Guida Cerca Casa

CERCOCASA

CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

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CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

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CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

PER TUTTI(contratto ad abitazione

principaledi qualunque tipo)

Validità dal 1° gennaio 2007

300 euro

150 euro

495,80 euro

247,90 euro

991,60 euro

495,80 euro

991,60 euro

500,27 euro

con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro

con reddito complessivo oltre 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro

con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro

con reddito complessivo oltre 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro

con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro

con reddito complessivo oltre 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro

con reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro

19% del canone(da calcolare su un importo massimo di 2.633 euro)

PER TUTTI(contratto ad abitazione

principalea canone convenzionale)

Validità dal 1° gennaio 2001

PER LAVORATORI DIPENDENTICHE SI TRASFERISCONO

(qualsiasi tipo di contratto)Validità dal 1° gennaio 2007

PER STUDENTI UNIVERSITARI(contratto a canone

convenzionale)Validità dal 1° gennaio 2007

PER GIOVANIdi età compresa tra i 20 e i 30

anni(abitazione principale a canone

convenzionale)Validità dal 1° gennaio 2007

INQUILINI REDDITO DETRAZIONE

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

ABITAZIONE PRINCIPALE IN AFFITTO

CHI: Paga il proprietario

QUANDO: 1 rata 16 giugno2 rata 16 dicembre

IN RITARDO: Entro il 16 Luglio (senza sanzioni);

Mancato pagamento sanzione del 30% +

interessi

COME:Pagamento con

bollettino postale o modello F24

IMU

CHI:Una quota a carico del proprietario ed una a carico dell’inquilino (tra il 10% e il 30%) *

QUANDO:1 rata 16 giugno2 rata 16 dicembre

IN RITARDO:Entro il 16 Luglio (senza sanzioni);

Mancato pagamento sanzione del 30% +

interessi

COME:Pagamento con

bollettino postale o modello F24

TASI

CHI:Per sapere chi paga si rinvia alle condizioni generali del contratto

di locazione

QUANDO:Due rate a scadenza

semestrale a scelta del Comune

COME:Invio a casa di

bollettini precompilati

TAR

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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CERCARE CASAIl primo problema di uno studente fuorisede è come trovare casa.Le modalità per trovare casa sono tra le più varie: annunci nelle bacheche universitarie, inserzioni sui giornali, siti internet, agenzie immobiliari.

Bacheche

Un metodo economico per la ricerca della casa è spulciare le bacheche stracolme di annunci che si trovano nella tua università.

Giornali Di Annunci

Esistono giornali di annunci anche giornali specializzati nel settore immobiliare.Anche qui si possono trovare buone occasioni sempre, però, prestando attenzione alle bufale!

Siti Internet

Vi sono miriadi di siti in cui sono pubblicati annunci per studenti: un vantaggio di questo metodo di ricerca è che si possono vedere le foto e comunicare via mail per chiedere informazioni.Esistono diversi motori di ricerca di annunci e siti ad hoc dedicati come affitto.it, trova-casa.net, affitti-studenti.it.Un altro vantaggio è che si può effettuare la ricerca in base al prezzo o alla tipologia di camera o appartamento. Non inviate mai denaro a chi vi chiede anticipi: il denaro va sempre versato a contratto concluso!

Agenzie Immobiliari

Quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare è sempre bene tenere presente che il servizio è a pagamento, dunque è consigliabile prestare attenzione ad alcuni aspetti:- l'agente deve essere iscritto al ruolo di mediatore presso la Camera di commercio;- al fine di essere maggiormente tutelati sarebbe consigliabile chiedere all'agente che l'attività di mediazione sia inserita in un contratto;- il contratto di mediazione non deve contenere clausole vietate dalla legge che vadano a sfavore del consumatore (art.33 codice del consumo);- nel contratto di mediazione devono essere individuate le modalità

e la percentuale di pagamento nei confronti dell'agenzia per l'attività di mediazione svolta.

Enti per il diritto allo studio

Alcuni enti per il diritto allo studio offrono servizio gratuito di cerca alloggio attraverso sportelli od online. E' uno strumento molto utile in quanto consente di trovare sicuramente alloggi con contratto regolare.

Prima di scegliere un appartamento è sempre meglio visitarne un po' per farsi un'idea e comparare le offerte e scegliere quella migliore; ma sopratutto chiedete sempre di vedere prima il contratto che vi propongono per essere certi di non rischiare situazioni fuorilegge quali ad esempio le ipotesi di affitti in nero o contratti che prevedono solo una parte dell'affitto richiesto che comunque sono situazioni parziali di affitto in nero: chiedete sempre che il contratto venga registrato!

L'UDU in alcune basi locali offre servizi di cerca alloggio o sportelli affitti per aiutarvi nella vostra ricerca di una casa per aiutarvi nel verificare che i contratti che vi vengono proposti siano stipulati secondo le norme di legge.

TIPI DI CONTRATTOLa legge di riferimento per i contratti è

la L. 431 del 1998.Ricordati che consente di stipulare solo 4 tipi di contratto:

- libero- concordato- transitorio- per studenti

CONTRATTO LIBERO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 4 anni + 4 anni

- DISDETTA

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:

a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea);

c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato.

L'inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore ( 2 o 3 mesi) da inserire nel contratto.La disdetta deve essere comunicata al proprietario tramite lettera raccomandata.

CONTRATTO CONCORDATO

- DURATA

Questo contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni oppure di 4 anni

+ 2 anni, oppure 5 anni + 2 anni (e così via).

- DISDETTA

Allo scadere dei primi 3 anni (o dei primi 4 o 5) il proprietario può disdire il contratto in base ad uno dei motivi previsti anche per il contratto libero.

L'inquilino anche in questo caso può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi mandato tramite lettera raccomandata al roprietario.Tuttavia anche in questo caso può essere previsto un periodo di preavviso inferiore inserito nel contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO

- DURATA

La durata massima di questi contratti è di 18 mesi.

- CARATTERISTICHE

Questi contratti sono stati previsti per soddisfare esigenze particolari dei proprietario (ad es: poter utilizzare entro 18 mesi l’appartamento come abitazione propria o dei figli, rientro dall’estero etc.) o degli inquilini (contratto di lavoro a termine, neces- sità di assistenza o cura dei familiari etc.). Le esigenze del proprietario/inquilino devono essere indicate nel con- tratto in maniera specifica e documentate. Nel caso in cui si tratti di esigenze generiche, non giustificabili o non documentabili, il contratto si trasformerà in un contratto libero di 4 anni + 4 anni. Prima della scadenza del contratto il proprietario, nel caso in cui sussistano ancora le esigenze transitorie, è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Qualora questa comunica- zione non avvenga, si presume che siano venute meno le esigenze transitorie e quindi il contratto si trasforma in un contratto libero della durata di 4 anni + 4.

- ATTENZIONE

Non è possibile utilizzare questo contratto per le “esigenze transitorie” degli studenti universitari (come la frequenza di un corso uni- versitario). Per questa esigenza esiste già un apposito contratto.

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

- DURATALa durata del contratto va da 6 fino ad un massimo di 36 mesi. - RECESSO

Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino non decida di recedere. Il preavviso per il recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non è legittimato a recedere prima della scadenza del contratto.

- CARATTERISTICHE

Questo tipo di contratto è destinato agli studenti universitari fuori sede, vale a dire coloro che sono iscritti ad un corso universitario e che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università.

COMODATO

In base a questo tipo di contratto il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio. Tuttavia può accadere che il proprietario chieda di simulare un contratto di comodato al fine di aggirare gli obblighi fiscali. In questo caso l’inquilino che riesca a provare il pagamento regolare dell’affitto (ad es: con ricevute di bonifici bancari), può agire in giudizio per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano il canone di locazione stabilito dall’Accordo Territoriale.

SUBLOCAZIONE E CLAUSOLA DI SUBENTRO

La sublocazione è il contratto attraverso il quale un inquilino subaffitta ad un altro inquilino l’intero immobile o parte di esso. Questa tipologia contrattuale viene generalmente utilizzata dagli studenti universitari, quando vi è un unico studente intestatario del contratto di locazione e gli altri coinquilini stipulano con lui un contratto di subaffitto. La finalità perseguita attraverso questo contratto è per gli studenti quella di potersi intercambiare nell’appartamento, per il proprietario quella di avere un unico referente responsabile dell’appartamento e del pagamento del canone di locazione. Dunque prima di porre in essere un contratto di sublocazione

occorre prestare particolare attenzione al fatto che:

- l’inquilino titolare del contratto si trova in posizione

svantaggiata rispetto agli altri coinquilini, in quanto sarà l’unico responsabile nei confronti del proprietario, anche per il pagamento del canone di locazione. Di conseguenza è preferibile non ricorrere al contratto di sublocazione ma far sì che ogni inquilino abbia il proprio autonomo contratto di locazione;

- generalmente i contratti di locazione prestampati contengono il divieto di sublocazione;

- se è prevista la sublocazione invece occorre inviare al proprietario una comunicazione, attraverso lettera raccomandata, che indichi i dati del nuovo inquilino, la durata del contratto di sublocazione e quali stanze vengono sublocate;

- quando si scioglie il contratto di locazione, viene meno anche il contratto di sublocazione. Quali sono dunque le possibili alternative al contratto di sublocazione? L’ideale sarebbe che ogni inquilino avesse un proprio autonomo contratto di locazione (N° contratti x N° inquilini), di modo che tutti gli inquilini siano ugualmente responsabili dell’appartamento e contemporaneamente ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario.L’inserimento di una clausola di subentro nel contratto permette, durante il periodo di durata del contratto stesso, che uno o più dei primi contraenti (e poi anche i successivi) possano farsi sostituire da altri inquilini subentranti.

Il nuovo inquilino, subentrando nella posizione del precedente inquilino, deve accettare per intero le clausole del contratto principale, sottoscrivendo un accordo da allegare al contratto stesso, firmato per presa visione, anche dal proprietario. L’inquilino subentrante sarà corresponsabile dell’appartamento con gli altri inquilini, nei confronti del proprietario.

QUALE CONTRATTO STIPULARE? La tipologia contrattuale generalmente preferibile per lo studente universitario è il contratto transitorio per studenti, in quanto lo studente è vincolato per un lasso di tempo limitato, è garantito da eventuali recessi del proprietario ed inoltre il canone di locazione è calmierato. È sconsigliabile stipulare contratti transitori “semplici” ed i contratti cosiddetti ad “uso foresteria”. I contratti “uso foresteria”, infatti, non esistono più: la legge li ha sostituiti con i contratti transitori. Per quanto riguarda i contratti transitori, invece, questi non possono essere utilizzati per le esigenze transitorie degli studenti universitari: per gli universitari, infatti, esistono già contratti ad hoc su base territoriale.

CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Prima di stipulare un contratto di locazione è necessario essere consapevoli del fatto che la legge pone alcuni limiti espliciti circa il contenuto delle clausole che le parti (inquilino e proprietario) possono stabilire per contratto:

- Il contratto deve essere scritto. In caso contrario si presume che le parti abbiano stipulato un contratto libero a durata quadriennale.

- È nullo ogni accordo scritto od orale, con il quale l’inquilino si impegni a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. In questo caso l’inquilino può agire in giudizio, entro 6 mesi dal giorno in cui abbandona l’appartamento, per chiedere la restituzione delle somme pagate in più. L’inquilino può anche semplicemente evitare di pagare la parte in nero dell’affitto e versare solo la somma che risulta da contratto.

- È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore rispetto a quello definito dagli accordi territoriali in relazione ai contratti concertati, ai contratti transitori ed ai contratti transitori per studenti. Anche in questo caso sarà possibile richiedere in giudizio la restituzione delle somme versate in eccedenza.

- È nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, cauzione superiore a 3 mensilità.

STIPULA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTOSTIPULAZIONE

È consigliabile che ogni inquilino sia intestatario di un proprio contratto autonomo affinché:

- tutti gli inquilini siano responsabili dell’appartamento in ugual modo (ad esempio per quanto riguarda il canone di locazione ed eventuali danni), e al contempo ogni inquilino goda dei medesimi diritti nei confronti del proprietario; ogni inquilino possa disdire liberamente il proprio contratto senza condizionare gli altri inquilini;

- ogni inquilino possa vedersi immediatamente restituita la caparra al momento del rilascio dell’immobile. il contratto di locazione deve essere scritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate!

REGISTRAZIONE

Una volta stipulato, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato. In caso contrario né l’inquilino né il proprietario potranno godere delle agevolazioni e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

- QUANDO

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal momento della stipula del contratto e deve essere in seguito rinnovata ogni anno. In caso di contratto pluriennale è possibile pagare subito anche le registrazioni successive, con la possibilità di ottenere il rimborso di quanto versato se si recede anticipatamente.

- QUANTO

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, per quanto riguarda i contratti liberi quadriennali. Per quanto riguarda i contratti concordati, i contratti transitori ed i contratti transitori per studenti universitari l’imposta di registro è inferiore, in quanto calcolata solo su una percentuale del canone annuo. L’imposta deve essere pagata per metà dall’inquilino e per l’altra metà dal proprietario.

- COME

La registrazione del contratto può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate oppure in via telematica. Per la registrazione cartacea è necessario portare due copie del contratto, una marca da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate di ciascuna copia, e la ricevuta di pagamento dell’imposta del registro alla sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina. La registrazione telematica invece consente di pagare tutte le imposte e registrare il contratto direttamente al sito web dell’Agenzia delle Entrate.

CANONE DI LOCAZIONE, DETRAZIONI FISCALI E TASSAZIONE

CANONE

- Contratto libero: il prezzo dell’affitto è libero. La legge non pone alcun limite sull’entità del canone di locazione. Sarà compito dell’inquilino riuscire ad ottenere dal proprietario il più basso prezzo possibile! Il prezzo dell’affitto non può variare per tutta la durata del contratto, salvo per l’aumento annuale in base alla variazione accertata dall’ISTAT. È importante riuscire ad ottenere nel contratto che questo aumento sia pari al 75% della variazione ISTAT, anziché al 100%. Bisogna infine fare attenzione al fatto che non siano inserite nel contratto clausole che consentono di aumentare il canone a seguito di lavori straordinari.

- Contratto concordato, transitorio e transitorio per studenti: per tutte e tre queste tipologie contrattuali il canone di locazione è calmierato: il suo valore è stabilito per il Comune da un Accordo Territoriale tra le associazioni di categoria ed il Comune stesso.

DETRAZIONI Per poter usufruire delle detrazioni

fiscali previste dalla legge, i contratti di locazione devono essere regolarmente registrati. - studenti fuori sede: hanno la possibilità di detrarre il costo dei canoni d’affitto dal proprio reddito, oppure da quello di un familiare, se lo studente è a suo carico. Per ottenere la detrazione devono essere soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

a) l’università si trova in un comune distante almeno 100 km dal comune di residenza dello studente;

b) il comune di residenza dello studente si trova in una provincia diversa da quella in cui è situata l’università. Usufruiscono della detrazione tutti gli studenti che corrispondono a questi requisiti, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato e dalla sua durata.

- Contratto concordato: per quanto riguarda questa tipologia contrattuale la legge prevede delle agevolazioni fiscali specifiche, che possono essere ottenute a condizione che il contratto sia non solo registrato, ma anche conforme all’Accordo Territoriale.

a) le agevolazioni previste per i proprietari sono:

- una percentuale di deduzione del reddito annuo derivante dall’affitto ai fini Irpef ed Irpeg;

- riduzione e/o azzeramento ICI.

b) le agevolazioni previste per gli inquilini sono: - per il 2011 detrazione Irpef di euro 495,80 se il reddito complessivo non è superiore ad euro 15.493,00 e detrazione di euro 247,90 se il reddito complessivo non supera euro 30.987,00.

- la Finanziaria del 2011 ha previsto che gli importi della detrazione di cui sopra saranno diminuiti del 5% per il 2012 e del 20% per il 2013. Inoltre per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo nei 3 anni antecedenti la richiesta di detrazione:

- detrazione Irpef di euro 991,60 se reddito non supera euro 15.493,00;

- detrazione Irpef di euro 495,80 se reddito non supera euro 30.987,00. Inoltre la tassa di registro di un contratto concordato è prevista in misura inferiore rispetto al contratto libero.

LA DETRAZIONE IRPEF SUI CANONI DI LOCAZIONE

LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I proprietari o i titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente insieme alle pertinenze) possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di aliquote fisse:

- 21% per i canoni a mercato libero;

- 10% (dal 2014) per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa (in genere, le grandi città e le loro periferie). Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca” da parte del proprietario, non sono dovuti all’inquilino l’adeguamento annuale I- STAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto, e le marche da bollo per la registrazione del contratto. Inoltre non è dovuta la tassa di registro anche se il contratto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. La “cedolare secca”, pur non essendo onere a carico dell’inquilino, è comunque rilevante ai fini della scelta del tipo di contratto da stipulare. Consigliamo quindi di rivolgersi comunque allo sportello e all’Agenzia delle Entrate prima di stipulare il contratto anche

per verificare tale aspetto. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto.

Nel 2014 è stata inserita la nuova IUC (Imposta Unica Comunale) comprende TASI (tassa sui servizi indivisibili del comune, comprensiva anche di IMU prima casa), TARI (tariffa sui rifiuti) e IMU (imposta sulle case diverse dalla prima).

Ecco chi, quando e come deve pagare la nuova imposta:

La quota a carico dell’inquilino è stabilita dal Comune, in caso questa non fosse stabilita si applica la quota minima del 10% a carico dell’occupante.

CAPARRA

La caparra è la somma che i proprietari richiedono all’inquilino come garanzia contro eventuali danni arrecati all’appartamento. La caparra NON può essere superiore a 3 mesi del canone di locazione. La caparra deve essere restituita al momento del rilascio dell’immobile, a meno che l’inquilino non abbia arrecato dei danni alla struttura o alle cose contenute nell’immobile.

MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'AFFITTO

Nel contratto di locazione deve essere fissata la scadenza per il pagamento del canone; se dopo 20 giorni dalla scadenza l’affitto non è stato ancora pagato, il proprietario può richiedere lo sfratto. Quando si esegue il pagamento conviene effettuarlo attraverso bonifico bancario, o altro mezzo che consenta di avere prova del versamento fatto. Se si paga direttamente in contanti è opportuno richiedere al proprietario una ricevuta firmata e datata.

SPESE CONDOMINIALI

Uno dei problemi più frequenti in relazione ai contratti di locazione è comprendere come ripartire le spese condominiali fra proprietario e inquilino. La legge stabilisce che spettano all’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e le spese relative alle parti comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico dell’inquilino per il 90%, tuttavia è possibile prevedere nel contratto una percentuale inferiore. Per ciò che concerne le spese relative alle riparazioni queste sono a carico del proprietario, che è responsabile anche per tutti i difetti e i guasti dell’immobile e degli impianti; spettano invece all’inquilino soltanto le spese di piccola e ordinaria manutenzione. Nel caso in cui le spese accessorie vengano pagate al proprietario, il versamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. In ogni caso è opportuno ricordare che:

- la soluzione migliore per evitare problemi con il proprietario consiste nel precisare contrattualmente l’esatta ripartizione delle spese;

- nel caso in cui le spese siano incluse nel contratto di locazione (ovvero quando le spese vanno pagate direttamente al proprietario), il proprietario deve indicare in maniera specifica le singole spese (energia elettrica, acqua etc.) e la percentuale dovuta da ogni studente;

- l’inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi delle

varie spese (ricevute, fatture etc.) entro 2 mesi dalla richiesta di pagamento.

- se l’inquilino vuole contestare una richiesta di pagamento spese

che non indichi in maniera specifica le varie voci del pagamento, dovrà farlo con lettera raccomandata entro 2 mesi dalla richiesta stessa. In caso contrario l’inquilino che non paga potrà essere considerato inadempiente.

- l’inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali quando si delibera in relazione alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

DIRITTI DLL'INQUILINOL’INVIOLABILITÀ DI DOMICILIO

Uno dei diritti principali dell’inquilino è il diritto alla cosiddetta “inviolabilità di domicilio”. In altre parole il proprietario di casa non ha il diritto di entrare nel domicilio dell’inquilino senza il suo permesso. Può tuttavia entrare qualora dia all’inquilino un congruo preavviso. L’inquilino ha inoltre il diritto di sostituire a sue spese la serratura dell’appartamento.

LO SFRATTO

Lo sfratto è un provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare e riconsegnare l’appartamento. Questo provvedimento può essere emesso per le seguenti ragioni:

- Per finita locazione (8 anni per i contratti liberi, allo scadere del biennio per i contratti concordati, le scadenze previste dai contratti transitori e transitori per studenti).

- Per morosità, vale a dire in caso di mancato pagamento del canone di locazione passati venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese quando l’importo non pagato superi quello di 2 mesi del canone.

- Grave inadempimento contrattuale dell’inquilino, ad esempio quando viene subaffittato l’appartamento nonostante il divieto previsto dal contratto. Se si vuole subaffittare, dunque, bisogna sempre controllare che sul contratto non ci sia una clausola che lo vieti: si rischia lo sfratto! Fino al provvedimento esecutivo di sfratto è garantita l’inviolabilità di domicilio. Il locatore non può procedere allo sfratto di propria iniziativa!

IL RISPARMIO ENERGETICOConoscere come risparmiare è molto importante, si evitano costi inutili e fa bene all’ambiente . Ecco quindi alcuni consigli pratici. Gli apparecchi casalinghi più spreconi sono:

- lo scaldabagno elettrico (boiler): non va mai tenuto a una temperatura che superi i 50° e non va mai spento se inutilizzato, ma tenuto sempre acceso intorno ai 45° (così evitiamo di sprecare inutile energia per riportarlo alla temperatura ottimale una volta riacceso);

- il congelatore e il frigorifero: teniamo il frigorifero ad una temperatura idonea (potenza tra 2,5 e 3), in entrambi gli elettrodomestici non dovremo mai inserire alimenti caldi ma a temperatura ambiente; teniamo l’elettrodomestico a una congrua distanza dal muro per far si che circoli l’aria senza quindi affaticare la ventola;

- le stufette elettriche: sprecano moltissimo e dovrebbero essere utilizzate il meno possibile. Si può risparmiare con le lampade a basso consumo e gli elettrodomestici di classe A: quindi se dobbiamo sostituire un elettrodomestico in casa, convinciamo il nostro proprietario ad acquistare un buon pro- dotto che durerà di più e ci consentirà di risparmiare molto. Per il riscaldamento si consiglia la scelta di immobili termoautonomi con caldaie a condensazione piuttosto che impianti centralizzati. Pur- troppo però nella maggior parte delle case in affitto troviamo caldaie centralizzate con più di 20 anni, che consumano fino al 50% in più. Nella scelta dell’appartamento è utile anche verificare se ogni termo- sifone ha una sua valvola termostatica in maniera da regolare la temperatura, a seconda dell’uso che si fa della stanza. La revisione della caldaia è obbligatoria e va fatta ogni due anni (solitamente essa è a carico dell’inquilino). E’ utile anche limitare le dispersioni di calore: nella scelta dell’appartamento andrebbe presa in considerazione la qualità degli infissi; si dovrebbe inoltre cercare di isolare i caloriferi (evitare di porre tende o panni sui caloriferi: assorbono il calore!).

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