-
Hanke
TILAT
Projekti
Tilainvestoinnit ja niiden vuokran vaikutus
Hankejohtaja Carl Slätis
Uusimaa 2019 -hanke
Uudenmaan sote- ja maakuntauudistus
Uudenmaan liitto // Nylands förbund
Helsinki-Uusimaa Regional Council
Toinen linja 4 • 00530 Helsinki • Finland
[email protected] • www.uusimaa2019.fi
http://www.uusimaa2019.fi/
-
Sisällysluettelo
1. Projektin nykytila ja tavoitteet
...........................................................................................................
1
1.1. Projektin nykytilan kuvaus
.........................................................................................................
1
1.2. Vaatimukset
...............................................................................................................................
2
1.3. Tavoitteet
...................................................................................................................................
2
Turvallisen siirtymän edellyttämät
tavoitteet.........................................................................................
2
Rohkean uudistumisen
mahdollisuudet:................................................................................................
2
Muut tavoitteet:
.................................................................................................................................
3
2. Projektin kuvaus
............................................................................................................................
3
2.1. Projektin laajuus
........................................................................................................................
3
2.2. Lopputuotokset
..........................................................................................................................
3
2.3. Rajaukset
..................................................................................................................................
3
3. Projektin aikataulu ja riippuvuudet
...............................................................................................
3
3.1. Tuotokset, aikataulu ja virstanpylväät n/a
..................................................................................
3
3.2. Projektin vaiheet n/a
..................................................................................................................
3
3.3. Kuvaus olennaisista riippuvuuksista
..........................................................................................
4
4. Organisaatio ja päätöksenteko
.....................................................................................................
4
4.1. Projektin organisointi ja päätöksenteko
.....................................................................................
4
4.2. Projektitiimit
...............................................................................................................................
4
4.3. Projektin tärkeimmät sidosryhmät
.............................................................................................
5
5. Projektin päätehtävät ja tehtäviin vaadittava työmäärä
..............................................................
5
6. Riskit
...............................................................................................................................................
5
7. Muut projektin määrittelyyn ja suunnitteluun liittyvät
keskeiset dokumentit ........................... 6
-
1
1. Projektin nykytila ja tavoitteet
1.1. Projektin nykytilan kuvaus
Projektissa 1_245 on selvitetty alkuvuodesta 2018 alkuvuoteen
2019 ajankohtaiset sekä suunnitellut
sote- ja pelastustoimen tilainvestoinnit Uudellamaalla.
Maakunnat eivät päättyneen reformin
lakiluonnosten mukaan itse olisi omistaneet toimitilojaan vaan
jokaisen rakennuksen ja tilan olisi
omistanut joko Maakuntien Tilakeskus Oy, kunta tai kolmas
osapuoli, jolta maakunta olisi vuokrannut
tilat. Maakunnat olisivat maksaneet kaikkien investointien
kustannukset tulevissa vuokrissaan (ks. liite
1: Vuokrajärjestelmän perusteet/investoinnit). Investointien
vaikutus maakunnan kustannuksiin olisi ollut
merkittävä ja siksi investointien arviointi on olennaista myös
maakunnan talouden suunnittelun
kannalta.
Projektissa kartoitettiin kuntien ja HUS:in valmistelussa olevat
isot (yli 500.000€) investoinnit, sekä
arvioitiin niiden vuokravaikutus.
HUS:in investoinneista on maakuntavalmisteluun toimitettu
päivitetty tieto tammikuussa 2019 (ks. liite 2:
HUS Investointiohjelma 2019-2022).
Helsingin kaupungin osalta tiedot on saatu sosiaali- ja
terveyspalvelujen toimitilahankkeiden luettelosta.
Espoon ja Vantaan kaupunkien investoinnit on hankittu kaupunkien
päätöksentekoasiakirjoista (syksyn
2018 talousarviosuunnitelmat liitteineen).
Tämän lisäksi kunnat ovat tallentaneet KuntaOptimaze -
järjestelmään tietoja kuntien tilojen
investointitarpeista ja -suunnitelmista. Koska nämä tiedot eivät
ole maakunnan kaikkien kuntien osalta
kattavia, niin varmaa kokonaisnäkemystä kuntien käynnissä
olevista investoinneista ja
investointitarpeista ei ollut mahdollista saada.
Tehdyn selvityksen mukaan Uudenmaan suunnitellut sote- ja
pelastustoimen investoinnit ajan jaksolla
2018-28 ovat suuruusluokaltaan noin 3 miljardia euroa. Lukuun
sisältyy huomattavaa epävarmuutta,
koska esimerkiksi pääkaupunkiseudun ulkopuoliset kunnat on
arvioitu summittain. Maakuntien
Tilakeskus Oy yhdessä Kuntaliiton kanssa oli tarkoitus
käynnistää selvityksen tekeminen kuntien sote –
investointitarpeista ja -tilanteesta alkuvuonna 2019. Selvitystä
ei ole tätä kirjoitettaessa tehty.
HUS:illa ja Helsingin kaupungilla on ylivoimaisesti eniten
investointitarpeita, arviolta noin 80% kaikista
investoinneista. Mikäli kaikki investoinnit toteutettaisiin, on
näiden investointien
bruttovuokravaikutukseksi arvioitu noin 330 miljoonaa euroa /
vuosi. Luvussa ei ole mukana
vapautuvien tilojen pois jäävät vuokrat.
Maakunnan merkittävät investoinnit yhteistyöalueella
(YTA-investoinnit) tulee valmistella siitä säädetyllä tavalla, ks.
lähemmin JHS-suositus 208.
Maakuntien Tilakeskus Oy:n toukokuussa 2019 toimittamassa
”Maakuntien tilavalmistelun
väliraportissa” on kohdassa 5.4. esitetty investointien
selvittämisen valmistelutilannetta. Liite 6.
Valmistelun aikana osoittautui, että eräät kunnat pidättäytyvät
sote-investointien edistämisestä mm.
hidastamalla hankesuunnitelmien ja asemakaavamuutosten
tekemistä. Syynä olivat reformissa
maakunnan päätöksenteon epävarmuus sitoutumisessa uusiin
tiloihin ja kuntien myös uusista tiloista
siirtymäaikana vain kolmeksi vuodeksi tehtävät vuokrasopimukset
maakunnan kanssa. Tämä on ollut
valmistelussa selvä epäkohta, jota reformin seuraavassa
valmistelussa tulee välttää.
http://www.jhs-suositukset.fi/suomi/jhs208
-
2
1.1.1 Projektin tulokset ja saavutukset ennen valmistelun
päättymistä
Tilavalmistelun karkea arvio Uudenmaan tilainvestoinneista ja
niiden vuokran vaikutuksesta.
Hankeohjaukseen osallistuminen kohdan 1.3. mukaisesti.
1.1.2 Valmistelussa kesken jääneet työt ja seuraavat
tehtävät
Valmistelun keskeytyessä keväällä 2019 olisivat seuraavaksi
tehtävät työt olleet:
- Kuntien investointisuunnitelmien selvitys (Kuntaliitto ja
Maakuntien Tilakeskus Oy)
- Investointisuunnitelmien ja tarpeiden priorisointi maakunnan
kannalta
- Investointien sisällön, laadun ja laajuuden arviointi
maakunnan kannalta
- Investointien ajoitus ja niiden aiheuttama tarkempi
vuokravaikutus
- Poistuvien tilojen arviointi ja poistuva vuokra
- Hankkeiden ohjaukseen ja valmisteluun osallistuminen
- Piirien hankkeiden siirtoon Maakuntien Tilakeskus Oy:öön
osallistuminen
1.2. Vaatimukset
Vaatimus * Kuvaus
HUSin investointiohje 4/2015 Ohjeet investointien valmistelusta
HUS kuntayhtymässä. Ohjetta ollaan päivittämässä keväällä 2019.
Maakuntien Tilakeskuksen vuokranmääritysperiaatteet, kohta
Investointien huomioiminen vuokrauksessa
Linkki MT:n vuokranmääritysperiaatteisiin
Maakunnan osuus yhteistyöalueen investointisuunnitelmasta/JHS
208
Linkki JHS-suosituksiin
* = Pakollinen
1.3. Tavoitteet
Turvallisen siirtymän edellyttämät tavoitteet
Projektilla ei ole suoranaisia vaikutuksia turvalliseen
siirtymään. Siirtymässä kuntien ja kuntayhtymien
hankekorien oli tarkoitus siirtyä sellaisinaan Maakuntien
Tilakeskus Oy:lle ja maakunnille. Siirtyvien
hankkeiden sopimusmuutosten ja -vastuiden käytännön
järjestäminen oli Maakuntien Tilakeskus
Oy:n vastuulla. Liitteet 3 ja 4.
Rohkean uudistumisen mahdollisuudet:
Investoinnit ovat toiminnan kehityksen, kapasiteetin lisäyksen
ja/tai tilavaatimusten johdosta
välttämättömiä. Näihin liittyy aina myös rohkeita uudistamisen
mahdollisuuksia.
Investointien keskittäminen valtakunnalliseen
palvelukeskusyhtiöön mahdollistaa investointien
valtakunnallisen ohjaamisen, parhaiden käytäntöjen ja
tilakonseptien käyttöön ottamisen,
erikoisosaamisen kehittämisen ja resurssien jakamisen
kustannustehokkaasti. Samalla se
toivottavasti myös rohkaisee kuntia parempaan kiinteistönpitoon
ja suunnitelmallisempaan
vuosikorjaustoimintaan.
-
3
Muut tavoitteet:
Arvioida kuntien tilainvestointien sisältöä, kokoa ja ajoitusta
maakunnan näkökulmasta.
Maakuntavalmistelu on osallistunut kuntien investointien
valmisteluun (Helsinki, Kirkkonummi).
Arvioida investointeja maakunnan tulevan sote-palveluverkon
näkökulmasta. Maakuntavalmistelu on
ollut kuultavana kuntien palveluverkkosuunnitteluun liittyvissä
kysymyksissä (Helsinki, Espoo,
Raasepori).
Arvioida investointien vuosivuokraa nostavaa nettovaikutusta (=
investointien uusi vuokra miinus
poistuvien tilojen vuokra).
2. Projektin kuvaus
2.1. Projektin laajuus
Projektissa selvitetään yli 500.000 euron suunnitellut ja
käynnissä olevat tilainvestoinnit Uudellamaalla
sekä arvioidaan niiden vuosivuokraa lisäävä vaikutus.
Lisäksi projektissa suunnitellaan ja haetaan parhaita käytäntöjä
siihen, miten investointiprosessia tulee
ohjata maakuntavalmistelussa.
2.2. Lopputuotokset
Lopputuloksena saadaan tilannekuva ja ajan tasalla oleva
luettelo suunnitelluista ja käynnissä olevista
tilainvestoinneista Uudellamaalla sekä niiden
vuokravaikutuksista. Alustava arvio sisältyy liitteeseen 5.
Työ on jäänyt kesken sotereformin valmistelun päätyttyä.
2.3. Rajaukset
Pienet alle 500.000 euron investoinnit eivät sisälly
hankkeeseen.
Kuntien nykyisten tilojen investointitarpeista ei saatu
kokonaiskäsitystä valmistelun aikana. Projekti
keskittyi tiedossa olevien isojen (uudis)hankkeiden
arviointiin.
3. Projektin aikataulu ja riippuvuudet
3.1. Tuotokset, aikataulu ja virstanpylväät n/a
3.2. Projektin vaiheet n/a
-
4
3.3. Kuvaus olennaisista riippuvuuksista
Riippuvuuden kuvaus Riippuvuuden kriittisyys Riippuvuuden
hallintamenetelmä
1_152 YT-alueen investointi-prosessi: Uudenmaan maakunnan
investointien yhteensovittaminen yt-alueen investointeihin
pakollinen prosessi, kun investointien yhteen sovittamisvaatimus
ylittyy
johtamisjärjestelmä
1_214 Talouden prosessit ja ohjaus: Talousarvio, investointien
korottava/nostava vaikutus maakunnan toimitilakustannuksiin
kriittinen; investointien ohjaus ja ajoitus
johtamisjärjestelmä
1_335 Palveluverkko; neuvonta; ohjaus ja asiakasohjaus:
Palveluverkon kehittäminen investoimalla tiloihin
kriittinen; investoinnit ovat myös tuottavuushankkeita, joilla
laadun ja palvelutason parantumisen myötä kokonaistaloudellisia ja
asiakaspalvelun paranemiseen liittyviä vaikutuksia
johtamisjärjestelmä
4. Organisaatio ja päätöksenteko
4.1. Projektin organisointi ja päätöksenteko
Tilainvestoinnit ja niiden vuokran vaikutus -projekti
valmisteltiin tilavalmistelun hankejohtajan toimesta ja
vastuulla.
Sisäisesti projektilla on yhdyspintaa ennen kaikkea
talous(arvio)valmisteluun ja sote –
liikelaitosvalmisteluun.
Talousvalmistelussa arvioidaan investointien
vuokramäärärahatarvetta ja sen riittävyyttä ja arvioidaan
tarvetta sopeuttaa toimintaa määrärahatarpeen ylittäessä
maakunnan taloudellisen kantokyvyn.
Sote-liikelaitoksella on vahvaa substanssiosaamista liittyen
investointien mitoitukseen ja sisältöön. Siksi
on erinomaisen tärkeää reformin jatkuessakin huomioida, että
tuottajan ja myös järjestäjän edustajat
osallistuvat investointien ohjaukseen.
4.2. Projektitiimit
Osallistuneet henkilöt ja vastuualue / työnantaja:
• Talousvalmistelu: Markus Syrjänen
• Konsernivalmistelu: Lauri Tanner
• Tilavalmistelu: Carl Slätis
• Sote-liikelaitosvalmistelu: Mira Uunimäki, Kati Liukko
• HUS: Investointijohtaja Anne Priha, Hankejohtaja Raija
Malmström; Kiinteistöjohtaja Vesa Vainiotalo
• Helsingin kaupunki: Sote: Jaana Lunnela ja Pirjo Sipiläinen;
KYMP: Jaakko Stauffer; Kaupunginkanslia: Tuula
Saxholm
-
5
4.3. Projektin tärkeimmät sidosryhmät
Sidosryhmän kuvaus
Mitä sidosryhmältä odotetaan Miten yhteistyö tapahtuu?
Maakuntien Tilakeskus Oy investointien toteutusvastuu
jatkuvaa
HUS investointien esittäminen jatkuvaa
Uudenmaan kunnat investointien toteuttaminen maakunnan päätösten
mukaan
jatkuvaa
YTA-alueen investointien valmistelu vaikutuksiltaan yksittäisen
maakunnan tarpeita suurempien investointien valmistelu
jatkuvaa
5. Projektin päätehtävät ja tehtäviin vaadittava työmäärä
Projektin päätehtävä kuvattu edellä kohdassa 1.
Tehtäviin vaadittavaa työmäärää ei ole erikseen arvioitu.
6. Riskit
Riskin kuvaus Vaikutta-vuus
Todennäköi-syys
Riski-luku yht.
Korjaavat toimenpiteet
Reformin viivästyessä välttämättömien uudisrakennushankkeiden
siirtyminen
2 2 4 Vaihtoehtoisten tilaratkaisujen selvittäminen.
Hankevalmiuden nostaminen, jotta investointiesitykset saadaan
viipymättä päätöksentekoon.
Reformin viivästyessä välttämättömien
korjaus-/kunnossapitotöiden viivästyminen
3 2 6 Jatkuva yhteistyö ja vuoropuhelu kuntien ja Maakuntien
Tilakeskuksen edustajien kanssa.
Uudisrakennushankkeet eivät vastaa maakunnan tarpeita
4 1 4 Maakunnan edustajien osallistuminen investointien
ohjaukseen ja hanke-valmisteluun
-
6
7. Muut projektin määrittelyyn ja suunnitteluun liittyvät
keskeiset dokumentit
LIITTEET
Liite 1: Vuokrajärjestelmän perusteet (investoinnit)
Liite 2: HUS Investointiohjelma 2019-2022
Liite 3: Rakennuttamisen ja hankehallinnan periaatteet
Liite 4: Tilakeskuksen rooli investointien ohjauksessa
Liite 5: Helsingin kaupungin investoinnit ja Uusimaa
yhteenveto
EI LIITTEENÄ
Maakuntien Tilakeskuksen tilavalmistelun väliraportti kevät
2019
-
Vuokrajärjestelmän perusteet
JORY
5.2.2018
-
VUOKRAUKSEN KOKONAISUUS
Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat
• Vuokrajärjestelmän perusteet
Kuntien omistamat tilat
• Vuokran määrittely siirtymäkaudelle säädösten mukaan
Muiden omistamat tilat
• Vuokra määräytyy siirtyvien sopimuksen mukaisesti
Maakunnan vuokrakustannus muodostuu koko tilakannasta
Edelleenvuokraus
-
SISÄLTÖ• Yleistä vuokrajärjestelmästä (hyväksytty kesällä
2017)
• Sopimuksien rakenne
• Riskien jako
• Vuokrasopimuksien pituus
• Vuokran hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen
• Investointien huomioiminen vuokrauksessa
• Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa
-
Yleistä vuokrausjärjestelmästä
Hyväksytty kesällä 2017
1.2.2018
-
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄN PERUSTEET
• Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle
tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat
kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset
sekä luodaan omaisuuden
kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa
käyttöomaisuuden kulumisen sekä
käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvauksen. Vuokralla pyritään
hoitamaan omaisuuden arvon
säilyttäminen ja kehittäminen.
• Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta
se on rahoittajien näkökulmasta uskottava
ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta.
• Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat
tilakustannukset ja investointien vaikutukset
toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen
tilojen kunnossapitoon parantaa
tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen
käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa.
-
VUOKRAJÄRJESTELMÄN PERUSTEET
• Asiakkaille kokonaisvuokraus tarjoaa tilat ylläpidettyinä,
jolloin asiakas voi itse keskittyä
palvelutuotantoon.
• Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja
ennustettavan kassavirran
kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön
rahoitusmahdollisuuksia.
• Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo
maakuntien hallintoon ja talouteen
kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välillä, jolloin
investointien tarvetta tarkastellaan
ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se
hillitsee investointien määrää, kun
investointitarvetta ohjaa sen käytön maksuhalukkuus ja tilojen
ja palveluiden todellinen tarve.
-
VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET
• Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra
lasketaan samoin periaattein, lähtien mm.
tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin
elinkaaresta ja maapohjan arvosta
sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu
suoraan toimintoon,
käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin.
• Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen
oikeasti maksavat, ”ilmaisia tiloja” ei ole
olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan
käyttöön: kun tilaa ei pidetä
ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän
huomioita. Tilaresursseja käytetään
palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan.
• Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että
pitkällä aikavälillä tuottamaan
käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen
ydintoimintaan.
-
VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET
• Maanarvo on osa vuokranmäärityksen perustetta, jolloin
sijaintiin liittyvät tekijät hinnoitellaan
käyttäjien toimintamenoiksi. Siirtymävaiheessa maanarvo
hinnoitellaan tasearvojen mukaan.
• Järjestelmän tasaa yksittäisen toimitilan riskejä ja niiden
realisoitumista kaikkien toimitilojen ja
asiakkaiden kesken, jolloin äkilliset, merkittävät vaihtelut
jäävät pois.
-
ESITYKSET PERIAATTEISTA, HINNOITTELU
• Vuokramalli on kokonaisvuokra
• Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan
pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä
hallinnon kustannukset
• Riski muodostuu mm. omaisuuden arvonalennustarpeista
(realisointi), kohteiden sijaintiriskeistä, tilojen vajaakäytöstä
ja rakennusten teknisestä riskistä. Riskipreemio on kaikille
maakunnille sama.
• Vuokraus muille kuin in house asiakkaille (vajaakäytön
ehkäisy)
• Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja
markkinahinnalla, vuokrauksella ehkäistään vajaakäyttötilojen
riskiä
• Arvonlisävero
• Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään
arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset
verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten
vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet
lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana
alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan
muutoksista johtuvista alv-vähennysten
palautusvelvollisuuksista.
-
Vuokrausjärjestelmän perusteet
Sopimuksien rakenne, riskien jako, sopimuksien pituus,
hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen
1.2.2018
-
SOPIMUSKOKONAISUUS• Vuokraus tehdään
kokonaisvuokrasopimuksina
• PO-vuokraosuus + YP-vuokraosuus = Kokonaisvuokra
• Vuokrasopimuksia neljää lajia:
• Toimitilavuokra
• Asunnot / asumispalvelukohteet
• Maanvuokra (sis. myös pysäköintialueet)
• Laitepaikka
• Vakioehdot ja sopimuslausekkeet toimitiloille ja asunnoille
omansa
• Sopimukset tehdään suomen kielellä
• Sähköinen käsittely koko sopimusketjun ajan (luonnoksesta
arkistoon)
-
SOPIMUKSEN LIITTEET• Vakioehdot
• Pohjapiirustukset
• Vastuurajataulukko, 5 eri tyyppiä:
• Sairaalat
• SOTE-keskukset
• Paloasemat
• Asunnot / asumispalveluiden kohteet
• Muut
• Tilatieto-järjestelmän käyttösopimus
-
VUOKRAUKSEN RISKIENJAKO• Valtakunnallisella palvelukeskuksella
keskitetään omaisuus, velat ja riskit
• Yhtiö perustetaan normaalista apporttiluovutuksesta poiketen,
jolloin omaisuusarvot eivät tuota
omistajille erilaisia osuuksia (asukasluku määräävä)
• Riskien jakaminen valtakunnallisesti toteuttaa em.
Periaatetta
• Kohteiden kuntoon ja siihen liittyen korjausvelkaan liittyvät
riski jaetaan siten, että
määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö,
muissa tarvittavat
korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti
• Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti;
näitä ovat toiminnan muutoksista
aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä
viranomaismääräysten muutoksista
aiheutuneet muutostyöt
-
RISKIT• Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät
tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain
(kampuksittain)
• Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen
riskien poolaus)
• Vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit
(purku, myynti, jalostus jne.)
• Yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä
omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu
• Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta
(korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään
kohde-
/kampuskohtaisesti
• YP-kustannuksissa käytetään käyttötarkoituksiin perustuvaa,
kampuskohtaista hinnoittelua
• Käyttökorvaukset todellisen käytön mukaan
käyttökorvauksina
• Asuntokohteet (ARA) käsitellään erikseen
-
OMAN TASEEN PO-VUOKRAOSUUS
• Tase 2016 tp-luvuilla n. 2,7Mrd € => ennustettu tase 2024
nousemassa 5,0 Mrd €
• Investointien selvitys valmistunut 31.1.2018 (HUS –tiedot
15.2.)
• Tiedossa nyt karkeasti mitä muutoksia tilakannassa tapahtuu,
paljonko uuttaa vuokrattavaa alaa ja kenelle, mitä vaikutuksia
ylläpitokustannuksiin sekä mikä tulee olemaan vajaakäyttöaste
2020
• Selvityksen myötä kävi selväksi, että simulointiin
välttämätöntä tehdä laskelmat 2024 saakka
• Pääomavuokrien hinnoittelu tehdään tasearvoista, mikä huomioi
riittävän tasapuolisesti kohteen korjaus- ja arvohistoriaa,
kunhan merkittävästi muista poikkeavat käytännöt tasehistoriasta
tasataan ao. maakunnan vuokriin (kampuksittain)
kohdistuvina alkuvuosille
• Kun kohteilla ei ole lainkaan tasearvoa tai tasearvo on
poikkeavan alhainen, käytetään ns. tervettä vähimmäisvuokraa
=>
kaikista kohteista peritään vähintään minimi-PO-vuokraa, taso
alustavasti 3e/m2/kk. Mikäli vuokranmäärityksessä havaitaan,
että jonkin kohteen vuokrataso ei riitä kattamaan kohteen
kustannuksia, voidaan vuokra tarvittaessa nostaa terveelle
tasolla.
-
PÄÄOMAVUOKRAPROSENTIN MUODOSTUMINEN OMAKUSTANNUS-
PERIAATTEEN MUKAAN Tilakeskuksen suoraan omistamien kohteiden
pääomavuokran hinnoittelu
Siirtyvät kohteet Uudet kohteet
Poistot 4-20% 3,3 %
Pääoman keskim. kustannus 3,7 % 3,7 %Vieraan pääoman kustannus 3
%
Oman pääoman kustannus 5 %
Riskit 1,0 % 1,0%Yhteensä po-vuokra tasearvosta 8,0 %
Kohteissa, joissa tasearvo jo kokonaan tai lähes kokonaan
poistettu, peritään kuitenkin
minimivuokraa, jonka suuruus on 3€/m2/kk
Siirtyvien kohteiden poisto-% määräytyy jäljellä olevan
poistoajan mukaisesti (5-20v), uusissa kohteissa poistoaika 30v
Siirtyvien kohteiden poistojen laskenta em. tavalla: €-määrä
vastaa nykyisten omistajien poistojen €-määrää
Pääoman keskim. kustannus perustuu olettamaan, että velan määrä
3,6Mrd€ ja vahvistetaan kun yhtiön talous on simuloitu
-
POISTOSUUNNITELMA• Avaavan taseen yhteydessä kaikille
yhdenmukainen poistomenettely
• Rakennuksen poistoajaksi alustavasti oletettu 30 vuotta
• Vähäinen määrä rakennuksia, joissa aika voi olla pidempikin
(tunnelit, pysäköintitalot, jne)
• Tekniset järjestelmät, joiden teknistaloudellinen pitoaika
merkittävästi lyhyempi, käsitellään omina poistokohteinaan
lyhyemmillä poistoajoilla
• Siirtyvien kohteiden jäljellä oleva poistoaika (perustuen 30v
kokonaispoistoaikaan) kuntoluokkien perusteella:
• Menettely huomioi myös siirtymän 2017-2020
• Johtaa eri suuruisiin tuottovaatimuksiin johtuen eri
suuruisista riskeistä
• Kuntoluokka vs ikä tarkistettava erillisselvityksellä
• Poistosuunnitelma laaditaan keväällä 2018
- KL 1 25a
- KL 2 20a
- KL 3 15a
- KL 4 10a
- KL 5 5a
-
SOPIMUSTEN PITUUDET• 2013 jälkeen valmistuneet tai valmistuvat
(uudisrakennus tai laaja peruskorjaus) 25v sopimus,
laskettuna käyttöönottovuoden lopusta
• (Johtaa painotettuna n. 22v sopimusmaturiteettiin salkussa
näiden osalla)
• KL 2 kuuluvat rakennukset, 15 v sopimus 1.1.2020 alkaen,
• KL 3 kuuluvat rakennukset, 10 v sopimus 1.1.2020 alkaen
• Määräaikaiset sopimukset jatkuvat päättyessään toistaiseksi
voimassa olevina sopimuksina 12 kk
irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita.
• Kuntoluokkaan 4 & 5 kuuluvat rakennukset, toistaiseksi
voimassa oleva sopimus 12kk
irtisanomisajalla
• Vuoden 2018 aikana tehdään tarkempia selvityksiä
kuntoluokista
-
VUOKRAKAUSI• Vuokran periminen aloitetaan, kun tilat luovutetaan
asiakkaalle valmiina
• Käyttäjän oma kalustaminen ja varustaminen tapahtuu
pääsääntöisesti vasta vuokrakauden alettua
• Yhteistyössä asiakkaan kanssa mahdollistetaan sujuva ja
onnistunut käyttöönotto- ja toiminnan aloitusvaihe
• Peruskorjaaminen tai merkittävät parantamiset tehdään aina
siten, että sopimus on määräaikainen
• Vuokrakausi mitoitetaan huomioiden asiakkaan toiveet, mutta
myös rakennuksen muiden osien jäljellä
oleva teknis-taloudellinen pitoaika
• Annuiteettivuokralla tehtäviä lisävuokria vältetään
toistaiseksi voimassaoleviin sopimuksiin,
vähintäänkin sovitaan jäljellä olevan, maksamattoman
investoinnin (jäännösarvon)
maksuvelvollisuus irtisanomiseen liittyen
-
INDEKSITARKISTUS• Kokonaisvuokran tarkistamisen lähtökohtana
ollut aiemmin
elinkustannusindeksi
• Jos mukaan otetaan KYKI, niin mitkä olisivat painoarvot
KHI/KYKI välillä => kaaviossa takautuvasti 2010-2016
kehitys eri indeksipainotuksilla
• Hintakehitys oltava selvästi ennustettava ja ymmärrettävä
=> tutkittu todellisen kustannusrakenteen perusteella
oikeudenmukainen tapa muodostaa indeksi
• Edelleenvuokraus kunnilta 3v, VnAsetuksessa käytössä
elinkustannusindeksi90,0
95,0
100,0
105,0
110,0
115,0
120,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Painotetut indeksit
KYKI25/KHI75 KYKI35/KHI65 KYKI45/KHI55 KYKI55/KHI45 KHI
-
INDEKSITARKISTUS• Käyttökorvaukset laskutetaan toteutuneiden
kulujen mukaan
• Yhtiön kulujen jakaumaan perustuva jako vuokran
määräytymisessä huomioidaan =>
kokonaisvuokran tarkistukseen käytetään painotettua indeksiä,
jossa
• Elinkustannusindeksi 67 %
• KYKI 33%
• Korotus syyskuun indeksilukemalla, aina tammikuun alusta (tätä
mahdollisesti tarkennettava, kun
maakuntien vuosisuunnittelun aikataulut tiedossa)
-
EDELLEENVUOKRAUS• Edelleenvuokraus aiheuttaa kustannuksia,
joiden kattamiseksi tilakeskus perii manageerauskorvausta
• Korvauksella on tarkoitus kattaa omakustannusperiaatteella
suorat kustannukset sekä se osa riskeistä, joita ei voida
siirtää
maakunnille
• Lähtökohtana on, että sisäänvuokrauksen ja edelleenvuokrauksen
sopimusehdot ovat samankaltaiset, jolloin riskiä ei jää
tilakeskuksen kannettavaksi (maksettavaksi) eikä siitä tarvitse
veloittaa ylimääräistä
• Kohteissa on kuitenkin esim. pääomavuokrakohteita, joissa
riskiä väistämättä edelleenvuokraukseen jää
• Tässä vaiheessa ei manageerauksen kustannusrakennetta ole
vielä tarkemmin selvitetty, joten simulointivaiheessa
käytettävä
arvio on 2% kk-vuokrista
• Kun myöhemmin (ennen vuokrasopimuksien laatimista), selviää
korvauksen taustakustannusrakenne, tarkennetaan tasoa
• ARA-kohteissa OKA-periaate hieman eri menettelyllä,
mahdollisesti erillislaskenta ja –seuranta kustannuksista
-
ARA-KOHTEET• Yhtiölle tulee omistukseen – suoraan tai
välillisesti - sekä ARAn avustamia että lainoittamia kohteita (n.
70kpl)
• Lainoissa sekä korkotukilainoja että Arava-lainoja (valtion
antama laina)
• Kunnilta siirtyviä vuokrasopimuksia tai vuokrattavia kohteita
>500 kpl
• Tilakeskus maakuntien omistamana yleishyödyllinen ilman
erityistä menettelyä
• Tytäryhtiölle voidaan hakea yleishyödylliseksi nimeäminen
• ARA-kohteiden sijoittuminen omaan yhtiöönsä pohdittava
• Näiden kohteiden vuokrahinnoittelussa eivät päde
yleisperiaatteet vaan ohjaavana ARA-säädökset ja –rajoitteet
• Lähtökohtana omakustannusperiaate, jonka noudattamisesta
vastaa omistaja
• Tuottovaatimuksen määrittely näistä säännösten mukaisesti
-
Vuokrajärjestelmän perusteet
Investointien huomioinen vuokrauksessa
5.2.2018
-
PÄÄKOHDAT• Investointihankkeen käynnistämispäätös edellyttää
aina vuokrasopimukseen allekirjoitusta molemmin puolin
• Tarveselvitysvaiheessa käytetään ”Hankkeen
valmistelusopimusta” kustannuksista ja vastuista sopimiseen (ennen
vuokrasopimuksen
allekirjoitusta)
• Yhtiön toteuttamat investoinnit ovat aina vuokravaikutteisia,
jos sopimus on toistaiseksi voim. oleva tai investointi on
toiminnallisesta
tarpeesta lähtevä, laajennus, tason nosto tai
viranomaismääräysten muutoksista aiheutuvat muutostyö
• Vuokravaikutus perustuu toteutuneisiin kustannuksiin eli
vuokran määrä tarkistetaan taloudellisen loppuselvityksen jälkeen
todellisten
rakennuskustannusten mukaiseksi
• Vuokrasopimus laaditaan investointipäätöshetkellä tiedossa
olevilla kustannusvaikutuksilla
• Huomioimalla kustannusmuutokset täysimääräisesti hankkeen
ajalta ei tilakeskus sisällytä vuokrahinnoittelussa
investointikustannusten nousuun liittyvää riskitekijää, mikä
nostaisi vuokralaisen kustannuksia tarpeettomasti
• Käyttösidonnaisten erityiskiinteistöjen vuokranmäärityksen
ennakoimattomat riskit hallitaan parhaiten todellisiin
kustannuksiin
perustuvalla laskentaperiaatteella
• Hanke toteutetaan yhteistyössä asiakkaan kanssa, tiukalla
ammattitaitoisella talouden ohjauksella
-
SOPIMUKSEN MUUTOS VS. UUSI SOPIMUS
• Investointia arvioitaessa ja suunniteltaessa on arvioitava
onko nykyistä vuokrasopimusta muutettava ts. muuttuuko
sopimustasapaino investoinnin myötä (riskien hallinta,
vuokrakauden pituus, ylläpitokustannus muutos jne.)
• Pienehköt käyttäjälähtöiset investoinnit voidaan toteuttaa
vuokralisänä ns. annuiteettivuokrana 5-10 vuoden vuokra-
ajalla, mikäli kohteen vuokrasopimuksen pituutta on jäljellä
riittävästi
• Mikäli tehtävän investoinnin takaisinmaksuaika tai
teknis-taloudellinen pitoaika on eri mittainen kuin
vuokrasopimuksen kausi,
käytetään näistä lyhyempää
• Erityisesti kiinnitettävä huomiota ylläpitokustannusten
muutoksiin
• Suuremmissa kohteissa voidaan vuoden aikana tehtävät pienet
muutostyöt yhdistää yhdeksi lisäsopimukseksi
(vuoden lopussa), mutta kaikista töistä tulee silti
vuokravaikutus sopia yhdessä asiakkaan ja tilakeskuksen välillä
• Jos kohteessa on jo lukuisia lisävuokria alkuperäisen
sopimuksen päälle tehtynä, on arvioitava koko sopimuksen
uudistamista em. sopimukset yhdistäen
-
INVESTOINTIEN OHJAUS- JA RAKENNUTTAMISPROSESSI
YLLÄPITO
Investointivaltuutus(Maakunnan investointisuunnitelma)
ASIAKKUUDEN HOITO
TarveselvitysInvestointiesitys
Hankesuunnitelma
Yleissuunnitelmat
vuokrasopimuksen 1. tarkistus
Rahoitus ja rakentamispäätös
Kannattavuuslaskelma (INKA) Vuokrasopimuksen tarkistus
Taloudellinen loppuselvitys
Vuokrasopimus (ehdollinen)
Hankesuunnitelman hyväksyntä
RAKENNUTTAMINEN
Hankkeen valmistelusopimus
Yleissuunnitelmien hyväksyntä ja
INV
ESTOIN
TIAIH
IO
-
VUOKRASOPIMUKSEN VAIHEET1. Hankkeen valmistelusopimuksessa
sovitaan tarve- ja hankeselvityksen sekä hankesuunnittelun
tavoitteet, projektinhoidon menettelyt sekä kustannusvastuut
tilakeskuksen ja vuokralaisen
kesken.
2. Hankesuunnitelman pohjalta tehdään vuokrasopimus, joka on
ehdollinen myöhemmin tehtäville
rahoitus- ja rakentamispäätöksille. Sopimus allekirjoitetaan ja
sitoudutaan valmistelemaan
hanketta sekä toteuttamaan hanke niillä vuokrasopimusehdoilla.
Ehdollisuus poistuu, kun
investoinnin kustannusarvio on tarkentunut (esim. saatu
urakkatarjoukset) ja rakentamis- ja
rahoituspäätös voidaan tehdä.
3. Vuokrasopimus muokataan sisällöltään ja ehdoiltaan
lopulliseen muotoon ja allekirjoitetaan,
jonka jälkeen Maakuntien tilakeskus voi tehdä
rakentamispäätöksen.
4. Lopullinen vuokrasopimus tarkistetaan muutosliitteellä
toteutuneiden kustannusten mukaiseksi.
-
PÄÄOMAVUOKRAN LASKENTA INVESTOINNEISSA
• Vuokran laskennassa otetaan huomioon kustannuksina
• Investoinnin aktivoitavat kustannukset (kts. seuraavassa)
• Peruskorjattavan rakennuksen jäännösarvo
• Vanhojen rakennusten mahdollinen tase-arvojen alaskirjaaminen
(menettely korostuu yhtiön perustamisvaiheessa ja heti sen
jälkeen)
• Hankkeen rakentamisen aikaiset rahoituskustannukset
• Riskien hallinta ja sen kustannukset => riskilisä
• Pääoman kustannukset (oma ja vieras pääoma)
• Rakennuksen teknisten järjestelmien osalta sovelletaan
poistosuunnitelman mukaisia, yleensä muuta
rakennusta lyhyempiä poistoaikoja
• ARA-tuettujen kohteiden laskennassa noudatetaan ao. ohjeita ja
säännöksiä
-
PÄÄOMAVUOKRA, INVESTOINTIKUSTANNUKSET
• Investoinnin kustannukset, jotka otetaan huomioon
aktivoinnissa ja vuokran määrittelyssä
• Suunnittelukustannukset tarveselvitysvaiheen alusta
lähtien
• Rakentamisen ja käyttöönoton kustannukset
• Rakentamisen aikaiset pääomakustannukset hankekohtaisen tai
tilakeskuksen salkkurahoituksen mukaisella VPO-kustannuksella,
sisältäen rahoituksen järjestämiseen liittyvät kustannukset
• Rakentamisen aikaiset maanvuokra- ja
kiinteistöverokustannukset
• Tontin hankintaan ja kehittämiseen liittyvät maksut (mm.
kaavoituksen konsulttikustannukset, maankäyttösopimukset ja niiden
kehittämiskorvaukset)
• Hankkeen aiheuttamat infrarakenteiden kustannukset, jos eivät
palvele koko kampusta
• Mahdolliset vanhojen rakennusten purkukustannukset (ei
välttämättä voida aktivoida, huomioitava muutoin)
• (Avustukset ja muut tuet)
-
ANNUITEETTIVUOKRA• Annuiteettivuokraan vaikuttavat parametrit
valmistellaan kesään 2018 mennessä
• Huomioon otetaan ainakin
• Voimassa olevan vuokrasopimus
• Rakennuksen muiden osien teknis-taloudellinen käyttöikä
• Asiakkaan toiminta tai laitehankinta tmv, mihin investointi
kohdistuu, arvioitu elinkaari
• Riskit ja niiden jakautuminen
• Vaikutukset ylläpitoon ja sen kustannuksiin
-
PERUSTAMISVAIHE 2018-2020• Edellä kuvatut perusteet
hinnoitteluun, sopimuskausien pituuteen yms huomioidaan jo myös
niissä
sopimuksissa, joissa investointi on nykyisten omistajien (aika
ennen 1.1.2020) käynnistämä.
• Siirtymähetkellä meneillään olevien keskeneräisten
investointien sekä tulevaisuuteen jo
päätettyjen investointien pääomavuokra-osuus lasketaan erikseen
kullekin rakennukselle ja lisätään
edellä määriteltyyn pääomavuokraosuuteen. Valmistuvien
investointien vaikutus
ylläpitokustannuksiin huomioidaan vuokran
ylläpito-osuudessa.
• Perustamisvaiheessa käynnissä olevien investointien lopullinen
vuokranmääritys ja -sopimukset
tullaan tekemään vastaavalla tavalla toteutuneiden kustannusten
mukaisesti
• Tilakeskus ei ota ei voi ottaa riskiä hankkeen käynnistäneen
tahon tekemistä päätöksistä
-
Vuokrajärjestelmän perusteet
Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa
5.2.2018
-
YLLÄPITOVUOKRAOSUUDEN MÄÄRITYS
• Ylläpidosta aiheutuvia kustannuksia katetaan vuokran
ylläpitovuokraosuudella sekä käyttö- ja erilliskorvauksilla
• Kokonaisvuokra sisältää pääomavuokra- ja
ylläpitovuokraosuuden, jotka vuokralaskelmassa hinnoitellaan
erikseen. Sopimukseen kirjataan kuitenkin kokonaisvuokra.
• Kokonaisvuokran ylläpito-osuus määritellään rakennuksen
ennustettavien ylläpitokustannusten mukaisesti.
Ylläpito-osuudella katetaan kunnossapidon, hoidon,
vuosikorjausten (PTS/ennuste 10 v ), vakuutusten ja
kiinteistöveron kustannukset.
• Vuokraan sisältyvän ylläpidon tarkemmat vastuurajat
määritetään ja sovitaan jokaiseen vuokrasopimukseen
liitettävällä vastuurajataulukolla.
• Edelleenvuokrakohteiden vastuurajataulukon vastuut noudattavat
sisäänvuokrasopimuksen vastuita ja näiden
sisällössä voi olla kiinteistöomistajakohtaisia
eroavaisuuksia.
-
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN
• Yhtiön yleiskulut ja hallinto
• Käyttö ja huolto
• Kiinteistön käytön, hoidon ja huollon kustannukset
• Ylläpidon henkilökunnan palkkakustannukset
• Ulkoalueiden hoito
• Siivous
• Vain kiinteistön teknisten tilojen siivouskustannukset
(kiinteistövalvomot, iv-konehuoneet jne),
pysäköintitilojen siivous
• Siivous muutoin asiakkaan itsensä järjestämä
-
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN
• Lämmitys, höyry (erikoistapauksissa esim. välinehuollossa
höyry voidaan sopia perittäväksi myös käyttökorvauksena)
• Jätehuolto
• Yhdyskuntajätteen yleisohjeistus ja opastus, jätejärjestelmä,
jätteen pois kuljetus
• Prosessijätteen kustannus on vuokralaisen vastuulla
• Vartiointi
• Kuorisuojaus ja piirivartiointi
• Vahinkovakuutukset, kiinteistön vakuutukset
• Vuokralainen vastaa oman toimintansa (mm keskeytys) ja
kalustonsa vakuuttamisesta
• Osakehuoneistojen vuokrat ja vastikkeet sekä maanvuokrat
-
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN
• Kiinteistövero
• Rakennusten ja maa-alueiden kiinteistövero
• Korjauskustannukset
• Perus- ja vuosikorjaukset (keskimäärin 1,80 €/htm2/kk), joilla
kohde pidetään elinkaarensa ajan
vuokrasuhteen alkamishetken mukaisessa käyttökunnossa.
Muutostyöt, laajennukset, ajanmukaistaminen
ja tasoparannukset ovat kokonaan vuokravaikutteisia
investointeja
• Muut hoitokulut sovitaan erikseen
• Erityiskysymykset sovitaan vastuurajataulukossa
kohdekohtaisesti erikseen
• Vuokrasopimuksen laatimisen jälkeen viranomaisen,
vuokraustoimintaan välittömästi liittyvät,
uudet verot ja maksut lisätään vuokraan ja mahdollisiin
käyttökorvauksiin
-
KULUTUKSEEN PERUSTUVANA KÄYTTÖKORVAUKSENA PERITÄÄN
• Kaukokylmä
• Kaukokylmän kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja kustannus
peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka tarkistetaan
vuosittain
kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen todellisen
kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai laskiessa.
Muutoksesta ja
sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti.
• Vesi, jätevesi ja sähkö
• Käyttöhyödykkeiden kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja
kustannus peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka
tarkistetaan
vuosittain kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen
todellisen kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai
laskiessa.
Muutoksesta ja sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle
kirjallisesti.
• Tuotantoyksiköt (keittiö, välinehuolto, pesula jne) vastaavat
itse vesi- ja jätevesi-, sekä sähkökustannuksistaan, erillisen
mittauksen
mukaisena
-
Hannu Lähteenmäki
Jory, yp-kustannustarkastelu
13.12.2017
www.maakuntientilakeskus.fi
-
YLLÄPITOKUSTANNUS - OMAT KIINTEISTÖT
• Sisältö kirjanpitoasetuksen kiinteistökaavan mukaisesti
• Lisäksi tyhjien tilojen ylläpitokustannus
• Määritetty kaksi sairaalatyyppiä käyttötarkoituksen/käytön
intensiteetin perusteella, lisäksi muut kiinteistöt,
• Määritelty 2018 budjettitietojen perusteella ja vertailtu DD
kyselyn tietoihin.
• Kustannukset siirretty 2018 –> 2020 kustannusten nousun +
2%/a olettamalla. Luvuissa vielä epävarmuuksia.
• Yhtiön yleiskulut ja hallinto tässä vaiheessa selvittämättä,
luvut nyt SHP-lukuja
• Investointien kasvattama tilamäärä muuttaa kokonaisuudessaan
yp-kustannusta merkittävästi
• Kiinteistövero tulee kaksinkertaistumaan investointien
seurauksena, lisäksi valtiolle menossa koko
kiinteistöverojärjestelmän uudistus, jonka vaikutuksia ei
tiedossa
-
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS
• Vaativat sairaalat
• HUS Meilahti
• KYS Puijo
• TaYS
• HUS Jorvi, Peijas, Hyvinkää
Ylläpitovuokra v 2020 on 9,8 €/htm2/kk
-
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS
Vaativat sairaalat
Vain sisäiseen käyttöön
2018 2020
€/htm2/kk €/htm2/kk
HÖYRY Kaasu ja öljy 0,2 0,21
Jätehuolto 0,4 0,42
Kaukokylmä 0,2 0,21
Kiinteistövero 1,2 1,25
Korjaus 1,8 1,87
Käyttö ja huolto 1,8 1,87
Lämmitys 1,1 1,14
Muut hoitokulut 0,00
Sairaalakaasut 0,15 0,16
Siivous 0,1 0,10
Sähkö 1,53 1,59
Ulkoalueiden hoito 0,16 0,17
Vahinkovakuutukset 0,04 0,04
Vartiointi 0,25 0,26
Vesi ja jätevesi 0,23 0,24
Vuokrat 0,00
Hallinnon Yleiskulut 0,12 0,12
Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11
0,12
YHTEENSÄ 9,39 9,77
-
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS
• Muut sairaalat
• KYS Julkula
• TaYS: Valkeakoski, Sastamala, Pitkäniemi
• HUS: Lohja, Raasepori, Porvoo
• Ylläpitovuokra v 2020 on 7,9 €/htm2/kk
-
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS
Muut sairaalat
Vain sisäiseen käyttöön
2018 2020
€/htm2/kk €/htm2/kk
HÖYRY Kaasu ja öljy 0,00 0,00
Jätehuolto 0,29 0,31
Kaukokylmä 0,00 0,00
Kiinteistövero 0,58 0,60
Korjaus 1,80 1,87
Käyttö ja huolto 1,65 1,72
Lämmitys 1,25 1,30
Muut hoitokulut 0,00 0,00
Sairaalakaasut 0,02 0,02
Siivous 0,08 0,08
Sähkö 1,05 1,09
Ulkoalueiden hoito 0,28 0,29
Vahinkovakuutukset 0,01 0,01
Vartiointi 0,15 0,16
Vesi ja jätevesi 0,26 0,27
Vuokrat 0,00 0,00
Hallinnon Yleiskulut 0,10 0,10
Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11
0,11
YHTEENSÄ 7,63 7,94
-
INVESTOINTIOHJELMA 2019 - 2022
Maakuntien tilakeskus Oy:n ja Uudenmaan maakuntavalmistelun
tapaaminen 16.1.2019, Anne Priha
-
SAIRAANHOITOPIIRIN 10 VUODEN INVESTOINTIARVIO
2
Arviot milj. euroina 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
2027 2028
Rakennusinvestoinnit 127 155 143 102 130 120 140 130 130 130
Tutkimus- ja hoitolaitehankkeet 47 32 35 89 44 40 50 46 40
40
Tietojärjestelmät ja -tekniikka 28 25 24 23 26 30 20 24 30
30
YHTEENSÄ 202 212 202 214 200 190 210 200 200 200
Sote- ja
maakunta-
valmistelussa
hankeryhmien
rajat osittain
tästä
poikkeavat.
-
OMIEN INVESTOINTIEN LISÄKSI SUUNNITELMISSA ON ”MUUN RAHOITUKSEN”
TILAHANKKEITA
3
Hankesuunnitteluvaiheessa nyt kaksi suurta kiireellistä
sairaalakohdetta, joiden viivästyminen johtaisi mittaviin
peruskorjauksiin nykyisissä tiloissa.
o Silmäsairaala
o Laakson yhteissairaala
Lisäksi useita muita uusia vuokratilahankkeita vuosittain.
Tutkimus- ja hoitolaitteista, erilaisista koneista ja
IT-oheislaitteista osa hankitaan omia investointeja korvaavilla
leasing-, käyttökorvaus- tai vastaavilla rahoitusmalleilla.
Leasing-vastuut 30 ME / TP17.
-
INVESTOINNIT VALTUUSTON 13.12.2018 HYVÄKSYMÄN TALOUSARVION 2019
INVESTOINTIOSASSA
4
INVESTOINNIT 2019-2022
1 000 euroina TA 2018 TAE2019 TS 2020 TS 2021 TS 2022
yhteensä
Yhtymähallinto
Osakkeet ja osuudet 3 500 3 300 3 300
Laitehankkeet 170 2 770 2 770
HUS Tilakeskus
Rakennushankkeet 103 900 127 000 154 800 143 000 102 350 527
150
Sairaanhoitoalueiden laitehankkeet
HYKS-sairaanhoitoalue 39 520 30 420 25 850 29 900 78 850 165
020
Länsi-Uudenmaan sairaanhoitoaliue 340
Lohjan sairaanhoitoalue 890 700 450 600 450 2 200
Hyvinkään sairaanhoitoalue 2 000 3 900 1 080 1 120 1 080 7
180
Porvoon sairaanhoitoalue 450 700 650 650 650 2 650
HUS Tietohallinto 30 360 28 000 25 000 23 800 23 200 100 000
HUS Apteekki 1 120 2 520 2 280 420 2 960 8 180
HUS Logistiikka 290 980 990 790 960 3 720
HUS Tukipalvelut 1 460 1 710 900 1 720 3 500 7 830
Yhteensä 184 000 202 000 212 000 202 000 214 000 830 000
Hyväksytty investointien
määrä on 4 vuoden jaksolla
226 ME pienempi kuin
toimintayksiköt esittivät.
-
KAUDELLA 2019 – 2022 SUURIMMAT INVESTOINNIT MEILAHDESSA, JORVIN
SAIRAALASSA JA HYVINKÄÄN SAIRAALASSA
5
1 000 euroina Aikais. 2019 2020 2021 2022 Myöh. Yhteensä
RAKENTAMINEN YHTEENSÄ 127 000 154 800 143 000 102 350
josta
Puistosairaalan peruskorjaus v1 2 500 11 500 17 700 12 300 44
000
Puistosairaalan peruskorjaus v2 100 200 1 600 38 100 40 000
Siltasairaalan rakentaminen 50 100 58 600 78 000 68 000 30 000
10 300 295 000
Syöpätautien klinikan peruskorjaus v1 200 700 1 500 6 000 5 000
1 500 14 900
Syöpätautien klinikan peruskorjaus v2 200 1 000 2 500 8 600 12
300
Jorvin sair. Lyhythoitoisen kir leikkausyksikkö 7 500 4 600 12
100
Jorvin sair. Ent päivystysalueen peruskorjaus 160 1 300 4 000 1
540 7 000
Jorvin sair. K-leikkausos. ja alapuol tilojen pk 800 2 000 8 000
10 000 8 000 13 200 42 000
Jorvin sair. Apteekin uudet tilat 1 000 4 000 500 5 500
Jorvin sair. Uusi osastorakennus 100 600 2 500 8 500 108 300 120
000
HUOM luettelo ei sisällä erikseen jokaista suurta
hanketta.
Hankekohtaiset kustannusarviot tässä investointi-
ohjelman mukaisina. Muutoksia
tiedossa jo nyt.
-
… TAULUKKO JATKUU
6
1 000 euroina Aikais. 2 019 2 020 2 021 2 022 Myöh. Yhteensä
NKL Osastotilojen rakentaminen C-osaan, 2 proj. 5 500 3 500 3
000 1 400 13 400
NKL A-osan peruskorjaus ja ilmanvaihtohanke 900 3 800 1 000 3
000 21 300 30 000
Peijaksen sair. Keskuskeittiön peruskorjaus 170 600 1 880 2
650
Peijaksen sair. Leikkaussalien peruskorjaus 80 680 2 000 3 640 6
400
Lohjan sair. Leikkausosaston peruskorjaus 200 1 900 2 500 4
600
Hyvinkään sair. Leikkausosaston uudisrakennus 16 400 7 500 23
900
Hyvinkään sair. Osastojen 3-4 peruskorjaus 200 550 3 700 4 000 4
000 3 850 16 300
Hyvinkään sair. A-osan julkisivuhanke 200 3 600 4 000 2 200 2
000 12 000
Hissien peruskorjausohjelma 1 800 1 800 1 800 1 800 1 900 9
100
Muut rakennusinvestoinnit 29 580 27 420 24 800 31 250
-
LÄHIVUOSINA MYÖS SUURIA LAITEHANKINTOJA
7
Vuosien 2019-22 investointiohjelmassa
16 tietokonetomografialiatteistoa
6 magneettikuvauslaitteistoa
5 sädehoitolaitetta
6 angiografialaitteistoa
sekä leikkausrobotteja, gammakameroita, Biopankin
kylmäsäilytysjärjestelmä, lääkeautomaatteja, välinehuollon
laitteistoja jne.
Merkittävä osa hankinnoista liittyy Siltasairaalan varusteluun,
kasvava osa mm. erva-yhteistyön järjestelyihin.
-
Sote- investointien edistäminen Helsingin kaupungissa
Kokous 16.1.2019
Pirjo Sipiläinen
Carl Slätis
-
Tilainvestointien valmistelu
• Lukuisat Uudenmaan kuntien rakennushankkeet edellyttävät
maakunnan kannanottoa - Helsingin kaupungin hankkeet ovat
kappalemäärältään ja suuruusluokaltaan ylivoimaisesti suurimmat
• Hankkeita voidaan ennen maakunnan päätösvaltaisuutta edistää
laatimalla hankesuunnitelmia ja hyväksymällä asemakaavamuutoksia,
mutta monien hankkeiden osalta pitää jo päästä tästä eteenpäin
toteutukseen
• Maakuntavaltuusto on päätöksentekokykyinen aikaisintaan
alkuvuonna 2020, mahdollisesti vasta tätä myöhemmin – hankkeita
pitää siitä huolimatta edistää ilman viiveitä
• Investoinnin toteuttaminen vuokrahankkeena ei ratkaise asiaa,
koska STMntulkinnan mukaan maakunnalla on kaikissa tilanteissa
irtisanomisoikeus vuokrasopimukseen, vaikka siihen olisi
poikkeuslupa haettu
• Kokous pidetty Helsingin kaupungin kanssa 13.12.2018, jossa
tavoitteena oli löytää toimivat keinot, joilla kaupungin kanssa
investointeja olisi mahdollista edistää tilanteessa, jossa maakunta
ei ole päätösvaltainen. Rahoitusjohtaja ilmoitti hoitavansa
hankesuunnitelmien edistämisasiaa.
-
Helsingin kaupunki suuret investoinnit
m€ vuosi
• Laakson yhteissairaala, yhdessä HUS 600+ 2026-
• Malmin uusi sairaala 200 2027
• Keskustan terveys ja hyvinv.keskus 72 2025
• Pohjoisen terveys- ja hyvinvointi-
keskus ja perhekeskus 65 2026
• Keskustan monipuolinen palv.keskus 60 2023
• Koskelan monipuolinen palv.keskus 60 2022
• Vuosaaren monipuolinen p.keskus 60 2024
• Kannelmäki-Malminkartanon mpk 60 2025
• Myllypuron mpk, peruskorjaus, käynnissä 35 2021
-
SUURET HANKKEET, KIIREELLISYYS 1
hankenimi osoite hankevaihe/päätökset asemakaava kevät 2019
toimet
käyttöön-ottovuosi
tavoite m2
kustannusarvio t€
Kustannus-arvio
€/m2 huomioitavaa/PERUSTELU
Mannerheimintie 172 korvaavat tilat Haartmaninkatu 1
hankesuunnitelma hyväksytty sote lautakunta 12/2018 vahva
toteutussuunnittelu 2022 3452 3500 1 014
yhteishanke HUS ja Helsinki sote. Nykyinen rakennus puretaan,
alue on kaavoitettu
muuhun käyttöön
Laakson yhteissairaala Lääkärinkatu 8
hankesuunnitelma valmis 1/2020
asemakaavamuutos vireille 2017, tavoite
asemakaava vahva rakennuslupavaiheesa
hankesuunnittelu, masterplan,
viitesuunnitelma, as.kaavamuutoksen käynnistäminen 2026 150 000
600 000 4 000
Yhteishanke Hki - HUS, toteuttaa PKS sairaala-aluevisio 2030,
kiireellisyys
sisäilmaongelmat, toimintaan soveltumattomat tilat, toteutetaan
vaiheittain
Koskelan monipuolinen palvelukeskus MPK Kunnalliskodintie 2
tarvekuvaus 2/2016, tavoite hankesuunnitelma valmis
2019-20 kaava vahva
tarvekuvauksen päivitys, tavoite
hankesuunnittelun käynnistys
2021 (talous-
arvio) 15000 60000 4000
uudisrakennus, Koskelan alue on kaavoitettu uuteen käyttöön ja
toiminnalle tarvitaan
korvaavat tilat, hankesuunnittelu ei ole edennyt ja tarvitaan
kaupungin sitoutuminen hankesuunnitelman tekemiseen
Keskustan terveys- ja hyvinvointikeskus Salomonkatu 8 a
hankesuunitelma, sote ltk 1/2019
hankesuunnitelma päätökset 2025 11841 72000 6081
Keskustan perhekeskus avoin
tavoite hankesuunnitelma valmis 2020 riippuu kiiinteistöstä
tarvekuvaus 2025 4500 13500 3000
vuokrakohde peruskorjaus, etenee Keskustan THK:n
aikataulussa
Vuosaaren monipuolinen
palvelukeskus
auki (tonttivaraus Vuosaaren THK:n
ja PK:n vieressä)
tarvekuvaus 11/2016 , tavoite hankesuunnitelma valmis
2020
asemakaava-muutoksesta on tehty
kaavavalitus
tarvekuvauksen päivitys, tavoite
hankesuunittelun käynnistys
2020 (talous-
arvio) 15000 60000 4000
uudisrakennus, odottaa hankesuunnittelun käynnistymistä,
tarvitaan kaupungin
sitoutuminen hankesuunnitelman tekemiseen
-
Keskustan
monipuolinen
palvelukeskus avoin
tavoite hankesuunnitelma
2019-20 tarvekuvaus
2022
(talousarvi
o) 15000 60000 4000
Nykyiset tilat Kivelän sairaala-alueella
eivät tue toimintaa, kaavoitetaan muuhun
käyttöön, paikkaa on etsitty vuosikausia
Malmin uusi sairaala
Talvelantie,
Malmin sairaala-
alue
tarvekuvaus syksy 2018,
tavoite tarveselvitys 2020
alkuvuosi
tarveselvityksen
käynnistäminen 2026 40000 200000 5000Nykyisissä tiloissa
sisäilmaongelmia, AVI
Pohjoisen terveys- Ja
hyvinvointikeskus ja
perhekeskus auki tavoite tarveselvitys 2020
ehdotettu tontti
Malmin keskustassa,
soveltuvuuden
tarkastelu tarvekuvaus 2026 18000
aikataulu sovitettava Malmin sairaalan
kanssa
Kannelmäki-
Malminkartanon
monipuolinen
palvelukeskus auki
tavoite hankesuunnittelu
2019-2020
auki, ehdotettu tontti,
ei päätöstä tarvekuvaus 2025 15000 60000 4000
tarvitaan kaupungin sitoutuminen
hankesuunnitelman tekemiseen
Kustaankartanon
monipuolinen
palvelukeskus,
muutostyöhankkeet,
useita Oltermannintie 32
tarvitaan päätös
apporttisiirrosta, jotta
voidaan tehdä
hankesuunnitelmat kaava vahva
B-G-F-H-talojen
hankesuunnittelun
käynnistäminen,
siirto Heka:lle
puuttuu
2020-
luvulla(?) 12000 6000 500
laitosasumisesta ryhmäkotiasumiseen,
toteutetaan rakennus kerrallaan, edellyttää
apporttisiirtoa kaupungilta Hekalle
Mariankoti,
peruskorjaus ja
muutos
monipuoliseksi
palvelukeskukseksi
Schildtinpolku 6,
00440 Helsinki
tarvekuvaus
tavoite
hankesuunnittelun
käynnistäminen 2021 7500 21000 2800
hankesuunnittelu ei ole edennyt ja
tarvitaan kaupungin sitoutuminen
hankesuunnitelman tekemiseen
SUURET HANKKEET, KIIREELLISYYS 1
hankenimi osoite hankevaihe/päätökset asemakaava kevät 2019
toimet
käyttöön-
ottovuosi
tavoite m2
kustannu
sarvio t€
Kustann
us-arvio
€/m2 huomioitavaa/PERUSTELU
-
Pienet kiireelliset hankkeet
PIENET TÄRKEÄT
JA KIIREISET
HANKKEET
Hyvösen lastenkoti Myrskylänkuja 1 hankesuunnitelmavaihe
Hanke- ja
toteutussuunnittelu
8/2018 – 4/2021 2023 1150 8300 Uudisrakennus
Malminkartanon ja
Herttoniemen
nuorten vastaanotot
(yhdistyvät) Krämertintie 6 hankesuunnitelmavaihe
hankesuunnitelma
valmistuu 1500 Uudisrakennus
Kehitysvammaisten
asumishankkeet ja
toimintakeskukset,
useita eri osoitteet tarvitaan puuttuvat tontit eri
vaiheissa
2019-
2023
laitoshoidon purku, lakisäätenen,
muutama tontti puuttuu
Malmin lastenkodit
Kotikaivontie 2 E,
F Louhikkotie 2
tarvitaan puuttuvat
tontit/tilat
Kotikaivontietä
korvaavat tilat,
Louhikkotie
rakentaminen
Louhikkoti
e 2019
AVI, sisäilmaongelmat, toimimattomat tilat,
turvallisuusriskit
hankenimi osoite hankevaihe/päätökset asemakaava kevät 2019
toimet
käyttöön-
ottovuosi
tavoite m2
kustannu
sarvio t€
Kustann
us-arvio
€/m2 huomioitavaa/PERUSTELU
-
Toteutusvaiheessa
SUURET HANKKEET
TOTEUTUSVAIHEESSA
Kallion perhekeskus Toinen linja 4 toteutus kevät 2019 ei
muutoksia valmistuu 4/2019 2019 4100 4850 1183Peruskorjaus
Myllypuron
monipuolinen
palvelukeskus,
perusparannus Myllymatkantie 4
rakentaminen 4/2019
alkaen vahva
rakentamisen
valmistelu 2021 14000 35000 2500Peruskorjaus
Riistavuoren
monipuolinen
palvelukeskus, CD-
ja EF-raput,
muutostyöt
ryhmäkodeiksi
Isonnevantie 28
rakentaminen vahva
vastaanotto 4-
5/2019 2019 4000 7000 1750peruskorjaus
Kontulan palvelutalo,
uudisrakennus Kotikonnuntie 14 rakentaminen vahva rakentaminen
2020 4000 14000 3500
hankenimi osoite hankevaihe/päätökset asemakaava kevät 2019
toimet
käyttöön-
ottovuosi
tavoite m2
kustannu
sarvio t€
Kustann
us-arvio
€/m2 huomioitavaa/PERUSTELU
-
Yhteenveto, Uudenmaan tilainvestoinnit, arvio
valmistumisajankohdan mukaan
m€ 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
HUS 51,5 11 44,9 58,7 488,3 41,6 141 300 40
Helsinki 24,4 26,7 48,8 135 131,7 68,2 55 340 315
Espoo 0 0 6,5 12 0 0 0 0 0
Vantaa 42,7 20,5 0 38,3 3 128 0 0 0
Muu Uusimaa ja pela 40 40 40 79 40 40 40 40 40
YHTEENSÄ 158,6 98,2 140,2 323 663 277,8 236 680 395
Investoinnit yht. 2971,8
ka/v 330,2
-
Huomioita
• Investointien valmisteluja on hidastettu uudistusta
odotellessa
- > investointien patoutuminen toteutumassa
• Sekä HUSin että Helsingin kaupungin investointitarve
tarkastelujaksolla on yli 1000 m€
• Uudenmaan kaikki rakennusinvestoinnit on arvioitu lähes 3 mrd
€
• Investoinnit kasvattavat merkittävästi maakunnan vuokramenoja
–vapautuvien tilojen poistuva vuokra ei riitä tasapainottamaan
tilannetta
• Etenkin ikäihmisten palveluasuminen edellyttää ratkaisuja
toimijasta riippumatta
• Pääkaupunkiseudun sairaala-aluevisio 2030 keskittää
erikoissairaanhoidon 4 kampukselle
-> vapautuvia sairaala-alueita voidaan hyödyntää lähinnä
asuntorakentamiseen (rakennussuojeluvelvoitteita)
-
Sovittavat asiat - miten eteenpäin?
• Hankkeiden hankesuunnittelua ja kaavoitusta viedään
suunnitelman mukaan päätökseen.
• Palveluasumisen kohteiden ja hankkeiden siirto Hekalle.
Hankesuunnittelun kustannuksista vastaa tarvittaessa kaupunki.
• Helsingin kaupungin kohteista valmistelun arvion mukaan
monipuoliset palvelukeskukset (Koskela, Vuosaari, keskusta,
Kustaankartano, Kannelmäki-Malminkartano) ovat prioriteetti 1
• Maakuntavalmistelun toimitilaryhmän perustaminen investointien
seurantaa varten
-
www.uusimaa2019.fi • @Uusimaa2019 • #Uusimaa2019
Seuraa valmistelua ja osallistu keskusteluun