-
Ghid de evaluare n cazul exproprierilor pentru utilitate public
Ing. Sorin Popa MAA EPIJr. Carmen Popa MTA EPIConf. Dr. ing. Virgil
Vescan MAA EPI
-
1. Introducere Exproprierea este aciunea de preluare n domeniul
public a unor terenuri / construcii / bunuri aflate n proprietate
privat pentru a fi utilizate n cazul unor proiecte de utilitate
public.
n funcie de procentul din proprietatea privat care se preia,
exproprierea poate fi:total - se preia ntrega proprietateparial -
se preia o parte din proprietate
-
1. Introducere
Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din
prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite (uz,
uzufruct, abitatie, superficie, concesiune, locatiune, servituti
s.a.), astfel c pot exista:
despgubiri cuvenite proprietaruluidespgubiri cuvenite
titularilor de alte drepturi reale.
-
1. Introduceren Romnia, potrivit Constituiei i altor legi
specifice, exproprierea se face cu o dreapt i prealabil despgubire.
Sarcina evaluatorului const n estimarea nivelului despgubirii. n
practica internaional de cele mai multe ori justa despgubire se
estimeaz la valoarea de pia.
Proiectul care determin exproprierea poate avea efecte asupra
proprietii preluate sau asupra unor proprieti adiacente. Efectele
proiectului guvernamental pot fi negative sau pozitive n sensul c
pot scdea sau majora valoarea proprietii rmase dup expropriere (n
cazul exproprierilor pariale).
-
2. Scopul ghidului
Principalul scop al prezentului ghid este acela de a promova un
grad ct mai mare de uniformitate n evaluarea dreptului de
proprietate pentru diversele instituii implicate n achiziionarea
proprietilor pentru utilitate public n Romnia. De asemenea ghidul i
propune s analizeze concordana standardelor de evaluare cu
legislaia din Romnia i UE i s stabileasc un cadru orientativ pentru
evaluarea n cazul achiziiilor pentru utilitate public.
-
3. Arie de aplicabilitatePrezentul ghid acoper urmtoarele
domenii:
baza legal a standardelor de evaluare pentru achiziii pentru
utilitate publicdocumentare i raportarea evalurii IVS/IVA/GN
standarde pentru verificarea evalurii GN 11 -> n practica
european se urmrete reducerea timpului necesar exproprierii i
limitarea necesitii verificrii rapoartelor de evaluare
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.1
SUA Constituia / legile federalePotrivit U.S. Constitution (Fifth
Amendment) proprietatea privat nu poate fi preluat i convertit
pentru utilizare public fr achitarea unei juste compensaii
proprietarului. Politica Statelor Unite este de a proteja imparial
interesele tuturor celor implicai n achiziionarea proprietii reale
pentru utilitate public (expropriere).n general potrivit regulii
general adoptate n curile federale justa compensaie acordat
proprietarului de ctre guvern este echivalent cu valoarea de pia a
proprietii.Pregtirea, documentarea i raportarea evalurii n cazul
exproprierii trebuie s fie n concordan cu Standardele Naionale de
evaluare (USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice). De asemenea trebuie urmarit corelarea cu legile federale
referitoare la evaluarea pentru achiziionarea proprietilor
imobiliare pentru utilitate public.
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.2
Europa Carta drepturilor fundamentale ale omului
n Uniunea European legislaia privitoare la drepturile de
proprietate are la baz Carta Fundamental a Drepturilor Omului, care
prevede garantarea proprietii private i faptul c proprietatea
privat nu poate fi preluat i convertit pentru utilizare public fr
achitarea unei juste i prealabile compensaii proprietarului.
Dreptul de proprietate este prevzut n toate constituiile
naionale i a fost stabilit n jurisprudena Curii Internaionale de
Justiie. Dreptul de proprietate este protejat de ctre un protocol
adiional al Conveniei Europene a Drepturilor Omului (European
Convention on Human Rights - article 1).
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.2
Europa Carta drepturilor fundamentale ale omului
Exist trei prevederi eseniale n art. 1 din Protocolul nr. 1:
orice expropriere se face n concordan cu legile naionale i
internaionale
orice expropriere se poate face doar n interes public/pentru
utilitate public
chiar dac exproprierea se face pentru utilitate public, trebuie
urmrit un echilibru ntre interesul public i interesul privat al
celor afectai (persoane fizice sau juridice).
Compensarea pentru expropriere se face pe baza valorii de pia
(fair market value).
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere
4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european
Potrivit prevederilor Constituiei dreptul de proprietate este
garantat.
n art. 44 alin. 2 din Constituie se arat c Proprietatea privata
este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Pentru ca n continuare s se arate c Nimeni nu poate fi expropriat
dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu
dreapt i prealabil despgubire.
n cazul exproprierii sau executrii de lucrri de interes general,
Constituia prevede c despgubirile se stabilesc de comun acord cu
proprietarul sau, n caz de divergen, prin justiie.
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere
4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european
Exproprierea de imobile, n tot sau n parte, se poate face
potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public numai pentru cauz de utilitate public, dup o
dreapt i prealabil despgubire, prin hotrre judectoreasc.
Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau
de interes local.
Pot fi expropriate bunurile imobile aflate n
proprietatea:persoanelor fizicepersoanelor juridice cu sau fr scop
lucrativproprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i
judeelor.
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere
4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european
Instanele judectoreti competente vor putea hotr exproprierea
numai dup ce utilitatea public s-a declarat.
Expropriator, conform legii, este statul, prin organismele
desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional, i judeele,
municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes
local.
Pentru a stabili cuantumul despgubirilor instana numete o
comisie de experi compus dintr-un expert numit de instan, unul
desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor care sunt
supuse exproprierii.
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.3
Romnia legislaie actual i perspectiva european
Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din
prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite
potrivit prevederilor legale.
Legea prevede ca La calcularea cuantumului despgubirilor,
experii, precum i instana vor ine seama de preul cu care se vnd, n
mod obinuit, imobilele de acelai fel n unitatea
administrativ-teritorial, la data ntocmirii raportului de expertiz,
precum i de daunele aduse proprietarului sau, dup caz, altor
persoane ndreptite, lund n considerare i dovezile prezentate de
acetia.
Experii vor trebui s defalce despgubirile cuvenite
proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi
reale.
n cazul exproprierii pariale, dac partea de imobil rmas
neexpropriat va dobndi un spor de valoare ca urmare a lucrrilor ce
se vor realiza, experii vor putea propune instanei o eventual
reducere numai a daunelor.
-
4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere
4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european
Legea nr. 198/2004 stabilete cadrul juridic pentru luarea unor
msuri de pregtire prealabil a executrii lucrrilor de construcie de
autostrzi i drumuri naionale.
Prin acest act normativ s-au declarat de utilitate public toate
lucrrile de construcie de autostrzi i drumuri naionale. In acest
caz a fost desemnat ca expropriator statul romn prin Compania
Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale.
Pe baza documentaiei tehnico-economice ntocmite pentru fiecare
lucrare se aprob de ctre Guvern, prin hotrre, amplasamentul
lucrrii, declanarea procedurii de expropriere a imobilelor care
constituie amplasamentul, suma global estimat a despgubirilor,
termenul n care aceasta se vireaz ntr-un cont bancar deschis pe
numele expropriatorului precum i sursa de finanare.
-
5. Procedura de evaluare
Pregtirea, documentarea i raportarea evalurii trebuie s fie n
concordan cu standardele internaionale de evaluare. De asemenea
trebuie urmrit corelarea cu legile naionale referitoare la
evaluarea pentru achiziionarea proprietilor imobiliare pentru
utilitate public.
-
5. Procedura de evaluareExist cazuri de:
Preluare integral a proprietii estimare a valorii ntregii
proprietiPreluare parial a proprietii estimare a valorii ntregii
proprieti i a valorii proprietii rmase, rezultnd prin diferen
nivelul justei despgubiri.
ntotdeauna se dorete ntocmirea evalurii n concordan cu legislaia
n vigoare, iar atunci cand se constat diferene ntre prevederile
standardelor de evaluare i legislaie, prioritare sunt prevederile
legislative (situaii care ar trebui s fie ct mai rare).
-
5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatRaportul
de evaluare n cazurile de expropriere poate fi generic structurat,
dup forma de preluare a proprietii, in:
Patru pri, n cazul exproprierilor totale:Partea 1
INTRODUCEREPartea 2 DATE SPECIFICEPartea 3 ANALIZA DATELOR I
CONCLUZIIPartea 4 ANEXE
-
5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatapte pri,
n cazul exproprierilor pariale:Partea 1 INTRODUCEREPartea 2 DATE
SPECIFICE nainte de exproprirePartea 3 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII
nainte de exproprirePartea 4 DATE SPECIFICE Dup exproprirePartea 5
ANALIZA DATELOR I CONCLUZII Dup exproprirePartea 6 ANALIZA
ACHIZIIEIPartea 7 ANEXE
-
5.3 Structura raportului de evaluare format
recomandatEvaluatorul trebuie s identifice i s indice foarte clar
tipul de raport. Este foarte important s fie evideniat n cadrul
raportului de evaluare dac s-a primit asisten semnificativ din
partea altor experi, pe domenii conexe exproprierii: juridic, topo,
construcii-instalaii, utilaje-echipamente, financiar .a.
De asemenea este foarte important baza de evaluare i premizele
fundamentale de la care pleac procesul de evaluare i raportare. n
cooperarea cu ali experi, n cadrul echipelor multi-disciplinare
care de multe ori este probabil s fie create, este esenial corecta
nelegere i interpretare a datelor-informaiilor utilizate, astfel
nct s nu se ajung la rezultate eronate.
-
5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatDe cele
mai multe ori n cazul exproprierii trebuie estimat valoarea de pia.
Cnd apar solicitri speciale n ceea ce privete data evalurii i a
unui alt tip de valoare n afara celei de pia acestea trebuie s fie
clar exprimate n raport. Este esenial indicarea datei la care este
aplicabil evaluarea. Trebuie, dup consultare cu expropriatorul i
expropriatul, s se stabileasc precis data evalurii: nainte de
anunarea public a proiectului care implic exproprierea sau la data
cnd are loc exproprierea efectiv (ntre cele dou momente sigur se
nregistreaz modificri pozitive sau negative ale preurilor de vnzare
pe piaa specific).
-
5.3 Structura raportului de evaluare format
recomandatEvaluatorul trebuie s analizeze i s explice CMBU a
proprietii rmase dup expropriere pentru terenul liber sau pentru
terenul ocupat (construit). CMBU se determin innd cont de impactul
prelurii i de utilizarea dat de guvern dup expropriere.
n cazul achiziiilor pariale CMBU a proprietii dup expropriere
poate s fie diferit de CMBU a parcelei dinainte de expropriere. De
asemenea CMBU a proprietii dup expropriere poate s fie sau nu
utilizarea existent. n unele situaii se poate diviza amplasamentul
n mai multe parcele (de ex. un amplasament mprit de o
osea/autostrad), caz n care CMBU a componentelor dup expropriere
poate s fie diferit de cea a ansamblului.
-
ANALIZA EXPROPRIERII Evaluatorul trebuie s arate n raport
diferenele dintre valoarea ntregii proprieti i valoarea proprietii
rmase dup expropriere, obinnd nivelul justei despgubiri prin
deducerea valorii dup achiziie din cea anterioar.
n urma exproprierii pot aprea deprecieri ale proprietii rmase
sau asupra unor proprieti adiacente. n aceste cazuri, cnd avem doar
achiziii ale unei pri dintr-o proprietate, nu se estimeaz doar
valoarea parcelei achiziionate ci i pierderea de valoare a parcelei
rmase datorit pierderii integritii deteriorare prin separare sau
altor influene negative.
-
ANALIZA EXPROPRIERIIInfluena deprecierilor se reflect n valoarea
proprietii rmase dup expropriere i nu afecteaz valoarea proprietii
n cazul exproprierilor totale.
Nivelul deprecierilor fizice se poate estima i prin costul de
reparare, adic cheltuiala care trebuie efectuat pentru a nltura
efectele negative aprute sau cheltuielile pentru mutare / refacere
/ conversie .a. Evaluatorul trebuie s justifice i s fundamenteze
costul estimat i s demonstreze c costul de reparare este mai mic
dect deprecierea care ar fi putut aprea dac reparaia n-ar fi avut
loc (depreciere recuperabil).
-
ANALIZA EXPROPRIERIIEvaluatorul trebuie s identifice orice
beneficiu special asupra proprietii rmase care apare ca urmare a
dezvoltrii proiectului care implic exproprierea. Aceste beneficii
trebuie evideniate, explicate i evaluate. Pentru estimarea
impactului acestora pot fi necesare expertize suplimentare, care
trebuie evideniate n raport.Trebuie acordat atenie la tratarea
mbuntirilor de pe teren existente sau efectuate de ctre autoritatea
public implicat pentru noul proiect caz n care este obligatorie
solicitarea de instruciuni scrise de la client pentru includerea
sau nu n evaluare.Dac prin proiect rezult o cretere n valoare a
parcelei rmase se poate diminua despgubirea aferent
proprietarului.
-
6. Concluzii / rezumat Dreptul de proprietate este garantat.
Prin excepie de la aceast regul se prevede dreptul statului de a
expropria proprieti n caz de utilitate public, expropriere care se
poate face doar cu dreapt i prealabil despgubire.
Evaluarea se face n conformitate cu standardele
internaionale.
Tipul de valoare indicat potrivit practicii din USA i Europa
occidental, precum i a ceea ce se urmrete a se realiza n Romania
este valoarea de pia.