ÅRSREDOVISNING 2008 Med omtanke och närhet bygger vi goda relationer Vi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler och trygga, trivsamma bostäder betyder i människors vardag. En viktig förklaring till det är att vi är ett familjeföretag. För oss är det naturligt att finnas nära människor och visa omtanke om både dem och vår miljö. Lika självklart är det att vi ser och agerar långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år byggt upp både en stabil verksamhet och goda relationer till våra hyresgäster, som vi alltid sätter i första rummet. Med samma öppna sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt mänskligt fastighetsbolag. Omslaget visar Stallbacken, Örebro
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8Med omtanke och närhet bygger vi goda relationerVi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler
och trygga, trivsamma bostäder betyder i
människors vardag. En viktig förklaring till det
är att vi är ett familjeföretag. För oss är det
naturligt att finnas nära människor och visa
omtanke om både dem och vår miljö.
Lika självklart är det att vi ser och agerar
långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år
byggt upp både en stabil verksamhet och goda
relationer till våra hyresgäster, som vi alltid
sätter i första rummet. Med samma öppna
sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt
mänskligt fastighetsbolag.
Omslaget visar Stallbacken, Örebro
Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12
Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Conny Ekström, Brita Nordholm, Leif Hallberg, Sofia Paunovic. Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2009-03
Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.
2008 i korthet 3
Verksamhetsöversikt 4
Året som gått 6
VD har ordet 9
Våra marknader 10
Fjärde Storstadsregionen 12
Vision & affärsidé 14
Mål 15
Lokalmarknaden 16
Bostadsmarknaden 18
Fastighetsutveckling 20
Miljöarbete 22
Organisation 24
Styrning & ledning 26
Fastighetsvärden 28
Finansiell verksamhet 30
Möjligheter & risker 32
Förvaltningsberättelse 34
Flerårsöversikt 35
Årsredovisning 2008 36
Våra fastigheter 50
Personal 56
ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för
med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna
och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.
OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder
verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-
met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbe-
tare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.
LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att under-
hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke
och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår
verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt
företag och en trygg värd.
...dessa är våra värdeord.
Henr
y St
åhl F
astig
hete
r AB
Förv
altn
ings
AB
Ståh
l Inv
est
Fast
ighe
ts A
BPe
lixAB
Rea
lvär
den
Henr
y Stå
hl
Förv
altn
ings
AB
Cons
truct
or
100%
100%
100%
Fast
ighe
tsbo
lage
tKr
ejar
en 1
5 AB
100%
AB N
orrk
öpin
gs-
Fund
amen
tet
Dive
rse
vila
nde
bola
g
Fast
ighe
ts A
BSk
valle
rtorg
et
100%
100%
100%
100%
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri L
inkö
ping
AB
100%
50%
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri K
arls
koga
Hol
ding
AB
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri K
arls
koga
AB
100%
100%
100%
Förv
altn
ings
AB
Vidd
vike
n
100%
Fast
ighe
tsak
tie-
bola
get K
retia
33%
Fast
ighe
ts-
bola
get
Spet
sen
HB
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri U
ppsa
la A
B
100%
100%
Kung
s-bä
vern
KB
60%
Allm
änna
Fast
ighe
ts A
B&
Co K
B
KB C
entru
m-
fast
ighe
ter
Fast
ighe
tsak
tie-
bola
get N
ya To
rget
100%
Öste
rgöt
land
s Al
lmän
na
Fast
ighe
ts A
BFö
rval
tnin
gs A
BHa
mnb
ron
Förv
altn
ings
-ak
tiebo
lage
t Brå
vike
n
50%
Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12
Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Conny Ekström, Brita Nordholm, Leif Hallberg, Sofia Paunovic. Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2009-03
Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.
2008 i korthet 3
Verksamhetsöversikt 4
Året som gått 6
VD har ordet 9
Våra marknader 10
Fjärde Storstadsregionen 12
Vision & affärsidé 14
Mål 15
Lokalmarknaden 16
Bostadsmarknaden 18
Fastighetsutveckling 20
Miljöarbete 22
Organisation 24
Styrning & ledning 26
Fastighetsvärden 28
Finansiell verksamhet 30
Möjligheter & risker 32
Förvaltningsberättelse 34
Flerårsöversikt 35
Årsredovisning 2008 36
Våra fastigheter 50
Personal 56
ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för
med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna
och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.
OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder
verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-
met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbe-
tare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.
LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att under-
hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke
och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår
verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt
företag och en trygg värd.
...dessa är våra värdeord.
Henr
y St
åhl F
astig
hete
r AB
Förv
altn
ings
AB
Ståh
l Inv
est
Fast
ighe
ts A
BPe
lixAB
Rea
lvär
den
Henr
y Stå
hl
Förv
altn
ings
AB
Cons
truct
or
100%
100%
100%
Fast
ighe
tsbo
lage
tKr
ejar
en 1
5 AB
100%
AB N
orrk
öpin
gs-
Fund
amen
tet
Dive
rse
vila
nde
bola
g
Fast
ighe
ts A
BSk
valle
rtorg
et
100%
100%
100%
100%
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri L
inkö
ping
AB
100%
50%
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri K
arls
koga
Hol
ding
AB
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri K
arls
koga
AB
100%
100%
100%
Förv
altn
ings
AB
Vidd
vike
n
100%
Fast
ighe
tsak
tie-
bola
get K
retia
33%
Fast
ighe
ts-
bola
get
Spet
sen
HB
Henr
y Stå
hl F
astig
hete
ri U
ppsa
la A
B
100%
100%
Kung
s-bä
vern
KB
60%
Allm
änna
Fast
ighe
ts A
B&
Co K
B
KB C
entru
m-
fast
ighe
ter
Fast
ighe
tsak
tie-
bola
get N
ya To
rget
100%
Öste
rgöt
land
s Al
lmän
na
Fast
ighe
ts A
BFö
rval
tnin
gs A
BHa
mnb
ron
Förv
altn
ings
-ak
tiebo
lage
t Brå
vike
n
50%
3
2008 i korthetÅrets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 45 mnkr (63). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 81 mnkr (84).
Förvärv Under året har sju fastigheter förvärvats, samtliga i Fjärde Storstadsregionen: fyra i centrala Norrköping och tre i centrala Linköping.
Fastigheterna i Norrköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 14 490 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 13 mnkr.
Fastigheterna i Linköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 20 879 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 21 mnkr. Försäljningar Henry Ståhl Fastigheter äger en tredjedel av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretia ägde vid ingången av året 29 bostadsfastigheter i attraktiva lägen i centrala Malmö.
Vid utgången av året har 25 fastigheter avyttrats.
Bolaget har fastigheter på följande marknadsområden:
Henry Ståhl Fastigheter AB omfattar, vid utgången av 2008, ett be-stånd av 75 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 430 000 kvm, exklusive garageytor 53 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning.
Hyresvärdet för 2009 beräknas uppgå till 433 (377) mnkr. Av det totala hyres- värdet utgör marknadsområde Norrköping-Linköping 71 %, marknadsom-råde Örebro-Kumla 15 % och marknadsområde Uppsala-Stockholm 14 %.
Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är för 2009 68 % respektive 32 %. Den uthyrningsbara ytan utgörs av butiks-lokaler 17 %, kontor 37 %, industri/lager 10 % och bostäder 36 %.
KUM
LA Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 35 mnkr 17 26 876 14 879 385 65
53%
16%
8%
8%
11%
4%
V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T
572,0
74,0
76,0
78,0
80,0
82,0
84,0
86,0
88,0
2003 2004 2005 2006 2007
Förvaltningsresultat Mkr
0
20
40
60
80
100
2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007
Mnkr
År
Resultat från den löpande förvaltningen
Hyresintäkter per ort
Norrköping 55 %
Linköping 16 %
Örebro 7 %
Kumla 8 %
Uppsala 10 %
Stockholm 4 %
Ytor per ort Hyresintäkter Ytor
Norrköping 60 %
Linköping 13 %
Örebro 6 %
Kumla 10 %
Uppsala 9 %
Stockholm 2 %
Lokaler 68 % Bostäder 36 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Synlig soliditet %
Bostäder 32 % Lokaler 64 %
72,0
74,0
76,0
78,0
80,0
82,0
84,0
86,0
88,0
2003 2004 2005 2006 2007
Förvaltningsresultat Mkr
0
20
40
60
80
100
2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007
Mnkr
År
Resultat från den löpande förvaltningen
Hyresintäkter per ort
Norrköping 55 %
Linköping 16 %
Örebro 7 %
Kumla 8 %
Uppsala 10 %
Stockholm 4 %
Ytor per ort Hyresintäkter Ytor
Norrköping 60 %
Linköping 13 %
Örebro 6 %
Kumla 10 %
Uppsala 9 %
Stockholm 2 %
Lokaler 68 % Bostäder 36 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Synlig soliditet %
Bostäder 32 % Lokaler 64 %
72,0
74,0
76,0
78,0
80,0
82,0
84,0
86,0
88,0
2003 2004 2005 2006 2007
Förvaltningsresultat Mkr
0
20
40
60
80
100
2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007
Mnkr
År
Resultat från den löpande förvaltningen
Hyresintäkter per ort
Norrköping 55 %
Linköping 16 %
Örebro 7 %
Kumla 8 %
Uppsala 10 %
Stockholm 4 %
Ytor per ort Hyresintäkter Ytor
Norrköping 60 %
Linköping 13 %
Örebro 6 %
Kumla 10 %
Uppsala 9 %
Stockholm 2 %
Lokaler 68 % Bostäder 36 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Synlig soliditet %
Bostäder 32 % Lokaler 64 %
72,0
74,0
76,0
78,0
80,0
82,0
84,0
86,0
88,0
2003 2004 2005 2006 2007
Förvaltningsresultat Mkr
0
20
40
60
80
100
2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007
Mnkr
År
Resultat från den löpande förvaltningen
Hyresintäkter per ort
Norrköping 55 %
Linköping 16 %
Örebro 7 %
Kumla 8 %
Uppsala 10 %
Stockholm 4 %
Ytor per ort Hyresintäkter Ytor
Norrköping 60 %
Linköping 13 %
Örebro 6 %
Kumla 10 %
Uppsala 9 %
Stockholm 2 %
Lokaler 68 % Bostäder 36 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Synlig soliditet %
Bostäder 32 % Lokaler 64 %
Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter belägna mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresintäkten för centralt belägna lokaler under 2009 beräknas i genomsnitt till cirka 1 200 kr/kvm.
Hyresintäkter per ort Ytor per ort Hyresintäkter Ytor
Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 19 %, 51 % respektive 30 %. Uthyrningsgra-den är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 900 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i att-raktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 1970–90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda.
Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st., alla i centralt läge. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Det centralt belägna innehavet är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 90 %. Den genomsnitt-liga hyresintäkten för lokaler under 2009 beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.
Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Beståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Det centrala innehavet består av butiks-, kontors- och bostadsytor och har en uthyrningsgrad på 100 %. Fastigheten i köpcentrumområdet Fyrisborg har en uthyrningsgrad på 92 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 1 100 kr/kvm. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttning.
Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekel-skiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 700 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Solna.
GRIPEN 8, 9 NORRKÖPING
Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, vilka är belägna mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också är centralt belägna. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 97 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 900 kr/kvm.
DRUVAN 22 LINKÖPING
BROMSGÅRDEN 1 ÖREBRO
KÖPMANNEN 6 KUMLA
LUTHAGEN 78:1 UPPSALA
KREJAREN 15 STOCKHOLM
V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T
6
Flera skäl till en stark framtidstro
Bolagets starka position i dagsläget kan bland annat förklaras av de konsekvent genom-förda strategierna: att vara ett lokalt förankrat fastighetsbolag med koncentration på ett fåtal marknader och att flytta huvudfokus från byggnaderna till hyresgästerna. Uppen- barligen är det så, att ett starkt varumärke som innehas av en välkänd, lokalt stor aktör utgör en avgörande marknadsfördel när konjunkturen sviker. En annan stor fördel för bolaget är dess ägarbild. En stark, privat och långsiktig ägare ger möjlighet att satsa på uthållig lönsamhet med goda nyckeltal och kassa-flöden över tiden. Många av konkurrenterna kämpar som bekant med kvartalsvisa resultatkrav och ägarnas intressen i dagsaktuella aktiekurser.
Slutsatsen är lika enkel som självklar; Henry Ståhl Fastigheter AB står starkt!
Starkt resultat även 2008Resultatet för 2008 uppgick till 45 mnkr – vilket innebär ytterligare ett år med ett mycket gott resultat. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 81 mnkr.
Samtliga tre marknadsområden, Norrköping-Linköping, Örebro-Kumla, Uppsala-Stockholm, har levererat driftnetto och resultat helt enligt planer och prognoser.
2008 var ett år med fortsatt framgångsrik uthyrning. Vi har återigen varit lycko-samma med arbetet kring kommersiella lokaler och vakanserna för bostäder ligger fortsatt mycket lågt.
FastighetsvärdenUnder året har värdena på våra fastigheter varit oförändrade. Något högre direktav-kastningskrav har kompenserats av högre driftnetton. Räntorna har under slutet av året sjunkit kraftigt. Riskspridningen vad gäller våra hyresintäkter, de låga räntorna samt ökade driftnetton bör i förlängningen medföra högre fastighetsvärden.
Nyckeltalen för justerad soliditet och räntetäckningsgrad var vid årsskiftet 40 % och 2,1.
Åtgärder för framtidenDet under hösten genomförda förvärvet av fem fastigheter i Norrköping-Linköping, tillsammans med erforderliga personalförstärkningar, gör att bolaget nu ytterligare stärker positionerna i Fjärde Storstadsregionen samtidigt som kassaflödena kraftigt har förbättrats. Ett kontor är öppnat i Linköping för att kunna ge ännu bättre service till hyresgästerna där.
I en kommentar till det gångna året är det omöjligt att undvika den globala finans-krisen, som i sin förlängning inneburit en kraftig påverkan även på vår inhemska fastighetsbransch. Det är dock lika ofrånkomligt att omgående konstatera att Henry Ståhl Fastigheter klarat sig relativt opåverkat genom 2008.
Å R E T S O M G Å T T
7
Uppenbarligen är det så, att ett starkt varumärke som innehas av en välkänd, lokalt stor aktör utgör en avgörande marknadsfördel när konjunkturen sviker.
” JAN LINDEROTH STYRELSENS
ORDFÖRANDE
7
Hanteringen av finansieringsfrågorna har, som tidigare, styrts av mottot ”begränsad risk”. Detta till trots har bolaget lyckats synnerligen väl med skuldförvaltningen, vilket visas av de relativt låga räntekostnaderna. Liksom under tidigare år har mycket arbete lagts ned på ambitionen att skapa ett gemensamt marknadsbolag för Fjärde Storstadsregionen. Förhoppningen är att verksamheten ska vara i drift under början av 2009 och att Henry Ståhl Fastigheter ska vara en av de drivande parterna från näringslivet.
VD-byteVid årsskiftet slutade Peter Karlström, bolagets VD sedan fem år tillbaka. Han efterträds under början av 2009 av Esbjörn Larsson, som valts ut efter en noggrann rekryteringsprocess. Förväntningarna på Esbjörn är höga och övertygelsen är stark att han ska lyckas väl med att förvalta bolagets värderingar och traditioner.
FramåtblickDe flesta experter är ense om att den ekonomiska krisen kommer att fortsätta och eventuellt förstärkas under 2009. Även Henry Ståhl Fastigheter kommer naturligtvis att påverkas om denna allmänna profetia infrias. De problem som då kan uppstå har bolaget tagit höjd för. Branschens kraftigt ändrade förutsättningar medför emellertid också möjligheter, framför allt för bolag med goda finanser och snabba beslutsvägar. I krisens spår uppkommer säkerligen många tillfällen till bra fastighetsaffärer. Bolaget studerar kontinuerligt läget på transaktionsmarknaden och är berett att göra strategiska förvärv om avkastningskraven är rimliga. Fjolårets köp är exempel på detta. Ett ännu större engagemang kommer att läggas på bolagets utvecklingsfastigheter. Investeringar i egna fastigheter ger bättre alternativkalkyler och direktavkastning än vid nyförvärv. Dessutom kommer insatserna att ha en positiv effekt på de aktuella stadsmiljöerna och på vårt varumärke.
Henry Ståhl Fastigheter AB kommer att fortsätta sträva mot samma vision, med samma strategier som tidigare. Ett ännu större fokus på våra tydliggjorda verksamhets-mål samt fortsatt goda prestationer från all personal kommer medföra ett framgångs-rikt 2009, detta trots en viss osäkerhet över hur krisen och dess effekter kommer att utvecklas. Det råder ingen tvekan om att bolaget under de kommande åren kommer att lämna positiva resultat och kassaflöden. Prognosen för 2009 indikerar ett resultat- och ett kassaflöde från den löpande förvaltningen uppgående till 99 respektive 80 mnkr. Som styrelsens ordförande vill jag tacka ledningen och alla anställda för ett syn-nerligen gott arbete under 2008, ett arbete som har legat till grund för bolagets goda ställning och ovanstående positiva tongångar.
Å R E T S O M G Å T T
” Jag ser fram emot mitt nya uppdrag. Ståhl är ett solitt och välskött familjeföretag, som det är ett privilegium att få vara med och vidareutveckla.
ESBJÖRN LARSSON VD
8 V D - K O M M E N TA R
VÅR RECEPTION, DROTTNINGGATAN 36 | NORRKÖPING
9
VD har ordetStåhls nye VD, Esbjörn Larsson, är 44 år och tillträdde som ny VD för Henry Ståhl Fast-igheter AB den 1 mars 2009. ”Jag är född in i byggbranschen och har ägnat större delen av mitt yrkesverksamma liv åt fastigheter och byggproduktion − senast som fastighetschef på Stångåstaden, som är Linköpings kommuns bostadsbolag. Där arbetade jag med vårt underhålls-program, fastighetsaffärer samt nyproduktion. Stångåstaden bildade tillsammans med privata aktörer ett gemensamt utvecklingsbolag; Byggutveckling Svenska AB. Som VD för detta bolag hade jag uppdraget att utveckla industriell byggproduktion av bostäder i syfte att sänka produktionskostnaderna. Tidigare har jag även varit VD för Enista Återvinning i Norrköping under perio-den när Sydkraft, senare Eon, ägde Enista. Dessförinnan arbetade jag under många år inom NCC, bland annat som regionchef i Östergötland. Min utbildning till gymnasieingenjör kompletterade jag med en Bachelor of Science vid University of Wyoming. Min tid i USA möjliggjordes av ett idrotts-stipendium i längdskidåkning. Innan jag åkte till USA tillhörde jag den svenska junioreliten. Idag har jag ersatt längdåkningen med tränarroll för barnen i handboll och ishockey. Men när tillfälle bjuds åker jag gärna skidor. Jag bor med min familj i Malmslätt utanför Linköping. Jag ser fram emot mitt nya uppdrag. Ståhl är ett solitt och välskött familjeföre-tag, som det är ett privilegium att få vara med och vidareutveckla. Det är naturligt-vis för tidigt att komma med en programförklaring, men mina ambitioner är att tillsammans med mina medarbetare bygga vidare på Ståhls starka varumärke och fortsätta att förstärka kundorienteringen.”
V D - K O M M E N TA R
10
Fokus för en effektiv förvaltning
MAGNUS JONSSON NORRKÖPING
V Å R A M A R K N A D E R
Ståhl har en stark bas i ett fastighetsbestånd som är samlat till tre strategiskt belägna och expansiva regioner med en välutvecklad infrastruktur.
11
Vi är idag verksamma på tre marknadsområden, Norrköping-Linköping, Örebro- Kumla och Uppsala-Stockholm. Vår koncentration till dessa marknader ger oss goda affärsmöjligheter genom en effektiv förvaltning och mycket god kunskap om våra hyresgäster och de lokala förhållandena. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är starkt beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten inom såväl riket som varje enskild region. Viktiga förutsätt-ningar för en sådan tillväxt är inflyttning av arbetskraft, tillgång till god infrastruktur och utveckling av företagandet.
Norrköping Staden är belägen vid Bråviken. Genom tätorten passerar såväl E 4 och E 22 som Södra Stambanan. I utkanten av stadskärnan ligger landets snabbast växande flyg-plats, med såväl utrikes linjeflyg som charter och fraktflyg. Norrköpings hamn är en dominerande fullservicehamn på Ostkusten. Arbetsmarknaden består bl.a. av privat tjänstesektor 51 %, offentliga tjänster 33 % och tillverkningsindustri 14 %. Kommunens utveckling är stark med ökande befolkningstal och ett aktivt närings-liv. Etableringen av universitetet har inneburit mycket positivt för staden och efter-frågan på lokaler. Hyresnivåerna på lokaler är stigande och då framförallt i unika lägen i Industrilandskapet. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och är stabil. Vi arbetar nu med att ytterligare minska omflyttningarna i bostadsbeståndet. Till-sammans med Linköping utgör detta en mycket expansiv region i Sverige.
LinköpingLinköping är länets residensstad. Både E 4 och Södra Stambanan går genom tätorten. Här finns även en cityflygplats med internationellt flyg. Arbetsmarknaden består bl.a. av privat tjänstesektor 45 %, offentliga tjänster 38 % och tillverkningsindustri 15 %. Tillsammans med Norrköping bildas Fjärde Storstadsregionen, båda städerna har mycket att vinna på samarbete och gemensam utveckling. Linköping har haft några år med svagare utveckling efter det starka slutet på 90-talet och inledningen av 2000-talet. Vi ser nu en ökad efterfrågan på lokaler i centrum. Mjärdeviområdet har fort-farande för låga hyresnivåer. Vi är en aktör som allt mer låter tala om sig i Linköping, och det vore strategiskt intressant med ytterligare förvärv.
Örebro-KumlaDessa städer är centralt belägna i Örebro län. Området har tillgång till såväl E 18 och E 20, som järnväg och flygplats med reguljärtrafik, charter och fraktflyg. Arbets-marknaden i Örebro består bl.a. av vård och omsorg 22 %, utbildning och forskning 13 %, företagstjänster 12 %, tillverkningsindustri 12 % och handel 9 %. Detta är också en spännande tillväxtregion, där vi lyckosamt har kunnat komplet-tera vårt Kumlabestånd med fina lokalfastigheter centralt belägna i Örebro. Örebro bygger mycket av sin tillväxt på handel och tjänsteföretag. Kumla har en tuffare arbetsmarknad men är en uppskattad bostadsort i en expansiv region.
Uppsala-Stockholm Uppsala är landets fjärde största kommun och tillhör den starka och expansiva Mälar-dalsregionen. Genom Uppsala går både E 4, riksväg 55 och 72 samt Ostkustbanan. Arbetsmarknaden består bl.a. av vård och omsorg 21 %, utbildning och forskning 19 % samt handel och kommunikation 16 %. Fastighetspriser och hyror är de högsta inom vårt bestånd. Regionen förväntas ha en fortsatt god utveckling. I Stockholmsområdet har vi en kontorsfastighet belägen i Solna samt en fastighet på Östermalm.
Läget är centralt. Inom 20 mils radie finns halva Sveriges befolkning och 30 % av industriproduktionen. Inom 24 timmar når man 100 miljoner människor med land- eller sjötransporter. Här befinner man sig, fritt uttryckt, ”mitt i smeten”.
Många starka bitar i en attraktiv helhetRegionen har omkring 40 000 företag och 420 000 invånare. Detta bidrar till många och spännande arenor för möten och nätverk − allt från stora företagsparker till mindre, och mer nischade, mötesplatser. Här finns representanter för starka företag inom branscher som flygteknik, biogastillverkning, mjukvara, kommunikationsteknik, transport och logistik, papper och förpackning. EU har pekat ut Fjärde Storstadsregionen som en av Europas starkaste IT-regioner, och som logistikcentrum hör den till de två främsta i landet. Genom regionen går såväl E 4 och E 22 som Södra Stambanan. Här finns också Sveriges näst största hamn och två internationella flygplatser. En drivkraft i utvecklingen är Linköpings universitet med 26 000 studenter, 350 professorer och verksamhet i både Linköping och Norrköping.
Två städer − en regionGränser bevarar traditioner, och bevarade egenheter skapar mångfald. Norrköping och Linköping drar och kompletterar varandra med sina specifika egenskaper och styrkor. Omkring 5 000 arbetspendlar dagligen häremellan. Restiden från stadskärna till stads-kärna är cirka 27 minuter med tåg, 30 med bil. Utvidgas perspektivet finns 170 000 arbetstillfällen inom ett pendlingsavstånd på 50 minuter. Både Norrköping och Linköping erbjuder fantastiska möjligheter för dem som sö-ker närhet till varierande naturmiljöer − Kolmårdens skogar, Östgötaslätten, spännande vattendrag och genuin skärgårdsmiljö. Boendepriserna ligger ännu långt under dem i de övriga storstadsregionerna.
Sveriges smartaste marknad
” EU har pekat ut Fjärde Storstadsregionen som en av Europas starkaste IT-regioner, och som logistikcentrum hör den till de två främsta i landet.
Ett storstadsområde uppbyggt kring två stadskärnor med korta avstånd och stor valfrihet när det gäller boendemiljöer. Ett näringsliv med sällsynt goda förutsätt-ningar för såväl basindustri som nya branscher. Och ett attraktivt utbud av arbe-ten. Fjärde Storstadsregionen är kanske landets smartaste marknad för boende, arbete och företagande.
VATTENKONSTEN 5 | NORRKÖPING
GRIPEN 8, 9 | NORRKÖpING
KORPEN 20 | NORRKÖpING
KNäPPINGSBORG 8 | NORRKÖpING
VÅRdTORNET 7, 13 | NORRKÖpING
dRUVAN 22 | LINKÖpING
BORGmäSTAREN 2 | LINKÖpING
ElddONET 2, 11, 12 | LINKÖpING
13F J Ä R D E S T O R S TA D S R E G I O N E N
Under året har Ståhl förvärvat sju fastigheter i regionen, fyra i Norrköping och tre i Linköping. Det sammanlagda förvärvspriset uppgår till omkring 320 mnkr och den totala, uthyrningsbara ytan till cirka 31 000 kvm. Förvärvspriset fördelas mellan Norrköping och Linköping med 112 respektive 208 mnkr. Av den uthyrningsbara ytan finns 13 000 kvm i Norrköping och 18 000 kvm i Linköping.
Gripen 8, 9Fastigheten omfattar ett helt kvarter och består av sex byggnader mitt i centrala Norr-köping. Den är belägen utmed Drottninggatan och binder samman handeln i city med vårt eget småskaliga handelskoncept i kvarteret Knäppingsborg. Fastigheten innehåller butiker inom ett brett intervall. Här verkar hyresgäster som Ticket Resebyrå, Forex Valuta, Resia, Sköna Skon, LAN Assistans, pub och restauranger.
Korpen 20Med ett läge mitt i centrala Norrköping passar fastigheten, bestående av två byggna-der, utmärkt in i vår befintliga portfölj med centrala fastigheter i kommunen. Den har en bra hyresgästmix med butiks- och restaurangytor i markplan och kontorsytor i attraktiva lägen ovanför. Största hyresgästerna är Sy och Sticka, Restaurang Olai Puben och Arbetslivsresurs.
Knäppingsborg 8Fastigheten är ”granne” med vårt eget kvarter Knäppingsborg, där vi är mitt uppe i förädling och utveckling av ett helt kvarter för småskalig handel, inspirerande kon-torsmöjligheter och annorlunda boendemiljöer. Förvärvet införlivas i projektet och kommer på sikt att utgöra ett spännande tillskott som skapar mervärde för kvarteret Knäppingsborg som företeelse. Största hyresgästerna är Miljöinvest och Grammofon Q.
Vårdtornet 7, 13Vi är sedan tidigare stora fastighetsägare i Industrilandskapet i Norrköping. Vårdtornet är ytterligare ett tillskott i det beståndet. Förvärvet är strategiskt och ger oss möjligheter och svängrum inför framtiden. Fastigheten är en resurs vad det avser att lösa parkerings-frågan för stadsdelen, en fråga som är av yttersta vikt både för oss och för andra fastig-hetsägare i området. Vi har skapat idéskisser över parkeringshus för uppemot 400 platser och har tillsammans med kommunen påbörjat processen med att ta fram en detaljplan. I dag är Landbloms Gummi vår hyresgäst i fastigheten.
Druvan 22Fastigheten är en stor kontors- och bostadsbyggnad mitt i Linköping centrum. Fastig-heten har ett utmärkt läge utmed Stångån och ligger i direkt anslutning till framtids-planerna om ett nytt resecentrum. Druvan ligger också i anslutning till våra, sedan tidigare ägda, centrala fastigheter i Linköping. Största hyresgästerna är Arbetsförmed-lingen, Landstinget i Östergötland, Modina Kompetens AB och Wahlbecks Mattor.
Borgmästaren 2Fastigheten ligger i bästa centrala läge. Vi äger sedan tidigare grannfastigheten Borgmästa-ren 11. Fastigheten är, med sin mix av bostäder och kommersiella lokaler, ett fint tillskott till våra övriga centrala fastigheter i Linköping. Största hyresgästerna är Restaurang Bishop, Landstinget i Östergötland och Vimmerby Tidning och Tryckeri.
Elddonet 2, 11, 12Elddonet är den fastighet av förvärven där bostadsdelen är övervägande, den är centralt belägen i ett populärt område för boende. I fastigheten har vi öppnat ett lokalkontor för att kunna ge våra hyresgäster i Linköping ännu bättre service. I och med lokal-kontoret blir vi en aktör med ännu starkare närvaro på orten. Största hyresgästerna är Bröllopshuset, Delikatessbutiken och Elis Hedbro Herrekipering.
Vår strategi för tillväxt är glasklar. I fokus står hyresgäster och medarbetare. Genom ett värderingsstyrt förhållningssätt strävar vi mot visionen.
VisionHenry Ståhl Fastigheter AB ska vara den bästa hyresvärden på de marknader där vi verkar. Med det menar vi att vi ska:
– Ha den högsta kundnöjdheten.– Ha en uthållig och god lönsamhet med en tätposition inom goda nyckeltal.– Vara en omtalad och attraktiv arbetsgivare.
AffärsidéVår affärsidé är att erbjuda bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgäst-ernas önskemål. Vi gör det med ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947.
Detta innebär att vi ska:– Förädla, förvärva eller producera fastigheter med sådan långsiktig ekonomi att de förutom goda kassaflöden genererar värdetillväxt.– Skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som kan ta tillvara varje kundkontakt och fastighets möjlighet till utveckling.− Uppnå lönsamhet bland annat genom effektiva och lätthanterliga systemhjälpmedel.
V I S I O N & A F F Ä R S I D È
VATTENKONSTEN 5 | NORRKÖPING
15
Uthyrningsgrad – yta
Räntetäckningsgrad
Synlig soliditet
0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2
Ggr
År2005 2006 2007 2008 2009
Räntetäckningsgrad, ggr
Målnivå
0
5
10
15
20
25
30
35%
2005Målintervall
2006 2007 2008 2009
Synlig soliditet %
År
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100%
Uthyrningsgrad - yta
2005 2006 2007 2008 2009
Totalt BostäderLokaler
Målnivå bostäderMålnivå lokaler
År
mÅl Övergripande finansiella mål– Synlig soliditet: 25−30 %.– Räntetäckningsgrad: 1,5.– Nyproduktion och större investeringar: avkastning lägst 7 %.
Verksamhetsmål 2009, ett urval– Uthyrningsgrad, kommersiellt: 95 %.– Uthyrningsgrad, bostad: 98 %.– Driftnetto: 220 mnkr.– Nöjd kundindex, lokal: genomförande under 2009.– Nöjd kundindex, bostad: - Service: 83 %. - Produkt: 74 %.– Nöjd medarbetarindex: 82 %.– Miljömål under 2009: - Minskning av mediaförbrukning med 8 %. - ”Gröna kontor certifiering” för samtliga våra kontor. - Ekologisk och miljövänlig produktion. - Fastighetsskötsel enligt fastslagen miljöplan. - Källsortering i alla våra fastigheter.
STRATEGI
Våra strategier omfattar de områden som är av stor betydelse för verksamheten. Dessa är:
VarumärkeHenry Ståhl Fastigheter har en lång historia och vi har ett starkt varumärke. Sedan bolaget grundades 1947 av Henry Ståhl har vi varit förknippade med kvalitet och pålitlighet. Vi vårdar varumärket genom att ständigt fylla det med nya löften i enlig-het med våra värdeord. Det ger oss fortsatt god styrka och hög attraktionskraft bland hyresgäster, medarbetare och andra samarbetspartners, både nuvarande och framtida.
VärdeordVåra ledord – öppenhet, omtanke och långsiktighet – bygger vår värdegrund. De står för kärnvärden som handlar om hur vi ska agera och hur vi vill uppfattas. De är ledorden för de värderingar som genomsyrar Henry Ståhl Fastigheter.
MedarbetareInom Henry Ståhl Fastigheter utvecklar vi ständigt våra medarbetare, deras arbets-miljö och hälsa. Organisationen anpassas fortlöpande efter nya krav och omvärldens utveckling.
OrganisationVerksamheten bedrivs inom tre marknadsområden som har stöd av de centralt placerade servicefunktionerna.
MarknadsområdenFör arbetet inom marknadsområdena finns såväl kvantitativa som kvalitativa mål med handlingsplaner. Samtliga planer genomsyras av hyresgästfokus, ekonomi-, miljö- och säkerhetstänkande.
MiljöVi ska kontinuerligt arbeta med miljömedvetenheten inom företaget, både strukturellt och på individnivå. Grunden i vårt arbete är ett framtida miljöledningssystem.
M Å L
16
Nära kontakt ger resultatUnder året som gått har vi tecknat flera nya, spännande kontrakt på lokalsidan. Efterfrågan har varit bra och nyteckning har skett på goda nivåer. En synbar trend är att butiker ökar som andel av våra lokalhyresgäster. I tider av sämre konjunktur ser vi nu en ökad efterfrågan på tryggt värdskap och behovet av en tätare kommu-nikation med hyresgästerna.
Vid utgången av år 2008 uppgår våra lokalhyresintäkter till 251 mnkr och fördelar sig enligt följande: Kontor 161 mnkr 64 %Butiker 72 mnkr 29 %Industri/lager 14 mnkr 6 %Övrigt 4 mnkr 1 %
Och det genomsnittliga lokalhyresavtalet ser ut så här:Yta, kvm: 413Hyra, kr: 451 559Snitthyra, kr/kvm: 1 092Kvarstående kontraktstid, månader: 24
Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotidFördelning av lokalkontraktens årshyror
efter kontraktens förfallotid
504540353025201510
50
Antal kontrakt % Årshyror %
2009 2010 2011 2012 2013 2014-
%
Ståhls lokalbestånd utgör 68 % av de totala hyresintäkterna. För idag färdigställda lokaler är uthyrningsgraden 96 % − ett mycket gott kvitto på vårt framgångsrika arbete med goda hyresgästrelationer och vår kunskap om funktionella lokaler i en attraktiv miljö. År 2008 har varit ett mycket spännande år inom vår lokaluthyrning. Efter det att vi summerade signalerna under sensommaren 2007, beslutade vi oss för att arbeta ännu lite närmare våra lokalhyresgäster, ett arbete som fokuserat på att i förtid gå igenom behov och önskemål om förändringar i hyresavtalen. Vårt arbete har genere-rat bra hyresnivåer och förlängning av många av avtalen..KontorVåra största kontorshyresmarknader är Norrköping, Linköping och Uppsala. I Norr- köping fortsätter vakanserna att minska samtidigt som hyrorna fortsätter att öka något. Under året har vi tecknat flera nya hyresavtal, bland annat med Nordea i kvarteret Knäppingsborg. Nordea satsar här på sin storkundsenhet i en spännande och för bankverksamhet ny och innovativ miljö. Linköpingsmarknaden präglas av fortsatt relativt låg efterfrågan i Mjärdevi, även om vi under året har förlängt avtalet med Motorola samt avslutat om- och tillbygg-naden för Autoliv. I centrala Linköping har vi haft en god efterfrågan på effektiva kontorslokaler och förlängt kontrakten samt utökat ytorna för flera hyresgäster i kvar-teret Decimalen. I Uppsala är Fyrisborg, kvarteret Årsta, vårt största hyresobjekt på kontorssidan. Även här har vi haft flera om- och nyteckningar av kontrakt på goda hyresnivåer.
ButikerButikskontrakt är en ökande andel av våra lokalkontrakt − vilket i första hand är en följd av förvärv under senare år, framförallt i Linköping och Norrköping, men även ett resultat av utveckling och utbyggnad av befintliga fastigheter i vårt bestånd. Det största utvecklingsprojektet är kvarteret Knäppingsborg i Norrköping där vi skapar cirka 3 500 kvm yta för småskalig handel i unik miljö.
Lager och IndustriUthyrning av lager och industrilokaler har under senare år skett på relativt korta kontrakt. Framförallt logistikföretagen har själva haft en förhållandevis kort framför-hållning i sina lokalbehov. Det är då extra roligt att konstatera att vi under året har hyrt ut flera lokaler inom detta segment på långa kontrakt. En treårsuthyrning på cirka 6 000 kvm har gjorts till IVT Industrier AB i kvarteret Proppen, Norrköping. En annan uthyrning avser Systembolaget AB, som förlängt sitt hyresavtal med tre år, omfattande cirka 6 400 kvm i fastigheten Lastaren, Örebro.
FramtidenDe senaste årens ekonomiska tillväxt har bromsat in mycket kraftigt under hösten 2008. Vi ser därför fram mot en period av fortsatt nära kontakter med våra hyresgäster för att kontinuerligt kunna omsätta deras lokalönskemål i effektiva lokaler i attraktiva miljöer. Vi ser också många nya hyresgäster som i turbulenta tider söker sig till en fastighetsägare som under mer än 60 år har byggt upp en stabil verksamhet och goda relationer till sina hyresgäster. Under hösten 2008 har vi genomfört interna riskanalyser av framtiden. I det mest extrema scenariot har vi simulerat ett hyresbortfall inom lokalsidan på drygt 15 %. Vid dessa simuleringar har vi riskbedömt alla hyresobjekt och klassificerat dem efter en tregradig skala, där klass 3 är högsta risk. Ett hyresbortfall på 15 % skulle innebära 50 % bortfall i klass 3, 25 % bortfall i klass 2 och 10 % hyresbortfall i övriga förhyrningar. I dessa riskantaganden har vi också kalkylerat med att nyuthyrningstakten skulle sjunka från dagens cirka 12 mnkr/år till 0 kr/år. Trots dessa dramatiska antaganden så klarar vi med marginal alla uppsatta krav för nyckeltal som soliditet, räntetäckningsgrad och kassaflöde. Sammanfattningen blir att bolaget och dess medarbetare med dagens verk-samhet har en mycket god buffert för tuffa ekonomiska tider.
17L O K A L M A R K N A D E N
Swedbank AB
Linköpings Universitet
ICA Sverige AB
Migrationsverket
Den Danske Bank, Sverige Filial
Sectra AB
Uppsala Kommun
Systembolaget AB
AB Stockholms Auktionsverk
Kunskapsskolan i Sverige AB
Autoliv Electronics AB
Kreatel Communications AB
Arbetsförmedlingen
Nordeabank Sverige AB (publ.)
Salléns Elektriska AB
Landstinget i Östergötland
Mercuri Internat. Sverige AB
Modins Bil i Uppsala AB
Kårservice
Strålfors Svenska AB
De 20 största hyresgästerna hos Henry Ståhl Fastigheter AB
18
-6,1 %
-6,5 %
-6,9 %
93,9 %
93,5 %
93,1 %
-100 -50 0 50 100 %
Dålig el. motsv.
Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
2006
2007
2008
Kan tänka sig att rekommendera Ståhl
-17,5 %
-27,1 %
-9,7 %
82,5 %
72,9 %
90,3 %
-100 -50 0 50 100 %
Dålig el. motsv.
Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
Serviceindex
Produktindex
Trivseln med Ståhl
Trivsel med Ståhl
Kan tänka sig att rekommendera Ståhl
Trivsel med Ståhl
Ståhls bostadsbestånd utgör 32 % av den totala uthyrningsvolymen. Inom våra bostadsmarknader råder i princip full uthyrning. Under det senaste året har även omflyttningen i beståndet sjunkit något och ligger nu på dryga 20 % − ett gott bevis för vårt långsiktiga arbete med att hitta rätt bostad för respektive hyresgäst.
Hyresrätten ”en utmärkt svensk boendeform”Arbetet med att sprida kännedom om fördelarna med hyresrätten har fortsatt under året. Förändringen av formerna för hyressättning har gått något långsammare än vad vi har önskat, men på vår största bostadsmarknad, Norrköping, är vi nu beredda att gå in i systemet ”Rätt hyra”. Detta system har som målsättning att förändra hyressättningen till att bättre motsvara hyresgästernas egna värderingar om attraktiviteten och utbudet i boendet.
Norrköping-LinköpingDessa båda städer fortsätter sin framtidssatsning på en attraktiv och funktionell region, allt som allt bestående av 16 kommuner med totalt omkring 420 000 invånare. Befolk-ningsökningen är fortsatt stark i framförallt storstäderna Norrköping och Linköping. Planeringsprocessen för projektet Ostlänken och dess koppling till Götalandsbanan fortsätter och de stationsnära lägena i huvudorterna blir allt mer attraktiva.
Örebro-KumlaTvå mycket bra bostadsorter i en spännande region. Kumla uppfyllde i somras sitt del-mål på 20 000 invånare och siktar nu vidare mot 25 000 invånare. Arbetspendlingen är mycket stark även i denna region. Bostadsmarknaden i Örebro är klart mogen för en mer modern hyressättning, liksom flera andra delar av Sverige.
Uppsala-StockholmBostadsbristen är fortfarande mycket stor i Uppsala, och det trots att man på senare år har byggt fler bostäder per invånare än någon annanstans i landet, enligt Boverket. Stadens centrum och infrastruktur dimensioneras för ett invånarantal på cirka 230 000 personer, en ökning med cirka 40 000 personer från dagens 190 000.
FramtidenVi bedömer att hyresrätten kommer att stärkas i den osäkra ekonomiska tid som vi nu verkar i. Vi ser en stor efterfrågan på bostäder på samtliga marknader där vi är verksamma. I vår interna riskanalys av framtiden har vi antagit en bostadsvakans som ska öka till 6 %, en ökning till cirka 8 mnkr. En nivå för detta bestånd som vi aldrig under vår dryga 60-åriga historia har varit i närheten av. Även med detta extrema antagande klarar vi väl de uppsatta målen för våra nyckeltal inom de ekonomiska områdena.
Konjunkturen stärker hyresrätten Växande befolkningstal i de regioner där vi är verksamma utgör en god grund för en fortsatt efterfrågan på våra bostäder. Som värd för bostäder i attraktiva lägen kommer vi också att gynnas av nya former för hyressättning, en uppgift vi nu ligger i startgroparna med på vår största marknad.
-6,1 %
-6,5 %
-6,9 %
93,9 %
93,5 %
93,1 %
-100 -50 0 50 100 %
Dålig el. motsv.
Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
2006
2007
2008
Kan tänka sig att rekommendera Ståhl
-17,5 %
-27,1 %
-9,7 %
82,5 %
72,9 %
90,3 %
-100 -50 0 50 100 %
Dålig el. motsv.
Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
Serviceindex
Produktindex
Trivseln med Ståhl
Trivsel med Ståhl
UTDRAG UR KUNDENKÄT
B O S TA D S M A R K N A D E N
19B O S TA D S M A R K N A D E N
JESSICA OCH ELIN SJÖGREN BOSTAD I KNÄPPINGSBORG 7, NORRKÖPING
20 FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Vårt lokalbestånd utvecklas främst genom ombyggnad av befintliga fastigheter, men till viss del även genom tillbyggnad. Inför varje projekt, stort som litet, upprättas en kalkyl som säkerställer lönsamheten. För tilläggsinvesteringar krävs ofta en direktavkastning på minst 8 % för att vi ska starta ett projekt. Genom en lång tradition som byggmästarföretag har vi skaffat oss en gedigen bygg-kompetens och stor erfarenhet av att driva projekt. Efter färdigställandet görs alltid en utvärdering och ekonomisk uppföljning av projektet. Detta är början till nya erfaren-heter som blir morgondagens tradition. Följande projekt är goda exempel på pågående förädling och utveckling av fastig-heter, stadsdelar och tillskapande av nya värden i en stad.
KnäppingsborgVi har nu kommit ungefär halvvägs i projektet Knäppingsborg i Norrköping, ett projekt där vi i ett tidigare stängt kvarter skapar en ny oas som länkar samman uni-versitetsområdet i Industrilandskapet med handeln i stadens centrum. Här skapar vi tillsammans med många duktiga företagare en plats där attraktiv och småskalig handel samsas med spännande mötesplatser på caféer och restauranger samt annorlunda boen-demiljöer som berikar livet. I kvarteret har idag cirka 20 verksamheter öppnat inom design, inredning, färska varor, restaurang och café samt livsstilskoncept. Vi har också kunnat hälsa flera nya spännande kontorshyresgäster välkomna till kvarteret. Under hösten och vintern har även de första av de totalt cirka 25 nyrenoverade bostäderna visats upp för ett stort antal intresserade hyresgäster. Projektet fortsätter nu med ytterligare butiker, restauranger och kontorsetableringar. Totalt räknar vi med att tilläggsinvestera cirka 110 mnkr i projektet. Under året har vi också kunnat förvärva några angränsande byggnader som kommer att inlemmas i pro-jektet. Kundernas mottagande av de första etapperna har varit över förväntan, varför vi ser stora möjligheter till att ytterligare geografiskt utöka tankarna som finns i konceptet Knäppingsborg.
Industrilandskapet i NorrköpingDet gamla Industrilandskapet i Norrköping präglas starkt av stadens historia och själ.Området har också ett mycket strategiskt läge, mellan universitetet med dess avknopp-ningsverksamheter och stadens cityhandel. Genom att bruka den industriella miljön, utan att för den skull skapa ett museum, kommer området att fyllas med många spännande och levande verksamheter och tydliga kvalitativa tillskott i arkitekturen. Tydligheten i vad som är nytt och vad som är befintligt är viktigt för att inte förvanska det befintliga och för att visa områdets ”årsringar”. Vi vill fortsätta att skapa miljöer som speglar stadens själ. Ståhl äger idag 45 000 kvm lokaler inom Industrilandskapet, cirka 10 000 kvm av dessa står inför utveckling under de närmaste åren. Vi har det senaste året märkt en stark efterfrågan på den typen av lokaler som vi kan erbjuda i Industrilandskapet, med sina unika miljöer och omgivningar.
projekt som skapar mervärdenprojekt och fastighetsutveckling är en viktig del av Ståhls verksamhet. Vi utför årligen anpassningar och utvecklingsarbeten på cirka 20 miljoner kronor för våra lokalhyresgäster. Dessutom investerar vi cirka 30 miljoner kronor i rena ny- och utvecklingsprojekt.
21FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Genom en lång tradition som byggmästarföretag har vi skaffat oss en gedigen byggkompetens och stor erfarenhet av att driva projekt.”
KVARNEN 5 | NORRKÖPING
22
Vi vill vara naturligt miljömedvetnaKlockan 02.47 den 10 december 2006 svensk tid blev Christer Fuglesang den för-ste svensken i rymden. Det första han reflekterade över var jordens litenhet. En av många planeter som oskuldsfullt svävade bland stjärnor och andra himlakroppar. Så liten, så sårbar. Just sårbarheten blir allt mer påtaglig. När miljöförstöringen syns, när den ger effekt, så inser man att moder jord inte är så stark som hon en gång var. Det är därför vi måste agera. Nu.
M I L J Ö A R B E T E
För att vårt miljöarbete ska fungera i längden är det viktigt att detta är mer än en checklista som vi bockar av för att stilla vårt dåliga samvete. Därför arbetar vi på Ståhl för att vårt miljöansvar ska bli en naturlig del av vardagen, både för oss själva och för våra hyresgäster. Vi ställer även krav på våra leverantörer, våra samarbetspartners samt de föreningar och arrangemang vi sponsrar. Vi vill ha en gladare natur! Processen har nu startat, och precis som Christer Fuglesang så har vi insett att vår värld är skör och att vi måste ta vårt ansvar och inom vår verksamhet minska miljöpåverkan.
Miljöpolicy utarbetadVi tror på en engagerad personal. Därför aktiveras alla medarbetare i miljöarbetet, vi får information och utbildning för att lära oss hur vi kan bidra till en mer välmående natur – både i arbets- och i privatlivet. Tillsammans med extern kunskap har vi under 2008 utarbetat en miljöpolicy (se separat faktaruta). Fyra fokusgrupper har därefter bildats i företaget, var och en bestående av en yrkesmässig mångfald. Mål har nu arbe-tats fram för fokusområdena: förbrukningsmedia, transport, avfall och ekologi.
Här följer ett urval av våra miljömål för 2009:• Ståhlslokalkontorskavaracertifieradeför”grönakontoret-konceptet” den 15 oktober 2009.• Allproduktionskaskepåettekologisktochmiljövänligtsättsenastden 31 december 2009. • Fastighetsskötselskaleverantörenochegenpersonalskötaenligtfastslagen miljöplan senast den 31 december 2009. • Allafastigheterihelabeståndetskahakällsorteringsenastden31december2009.
Utifrån målen har vi skapat ett antal aktiviteter som ska genomföras under 2009 och 2010. Den långsiktiga målsättningen är ett eget miljöledningssystem att arbeta med över tiden.
23
Källsortering ger effektSedan vi införde fullständig källsortering i Norrköping har detta inneburit 252 ton (!) mindre sopor från kartonger, tidningar, plast och plåt som istället gått till återvinning. I Norrköping har vi fullständig källsortering i samtliga bostads- och lokalfastigheter. Vi har även påbörjat detta arbete på våra övriga orter: Linköping, Kumla, Örebro och Uppsala. I den mån kommunen tillåter genomför vi fullständig källsortering även här och vårt mål är att alla fastigheter i hela beståndet är klara vid kommande årsskifte.
Insatser för sänkt elförbrukningStåhl köper varje år el för omkring 20 miljoner kronor. Tidigare lades mycket tid ner på att bevaka prisrörelserna på elbörsen. Genom att trygga elpriset för en femårspe-riod har vi frigjort personalresurser som istället gått in i en arbetsgrupp med fokus på energianvändningen. Gruppen har utvecklat en modell för att analysera användning-en och identifiera insatser i syfte att sänka förbrukningen i fastigheterna.
Med den nuvarande ordningen har vi skapat såväl utrymme som verktyg för att kunna skifta fokus till ett mer aktivt miljöarbete, med sänkta driftkostnader som följd.
Ståhl aktiv part i forskningsprojektMed start i början av 2008 har Ståhl tillsammans med fyra andra fastighetsbolag gått in som en aktiv part i ett forskningsprojekt med syfte att identifiera och implementera be-hovsgrundade innovationer som minskar energiförbrukningen i förvaltning, drift och underhåll av byggnader. Ett annat syfte är att sprida kunskapen om de energibesparan-de teknikerna. Projektet rymmer även analyser av fastighetsbolagens interna strukturer och kulturer, vilka spelar stor roll när energisparåtgärder ska implementeras. Arbetet med projektet bedrivs i samverkan med Linköpings Universitet. Målet är ett långsiktigt samarbete, där forskarna från LiU bidrar med sina kunskaper kring hållbar utveckling och tvärvetenskapliga samarbeten och personalen från fastighets-bolagen med sina erfarenheter och sitt praktiska kunnande. Från Ståhl medverkar Niklas Ahlstedt.
Från och med 1 januari 2009 köper vi enbart miljöel i form av vindkraftel. En merkostnad för Ståhl, men en besparing för miljön. Vi minskar därigenom koldioxid- utsläppen med 2 640 ton årligen.
Ståhl har markerat att de enbart vill köpa koldioxidfri el av oss. Skillnaden mellan dem och andra fastighetsbolag är helhetssynen. Här finns en samlad process där även de anställda engageras i arbetet. BO GÖRANSSON | E.ON
”
”
M I L J Ö A R B E T E
LARS OLOVSSON | HENRY STÅHL FASTIGHETER AB
miljöpolicy
Henry Ståhl Fastigheter AB ska förvalta och utveckla sitt fastighetsbestånd med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Vårt arbete innebär att kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling.
Detta sker inom följande fokusområden:• Förbrukningsmedia• Transport• Avfall• Ekologi
Miljöarbetet bedrivs systematiskt med hjälp av regelbun-den uppföljning av mål inom respektive fokusområde.
Ståhl ska bedriva ett ständigt förbättringsarbete utifrån uppställda mål. Det innebär att:− Vi ska uppfylla gällande lagstiftning samt bidra aktivt
till att Sveriges 16 nationella miljökvalitetsmål kan nås så snabbt som möjligt.
− Medarbetarna kompetensutvecklas och informeras för att agera ansvarsfullt i enlighet med miljöpolicyn.
− Vi informerar aktivt och ställer krav på såväl våra hyresgäster, som på våra samarbetspartners och leverantörer.
− Delaktighet och engagemang hos medarbetare och hyresgäster är den viktigaste förutsättningen för en hållbar utveckling.
− Miljöarbetet kvalitetssäkras genom att respektive verksamhetsområde bryter ner fokusområden till konkreta aktiviteter.
Bolagets organisation kännetecknas av delegerat ansvar, personlig initiativmöjlighet och flexibilitet i arbetsfördelningen. Inom fastlagda regelverk ska improviserade och kloka lösningar på akut uppkomna frågor kunna sökas. Ledningsfilosofin bygger på engage-mang och ansvarstagande hos personalen. Till VD:s stöd för att leda bolaget finns:
− Finanschef och vice VD.− Ekonomi- och redovisningschef.− Två fastighetschefer som ansvarar för tre geografiska marknadsområden.
Som support för verksamheten finns följande stöd- och serviceområden:− Lokaladministration och hyresjuridik.− Bostadsadministration.− Kontors- och personalfrågor.− Information och marknadsföring.För speciella uppgifter, exempelvis stora projekt eller vårt miljöarbete, bildas arbetsgrupper med utsedda ansvariga i ledningen för respektive grupp.
MedarbetarnaVid årsskiftet uppgick antalet medarbetare till 49 (47) personer. Av dessa var 22 kvinnor och 27 män. På huvudkontoret, där även marknadsområde Norrköping- Linköping sköts, arbetade 38 personer. Genomsnittsåldern uppgick till 47 år.
Hälsa och trivselSedan år 2005 är vi ett hälsodiplomerat företag, förnyad diplomering genomfördes under 2008. Vi erbjuder även medarbetarna regelbundna hälsoprofilundersökningar. Under året som gick gjorde vi en omfattande ”nöjd medarbetarundersökning” med hjälp av CMA, Centrum för marknadsanalyser. Resultatet av undersökningen visar att vi överlag har mycket nöjda medarbetare. Förbättringsområden finns inom målformuleringar och medarbetarsamtal. NMI-mätningar ska i fortsättningen genomföras regelbundet, för att därigenom kunna driva utvecklingen av medarbetarna och bolaget framåt. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron var så låg som 3 % och andelen långtidsfriska 98 %.
Ståhl-Universitetet
Ståhls strategi är att förvalta och utveckla hyresgästrelationer samt fastigheter i en småskalig organisation med stark lokal närvaro. Vår framgång bygger på att vi har ett arbetsklimat och system som stödjer våra medarbetares arbete, välmående och kompetensutveckling.
24
Arbetsmiljön i fokus
O R G A N I S AT I O N
ÅSA NYSTRÖM OCH EMMA FRISK | VÅRT KONTOR I NORRKÖPING
25
02468
1012141618
0-29 30-39 40-49 50-59 60-66 År
Anta
l med
arbe
tare
Åldersfördelning inom koncernen
0102030405060708090
100%
År2005 2006 2007 2008
Långtidsfriska
0 20 40 60 80 100 %
Genomsnittprivat
sektor
Genomsnittfastighets-
bolag
Henry Ståhlfastigheter
NMI
Åldersfördelning inom koncernen
Långtidsfriska
Nöjd Medarbetar Index
Ståhl-UniversitetetMinst två gånger per år träffas samtliga medarbetare inom bolaget. Under dessa mö-ten avsätts stort utrymme för samtal och erfarenhetsutbyte i stora och små grupper. Därutöver har vi inom Ståhl-Universitetet under året genomfört flera utbildningar inom miljöområdet. Dessa utbildningar är extra värdefulla eftersom de blir direkt anpassade för vår verksamhet.
ArbetsmiljöVi arbetar aktivt med att skapa en hälsosam och trivsam arbetsmiljö. Vårt arbetsmiljö-arbete har under 2008 genomgått en revidering och komplettering inom de delar där vi saknade nedskrivna rutiner. En arbetsmiljögrupp finns nu etablerad för att fortsätta det systematiska arbetsmiljöarbetet in i framtiden. 2009 kommer detta att inriktas på inventeringar och att ta fram handlingsplaner som ska användas över tiden.
Egen personal nära hyresgästernaI vår strävan att vara en småskalig organisation med stark lokal närvaro har vi under året förstärkt våra personalresurser med fyra nya fastighetsskötare inom marknadsom-råde Norrköping-Linköping, där vi tidigare hade en stor andel köpta tjänster inom fastighetsskötseln. Detta gör vi i syfte att ytterligare öka vår kunskap om hyresgäst-erna, deras behov och verksamheter − allt för att kunna hjälpa våra hyresgäster ännu bättre med att klara förändringar och att utveckla affärsmöjligheter.
IT-miljö och stödsystemVåra IT-system utgör ett viktigt stöd i arbetet med att skapa och bevara långsiktiga rela-tioner med våra hyresgäster och samarbetspartners. De underlättar vår kommunikation med marknaden samtidigt som de skapar förutsättningar för ett effektivt arbetssätt och en minskad resursförbrukning, i linje med bolagets miljöstrategi. Under året har vi fortsatt med uppgraderingar och underhåll, av såväl hårdvara som mjukvara, allt enligt långsiktiga handlingsplaner för vår IT-miljö. Den kontinuerliga översynen av serverparken, backupsystem och handhavarrutiner ska borga för en fortsatt trygg och driftsäker miljö med hög kvalitet. Alla våra system, som stödjer olika delar av verksamheten, har under året uppgraderats och/eller vidareutvecklats enligt organisatio-nens krav och behov. 2007 implementerade vi digitala system för service- och felanmälan samt för driftsta-tistik. Under det gångna året har dessa system till fullo funnit sin plats och ger oss värde-full information om hur våra hyresgäster ser på sitt boende, samtidigt som de möjliggör ett strukturerat arbetssätt och säkerställer en hög servicegrad med en snabb återkoppling till våra hyresgäster. Driftstatistiksystemet förser oss varje månad med information om hur fastigheten mår och hur den påverkar omgivningen med sin energiförbrukning, ett stort hjälpmedel i vår ambition mot en mindre miljöpåverkan. Den elektroniska hanteringen av de cirka 25 000 leverantörsfakturor vi får varje år har inneburit en avsevärd förenkling när det gäller lagring, återsökning och säkerhet. Den har även medfört stora besparingar i tid och pappersförbrukning. Under 2008 påbörjade vi diskussionerna om att kunna erbjuda våra hyresgäster att betala hyres-avierna via e-faktura. Vi har ambitionen att ta ytterligare steg i den processen 2009 då våra systemleverantörer nu skapat förutsättningar för e-fakturahantering ur ett tekniskt perspektiv. Systemet med e-fakturor erbjuder enklare betalning för våra hyresgäster, samtidigt som det betyder kostnads- och miljöbesparingar för vår del. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hy-reskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egentillverkat system för uppföljning, budget och prognos. Med egentillverkade system, helt anpassa-de efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal.
• 49 personer arbetar idag hos Ståhl• Långtidsfriska: 98 %• Sjukfrånvaro: ca 3 %
O R G A N I S AT I O N
26 S T Y R N I N G & L E D N I N G
ROBERT ISSALSTYRELSELEDAMOT
NILS RINGBORGSTYRELSELEDAMOT
MIKAEL STÅHLSTYRELSELEDAMOT
JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE
Styrelse & ledningStyrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade fastighetsbolag.
27S T Y R N I N G & L E D N I N G
Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång fastställs årsredovis-ningen; beslutas om utdelning; väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer; tas upp övriga hänskjutna frågor samt hanteras andra ärenden enligt lag.
StyrelseStyrelsen består av fyra personer. Styrelsearbetet regleras av en beslutad arbetsordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sam-mankallas med kort varsel för att fatta erforderliga beslut, när så är motiverat. På styrelsens möten deltar som regel även VD och vice VD som rapportörer.
Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid:
Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen.Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas.projekt Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och beslutas.Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor.Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelse- medlem eller VD.
På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget.
Styrelsens ordförandeOrdföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang. Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning.
Verkställande ledningBolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs. Det är VD:s och vice VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.
RevisorerExterna revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2008 valdes revisorerna Peter Lander och Mats Bergkvist från Ernst & Young. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltnings- och boksluts-revisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.
28
Ståhl genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade värden, såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas under rubriken ”Redovisnings- och värderingsprinciper”, se sid 41.
Oförändrade fastighetsvärdenVi har god marknads- och fastighetskännedom och kan internt göra en professionell värdering av vårt bestånd. Under 2008 är vår bedömning att värdena inte förändrats nämnvärt. Under de första nio månaderna gick räntorna upp, vilket på lite sikt innebär ökade direktavkastningskrav. Den finansiella oron har inneburit att väldigt få transak-tioner genomförts under året. Detta skapar i sig en oro på marknaden, något som kan medföra lägre värden. Den finansiella oron fick dock till följd att räntorna gick ner mycket kraftigt under årets sista tre månader. Detta borde enligt vår syn innebära sjun-kande direktavkastningskrav. Värdeuppgången på våra fastigheter har de senaste åren inte varit speciellt dramatisk. Under 2008 har värdena i stort sett varit oförändrade.
Något ökade direktavkastningskravÅrligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan nio år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att vara oss behjälpliga vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalitet och marknad. Forums bedömning är att direktavkastningskraven på våra fastigheter stigit med mellan 0,25 och 0,5 procentenheter, vilket i sig innebär en minskning av våra värden med cirka 6 % eller 200 mnkr. Förbättra-de driftnetton uppväger dock värdenedgången, som beror på ökade direktavkastningskrav.
Fastigheternas värdeDen finansiella oron på marknaden bedöms ha fått ett visst genomslag på våra fastigheters värden i form av en måttlig värdeminskning. Denna vägs dock upp av förbättrade driftnetton.
FA S T I G H E T S V Ä R D E N
LILJAN 16, 17 | NORRKÖPING
29
DECIMALEN 17 LINKÖPING
DRUVAN 22 LINKÖPING
KREJAREN 15 STOCKHOLM
SPARVEN 9 NORRKÖPING
Bedömt värde 136 mnkr
Bedömt värde 105 mnkr
Bedömt värde 121 mnkr
Bedömt värde 138 mnkr
Saknar Årsta
Ståhl äger 33 % av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Detta bolag har under året avyttrat en stor del av fastighetsbeståndet i Malmö. Försäljningarna har gjorts på nivåer som överensstämmer med de angivna värdena i föregående års årsredovisning. Någon värdering av de fastigheter som fortfarande ägs av Kretia redovisas inte här. Kretia han-teras som intressebolag och aktiernas bokförda värde, som klart understiger det verkliga värdet, redovisas under rubriken andelar i intresseföretag.
I tabellen nedan redovisas bedömningarna av direktavkastningskraven per den 31 december 2008:
Ovanstående direktavkastningskrav ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med detta menas: uthålligt driftnetto, normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift.
Aktuella värdenAv tabellen nedan framgår värden per lokal marknad och fastighetstyp (bostäder, kontor m.m.) samt det totala värdet för Ståhls fastigheter (exklusive innehavet i Malmö). Vad gäller värde per kvm kan upplysas om att cirka 53 000 kvm garage inte har medräknats, varför värde per kvm blir något högt i vissa fall.
Det totala värdet uppgick per den 31 december 2008 till 3 800 mnkr. Ett långsiktigt avkastningsvärde bedömer vi till omkring 4 000 mnkr. Genomsnittligt direktavkast-ningskrav för hela beståndet är 6,4 %. Under året har inga försäljningar av väsentlig storlek, utöver de som nämnts ovan avseende Malmö, genomförts.
KänslighetsanalysEn förändring av direktavkastningskravet påverkar marknadsvärdet på Ståhls fastigheter enligt följande tabell:
1 procentenhet lägre +20 %1 procentenhet högre -15 %
FA S T I G H E T S V Ä R D E N
30
Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande.
Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att:− Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet.− Begränsa ränteriskerna.− Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker.− Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering.
LånFör Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntede-rivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2008 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 293 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 34 månader. Räntestruktur och norm-portfölj framgår av diagram på sidan 31. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2008 på 4,0 %.
StrategiUnder 2008 genomfördes ett strategitest för att undersöka vilken räntebindnings-struktur som är den optimala för bolagets verksamhet. Totalt testades tio alternativa normportföljer kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2008 framgår av diagram på sidan 31 och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid räntenivåer upp till 7 % under de kommande fyra åren med oförändrade övriga resultatposter. Under senhösten 2008 har räntorna fallit dramatiskt. Därför kommer ett nytt strategitest att ske under våren 2009.
DerivatAll upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhante-ring av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2008 uppgick utestående derivatavtal till 2 900 mnkr. 2 000 mnkr är så kallade ränteswappar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta.
Ståhls innehav av så kallade floors (räntegolv) uppgår till 800 mnkr. För det fall stiborräntan understiger cirka 4 % erhåller bolaget mellanskillnaden mellan 4 % och aktuell stiborränta. Med denna lösning kan man förenklat säga att Ståhl betalar fast ränta om räntorna stiger och rörlig ränta när räntorna sjunker. Utöver detta arbetar Ståhl även med så kallade taktiska positioner vid tillfällen då marknadens och bolagets
Den finansiella verksamhetenVi gick under 2008 in i en av tidernas största finansiella kriser, med kraftiga sväng-ningar i räntorna och stor osäkerhet på marknaden som följd. Detta har satt avtryck på den finansiella verksamheten under det gångna året.
uppfattning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegräns-ning angivet i finanspolicyn. Vid årsskiftet hade så kallade kurvlutningspositioner tagits uppgående till 100 mnkr.
Under 2008 gjorde Riksbanken ett mycket förvirrat intryck, något som skapade osäkerhet på marknaden. Skulle räntorna upp eller ner? Mest förvirrande betedde sig Riksbanken när man trots alla signaler om en extrem inbromsning i världsekonomin, och även den svenska ekonomin, höjde reporäntan och redovisade en räntebana som visade att man inte trodde på några stora räntenedgångar. I samband med detta fanns möjlighet att göra så kallade stängningsbara swappar, där banken erhåller en fast ränta men har rätt att stänga swapen vid varje kvartal. Denna uppgörelse gav vad som upp-levdes väldigt god ”rabatt” på swapräntan man betalade. Ståhl genomförde sådana swappar uppgående till 500 mnkr med olika löptid och en genomsnittsränta på 3,70 %.
Väldigt snart efter Riksbankens räntehöjningar stod det klar att man snabbt skulle få byta fot. Nästa steg från Riksbankens sida var kraftiga sänkningar och en total förändring av räntekurvan. Räntorna sjönk då dramatiskt.
RefinansieringsriskRefinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 400 mnkr, alltså cirka 100 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31 december 2008 50 månader.
LikviditetStåhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditets-prognoser uppdateras löpande. Målet är en god likviditet som inte innebär ofördelak-tiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2008 till 111 mnkr.
Räntemarknaden 2008 och 2009Vi har under 2008 genomlidit en av tidernas värsta finansiella kriser. Osäkerheten har varit mycket omfattande, och stora amerikanska banker har gått i konkurs. De svenska bankerna verkar däremot ha klarat sig bra. Den finansiella krisen har hjälpt till att skapa en kraftig lågkonjunktur med trolig deflation som effekt. Denna utveckling var en av de mest sannolika effekterna. Dock verkar Riksbanken och regeringen ha överraskats. Detta innebar att Riksbanken agerade på ett mycket svårbegripligt sätt. 2009 förväntar vi oss att det ekonomiska läget förvärras ytterligare och räntesänk-ningstrenden kommer att fortsätta på den korta sidan. De långa räntorna förväntas ligga stilla eller stiga något under året.
RäntetäckningsgradFör att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 2,1 gånger.
SoliditetVid årsskiftet uppgick soliditeten till 28 %. Justerad soliditet uppgick vid årsskiftet till 40 %.
0
10
20
30
40
50
60
Krediter, swapar och övriga derivat per kreditinstitut
Andel %
Handels-banken
Nordea SEBDanske bank
Övriga
Krediter Övriga derivatSwappar
0
20
40
60
80
100
120
Stiborräntor
Mnkr
2009 2010 2011 År
1 % 3 %2 %
Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut
Räntekostnader vid olika stiborräntor
F I N A N S I E L L V E R K S A M H E T
Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna %
Ej räntebärande skulder 4 %
Räntebärande skulder 56 % Eget kapital 40 %
Finansieringsstruktur med hänsyntaget till övervärden på fastigheterna
Finansieringsstruktur %
Ej räntebärande skulder 5 %
Räntebärande skulder 67 % Eget kapital 28 %
Ytor per ort
Finansieringsstruktur
31
32
Omvärld och konjunkturVärldskonjunkturen och även den svenska konjunkturen befinner sig i ett mycket svårt läge. Vi har gått in i en recession och närmar oss deflation under 2009. Detta innebär dock ingen större överraskning då vi såg den här utvecklingen som den mest troliga redan för ett år sedan. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och centralbanker om hur sådant ska hanteras är tillräckligt stor och att man lyckats vända ekonomin så att tillväxt på rimliga nivåer uppnåtts 2010−2011. Osäkerheten om hur illa situationen i bankvärlden är, och svårigheten i att bedömma hur kraftig lågkonjunktur vi får, gör att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre kon-junktur kan komma att slå mot bolagets finansiella ställning genom lägre driftnetton i våra fastigheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med begränsade förändringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att den dåliga konjunkturen i världen och Sverige kommer att påverka oss negativt, dock i tämligen liten utsträckning.
FastigheterStåhl har ett väl koncentrerat fastighetsbestånd i tre regioner: Fjärde Storstadsregionen (Norrköping−Linköping), Örebro−Kumla och Uppsala−Stockholm. 71 % av hyresin-täkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknadskunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar på har en positiv befolk-ningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 68 % av fastigheterna är kommersiella, 32 % är bostäder.
LokalerLokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för kontor är god. När det gäller butikslokaler är i princip samtliga ytor uthyrda. Vakanser uppstår med jämna mellanrum i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som råder i logistikbranschen.
Möjligheter & risker
All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Här anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning.
M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R
HÅLLSTUGAN 28 | ÖREBRO
33
Hyresnivån i våra kommersiella fastigheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Avtalen i de kommersiella fastigheterna löper vanligen på 3−5 år, med 9 månaders uppsägningstid. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till omkring 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 50 % av lokalhyresintäkterna. Av dessa intäkter kommer 22 % från offentlig sektor, 23 % från publika företag och 55 % från privata företag. Hyresförlusterna i de kommersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren hört till ovanligheterna att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kundnöjdhet i våra kommersiella fastigheter.
DriftkostnaderDriftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserande åtgärder. Särskilt fokus har 2008 lagts på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkostnader är utsatta för en aktiv översyn. Ytterligare fokus kommer att läggas på driftkostnaderna 2009. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i energipriser. Priset för el är bundet till 2011. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är där ett måste.
Reparationer och underhållBolagets fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå.
OmflyttningarVid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kom-mersiella fastigheterna är omflyttningen låg. I bostadsfastigheterna är omflyttningen drygt 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfastigheterna har intensifierats de senaste åren.
FinanserFör hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bland annat spridning av räntebindning och refinansieringsrisker genom långa ramavtal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdaterad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden.
M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R
34
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING FÖR RäKENSKApSÅRET 2008-01-01–2008-12-31
Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2008, bolagets 61:e verksamhetsår.
Verksamhet och organisationHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norr-köping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda bostä-der och lokaler väl anpassade efter kun-dernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala för-valtningskontor på marknadsområdena Norrköping-Linköping, Örebro-Kumla samt Uppsala-Stockholm. Fastighetsbe-ståndet uppgår per 31 december 2008 till cirka 484 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 3,1 mdkr och hyresintäkterna 2008 uppgick till 354 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mel-lan lokaler 68 % och bostäder 32 %.
Uthyrningsgraden, per årsskiftet, upp-går till 97 %, varav kommersiella lokaler 96 % och bostäder 98 %. Fastigheter i projekt har en yta om cirka 4 000 kvm. Därutöver finns vissa exploateringsfastig-heter. Förvärv av fastigheterUnder året har sju fastigheter förvärvats, samtliga, i Fjärde Storstadsregionen. Fyra
fastigheter i centrala Norrköping och tre fastigheter i centrala Linköping. Fastighe-terna i Norrköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 14 490 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 13 mnkr.
Fastigheterna i Linköping har en ut-hyrningsbar yta uppgående till 20 879 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 21 mnkr. Försäljningar av fastigheterTvå mindre fastighetsförsäljningar har genomförts under året för ett sammanlagt värde av 12 mnkr. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I fastigheten Spiran 12, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för Swedbank avslutad.
Tillbyggnad och ombyggnad för Au-toliv i fastigheten Idékretsen 4, Linkö-ping, är genomförd.
I fastigheten Spetsen 10, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för nya hyresgästen Apoteket AB avslutad. I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande ombyggnaden och för-ädlingen av det gamla kvarteret till en ny stadsdel innehållande småskalig handel, kontor och bostäder.
Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. FinansKoncernens räntebärande skulder uppgick 2008-12-31 till 2 293 mnkr (1 958). Medel-
räntan uppgick under året till 4,4 % (4,6). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken för-delad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 20. Den genomsnittliga räntebindningstiden 2008-12-31 uppgick till 34 månader. Koncernens disponibla likviditet, det vill säga inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 111 mnkr (126).
Administration -30Finansnetto -91Resultat från den löpande förvaltningen 99
Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 324 184 kkr disponeras på följande sätt: – Utdelning till aktieägare utgår med
11,70 kr/aktie 6 002 kkr
– och att återstoden överföres i ny räkning 318 182 kkr
324 184 kkr
Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8
35
Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2004–2008
DEFINITIONER Resultat från den löpande förvaltningen Årets resultat exkl. skatt, fastighetsförsäljningar och avskrivningar. Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.
Justerad soliditetSynlig soliditet inklusive avsättningar ökat med över-värden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hän- förlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas som 10 % på övervärdena.
DirektavkastningBruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.
RäntetäckningsgradResultat efter finansiella poster exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.
SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.
Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.
2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112,0 % (152,0). Den kollektiva konso-lideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäk-ringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantagan-den, vilka inte överensstämmer med RR 29.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen följer Redovis-ningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden.
Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. FastigheterKoncernens samtliga fastigheter klassifi-ceras som förvaltningsfastigheter och om-fattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning el-ler från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprung-ligt anskaffningsvärde med tillägg för vär-dehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.
Bedömt värde av förvaltningsfastigheterVärderingarna har gjorts internt med avkastningskrav per fastighet framtagna av ett externt värderingsföretag. Avkast-ningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge) samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m.m.). Värdet per fastighet har beräknats som fastig-hetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräk-nats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. pågående ny-, till- och ombyggnaderVärderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader.
Avskrivningar på anläggningstillgångarFastigheterna, inklusive de koncernmäs-siga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförlig till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år.
Byggnadsinventarier och markanlägg-ningar skrivs av med 4 % per år.
Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en fem-årsperiod.
Allmänna redovisningsprinciperHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norr-köping.
Årsredovisningen är upprättad i en-lighet med årsredovisningslagen och Re-dovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oföränd-rade jämfört med föregående år.
Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges.
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för fi-nansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmåns-bestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbe-stämd plan. Årets avgifter för pensions-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,4 mnkr (0,6). Alectas över-skott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av
Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8
42
Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, det vill säga det högsta värdet av nettoförsälj-ningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedöm-ningen görs för varje enskild tillgång.
Fordringar Fordringar upptas efter individuell värde-ring till belopp varmed de beräknas inflyta.
LeasingLeasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägan-det faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redo-visas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. IntäkterIntäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och in-täkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Hyresintäkter för förvaltningsfastig- heterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
forts redovisnings- och värderingsprinciper
Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäk-ringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förvän-tade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvär-desberäkningen medför redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen.
För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt och pen-sionsförpliktelser. Finansiella instrumentOrealiserade förändringar av marknads-värdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter.
Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av ak-tuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt ba-lansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 26,3 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena.
Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekom-mendation nr 9, värderingen av upp-skjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. KoncernbidragFöretaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.
Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8
43
forts redovisnings- och värderingsprinciper Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier 224 334
224 334
Totala avskrivningar 15 345 14 908
NOT 4. Information angående ersättning till revisorer 2008 2007
Koncernen
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen
m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid granskningen 590 560
– för fristående rådgivning, biträde etc 460 390
1 050 950
moderbolaget
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen
m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid granskningen 485 450
– för fristående rådgivning, biträde etc 410 340
895 790
NOT 5. Personal 2008 2007
Koncernen
Kvinnor 22 24
Män 27 24
49 48
moderbolaget
Kvinnor 20 19
Män 26 24
46 43
Koncernen
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Styrelse
Kvinnor 0 0
Män 4 4
4 4
Företagsledning
Kvinnor 0 0
Män 2 2
2 2
moderbolaget
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Styrelse
Kvinnor 0 0
Män 4 4
4 4
Företagsledning
Kvinnor 0 0
Män 2 2
2 2
Upplysning om sjukfrånvaro
Sjukfrånvaro för kvinnor 4 % 3 %
Sjukfrånvaro för män 2 % 1 %
Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år 4 % 1 %
Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 3 % 2 %
Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid.
Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.
NOT 1. Hyresintäkter, kkr.
Fördelning av hyresintäkter per ort:
Koncernen 2008 2007
Stockholm 14 164 4 % 12 485 4 %
Linköping 45 600 13 % 45 021 13 %
Norrköping 192 481 53 % 179 778 53 %
Örebro 28 719 8 % 27 303 8 %
Kumla 33 250 10 % 31 890 10 %
Uppsala 38 614 11 % 37 108 11 %
Övrigt 697 1 % 847 1 %
353 525 100 % 334 432 100 %
NOT 2. Fastighetskostnader, kkr 2008 2007
Koncernen
Driftkostnader 135 209 123 502
Underhåll och hyresgästanpassningar 20 141 11 829
Fastighetsskatt 14 739 14 579
170 089 149 910
driftkostnader
Reparationer 17 376 15 591
Fastighetsskötsel 19 517 17 387
Taxebundna kostnader 34 399 33 502
Uppvärmning 29 113 29 946
Fastighetsadministration 29 848 25 216
Övriga kostnader 4 956 1 860
135 209 123 502
moderbolaget
Driftkostnader 104 840 95 166
Underhåll och hyresgästanpassningar 15 611 8 167
Fastighetsskatt 7 832 7 785
128 283 111 118
driftkostnader
Reparationer 11 906 10 766
Fastighetsskötsel 13 784 12 629
Taxebundna kostnader 24 655 23 620
Uppvärmning 20 224 20 651
Fastighetsadministration 31 076 26 667
Övriga kostnader 3 195 833
104 840 95 166
NOT 3. Avskrivningar, kkr 2008 2007
Koncernen
Fastighetsförvaltning
Byggnader 18 826 18 216
Fastighetsrelaterade inventarier 8 320 8 617
27 146 26 833
Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier 225 453
225 453
Totala avskrivningar 27 371 27 286
moderbolaget
Fastighetsförvaltning
Byggnader 10 179 9 639
Fastighetsrelaterade inventarier 4 942 4 935
15 121 14 574
Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8
44
2008 2007
Total sjukfrånvaro 3 % 2 %
varav långtidssjukfrånvaro 38 % 42 %
Långtidsfriska 98 % 99 %
Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den
andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie
arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.
Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.
NOT 6. löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr 2008 2007
Koncernen
löner och andra ersättningar
Styrelse och VD 2 427 2 162
Tantiem avseende styrelse och VD 1 600 0
Övrigt 15 797 14 874
19 824 17 036
Sociala kostnader 9 199 7 879
(varav pensionskostnader) (2 254) (1 980)
Av pensionskostnaderna avser 610 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till
dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en
årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.
moderbolaget
löner och andra ersättningar
Styrelse och VD 2 427 2 162
Tantiem avseende styrelse och VD 1 600 0
Övriga 15 404 14 120
19 431 16 282
Sociala kostnader 8 939 7 528
(varav pensionskostnader) (2 231) (1 948)
Av pensionskostnaderna avser 610 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till
dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en
årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.
NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr 2008 2007
Koncernen
Försäljningspris 13 536 41 308
Bokfört värde -7 416 -17 968
Resultat 6 120 23 340
moderbolaget
Försäljningspris 0 3 008
Bokfört värde 0 -6 636
Resultat 0 -3 628
NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr 2008 2007
moderbolaget
Resultatandelar från handels- och kommanditbolag 25 573 26 911
25 573 26 911
NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr 2008 2007
Koncernen
Aktuell skattekostnad 1 616 -2 990
Skatt hänförlig till koncernbidrag 5 040 3 920
Uppskjuten skattekostnad avseende
temporära skillnader och bokslutsdispositioner 7 621 13 272