla, 1980-luvulla rakennetuista 40
%:lta, 1990-luvulla rakennetuista 32 %:lla ja 2000-luvulla
rakennetuista 29 %:lla yhtill. Palautteen perusteella
kunnossapitosuunnitelma on selvsti yleisin pkaupunkiseudun
asunto-osakeyhtiiss, joista puolella on suunnitelma.
Kunnossapitotarpeen selvittminen. Valtaosa (70 %) isnnitsijist
vastasi, ett kaikissa heidn asiakasyhtiissn kunnossapitotarvetta
selvitetn jollain tavalla. Noin 30 %:lla isnnitsijist oli hyvin
pieni mr asiakasyhtiit, joissa kunnossapitotarvetta ei seurata
milln tavalla. Vastanneiden hallituksen jsenten taloyhtiiss
seuranta perustuu kuntoarvioon (37 %), muun ulkopuoliseen
asiantuntijaselvitykseen (28 %), kuntotutkimukseen ja tekniseen
isnnintiin (15 %). Jollain muulla tavalla kunnossapitotarvetta oli
selvitetty neljsosassa yhtiist. Kunnossapitoseurannan kohteet.
Palautteen perusteella samat kohteet eli putkisto sek viemrit,
katto, ulkovaippa ja mrktilat
11
nhdn trkein kunnossapitoseurannan kohteina riippumatta
asunto-osakeyhtin sijainnista. Myskn yhtin rakennustyypill ja
huoneistojen lukumrll ei nyt olevan suurta merkityst seurannan
kohdentamisen kannalta. Tyytyvisyys kunnossapidon seurantaan.
Hallituksen jsenilt saadun palautteen perusteella noin 40 % oli
erittin tai melko tyytyvisi ja noin 25 % erittin tai melko
tyytymttmi oman yhtin s kunnossapitotarpeen seurantaan. Isommissa
asunto-osakeyhtiiss oltiin hieman tyytyvisempi kunnossapidon
seurantaan kuin pienemmiss yhtiiss. Mys maantieteellisi eroja oli
kyselyn perusteella havaittavissa. Pkaupunkiseudulla, muulla
Uudellamaalla, Keski-Suomessa, Pirkanmaalla, Varsinaissuomessa ja
Kymenlaaksossa oltiin kyselyn mukaan tyytyvisimpi kunnossapidon
seurantaan. Vastaajan sukupuolella ja ill ei nyttnyt olevan suurta
merkityst. Nuoremmat alle 30-vuotiaat vastasivat olevansa hieman
tyytymttmmpi kuin esimerkiksi yli 60-vuotiaat, jotka olivat koko
joukosta tyytyvisimpi oman asunto-osakeyhtins
kunnossapitoseurantaan. Palautteen perusteella haluttomuus
suunnitelmalliseen kunnossapitoon on suurinta sellaisissa
asunto-osakeyhtiss, joiden osakkeenomistajista suuri osa on
ikntyneit. Kunnossapitokustannuksiin varautuminen. Isnnitsijilt
saadun palautteen perusteella hieman alle 10 % heidn
asiakasyhtiistn oli varautunut kunnossapitotarpeen rahoitukseen.
Hoitovastikeylijm oli yleisin sstmiskeino. Muutama prosentti
asunto-osakeyhtiist oli varautunut kunnossapitotarpeisiin yhtin
hallussa olevien huoneistojen tai rakennusoikeuden myynnill.
Vastanneiden hallituksen jsenten yhtiist yli puolet oli varautunut
kunnossapidon rahoitukseen. Yleisin keino oli hoitovastikeylijm (56
%). Muita yleisi keinoja olivat korjausrahastovastike (28 %) ja
yhtin hallussa olevien huoneistojen ja rakennusoikeuden myynti (9
%). Palautteen perusteella kunnossapitotarpeisiin varautuminen on
hieman yleisemp isommissa asunto-osakeyhtiiss kuin pienemmiss
yhtiiss. 1 5 huoneistoa ksittviss asunto-osakeyhtiiss tuleviin
kunnossapitotarpeisiin oli va-
12
HE 24/2009 vp Kytnnss kerrostaloasuntojen omistusoikeus on
toteutettu useimmissa EU-valtioissa ja muissa valtioissa siten, ett
kunkin huoneiston omistajan omistusoikeus huoneiston sisseinien
rajaamaan alueeseen on merkitty kiinteistrekisteriin. Tllin
rakennuksen yhteiset osat ja maapohja ovat rakennuksen huoneistot
omistavien yhteisomistuksessa (esim. ejerlejdighed Tanskassa).
Joissakin valtioissa sek rakennus ett maapohja ovat
yhteisomistuksessa ja kullakin yhteisomistajalla on yksinoikeus
tietyn huoneiston kyttmiseen (eierseksjon Norjassa). Kummassakin
mallissa rakennuksen huoneistojen omistajat pttvt yhteisten osien
hallinnoinnista, joko sellaisen yhdistyksen tai osuuskunnan kautta,
jonka jsenin he ovat, tai yleisten oikeusperiaatteiden nojalla
ilman tarkemmin mritetty organisaatio- ja ptksentekomallia. Ainakin
Venjll hallinnointiyhteisn osallistuminen on vapaaehtoista, mink
seurauksena samassa rakennuksessa voi olla yhteiseen ptksentekoon
osallistuvia ja sen ulkopuolelle jttytyneit huoneistojen omistajia.
Asunto-osakeyhtin verrattuna ulkomaiset omistus- ja hallintomallit
ovat usein ongelmallisia yhteisi asioita koskevan ptksenteon
tehokkuuden, yhteisen velkarahoituksen vakuuksien saatavuuden ja
yhteisten kulujen kattamiseksi huoneistojen omistajilta perittvien
maksujen turvaamisen sek yhteisen toiminnan ja talouden
lpinkyvyyden suhteen. Esimerkiksi yhteisi toimia edellyttvien
uudistusten toteuttaminen voi olla vaikeata ptkseen sovellettavien
tiukkojen vaatimusten, puuttuvien yhteisten vakuuksien, omistajien
maksuosuuksien perimisen hankaluuden ja taloudellista raportointia
koskevien puutteiden synnyttmn epvarmuuden vuoksi. Ruotsissa
huomattavaa osaa kerrostaloasunnoista hallitaan
asumisoikeusmuodossa. Asumisoikeusyhdistyst muistuttava
ruotsalainen asumisoikeusyhteis on osuuskuntamuotoinen
oikeushenkil, jonka jsenell on oikeus vaatia yhteis lunastamaan
hnen osuutensa ennalta mrttyyn hintaan. Alueellisen kehityksen ja
asuntomarkkinoiden muutosten vuoksi Ruotsissa asetetaan vuosittain
konkurssiin useita asumisoikeusyhteisj muun muassa sen vuoksi, ett
yhteisn lunas-
rauduttu 43 %:ssa yhtiist, kun yli 50 huoneiston
asunto-osakeyhtiiss vastaava osuus oli 58 %. Palautteen perusteella
mys yhtin rakennusten tyyppi vaikuttaa vain vhn siihen, varautuuko
yhti taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin
(rakennustyypist riippuen 5056 % yhtiist oli varautunut
kunnossapitokuluihin). Maantieteelliset erot kunnossapitotarpeeseen
varautumisen osalta olivat kyselyn perusteella melko suuria.
Parhaiten varautuneita oltiin Kanta-Hmeess (69 %
asunto-osakeyhtiist oli varautunut taloudellisesti tuleviin
kunnossapitotarpeisiin) sek Varsinais-Suomessa (64 %). Huonoiten
taas kyselyn perusteella varauduttiin Etel-Savossa (34 %) sek
Pohjois-Karjalassa (41 %). Mys eri aikoina rakennettujen
asunto-osakeyhtiiden varautumisessa tuleviin kunnossapitotarpeisiin
oli kyselyn perusteella eroja. Parhaiten olivat varautuneet
19401959 sek 1980- ja 1990-luvulla rakennetut asunto-osakeyhtit.
Niist kunnossapitotarpeisiin oli varautunut noin 60 %. Huonoiten
olivat kyselyn perusteella varautuneet ennen vuotta 1921 rakennetut
asuntoosakeyhtit. Lisksi 19211939 rakennetuista varautuneita oli 49
%, 1960-luvulla rakennetuista 53 %, 1970-luvulla rakennetuista 51 %
sek 2000-luvulla rakennetuista 47 %.1.3 Kansainvlinen kehitys sek
ulkomaiden lainsdnt
Suomalainen asunto-osakeyhti on tiettvsti ainakin Euroopassa
ainutlaatuinen omistusasumisen muoto. Kerrostaloasuntojen
omistusoikeuden ja tehokkaan hallinnon jrjestminen ovat olleet
keskeisi kysymyksi, kun yksityistminen on toteutettu EU:n uusissa
jsenvaltioissa. Huomiota on kiinnitetty erityisesti siihen, miten
rakennuksen yhteisten osien kunnossapito ja uudistaminen sek
asumisen perushydykkeiden, kuten kyttveden ja jtehuollon, hankinta
varmistetaan. Samoista kysymyksist keskustellaan mys sellaisissa
vanhoissa EU valtioissa, joissa omistusasuntokerrostalojen hallinto
on jrjestetty tehottomasti. Vanhoissa EU valtioissa omistusasuminen
kerrostaloissa ei ole lheskn niin yleist kuin Suomessa.
HE 24/2009 vp tamille asumisoikeuksille ei lydy uusia omistajia
tai vuokralaisia. Kuluvan vuosikymmenen ajan Ruotsissa on
selvitetty kerrostaloasuntojen yksityisomistuksen mahdollistavan
lainsdnnn tarvetta (esim. SOU 2002:21, prop. 2003/04:115 ja bet.
2006/07:CU10) valtiopivien vuonna 1999 antaman tiedonannon jlkeen
(bet. 1998/99:BoU7, rskr. 1998/99:165). Ruotsissa muutetaan
maakaaren (1970:994) snnksi kolmiulotteisesta kiinteistst siten,
ett tllaisena kiinteistn voitaisiin rekisterid mys yksittinen
asuinhuoneisto (Prop. 2008/09:91). Snnksi sovelletaan alkuvaiheessa
vain sellaiseen uudisrakennukseen, jossa vhintn kolme tllaista
asuinhuoneistoa. Tllaiseen asuinhuoneistoon sovelletaan
kolmiulotteista kiinteist koskevien yleisten snnsten lisksi uusia
snnksi, joiden tarkoituksena on vltt huoneiston kytst muille
lhistll aiheutuvia hiriit, varmistaa asumisterveyden, jrjestyksen
ja kunnon silyminen rakennuksessa ja sen ulkopuolella. Omistajan on
huolellisesti valvottava, ett edell sanottua noudattavat mys
omistajan perheenjsenet ja vieraat ja ne, jotka omistajan toimivat
rakennuksessa. Lisksi tllaisen rakennuksen yhteisten tilojen
hallintoa varten pit perustaa yhteis (samfllighetsfrening), joka
muun muassa voi ottaa lainaa yhteisiin kuluihin ja jolla on
kanneoikeus asunnon omistajan rikkoessa edell mainittuja
vaatimuksia. Tavoitteena on, ett uusi laki tulee voimaan 1 pivn
toukokuuta 2009.1.4 Nykytilan arviointi
13
yksittisi snnksi on syyt selvent tai muuttaa. Ehdotuksen
valmistelussa havaittu muutostarve voidaan tiivist seuraavasti: -
Ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita
eik muutenkaan tehd muutoksia, jotka vaikuttaisivat olennaisesti
yhtin tai osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin. -
Tarvittavat muutokset ovat lhinn menettelytapojen tai sntelyn
selvennyksi taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomistajien
teettmien kunnossapito- ja muutostiden yleistymisest sek
rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten
kehityksest.
1.4.2 Yhtin ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Voimassa
olevan lain mukaan osakkeenomistajat vastaavat
osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen
kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa sdetn ja yhtijrjestyksess mrtn
(AOYL 78 ). Lhtkohta on, ett osakkeenomistajan on pidettv kunnossa
hallitsemansa huoneiston sisosat ja muut osakeomistuksen
perusteella hallitsemansa tilat. Yhti vastaa kuitenkin yleens
osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen sispuolisista
rakenteista johtuvista vioista sek sellaisten laissa mainittujen
johtojen, kanavien ja vesihanojen kunnossapidosta, jotka on
asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen
kunnossapitovastuu kuuluu voimassa olevan lain mukaan
lhtkohtaisesti yhtille. Yhtijrjestyksess voidaan mrt toisin
kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtin ja osakkeenomistajien
kesken. Kunnossapitovastuun jakautumista koskevat AOYL:n
olettamasnnkset soveltuvat yleens parhaiten kerrostaloihin (HE
216/1990, s. 58), joissa huoneistot ovat varsin samanlaisia.
Asunto-osakeyhtiiden rakennukset ja huoneistot poikkeavat
toisistaan kuitenkin huomattavasti yhtiiss, joissa on kerrostaloja,
rivitaloja, erillistaloja, tai jos asunto-osakeyhtiss on mys
osakkeenomistajahallinnassa olevia liikehuoneistoja.
1.4.1 Yleist Kun rakennuskanta ja asukkaat ikntyvt ja kun
asukaskunta, rakennustekniikka, asumispalvelut ja asuinkiinteistj
koskevat viranomaisvaatimukset muuttuvat, asunto-osakeyhtiiden ja
osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja
lisrakentamisen tarve kasvaa. Samat tekijt lisvt tarvetta mys
muihin jrjestelyihin ja vastuusuhteiden selventmiseen
asunto-osakeyhtiiss. Muilta osin asunto-osakeyhtilaki on
osoittautunut posin toimivaksi. Lain voimassaoloaikana on kuitenkin
ilmennyt, ett lain
14
HE 24/2009 vp asuin- kuin liikehuoneistojakin sellaisessa
viranomaismrysten edellyttmss kunnossa, ett huoneistoja voidaan
kytt rakennusluvan ja yhtijrjestyksen mukaiseen tarkoitukseen (KKO
1998:105). Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on epselv,
mill edellytyksill yhden osakkeenomistajan liiketoimintaan liittyvi
kustannuksia, joita muiden osakkeenomistajien ei voida olettaa
voivan ennakoida, saattaa tulla asunto-osakeyhtiss mys muiden
osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa. Yhtin
toimenpiteest osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille
aiheutuvat vauriot. Voimassa olevan lain nimenomaisten snnsten
mukaan yhtivastikkeella katetaan vain sellaisia korjaus-,
perusparannus- ja uudistuskustannuksia, jotka perustuvat yhtin
vastuulla oleviin toimenpiteisiin (AOYL 5 ). Laissa ei ole
nimenomaisia snnksi yhtin velvollisuudesta vastata
osakkeenomistajan vastuulla olevien rakenteiden saattamisesta
entiselleen niiden vahingoituttua yhtin teettmn korjaus- tai
parannustoimenpiteen johdosta. Kytnnss yhtikokous voi ptt
esimerkiksi vesi- ja viemriputkien uusimisen yhteydess siit, ett
samalla vaihdetaan vastikerahoitteisesti wcistuimet ja korjataan
vioittuneet sispinnat ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavalla
alkuperist kalliimmalla pinnoitteella. Vastaavasti antenni-,
puhelin- ja shkverkon uudistuksen yhteydess asennetaan
vastikerahoitteisesti huoneistokohtaisia pistorasioita ja
ikkunoiden vaihdon yhteydess vaihdetaan mys osakkeenomistajan
vastuulla olevat sisikkunat. Asunto-osakeyhtiiden
maallikkohallinnon kannalta on kuitenkin pidetty ongelmallisena
sit, ett tllaisten kytnnss hyvin yleisten tilanteiden osalta
yhtikytnt perustuu AOYL:n yleisiin snnksiin, yhtin
kunnossapito-oikeutta koskevaan avoimeen ja tulkinnanvaraiseen 78
:n 3 momenttiin ja oikeuskytntn sek oikeuskirjallisuudessa
esitettyihin tulkintoihin. Ongelmallisena on pidetty mys sit, miten
osakkeenomistajien itse suorittamat toimenpiteet tulisi ottaa
huomioon hnen maksuvelvollisuutensa osalta. Muu osakkeenomistajalle
kuuluva kunnossapito asunto-osakeyhtin kustannuksella. Voimassa
olevan lain esitiden mukaan kun-
Kytnnss suositellaan, ett kunnossapitovastuusta mrttisiin
yhtijrjestyksess tarkemmin. Kunnossapitovastuun osalta voidaan
erottaa ainakin seuraavia ongelma-alueita: yhtin vastuulla olevasta
rakenteesta aiheutuvat viat, vaatimus samantasoisuudesta, yhtin
toimenpiteest osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille
aiheutuneet vahingot, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapidon
hoitaminen yhtin kustannuksella, hallituksen toimivalta,
osakkeenomistajan kunnossapitotoimien taso ja tiden valvonta,
kunnossapitovastuun muuttaminen ja vastuu puutteellisesta tai
virheellisest kunnossapidosta. Yhtin vastuulla olevasta rakenteesta
johtuvat viat. Kytnnss ongelmia on aiheutunut siit, ett AOYL:ssa ei
mritell tarkemmin yhtin vastuulla olevia rakenteesta johtuvia
vikoja. Vallitseva tulkinta lienee, ett yhti vastaa esimerkiksi
vesivuodon yhteydess vahingosta, joka aiheutuu veden
kulkeutumisesta sellaisen rakenteen lpi, joka on tarkoitettu kestmn
vett. Epselvn on pidetty sit, vastaako yhti talon rakenteisiin
kulkeutuneen veden aiheuttamista vahingoista mys silloin, kun vesi
on valunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta, muissa kuin
mrktiloissa tavanomaisesti kytettvst pesukoneesta tai muutoin
asuinhuoneen lattialle psseest vedest. Ongelmallisena on pidetty
mys yhtin kunnossapitovastuuta niiss tapauksissa, joissa
osakkeenomistaja yhtin suostumuksella muuttaa rakenteita
toisenlaisiksi kuin muissa huoneistoissa (esim. vliseinien tai
mrktilojen siirtminen). Jossain mrin epselvn on pidetty mys sit,
mit rakenteilla tarkoitetaan kunnossapitovastuun jaon kannalta
(esim. onko siirretty vlisein asunto-osakeyhtin vastuulla oleva
rakenne). Samantasoisuusvaatimus. Kytnnss vaatimusta johtojen,
kanavien ja vesihanojen samantasoisuudesta on pidetty
ongelmallisena silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevien
huoneistojen kytttarkoitus on erilainen tai huoneistot ovat muuten
hyvin erilaisia ja huoneistoissa on erilaisia sinns tavanomaisia
putkistoja. Oikeuskytnnss tt vaatimusta on tulkittu ilmanvaihdon
osalta siten, ett on yhtin vastuulla pit niin
HE 24/2009 vp nossapitovastuun jakautumista koskevat snnkset
mrittelevt lhinn korjaus- ja kunnossapitokustannuksista vastaavan
tahon. Vastuunjakosnns ei siten est yhtit korjauttamasta omalla
kustannuksellaan sellaisen osakkeenomistajahallinnassa olevan
huoneiston sistiloissa ilmennytt vikaa, jonka korjauskuluista
osakkeenomistaja vastaisi lain psnnn tai yhtijrjestyksen mukaan,
jos pts ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (AOYL 78 :n
3 momentti). Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun
vaatimuksesta kuitenkin seuraa, ett tllaiset korjaukset eivt saa
kohdistua vain osaan huoneistoista ja ett yhtivastikkeen
maksuvelvollisuudessa tulisi yleens ottaa huomioon
osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset (HE
216/1990, s. 58 ja 59). Kytnnss yhtikokous ptt osakkeenomistajan
kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta kunnossapidosta,
perusparannuksesta ja uudistamisesta yleens vain silloin, kun
toimenpide liittyy yhtin kunnossapitovastuun piiriin kuuluvaan
toimenpiteeseen. Ongelmallisena on kuitenkin pidetty
yksittistapauksia, joissa enemmistptksell ja vastikerahoituksella
on toteutettu osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin
kuuluvia toimia muuten kuin perusparannuksen tai uudistuksen
yhteydess. Hallituksen toimivalta kunnossapidon ja perusparannusten
osalta. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtin hallitus ei
saa ptt kiireellisi vesivahinko- ym. korjauksia lukuun ottamatta
sellaisista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat olennaisesti
asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 ). Kytnnss on pidetty
jossain mrin epselvn esimerkiksi sit, miss laajuudessa hallitus voi
ptt kunnossapito- tai perusparannustoimenpiteist yhtikokouksen
ksittelemn talousarvion rajoissa. Osakkeenomistajan
kunnossapitotoimien valvonta. Voimassa olevan lain mukaan
kunnossapidosta vastaavalla taholla on oikeus itse ptt ja huolehtia
korjauksen suorittamisesta. Osakkeenomistaja ei siten saa yhtit
kuulematta teett yhtin vastuulla olevaa huoneistokohtaista
korjausta, kuten vesijohtojen ja hanojen uusimista.
Osakkeenomista-
15
ja tai yhti voi kuitenkin teett toisen osapuolen kustannuksella
lisvahingon vlttmiseksi tarpeellisen kiireellisen korjauksen, kuten
vesivahinkoon liittyvn korjauksen (HE 216/1990, s. 59). Kytnnss
ongelmallisena on pidetty sit, ett laissa ei nimenomaisesti sdet
kunnossapitotoimien tasosta eik yhtin oikeudesta valvoa
osakkeenomistajan vastuulla olevia, mutta rakenteisiin vaikuttavia
kunnossapitokorjauksia. Kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtin
perustamisen jlkeen. Ongelmallisena on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei
ole nimenomaisia snnksi siit, miten kunnossapitovastuun
jakautumista voidaan muuttaa yhtin perustamisen jlkeen. Vastuunjaon
muuttamiseen sovelletaan yleisi yhtijrjestyksen muuttamista ja
tllaisen ptksen moittimista koskevia snnksi (2/3 mrenemmist ja
yhdenvertaisuusperiaate). Yleisi snnksi sovelletaan siinkin
tapauksessa, ett muutos riidattomasti vhent joidenkin
osakkeenomistajien ja lis toisten osakkeenomistajien
maksuvelvollisuutta kytnnss vastaavalla tavalla kuin sellainen
vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtijrjestyksen muutos, johon
vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden
maksuvelvollisuus kasvaa. Vastuu puutteellisesta tai virheellisest
kunnossapidosta. AOYL:ssa viitataan osakkeenomistajan
vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtilain (624/2006)
vahingonkorvaussnnksiin, jotka eivt kuitenkaan yleens sovellu yhtin
rakennusten kunnossapitoon liittyvn vahingon korvaamiseen.
Kunnossapitoon liittyvien osakkeenomistajan tai yhtin aiheuttamien
vahinkojen korvausvastuu on kytnnss perustunut lhinn
vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin
periaatteisiin. Epkohtana on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei ole
riittvn selvi snnksi siit vastuusta, joka osakkeenomistajalla ja
yhtill on puutteellisesta kunnossapidosta. Yhtin rakennuksen tai
huoneiston tuhoutuminen. AOYL:n snns yhtin rakennuksen ja
huoneiston tuhoutumisesta on ongelmallinen, koska sek
uudelleenrakentaminen ett yhtin purkaminen on edellyttnyt kytnnss
yksimielisyytt. Yhti ei siis ole
16
HE 24/2009 vp (AOYL 78 ). Tllin osakkeenomistajan muutosty voi
vaikuttaa asunto-osakeyhtin kunnossapitovastuun vuoksi mys muilta
osakkeenomistajilta perittvien vastikkeiden mrn. Kytnnss
osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen
yhtijrjestysmryksell on yleistynyt mrktiloja koskevien suurempien
muutosten yhteydess. Vastuu muutostist aiheutuvasta vahingosta.
AOYL:ssa viitataan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtilain
vahingonkorvaussnnksiin, jotka eivt yleens sovellu
osakkeenomistajan muutostihin liittyvn vahingon korvaamiseen.
Kytnnss huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden
kastumiseen liittyvist vahingoista on seurausta puutteellisesti
toteutetuista putkien, viemreiden, kylpyhuone-, keitti- ja
saunatilojen rakentamistoimenpiteist. Vastuu muutoksista
aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta perustetaan kytnnss yleens
vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin
periaatteisiin. Lopullinen vastuu jakautuu AOYL:ssa sdetyn
kunnossapitovastuun mukaisesti vain, jos vahinkoa ei ole aiheutettu
tahallaan tai tuottamuksella. Epkohtana on pidetty sit, ett laissa
AOYL:ssa ei ole riittvn selvi snnksi muutostist yhtille, toisille
osakkeenomistajilla tai niden vuokralaisille aiheutuvan vahingon
korvaamisesta. 1.4.4 Vahingonkorvausvastuu Asunto-osakeyhtin
hallituksen, isnnitsijn, tilintarkastajan ja osakkeenomistajien
vahingonkorvausvastuun osalta AOYL:ssa viitataan vanhan
osakeyhtilain ja tilintarkastuslain vahingonkorvaussnnksiin. Yhtin
johto voi joutua vanhan osakeyhtilain mukaan
vahingonkorvausvastuuseen tahallaan tai huolimattomuudesta
aiheutetusta vahingosta suhteessa yhtin taikka osakeyhtilain tai
yhtijrjestyksen rikkomisesta suhteessa osakkeenomistajaan ja
sivullisiin. Osakkeenomistaja voi joutua yhtioikeudelliseen
vahingonkorvausvastuuseen, jos hn on vhintn trkell tuottamuksella
mytvaikuttanut osakeyhtilain tai yhtijrjestyksen vastaisen ptksen
aikaansaamiseen. Kytnnss tavallisimmat asunto-osakeyhtiiss
tapahtuvat vahingot johtuvat puut-
voinut selkesti kunnossapitovastuunsa puitteissa vastata
tuhouneen rakennuksen tai huoneiston jlleenrakentamisesta. Ottaen
huomioon sen, ett rakennukset on kytnnss vakuutettu tydest
arvostaan, on voimassa oleva snns sisllltn vanhentunut. 1.4.3
Osakkeenomistajan muutostyt Muutostiden laajuus ja valvonta.
Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehd
muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa. Jos muutos voi
vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtille tai toiselle
osakkeenomistajalle, muutokseen on saatava yhtin tai toisen
osakkeenomistajan suostumus. Lisksi tietyist muutostist on
ilmoitettava etukteen hallitukselle tai isnnitsijlle, joilla on
oikeus valvoa muutostyt. Jos muutokseen tarvitaan viranomaisen
lupa, hallituksen on haettava lupa osakkeenomistajan kustannuksella
(AOYL 77 ). Kytnnss muutostiden mr kasvaa jatkuvasti
asunto-osakeyhtin rakennusten ikntymisen, osakkeenomistajien
asumistarpeiden muuttumisen ja osakkeenomistajien vaihtumisen myt.
Kytnnss on yhtlt pidetty tarpeellisena, ett muutostyoikeus
rajattaisiin tarkemmin osakkeenomistajahallinnassa oleviin
sistiloihin siten, ett esimerkiksi parvekkeen ja piha-alueiden
suhteen muutosoikeutta ei olisi tai se olisi suppeampi kuin
sistilojen osalta. Toisaalta on toivottu muutostyoikeuden
selventmist parvekkeen ja pihaalueen osalta ja ett joissakin
tapauksissa osakkeenomistajalla olisi nykyist paremmat
mahdollisuudet tehd tiettyj muutoksia mys osittain
osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan ulkopuolella (esim.
liikehuoneiston shklinjan parantaminen). Kytnnss epselvn on pidetty
sit, vastaako muutostyn suorittava osakkeenomistaja
asunto-osakeyhtille valvonnasta aiheutuvista kuluista, jos yhti
kytt valvojana ulkopuolista rakennusalan ammattilaista.
Kunnossapitovastuu muutostist. Voimassa olevan lain mukaan yhti
vastaa mys osakkeenomistajan muuttamien rakenteiden, putkien,
kanavien ja hanojen kunnossapidosta, jollei yhtijrjestyksess toisin
mrt
HE 24/2009 vp teelliseesti toteutetuista putkien, viemreiden,
kylpyhuone-, keitti- ja saunatilojen rakennustist ja
kunnossapidosta. Niss tilanteissa yhtin tai osakkeenomistajan
viimesijainen vastuu vahingon korvaamisesta on kytnnss perustettu
yleens vahingonkorvauslakiin (VahL) ja yleisiin
vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin, mik ei ilmene
AOYL:sta. Ongelmallisena on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei ole
nimenomaisia snnksi kunnossapitovastuun tasosta, kunnossapidon
laiminlymisest eik osakkeenomistajan tai yhtin muutostiden tasosta
ja muutostist aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta. Epselvn on
pidetty mys sit, miten osakkeenomistajan vastuuseen vaikuttaa se,
ett yhti on hyvksynyt ja valvonut osakkeenomistajan kunnossapito-
tai muutostyn toteutuksen. Lisksi vastuun mrittmisen ja
toteuttamisen kannalta jossain mrin ongelmallisina on pidetty
tilanteita, joissa osakkeenomistaja kytt ammattimaista urakoitsijaa
(mm. yhtin kanneoikeus). Joissakin tapauksissa osakkeenomistajan
tai yhtin kunnossapito- tai muutosty saattaa olla sellainen, ett
toimenpiteen onnistunut toteuttaminen edellytt korostettua
huolellisuutta ottaen huomioon mm. se, miten merkittvi vahinkoja
virheellisest toteutuksesta voi aiheutua (esim. talon rakenteisiin
vaikuttava kylpyamme tai muu allas). Yhtin johtoon kuuluvan
korvausvastuu kunnossapitovastuun laiminlynnist aiheutuvasta
vahingosta on osittain epselv mys sen vuoksi, ett asunto-osakeyhtin
johdolla ei ole yleistoimivaltaa ja johdon tehtvist, kuten
velvollisuudesta ryhty rakennusten ja kiinteistn kunnossapidon
kannalta tarpeellisiin toimiin, ei nimenomaisesti sdet AOYL:ssa.
Asunto-osakeyhtiiss tyypillisiin vahinkotilanteisiin sovellettavan
vastuusntelyn selventminen ja tydentminen voisi osaltaan kannustaa
huolellisempaan kunnossapito- ja muutostiden teettmiseen ja
valvontaan. Vahingon ilmetess selvemmt vastuusnnkset helpottaisivat
vastuun toteuttamista. Uudessa osakeyhtilaissa (624/2006)
osakkeenomistajan ja yhtin johtoon kuuluvan vahingonkorvausvastuuta
koskevaa sntely on muutettu ja selvennetty siten, ett
17
- osakkeenomistajan vastuu ei en edellyt trke tuottamusta, -
hallituksen jsenten ja toimitusjohtajan (vastaa isnnitsij)
oletetaan olleen huolimattomia, jos vahinko aiheutetaan
osakeyhtilakia tai yhtijrjestyst rikkomalla tai vastuu koskee yhtin
lheisen kanssa tehdyll toimella aiheutettua vahinkoa
(tuottamusolettama) ja - yksittisen osakkeenomistajan oikeus saada
korvausta ns. vlillisest vahingosta eli ensisijassa yhtille
aiheutetusta vahingosta poistetaan. Kun arvioidaan vastuunjaon
toimivuutta ja mahdollisia uudistusvaihtoehtoja on otettava
huomioon mys se, ett kytnnss asuntoosakeyhtit, osakkeenomistajat ja
vuokralaiset kattavat riskejn vakuutuksilla. 1.4.5 Yhtin
perusparannukset, uudistukset ja lisrakentaminen
Vastikerahoituksella tehtv perusparannusta, uudistusta,
lisrakentamista ja lisalueen hankkimista koskevia snnksi muutettiin
1 keskuuta 2001 voimaan tulleella AOYL:n muutoksella.
Asunto-osakeyhtin ptksentekoa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta
koskevia snnksi pidetn posin toimivina. Edelleen merkittvn
ongelmana pidetn kuitenkin yhtivastiketta koskevien
yhtijrjestysmrysten, enemmistperiaatteen ja osakkeenomistajien
yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamista silloin, kun ptetn
sellaisesta parannuksesta tai uudistuksesta, joka ei hydyt kaikkia
osakkeenomistajia yhtlisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Lisksi
yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista voi olla
sellaisen kunnossapidon tai muutoksen toteuttaminen
vastikerahoituksella, jonka osa osakkeenomistajista on aiemmin
toteuttanut omalla kustannuksellaan. Merkittvin perusparannus- tai
uudistuspts, joka yleens ei hydyt kaikkia, on pts hissin
jlkiasennuksesta vanhaan taloon. Kytnnss yli 2/3 hissin
jlkiasennusptksist tehdn yksimielisell ptksell, mik johtuu ainakin
siit, ettei asunto-osakeyhtilaissa sdet muodollisten ptsvaatimusten
ja yhdenvertaisuusperiaat-
18
HE 24/2009 vp ta koskevia snnksi, koska asuntoosakeyhtiss
sulautumiseen vaaditaan lhtkohtaisesti osakkeenomistajan
yksimielinen pts. Uuden asunto-osakeyhtilain stmisen yhteydess on
otettava kantaa siihen, milt osin uutta osakeyhtilakia tai sit
vastaavia snnksi sovelletaan mys asunto-osakeyhtiihin. Lisksi on
ptettv siit, sovelletaanko asunto-osakeyhtiihin edelleen
viittaussnnsten perusteella joiltain osin osakeyhtilakia vai
luovutaanko viittauksista siten, ett asunto-osakeyhtilaki sislt mys
nykyisin viittaussnnsten perusteella sovellettavat osakeyhtilain
snnkset. AOYL:n selventmiseksi on toivottu lain erottamista
kokonaan tai nykyist suuremmassa mrin osakeyhtilaista, koska
osakeyhtilaki on sdetty eri tyyppist toimintaa varten eik se
sovellu asunto-osakeyhtin parhaalla mahdollisella tavalla.
Esimerkiksi osakeanti toteutetaan asunto-osakeyhtiss kytnnss aina
suunnattuna ja osakeyhtilain vahingonkorvaussnnkset soveltuvat
huonosti kosteusvauriovahingon korvaamiseen. Erityisesti on
toivottu, ett perustamista, osakepoman korotusta ja
vahingonkorvausvastuuta koskevat snnkset listn AOYL:iin. OYL:iin
olevien viittaussnnsten purkaminen lisisi AOYL:n pyklmrn
moninkertaiseksi. Pitkn lain luettavuutta voidaan kuitenkin
parantaa laatimalla selkeit snnksi, kyttmll erilaisia otsikoita ja
sijoittamalla snnkset siten, ett yleisimmin kytetyt snnkset ovat
lain ja asiakokonaisuuksien mukaisten lukujen alkupuolella.
Luettavuutta parantaisi mys - usein sovellettavien snnsten
sijoittamien lain alkupuolelle (yleiset periaatteet, yhtin
tarkoitus ja toiminta, osakkeet, yhtivastike,
kunnossapitovelvollisuus ja muutostyt, yhtin hallinto, ptksenteko
ja edustaminen sek varojen kytt) sek - ainutkertaisesti tai harvoin
sovellettavien snnsten sijoittaminen lain loppupuolelle
(perustaminen, rahoitus, erityiset varojenjakotavat, yhtirakenteen
muuttaminen ja yhtin purkaminen). Suuri osa voimassa olevan AOYL:n
snnksist perustuu ainakin osittain voimassa olevan osakeyhtilain
vastaaviin snnksiin.
teen yhteensovittamisesta. Valtion ja kuntien tavoitteena on
list asuintalojen monikyttisyytt ja helpottaa vanhenevan vestn
asumista kotioloissa. Julkinen sektori tukee hissien jlkiasennusta
hissiavustuksilla, joiden yhteismr syksyll 2008 on 5065 % hissin
rakennuskustannuksista. On mys pidetty epselvn, milloin ja miten
asunto-osakeyhtin pitisi ottaa huomioon se mr, jolla
osakkeenomistajien omalla kustannuksellaan toteuttamat toimenpiteet
vhentvt kuluja, joita yhtille aiheutuisi kunnossapidon tai
uudistuksen toteuttamisesta mys niden huoneistojen osalta. Lisksi
on epselv, miten vain asuinhuoneistoissa toteutettavan uudistuksen
kustannusten jaossa voidaan ottaa huomioon se, ettei uudistus hydyt
mitenkn muuhun kyttn tarkoitettuja huoneistoja. 1.4.6 Osakeyhtilain
soveltaminen AOYL:n viittaussnnksen ja osakeyhtilain voimaanpanosta
annetun lain (625/2006) mukaan asunto-osakeyhtin sovelletaan vanhan
osakeyhtilain snnksi - konserni- ja lhipiirimritelmist, -
perustamisesta (pois lukien yhtijrjestyksen vhimmissislt), -
osakepoman korotuksesta (pois lukien optio-oikeudet ja
vaihtovelkakirjat), - pomalainasta, - osakepoman alentamisesta, -
varojenjakotavoista, voitonjakokelpoisista varoista (pois lukien
konsernirahoitus), voitonjakoptksest, laittomasta varojenjaosta ja
varojen lahjoittamisesta, - selvitystilasta ja yhtin poistamisesta
rekisterist (pois lukien pakkoselvitystila, yrityssaneeraus ja
osakkeenomistajan vaikutusvallan vrinkyttn perustuva selvitystila
ja lunastusvelvollisuus), - hallituksen, isnnitsijn,
tilintarkastajien ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuusta ja
- oikeudenkynnist, vlimiesmenettelyst ja rekisteriviranomaisesta.
Lisksi osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain mukaan
asunto-osakeyhtin sovelletaan kuitenkin uuden osakeyhtilain snnksi
sulautumisesta. Tm ei kuitenkaan koske vhemmistosakkeiden
lunastus-
HE 24/2009 vp Yhtilainsdnnn yhtenisyyden sek laintulkinnan ja
yhtikytnnn helpottamiseksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa AOYL:n
uudistuksessa huomioon tarpeelliselta osin uuden osakeyhtilain
sntely. 1.4.7 Muu muutostarve Lain soveltamisala sek
asunto-osakeyhtin tarkoitus ja toiminta AOYL:n 1 :n mukaan
asunto-osakeyhtin pidetn osakeyhtit, jonka tarkoituksena on omistaa
ja hallita rakennusta tai rakennuksia, joiden huoneistojen
lattiapinta-alasta yli puolet on mrtty yhtijrjestyksess
osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka
osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtijrjestyksess mrtty
huoneistoa tai muuta tilaa. Lakia sovelletaan mys ns. keskiniseen
kiinteistosakeyhtin, jollei yhtijrjestyksess toisin mrt (2 ).
Keskinisten kiinteistyhtiiden on ollut mahdollisuus valita
sovelletaanko niihin asunto-osakeyhtilakia vai osakeyhtilakia. Lain
voimassa olon aikana on ilmennyt tarve voida soveltaa
asunto-osakeyhtilakia keskiniseen osakeyhtin ainoastaan joiltain
osin. Kytnnss soveltamisala ei kattane kaikkia niit yhtiit, joiden
oletetaan tai toivotaan kuuluvan sen piiriin. Esimerkiksi
Helsingiss on asunto-osakeyhtiit, jotka eivt en tyt
asunto-osakeyhtin tunnusmerkkej, kun suurin osa huoneistoista on
muutettu toimistoiksi rakennusvalvontaviranomaisten luvalla
yhtijrjestyst muuttamatta. Mys uusien keskinisten
kiinteistosakeyhtiiden yhtijrjestyksess mrtn tiettvsti varsin
yleisesti, ett yhtin ei sovelleta AOYL:ia. On mys pidetty epselvn,
voidaanko asunto-osakeyhtilain soveltamisesta mrt esimerkiksi
sellaisen osakeyhtin yhtijrjestyksess, joka ei omista kokonaan
rakennusta tai jonka rakennusten huoneistojen pintaalasta alle
puolet on osakkeenomistajahallinnassa. Voimassa olevan lain mukaan
asunto-osakeyhtin pasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien
asumistarpeiden tyydyttminen siten, ett yhti yllpit hallitse-
19
maansa kiinteist ja omistamiaan rakennuksia (HE 216/1990, s.
13). Muilta osin oikeustila perustuu lhinn AOYL:n yleisiin snnksiin
sek lain esitiss ja oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kantoihin.
Yhtijrjestyksess yhtin toiminta voidaan mrt laajemmaksi, jos
yhtille tulevat tehtvt liittyvt asumiseen. Lain esitiden mukaan
toimialaa voidaan laajentaa siten, ett asunto-osakeyhtimuotoisen
palvelutalon tehtviin kuuluu esimerkiksi terveydenhoito- ja
ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Yhti voi
vuokrata rakennuksessaan olevia liikehuoneistoja yhtin
ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana
huoltoyhtiss, jos toiminta liittyy kiinteistnpitoon.
Asunto-osakeyhti voi mys sijoittaa rahavarojaan taloudellisesti
tarkoituksenmukaisella tavalla pankkitilin lisksi esimerkiksi
osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Asunto-osakeyhtill voi
kuitenkin olla vain asumistarpeen tyydyttmiseksi tarpeellisia
toimintamuotoja (HE 216/1990, s. 13). Asunto-osakeyhti ei siten
yleens voisi olla posakkeenomistajana sellaisessa huoltoyhtiss,
joka tarjoaa huoltopalveluita mys muille kuin osakkeenomistajille
(HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5). Asunto-osakeyhtin
mahdollisuuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa rajoittavat mys
yhtivastiketta ja lisrakentamista koskevat snnkset.
Vuokraustoimintaa lukuun ottamatta asunto-osakeyhti ei saa ilman
kaikkien osakkeenomistajien suostumusta harjoittaa toimintaa, johon
liittyy vastaava riski kuin elinkeinotoimintaan. Kytnnss uusia
huoneistoja on kuitenkin rakennettu asunto-osakeyhtin
kustannuksella siten, ett rakennustoimintaan liittyvn riskin
toteutuminen on johtanut huomattavaan vastikkeen korotukseen.
Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta
Asunto-osakeyhtin tarve hankkia vastikerahoitteisia
asumispalveluita ulkopuolisilta palveluntarjoajilta voi kasvaa.
Tllaisia palveluita voivat olla esimerkiksi erilaiset ohjelma-,
tietoliikenne- ja turvapalvelut, shkn, veden ja kaasun
yhteishankinta sek
20
HE 24/2009 vp tisi, ett yhtikokous ptt ohjelmamaksujen
perimisest tavalla, johon maksuvelvolliset suostuvat (II LaVM
18/1990, s. 4). Kytnnss yhtit maksavat vastiketuloilla mys
ohjelmamaksuja, joiden vastikevaikutus on ainakin thn asti ollut
yleens varsin vhinen. Joissakin uusissa asunto-osakeyhtiiss on jo
perustamisvaiheessa tehty yhtikohtainen internet-palvelusopimus,
jonka liittymis- ja kyttkustannukset peritn asunto-osakkeiden
myyntihinnassa ja yhtivastikkeena. Tiettvsti tllaiset sopimukset
eivt ole viel yleistyneet vanhoissa asuntoosakeyhtiiss. Yhteinen
internet-sopimus voi kuitenkin tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi
vanhan talon tietoliikenneverkon uudistamisen yhteydess. Silloin,
kun vain osa osakkeenomistajista on valmis maksamaan sinns
tavanomaisen uudistuksen kulut kyttoikeutta vastaan, voi olla
epselv nimenomaisten snnsten puuttuessa, mill edellytyksill
asunto-osakeyhti voi luovuttaa yhteisi tiloja sellaiseen
uudistukseen, jota vain sen maksaneet osakkeenomistajat saavat kytt
(esim. tiettyjen televisio-ohjelmien seuraamiseen tarvittava
lautasantenni). Mys vlttmttmien asumispalveluiden yhteishankinnasta
pttminen tai aiemmin ptetyst yhteishankinnasta luopuminen voi
muodostua ongelmaksi, sill AOYL:ssa ei ole nimenomaisia snnksi
tllaisten asumispalveluiden vastikerahoitteisesta
yhteishankinnasta. Epselvyys voi koskea esimerkiksi siirtymist
huoneistokohtaisesta lmmityksest keskuslmmitykseen tai
kaupunkikaasusta shkn. Mys tietoliikenne- ja ohjelmapalveluiden
kehityksen myt voi synty tilanne, jossa enemmist ei en halua yllpit
esimerkiksi vanhaa puhelinverkkoa tai yhteisantennia. Viime vuosina
perustettujen senioritalojen kohdalla asunto-osakeyhtin
asumispalveluiden supistaminen voi tulla kytnnss ajankohtaiseksi
viimeistn silloin, kun asunnot siirtyvt perintn seuraavalle
sukupolvelle. Yhtivastike ja muut maksut Yhtivastikkeen
kytttarkoitus. Asuntoosakeyhtilain lhtkohtana on osakkeenomistajan
rajoitettu vastuu (HE 216/1990, s.
sauna-, pesula- ja muiden tilojen vuokraaminen
naapurikiinteistlt. Huoneistoissa kytetty vesi ja huoneistojen
jtehuolto hankitaan yleens vastikerahoitteisena yhteishankintana.
Mys huoneistojen lmmitys katetaan yleens vastikkeella ainakin
sellaisissa kerrostaloissa, joissa ei ole huoneistokohtaista
shklmmityst. Joissakin asunto-osakeyhtiiss on jo
perustamisvaiheessa pdytty mys shkn yhteishankintaan. Voimassa
olevassa asunto-osakeyhtilaissa ei ole nimenomaisia snnksi niden
hydykkeiden vastikerahoituksesta, joka perustuu vakiintuneeseen
yhtikytntn. Palveluiden yhteishankinnan yleistymiseen,
yhteishankinnan edullisuuteen ja kustannusten vertailuun vastaaviin
jo nyt vastikkeella rahoitettaviin palveluihin vedotaan mys
uudenlaisten palveluiden vastikerahoituksen sallimiseksi
(esimerkiksi Internetoperaattoripalvelun yhteishankinta). Vuoden
2001 osittaisuudistuksen yhteydess AOYL:iin ei otettu erityissnnst
asumispalveluiden yhteishankinnasta, koska enemmistptkseen
perustuvan yhteishankinnan laajentamisesta katsottiin seuraavan
monia osakkeenomistajien asemaan liittyvi periaatteellisia
ongelmia. Lainmuutoksella ei myskn ratkaistu kysymyst siit,
voidaanko ohjelmien tekijnoikeus- ja muita ohjelmamaksuja kattaa
yhtivastikkeella (HE 201/2000, s. 7 ja 8). Lainmuutoksen ksittelyss
eduskunnan ympristvaliokunta ptyi sille kannalle, ett kullakin
osakkeenomistajalla on oikeus itse ptt esimerkiksi ekoshkn
ostamisesta eik shkn hankinnasta kiinteistn voitaisi sopia
enemmistptksin. Palvelut, joilla ei ole yhteytt rakennuksen tai
kiinteistn uudistamiseen tai ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvt
kunkin osakkeenomistajan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tuli
valiokunnan mukaan silytt jatkossakin yksittisen osakkeenomistajan
ptntvallassa (YmVM 1/2001, s. 2). Voimassa olevan lain esitiden
mukaan televisio-ohjelmien hankkiminen ei kuuluisi
asunto-osakeyhtin tarkoitukseen eik toimialaan. Yhtivastiketta
voidaan kuitenkin peri ohjelmamaksujen suorittamiseksi sellaisilta
osakkeenomistajilta, jotka suostuvat maksujen perimiseen. Esitiden
mukaan riit-
HE 24/2009 vp 18). Lain mukaan osakkeenomistaja on kuitenkin
velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtille yhtivastiketta, jolla
voidaan kattaa laista ilmenevi asunto-osakeyhtin kuluja, kuten
kunnossapito-, perusparannus- uudistus-, lisrakennus- ja lisalueen
hankintakulut ja yhtille lain mukaan kuuluvat velvoitteet (5 ).
Kytnnss vastikkeen kytttarkoitusten yksityiskohtaista ja kattavaa
mritelm on pidetty ongelmallisena, kun vastiketta peritn kuluihin,
joita yhtille aiheutuu esimerkiksi huoneistoissa kytetyst vedest,
shkst tai muista asumispalvelusta taikka riidan sopimisesta.
Palveluiden vastikerahoituksen sntelytarvetta vhent se, ett
yhteishankinta voidaan usein toteuttaa siihen suostuvien
osakkeenomistajien osalta muilla keinoilla (HE 201/2000, s. 8).
Toisaalta muulla tavoin toteutetun yhteishankinnan kulujen
perimiseen osakkeenomistajilta ei sovelleta asuntoosakeyhtin
saatavien perimist helpottavia ja turvaavia AOYL:n erityissnnksi,
mik voi kytnnss olennaisesti vaikeuttaa yhteishankinnan
toteuttamista. Yhtivastikeperuste. Voimassa olevan lain mukaan
yhtijrjestyksess on mainittava perusteet, joilla yhtivastikkeen
maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken
(yhtivastikeperuste, AOYL 8 ). Yhtivastikesnnkset vastaavat posin
nykyisi tarpeita. Epselvyytt on kuitenkin liittynyt useita
vastikeperusteita ja vastikeperusteen muuttamista koskeviin
tilanteisiin. Poikkeaminen yhtivastikeperusteesta. Yhtikokouksen
2/3 mrenemmistptksell voidaan poiketa yhtivastikeperusteen
mukaisesta maksuvelvollisuudesta siten, ett korjauskustannukset
jaetaan huoneistojen lukumrn mukaan, jos kunkin huoneiston osalle
korjauksesta tuleva hyty ja aiheutuvat kustannukset ovat yht suuret
(AOYL 39 ). Poikkeusmahdollisuus koskee sek kunnossapitoa ett
muutostit. Poikkeussnnst voitaisiin soveltaa esimerkiksi jokaiseen
huoneistoon hankittavaan hanaan. Sen sijaan poikkeusmahdollisuus ei
soveltune esimerkiksi shkjohtojen uusimiseen (HE 216/1990, s. 36).
Periaatteessa poikkeusmahdollisuus soveltuu mys suuriin korjauksiin
ja muutoksiin,
21
mit ei ole otettu huomioon lain esitiss. Kytnnss poikkeussnnst
on tiettvsti sovellettu mys siten, ett laajempi peruskorjaus tai
-parannus on pilkottu osiin vain poikkeussnnksen soveltamista
varten. Vastikeperusteesta poikkeaminen lis snnnmukaisesti
pienempien huoneistojen haltijoiden maksuvelvollisuutta. Kytnnss
poikkeussnnst sovelletaan tiettvsti harvoin, mutta sen kyttmisest
keskustellaan usein yhtikokouksissa. Toisaalta yhtivastikemryksen
ja yhdenvertaisuusperiaatteen vlinen ristiriita voi est tai
vaikeuttaa sinns tavanomaisen uudistuksen toteuttamista sen vuoksi,
ett ptkseen vaaditaan yhtikokouksen ptksen lisksi jonkun tai
joidenkin osakkeenomistajien suostumus (ks. tarkemmin edell 1.4.5.
kohdassa esitetty). Yhtivastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen ja
keskeytyminen. AOYL:ssa ei ole yleissnnst siit, milloin
yhtivastikkeen maksuvelvollisuus alkaa. Sntelyn puuttumisesta voi
aiheutua epselvyytt esimerkiksi silloin, kun
osakkeenomistajahallintaan tulevat huoneistot valmistuvat eri
aikoina. Osakkeen uuden omistajan vastuu aiemmin laiminlydyst
vastikkeesta. Kytnnss epselvn on pidetty sit, koskeeko osakkeiden
uuden omistajan vastuu viimeisen kolmen kuukauden vastiketta vai
mink tahansa saantoa edeltvn kolmen kuukauden vastiketta.
Velkasuhteita koskevien yleisten snnsten perusteella
osakkeenomistaja voi yleens kohdistaa suorituksensa haluamiensa
kuukausien vastikeveloille.
Muu maksuvelvollisuus Mys muusta osakkeenomistajan
maksuvelvollisuudesta suhteessa yhtin voidaan mrt yhtijrjestyksess
tai sopia muulla tavoin. Kytnnss esimerkiksi saunan ja talopesulan
kyttkulut peritn yleens tllaisina maksuina, joiden perimiseen ei
sovelleta voimassa olevan lain snnksi yhtivastikkeesta. Tmn vuoksi
yhti ei voi ottaa huoneistoa haltuun tllaisen muun maksun
laiminlynnin vuoksi.
22
HE 24/2009 vp ta hallituksen ja isnnitsijn selvityst
asunto-osakeyhtin tulevasta kunnossapitotarpeesta. Toisaalta on
esitetty kriittisi arvioita osakeyhtilaista poikkeavan yhtikokousta
koskevan sntelyn tarpeellisuudesta. Voimassa olevan lain
yhtikokousta koskevien snnsten mallina on joiltakin osin kytetty
vanhan osakeyhtilain snnksi. Voimassa olevan lain stmisen jlkeen
osakeyhtilakiin on listty nimenomaiset snnkset etosallistumisesta
yhtikokoukseen ja siit, ett osakkeenomistajat voivat tehd
kirjallisia ptksi yhtikokoukselle kuuluvista asioista ilman
muodollista yhtikokousta. Uudessa osakeyhtilaissa on selvennetty ja
tarkistettu snnksi ulkopuolisten lsnolosta yhtikokouksessa,
esteellisyydest, kokousasiakirjojen nhtvnpidosta, ptkseen
vaadittavista mrenemmistvaatimuksista ja osakkeenomistajan
suostumuksesta tiettyihin yhtijrjestysmuutoksiin sek yhtikokouksen
ptksen ptemttmyydest ja mitttmyydest. Uudessa osakeyhtilaissa ei
ole yksityiskohtaisia snnksi nestmisest ja muusta
kokousmenettelyst. Asunto-osakeyhtilain uudistamisen yhteydess on
harkittu, milt osin uuden osakeyhtilain sntely on otettava huomioon
mys ehdotuksessa uudeksi asunto-osakeyhtilaiksi. Asunto-osakeyhtiss
yhtikokousta koskevien snnsten selkeys on erityisen trket, koska
yhtikokouksessa ei yleens ole kytettviss yhtioikeudellista
asiantuntemusta. Tarvetta yleisest osakeyhtilaista poikkeavan
erityissntelyn silyttmiseen ja lismiseen on arvioitu voimassa
olevasta laista saatujen kokemusten perusteella. Hallitus ja
isnnitsij Asunto-osakeyhtin hallitusta ja isnnitsij koskevat
voimassa olevan lain snnkset vastaavat posin esikuvana kytetyn
vanhan osakeyhtilain hallitusta ja toimitusjohtajaa koskevia
snnksi. Asunto-osakeyhtin hallituksella ei kuitenkaan ole
yleistoimivaltaa hallintoa koskevissa asioissa. Lhtkohtaisesti
yhtikokous ptt asiasta, joka on eptavallinen tai laajakantoinen
taikka joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumis-
Keskeisten periaatteiden selventminen ja korostaminen Vain
joistakin asunto-osakeyhtin sovellettavista keskeisist
periaatteista sdetn nimenomaisesti voimassa olevassa laissa ja
samaa periaatetta koskevia snnksi on eri puolilla lakia.
Esimerkiksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta ei
mainita laissa ja periaatteen kannalta olennaiset snnkset lytyvt
eri puolilta lakia. Koska yhdenvertaisuusperiaatteen sislt
asunto-osakeyhtiss perustuu suurelta osin oikeuskytntn, voimassa
olevan lain osittain epjohdonmukaisiin esitihin ja kirjallisuudessa
esitettyihin tulkintoihin, periaate voi olla epselv suurelle osalle
asunto-osakeyhtiiden osakkeenomistajista. Johdon
huolellisuusvelvoitetta ei mainita voimassa olevassa laissa vaikka
sen katsotaan olevan kiistatta voimassa. Uudessa osakeyhtilaissa
keskeisi periaatteita on selvennetty ja periaatteet on koottu lain
1 lukuun lain luettavuuden parantamiseksi. Osakkeen
luovutettavuutta, osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja johdon
huolellisuusvelvoitetta koskevilla yleisill snnksill katsotaan
olevan mys laajempaa aineellista merkityst. Yhtikokous
Asunto-osakeyhtin yhtikokous pidetn yleens osakkeenomistajien omin
voimin. Ulkopuolisia asiantuntijoita kytetn vain, jos
asunto-osakeyhtiss on ammatti-isnnitsij tai kokousasia tiedetn
ennalta riitaisaksi. Kytnnss on toivottu, ett AOYL:ssa sdettisiin
selkemmin kokouksen kulusta, jotta maallikko-osakkeenomistajat
voivat helpommin jrjest kokouksen keskenn. Erityisesti selvennyst
on kaivattu osallistumisoikeutta, nioikeutta, ns. nileikkuria,
ylimrisen yhtikokouksen koollekutsumista, esteellisyytt ja
asiamiest koskeviin snnksiin. Lisksi on tarpeen selvitt, miten
yhtikokouksen ptksentekoa voidaan helpottaa ja selvent
kunnossapidon ja muutostiden osalta. Asunto-osakeyhtin
kunnossapidon varmistamiseksi varsinaisessa yhtikokouksessa
ksiteltvksi asiaksi on ehdotettu jonkinlais-
HE 24/2009 vp kustannuksiin (AOYL 54 ). Voimassa olevassa laissa
on lisksi erityissnnksi mm. isnnitsijntodistuksesta. Voimassa
olevan lain snnsten sanamuoto poikkeaa monin paikoin
osakeyhtilaista silloinkin, kun snnkset on tarkoitettu
samansisltisiksi. Maallikoiden muodostamien hallitusten ja
isnnitsijiden toiminnan helpottamiseksi on toivottu, ett
asunto-osakeyhtilaissa sdettisiin hallintoa koskevien yleisten
periaatteiden lisksi esimerkinomaisesti hallintoon yleens
liittyvist trkeimmist tehtvist, kuten kiinteistn ja rakennuksen
pidosta. Toisaalta on esitetty, ett asunto-osakeyhtin hallintoa
selventisi se, ett asunto-osakeyhtilaista poistettaisiin
osakeyhtilaista poikkeavat erityisvaatimukset. Lisksi on toivottu
ainakin suurimpien asunto-osakeyhtiiden isnnitsijiden ammatillisen
ptevyyden varmistamista. Ongelmallisena on pidetty mys
esteellisyyssnnsten soveltamista (hallitus ptt sen jsenen
huoneiston haltuunotosta), isnnitsijn todistuksen sislt koskevien
vaatimusten tulkintaa (tulossa olevat, ptst vailla olevat
korjaukset ym.) sek isnnintitoimiston vastuuta. Kaikkein pienimmiss
yhtiiss ongelmallisia voivat olla vaatimukset kolmijsenisest
hallituksesta ja lakisteisest tilintarkastuksesta, jos kaikki
talossa asuvat ovat tilintarkastuslain mukaan esteellisi
tilintarkastajaksi. Merkittv isnninnist hoidetaan isnnintiyhteisjen
kautta. Koska isnninnist on kytnnss vastannut isnnintiyhteis
isnnintisopimuksen perusteella, on ollut tarvetta tsment tllaisen
isnnintiyhteisn vastuuta mys asunto-osakeyhtilaissa. Riitojen
ratkaiseminen AOYL:ssa sdetn yhtikokouksen ptksen moittimisesta
oikeusteitse. Oikeudenkyntimenettelyyn sovelletaan yleisi
oikeudenkynti koskevia snnksi ja viittaussnnksen perusteella vanhan
osakeyhtilain erityissnnksi. Alioikeuksissa asunto-osakeyhtiit
koskevia riita-asioita on ollut vuosina 1995 2007 keskimrin
pksittelyss (suluissa keskiarvo yhteenlasketuista
ksittelyvaiheista): (28) huoneiston hallintaanottoa, (61) yh-
23
tikokouksen ptksen moitetta ja (221) muuta
asunto-osakeyhtiasiaa. Lisksi alioikeuksissa oli samoina vuosina
sellaisia yhtioikeudellista vahingonkorvausasioita ja sellaisia
lunastusriitoja, joista osa on koskenut asunto-osakeyhtiit. Vuosina
20032007 hovioikeudet antoivat vuosittain riita-asioissa 2134
asuntoosakeyhtilakiin perustuvaa ptst, joista 15 koski huoneistoon
ottamista yht