Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari Ce reprezinta Asociatia de Proprietari? Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege. Prin condominium sau cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara formata din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea individuala) si proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile individuale si de care nu poate fi separata. Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate imobiliara in cadrul condominiumului. Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta judecatoreasca, persoana juridicacu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei. Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata (proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G. nr. 26/2000 (art. 4). Ce avantaje confera dupa infiintare Asociatia de Proprietari? Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale: 1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau private; 2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii; 3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari; 4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instant impotriva restantierilor;
33
Embed
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari · 2018. 2. 11. · Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari proprietarilor atata timp cat au de incasat de la proprietary sume
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
Ce reprezinta Asociatia de Proprietari? Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune
ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege.
Prin condominium sau cladire sau bloc de
locuinte se intelege o proprietate imobiliara
formata din apartamente sau spatii cu alta
destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea
individuala) si proprietatea comuna indiviza,
aferenta in cota-parte fiecareia dintre
proprietatile individuale si de care nu poate fi
separata.
Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate
imobiliara in cadrul condominiumului. Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta
judecatoreasca, persoana juridicacu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite
din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din
activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc
numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea
condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei
etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.
Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe
o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata
(proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte
scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie
pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G.
nr. 26/2000 (art. 4).
Ce avantaje confera dupa infiintare Asociatia de Proprietari? Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a
proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si
urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:
1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau
private;
2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din
activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;
3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari;
4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instant impotriva restantierilor;
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
5. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instant impotriva furnizorilor de
servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;
6. Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel
incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa
achitarea datoriilor catre asociatie;
7. Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;
8. Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor,
pentru asociatie;
9. Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";
10. Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare,
consolidare, modernizare;
11. Obtinere de finantari nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociatiei de proprietari;
12. Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
13. Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in
cadrul asociatiei;
14. Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;
15. Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;
16. Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
17. Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si
impozite locale, activitati aducatoare de venituri;
18. Posibilitatea concesionarii/inchirierii spatiilor verzi din jurul cladirii s.a.
Ce inseamna neasocierea ca proprietari, neinfiintarea Asociatiei de
Proprietari?
Cel mai mare dezavantaj il reprezinta modul de
reprezentare a proprietarilor in orice problema
privind proprietatea comuna: intretinerea si
exploatarea cladirii, contracte, servicii, plati,
modul de lucru etc. Mai exact pentru oricare
dintre problemele privind proprietatea comuna
va fi obligatoriu ca toti proprietarii sa
imputerniceasca, de fiecare data, prin procura
notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele. Acest aspect impune timp si bani din partea
proprietarilor. Altfel orice masura luata de o persoana fara acordul legal al proprietarului
reprezinta un risc mare pentru aceasta.
IMPORTANT! A nu se confunda cele precizate mai sus cu gestionarea facturilor primite de la
furnizorii de servicii pentru ca acestia nu vor solicita, decat in anumite situatii speciale, prevazute
prin lege, prezentarea unui document din care sa reiasa calitatea de reprezentant legal al
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
proprietarilor atata timp cat au de incasat de la proprietary sume de bani, chiar le poate fi
convenabil un mod haotic de reprezentare din punct de vedere juridic.
Obligatiile de plata a cotelor de contributie la cheltuielile privind consumurile si cele pentru
proprietatea comuna nu se elimina, din contra ele pot genera, din cauza lipsei de organizare, alte
cheltuieli; de asemenea obligatiile si responsabilitatile legale asupra propriei proprietati
(individuala + comuna) sunt aceleasi, chiar mai greu de indeplinit.
Proprietarii care nu accepta ideea asocierii ca proprietari, in scopul propriei proprietati, nu pot
beneficia de drepturi materiale si banesti rezultate din activitatile economice ale asociatiei de
proprietari, altele decat cele privind inchirierea spatiilor comune, pentru ca aceste drepturi nu le
sunt conferite prin nici o forma juridica; de asemenea, nu pot avea controlul asupra activitatii
financiare a asociatiei (contestatii, solicitari rapoarte, dreptul la vot etc.).
Activitatea Asociatiei de Proprietari se va desfasura greoi, suferind atat ceilalti proprietari cat si
cladirea, generandu-se consecinte asupra propriei proprietati dificil de remediat, cu costuri foarte
mari, existand riscul major al pierderii, in timp, a acestei proprietati.
Contractele cu furnizorii de servicii vor ramane ca si pana in prezent, sub forma unor simple
formalitati, neputandu-se progresa deloc in sensul individualizarii si cresterii calitatii acestor
servicii. Exista de asemenea riscul ca noi contracte sa nu poata fi incheiate, din diverse motive de
natura juridica. Deci in aceste conditii ... cine suporta consecintele masurate in timp si bani?
Evident ... proprietarii.
Pentru a trece cu usurinta si cu deplin succes de acest moment foarte important si decisiv pentru
noi, proprietarii din blocurile de locuinte, si pentru cladire in sine, moment ce il reprezinta
infiintarea si functionarea ASOCIATIEI DE PROPRIETARI in blocul in care locuim, va
recomandam ca intai sa cititi Manualul Asociatiei de Proprietari iar ori de cate ori va loviti de o
problema sau ... aveti o idee sa deschideti manualul la pagina care se refera la problema
respectiva, sau la ... idee, conform cuprinsului.
INFIINTARE ASOCIATIE DE PROPRIETARI Hotărârea privind înfiintarea asociatiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două
treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul
proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii,
scării sau tronsonului respectiv, după caz.
În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor
cuprinde precizări cu privire la:
denumirea, forma juridica, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi
cheltuieli;
membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă
adunarea generală a proprietarilor a
adoptat sistemul propriu de penalizări, în condiţiile legii.
ACORD DE ASOCIERE
Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un
proces-verbal întocmit in două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat
consimţământul.
Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va
cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit
actului de proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de
construire si procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de
donatie, enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cota-parte din
proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decat cea de
locuinţă.
ALEGEREA PRESEDINTELUI ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
Alegerea preşedintelui asociaţiei de proprietari
Înfiinţarea asociatiei de proprietari, organizarea
şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari este
reglementată prin Legea nr. 230/2007[M. Of. nr.
490/2007], cu modificările şi completările
ulterioare. Dispoziţiile acestei legi sunt
dezvoltate de către Regulamentul de punere în
aplicare a Legii nr. 230/2007 care a fost aprobat
prin H.G. nr. 1588/2007[M. Of. nr. 43 din 2008].
Primul preşedinte al asociaţiei de proprietari este ales de către Adunarea generală de constituire a
asociaţiei de proprietari care îi stabileşte şi durata mandatului[art. 21 alin. (1) din lege]. Conform
art. 21 alin. (3) din lege, „preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care va obţine
cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării
generale”.
Ulterior acestei adunări, alegerea şi revocarea preşedintelui asociaţei se face prin hotărâre a
Adunării generale a proprietarilor membri [art. 27 lit. a) din lege]. Aceste adunări sunt compuse
din toţi proprietarii membri ai asociaţiei[art. 23 alin. (2) din lege] şi se împart în două categorii:
adunările ordinare şi cele extraordinare.
Cele ordinare vor fi convocate fie de către preşedintele asociaţiei, fie de către comitetul executiv
al acesteia, cel puţin o dată pe an, în primul trimestru al acesteia, responsabilitatea pentru
neconvocare aprţinându-I comitetului executiv, inclusiv preşedintelui asociaţiei[art. 23 alin. (1)
şi (3) din lege].
Cele extraordinare pot fi convocate oricând de către comitetul executive sau de către minimum
20% dintre proprietarii membri ai asociaţiei, cu condiţia existenţei unei situaţii speciale sau de
maximă urgenţă[art. 23 alin. (4) din lege].
Proprietarii trebuie să fie informaţi, în scris sau prin afişare într-un loc vizibil, cu privire la data
la care va avea loc adunarea generală, indiferent de tipul acesteia, precum şi cu privire la ordinea
de zi aprobată pentru aceasta, ordine care poate fi completată prin hotărâre a adunării
generale[art. 23 alin. (5) din lege].
Pentru a putea funcţiona, indiferent de tipul adunării, la prima convocare trebuie să fi prezenţi cel
puţin 50%+1 din numărul proprietarilor membri, fie personal, fie prin reprezentant legal[art. 24
alin. (1) din lege]. Dacă nu se întruneşte această majoritate, adunarea generală va fi suspendată şi
se va proceda la o nouă convocare în termen de cel mult 10 zile de la data primei convocări[art.
24 alin. (2) din lege].
Dacă cea de-a doua procedură de convocare este legal îndeplinită, la termenul stabilit, adunarea
generală va putea fi ţinută, indiferent de numărul proprietarilor membri prezenţi[art. 24 alin. (3)
din lege].
Hotărârea de alegere a preşedintelui se ia cu votul a 50%+1 din proprietarii membri prezenţi dacă
Statutul asociaţiei nu prevede condiţii suplimentare, aceste condiţii neputând aduce atingere
condiţiei minime de majoritate stabilită de lege(cea indicată mai sus)[art. 25 alin. (2) din lege].
Această hotărâre se consemenază în Registrul de procese-verbale al asociaţiei şi se comunică, în
scris, tuturor proprietarilor[art. 25 alin. (4) din lege], fiind obligatorie pentru toţi proprietarii din
condominiul administrat de respectiva asociaţie, indiferent dacă ei sunt sau nu membri ai acesteia
şi indiferent dacă ei au participat sau nu la adunarea în care ea a fost adoptată[art. 24 alin. (4) din
lege].
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
Hotărârea de alegere poate fi atacată în justiţie de orice proprietar dacă acesta apreciază că ea
este contrară legii, statutului sau acordului de asociere al asociaţiei de proprietari ori este de
natură să producă daune intereselor proprietarilor[art. 26 din lege]. Termenul pentru exercitarea
acestui drept este de 45 de zile şi curge de la data comunicării hotărârii{art. 26 din lege coroborat
cu art. 184 alin. (1) din Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată[M. Of.
nr. 545/2012], cu modificările şi completările ulterioare]}. Competenţa de soluţionare îi aparţine
judecătoriei în a cărei circumscripţie se află sediul asociaţiei[art. 94 pct. 1 lit. c) din Legea nr.
134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările şi completările
ulterioare].
Durata mandatului preşedintelui asociaţiei, cu excepţia primului, este stabilit de către statutul
asociaţiei care este adoptat de către Adunarea generală de constituire[art. 6 alin. (6) lit. e) din
H.G. nr. 1588/2007].
ALEGEREA MEMBRILOR DE COMITET
Pentru alegerea membrilor de comitet in cadrul unei Asociatii de Proprietari este necesara
adunarea generala ordinara care se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de
comitetul executiv.
Adunarea generala a asociatiei de proprietari are următoarele atribuţii:
alege şi revoca din funcţie presedintele, membrii comitetului executive şi cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
adopta, modifica sau revoca hotarari;
adopta şi modifica bugetul de venituri şi cheltuieli;
mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari,
pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupă functia de
administrator al imobilului sau a altor angajati ori prestatori, în scopul administrării si
bunei funcţionari a clădirii;
exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociati.
Comitetul executiv, format dintr-un număr impar de membri alesi de adunarea generală,
reprezinta asociatia de proprietari în administrarea si exploatarea clădirii, cu exceptia atributiilor
rezervate exclusive proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente sau spatii cu
alta destinatie decat aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de proprietari este si presedinte al
comitetului executiv.
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
ATRIBUTIILE COMITETULUI EXECUTIV AL ASOCIATIEI
DE PROPRIETARI Atributiile comitetului executiv al asociatiei de
proprietari:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi
urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului
şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind
regulile pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor
adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum
şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de
proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor
generale;
d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii
comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune, în conformitate cu
actele normative în vigoare;
e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le
revin, şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod
special situaţia încasărilor şi a plăţilor lunare;
g) pentru realizarea scopului şi a activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite
personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;
h) îşi asumă obligaţii, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai
asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociaţiei de proprietary pentru restanţele afişate pe
lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale;
p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari,
conform hotărârii adunării generale;
r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în
clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună; stabileşte perioada
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe
persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;
s) analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru
rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;
ş) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care
se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie
suportate de toţi proprietarii, proporţional cu cota indiviză.
HOTARARILE ASOCIATIE DE PROPRIETARI Hotararile Asociatiei
Asociaţia de proprietari adoptă hotărâri în adunarea generală, care se ţine obligatoriu cel putin o
dată pe an, de regulă, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi
membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari. Pentru
situaţii speciale, adunarea generala a asociaţiei de proprietary poate fi convocată oricând de către
comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel putin 20% din cotele
de proprietate.
Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal
sau prin reprezentant.
Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată si reconvocată. La adunarea
reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi,
hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocării membrilor
asociaţiei de proprietari se face cu afişul de la avizierul asociaţiei de proprietari şi convocatorul
semnat de aceştia.
Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a
condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelaşi condominiu care nu sunt membri
ai asociaţiei. Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere
următoarele:
• votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;
• proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care
are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează;
• un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent,
prin împuternicire scrisă;
• în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.
MODUL DE CALCUL AL PENALIZARILOR DE INTARZIERE Modul de calcul al penalităţilor de întârziere
Această problemă este reglementată prin Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietary [M. Of. nr. 490/2007], cu modificările şi completările
Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari
ulterioare. Dispoziţiile acestei legi sunt dezvoltate de către Regulamentul de punere în aplicare a
Legii nr. 230/2007 care a fost aprobat prin H.G. nr. 1588/2007[M. Of. nr. 43 din 2008].
Conform art. 47 alin. (1) din această lege, „asociaţia de proprietary poate stabili un sistem
propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată” însă
„penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai
după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma
penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”. Această ultimă dispoziţie limitează
libertatea de decizie a asociaţiilor de proprietari în ceea ce priveşte cota maximă ce poate fi
aplicată sumelor datorate, precum şi cunatumul maxim al penalităţii. Alin. (2) al aceluiaşi articol
stabileşte următoarele: „termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice”.
De exemplu, lista de plată se afişează pe data de 10 ale lunii. Statutul asociaţiei prevede faptul că
plata trebuie să se facă în termen de 20 de zile calendaristice de la data afişării. Conform art.
2551 din Legea nr. 287 din 2009 privind Codul civil, republicată[M. Of. nr. 505/2011], cu
modificările ulterioare, „durata termenelor, fără deosebire de natura şi izvorul lor, se calculează
potrivit regulilor stabilite de prezentul titlu”.
Modul de calcul al termenelor stabilite pe zile este reglementat de art. 2533 din acest act
normativ, articol care are următorul conţinut:
„(1) Când termenul se stabileşte pe zile, nu se ia în calcul prima şi ultima zi a termenului.
(2) Termenul se va împlini la ora 24,00 a ultimei zile.
(3) Cu toate acestea, dacă este vorba de un act ce trebuie îndeplinit într-un loc de muncă,
termenul se va împlini la ora la care încetează programul normal de lucru. Dispoziţiile art. 2.556
rămân aplicabile”. Rezultă că ultima zi de plată este ziua de 31 a lunii (presupunând că este
vorba despre o lună cu 31 de zile). Unul dintre debitori nu plăteşte în acest termen o datorie de
300 RON. Rezultă că de la această dată, începe să curgă termenul de 30 de zile. Acesta expiră,
conform aceleeaşi dispoziţii legale, pe data de 31 a lunii următoare(presupunând că este vorba tot
despre o lună cu 31 de zile). De la data de 1 a lunii următoare, suma datorată se majorează cu
0,2% pentru fiecare zi, i. e., în situaţia noastră, cu 0,6 RON/zi, suma maximă la care se poate