FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA aggiornamento MAGGIO 2014
CREDITO DIMPOSTA aggiornamento aprile 2015 ACQUISTO PRIMA CASA LE
DETRAZIONI DIMPOSTA IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLA VENDITA CONTRATTO
PRELIMINARE Gli aggiornamenti pi recenti agevolazioni prima casa e
utilizzo del credito dimposta detrazione interessi passivi sui
mutui per lacquisto dellabitazione principale acquisto di
fabbricati ristrutturati agevolazione per lacquisto di abitazioni
destinate alla locazione Direzione Centrale Servizi ai Contribuenti
Settore Servizi ai Contribuenti Ufficio Comunicazione multimediale
e internet 1 FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA INDICE 1.PRIMA DI
ACQUISTARE......................................................................................
2 >>Il contratto preliminare
.........................................................................................
2 >>Lobbligo di registrazione dellagenzia immobiliare
..................................................... 4 2.LE
IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI
........................................................................
5 >>Le imposte
sullacquisto.........................................................................................
5 >>Le agevolazioni per la prima casa
.........................................................................
8 >>Quando si perdono i benefici fiscali
.........................................................................
9 >>Il credito dimposta per il riacquisto della prima casa
............................................. 13
>>Lagevolazione per lacquisto o la costruzione di abitazioni
destinate alla locazione ....... 14 3.DOPO LACQUISTO
..........................................................................................
16 >>Il reddito dellabitazione
......................................................................................
16 >>La detrazione della provvigione pagata allagenzia
immobiliare .................................. 18 >>La
detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione
principale ................... 18
>>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperacquistoimmobilediversodallabitazione
principale
..............................................................................................................
21 >>La detrazione degli interessi sul mutuo per la
costruzione dellabitazione principale ...... 22 >>La
detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili
ristrutturati .................... 23 4.LE IMPOSTE SULLA VENDITA
.............................................................................
25 >>Il sistema ordinario di tassazione
..........................................................................
25 >>Limposta sostitutiva
...........................................................................................
25 aggiornamento aprile 2015 FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 2
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate 1. PRIMA DI ACQUISTARE
Primadiacquistareunimmobilesicuramenteutileaverepi
informazionipossibilisullostessoe,soprattutto,accertarsidi
effettuare lacquisto dal legittimo proprietario. Premesso che
verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio che redige latto di
vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, importante
saperechelAgenziadelleEntratemetteadisposizionediogni cittadino
alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un
immobile.
Peresempio,effettuandounispezioneipotecariapossibilevisionareidatiriguardantile
tipologie di formalit presenti nei Registri immobiliari.
Quandosiparladiformalit,sifariferimentoalletrascrizioni,alleiscrizioniealle
annotazioni:
letrascrizionivengonoeffettuatequandositrasferisce(peresempio,unavendita)osi
costituisce un diritto (per esempio, lusufrutto) su un bene
immobile uniscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su
immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento
(mutui)
lannotazionefattaallamodificadiprecedentitrascrizioni,iscrizionioannotazioni(per
esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti). In
sintesi, con lispezione ipotecaria possibile verificare il
legittimo proprietario dellimmobile e la presenza sullo stesso di
ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
Leispezioniipotecariepossonoessererichiestepressoglisportellidegliufficiprovinciali
Territorio, oppure online sul sito internet dellAgenzia. >>Il
contratto preliminare
Intanteoccasioni,unpassaggiocheprecedeilrogitoquellodelcontrattopreliminare(il
cosiddetto
compromesso).Sitratta,sostanzialmente,diunaccordotravenditoreecompratoreconilqualeessisi
obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo
contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di
propriet sullimmobile si avr solo con la firma di questultimo. Di
regola, il preliminare viene stipulato quando non possibile la
vendita immediata: perch,
adesempio,lacquirenteincercadiunfinanziamento(unmutuo)oppureilvenditorein
attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il
quale si stipula il preliminare appunto quello di impegnare
giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere
questi problemi.
Ilcontrattopreliminaredicompravenditadeveessereregistratoentroventigiornidalla
sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: l'imposta di
registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
compravendita limposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e
comunque ogni 100 righe. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 3
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Se il preliminare stipulato con atto
notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta
giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, dovuta limposta
proporzionale di registro: 0,50% sulle somme previste a titolo di
caparra confirmatoria 3% delle somme previste a titolo di acconto
sul prezzo di vendita. In questi casi, dallimposta dovuta per la
registrazione del contratto definitivo sar poi detratta quella
pagata sul preliminare.
Seperlesommeversateinoccasionedellastipuladelcontrattopreliminaremancauna
espressa qualificazione, oppure se dubbia lintenzione delle parti
sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di
prezzo. CONTRATTO SOGGETTO A IVA
AnchequandoiltrasferimentosoggettoaIva,iltrattamentofiscaledelpreliminaresar
differente a seconda che preveda il versamento di una somma a
titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Ilversamentodiunacconto,rappresentandolanticipazionedelcorrispettivopattuito,va
fatturato con addebito dellimposta. In questo caso, limposta di
registro sar dovuta in misura fissa (200 euro).
Lacaparraconfirmatoria,ancheseprevistadaunappositaclausolacontrattuale,non
costituisce,invece,ilcorrispettivodiunaprestazionediserviziodiunacessionedibeni.La
stessa non , quindi, soggetta a Iva e andr pagata limposta di
registro proporzionale. TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE Come
detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo
giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il
trasferimento della propriet.
Pertanto,potrebbeaccadereche,nonostanteilcompromesso,ilvenditorevendalostesso
immobileadaltrapersona,costituiscasullostessodirittirealidigodimento(peresempioun
usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potr
chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche
lannullamento della vendita o delliscrizione dellipoteca. Per
evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a
disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei
registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso
immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze
persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Perlatrascrizionedelpreliminarenecessariolinterventodelnotaio.Inquestocaso,
allimposta di registro e allimposta di bollo di 155 euro si
aggiunge il versamento dellimposta ipotecaria di 200 euro e delle
tasse ipotecarie di 35 euro. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 4
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate >>Lobbligo di registrazione
dellagenzia immobiliare
Imediatoriimmobiliarihannolobbligodiregistrareicontrattipreliminaridicompravendita
stipulati a seguito della loro attivit.
Ingenerale,pergliaffariconclusiconlinterventodegliagentiimmobiliari,lobbligodi
richiedere la registrazione nasce con riferimento: ai contratti
preliminari allaccettazione della proposta, quando le clausole
inserite nello schema di proposta siano di per s sufficienti e
necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare
di compravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione: gli
incarichi di vendita conferiti al mediatore la proposta di acquisto
laccettazione della proposta che non sia di per s sufficiente a
determinare la conclusione di un contratto preliminare di
compravendita. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 5 ATTENZIONE: le
indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire
modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia
delle Entrate 2. LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI >>Le imposte
sullacquisto Le imposte da versare quando si acquista casa
dipendono da vari fattori.
Sonodiverse,peresempio,leimpostedovutequandosiacquistadaun
venditoreprivatoodaunimpresa.Sonodiimportoinferiorequandosi
acquista la prima casa. Se il venditore un privato, la vendita
assoggettata allimposta di registro del 9% e alle imposte
ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il
venditore un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potr essere:
esente da Iva, con limposta di registro pari al 9% e le imposte
ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
soggettaaIva,conlaliquotadel10%(odel22%perleabitazionidilusso);inquesto
caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a
200 euro ciascuna. Se il venditore unimpresa, la cessione sempre
esente da Iva, a eccezione di questi casi:
venditeeffettuatedalleimpresecostruttriciodiripristinodeifabbricatientro5anni
dallultimazionedellacostruzioneodellintervento,oppureanchedopoi5anniseil
venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va
espressa nellatto di vendita) vendite di fabbricati abitativi
destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di
sottoporrelacessioneaIva(ancheinquestocaso,lasceltavaespressanellattodi
vendita). Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle
agevolazioni prima casa, le imposte saranno pi basse, e cio: nel
caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da
Iva) imposta di registro del 2% imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro nel caso di acquisto da impresa,
con vendita soggetta a Iva Iva al 4% imposta ipotecaria fissa di
200 euro imposta catastale fissa di 200 euro imposta di registro
fissa di 200 euro Per completare il quadro, bisogna aggiungere che
limposta di registro proporzionale non pu
comunqueesserediimportoinferiorea1.000euroecheitrasferimentiassoggettatiatale
imposta sono esenti dallimposta di bollo, dai tributi speciali
catastali e dalle tasse ipotecarie. FISCO E CASA: ACQUISTO E
VENDITA 6 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate
Oltreallimpostadiregistro,allevenditeassoggettateaIvasi
applicanodiregola,salvocasi
particolari,limpostadibollodi230euro(considerandoilcasodelrogitonotarile)elatassa
ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).
Nelletabelleseguenti,unriepilogodelleimpostedovutedal1gennaio2014almomento
dellacquisto. ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
VENDITOREIVAREGISTROIPOTECARIACATASTALE PrivatoNO9%50 50 Impresa,
con vendita esente da IvaNO9%50 50 Impresa, con vendita soggetta a
Iva10/22%200 200 200 ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
VENDITOREIVAREGISTROIPOTECARIACATASTALE PrivatoNO2%50 50 Impresa,
con vendita esente da Iva NO2%50 50 Impresa, con vendita soggetta a
Iva 4%200 200 200 DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nellecompravenditediimmobili,ancheseassoggettateaIva,lepartidevonoinserirenel
rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet in cui
segnalare: le modalit di pagamento del corrispettivo (assegno,
bonifico, eccetera) se per loperazione si fatto ricorso ad attivit
di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi
del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione
sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se
soggetto diverso da persona fisica, ovvero
delmediatorenonlegalerappresentantechehaoperatoperlastessasociet,lapartita
Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli
agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio le spese
sostenute per lattivit di mediazione, con le analitiche modalit di
pagamento. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 7 ATTENZIONE: le
indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire
modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia
delle Entrate Lomissione, la falsa o incompleta dichiarazione
comporta (oltre allapplicazione della sanzione penale)
lassoggettamento, ai fini dellimposta di registro, ad accertamento
di valore dei beni trasferiti.
Insostanza,lufficioapplicherleimpostesulvaloredimercatodellimmobile,anchesele
partiavevanorichiestolatassazionesullabasedelvalorecatastale(vediparagrafo
successivo). Inoltre, prevista una sanzione amministrativa da 500 a
10.000 euro. In caso di assenza delliscrizione al ruolo di agenti
di affari in mediazione, il notaio obbligato a effettuare apposita
segnalazione allAgenzia delle Entrate. ATTENZIONE Per evitare le
compravendite di unit immobiliari urbane non in regola con le norme
catastali
(immobilinondenunciatialcatastoochehannosubitovariazionimaicomunicate),
obbligatorio indicare nellatto notarile, a pena di nullit, non
soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie
depositate in catasto. Inoltre, latto deve contenere la
dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione
reale dellimmobile conforme a quanto risulta dai dati catastali e
dalle planimetrie.Prima di stipularelatto, ilnotaio tenuto a
individuare gliintestatari catastali e verificarela loro conformit
con le risultanze dei registri immobiliari. QUANDO SI VERSANO LE
IMPOSTE
Leimpostediregistro,ipotecariaecatastalesonoversatedalnotaioalmomentodella
registrazione dellatto. IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE
Quando la vendita della casa soggetta a Iva la base imponibile
costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei
fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate
nei confronti
dipersonefisichechenonagiscononell'eserciziodiattivitcommerciali,artisticheo
professionali,lacquirentepuscegliererichiedendoloalnotaiorogante-dicalcolare
limposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anzich
sul corrispettivo pagato. Il valore catastale viene determinato
moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i
seguenti coefficienti: 110 per la prima casa e le relative
pertinenze
120perifabbricati(nonprimacasa)appartenentiaigruppicatastaliAeC(esclusele
categorie A/10 e C/1). Calcolo del valore catastale Prima casa e
pertinenze = R x 1,05 x 110 Altri fabbricati= R x 1,05 x 120 (R la
rendita castale)
Peresempio,perunaabitazione,nonprimacasa,chehaunarenditacatastaledi800euro,
limporto su cui applicare limposta di registro pari a: 800 x 1,05 x
120 = 100.800 euro
possibileversareleimpostesullabasedelvalorecatastaleacondizionechenellattosia
indicato leffettivo importo pattuito per la cessione. FISCO E CASA:
ACQUISTO E VENDITA 8 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella
presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle
attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
Loccultamento,ancheparziale,delcorrispettivooladichiarazionenellattodicompravendita
diunimportoinferioreaquellopattuitodeterminalaperditadelbeneficioconleseguenti
conseguenze:
leimpostediregistro,ipotecariaecatastalesarannocalcolatesulcorrispettivo
effettivamente pattuito
sarinoltreapplicataunasanzionechevadal50al100%delladifferenzatralimposta
dovuta e quella gi versata.
Questosistemadideterminazionedellimpostaapplicabileancheallacquistodipertinenze
(effettuato da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di
attivit commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione
di numero, a condizione che: il bene principale cui accedono sia un
immobile a uso abitativo nellatto di cessione venga data evidenza
del cosiddetto vincolo pertinenziale, che rende il bene servente
una proiezione del bene principale. >>Le agevolazioni per la
prima casa I REQUISITI I requisiti necessari per usufruire delle
agevolazioni prima casa sono i seguenti:
labitazionenondeveesseredicategoriacatastaleA1(abitazioniditiposignorile),A8
(abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi
artistici e storici).
Primadellentratainvigoredeldecretosullesemplificazionifiscali(decretolegislativodel
21novembre2014,n.175)perlevenditesoggetteadIvasipotevausufruiredelle
agevolazioni quando labitazione era considerata non di lusso, sulla
base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969).
Pertanto,nellattoditrasferimentodellabitazione(perlaqualesiintendefruire
dellaliquota Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle
altre condizioni prescritte per usufruire dellagevolazione, va
dichiarata la classificazione o la classificabilit catastale
dellimmobilenellecategoriechepossonobeneficiaredellaliquotaagevolata(circolare
dellAgenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014). Le categorie
ammesse alle agevolazioni prima casa sono:
A/2(abitazioniditipocivile)- A/3(abitazioniditipoeconomico)-
A/4(abitazioniditipo
popolare)-A/5(abitazioniditipoultrapopolare)-A/6(abitazioniditiporurale)-A/7
(abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei
luoghi) limmobile deve essere ubicato
nelterritoriodelComuneincuilacquirentehaostabilisca,entro18mesi
dallacquisto,lapropriaresidenza.Ladichiarazionedivolerstabilirelaresidenzanel
Comuneovesituatolimmobileacquistatodeveessereresa,apenadidecadenza,
dallacquirente nellatto di acquisto. Ai fini della corretta
valutazione del requisito della
residenza,ilcambiodiresidenzasiconsideraavvenutonelladataincuilinteressato
rende al Comune la dichiarazione di trasferimento
sediverso,nelterritoriodelComuneincuilacquirentesvolgelapropriaattivit,
intendendopertaleanchequellasvoltasenzaremunerazione,comeperesempiole
attivit di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo
1994, n. 1) se trasferito allestero per ragioni di lavoro, nel
territorio del Comune in cui ha sede o esercita lattivit il
soggetto da cui dipende se lacquirente un cittadino italiano
emigrato allestero, nellintero territorio nazionale purch limmobile
sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La
condizione FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 9 ATTENZIONE: le
indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire
modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia
delle Entrate di emigrato pu essere documentata attraverso il
certificato di iscrizione allAIRE o pu
essereautocertificatadallinteressatomedianteautocertificazioneresanellattodi
acquisto (ai sensi dellarticolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n.
445) Per il personale delle Forzearmate e delle Forze di polizia
non richiestala condizione della residenza nel comune di ubicazione
dellimmobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per
richiedere i benefici fiscali, inoltre, nellatto di acquisto il
compratore deve dichiarare:
dinonesseretitolare,esclusivooincomunionecolconiuge,didirittidipropriet,
usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del
Comune dove si trova limmobile oggetto dellacquisto agevolato
dinonesseretitolare,neppureperquoteoincomunionelegale,sututtoilterritorio
nazionale,didirittidipropriet,uso,usufrutto,abitazioneonudapropriet,sualtro
immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle
agevolazioni per lacquisto della prima casa. Se, per errore,
nellatto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse,
possibile
rimediaremedianteunospecificoattointegrativo,redattosecondolestesseformegiuridiche
delprecedente,incuidichiararelasussistenzadeipresuppostisoggettivieoggettiviper
usufruire delle agevolazioni fiscali. L'agevolazione spetta allo
stesso modo per lacquisto delle pertinenze dellabitazione qualora
le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento
dellabitazione principale per il cui acquisto si gi beneficiato
della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza
acquistata con un atto separato.
Inognicaso,varicordatocheilbeneficiospettaperlepertinenzeclassificateoclassificabili
nellecategorieC/2,C/6eC/7,edfruibilelimitatamenteaunapertinenzapercategoria
catastale. >>Quando si perdono i benefici fiscali Le
agevolazioni ottenute quando si acquista unabitazione con i
benefici prima casa possono essere perse, con la necessit di
versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del
30% dellimposta stessa. Questo pu accadere se: le dichiarazioni
previste dalla legge nellatto di acquisto sono false
labitazionevendutaodonataprimachesianotrascorsicinqueannidalladatadi
acquisto,amenoche,entro un anno,nonsiriacquistaun
altroimmobile,ancheatitolo gratuito, da adibire in tempi
ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del
riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga
stipulato, entro
lannodallavenditadelprimoimmobile,uncontrattopreliminare,inquantoquesta
fattispecienegozialenonproduceleffettorealedeltrasferimentodelbene,masoltanto
quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo non venga
trasferita la residenza nel Comune ove situato limmobile entro
diciotto mesi dallacquisto. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 10
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Le agevolazioni non si perdono
quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
ilcontribuenteacquistaunimmobilesituatoinunoStatoestero,semprechesistono
strumentidicooperazioneamministrativacheconsentonodiverificarechelimmobile
acquistato stato adibito a dimora abituale il contribuente acquista
un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un
fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
Nonnecessariocheilfabbricatosiaultimato.Esufficientechelostesso,entrolanno,
acquistirilevanzadalpuntodivistaurbanistico.Deveesistere,quindi,unrustico
comprensivodellemuraperimetralidellesingoleunitedeveesserestatacompletatala
copertura per evitare di incorrere nella decadenza.
Conriferimentoallacausadidecadenzadellagevolazioneprimacasapermancato
trasferimentodellaresidenzanelterminedidiciottomesi,conlarisoluzionen.105/Edel3
ottobre 2011 lAgenzia delle Entrate ha chiarito che:
seancorapendenteilterminedidiciottomesiperiltrasferimentodellaresidenza,
lacquirentechenonpurispettarelimpegnoassuntopurevocareladichiarazione
formulatanellattodiacquistodellimmobile.Atalfine,devepresentareunistanza
allufficiopressoilqualelattostatoregistrato,chiedendolariliquidazionedellimposta.
Lufficioriliquidalattodicompravenditaenotificaavvisodiliquidazionedellimposta
dovutaedegliinteressi,calcolatiadecorreredalladatadistipuladellatto.Nonsar
applicata,invece,lasanzionedel30%,inquanto,entroilterminedidiciottomesidalla
datadellattononpuessereimputatoalcontribuenteilmancatoadempimento
dellimpegno assunto, cui consegue la decadenza dallagevolazione se,
invece, il contribuente lascia trascorrere il terminedi diciotto
mesi senza trasferire la
residenzaesenzapresentareunistanzadirevocaallufficiodellAgenzia,siverificala
decadenza dallagevolazione prima casa. In tale situazione, il
contribuente ha comunque
lapossibilit,senonglistatoancoranotificatounattodiliquidazioneounavvisodi
accertamento,diricorrereallistitutodelravvedimentooperoso.sufficientecheegli
presentiunistanzaallUfficiodellAgenziapressoilqualestatoregistratolattoconcui
dichiari lintervenuta decadenza dallagevolazione e richieda la
riliquidazione dellimposta e
lapplicazionedellesanzioniinmisuraridotta.Lufficioriliquidalattoregistratoenotifica
lavvisodiliquidazionedellimpostadovuta,degliinteressiedellasanzione
opportunamente ridotta, in applicazione dellistituto del
ravvedimento operoso.
Ilravvedimentolostrumentoconilqualeilcontribuentepurimediare,spontaneamente,
alleviolazionitributariecommesseaseguitodiomissionioerrori,ottenendounaforte
riduzione delle sanzioni. Dal 1 gennaio 2015, per i tributi
amministrati dallAgenzia delle Entrate, possibile ricorrere
alravvedimentointuttiicasiincuinonsiastatoginotificatounattodiliquidazioneedi
accertamento, comprese le comunicazioni di irregolarit (art. 36-bis
e 36-ter del Dpr 600/1973 e art. 54-bis del Dpr 633/1972).
PeritributinonamministratidallAgenziadelleEntratevisonoaltrecausepreclusive.In
particolare, il ravvedimento consentito solo quando:la violazione
non gi stata constatata non sono iniziati accessi, ispezioni e
verifiche
nonsonoiniziatealtreattivitamministrativediaccertamentodellequaliilcontribuente
ha avuto formale conoscenza. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 11
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate
Riguardoalcasodelcontribuentechevendelabitazione,acquistataconibeneficiprima
casa,primachesiadecorsoilterminedicinqueanni,lAgenziadelleEntratehafornitole
seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012):
se,primachesiatrascorsounannodallarivenditadellimmobileacquistatoconle
agevolazioni(periodoentroilqualenecessario,pernonincorrerenelladecadenza,
riacquistareunaltroimmobiledaadibireaprimacasa),ilcontribuentemanifesta
lintenzione di non voler acquistare unaltra casa di abitazione, pu
chiedere, presentando unistanza
allufficiopressoilqualestatoregistratolatto,lariliquidazionedellimposta.
Intalmodo,nonscattaalcunasanzione:ilcontribuentedovrversareladifferenzatra
limpostapagataalmomentodellacquistoequelladovuta,oltrealpagamentodegli
interessi se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine
di dodici mesi, senza acquistare un
nuovoimmobileocomunicareallufficiodellAgenzialintenzionedinonvolerpifruire
dellagevolazione,siverificaladecadenzadelbeneficioprimacasagodutoalmomento
delprimoacquisto.Intalcaso,eglihacomunquelapossibilitdibeneficiaredel
ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni
(semprech non gli sia stato ancora notificato un atto di
liquidazione o un avviso di accertamento). CASI PARTICOLARI
Personatrasferitaallestero:leagevolazionispettanoancheallapersonatrasferitaall'estero
per ragioni di lavoro, che acquisti l'immobile nell'ambito
territoriale del comune in cui ha sede o esercita l'attivit il
soggetto da cui dipende.
Questaipotesiriferibilealsolorapportodilavorosubordinato-conesclusionediqualsiasi
altratipologiadirapporto-chepuessereinstauratoancheconunsoggettochenon
necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore.
Cittadinoitalianoemigratoall'estero:ilcontribuentechesiacittadinoitalianoemigrato
all'esteropuacquistareinregimeagevolatol'immobile,qualechesial'ubicazionediquesto
sul territorio nazionale. Ovviamente l'agevolazione compete qualora
sussistano gli altri requisiti e, in particolare, quello per cui
limmobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio
nazionale.
Derogaallobbligodistabilirelaresidenzaentro18mesi:lobbligodistabilirelaresidenza,
entro18mesi,nelComunedoveavvienelacquisto,puesserederogatoesclusivamente
nellipotesiincuiiltrasferimentoimpeditodacausediforzamaggioresopravvenuteinun
momento successivo rispetto a quello di stipula dellatto.
Lipotesidellaforzamaggiorericorrequandosopravvieneunimpedimentooggettivonon
prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero
caratterizzato dalla non imputabilit alla parte obbligata,
inevitabilit e imprevedibilit. Obbligo di residenza nel Comune in
cui sintende effettuare lacquisto: non sufficiente avere
ladimoranelComunedovesieffettuerlacquistoagevolato,maoccorrelaresidenzao
lintenzione di trasferirla entro 18 mesi. Termine entro il quale
stabilire labitazione principale: se lacquirente procede, entro un
anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare
ad abitazione principale, non decade dallagevolazione fruita in
sede di acquisto.La normativa non stabilisce, per, un limite
temporale entro il quale il contribuente tenuto a fissare nel nuovo
immobile la propria abitazione principale. In ogni caso,
lacquirente non deve
dilazionareeccessivamenteilsuopropositoditrasloco,ancheinpresenzadidirittidi
FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 12 ATTENZIONE: le indicazioni
contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E
opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non
oltre i tre anni previsti per laccertamento ed il recupero
eventuale delle imposte.
Titolaritdinudaproprietsualtraabitazione:lagevolazioneprimacasacompeteanche
allacquirenteoaiconiugichesianotitolarideldirittodinudaproprietsualtraabitazione
situatanellostesso Comuneincuisitrovalimmobilechevieneacquistato,
acondizioneche ricorrano le altre condizioni previste dalla
legge.Ilnudoproprietario,infatti,nonhailpossessodellimmobile,chefacapoallusufruttuario.
Tuttavia,ilbeneficiospettasoloselanudaproprietsiastataacquistatasenzafruirein
precedenzadelleagevolazioniprimacasa,fattasalvalipotesiincuiilnudoproprietario
acquisti limmobile dallusufruttuario, al fine di riunire usufrutto
e propriet. Comunione con soggetti diversi dal coniuge: possibile
godere dellagevolazione prima casa
sesititolariincomunioneconpersonediversedalconiugedidirittirealisubeniimmobili
anchesesituatinelmedesimoComuneincuisiintendeprocederealnuovoacquisto,a
condizione che tali diritti non siano stati acquistati fruendo
dellagevolazione prima casa.Fabbricato rurale: in presenza dei
requisiti previsti, trova applicazione lagevolazione purch il
fabbricato,ounaporzionedellostesso,siaidoneoallutilizzoresidenzialeenoncostituisca
pertinenza di un terreno agricolo. Acquisto reiterato di quote
sullo stesso immobile: il titolare di una quota di diritti
immobiliari,
acquistatousufruendodelleagevolazioni,cheprocedaallacquistodiunulteriorequotadello
stesso immobile, pu fruire dellagevolazione, purch ricorrano le
altre condizioni previste dalla specifica normativa agevolativa.
Coniugiinregimedicomunionelegale:nelcasoincuidueconiugi,inregimedicomunione
legale,acquistinounappartamentodaadibireadabitazioneprincipalemasolounodeidue
posseggairequisitisoggettiviperfruiredellagevolazioneprimacasa(inquanto,per
esempio, laltro ha gi fruito dellagevolazione in relazione a un
immobile acquistato prima del matrimonio o in regime di separazione
dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, vale a
dire limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso
dei requisiti prescritti.
Lacquistoagevolatoeffettuatodaunodeiconiugiinregimedicomunionelegaledeibeni
comportalesclusionedallagevolazioneperentrambisututtiisuccessiviacquisti.Allostesso
modo, esclusa lapplicabilit dellagevolazione anche in caso di
titolarit, in comunione con il
coniuge,dialtraabitazionenelterritoriodelComuneincuisiintendeacquistareunnuovo
immobile. Se, invece, il precedente acquisto agevolato stato
effettuato da uno dei coniugi in situazioni
chepermettonodiescluderelacompropriet(art.177c.c.),laltroconiuge,cioquelloche
nonhafruitodellagevolazione,pubeneficiaredelregimedifavoreperlacquistoin
comunione legale per la quota a lui attribuita in presenza delle
condizioni cd. prima casa. Acquisto di appartamenti contigui e
ampliamento: lagevolazione prima casa spetta anche in
casodiacquistocontemporaneodiimmobilicontiguidestinatiacostituireununicaunita
abitativa,ovverodiunimmobilecontiguoadaltraabitazioneacquistatadallastessapersona
fruendodeibeneficiprimacasaefinalizzatoacostituireconquestultimaununicaunita
abitativa.Ovviamente il beneficio spetta, purch sussistano tutti i
requisiti e le condizioni previste dalla
normativa.Labitazionerisultantedallunionedidettiimmobilidevemantenerele
caratteristiche previste dalla disposizione agevolativa. Nel caso
di acquisto di immobile contiguo ad altra abitazione gi posseduta,
il contribuente non dovr rendere la dichiarazione di non possedere
altro immobile o quota di immobile acquistato con i benefici prima
casa.FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 13 ATTENZIONE: le indicazioni
contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E
opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
Acquisto prima casa mediante sentenza dichiarativa di usucapione:
il contribuente che acquisti
unfabbricatomediantesentenzadichiarativadiusucapionepuusufruiredellagevolazione
primacasa,limitatamenteallimpostadiregistro,acondizionecherenda,nellatto
introduttivo, o nel corso del giudizio le dichiarazioni richieste
dalla
normativa.Decadenzaparzialedovutaallavenditadellanudapropriet:sidecadeparzialmente
dallagevolazione,qualora,primadei5anni,sivendaesclusivamentelanudapropriet
dellimmobile acquistato con lagevolazione.La perdita del beneficio
riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario
ceduto. In
particolare,siapplicherannoalprezzodichiaratonell'attodiacquistoicoefficientiperla
determinazionedeidirittidiusufrutto,conriferimentoalladataincuiildirittostato
acquisito.
Locazionedellimmobileagevolato:lalocazionedellimmobileacquistatoconlagevolazione
noncomportaladecadenzadellastessa,inquanto,nonsihalaperditadelpossesso
dellimmobile. >>Il credito dimposta per il riacquisto della
prima casa Chi cede labitazione agevolata ed entro un anno dalla
vendita ne acquista unaltra (anche se non ultimata) avente i
requisiti prima casa, ha diritto a un credito dimposta pari
allimposta di registro o allIva pagata per il primo acquisto
agevolato.
Ilcreditodimpostaspettaanchenellipotesiincuilaltraabitazionevengariacquistata
mediante contratto di appalto o di permuta.
Ilcreditodimpostanonpuesseresuperioreallimpostadovutainrelazionealsecondo
acquisto e pu essere utilizzato, a scelta del contribuente: in
diminuzione dellimposta di registro dovuta in relazione al nuovo
acquisto
perlinteroimporto,indiminuzionedelleimpostediregistro,ipotecarie,catastali,sulle
successioniedonazionidovutesudenunceeattipresentatidopoladatadiacquisizione
del credito
indiminuzionedellIrpefdovutainbaseallaprimadichiarazionesuccessivaalnuovo
acquisto
incompensazioneconaltritributiecontributidovutiinsedediversamentiunitariconil
modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se il contribuente
utilizza solo parzialmente il credito dimposta per pagare limposta
di registro dovuta per latto in cui lo stesso credito maturato,
egli potr utilizzare limporto residuo solo in diminuzione dellIrpef
o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di
registro,
ipotecarie,catastali,sullesuccessioniedonazionipergliattipresentatidopoladatadi
acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in
relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito
deve essere utilizzato per lintero importo. Per fruire del credito
dimposta, necessario che il contribuente manifesti tale volont
nellatto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende
utilizzarlo in detrazione dallimposta di registro dovuta per lo
stesso atto. In particolare, latto di acquisto dovr contenere
(oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per
lagevolazione prima casa), lespressa richiesta del beneficio e dovr
indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito.
FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 14 ATTENZIONE: le indicazioni
contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E
opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
Occorrer, perci:
indicaregliestremidellattodiacquistodellimmobilesulqualeerastatacorrisposta
limposta di registro o lIva in misura agevolata nonch lammontare
della stessa
nelcasoincuierastatacorrispostalIvaridottainassenzadellaspecificaagevolazione
prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti
che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dellacquisto
medesimo nellipotesi in cui risulti corrisposta lIva sullimmobile
alienato, produrre le relative fatture indicare gli estremi
dellatto di vendita dellimmobile. QUANDO NON SPETTA Il credito
dimposta non spetta se: stato perso il beneficio prima casa in
relazione al precedente acquisto
ilcontribuentehaacquistatoilprecedenteimmobileconaliquotaordinaria,senzacio
usufruire del beneficio prima casa il nuovo immobile acquistato non
ha i requisiti prima casa viene ceduto un immobile acquistato con
le agevolazioni prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un
altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
>>Lagevolazioneperlacquistoolacostruzionediabitazioni
destinate alla locazione Il decreto legge n. 133 del 12 settembre
2014 (convertito dalla legge n. 164 dell11 novembre
2014)haintrodotto,infavoredellepersonefisichechenonesercitanoattivitcommerciali,
una deduzione dal reddito complessivo Irpef per lacquisto di unit
immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno
successivamente date in locazione.
Devetrattarsidiimmobilidinuovacostruzione,invendutialladatadel12novembre2014
(data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl n.
133/2014), o sui quali sono stati effettuati interventi di
ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento
conservativo (cio gli interventi indicati nellart. 3, comma 1,
lettere d e c del Dpr 380/2001). Gli acquisti agevolati sono quelli
effettuati dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.
Ladeduzioneparial20%delprezzodiacquistodellimmobilerisultantedallattodi
compravendita,nellimitemassimocomplessivodispesadi300.000euro,edegliinteressi
passivi dipendenti da mutui contratti per lacquisto delle stesse
unit immobiliari. Essa va ripartita in otto quote annuali di pari
importo (a partire dallanno in cui viene stipulato il contratto di
locazione) e non cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste
per le stesse spese.
Fermorestandoillimitemassimocomplessivodi300.000euro,lagevolazionespettaanche
per la costruzione di unabitazione su unarea edificabile gi
posseduta.
Insostanza,sipossonoportareindeduzioneanchelespesesostenutedalcontribuente
personafisica,nonesercenteattivitcommerciale,perprestazionidiservizi,dipendentida
contratti di appalto, per la costruzione di un'unit immobiliare a
destinazione residenziale. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 15
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Le principali condizioni necessarie
per poter usufruire dellagevolazione sono le seguenti:
lunitimmobiliarenondeveessereclassificataoclassificabilenellecategoriecatastali
A/1, A/8 e A/9 entro sei mesi dallacquisto o dal termine dei lavori
di costruzione, limmobile deve essere
concessoinlocazione,peralmenoottoannicontinuativi,auncanonenonsuperiorea
quello indicato nella convenzione riportata nellart. 18 del Dpr n.
380/2001, o a un canone
nonsuperiorealminoreimportotrailcanoneconcordato(legge431/1998)equello
stabilito dalla legge che ha istituito i canoni speciali (legge n.
350/2003).
Ladeduzione,comunque,nonvienemenose,permotivinonattribuibiliallocatore,il
contrattodilocazionesirisolveprimadeltempoprevistoenevienestipulatounaltro
entro un anno dalla data di risoluzione tra locatore e locatario
non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado lunit
immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve
trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E (Decreto
del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile1968, n. 1444), vale a
dire, in parti del territorio destinate ad usi agricoli
limmobiledeveconseguireprestazionienergetichecertificateinclasseAoB(allegato4
delleLineeGuidanazionaliperlaclassificazioneenergeticadegliedificidicuialDecreto
delMinistrodellosviluppoeconomico26giugno2009onormativaregionale,laddove
vigente).
Lagevolazionefiscalericonosciutaanchequandolunitimmobiliareacquistatacedutain
usufrutto, anche contestualmente allatto di acquisto e anche prima
della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, a
soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni
nel settore dell'alloggio sociale.In tal caso, per indispensabile
che venga mantenuto il vincolo alla locazionecon lo stesso
canonesopraindicatoecheilcorrispettivodellusufrutto,calcolatosubaseannua,nonsia
superiore allimporto dei canoni di locazione (come sopra
specificati).Lemodalitattuativeperrichiederelagevolazionesarannostabiliteconunappositodecreto
del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero
delleconomia e delle finanze. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 16
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate 3. DOPO LACQUISTO
Unavoltaacquistatacasa,ctuttaunaseriediadempimentida
effettuare.Infatti,ogniattoimmobiliarevaregistrato,trascrittonei
Registri immobiliari, volturato nella banca dati catastale.Questi
adempimenti, tuttavia, sono effettuati direttamente dal notaio, che
trasmette telematicamente il cosiddetto Modello unico informatico.
Questo modello pu contenere: la richiesta di registrazione le note
di trascrizione e di iscrizione la domanda di annotazione la
domanda di voltura catastale. Spetta, invece, al proprietario
occuparsi dei riflessi reddituali dellacquisto. Limmobile produce,
generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel
modello
Unico.Allostessotempo,indichiarazionepossonoessererichiesteagevolazionifiscali(sotto
formadidetrazioniIrpef)peronerisostenutiperlacquistoolaristrutturazionediun
immobile, per laccensione di un mutuo, eccetera.
Perfarequalcheesempio,ilproprietariopuportareindetrazionedallIrpefleventuale
commissionepagataallagenziaimmobiliareperlacquistodellabitazioneprincipaleouna
parte degli interessi compresi nella rata di mutuo acceso per
acquistare limmobile stesso. >>Il reddito dellabitazione Gli
immobili producono un reddito che dato, a seconda dei casi, dalla
loro rendita catastale
rivalutataodalcanonedaffitto.Questoredditovaindicatonelladichiarazioneannualedei
redditi e, di norma, concorre alla formazione del reddito
complessivo da assoggettare ad Irpef. Vi sono, tuttavia, alcune
eccezioni. Tra queste, previsto per esempio:
chelImusostituiscalIrpefelerelativeaddizionaliregionaliecomunalidovutein
riferimento ai redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli
concessi in comodato duso gratuito).
Dal2013,comunque,ilredditodegliimmobiliausoabitativononlocatiesituatinello
stessoComunenelqualesitrovalimmobileadibitoadabitazioneprincipale,anchese
assoggettatiallImu,concorreallaformazionedellabaseimponibiledellIrpefedelle
relative addizionali nella misura del 50% che il reddito
dellabitazione principale e delle relative pertinenze (non
assoggettate a Imu) concorra alla formazione del reddito
complessivo Irpef.
Ecomunquericonosciutaunadeduzionedalredditocomplessivodiunimportoparia
quello della rendita catastale dellunit immobiliare stessa e delle
relative pertinenze. In sostanza, labitazione principale e le
relative pertinenze assoggettate a Imu non hanno
effettidirettisullIrpef,dalmomentocheillororeddito(larenditacatastale)viene
neutralizzato da una deduzione di pari importo. FISCO E CASA:
ACQUISTO E VENDITA 17 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella
presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle
attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Per abitazione
principale si intende, ai fini Irpef, quella in cui il contribuente
o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini
entro il secondo grado) dimorano abitualmente. ABITAZIONE
PRINCIPALE La regola generale quella in base alla quale per gli
immobili non locati il reddito pari alla rendita catastale, il cui
valore va rivalutato del 5%: Reddito = Rendita x 1,05 Per
labitazione principale spetta, come gi detto, una deduzione dal
reddito complessivo fino allammontare della rendita catastale della
casa e delle sue pertinenze. La deduzione si calcola tenendo conto
della quota di possesso e del periodo dellanno in cui la
casastataadibitaadabitazioneprincipale.Essaspettaanchequandolacasaladimora
principale soltanto dei familiari del contribuente, che l
risiedono.La deduzione per labitazione principale compete per una
sola unit immobiliare, per cui se il
contribuentepossiededueimmobili,unoadibitoapropriaabitazioneprincipaleelaltro
utilizzatodaunpropriofamiliare,ladeduzionespettaesclusivamenteperilreddito
dellimmobile che il contribuente utilizza come abitazione
principale. La deduzione spetta, infine, anche nel caso in cui si
trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente
in istituti di ricovero o sanitari, purch la casa non venga locata.
IMMOBILE AFFITTATO Quando limmobile viene concesso in locazione, il
locatore pu scegliere di non far cumulare i canoni derivanti dal
contratto di locazione agli altri suoi redditi (sul cui totale andr
calcolata lIrpef), optando per il regime fiscale della cedolare
secca. La cedolare secca
Lacedolareseccaunregimefacoltativo,chesisostanzianelpagamentodiunimposta
sostitutivadellIrpefedelleaddizionali(perlapartederivantedalredditodellimmobile).A
seconda del tipo di contratto, laliquota dellimposta pari al 21% o
al 10% (15% dal 2018).
Sesiscegliequestoregime,nonandrannopagatelimpostadiregistroelimpostadibollo,
ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei
contratti di locazione.
Lascelta,per,implicalarinunciaallafacoltdichiedere,pertuttaladuratadellopzione,
laggiornamentodelcanonedilocazione,ancheseprevistonelcontratto,inclusala
variazione,accertatadallIstat,dellindicenazionaledeiprezzialconsumoperlefamigliedi
operai e impiegati dellanno precedente.
Possonooptareperilregimedellacedolareseccalepersonefisichetitolarideldirittodi
propriet o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto),
che non locano limmobile nellesercizio di attivit di impresa o di
arti e professioni.
Lopzionepuessereesercitataperunitimmobiliariappartenentiallecategoriecatastalida
A1aA11(esclusalA10-ufficiostudiprivati),locateausoabitativo,eperlerelative
pertinenze locate congiuntamente allabitazione.
Sonoesclusidalregimedellacedolareicontrattidilocazioneconclusiconconduttoriche
agiscononelleserciziodiattivitdiimpresaodilavoroautonomo,indipendentementedal
successivo utilizzo dellimmobile per finalit abitative di
collaboratori e dipendenti. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 18
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Il regime ordinario
Quandononpossibile(ononsidesidera)scegliereilregimefiscaledellacedolaresecca,il
reddito del fabbricato locato sar costituito dallimporto maggiore
fra:
larenditacatastalerivalutatadel5%(il50%dellarenditacatastalerivalutata,pergli
immobili riconosciuti di interesse storico o artistico) il canone
annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati
situati nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca,
Murano e Burano; 35%, se limmobile riconosciuto di interesse
storico o artistico).
SeilfabbricatositrovainunComuneadaltadensitabitativaedlocatoacanone
concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le
organizzazioni dei proprietari e degli
inquilinipirappresentativealivellonazionale,previstaunulterioreriduzionedel30%del
canone. >>La detrazione della provvigione pagata allagenzia
immobiliare
Icompensi,comunquedenominati,pagatiasoggettidiintermediazioneimmobiliareper
lacquisto dellimmobile da adibire ad abitazione principale sono
detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000
euro. Se lunit immobiliare acquistata da pi persone, la detrazione,
nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base
alla percentuale di
propriet.Ilbeneficio,pertanto,puessereattribuitoalproprietariodellimmobile,inpercentuale,
qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei
proprietari.In particolare, nellipotesi di: fattura intestata a un
solo proprietario, ma immobile in compropriet, al fine di
consentire
ladetrazionepro-quotaanchealcomproprietariochenonindicatonellafattura,sar
necessario integrare il documento annotandovi i dati di questultimo
immobileintestatoaunsoloproprietario,mafatturacointestataalproprietarioea
unaltra persona, al fine di consentire la detrazione dellintero
importo allunico proprietario
sarnecessariointegrarelafattura,annotandochelonereperlintermediazionestato
sostenuto interamente da questultimo
fatturaintestataesclusivamenteaunapersonachenonsiaproprietariadellimmobile,le
spese per lintermediazione non potranno essere detratte neanche dal
proprietario. Ladetrazionespetta
acondizionechelacquistodellimmobilesiaeffettivamenteconcluso. In
caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire
della detrazione necessario aver regolarmente registrato il
compromesso. >>La detrazione degli interessi sul mutuo
peracquistoabitazione principale Quando si stipula un mutuo
ipotecario per acquistare labitazione principale, propria o disuoi
familiari(coniuge,parentientroilterzogradoeaffinientroilsecondo),possibiledetrarre
dall'Irpefil19%degliinteressipassivi,deglioneriaccessoriedellequotedirivalutazione,
pagati allistituto di credito. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 19
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate La detrazione va calcolata su un
importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli
intestatari del mutuo.
Peraveredirittoalladetrazionenecessarioessereintestataridelmutuoeproprietari
dell'abitazione. Inoltre, la detrazione spetta: dalla data in cui
limmobile adibito ad abitazione principale, e comunque entro due
anni dallacquisto, se limmobile oggetto di lavori di
ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione
edilizia o da un atto equivalente
nelcasodiacquistodiunimmobilelocatose,entrotremesidallacquisto,lacquirente
notificaallocatariolattodintimazionedilicenzaodisfrattoperfinitalocazioneese,
entro un anno dal rilascio, limmobile adibito ad abitazione
principale.
Ladetrazionefruibileancheseilmutuoaccesoinunmomentodifferenterispetto
allacquisto.Insostanza,lacquistodell'abitazionepuavvenirenei12mesiprecedentio
successivi alla stipula del mutuo. La detrazione spetta a
condizione che limmobile sia adibito ad abitazione principale entro
un
annodall'acquisto.Questovincolononvaleperilpersonaleinserviziopermanente
appartenentealleforzearmateealleforzedipoliziaoordinamentomilitare,eperquello
dipendentedalleforzedipoliziaaordinamentocivile,purchsitrattidell'unicacasadi
propriet. Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a
seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio
e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento
diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con
garanzia ipotecaria su immobili. GLI INTERESSI DETRAIBILI Gli
interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo
di acquisto dellimmobile, che dato dalla somma del prezzo di
acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri
accessori.Pertanto, se lammontare del mutuo supera il prezzo di
acquisto dellimmobile, sar necessario
quantificarelapartediinteressisullaqualecalcolareladetrazione,utilizzandolaseguente
formula: (costo acquisto dellimmobile + oneri accessori) x
interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di mutuo GLI
ONERI ACCESSORI Gli oneri accessori sui quali consentito calcolare
la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto
di mutuo. Tra queste, si comprendono:
linteroimportodellemaggiorisommepagateacausadellevariazionidelcambioper
mutui stipulati in altra valuta la commissione che spetta agli
istituti per la loro attivit di intermediazione gli oneri fiscali,
compresa limposta per liscrizione o la cancellazione di ipoteca e
limposta sostitutiva sul capitale prestato la cosiddetta
provvigione per scarto rateizzato le spese di istruttoria, notarili
e di perizia tecnica la penalit per anticipata estinzione del
mutuo. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 20 ATTENZIONE: le
indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire
modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia
delle Entrate Le spese notarili includonosia lonorario del notaio
per la stipula del contratto dimutuo (con
esclusionediquellesostenuteperilcontrattodicompravendita)sialespesesostenutedal
notaio per conto del cliente (per esempio, liscrizione e la
cancellazione dellipoteca). LA PERDITA DELLA DETRAZIONE Il diritto
a detrarre gli interessi passivi si perde in caso di trasferimento
della dimora abituale. In particolare, la detrazione non potr pi
essere usufruita dall'anno successivo a quello in cui la casa non
pi utilizzata come abitazione principale propria o dei propri
familiari. Se, in futuro, limmobile dovesse ritornare a essere
adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari, si
potr ricominciare a fruire della detrazione. Il contribuente non
perde il diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora
per motivi di
lavoro.Conservailbeneficiofiscaleancheilcontribuentechesitrasferisceinunistitutodi
ricovero o sanitario, a condizione che non affitti limmobile.
Ildirittoalladetrazionedegliinteressipermaneanchequandoilcontribuentetrasferiscela
propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova
la sede di lavoro.
Secessanoleesigenzelavorativechehannodeterminatolospostamentodelladimora
abituale, a partire dallanno successivo non si potr pi fruire della
detrazione. Lavoratore residente allestero per motivi di lavoro Con
la circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 lAgenzia delle Entrate ha
precisato che il diritto a
detrarregliinteressipassivisulmutuoperlacquistodellunitimmobiliaredaadibiread
abitazioneprincipalespettapurealcontribuentechehaunrapportodilavoroinunoStato
estero, anche se la stessa abitazione risulti locata. E necessario,
per, che:
sianostaterispettatetuttelecondizioniprevistedallaleggeperfruiredelladetrazione,
conparticolareriferimentoaltrasferimentodelladimoraabitualenellimmobileentroun
anno dallacquisto
permanganoleesigenzelavorativechehannodeterminatolospostamentodelladimora
abituale il contribuente non abbia acquistato un immobile da
adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza.
CASI PARTICOLARI: il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo
per lacquisto dell'abitazione principale in compropriet con l'altro
(che non ha stipulato il contratto di mutuo) pu detrarre (entro il
limite di 4.000 euro) tutti gli interessi pagati (e non solo il
50%) la detrazione spetta anche per lacquisto della nuda propriet
dellimmobile da adibire ad abitazione principale. Il nudo
proprietario che abbia contratto il mutuo per lacquisto della piena
propriet di una
unitimmobiliare,concedendonelusufruttoalfiglio,puesercitareladetrazionesututti
gli interessi pagati, rapportati allintero valore dellimmobile (a
condizione che vi siano gli altri requisiti prescritti dalla norma)
gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per
labitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari
dellimmobile possono essere detratti interamente dal coniuge che,
aseguitodiseparazione,pereffettodellattoditrasferimentodidirittiimmobiliariin
FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 21 ATTENZIONE: le indicazioni
contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E
opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale
tra coniugi, diventato
proprietarioesclusivodellimmobileesiaccollatosecondoloschemadelcosiddetto
accollointernoleresidueratedimutuo,anchesenoncstataalcunamodificadel
contratto di mutuo stipulato con listituto di credito, che continua
a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.
Questovaleacondizionechelaccollorisultiformalizzatoinunattopubblicooinuna
scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al
pagamento degli interessi siano
integratedallattestazionechelinteroonerestatosostenutodalconiugeproprietario,
anche per la quota riferita allex coniuge
incasodiseparazionelegale,ancheilconiugeseparato,finchnoninterviene
lannotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora
abituale spetta comunque
ladetrazioneperlaquotadicompetenza,senellimmobilehannolapropriadimora
abituale i suoi familiari
ilconiugesuperstitepuusufruiredelladetrazionepergliinteressipassivieoneri
accessorirelativialmutuoipotecariocontrattoperlacquistodell'abitazioneprincipaledi
cui era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che
provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo (e semprech sussistano
gli altri
requisiti).Questovaleanchenelcasodisubentronelrapportodimutuodapartedeglieredi,
semprechancheincapoaquestiultimirisultinosoddisfattelecondizioniprevistedalla
norma per usufruire della
detrazione.Fermerestandoleformalitdaassolvereadaltrifini,inpresenzadellealtrecondizioni
richieste la detrazione pu essere riconosciuta agli eredi anche nel
periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra
gli stessi e la banca
nelcasodiestinzionedelmutuooriginarioestipuladiunnuovocontratto,seilsecondo
mutuodiimportosuperioreallaresiduaquotadicapitaledarimborsareperilprimo
finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la
detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto
riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del
primo mutuo stipulato quando il vecchio mutuo (cointestato a
entrambi i coniugi) viene sostituito da uno nuovo,
stipulatodaunosolodeidue,questultimopubeneficiaredelladetrazioneinrelazione
all'interoammontaredegliinteressipassivicorrispostiindipendenzadelnuovocontratto
(rispettando, naturalmente, tutti gli altri limiti e condizioni
imposti dalla norma). Nellipotesi inversa (sostituzione di un mutuo
con un solo coniuge intestatario, con un altro stipulato da
entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano
beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi fiscalmente
a carico dellaltro, la detrazione spetter a questultimo, anche per
la quota di competenza di quello a carico.
>>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperacquistoimmobile
diverso dallabitazione principale Sono detraibili nella misura del
19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione
dipendentidaclausolediindicizzazionepermutuiipotecari,stipulatiprimadel1993,per
lacquisto di altri immobili. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 22
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Per i mutui stipulati fra il 1
gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione spetta solo per
lacquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da
quella principale, e per i quali non sia variata tale condizione
(per esempio, la locazione dellimmobile). Per i mutui, stipulati a
partire dal 1 gennaio 1993, per lacquisto di immobili diversi da
quelli destinati ad abitazione principale non prevista alcuna
detrazione. Il contribuente che si accollato un mutuo, anche per
successione a causa di morte, dopo il 1
gennaio1993,hadirittoalladetrazionesericorrononeisuoiconfrontilecondizionipreviste
per i mutui stipulati a partire dalla data di accollo.
>>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperlacostruzione
dellabitazione principale Gli interessi relativi a mutui ipotecari
per la costruzione dellabitazione principale sono detraibili nella
misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28
euro.Ladetrazioneriguardagliinteressipassivi,glioneriaccessorielequotedirivalutazione
dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari
contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la
ristrutturazione edilizia di unit immobiliari da adibire ad
abitazione principale. Essa ammessa a condizione che la stipula del
contratto di mutuo, da parte del possessore a
titolodiproprietodialtrodirittorealedellunitimmobiliare,avvenganeiseimesi
antecedenti o nei diciotto mesi successivi allinizio dei lavori di
costruzione.
Ilbeneficioriconosciutoancheagliappartenentialpersonaleinserviziopermanentedelle
Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonch a
quello dipendente dalle Forze
dipoliziaaordinamentocivile,perimutuiipotecarirelativiallacostruzionedellunica
abitazione di propriet, a prescindere dal requisito della dimora
abituale.
Perpoterusufruiredelladetrazioneinquestionenecessariochevenganorispettatele
seguenti condizioni: lunit immobiliare che si costruisce deve
essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari
(coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo)
intendono dimorare abitualmente
limmobiledeveessereadibitoadabitazioneprincipaleentroseimesidalterminedei
lavori di costruzione
ilcontrattodimutuodeveesserestipulatodallapersonacheavrilpossessodellunit
immobiliare a titolo di propriet o di altro diritto reale.
Ladetrazionecumulabileconquellaprevistapergliinteressipassivirelativiaimutui
ipotecari contratti per lacquisto dellabitazione principale,
soltanto per il periodo di durata dei
lavoridicostruzionedellunitimmobiliare,nonchperilperiododiseimesisuccessivial
termine dei lavori. Il diritto alla detrazione viene meno a partire
dal periodo dimposta successivo a quello in cui limmobile non pi
utilizzato come abitazione principale.Non si tiene conto delle
variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. FISCO
E CASA: ACQUISTO E VENDITA 23 ATTENZIONE: le indicazioni contenute
nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno
verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate
Lamancatadestinazioneadabitazioneprincipaledellunitimmobiliareentroseimesidalla
conclusione dei lavori di costruzione comporta la perdita del
diritto alla detrazione.
Ladetrazionenonspettaseilavoridicostruzionedellunitimmobiliaredaadibiread
abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto
dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione
dellimmobile stesso (salva la possibilit di proroga). Il diritto
alla
detrazionenonvienemenoincasodiritardiimputabiliesclusivamenteallAmministrazione
comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste.
Perfruiredelladetrazioneoccorreconservare,esibireotrasmettere,arichiestadegliuffici
dellAgenzia,lequietanzedipagamentodegliinteressipassivirelativialmutuo,lacopiadel
contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso
assistito da ipoteca e che stato stipulato per la costruzione
dellimmobile da destinare ad abitazione principale), le
abilitazioni
amministrativerichiestedallalegislazioneediliziaelecopiedellefattureoricevutefiscali
comprovanti le spese di costruzione dellimmobile stesso. La
detrazione spetta solo sulla parte di mutuo che copre le spese
documentate.
>>Ladetrazionepergliacquirentiegliassegnataridiimmobili
ristrutturati
Anchepergliacquistidifabbricati,ausoabitativo,ristrutturatisonoprevistideivantaggi
fiscali.
Inparticolare,adeterminatecondizioni,gliacquirentidegliimmobili(o,nelcasodi
cooperative edilizie, gli assegnatari degli stessi) hanno diritto a
una detrazione da ripartire in 10 anni. Il beneficio spetta nel
caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi
fabbricati, eseguiti
daimpresedicostruzioneoristrutturazioneimmobiliareedacooperativeedilizieche
provvedono,entro18mesidalladatadelterminedeilavori,allasuccessivaalienazioneo
assegnazione dellimmobile. Questo termine stato elevato da 6 a 18
mesi dalla legge di stabilit 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre
2014).
Ladetrazione,ordinariamente,del36%delvaloredegliinterventieseguiti,chesiassume
parial25%delprezzodellunitimmobiliare(comerisultantenellattopubblicodi
compravendita o di assegnazione) e, comunque, entro un importo
massimo di 48.000 euro. Norme successive a quella che ha introdotto
lagevolazione hanno incrementato la percentuale di detrazione e
limporto massimo della stessa. In particolare, la detrazione stata
elevata dal 36 al 50% per le spese di acquisto sostenute
nelperiodocompresotrail26giugno2012eil31dicembre2015espettaentrolimporto
massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Dal 1 gennaio 2016
la detrazione ritorner, invece, alla misura ordinaria (36% su un
importo massimo di 48.000 euro). FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA
24 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida
potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il
sito dellAgenzia delle Entrate Esempio di calcolo della detrazione
Il 15 gennaio 2015 un contribuente acquista unabitazione al prezzo
di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione si assume
pari a: 25% di 200.000 euro = 50.000 euro
Essendoquestoimportoinferioreallimitedi96.000euro(previstopergliacquistieffettuati
dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015), la detrazione potr essere
calcolata sullintera cifra. Pertanto, la detrazione (da ripartire
in 10 anni) pari a: 50% di 50.000 euro = 25.000 euro Per ogni anno
si potr quindi fruire di 2.500 euro di detrazione. Il limite
massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere
riferito alla singola unit abitativa e non al numero di persone che
partecipano alla spesa.
Diconseguenza,questoimportovasuddivisotratuttelepersoneaventidiritto
allagevolazione.
Ladetrazionesiapplicaquandosonostatieffettuatiinterventidirestauroerisanamento
conservativo e di ristrutturazione edilizia, indicati alle lettere
c) e d) del comma 1 dellarticolo 3 del Dpr 380/2001. INTERVENTI DI
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE
EDILIZIA sono quelli fatti per la conservazione delledificio e per
assicurarne la funzionalit (per esempio, consolidamento, ripristino
e rinnovo degli elementi costitutivi delledificio, inserimento di
elementi accessori e di impianti necessari) sono quelli volti a
trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere
che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE
DELLAGEVOLAZIONE Riassumendo, la detrazione Irpef spetta alle
seguenti condizioni: lacquisto o lassegnazione dellunit
abitativadeve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei
lavori limmobile acquistato o assegnato deve far parte di un
edificio sul quale sono stati eseguiti
interventidirestauroedirisanamentoconservativoodiristrutturazioneedilizia
riguardanti lintero edificio.
Lagevolazionetrovaapplicazione,pertanto,acondizionechegliinterventiedilizi
riguardino lintero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche
se rilevante) In caso di compromesso, per fruire della detrazione
occorre che il rogito venga stipulato entro i termini previsti. Per
fruire dellagevolazione non necessario effettuare i pagamenti
mediante bonifico. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 25 ATTENZIONE:
le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire
modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia
delle Entrate 4. LE IMPOSTE SULLA VENDITA
Dallacessionedellabitazionepuderivareunaplusvalenza,valea
direunadifferenzapositivatralincassodellavenditapercepito nellanno
e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dellimmobile
ceduto, aumentato dei costi inerenti limmobile stesso. >>Il
sistema ordinario di tassazione Questo valore, se deriva da una
cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non
pi di cinque anni considerato come uno dei redditi appartenenti
allacategoriaredditidiversie,cometale,vatassatoconlenormalialiquoteIrpef(la
plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello
730).In altri termini,la plusvalenza concorre, insieme agli
eventuali altri redditi del venditore, alla determinazione del suo
reddito imponibile ai fini Irpef. Fanno eccezione a questa regola
(la plusvalenza non , quindi, tassabile): gli immobili pervenuti
per successione o usucapione
quelliricevutiindonazione,se,conriferimentoallapersonachehadonatolimmobile,
sono trascorsi cinque anni dallacquisto o costruzione dello stesso
(in questo caso, il costo dacquisto o di costruzione quello
sostenuto dal donante) le unit immobiliari urbane che, per la
maggior parte del periodo intercorso tra lacquisto (o la
costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione
principale del cedente o
deisuoifamiliari,cio,ilconiuge,deiparentientroilterzogradoedegliaffinientroil
secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di
separazione. >>Limposta sostitutiva
Perlatassazionediquesteplusvalenzeprevistoancheunsistemaalternativoaquello
ordinario.Infatti,ilvenditorehalafacoltdichiedereallattodellacessione,con
dichiarazioneresaalnotaio,chesulleplusvalenzerealizzatesiaapplicataunimposta
sostitutiva di quella sul reddito. Laliquota dimposta sostitutiva
applicabile pari al 20%.
Ilnotaiostessoprovvedeadapplicareeaversarelimpostasostitutiva,ricevendodal
venditorelasommarelativa.Quindi,comunicaallAgenziadelleEntrateidatirelativialla
compravendita.