Een woonvisie… waarom? Het is goed wonen in het Westerkwartier. En dat willen we zo houden. We willen zorgen dat de bestaande woonomgeving aantrekkelijk is om te wonen, en dat nieuwbouw aansluit op de behoefte. Om daar voor te zorgen hebben de vier gemeenten en de woningcorporaties opdracht gegeven om een woningmarktonderzoek uit te voeren. KAW uit Groningen kreeg die opdracht en voert deze nu uit. Het woningmarktonderzoek moet duidelijk maken waar inwoners nu behoefte aan hebben, wat trends voor de toekomst zijn en wat dat betekent voor de dorpen. Waar is nieuwbouw nodig, waar moeten juist bestaande woningen verbeterd worden? Waar is het moeilijk om een betaalbare woning te vinden, waar is het lastig om op een prettige manier oud te kunnen worden in je eigen dorp? In een woonvisie komt te staan hoe we vinden dat het wonen in het Westerkwartier er in 2020 uit moet zien. En hoe we dat denken te bereiken. Wie we waar voor nodig hebben: de gemeenten, corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars, en niet te vergeten: de bewoners zelf! Wat staat er in deze krant? Het woningmarktonderzoek is inmiddels een heel eind klaar. We hebben vele bronnen geraadpleegd zoals het CBS, de woningregistraties van de gemeente, prognoses… en daaruit komt veel nuttige informatie over het wonen. Maar tegelijk weten we dat cijfers maar cijfers zijn. Door kenners van de regio aan het woord te laten, kunnen we betere conclusies trekken en begrijpen we beter wat er werkelijk belangrijk is. In deze krant staan alleen de uitkomsten uit het onderzoek op basis van beschikbare cijfers en bewerkingen daar van. We gaan in deze krant slechts af en toe in op specifieke dorpen. In de uitwerking van de woonvisie geven we wél per dorp aan wat er moet gebeuren. Daarvoor hebben we ook uw bijdrage nodig. Tijdens het woondebat op 30 juni hopen we dat u ons verder helpt! Thema’s in deze krant zijn: - Eén regio met veel verschillende gezichten - Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af - De groei per dorp verschilt - Oud worden in de dorpen - Huurwoningen in de dorpen - Betaalbaar wonen is ook: lage energielasten - Blijvend meer gezinswoningen nodig - Welk woningbouwprogramma? - De plannen voor woningbouw Elk thema eindigt met een vraag.
Lees hier meer over de uitkomsten van het marktonderzoek.
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Een woonvisie… waarom?
Het is goed wonen in het Westerkwartier. En dat
willen we zo houden. We willen zorgen dat de
bestaande woonomgeving aantrekkelijk is om te
wonen, en dat nieuwbouw aansluit op de behoefte.
Om daar voor te zorgen hebben de vier gemeenten en
de woningcorporaties opdracht gegeven om een
woningmarktonderzoek uit te voeren. KAW uit
Groningen kreeg die opdracht en voert deze nu uit.
Het woningmarktonderzoek moet duidelijk maken
waar inwoners nu behoefte aan hebben, wat trends
voor de toekomst zijn en wat dat betekent voor de
dorpen. Waar is nieuwbouw nodig, waar moeten juist
bestaande woningen verbeterd worden? Waar is het
moeilijk om een betaalbare woning te vinden, waar is
het lastig om op een prettige manier oud te kunnen
worden in je eigen dorp?
In een woonvisie komt te staan hoe we vinden dat het
wonen in het Westerkwartier er in 2020 uit moet zien.
En hoe we dat denken te bereiken. Wie we waar voor
nodig hebben: de gemeenten, corporaties,
zorgaanbieders, ontwikkelaars, en niet te vergeten:
de bewoners zelf!
Wat staat er in deze krant?
Het woningmarktonderzoek is inmiddels een heel
eind klaar. We hebben vele bronnen geraadpleegd
zoals het CBS, de woningregistraties van de
gemeente, prognoses… en daaruit komt veel nuttige
informatie over het wonen.
Maar tegelijk weten we dat cijfers maar cijfers zijn.
Door kenners van de regio aan het woord te laten,
kunnen we betere conclusies trekken en begrijpen we
beter wat er werkelijk belangrijk is.
In deze krant staan alleen de uitkomsten uit het
onderzoek op basis van beschikbare cijfers en
bewerkingen daar van. We gaan in deze krant slechts
af en toe in op specifieke dorpen. In de uitwerking van
de woonvisie geven we wél per dorp aan wat er moet
gebeuren. Daarvoor hebben we ook uw bijdrage
nodig.
Tijdens het woondebat op 30 juni hopen we dat u ons
verder helpt!
Thema’s in deze krant zijn:
- Eén regio met veel verschillende gezichten
- Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af
- De groei per dorp verschilt
- Oud worden in de dorpen
- Huurwoningen in de dorpen
- Betaalbaar wonen is ook: lage energielasten
- Blijvend meer gezinswoningen nodig
- Welk woningbouwprogramma?
- De plannen voor woningbouw
Elk thema eindigt met een vraag.
Eén woonregio met veel verschillende gezichten
We maken voor het Westerkwartier één visie op het
wonen. Sommige trends in het wonen en in de
bevolking gelden overal, zoals:
- de crisis in de economie en de woningmarkt
- meer ouderen, minder jongeren
- concentratie van voorzieningen in grote plaatsen,
zoals winkels en scholen
- energielastenbesparing
- scheiden van wonen en zorg
- etc.
Maar de verschillen tussen de dorpen zijn groot en
daarmee willen we rekening houden. Het ene dorp
onderscheidt zich met ruim en rustig wonen, het
andere dorp met een rijk verenigingsleven, goede
bereikbaarheid of veel voorzieningen. Niet overal is
hetzelfde nodig.
Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af
In het hele land loopt de groei van de bevolking en
het aantal huishoudens terug. Alleen de groep
mensen ouder dan 65 jaar groeit stevig door. Dit is de
babyboomgeneratie die ouder wordt… ook in het
Westerkwartier. Het aantal inwoners groeit nu nog
een beetje, maar zal de komende jaren naar
verwachting stabiliseren. Doordat er minder mensen
in een woning wonen, zijn er nog wél nieuwe
woningen nodig. Naar verwachting zo’n 1.100 tot
2020, en daarna nog eens zo’n 650 tot 2030.
De woningbehoefte per dorp verschilt
In het algemeen geldt: hoe de bevolking zich
ontwikkelt, wordt vooral bepaald door
verhuizingen tussen gemeenten. Het
Westerkwartier verliest jongeren aan de stad
Groningen, doordat zij gaan studeren of in
een stad willen wonen. Dat is heel
gebruikelijk. Andersom trekt het
Westerkwartier van oudsher jonge gezinnen
uit datzelfde Groningen. Voor het
Westerkwartier is het zinvol om een
aantrekkelijk woonaanbod te hebben voor
mensen met een binding aan de regio, én
mensen die vanuit de stad naar een landelijke
omgeving willen verhuizen.
Uit onderzoek naar verhuisredenen blijkt dat drie
dingen bijdragen aan de aantrekkingskracht: nabijheid
van de Stad Groningen, goede bereikbaarheid per OV
of auto en voorzieningen in het dorp zelf. Hoe beter
dit scoort, hoe groter de kans is dat mensen blijven en
dat mensen komen. Zuidhorn en Leek combineren al
deze kwaliteiten. Dat is ook te zien in de sterke groei
van de afgelopen jaren. Heel veel andere dorpen
combineren één of twee van deze dingen en groeien
licht. Sommige dorpen zien het aantal inwoners licht
teruglopen. Dat hoeft geen probleem te zijn, want
hoe goed het ergens wonen is, valt of staat niet met
het aantal inwoners!
Het kaartje hierna laat zien hoe oud woningen zijn.
Hoe roder een gebied, hoe meer nieuwbouw er was.
Welke dorpen scoren volgens u het beste op
voorzieningen en bereikbaarheid?
Oud worden in de dorpen
Wanneer ben je oud? Alleen al die vraag leidt tot veel
discussie. Laat staan hoe ‘de oudere’ zou willen
wonen.
Veruit het grootste deel van de mensen die ouder
wordt, kan zichzelf prima redden. Zij wonen naar
tevredenheid in hun vertrouwde eengezinswoning en
verhuizen maar weinig. Wanneer zij wél verhuizen,
zijn de keuzes heel gevarieerd. De een bouwt iets
comfortabels op een vrije kavel, de ander kiest voor
een wat seniorenwoning in het centrum van een dorp,
nabij voorzieningen, gestapeld of grondgebonden.
In de praktijk zien we dat vanaf een leeftijd van
pakweg 75 jaar de groep mensen met een zorgvraag
snel toeneemt. Maar ook dan blijken de meeste
mensen zo verknocht aan hun huidige woonplek en
sociale netwerk, dat maar een minderheid verhuist.
Dit betekent praktisch dat in dorpen en linten een
groeiende behoefte aan zorgdiensten ontstaat, en
vaak ook aanpassing van woningen. Vooral na 2020
neemt deze doelgroep in aantal snel toe.
Op het moment dat verhuizen echt noodzakelijk is,
gaat het vaak om verpleeghuiszorg. Of een andere
woonvorm waar zorg 24-uur per dag paraat is.
Tot slot is er nog een groep jonge mensen met een
zorgvraag, verstandelijk of lichamelijk. Deze groep
groeit niet snel maar nieuwe wetgeving zorgt er voor
dat deze mensen vaker in een gewone woonomgeving
blijven wonen, en niet in speciale woonvormen in
andere gemeenten.
Hoe kunnen we er met elkaar voor zorgen dat
iedereen overal op een prettige manier kan wonen,
met of zonder zorgvraag?
Huurwoningen in de dorpen
Ook voor mensen met lagere inkomens moet goed
wonen betaalbaar zijn. Daarvoor bieden Wold &
Waard en Vredewold sociale huurwoningen aan. En
voor de groep met een iets hoger inkomen zijn er
goedkope koopwoningen en particuliere
huurwoningen beschikbaar.
Wold & Waard biedt in bijna alle dorpen in het
Westerkwartier sociale huurwoningen aan.
Vredewold richt zich op ouderen in de gemeente
Leek. Uit inschrijvingscijfers van Wold & Waard maken
we op dat – ook voor huurders – de nabijheid van
voorzieningen, de stad Groningen en een snelweg of
OV-lijn belangrijk is. In dorpen die daaraan voldoen
zien we de grootste wachtlijsten en het hoogste
aantal inschrijvingen. Vooral mensen van 65 jaar en
ouder schrijven zich in voor de vier grote dorpen Leek,
Zuidhorn, Marum en Grootegast, aangevuld met
Grijpskerk en Aduard.
Hoe Wold & Waard omgaat met haar voorraad sociale
huurwoningen verschilt per dorp. De huidige en
verwachte vraag naar woningen is daarbij leidend.
Daar waar de vraag merkbaar terugloopt, is afbouw
van het aantal woningen mogelijk, door verkoop of
sloop. Wold & Waard investeert jaarlijks in delen van
haar woningbezit om de kwaliteit te verbeteren. Als
er nieuwbouw plaatsvindt, is dat in de meeste dorpen
om oude woningen te vervangen door
levensloopgeschikte woningen. In dorpen waar de
vraag toeneemt, is ook groei van het aantal woningen
mogelijk.
Wat vindt u belangrijker: dat de corporatie investeert
in bestaande woningen of in nieuwe woningen?
Voorziet verkoop van huurwoningen in uw dorp in een
grote behoefte, of is het iets dat voorzichtig toegepast
moet worden?
Betaalbaar wonen is ook: een lage energierekening
Door de stijging van de energielasten is een lage
huurprijs of een lage hypotheeklast alléén niet meer
genoeg. In slecht geïsoleerde woningen loopt de
energierekening op, en daarmee ook de totale
woonlast. Onder huiseigenaren zien we ook nog eens
dat er onvoldoende geld overblijft om te investeren in
isolatie bijvoorbeeld.
De kaart laat zien in welke buurten in het
Westerkwartier de energierekening hoog is.
Algemeen geldt: woningen tot en met de jaren ’70 zijn
slecht geïsoleerd, behalve als ze recent gerenoveerd
zijn. Wold & Waard verbetert langzaam maar zeker al
haar woningen: vóór 2020 hebben alle woningen
energielabel D of beter. Voor huiseigenaren geldt dat
zij zelf moeten zorgen voor isolatie of andere
manieren van energiebesparing.
Moeten gemeenten méér doen dan wat ze nu al doen:
mensen op weg helpen bij het kiezen van
verbeteringen?
Blijvend meer gezinswoningen nodig
Als we kijken naar de afgelopen jaren, en naar
prognoses, dan zien we dat het aantal gezinnen
afneemt. Veel onderzoeken wijzen dan ook op een
dreigend overschot aan gezinswoningen en een groot
tekort aan seniorenwoningen. Maar veel senioren
verhuizen helemaal niet, en al die gezinswoningen
komen helemaal niet vrij. Daar komt nog eens bij dat
een deel van de senioren zo vitaal en kapitaalkrachtig
is, dat zij eerder een vrije kavel bebouwen dan een
seniorenwoning kiezen.
Dit betekent dat er toch behoefte blijft aan vrije
kavels en nieuwe gezinswoningen. Voor de regio als
geheel geldt dat woningen in alle prijsklassen nodig
blijven, maar per dorp verschilt dit.
Ruime, dure woningen zijn overal te koop, in grote en
kleine dorpen. Goedkope koopwoningen voor starters
zijn niet overal even gemakkelijk te vinden.
- In de vier grote dorpen zijn veel huurwoningen
verkocht of te koop, en daar zijn ook de meeste
rijwoningen te vinden;
- Hoe verder we naar het noorden gaan, en hoe
verder van voorzieningen en vervoer, hoe lager de
prijzen. In kleine dorpen en linten aan de
noordkant van de regio zijn koopwoningen voor
mensen met een lager inkomens relatief
betaalbaar. Vaak zijn dat wel oude, kleine
vrijstaande woningen, soms opknappers;
- Analyse van de woningvoorraad per dorp laat zien
dat bijvoorbeeld in Opende, De Wilp en Lutjegast
naar verhouding veel goedkope koopwoningen te
vinden zijn. Dan is nieuwbouw van goedkope
koopwoningen vermoedelijk minder hard nodig.
Is nieuwbouw van goedkope koopwoningen altijd een
goed idee, of moeten we meer energie steken in het
aantrekkelijk maken van bestaande woningen?
Welk woningbouwprogramma?
Naast een blijvende behoefte aan gezinswoningen, is
er ook behoefte aan andere types. De afgelopen jaren
zagen we dat vooral de goedkoopste woningen in trek
waren. Dat had ook te maken met de crisis.
Het lijkt er op dat de behoefte aan duurdere
woningen nu weer toeneemt. Maar we wat vooral
geleerd hebben, is dat de behoefte snel kan
veranderen. Precies van te voren vastleggen in welke
prijsklassen woningen gebouwd moeten worden, is
daarom niet meer mogelijk.
Veel onderzoeken maken alleen verschil tussen
gezinswoningen (voor gezinnen) en appartementen
(voor ouderen). Juist in een regio als het
Westerkwartier zien we dat deze indeling te beperkt
is.
- Er is wel vraag naar appartementen, dan vooral
sociale huur of iets duurder, en alleen in de grote
dorpen;
- Veel vaker wensen oudere mensen geen
appartement maar een grondgebonden woning,
bijvoorbeeld een patiowoning of een bungalow.
- Onder de jongere groepen zien we dat het kleine
huishoudens toeneemt. Zij vragen wél om
voldoende woonruimte, maar om minder
slaapkamers.
De laatste jaren lijkt kleinschaligheid en maatwerk het
steeds meer te winnen van grootschalige
ontwikkelingen.
Het allerbelangrijkste besef is: nieuwbouw maakt
maar een klein verschil. Het overgrote deel van de
woningen in 2025 staat er nu ook al. Zorgen dat die
woningen aantrekkelijk blijven, is een grotere klus dan
zorgen voor goede nieuwbouw.
Welke woningtypes en op welk soort plekken zullen de
komende jaren het meest gewild zijn?
De plannen voor woningbouw
We hebben gekeken naar de bouwplannen in de
dorpen van het Westerkwartier. Is er genoeg ruimte
voor nieuwe woningen, en zijn de plannen niet te
grootschalig?
In alle dorpen is ruimte voor nieuwe woningen. In de
kleinste dorpen gaat het om kleine aantallen, maar als
er iemand wil bouwen, dan kan dat. In alle grotere
dorpen zijn uitbreidingslocaties, waarbij het in de
dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn
om tientallen woningen per jaar gaat.
In geen van deze dorpen lijkt het aantal
veel te groot of veel te klein.
Niet in alle dorpen zijn locaties binnen het dorp
beschikbaar. De praktijk leert dat deze plekken van
tijd tot tijd zich aandienen, bijvoorbeeld door sloop
van een oud bedrijfspand of verplaatsen van een
school.
In welke dorpen is het nodig om te zorgen voor extra