HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH …repository.vnu.edu.vn/bitstream/VNU_123/33191/1/00050008267.pdf · Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

HÀ NỘI, 2016

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ

TỤNG DÂN SỰ

MÃSỐ: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Phùng Trung Tập

HÀ NỘI, 2016

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào

khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin

cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả

các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể

bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thu Trang

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1

CHƢƠNG 1 ........................................................................................................... 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA

BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI . ....................................... 5

1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai ..................................... 5

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tƣơng lai. ...................................................................................................... 7

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .............. 9

1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

............................................................................................................................. 15

1.5. Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. .......................................... 19

CHƢƠNG 2 ......................................................................................................... 23

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA ................ 23

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ....... 23

2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng

lai. ........................................................................................................................ 23

2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng ........................................................ 24

2.1.2 Điều kiện về chủ thể. .................................................................................. 33

2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng. .................................... 48

2.1.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể ....................................................... 51

2.1.5 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng ............................................ 53

2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng

lai. ........................................................................................................................ 58

2.3 Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai. ........................................................................................................................ 63

CHƢƠNG 3 ......................................................................................................... 69

MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .......... 69

iv

VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ............... 69

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .............................................................. 69

3.1 Một số bất cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tƣơng lai . ............................................................................................................. 69

3.1.1 Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai. ................................................................................. 69

3.1.2 Bất cập trong thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai. ................................................................................. 74

3.2 Hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL . .............................................................................................................. 77

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 84

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự

BLDS 1995 : Bộ luật Dân sự 1995

BLDS 2005 : Bộ luật Dân sự 2005

BLDS 2015 : Bộ luật Dân sự 2015

HTTTL : Hình thành trong tƣơng lai

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia

đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc. Cùng

với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày càng

tăng. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phƣơng thức tạo

lập khác nhau nhƣ: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các

giao dịch mua bán nhà ở.... Vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nƣớc có mật độ dân số

đông nhƣ nƣớc ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành

phố Hồ Chí Minh... nên vấn đề tạo lập đƣợc nhà ở đƣợc pháp luật quy định khá chặt chẽ

và ngày càng đƣợc hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trƣờng bất động sản

đƣợc hình thành và phát triển theo định hƣớng của Nhà nƣớc.

Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động,

một trong những đối tƣợng hoạt động này hƣớng đến chính là những ngôi nhà ở hình

thành trong tƣơng lai (HTTTL). Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các

đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trƣờng mua bán nhà ở HTTTL phát triển mạnh mẽ. Tuy

nhiên trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở

HTTTL nói riêng diễn ra vô cùng phức tạp, dƣới nhiều hình thức khác nhau đã vƣợt ra

khỏi phạm vi điều chỉnh của pháp luật. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL

do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật,

đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về mua bán

nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập về xác định hợp đồng vô hiệu....

Bên cạnh đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng vào

các thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có sự cải cách thích ứng hệ thống pháp

luật, đặc biệt là pháp luật về hợp đồng, theo hƣớng tiếp thu có chọn lọc những điểm

tiến bộ trong pháp luật hợp đồng của các nƣớc và của các Bộ nguyên tắc hợp đồng

quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày càng hoàn thiện và có sự tƣơng

đồng hơn so với pháp luật của các quốc gia trên thế giới. Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp

luật Việt Nam” để nghiên cứu.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài.

2

Vấn đề mua bán nhà ở HTTTL không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,

nó đã đƣợc quy định trong một số văn bản luật và cũng đƣợc nghiên cứu bởi một số tác

giả. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL lại mới, hầu nhƣ

chƣa có tác giả nào đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận

án , chuyên đề nghiên cứu...

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết

một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan nhƣ:

“Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác

giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà ở thương mại HTTTL ” của tác giả Ngô

Quang Cháng, hai công trình này đã nghiên cứu một cách toàn diện về các vấn đề chung

của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣ khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ

thể, các bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣng

chƣa đề cập gì đến vấn đề hiệu lực. “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự” của tác

giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế

và việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Thị Hƣơng Giang, “Hiệu lực của

hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng.... Các công

trình này đã đề cập đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng, nhƣng ở mức độ chuyên sâu về

điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2005 hoặc khái quát về hiệu

lực của hợp đồng nói chung, và về vấn đề hiệu lực của một loại hợp đồng cụ thể là hợp

đồng mua bán hàng hóa quốc tế. Có thể thấy vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tƣơng lai là một vấn đề mới, chƣa có tác giả nào nghiên cứu chuyên

sâu.

Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng quí báu giúp tác giả có thêm

nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng các công trình

kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL theo qui định của pháp luật Việt Nam. Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực

của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”

để làm luận văn thạc sĩ luật là không trùng lặp với các công trình khoa học đã đƣợc

công bố.

3. Mục đích nghiên cứu

- Mục đích của nghiên cứu luận văn là nghiên cứu và làm rõ các quy định về

hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam,

3

đồng thời đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở đối chiếu với qui

định về hiệu lực hợp đồng của một số quốc gia trên thế giới và một số bộ nguyên tắc

hợp đồng quốc tế.

- Kiến nghị sửa đổi các quy định của pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình

hình thực tiễn và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này.

4. Đối tƣợng nghiên cứu

Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng mua bán

nhà ở, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu, và

quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra tác giả cũng tìm hiểu quy định pháp luật

của một số nƣớc và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp

luật Việt Nam.

5. Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung

nghiên cứu các quy định trong phần chung về giao dịch dân sự trong BLDS 2005, BLDS

2015. Điều này không có nghĩa Luận văn chỉ nghiên cứu về hợp đồng dân sự, mà đồng

thời nghiên cứu phân tích các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

và văn bản pháp luật khác có liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL.

6. Phƣơng pháp nghiên cứu.

Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng kết hợp các phƣơng pháp của

Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lênin và các phƣơng pháp chuyên ngành khoa học

pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hiệu

lực của hợp đồng. Trong đó, chú trọng sử dụng phƣơng pháp các phƣơng pháp nghiên

cứu nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê...để thấy rõ bản chất của

vấn đề.

Cụ thể trong Chƣơng 1 của luận văn về Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng

mua bán nhà ở HTTTL và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả nghiên

cứu về các vấn đề lý luận chung, do đó sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp phân tích, so

sánh.

Chƣơng 2 về Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán

nhà ở HTTTL tác giả dùng phƣơng pháp liệt kê, phân tích các quy định của pháp luật

4

Việt Nam trên cơ sở sự so sánh đối chiếu với pháp luật một số nƣớc trên thế giới và bộ

luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây.

Chƣơng 3 về Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật về hiệu lực của

hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp một

số bất cập trong quy định của pháp luật trên cơ sở so sánh với luật một số nƣớc và từ

thực tiễn, từ đó đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật.

7. Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài

Đề tài nghiên cứu có hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực của

hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đƣa ra những định hƣớng và đề xuất các kiến nghị cụ

thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật

Việt Nam, góp phần tăng cƣờng hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hợp đồng trong điều

kiện kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu đề tài cũng có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu

ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành luật trong các trƣờng đào tạo về

luật.

8. Bố cục của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận

văn gồm 3 chƣơng:

Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai và

hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

Chƣơng 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

Chƣơng 3: Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu

lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

5

CHƢƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .

1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai

Tài sản là một cụm từ thông dụng, đƣợc sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa

học pháp lý. Nhƣng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có một định nghĩa

bao quát về nó và việc đƣa ra đƣợc định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng.

Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đƣa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài

sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói

trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động

sản đƣợc chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất

động sản do có đối tƣợng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do

tính chất và động sản do luật định (Điều 527).

Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tƣợng của quyền

dân sự “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số

đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền

tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền

loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”.

BLDS Việt Nam 2005 cũng nhƣ BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định

về tài sản của BLDS năm 1995 nhƣng cũng chƣa đƣa ra khái niệm về tài sản mà Điều

163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: “Tài sản

bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”.

Nhƣ vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản

mà không đƣa ra một phạm vi cụ thể của tài sản. Có thể hiểu tài sản là một khái niệm

động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài ngƣời, tài sản có một

phạm vi khác nhau, nhƣng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con ngƣời và là

đối tƣợng của quyền sở hữu. Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua

cách phân loại.

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản đƣợc chia thành hai loại: tài sản hiện

có và tài sản HTTTL. Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản HTTTL dƣới

các góc độ sau:

6

- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức,

tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có

quyền nhận”. (Khoản 77 Điều 2)

- BLDS năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL đƣợc ghi nhận nhƣ sau: “Vật

HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ

được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.” (Khoản 2 Điều 320)

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại

quy định về tài sản HTTTL nhƣ sau: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên

bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch

bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo

đảm.( Khoản 2, Điều 4)

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái

niệm tài sản HTTTL :

“Tài sản HTTTL gồm:

a. Tài sản hình thành từ vốn vay;

b. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại

thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

c. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng

sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo quy định

của pháp luật.

Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”. (Khoản 2 Điều 1)

Quy định này khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản HTTTL

là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108:

“2. Tài sản HTTTL bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời

điểm xác lập giao dịch.”

7

Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chƣa đƣa ra một khái

niệm cụ thể về tài sản HTTTL.

Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài

sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL nhƣ sau:“Tài sản HTTTL là tài sản chưa

được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm

giao dịch về tài sản đó”

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tƣơng lai.

Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở. Dƣới góc độ triết học thì

nhà ở là lƣợng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm

trù xã hội học thì nhà ở là phƣơng tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con ngƣời, còn dƣới

góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thƣờng có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia.

Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình.” [49]

Nhà ở đƣợc tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh

của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác

nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở đƣợc hiểu là một công trình xây dựng, là sản

phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt

vào công trình, đƣợc liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần

trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài

sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về

mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở....

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Đồng thời Luật Nhà ở liệt

kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cƣ, Nhà ở thƣơng mại, Nhà ở công vụ,

Nhà ở để phục vụ tái định cƣ, Nhà ở xã hội.

Nhƣ vậy, có thể thấy dƣới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi

phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con

ngƣời. Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt

đối với cá nhân và là đối tƣợng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn

liền với quyền sở hữu nhà nƣớc mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất.

8

Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở

là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà.

Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:

Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về

mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách,

quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ

ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở

qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự

điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó. [47,

tr32]

Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán

nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung

của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp

cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà.

Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ

dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng

giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua

bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng

văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và

quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời

hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận

trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ

sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã

hội. Việc thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ

quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự

điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Luật nhà ở năm

2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhƣng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu

tiên đƣa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá

trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. (Khoản 19, Điều 3

Luật Nhà ở năm 2014)

9

Thuật ngữ nhà ở HTTTL, hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm giao

kết hợp đồng chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà

đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.

Về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp quy của

Việt Nam chƣa có quy định nào chính thức về khái niệm “hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL”. Tham khảo các BLDS trên thế giới, BLDS Pháp đã quy định cụ thể trƣờng

hợp mua bán bất động sản HTTTL:

Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo

đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng.

Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn

thiện từng bước.”

Nhƣ vậy theo quy định này của BLDS Pháp thì hợp đồng mua bán bất động sản

sẽ xây dựng là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất

động sản theo yêu cầu và thời gian thỏa thuận. Về cơ bản hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL cũng có nội dung tƣơng tự nhƣ vậy, nhƣng có những đặc điểm của hợp đồng

mua bán nhà ở thông thƣờng.

Có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm kí kết hợp đồng, theo đó bên bán sẽ bàn giao

nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán

theo nội dung các bên đã thỏa thuận.

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, do

vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ.

Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều

có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên

kia và ngƣợc lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đƣợc đảm bảo khi hai bên

thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tƣơng ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực

hiện nghĩa vụ nhƣng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ

yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận.

Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực

tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng

10

hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc

bên kia phải thực hiện trƣớc nghĩa vụ.

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận.

Ƣng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói

chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã

thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng

đƣợc coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời

điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với

nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chƣa

chuyền giao nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia

một lợi ích thì sẽ nhận đƣợc từ phía bên kia một lợi ích tƣơng ứng. Ví dụ trong hợp đồng

mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận đƣợc một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị ngôi nhà, còn

bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch quyền sở

hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở. Trong hai trƣờng hợp này, bên

chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận đƣợc môt lợi ích vật chất tƣơng ứng từ ngƣời đƣợc

thừa kế, tặng cho nhà ở đó. Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù ngang giá

trong giao lƣu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia

giao dịch dân sự.

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở

hữu tài sản từ bên bán sang bên mua.

Trong quan hệ mua bán nhà, ngƣời bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền

sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho ngƣời mua. Bản chất của việc mua bán tài

sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời

làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với ngƣời mua. Ngƣời mua muốn đƣợc sở hữu

ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tƣơng đƣơng với giá trị ngôi

nhà đó. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho

mƣợn nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở. Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ

của các bên chủ thể. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức

quan trọng, là phƣơng tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà.

11

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, tuy

nhiên hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có một số đặc điểm riêng nhất định.

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là ngôi nhà mà tại thời

điểm giao kết hợp đồng chưa hình thành hoặc đang được hình thành.

Đặc trƣng cơ bản nhất của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là tại thời điểm giao

dịch mua bán, ngôi nhà đó chƣa thể khai thác đƣa vào sử dụng vì đang chuẩn bị xây

dựng hoặc xây dựng chƣa hoàn thành, do đó ngƣời mua cũng chƣa có các quyền năng

của chủ sở hữu đối với ngôi nhà.Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy

định: “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã

có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê

duyệt”. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể các loại bất động sản

đƣợc đƣa vào kinh doanh tại Khoản 2 Điều 5:“Các loại bất động sản đưa vào kinh

doanh theo quy định của Luật này bao gồm:

[...] 2. Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [...]”

Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có

nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi

giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chƣa đƣợc thực hiện bất kì quyền năng nào nhƣ

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở....Nhƣng đây là trƣờng hợp đặc biệt của giao dịch

mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều

chỉnh vấn đề này.Nhà ở chƣa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ

sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Do đặc thù là nhà ở chƣa hình

thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật

chƣa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh

chấp....ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời mua và công tác quản lý về nhà ở.

Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những

quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện đƣợc mua bán nhà ở HTTTL , trong đó ngôi

nhà đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất

định mới đƣợc đƣa vào giao dịch mua bán.

Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất

định theo quy định của pháp luật.

Do đối tƣợng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp

luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trƣờng hợp

12

mua bán nhà ở thƣơng mại HTTTL thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh

doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại luật Kinh doanh

bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức đƣợc quyền sở hữu nhà ở tại

Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan.

Thứ ba, Ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đáp

ứng các điều kiện pháp luật quy định.

Đây là một điều kiện đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL phải thỏa mãn. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, điều kiện đối

với nhà ở tham gia giao dịch thì hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL các bên không cần đáp

ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp

luật”, mà bên bán phải đƣa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ

HTTTL thông qua thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê duyệt hoặc nếu là nhà chung cƣ,

tòa nhà hỗn hợp có thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của

tòa nhà đó.

Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không bắt buộc phải công chứng,

chứng thực.

Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về

hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải đƣợc lập thành văn

bản, có công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Nhƣ vậy,

với hợp đồng mua bán nhà ở, thủ tục công chứng chứng thực là điều kiện bắt buộc để

hợp đồng có hiệu lực.

Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà ở thông thƣờng, trong giao dịch mua bán

nhà ở HTTTL có một bên là tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở pháp luật quy định việc công

chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Thứ năm, giá cả trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.

Liên quan đến quy định về giá mua bán nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói

riêng hiện nay pháp luật quy định các bên đƣợc tự do thỏa thuận về giá mua bán tại thời

điểm ký kết hợp đồng và khách hàng đƣợc hƣởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp

đồng trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy các bên phải có hành vi thỏa

thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời

điểm nào là do các bên thỏa thuận.

13

Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản đƣợc các bên quan tâm, xuất

phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán đƣợc giá cao còn bên mua thì

ngƣợc lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tƣ trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về

lợi nhuận thu về của nhà đầu tƣ cũng phải rất cao. Kinh doanh Bất động sản luôn tiềm ẩn

nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài

ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành tại thời điểm ký kết

hợp đồng cho nên pháp luật quy định nhƣ trên nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích của ngƣời

mua nhà, tránh trƣờng hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tƣơng lai giá nhà ở tăng cao

bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho ngƣời

mua.

Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL.

Phƣơng thức thanh toán đƣợc thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:

thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng....về phƣơng thức thanh toán

các bên đƣợc tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng.

Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã

hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn chính từ tiền ứng trƣớc của

khách hàng. Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm

bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 19 nghị định

99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp

đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở

theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và

hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh

bất động sản.”

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán

bất động sản HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số

không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách

hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không

quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được

14

thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan

nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Quy định này của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có sự kế thừa quy định

tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005: Luật Kinh doanh

doanh bất động sản quy định: “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu

chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản”

(Khoản 1 Điều 14).

Trong Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn

từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong

trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt

quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. (Điều 39)

Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai đạo luật trên về việc thu tiền ứng

tiền trƣớc của ngƣời mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Khắc phục hạn

chế này, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy

định thống nhất về thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có thu tiền ứng trƣớc

của bên mua. Theo đó thời điểm bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, chủ đầu

tƣ đƣợc phép kí hợp đồng mua bán ngôi nhà đó cũng chính là thời điểm đƣợc huy động

tiền vốn ứng trƣớc của ngƣời mua. Quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì thì điều

kiện đƣợc huy động vốn ứng trƣớc của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn

thành xong phần móng của tòa nhà đó. Với các loại nhà ở HTTTL khác, điều kiện chung

là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ

về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ

dự án.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về

mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì ngƣời mua chỉ

phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của

ngƣời mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ngoài ra,

chủ đầu tƣ không thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ

15

lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa

là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà,

30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong

hợp đồng.

Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự

đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan

hệ này phát sinh khi đối tƣợng mua bán chƣa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một

lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tƣ. Pháp luật đã dự trù trƣờng

hợp nếu chủ đầu tƣ không thực hiện dự án nhƣ cam kết thì thiệt hại gây ra cho ngƣời

mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà.

1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng

lai.

Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi thiết

lập hợp đồng các bên luôn hƣớng tới việc tạo lập sự ràng buộc với nhau về vấn đề quyền

và nghĩa vụ của mỗi bên. Một hợp đồng không đảm bảo các điều kiện quy định của pháp

luật hay còn gọi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên

để đƣa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng là chuyện không dễ dàng.

Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng, khi một hợp

đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng

ấy đƣợc đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thƣờng nhắc tới khái niệm về

hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc. Nhƣ vậy có thể hiểu một đối tƣợng

đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý và giá trị

về mặt thực tiễn, tức là nó mang lại quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật,

thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tƣợng pháp luật đó về mặt thời gian, không

gian, tính tuyệt đối, tính tƣơng đối đối với các chủ thể.

Trong quyển “Black’ Law Dictionary – 6th

ed.” của Henry Campell Black cũng

không nêu khái niệm hiệu lực hợp đồng mà chỉ nêu khái niệm hợp đồng có hiệu lực nhƣ

sau :“Hợp đồng mà trong hợp đồng đó có đầy đủ các yếu tố pháp lý thì có hiệu lực như

pháp luật đối với các bên. Khi một hợp đồng được công nhận có hiệu lực thì có sự ràng

buộc pháp lý. [54, tr1550]. Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trƣờng Đại

học Luật Hà Nội có giải thích khái niệm: “hiệu lực của hợp đồng dân sự” là “giá trị bắt

buộc đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng”. Định nghĩa này về cơ bản đã nêu

16

đƣợc bản chất hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên ngoài giá trị bắt buộc thi hành thì việc

một hợp đồng có hiệu lực còn tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham

gia hợp đồng. Do đó định nghĩa này vẫn chƣa diễn đạt hết nghĩa của hiệu lực của hợp

đồng.

Trong Luật thực định của một số quốc gia, khái niệm hiệu lực của hợp đồng cũng

đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Pháp có quy định: “Hợp đồng

được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, “chỉ có thể hủy bỏ trên cơ sở

có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và phải thực hiện

một cách có thiện chí (Điều 1134). Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực thì có giá

trị là luật đối với các bên, đƣợc pháp luật tôn trọng và bảo vệ, các bên phải tuân thủ và

thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, có thiện chí. Đồng thời không thể hủy bỏ

hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do luật

định.

BLDS Liên bang Nga 1994 tại Điều 425 có các quy định tổng quát về hiệu lực

của hợp đồng nhƣ sau:

“1. Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên từ thời điểm giao kết.

2. Các bên có quyền quy định rằng các điều kiện của hợp đồng mà họ giao kết

được áp dụng đối với các quan hệ của họ phát sinh trước khi giao kết hợp đồng.

3. Pháp luật hay hợp đồng có thể quy định rằng việc kết thúc thời hạn có hiệu lực

của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Nếu hợp đồng

mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm

khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó.

4. Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách

nhiệm đối với vi phạm hợp đồng”

Trong luật thực định của Việt Nam quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc

tìm thấy trong một số Bộ luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây. BLDS 1972 của Chính

quyền Sài Gòn cũ quy định: “Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực như pháp luật cho

hai bên cộng ước”.

Khế ước chỉ có thể bị hủy bãi do sự thỏa thuận của hai bên hay vì những nguyên

nhân luật định.” (Điều 687)

BLDS năm 1995 có quy định về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: “1. Hợp đồng

được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. 2. Hợp đồng chỉ có thể bị

17

sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 404). BLDS

năm 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định khái quát là :

“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có

thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 405). Có thể nói quy định này

không thể hiện bản chất của khái niệm hiệu lực của hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý

ràng buộc các bên, cụ thể là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra Điều 4

BLDS năm 2005 cũng có quy định chung về hiệu lực của các cam kết dân sự: “Cam kết,

thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá

nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”

BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401:

“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ

đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận

của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”

Về cơ bản quy định tại BLDS năm 2015 cũng tƣơng tự nhƣ quy định về hiệu lực

hợp đồng tại BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà chƣa

nêu đƣợc định nghĩa về hiệu lực hợp đồng. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng

đƣợc quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền và

nghĩa vụ đối với các tham gia giao kết.

Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các từ điển của khái niệm hiệu lực của hợp

đồng, về cơ bản có hai dấu hiệu thể hiện bản chất của vấn đề này: thứ nhất, giá trị pháp

lý của hợp đồng giống nhƣ luật đối với các bên; thứ hai, hiệu lực của hợp đồng ràng

buộc các bên phải tôn trọng và thực thi các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Trên cơ sở nhận thức bản chất hợp đồng nhƣ trên, tác giả xin đƣa ra khái niệm

hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau:

Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh và ràng

buộc các bên tham gia hợp đồng vào quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận.

Về phƣơng diện lý luận, việc nhận thức đúng khái niệm hiệu lực của hợp đồng là

cơ sở để tiếp cận các vấn đề khác có liên quan đến quá trình tạo lập, xác nhận giá trị

pháp lý và thực thi hợp đồng. Khái niệm này cũng thể hiện rõ các yếu tố quan trọng

18

mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng, đó là sáng tạo ra, thay đổi chấm dứt các

quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm bắt buộc

các bên tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó.

Theo cách hiểu này, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đƣợc hiểu là

giá trị pháp lý của hợp đồng, có giá trị nhƣ luật với các bên,làm phát sinh các quyền và

nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và tạo ra sự ràng buộc

các bên phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó.

Giá trị pháp lý giống như luật của hợp đồng đƣợc thể hiện ở chỗ nó đã tạo ra sự

ràng buộc mang tính pháp lý đối với các bên tham gia, buộc các bên tham gia phải

nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Nội dung này đòi hỏi

các bên phải tôn trọng và thực hiện đúng những gì mà các bên đã cam kết trong hợp

đồng một cách trung thực, thiện chí. Điều này hiểu theo nghĩa rộng, hiệu lực ràng buộc

của hợp đồng có nghĩa là kể từ khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên không đƣợc từ

chối thực hiện hợp đồng, không đƣợc rút lại những gì đã cam kết, và tự chịu trách nhiệm

về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, nếu không tự nguyện thực

hiện thì có thể bị cƣỡng chế thực hiện theo quy định của pháp luật.

Nhƣ vậy khi xem xét nội dung hiệu lực của hợp đồng tức là xem hợp đồng ràng

buộc nhƣ thế nào với các bên tham gia hợp đồng, sự ràng buộc này đƣợc thể hiện trên

các khía cạnh sau:

Thứ nhất, buộc các bên tham gia phải thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng nghĩa là thực hiện đúng các yêu cầu sau

đây:

i) Thực nghĩa vụ hợp đồng đúng đối tượng: Đối tƣợng của hợp đồng có thể là

tài sản, công việc phải thực hiện, công việc không đƣợc thực hiện. Trong hợp đồng mua

bán nhà ở HTTTL thì đối tƣợng của nghĩa vụ đối với bên bán là xây dựng ngôi nhà ở

theo đúng thỏa thuận của các bên về chất lƣợng, hình thức, thời hạn.....

ii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng thời hạn. Thời hạn thực hiện hợp đồng là

khoảng thời gian do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật qui định mà trong khoảng thời

gian đó các bên có nghĩa vụ phải thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Với bên bán nhà ở

HTTTL, thực hiện hợp đồng đúng thời hạn là việc xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, bàn

giao nhà đúng thời hạn đã cam kết; với bên mua nhà là thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng

thời hạn thỏa thuận.

19

iii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng địa điểm. Địa điểm thực hiện hợp đồng

là nơi diễn ra việc thực nghĩa vụ hợp đồng giữa bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng các qui định về địa điểm thực

hiện nghĩa vụ tại Điều 277 BLDS 2015 và các qui định khác có liên quan.

iv) Ngoài ra, việc thực hiện đúng hợp đồng cũng có nghĩa phải thực hiện đúng

tất cả các nội dung, các điều kiện và điều khoản khác mà các bên đã thỏa thuận trong

hợp đồng.

Thứ hai, các bên không được từ chối thực hiện nghĩa vụ và không được rút khỏi

hợp đồng.

Khi hợp đồng có hiệu lực, các bên không đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ và

không có quyền đơn phƣơng rút khỏi hợp đồng, nếu điều đó không đƣợc qui định

trong luật hoặc không đƣợc dự liệu trong hợp đồng. Bởi lẽ, một khi hợp đồng đã đƣợc

xác lập và có hiệu lực pháp luật thì không chỉ có giá trị pháp lý làm phát sinh quyền,

nghĩa vụ của các bên, buộc các bên phải tôn trọng và thực hiện, mà còn ngăn cản và

không cho phép các bên đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ hay rút lui khỏi hợp đồng.

Đây chính là bản chất cốt lõi của hiệu lực hợp đồng. Nếu các bên tự ý đơn phƣơng

không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sẽ có các chế tài theo quy định của pháp luật

hoặc thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ ba, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được bảo đảm bằng các biện pháp

chế tài.

Để hiệu lực ràng buộc của hợp đồng đƣợc tôn trọng và nghĩa vụ trong hợp đồng

đƣợc thực hiện đúng, nhà làm luật thƣờng qui định những chế tài nhất định tƣơng ứng

với từng loại nghĩa vụ bị vi phạm. Chế tài là cơ sở pháp lý để buộc bên vi phạm nghĩa

vụ phải gánh chịu trách nhiệm dân sự nhất định. Nội dung của trách nhiệm dân sự

thƣờng thể hiện dƣới các hình thức cƣỡng chế cụ thể mang tính tài sản. Tùy vào đối

tƣợng của hợp đồng mà pháp luật qui định những biện pháp cƣỡng chế khác nhau đối

với bên vi phạm nghĩa vụ đó nhƣ: buộc phải tiếp tục thực hiện đúng các công việc đã

đƣợc xác định trong hợp đồng, buộc phải bồi thƣờng thiệt hại, bị phạt vi phạm, bị phạt

cọc (mất tài sản đặt cọc hoặc trả lại tài sản cọc và số tiền tƣơng đƣơng), buộc sửa chữa

tài sản, thay thế vật khác, buộc phải chịu chi phí và chịu rủi ro…

1.5. Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

20

Đối với hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, việc

xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề ý nghĩa pháp lý quan trọng

bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng.

Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian đƣợc xác định

từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt. Trong đó,

thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng

để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp

đồng. BLDS 2005, BLDS 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng,

mà chỉ qui định cụ thể về các thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401 BLDS

2015: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Với qui định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm

khác nhau: thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vấn đề xác định

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về nguyên tắc đƣợc tính từ thời điểm giao kết, tức

là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc trả lời chấp nhận giao kết. Tuy nhiên sẽ có sự khác

biệt lớn về thời điểm giao kết hợp đồng trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa

những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau và trƣờng hợp giao kết hợp đồng

giữa những ngƣời không gặp mặt hoặc không trao đổi trực tiếp với nhau.

Hầu hết các bộ pháp điển về Luật Hợp đồng trên thế giới đều qui định về một

loại thời điểm là thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm giao kết cũng là thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng. Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng trong hầu hết các

bộ pháp điển này đều dựa vào phƣơng thức giao kết. Ví dụ BLDS Đức không qui định

về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nhƣng có qui định chung về thời điểm có hiệu

lực của sự tuyên bố ý chí, và qui định này cũng đƣợc áp dụng cả với việc giao kết hợp

đồng: “Tuyên bố ý chí đối với một người vắng mặt có hiệu lực vào thời điểm người đó

nhận được tuyên bố” (khoản 1 Điều 130). BLDS Nga cũng có qui định tƣơng tự: “hợp

đồng được giao kết tại thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận đối với đề nghị đó”

(khoản 1 Điều 433). Khác với các BLDS của Đức và Nga, BLDS của Pháp không có

qui định về thời điểm giao kết hợp đồng nói chung, mà chỉ có qui định về thời điểm

có hiệu lực của hai hợp đồng cụ thể là hợp đồng tặng cho (Điều 932) và hợp đồng ủy

quyền (khoản 2 Điều 1985). Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung, án lệ

21

của Pháp cho rằng, “việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuộc thẩm

quyền của tòa án”.

Xem xét qui định tại khoản 1 Điều 400 BLDS năm 2015 cho thấy, luật Việt Nam

theo nguyên tắc thời điểm hợp đồng giao kết giữa những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi

trực tiếp với nhau là “thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.” Với

hợp đồng giao kết bằng lời nói và “thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” với hợp

đồng giao kết bằng văn bản. Trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời

không gặp mặt là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc thƣ trả lời chấp nhận.

Tóm lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bắt đầu sự ràng buộc

pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà

kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc

thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.

Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan

trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, về mặt lý luận, việc xác định hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng là cơ sở phân loại hợp đồng. Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng đƣợc chia thành

hợp đồng ƣng thuận và hợp đồng thực tế. Theo đó, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng

mà theo qui định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh ngay sau khi

các bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng mua bán tài

sản, hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thực tế là hợp đồng mà sau khi thỏa thuận, hiệu

lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm các bên chuyển giao cho nhau đối tƣợng của hợp

đồng. Ví dụ: hợp đồng mƣợn tài sản, hợp đồng cầm cố tàisản…

Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời

điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các

bên đã chính thức tạo lập nên quan hệ pháp luật về hợp đồng, cũng từ thời điểm này,

hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống nhƣ pháp luật. Bên có quyền đƣợc phép

yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và đƣợc hƣởng mọi quyền

lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa

vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trƣớc bên có quyền về

việc vi phạm hợp đồng.

Thứ ba, đối với các hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo qui

định của pháp luật, việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không chỉ xác

22

định thời điểm hợp đồng có hiệu lực ràng buộc đối với các bên (đối với hợp đồng đƣợc

công chứng, chứng thực) mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hợp đồng có

giá trị pháp lý đối kháng với ngƣời thứ ba, thực hiện quyền ƣu tiên thanh toán, bảo vệ

ngƣời thứ ba ngay tình. Ví dụ: hợp đồng đƣợc công chứng thì có giá trị pháp lý đối với

các bên liên quan (Khoản 3 Điều 4, và khoản 1, 2 Điều 6, Luật Công chứng năm 2006);

hoặc một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều món nợ khác nhau mà giá trị không đủ để

thanh toán cho toàn bộ các món nợ, hợp đồng bảo đảm giữa các chủ nợ với ngƣời mắc

nợ đều đƣợc đăng ký, áp dụng nguyên tắc ai đăng ký hợp đồng trƣớc thì đƣợc ƣu tiên

thanh toán trƣớc từ tiền bán tài sản bảo đảm (Khoản 3 Điều 323 và Điều 325, BLDS

2005); hoặc để bảo vệ quyền ƣu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm ngay tình (Khoản

2, 3 Điều 13 và điểm a, b Khoản 1 Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.)

Thứ tư,việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ pháp lý để tòa

án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định thời điểm các bên bị xem là vi phạm hợp đồng

và đƣa ra đƣờng lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách nhiệm

dân sự tƣơng ứng. Theo đó, nếu hợp đồng đã có hiệu lực mà các bên không tuân thủ, thì

tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng

hợp đồng và bồi thƣờng thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có); nếu hợp đồng chƣa có

hiệu lực, thì tùy trƣờng hợp cụ thể mà tòa án có thể công nhận hoặc không công nhận

hợp đồng; nếu hợp đồng chƣa phát sinh hiệu lực thì có thể xác định hiệu lực ràng buộc

nghĩa vụ tiền hợp đồng và trách nhiệm dân sự tƣơng ứng: trách nhiệm do đã từ chối

giao kết hợp đồng một cách trái pháp luật, trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại do giao kết

hợp đồng với ngƣời thứ ba trong thời gian chờ trả lời làm thiệt hại cho bên kia, trách

nhiệm do sửa đổi hoặc rút lại đề nghị một cách trái pháp luật...

84

không ít phức tạp, làm nảy sinh nhiều tranh chấp khó giải quyết.

Thị trƣờng bất động sản là một loại thị trƣờng quan trọng, nhƣng ở Việt Nam

nó vẫn còn khá mới mẻ, trong khi đó hệ thống văn bản pháp lý về bất động sản chậm

đƣợc hoàn thiện, mức dự liệu của các quy định pháp luật còn chậm hơn các quan hệ xã

hội thực tế hiện có. Do đó, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhàở HTTTL, đánh giá

quy định pháp luật và đƣa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch

mua bán nhà ở theo ở HTTTL nhằm tạo cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này, đồng

thời tạo khung pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động

sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động mua bán bất

động sản là nhà ở hiện nay./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tài liệu tiếng Việt.

* Văn bản pháp luật.

1. Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005.

2. Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Nxb. Tƣ pháp, H. 2006

3. Bộ luật Dân sự Việt Nam 1995.

4. Bộ nguyên tắc của UNIDROIT về hợp đồng thƣơng mại quốc tế 2004

5. Hiến pháp năm 2013.

6. Luật Bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010.

7. Luật Công chứng 2006

8. Luật Đất đai 2003

9. Luật Doanh nghiệp năm 2014.

10. Luật Giao dịch điện tử 2005

11. Luật Hợp tác xã năm 2013

12. Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

13. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

14. Luật Nhà ở 2005.

15. Luật Nhà ở năm 2014

16. Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008

17. Luật Xây dựng năm 2014

18. Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

85

163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

19. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

20. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

21. Nghị định 57/2006/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2016 về thƣơng mại điện tử.

22. Nghị định 59/2015/NĐ –CP về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng

23. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn luật Nhà ở năm 2005

24. Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành luật Kinh doanh

bất động sản năm 2014

25. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014

26. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ Qui định chi tiết Luật

Kinh doanh bất động sản.

27. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

28. Thông tƣ 03/2014/TT-BXD sƣa đôi , bô sung Điều 21 của Thông tƣ sô 16/2010/TT-

BXD ngay 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực

hiên môt sô nôi dung cua Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của

Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở

29. Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nƣớc

30. Tòa án nhân dân tối cao, Công văn Số: 177/2002/KHXX ngày 5 tháng 12 năm 2002 về

việc của đƣơng sự trong giao dịch dân sự.

* Sách, bài báo, tạp chí, công trình khoa học. .

31. Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai,

Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

32. Ngô Huy Cƣơng (2008), “Khái niệm hiệu lực của nghĩa vụ và vấn đề thực hiện nghĩa

vụ”, Nhà nước và Pháp luật, (số 8), tr. 37 – 48.

33. Ngô Huy Cƣơng (2009), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của bộ

luật dân sự 2005 và định hƣớng cải cách”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (Số 22), trang

21-29.

34. Ngô Huy Cƣơng (2013), Giáo trình luật Hợp đồng phần chung, NXB Đại học Quốc

gia Hà Nội.

35. Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao

dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ Luật học, ĐH Luật Hà Nội.

36. Trần Thị , Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về

86

hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí luật học, (12), trang 19 – 24.

37. Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam,

Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh..

38. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh

bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.

39. Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, Luận văn

thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.

40. Lê Đình Nghị (chủ biên) (2009), Giáo trình luật dân sự Việt Nam (tập 2), Nxb Giáo

dục, Hà Nội.

41. Hoàng Thị Kim Quế (1999), “Một số suy nghĩ về mối quan hệ giữa pháp luật và đạo

đức trong hệ thống điều chỉnh xã hội”, Nhà nước và Pháp luật, số 7 (135), tr. 9 – 19.

42. Đinh Văn Thanh (1996), “Hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”, Tạp chí

Luật học,Chuyên đề về Bộ luật Dân sự, tr. 52 – 55.

43. Đinh Văn Thanh, Phạm Văn Tuyết (2011), Giáo trình luật Dân sự Việt Nam, Quyển 1,

NXB Giáo dục Việt Nam.

44. Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật

Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.

45. Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học

Luật Hà Nội.

46. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB

Công an Nhân dân, Hà Nội.

47. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở - Thực tiến tranh chấp,

giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Đề

tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng.

48. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 2, NXB

Công an Nhân dân, Hà Nội.

49. Nguyễn Nhƣ Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, trang 514, Hà

Nội.

* Website

50. http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/92411/diem-mat-nhung-vu-

tranh-chap-bat-dong-san-nay-lua-tai-hn-nam-2013--p2-.html

87

51. http://batdongsans.net/news/phi-bao-lanh-ngan-hang-nguoi-mua-nha-nhu-ngoi-tren-

lua

52. http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/chu-du-an-splendora-tran-tinh-

viec-tu-y-tang-gia-nha-2723126.html

53. http://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/quoc-cuong-gia-lai-thua-kien-vi-cham-giao-nha-

2833759.html

II. Tài liệu Tiếng nƣớc ngoài.

54. Black Henry Campbell & others, Black’s Law Dictionary (with pronunciations),

6th

ed., West Publishing Co., St. Paul, Minn. 1990.

55. Stone, Richard, The Modern Law of Contract, 5th

ed., Cavendish, London 2002.

56. Zweigert, Konrard & Hein Kotz, An Introduction to Comparative Law

(Translater from German: Tony Weir), 3rd

ed., Clarendon, Oxford 1998.