-
Raadsbrief Haalbaarheidsonderzoek woningbouw op
Gommerwijk-west-west
Informerend Geachte voorzitter en leden van de gemeenteraad, Met
deze raadsbrief informeren wij uw raad over het (financile)
haalbaarheidsonderzoek naar de woningbouwmogelijkheden op de
uitleglocatie Gommerwijk-west-west (Gww). Voorts wordt aangegeven
hoe wij het verdere voorbereidingsproces gaan vorm geven.
Aanleiding In de vergadering van 5 november 2013 heeft uw raad
onder meer besloten: de haalbaarheid van woningbouwmogelijkheden op
de locatie Gommerwijk-west-west in de plaats van de Immerhornpolder
(nader) te onderzoeken. Op 22 april 2014 heeft ons college besloten
de concept-Woonvisie ter vaststelling aan te bieden aan uw raad. In
de woonvisie wordt, gelet op een groot aantal actuele
ontwikkelingen, een beeld geschetst van de verwachte behoefte aan
woonruimten voor de komende jaren, in de diverse segmenten. Deze
woonvisie zegt nog niets over de locaties waar deze woonruimten
gerealiseerd worden. In de afgelopen periode is voor de
uitleglocatie Gww een drietal scenarios doorgerekend, te weten een
scenario 1 uitgaande van het volledige plangebied overeenkomstig
het huidige bestemmingsplan, een scenario 2 waarbij alleen het
noordelijk deel en een strook aan de zuidzijde worden ontwikkeld en
een scenario 3 met een op de Woonvisie gebaseerd
woningbouwprogramma. De bedoelde verkenning is louter bedoeld een
voorlopig inzicht te verschaffen in de financile aspecten. Voordat
daar conclusies aan worden verbonden dienen andere aspecten ook in
beeld te worden gebracht. Met in achtneming van uw besluit
aangaande de Woonvisie wordt een scenario naast een financiele
verdiepingsslag verder verkend met de overige aspecten.
Bijvoorbeeld de beeldkwaliteit en stedenbouwkundige mogelijkheden.
Reden(en) waarom nu gekozen is deze financile informatie aan de
hand van een raadsbrief met uw raad te delen.
Informatieverstrekking Bij deze raadsbrief treft u de notitie
Gommerwijk-west-west, Financile haalbaarheid 3 scenarios aan.
Hierin zijn op hoofdlijnen de uitkomsten van de doorrekeningen
vermeld alsmede aanbevelingen voor een optimalisatie van de
resultaten. De documenten waarin gespecificeerd is aangegeven hoe
de cijfers zijn opgebouwd liggen uitsluitend onder geheimhouding -
ter visie op de griffie voor uw raad. Dit, om de
onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden. Ons besluit
tot geheimhouding van deze documenten dient uw raad (nog) te
bekrachtigen. Een daartoe strekkend raadsvoorstel/-besluit is aan
uw raad gestuurd (vergadering 3 juni 2014). Omdat de notitie naar
ons oordeel helder en beknopt een weergave geeft van de resultaten
verwijzen wij u kortheidshalve naar de bijlage. De notitie geeft
ons echter wel aanleiding uw raad te wijzen op de volgende
kanttekeningen. Bij elk scenario is een visualisatie van een
mogelijke inrichting van de uitleglocatie opgenomen. Wellicht ten
overvloede merken wij op dat dezen uitsluitend indicatief bedoeld
zijn. Een stedenbouwkundige uitwerking dient immers nog plaats te
vinden. Scenario 1 is opgesteld op basis van het voor Gww
vastgestelde bestemmingsplan (vastgesteld raad 19 februari 2008).
Dit plan is voorbereid in een periode van een economische
hoogconjunctuur. Het ambitieniveau voor de inrichting van de wijk
ligt daarom hoog. Waterrijk, veel groen en een lage
woningdichtheid. Het aantal woningen is volgens de Nota van
Uitgangspunten (HzA 2005) 600 stuks. Het bestemmingsplan laat ten
hoogste de bouw van 700 woningen toe. Het plan is destijds op zijn
economische uitvoerbaarheid getoetst met een positief resultaat.
Nadien kwam er een economisch mindere tijd. Anno nu blijken de hoge
ambities van scenario 1 financieel niet meer haalbaar te zijn.
Met
-
de opvolging van de aanbevelingen en optimalisaties die genoemd
zijn in de notitie valt scenario 1 echter wel (weer) financieel
positief uit. Naast de economisch verslechterde omstandigheden werd
ook kritischer gekeken naar het ruimtebeslag van nieuwe
ontwikkelingen. Dat leidde er (mede) toe dat mogelijkheden voor
woningbouw op inbreidingslocaties meer aandacht kregen. Deze
ontwikkelingen hebben zijn weerslag gekregen in scenario 2 en
(vooral) 3. In scenario 3, gebaseerd op de Woonvisie, is
bijvoorbeeld het aantal woningen teruggebracht tot 225. Dit ten
gevolge van de verwachte vraag van de doelgroepen waarvoor op Gww
ruimte wordt gefaciliteerd. Scenario 2 en 3 komen in die zin met
elkaar overeen dat zij beide uitgaan van een ontwikkeling van het
noordelijke deel en een resterend deel aan de zuidzijde. Bij
scenario 2 is er overeenkomstig het Coalitie-akkoord 2013-2014 -
sprake van een verdikt lint aan de zuidzijde. Bij scenario 3 is
sprake van een resterend deel woningen op het zuidelijke deel
waarvan de locatie nog nader te bepalen is. Scenario 3 verschilt
met scenario 1 en 2 aanzienlijk qua woningbouwprogramma. In de
Woonvisie is bijvoorbeeld vermeld de uitleglocatie Gww vooral te
benutten voor ruime kavels en (dure) koopwoningen en slechts in
beperkte mate rijwoningen toe te voegen. Een en ander is in het
woningbouwprogramma van scenario 3 verwerkt. Scenario 2 en 3 gaan
uit van een onbebouwd deel in het midden van Gww. Dit deel kan
agrarisch in gebruik blijven en/of (gedeeltelijk) als bos/plantsoen
ingericht worden. Dit gedeelte is (nog) in particulier bezit. Wordt
voor de laatst vermelde invulling van het gebied gekozen, dan
dienen die gronden (dus) door de gemeente Enkhuizen te worden
verworven. Zoals ook blijkt uit de financile verkenning zijn
hiermee zeer forse kosten gemoeid en resulteert in extra kosten
voor beheer en onderhoud. Ook ingeval het gebied agrarisch blijft
is naar verwachting een schadeloosstelling aan de eigenaren
verschuldigd door waardedaling van de grond. Reden(en) voor ons
college om bij de nadere uitwerking te onderzoeken of een groen
binnengebied (mede) gerealiseerd kan worden door het aldaar
positioneren van zeer grote bouwpercelen met dito tuinen c.q.
invulling met groen. In de afgelopen periode zijn er ontwikkelingen
geweest voor de projectmatige bouw van woningen op de locatie
Gww-fase 1a. Concreet wordt voor de zomer een aanvraag om
omgevingsvergunning verwacht voor 15 woningen. Daarna is er nog
ruimte op deze locatie voor ongeveer 65 woningen die (ook)
fasegewijs worden aangevraagd. Het tempo waarin de bouw ter hand
wordt genomen is afhankelijk van de markt. Om de jaarlijkse
toevoeging van nieuwbouwwoningen voort te kunnen zetten na
voltooiing van deze uitleglocatie, is het van belang met de
verkenningen c.q. uitwerkingen van Gww gestaag door te gaan. Over
de tabel 15 op bladzijde 25, waarin een samenvatting van de
varianten is gegeven, merken wij volledigheidshalve op dat daarin
de aanbevelingen, optimalisaties, schadeloosstellingen en gederfde
ontwikkelwinst niet zijn verwerkt. Vervolg Voor de vergadering van
uw raad op 3 juni 2014 (commissie Grondgebied 20 mei 2014) staat de
Woonvisie ter vaststelling op de agenda. Met in achtneming van het
besluit van uw raad wordt een scenario verder uitgewerkt. Daarbij
worden ook de aanbevelingen en optimalisaties betrokken die in de
notitie staan vermeld. Gelet op de met vele (markt)partijen
opgestelde Woonvisie is naar ons oordeel scenario 3 het meest
realistisch. Bij de uitwerking worden naast de financile onder meer
de stedenbouwkundige als aspecten van beeldkwaliteit verkend. In
dit traject zullen diverse partijen, waaronder de omwonenden,
worden betrokken. Wanneer er meer duidelijkheid bestaat over de
concrete invulling, beeldkwaliteit, randvoorwaarden enzovoort komt
de vraag naar voren langs welke weg de locatie daadwerkelijk wordt
ontwikkeld. Vooralsnog is er nu uitgegaan van de fictie dat de
gemeente Enkhuizen projectontwikkelaar is. In de praktijk zal dat
naar verwachting een marktpartij c.q. projectontwikkelaar zijn
waaraan de gronden worden overgedragen met als doel binnen het
kader van randvoorwaarden de uitleglocatie te realiseren. Wellicht
ten overvloede merken wij op dat uw raad kan besluiten deze
raadsbrief te agenderen en op die wijze ons college aanwijzgingen
geven voor de verdere uitwerking.
-
Enkhuizen, 6 mei 2014 Burgemeester en wethouders van E n k h u i
z e n De secretaris, De burgemeester, R.M. Reus J.G.A. Baas
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 1 van 25
Notitie Aan : Gemeente Enkhuizen Onderwerp : Gommerwijk
West-West Betreft : Financile haalbaarheid 3 scenario's
Projectnummer : N.152960-1072-02 Datum : 23 april 2014
1 Inleiding
1.1 Aanleiding De gemeente Enkhuizen staat voor de opgave om
circa 80 woningen per jaar aan de bestaande woningvoorraad toe te
voegen. Hiervan kunnen mogelijk gemiddeld 20 tot 30 woningen worden
gerealiseerd op inbreidingslocaties. Voor het resterende deel van
de woningen wordt, conform raadsbesluit van 5 november 2013, de
haalbaarheid van woningbouwmogelijkheden op de locatie Gommerwijk
West-West onderzocht. Sinds augustus 2009 is voor de locatie
Gommerwijk West-West een bestemmingsplan van kracht dat de
ontwikkeling van woningbouw mogelijk maakt. Dit betreft een globaal
bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Het gebied valt binnen het
door de provincie aangegeven Bestaand bebouwd gebied (BBG). Op
basis van de Nota van Uitgangspunten van HzA uit 2005 zijn circa
600 woningen mogelijk. Op basis hiervan wenst de gemeente de
financile haalbaarheid van de woningbouwlocatie inzichtelijk te
hebben (variant 1). Overeenkomstig het coalitieakkoord 2013-2014
wordt daarnaast de haalbaarheid onderzocht van woningbouw in
Gommerwijk West-West indien alleen het noordelijke deel (tussen
Haling en Weelenpad) en het zuidelijke deel (lintbebouwing langs De
Gouw) worden ontwikkeld als woningbouwlocatie (variant 2). De
gemeente wenst inzichtelijk te krijgen welke financile
consequenties dit heeft voor Gommerwijk West-West. Tevens heeft de
gemeente Enkhuizen inmiddels een woonvisie opgesteld (conceptversie
22 april 2014). Deze is nog niet vastgesteld. De gemeente wenst
inzicht te krijgen in de eventuele financile consequenties indien
de locatie Gommerwijk West-West wordt ontwikkeld met een
woningbouwprogramma dat is afgeleid van de woonvisie (variant 3).
Voorliggende notitie betreft de toelichting op de 3 doorgerekende
scenarios. Om de scenarios onderling vergelijkbaar te laten zijn,
zijn deze
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 2 van 25
allemaal op prijspeil 1-1-2014 en is het resultaat berekend op
netto contante waarde per 1 januari 2014.
1.2 Gebruikte bronnen Voor de financile haalbaarheid van de drie
scenarios voor Gommerwijk West-West zijn de volgende bronnen
gehanteerd:
Nota van Uitgangspunten Gommerwijk West-West. HzA d.d. 22
december 2005.
Handboek inrichting openbare ruimte van de gemeente
Enkhuizen.
Plankaart Gommerwijk West-West (versie 6, 28 november).
Verwervingsoverzicht en boekwaarde, gemeente Enkhuizen.
Discussienotitie Atriv: woonvisie gemeente Enkhuizen; Atriv d.d.
22 augustus 2013.
Balans in de stad: samen zorgen voor kwaliteit; Woonvisie
Enkhuizen 2014, Atriv d.d. 6 maart 2014.
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op scenario
1, de grondexploitatie voor Gommerwijk West-West conform vigerend
bestemmingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft variant 2, de
grondexploitatie uitgaande van de ontwikkeling van alleen het
noordelijke en zuidelijke deel. Hoofdstuk 4 betreft variant 3,
woningbouwprogramma gebaseerd op de woonvisie. Hoofdstuk 5 bevat de
conclusies met betrekking tot de haalbaarheid evenals
aanbevelingen.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 3 van 25
2 Gommerwijk West-West; scenario 1 Voor een uitgebreide
toelichting op de grondexploitatie conform vigerend bestemmingsplan
wordt verwezen naar het rapport dat als bijlage 1 is bijgevoegd bij
deze notitie (Financile haalbaarheid Gommerwijk West-West o.b.v.
vigerend bestemmingsplan). Daarin zijn meer gedetailleerd de
gehanteerde uitgangspunten voor het opstellen van de
grondexploitatie weergegeven. Onderstaand een samenvatting met de
belangrijkste uitgangspunten en het resultaat.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 4 van 25
2.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het totale plangebied
betreft circa 320.000 m (32 hectare), waarvan circa 15.000 m te
handhaven, private kavels. Het ruimtegebruik is afgeleid van de
Nota van Uitgangspunten uit 2005. Op basis daarvan is circa 166.000
m uitgeefbaar. Daarvan is circa 3.000 m schoolkavel en circa 7.000
m uitgeefbaar water. Het te verkavelen woningbouwgebied betreft dus
circa 156.000 m. Het percentage uitgeefbaar bedraagt circa 54%. Op
basis van de Nota van Uitgangspunten is tevens een
woningbouwprogramma afgeleid met in totaal 600 woningen. Overigens
is in het bestemmingsplan vastgelegd dat maximaal 700 woningen
mogen worden gebouwd. Het gehanteerde woningbouwprogramma is
weergegeven in tabel 1. Tabel 1. Woningbouwprogramma
Woningtype Aantal Uitgeefbaar
opp./won (m)
1
Uitgeefbaar opp. Totaal (m)
Sociale sector
grondgebonden rijwoningen 75 12,5% 157,8 11.832
Appartementen 48 8,0% 179,8 8.629
Middensegment
grondgebonden rijwoningen 170 28,3% 157,8 26.819
2^1 kapwoningen 52 8,7% 266 13.832
Duur segment
grondgebonden patiowoningen
30 5,0% 161,9 4.858
grondgebonden vrijstaand 113 18,8% 550 62.150
Appartementen 94 15,7% 179,8 16.898
Waterwoningen 18 3,0% 611,7 11.011
Totaal 600 100%
156.067
2.2 Kosten Voor de kostenraming is rekening gehouden met de
huidige boekwaarde op de gemeentelijke gronden. Tevens is rekening
gehouden met de nog door de gemeente te verwerven percelen.
Hiervoor is uitgegaan van een gemiddelde aankoopprijs van circa
20,= per m. Tevens is een civieltechnische kostenraming opgesteld
voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Daarbij is
uitgegaan van een gesloten grondbalans. Voor het kwaliteitsniveau
is uitgegaan van het Handboek
1 Dit betreft niet het woonoppervlak van de woning, maar het
uitgeefbaar oppervlak
of ruimtebeslag per woning.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 5 van 25
Inrichting Openbare Ruimte (versie 1) en referenties vanuit
aanliggende woonwijken. Dit betekent dat is uitgegaan van een
basisplus niveau. Tevens is rekening gehouden met
planontwikkelingskosten. Dit betreft zowel de planontwikkeling als
voorbereiding en toezicht. De totale kosten zijn geraamd op circa
28,12 miljoen. Een overzicht is weergegeven in tabel 2. Tabel 2.
Overzicht kosten
Kosten Bedrag ()
Verwervingen en schadeloosstellingen 6.598.800
Sloopwerken -
Milieuvoorzieningen en grondonderzoek 862.645
Bouw- en woonrijp maken 16.457.702
Plankosten 4.200.690
Planstructurele elementen -
Bijdragen uit exploitatie -
Rente -
B.T.W. -
Totaal 28.119.838
2.3 Opbrengsten De grondopbrengsten voor de woningen zijn
residueel bepaald. De residuele grondwaarde betreft de grondwaarde
die resteert door van de v.o.n.-prijs de bouw- en bijkomende kosten
af te trekken. De residuele berekening is uitgevoerd op basis van
referentiewoningen en kengetallen met betrekking tot bouw- en
bijkomende kosten. De uitgangspunten zijn weergegeven in tabel
3.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 6 van 25
Tabel 3. Grondopbrengst woningenbouw
Woningtype Aantal Grondopbrengst
totaal
Sociale sector
ggb rijwoningen 75
Appartementen 48
Middensegment
ggb rijwoningen 170
2^1 kapwoningen 52
Duur segment
ggb patiowoningen 30
ggb vrijstaand 57
Vrije kavels (PO) 56
Appartementen 94
Waterwoningen 18
TOTAAL 600 28.783.965
Daarnaast is rekening gehouden met de grondopbrengsten voor de
school. Deze zijn geraamd op circa 0,30 miljoen. De totale
grondopbrengsten zijn geraamd op circa 29,09 miljoen.
2.4 Resultaat Voor het resultaat is een dynamische eindwaarde
berekening opgesteld. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten
zijn uitgezet in de tijd en rekening is gehouden met kosten- en
opbrengstenstijging. Voor de fasering is uitgegaan van een
gemiddeld uitgiftetempo van circa 60 woningen per jaar. Voor de
gronduitgifte wordt uitgegaan van de periode 2016 tot en met 2025.
In tabel 4 is een overzicht weergegeven van het resultaat op de
grondexploitatie. Tabel 4. Overzicht resultaat
Omschrijving Bedrag ()
Kosten 28.119.838
Opbrengsten 29.087.167
Saldo nominaal 967.329
Kostenstijging -3.813.814
Opbrengstenstijging 2.106.002
Rente -2.892.939
Saldo rente en index -4.600.751
Saldo eindwaarde 31-12-2024 -3.633.422
Saldo contante waarde 1-1-2014 -2.155.341
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 7 van 25
Op basis van de uitgangspunten zoals in 2005 in de Nota van
Uitgangspunten is vastgelegd ontstaat dus op netto contante waarde
een tekort van circa 2,16 miljoen. Daarvoor zijn verschillende
oorzaken aan te geven: De civieltechnische kosten zijn erg hoog.
Dit wordt veroorzaakt door de
hoge kwaliteit van het plan met veel water, bruggen en
doorvaarbare duikers.
De gemeente heeft inmiddels een aanzienlijke grondpositie binnen
het plangebied, waardoor sprake is van een aanzienlijke boekwaarde,
circa 3,45 miljoen. De boekwaarde van circa 22,= is redelijk in
lijn met recente grondtransacties. De boekwaarde heeft echter wel
tot gevolg dat, vanwege de lange looptijd van het project, een
aanzienlijk renteverlies optreedt.
Zeker in relatie tot het kwaliteitsniveau van het plan zijn de
grondopbrengsten van de woningen relatief beperkt. Dit hangt samen
met de v.o.n.-prijzen welke op basis van referenties zijn
bepaald.
2.5 Optimalisaties De opgestelde grondexploitatie resulteert in
een tekort van circa 2,16 miljoen. Dat tekort ontstaat indien wordt
uitgegaan van de NvU uit 2005. Ten opzichte van de NvU zijn echter
nog divers optimalisaties mogelijk om het resultaat op de
grondexploitatie te verbeteren: De kosten voor bouw- en woonrijp
maken zijn, als gevolg van de
gehanteerde uitgangspunten op basis van zowel NvU als het
Handboek Inrichting Openbare Ruimte, aan de hoge kant. Dit wordt
onder andere veroorzaakt door het hoge kwaliteitsniveau, het vele
water en daarmee samenhangend een groot aantal bruggen en
doorvaarbare duikers. Door aanpassingen in het ontwerp, maar ook
door wellicht bepaalde uitgangspunten nogmaals kritisch te bezien
zou circa 2,0 miljoen kunnen worden bespaard.
Conform het programma in de NvU worden 94 appartementen in het
dure segment gerealiseerd. Naast dat appartementen een relatief
lage grondprijs genereren, is het zeer de vraag in hoeverre zoveel
appartementen in de markt kunnen worden weggezet. Realistischer
lijkt het om deze deels om te zetten naar een segment dat beter in
de markt ligt. Dat verkleint het afzetrisico, maar heeft tevens een
positief effect op de grondopbrengsten. Indien 50% van
appartementen wordt omgezet naar middeldure 2^1 kap woningen,
levert dat een extra grondopbrengst van circa 0,71 miljoen.
In het plan is ruimte opgenomen voor de school. Als deze niet
meer op de locatie in Gommerwijk West-West wordt gerealiseerd dan
betekent dat, dat de betreffende ruimte kan worden ingevuld met
circa 11 2^1 kap woningen. Rekening houdend met wat extra kosten
voor parkeren bij de woningen betekent dat een mogelijke extra
grondopbrengst van circa 0,34 miljoen.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 8 van 25
Indien bovenstaande optimalisaties worden doorgerekend ontstaat
een positief saldo van circa 1,10 miljoen op netto contante waarde.
Bij de verdere uitwerking van Gommerwijk West-West is het dus zaak
om goed te blijven sturen op het woningbouwprogramma om zo te
zorgen voor een goede afzetbaarheid, maar tevens optimalisatie van
de grondopbrengsten. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig
plan zal goed moeten worden gekeken naar de kosten. Een aanvullende
optimalisatie betreft ophoging van het aantal woningen. In de
huidige doorrekening op basis van de NvU is uitgegaan van 600
woningen, op basis van het bestemmingsplan mogen maximaal 700
woningen worden gerealiseerd.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 9 van 25
3 Gommerwijk West-West; scenario 2 De variant voor Gommerwijk
West-West betreft alleen de ontwikkeling van het noordelijke deel
langs De Haling alsmede een soort lintbebouwing langs De Gouw. Een
tekening van de variant is onderstaand weergegeven. Voor een meer
uitgebreide toelichting op de grondexploitatie wordt verwezen
bijlage 2, het rapport Financile haalbaarheid Gommerwijk West-West
variant noord-zuid.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 10 van
25
3.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het noordelijke deel
betreft een plangebied van circa 97.000 m (circa 10 hectare). Voor
het zuidelijk deel is uitgegaan van een netto plangebied van circa
28.000 m (circa 3 hectare). Het noordelijke deel is volledig in
eigendom van de gemeente. Van het zuidelijke plangebied is circa
11.000 m in eigendom van de gemeente Enkhuizen, de overige circa
17.000 m is in eigendom van derden. Voor het zuidelijke deel is
uitgegaan van woningbouw in een strook achter de bestaande, te
handhaven woningen aan De Gouw. Aangenomen is dat circa 2 rijen
woningen kunnen worden gerealiseerd met daartussen een woonstraat.
Dit betreft vooralsnog een aanname ten behoeve van de bepaling van
de financile haalbaarheid. De mogelijkheden voor het zuidelijke
deel zullen nader moeten worden onderzocht. Ten behoeve van de
bepaling van de financile haalbaarheid is uitgegaan van dezelfde
verdeling van de woningtypen als in de grondexploitatie voor
Gommerwijk West-West variant 1. Op basis daarvan kunnen 274
woningen worden gerealiseerd, waarvan 79 in het zuidelijke deel en
195 in het noordelijke deel. Het gehanteerde woningbouwprogramma is
weergegeven in tabel 5. Tabel 5. Woningbouwprogramma variant Noord
en Zuid
Aantal Uitgeefbaar oppervlak
Woningtype Noord Zuid Noord Zuid*
Sociale sector
grondgebonden rijwoningen 23 12 3.629 2.100
Appartementen 16 5 2.877 899
Middensegment
grondgebonden rijwoningen 55 29 8.679 5.075
2^1 kapwoningen 18 16 4.788 4.800
Duur segment
Patiowoningen 9 - 1.457 -
grondgebonden vrijstaand 43 6 23.650 3.300
Appartementen 31 11 5.574 1.978
Totaal 195 79 50.654 18.152
3.2 Kosten Ten aanzien van de kosten zijn dezelfde
uitgangspunten aangehouden als voor de grondexploitatie Gommerwijk
West-West variant 1. Voor de gemeentelijke gronden is rekening
gehouden met de boekwaarde voor de
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 11 van
25
gronden die binnen het nieuwe plangebied liggen. Voor de overige
gronden binnen het plangebied is rekening gehouden met
verwervingskosten. Voor de civieltechnische kosten zijn dezelfde
uitgangspunten aangehouden als voor geheel Gommerwijk West-West.
Dat geldt tevens voor de plankosten. De totale kosten zijn geraamd
op circa 8,16 miljoen voor deelgebied Noord en circa 2,06 miljoen
voor deelgebied Zuid. Een overzicht van de kosten is weergegeven in
tabel 6. Tabel 6. Overzicht kosten ()
Noord Zuid
Verwervingen en schadeloosstellingen
2.099.020 614.750
Sloopwerken - -
Milieuvoorzieningen en grondonderzoek
243.982 75.991
Bouw- en woonrijpmaken 4.458.620 1.089.960
Plankosten 1.361.984 280.089
Planstructurele elementen - -
Bijdragen uit exploitatie - -
Rente - -
B.T.W. - -
Totaal 8.163.606 2.060.790
3.3 Opbrengsten De woningtypen en grondopbrengsten zoals
gehanteerd in de variant zijn gelijk aan geheel Gommerwijk
West-West. In tabel 7 zijn de grondopbrengsten weergegeven.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 12 van
25
Tabel 7. Grondopbrengst woningbouw
Woningtype Aantal Grondopbrengst
Noord Zuid Noord Zuid
Sociale sector
ggb rijwoningen 16 12
Appartementen 23 5
Middensegment
ggb rijwoningen 55 29
2^1 kapwoningen 18 16
Duur segment
ggb patiowoningen 9
ggb vrijstaand 43 6
Appartementen 31 11
Totaal 195 79 8.491.271 2.974.644
3.4 Resultaat Voor het resultaat is een dynamische eindwaarde
berekening opgesteld. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten
zijn uitgezet in de tijd en rekening is gehouden met kosten- en
opbrengstenstijging. Voor de fasering is uitgegaan van een
gemiddeld uitgiftetempo van circa 60 woningen per jaar. Voor de
gronduitgifte wordt uitgegaan van de periode 2016 tot en met 2020.
In tabel 8 is een overzicht weergegeven van het resultaat op de
grondexploitatie. Tabel 8. Overzicht resultaat
Omschrijving
Noord Zuid
Kosten 8.163.606 2.060.790 10.224.396
Opbrengsten 8.491.271 2.974.644 11.465.915
Saldo nominaal 327.665 913.854 1.241.519
Kostenstijging -605.464 -225.763 -831.228
Opbrengstenstijging 345.326 183.040 528.366
Rente -467.870 -35.464 -503.334
Saldo rente en index -728.008 -78.188 -806.196
Saldo eindwaarde 31-12-2023 -400.343 835.667 435.323
Saldo contante waarde 1-1-2014 -290.318 606.003 315.685
Het totale resultaat van de grondexploitatie, indien alleen het
noordelijke deel en aan de zuidkant een lint worden ontwikkeld als
woningbouwlocatie bedraagt circa 0,32 miljoen positief op contante
waarde.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 13 van
25
3.5 Overige kosten In de huidige situatie is voor het gehele
plangebied voor Gommerwijk West-West de uit te werken bestemming
wonen gelegd. Een deel van de gronden wordt met de variant echter
niet meer ontwikkeld. Dit betreft deels gemeentelijke gronden en
deels gronden in particulier bezit. Voor de overige kosten zijn
twee varianten doorgerekend: 1. Middengebied wordt ingericht als
openbaar park. De gemeente verwerft
daartoe alle gronden en richt deze in. 2. Middengebied blijft
agrarisch en in eigendom van de huidige
particulieren en de gemeente verkoopt de eigen gronden ten
behoeve van agrarisch gebruik.
Tabel 9 geeft een overzicht van de grondposities van de gemeente
en derden in de verschillende delen van het plangebied. Tabel 9
eigendomspositie per deelgebied
Gemeente Derden Totaal
Deelgebied Noord 95.410 - 95.410
Deelgebied Midden 49.765 131.804 181.569
Deelgebied Zuid 11.155 17.217 28.372
Totaal 156.330 149.021 305.351
Ad 1. Middengebied wordt openbaar park Indien de gemeente het
middengebied wenst in te richten als openbaar toegankelijk park en
verbindingszone met het streekbos, betekent dit feitelijk dat de
gemeente alle gronden zal moeten verwerven. Gelet op de huidige
bestemming uit te werken wonen, kan aangenomen worden dat de
gemeente in dat geval circa 20,= per m dient te betalen. Ook de
eigen grond wordt dan ingebracht tegen de huidige gemiddelde
boekwaarde van 22,= per m. In totaal betreft dit circa 181.500 m
grond die moet worden aangekocht dan wel ingebracht door de
gemeente zelf. De kosten daarvoor bedragen in dat geval circa 3,73
miljoen. Daarnaast bestaat nog het risico dat partijen schadeloos
wensen te worden gesteld in verband met gederfde ontwikkelwinst bij
ontwikkeling van de woningen op eigen grond. Dat is echter lastig
te becijferen op basis van de huidige gegevens. Daarnaast dient de
gemeente rekening te houden met de inrichtingskosten van het
gebied. Voor het gebied is nog geen duidelijk plan, maar vooralsnog
wordt wel voorzien in de aanleg van een aanzienlijk oppervlak
water. Daarom is uitgegaan van gemiddeld 5,= per m plangebied.
Aangenomen wordt dat voor een deel van het te graven water de grond
binnen het plangebied kan worden benut, maar ook een deel wordt
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 14 van
25
afgevoerd. Het overige gebied wordt met extensief groen
ingericht. De totale inrichtingskosten worden geraamd op circa 0,91
miljoen. Indien met eerder genoemde rekening wordt gehouden
ontstaat het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 0,32
miljoen Aankoop / inbreng gronden - 3,73 miljoen Inrichting
groengebied / park - 0,91 miljoen Schadeloosstelling gederfde
ontwikkelwinst PM Toekomstig beheer en onderhoud PM Saldo - 4,32
miljoen Tevens dient te worden opgemerkt dat de aanleg van een
dergelijk park resulteert in extra kosten voor beheer en onderhoud,
welke niet worden gedekt door extra OZB-inkomsten. De kosten
daarvoor zijn vooralsnog PM gesteld aangezien deze afhankelijk zijn
van de exacte inrichting alsmede het beheerregime. Wellicht kan dit
tekort nog enigszins worden teruggebracht door de ontwikkeling van
landgoederen/landhuizen op grote kavels. Het zou dan bijvoorbeeld
kunnen gaan om grote kavels van rond de 2.500 m. Uitgaande van een
gemiddelde kavelprijs van circa 150,= per m, zouden dergelijke
kavels circa 375.000,= aan grondwaarde kunnen opleveren. Ruimtelijk
zal moeten worden gekeken hoeveel van dergelijke kavels kunnen
worden gerealiseerd zonder afbreuk te doen aan de beoogde functie
van het middengebied. Daarnaast is het aantal te ontwikkelen kavels
afhankelijk van de vraag uit de markt. Ad 2. Middengebied blijft
agrarisch Indien het middengebied agrarisch blijft, kan de
gemeentelijke grond in het middengebied niet meer worden
ontwikkeld. Dit betreft in totaal 49.765 m. Deze gronden hebben
momenteel een gemiddelde boekwaarde van 22,= per m. Dat betekent
een totale boekwaarde van circa 1,09 miljoen. Indien deze gronden
niet meer ontwikkeld worden, betekent dit dat deze gronden
tenminste moeten worden afgeboekt naar agrarische waarde.
Vooralsnog is uitgegaan van agrarische waarde van circa 5,= per m,
in totaal circa 0,25 miljoen. Voor de gemeentelijke gronden binnen
het middengebied betekent dat een afboeking van circa 0,85 miljoen.
Daarnaast is in totaal 131.804 m gronden in eigendom van derden in
het middengebied. Aangezien de huidige bestemming wonen is, bestaat
het risico dat deze eigenaren schadeloos gesteld moeten worden als
gevolg van waardevermindering van hun gronden. De waarde van de
ruwe bouwgrond is geraamd op circa 20,= per m. Agrarische waarde is
slechts circa 5,= per m. Dat betekent een verlies van in totaal
circa 15,= per m, in totaal circa 1,98 miljoen. Ook hierbij bestaat
het risico dat grondeigenaren schadeloos gesteld willen worden voor
gederfde ontwikkelwinst.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 15 van
25
Indien met bovenstaande rekening wordt gehouden ontstaat het
volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 0,32 miljoen Afboeking
gemeentelijke grond - 0,85 miljoen Schadeloosstelling overige
eigenaren - 1,98 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst
PM Saldo - 2,51 miljoen
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 16 van
25
4 Gommerwijk West-West; variant 3 Voor de variant Gommerwijk
West-West conform woonvisie (conceptversie 22 april 2014) is op
basis van de woonvisie en in overleg met de gemeente een
woningbouwprogramma bepaald. Op basis van dit woningbouwprogramma
is, uitgaande van kengetallen, het ruimtegebruik normatief
afgeleid. Het betreft hierbij dus alleen een financile verkenning.
Het normatieve ruimtegebruik zal in een vervolgstap
stedenbouwkundig nader moeten worden uitgewerkt. Onderstaande
tekening geeft een indruk van het ruimtegebruik zoals dat normatief
is bepaald voor het noordelijke plandeel. Water is op de tekening
onderdeel van het groen. In totaal is uitgegaan van 225 woningen.
Gekeken is hoeveel in het noordelijke deel gerealiseerd kunnen
worden, de rest moet dan ergens in het resterende plangebied worden
gerealiseerd. Voor het restgebied is nog geen exacte locatie
bepaald. Rekenkundig is vooralsnog aangenomen dat de resterende
woningen direct grenzend aan het noordelijke plandeel wordt
gerealiseerd.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 17 van
25
4.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het noordelijke deel
betreft een plangebied van circa 97.000 m (circa 10 hectare). Daar
kunnen in totaal 162 woningen worden gerealiseerd. De grote vrije
kavels, in totaal 10 stuks (waarvan 5 tot circa 1.500 m en 5 tot
circa 2.000 m) zitten in het noordelijke deel. In het resterende
deel moeten dan nog 63 woningen worden gerealiseerd om in totaal op
225 woningen uit te komen. Vooralsnog is voor het deel waar de
resterende woningen worden gerealiseerd uitgegaan dat dit grenst
aan de noordelijke ontwikkeling. Uiteraard kan nog besloten worden
om dit gedeelte bijvoorbeeld geheel aan de zuidkant te ontwikkelen,
aan De Gouw. In totaal is voor de 63 woningen die in het resterende
gebied moeten worden ontwikkeld circa 36.000 m plangebied benodigd.
Het programma is gebaseerd op de woonvisie. De gemeente ziet markt
voor een aantal grote kavels, 1.000 tot 2.000 m. Daarvan zijn in
totaal 10 kavels opgenomen. Daarnaast is rekening gehouden met een
hofje van zorgwoningen van in totaal 20 woningen. Daarvan zijn 10
appartementen en 10 grondgebonden. Het resterende programma is
verdeeld naar een deel sociale huurappartementen (circa 10%),
middeldure koop (circa 45%) en duur segment (45%). Een deel van het
dure segment is opgenomen als kavels voor (collectief) particulier
opdrachtgeverschap. Tabel 10 geeft een meer uitgebreid overzicht
van het gehanteerde woningbouwprogramma. Tabel 10.
Woningbouwprogramma conform woonvisie
Aantal
Uitgeefbaar oppervlak
Woningtype Noord Rest Noord Rest
Sociale sector
Appartementen 19 - 1.026 -
Middensegment
EGZ - rij 28 - 4.417 -
3^1-woning 32 26 5.197 4.222
Zorgappartementen 10 - 540 -
Zorg GGB 10 - 900 -
2^1 kapwoning 24 16 6.384 4.256
Duur segment
Vrijstaand 15 15 9.000 9.000
Vrije kavels tot 1500 m2 5 - 7.500 -
Vrije kavels tot 2000 m2 5 - 9.625 -
Vrije kavels (PO) 14 6 11.200 4.800
Totaal 162 63 55.789 22.278
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 18 van
25
4.2 Kosten Ten aanzien van de kosten zijn dezelfde
uitgangspunten aangehouden als voor de grondexploitaties van
scenario 1 en 2. Voor de gemeentelijke gronden is rekening gehouden
met de boekwaarde voor de gronden die binnen het nieuwe plangebied
liggen. Voor de overige gronden binnen het plangebied is rekening
gehouden met verwervingskosten. Voor de civieltechnische kosten
zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor scenario 1 en 2.
Dat geldt tevens voor de plankosten. De totale kosten zijn geraamd
op circa 7,53 miljoen voor deelgebied Noord en circa 4,11 miljoen
voor de rest. Een overzicht van de kosten is weergegeven in tabel
11. Tabel 11. Overzicht kosten ()
Noord Rest
Verwervingen en schadeloosstellingen
2.099.020 761.600
Sloopwerken - -
Milieuvoorzieningen en grondonderzoek
243.984 182.810
Bouw- en woonrijpmaken 3.967.502 2.448.709
Plankosten 1.214.649 752.894
Planstructurele elementen - -
Bijdragen uit exploitatie - -
Rente - -
B.T.W. - -
Totaal 7.525.155 4.146.012
4.3 Opbrengsten De woningtypen zijn zoveel mogelijk afgestemd op
de woonvisie. Dat betekent dat slechts een beperkt aandeel sociale
woningbouw is opgenomen. Relatief veel woningen zijn opgenomen in
het middeldure segment. Dit betreft woningen met een v.o.n-/prijs
van net onder de 200.000 tot circa 300.000,=. Voor de duurdere
woningen, vrijstaand projectmatige ontwikkeling, wordt uitgegaan
van een v.o.n.-prijs van circa 385.000,=. De overige woningen in
het dure segment betreffen kavels voor (collectief) particulier
opdrachtgeverschap.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 19 van
25
Tabel 12. Grondopbrengst woningbouw
Aantal
Grondopbrengst
Woningtype Noord Rest Noord Rest
Sociale sector
Appartementen 19 0
Middensegment
EGZ - rij 28 0
3^1-woning / geschakeld 32 26
Zorgappartementen 10 0
Zorg GGB 10 0
2^1 kapwoning 24 16
Duur segment
Vrijstaand 15 15
Vrije kavels tot 1500 m2 5 0
Vrije kavels tot 2000 m2 5 0
Vrije kavels (PO) 14 6
Totaal 162 63 12.069.922 4.796.843
4.4 Resultaat Voor het resultaat is een dynamische eindwaarde
berekening opgesteld. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten
zijn uitgezet in de tijd en rekening is gehouden met kosten- en
opbrengstenstijging. Voor de fasering is uitgegaan van een
gemiddeld uitgiftetempo van circa 60 woningen per jaar. Voor de
gronduitgifte wordt uitgegaan van de periode 2016 tot en met 2019.
In tabel 13 is een overzicht weergegeven van het resultaat op de
grondexploitatie. Tabel 13. Overzicht resultaat
Omschrijving
Noord Rest
Kosten 7.525.155 4.146.012 11.671.167
Opbrengsten 12.069.922 4.796.843 16.866.765
Saldo nominaal 4.544.767 650.831 5.195.598
Kostenstijging -408.309 -451.781 -860.089
Opbrengstenstijging 428.167 269.832 697.999
Rente -16.124 -107.577 -123.700
Saldo rente en index 3.735 -289.525 -285.791
Saldo eindwaarde 31-12-2023 4.548.502 361.306 4.909.808
Saldo contante waarde 1-1-2014 3.574.668 272.744 3.847.412
Het totale resultaat indien een programma wordt gerealiseerd op
basis van de Woonvisie (circa 225 woningen) bedraagt circa 3,85
miljoen positief.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 20 van
25
4.5 Overige kosten Evenals in scenario 2 ontstaat blijft in
geval van scenario 3 een restgebied over waarop geen woningen
worden ontwikkeld. Daarvoor zijn wederom 2 scenarios mogelijk: 1.
Restgebied wordt ingericht als openbaar park. De gemeente
verwerft
daartoe alle gronden en richt deze in. 2. Restgebied blijft
agrarisch en in eigendom van de huidige particulieren
en de gemeente verkoopt de eigen gronden ten behoeve van
agrarisch gebruik.
Tabel 14 geeft een overzicht van de grondposities van de
gemeente en derden in de verschillende delen van het plangebied.
Dit uitgaande van de situatie als 63 woningen worden ontwikkeld
aangrenzend aan het noordelijke deelgebied. Tabel 14
eigendomspositie per deelgebied
Gemeente Derden Totaal
Deelgebied Noord 95.410 0 95.410
Deelgebied Rest woningbouw 0 36.205 36.205
Deelgebied rest niet te ontwikkelen 60.920 112.816 173.736
Totaal 156.330 149.021 305.351
Ad 1. Middengebied wordt openbaar park Uitgaande van dezelfde
uitgangspunten als toegelicht bij scenario 2 dient de gemeente
60.920 m in te brengen tegen de boekwaarde van 22,= per m. De
overige 112.816 m zal moeten worden verworven. Gelet op de huidige
bestemming is uitgegaan van 20,= per m. Dat betekent een totaal
bedrag van circa 3,60 miljoen. Daarnaast bestaat het risico dat
eigenaren schadeloos willen worden gesteld voor gederfde
ontwikkelwinst van de woningen die niet meer op eigen grond kunnen
worden ontwikkeld. Indien voor de inrichtingskosten ook 5,= per m
wordt gerekend, komen de totale inrichtingskosten op circa 0,87
miljoen. Indien met bovenstaande rekening wordt gehouden ontstaat
het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 3,85 miljoen Aankoop
/ inbreng gronden - 3,60 miljoen Inrichting groengebied / park -
0,87 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM
Toekomstig beheer en onderhoud PM Saldo - 0,62 miljoen
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 21 van
25
Tevens dient te worden opgemerkt dat de aanleg van een dergelijk
park resulteert in extra kosten voor beheer en onderhoud, welke
niet worden gedekt door extra OZB-inkomsten. De kosten daarvoor
zijn vooralsnog PM gesteld aangezien deze afhankelijk zijn van de
exacte inrichting alsmede het beheerregime. Aangezien in dit
scenario de grote kavels al binnen het plan gerealiseerd worden,
lijkt een optimalisatie middels de aanleg van een aantal grote
kavels in het parkgebied niet voor de hand liggend. Het is te
verwachten dat daarvoor dan geen markt meer is. Wel kan worden
onderzocht in hoeverre woningen uit het noordelijk gebied kunnen
worden verschoven naar het middengebied. Dat zou kunnen betekenen
dat per saldo meer woningen kunnen worden gebouwd. Ad 2.
Middengebied blijft agrarisch Indien de gemeentelijke gronden
(60.920 m) worden afgeboekt naar agrarische waarde van circa 5,=
per m, betekent dat een afboeking van circa 1,04 miljoen. Indien
ook de overige eigenaren (112.816 m) schadeloos moeten worden
gesteld, betekent dat aanvullende kostenpost van circa 1,69
miljoen. Dit uitgaande van compensatie van huidige ruwe bouwgrond
waarde ( 20,= per m) naar agrarische waarde ( 5,= per m) Daarnaast
bestaat nog het risico dat partijen schadeloos wensen te worden
gesteld in verband met gederfde ontwikkelwinst bij ontwikkeling van
de woningen op eigen grond. Dat is echter lastig te becijferen op
basis van de huidige gegevens. Indien met bovenstaande rekening
wordt gehouden ontstaat het volgende beeld: Resultaat
grondexploitatie 3,85 miljoen Afboeking gemeentelijke grond - 1,04
miljoen Schadeloosstelling overige eigenaren - 1,69 miljoen
Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM Saldo 1,12
miljoen
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 22 van
25
5 Conclusies en aanbevelingen Variant 1; Gommerwijk West-West op
basis van vigerend bestemmingsplan De grondexploitatie voor
Gommerwijk West-West resulteert, uitgaande
van hetgeen is aangegeven in de Nota van Uitgangspunten uit
2005, in een tekort van circa 2,16 miljoen op netto contante waarde
per 1 januari 2014.
De reden van het hoge tekort betreft de hoge civieltechnische
kosten zoals deze naar voren komen uit de Nota van Uitgangspunten.
Deze bevat veel water en bijbehorende kunstwerken in de vorm van
bruggen en doorvaarbare duikers. Tevens is sprake van relatief hoge
rentelasten tijdens de looptijd van de grondexploitatie aangezien
de gemeente reeds een aanzienlijk deel van de gronden in eigendom
heeft. Op deze gronden rust een boekwaarde. Tenslotte zijn de
grondopbrengsten, als gevolg van de huidige marktsituatie, relatief
beperkt.
Er zijn echter nog wel verschillende optimalisaties denkbaar om
te komen tot een verbetering van het resultaat. Op basis van een
combinatie van ondergenoemde optimalisaties kan wellicht een
positief saldo worden behaald van circa 1,10 miljoen. De
belangrijkste mogelijkheden zijn:
o beperking van de civieltechnische kosten; o omzetting van
appartementen naar 2^1 kap woningen; o invulling van de in de NvU
beoogde locatie van de school met
2^1 kap woningen. Indien de gemeente kiest voor de ontwikkeling
van geheel Gommerwijk
West-West is het, gelet op de risicos, niet aan te bevelen extra
grondposities in te nemen. Daarom moeten de mogelijkheden voor
kostenverhaal, bijvoorbeeld in de vorm van een exploitatieplan,
goed worden meegenomen. Dat betekent wel dat de Wet voorkeursrecht
Gemeenten (WvG) komt te vervallen.
Variant 2; Gommerwijk West-West; variant Noord-Zuid De
grondexploitatie voor Gommerwijk West-West indien alleen het
noordelijke en het zuidelijke deel worden ontwikkeld resulteert
in een positief saldo van circa 0,32 miljoen.
Per saldo is het tekort voor de variant Noord-Zuid kleiner dan
bij de totale ontwikkeling van Gommerwijk West-West. Dat is
verklaarbaar doordat juist in het middendeel, dat niet meer wordt
ontwikkeld, de hoogste kosten zitten voor water en kunstwerken. De
gemiddelde kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn daardoor lager.
Daarnaast wordt de boekwaarde in n keer deels afgeboekt, waardoor
de rentelasten daarover niet meer op de grondexploitatie
drukken.
Ook hier zijn wellicht optimalisaties mogelijk door te schuiven
met het woningbouwprogramma en sturing op de civieltechnische
kosten. Zo kan worden gekeken of appartementen en patios kunnen
worden omgezet naar 2^1 kap woningen en vrijstaande woningen naar
vrije kavels. De mogelijkheden tot optimalisatie zijn echter
beperkter dan bij
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 23 van
25
de ontwikkeling van het gehele gebied aangezien het in totaal
minder woningen betreft en vooral voor Zuid het plangebied beperkt
is.
Daarbij dient echter ook nog rekening te worden gehouden met
aanvullende kosten. Daarvoor zijn twee varianten onderscheiden:
o Gemeente richt het middengebied in als openbaar park en
verbindingszone naar het streekbos. In dat geval moet de gemeente
alle gronden in het gebied alsnog aankopen en kosten maken voor de
inrichting van het gebied. In totaal ontstaat dan een tekort van
circa 4,32 miljoen. Door enkele grote kavels cq. landgoederen uit
de geven in dit gebied (vooralsnog is uitgegaan van 5) kan het
tekort eventueel worden teruggebracht door in het middengebied een
aantal grote kavels met veel groen te ontwikkelen.
o Het middengebied blijft agrarisch. De gemeente richt het
gebied niet in als park. In dat geval dient de gemeente de eigen
gronden af te boeken naar agrarische waarde alsmede naar
verwachting de overige eigenaren schadeloos te stellen voor de
waardedaling van de grond. In dat geval wordt het tekort berekend
op circa 2,51 miljoen.
Voor deelgebied Zuid is vooralsnog uitgegaan van het afmaken van
het lint langs de Gouw. Dat betekent wel dat ook grond nodig is die
momenteel niet in eigendom is van de gemeente. Gekeken kan worden
of in het zuidelijke deel alleen op de gemeentegrond kan worden
ontwikkeld, een Noord-Zuid strook grenzend aan de bestaande
bebouwing. Dit sluit echter minder goed aan bij het uitgangspunt om
het middengebied in te richten als verbinding naar het streekbos.
Daarnaast heeft de gemeente de betreffende grond van de particulier
alsnog nodig indien het middengebied als openbaar toegankelijk park
wordt ingericht.
Variant 3; Gommerwijk West West op basis van Woonvisie De
grondexploitatie voor Gommerwijk West-West indien alleen het
noordelijke en het zuidelijke deel worden ontwikkeld resulteert
in een positief saldo van circa 3,85 miljoen.
In tegenstelling tot scenario 1 en 2 komt in dit scenario het
resultaat op de grondexploitatie dus wel positief uit. De
belangrijkste oorzaak daarvan is het duurdere woningbouwprogramma.
Daardoor zijn de grondopbrengsten relatief hoger. Daarnaast is het
ruimtegebruik relatief efficint. Dit komt onder andere doordat
wordt uitgegaan van relatief grote kavels. Per kavel is dan
relatief minder verharding benodigd, bijvoorbeeld omdat parkeren op
eigen terrein kan worden gerealiseerd.
Daarbij dient echter ook nog rekening te worden gehouden met
aanvullende kosten. Daarvoor zijn twee varianten onderscheiden:
o Gemeente richt het middengebied in als openbaar park en
verbindingszone naar het streekbos. In dat geval moet de gemeente
alle gronden in het gebied alsnog aankopen en kosten maken voor de
inrichting van het gebied. In totaal ontstaat dan een tekort van
circa 0,62 miljoen. De optimalisatie van scenario 2, ontwikkeling
van een aantal grote
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 24 van
25
kavels in het parkgebied lijkt hier niet waarschijnlijk
aangezien het woningbouwprogramma reeds voorziet in grote kavels.
Wel kan worden gekeken of door verplaatsing van de grote kavels van
het noordelijke gebied naar het middengebied extra woningen kunnen
worden gebouwd.
o Het middengebied blijft agrarisch. De gemeente richt het
gebied niet in als park. In dat geval dient de gemeente de eigen
gronden af te boeken naar agrarische waarde alsmede naar
verwachting de overige eigenaren schadeloos te stellen voor de
waardedaling van de grond. In dat geval resteert een positief saldo
van circa 1,12 miljoen.
Voor de ontwikkeling is gekeken hoeveel woningen op het
noordelijke deel van het plangebied passen. Het resterende
programma moet dus elders in het gebied worden gerealiseerd.
Vooralsnog is uitgegaan dat dit gebied aangrenzend is aan het
noordelijke deel. Ruimtelijk gezien is dat wellicht voor de hand
liggend (zoveel mogelijk aaneengesloten ontwikkeling), er zijn
daarbij ook enkele opmerkingen te maken:
o In het betreffende gebied heeft de gemeente geen eigendommen.
Dat betekent dat de gemeente deze gronden nog moet ontwikkelen dan
wel de ontwikkeling op deze gronden door de huidige eigenaar moet
faciliteren. In dat laatste geval moet de gemeente overgaan tot
kostenverhaal. Het kan voordelen hebben om op eigen gronden te
ontwikkelen aangezien de gemeente dan de meeste regie kan
voeren.
o Waar het restgebied ook wordt gesitueerd, de aanvullende
kosten in de vorm van afboeking op gemeentelijke gronden dan wel
schadeloosstelling van particuliere eigenaren, zullen altijd aan de
orde zijn.
o Ontwikkeling van de gronden aangrenzend aan het noordelijke
deelgebied heeft in ieder geval als nadeel dat een behoorlijk dure
brug moeten worden aangelegd. Het noordelijke plandeel wordt aan de
zuidkant begrensd door een relatief brede watergang met aangrenzend
voetpad en dan weer een sloot. De kosten voor een burg met
dergelijke overspanning zijn vooralsnog geraamd op circa 0,85
miljoen. Daarnaast is denkbaar dat een tweede ontsluiting
noodzakelijk is in geval van calamiteiten. Daarvoor zijn nagenoeg
geen opties behalve een tweede brug over dezelfde watergang.
Samenvatting varianten In tabel 15 wordt een samenvattend
overzicht weergegeven van de varianten. Daarbij wordt een totaal
overzicht weergegeven van de grootte van het plangebied, het aantal
woningen, de totale kosten en opbrengsten en het resultaat. Voor
variant 2 en 3 is daarbij tevens een onderscheid gemaakt naar
variant a en b. Daarbij betreft de a-variant inrichting van het
resterende middengebied als openbaar park. De b-variant betreft
handhaving van het resterende middengebied als agrarische
functie.
-
Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 25 van
25
Tabel 15 Samenvatting varianten (bedragen in miljoen)
Variant 1 Variant 2 Variant 3
a b a b
Plangebied (m) 320.000 125.000 125.000 133.000 133.000
Aantal woningen 600 274 274 225 225
Totaal kosten 28,12 10,22 10,22 11,67 11,67
Totaal opbrengsten 29,09 11,47 11,47 16,87 16,87
Resultaat nomimaal 0,97 1,24 1,24 5,20 5,20
Resultaat eindwaarde -3,63 0,44 0,44 4,91 4,91
Resultaat contante waarde 1-1-2014 -2,16 0,32 0,32 3,85 3,85
Aanvullende kosten - -4,64 -2,83 -4,47 -2,73
Totaal eindresultaat -2,16 -4,32 -2,51 -0,62 1,12