Programa para América Latina y el Caribe CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA: Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012 Gestão Territorial Urbana no Brasil e os Instrumentos Urbanísticos para a captura da mais-valia da terra Daniel Todtmann Montandon Programa para América Latina y el Caribe Lincoln Institute of Land Policy
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Programa para América Latina y el Caribe
CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA:
Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012
Gestão Territorial Urbana no Brasil e os Instrumentos Urbanísticos para a captura
> O Zoneamento foi (e talvez ainda seja) o instrumento de planejamento urbano mais utilizado no Brasil.
> O Plano Diretor, como instrumento de ordenamento físico territorial, com capacidade de orientar a produção imobiliária e interferir no mercado de terras, existiu mais na teoria do que na prática (VILLAÇA, 2000; ).
A recuperação de mais-valias pode ser compreendida como sendo a mobilização de parte (ou da totalidade) dos incrementos de valor da terra atribuídos ao esforço da comunidade que devem ser convertidos através de recuperação pública por via fiscal (impostos, taxas, contribuições e outras formas) ou mais diretamente em melhoramentos in situ, resultando em benefício dos ocupantes ou da comunidade em geral (Martin O. Smolka, 2005).
1. Os imóveis localizados em áreas dotadas de infraestrutura devem estar edificados. 2. No caso de imóveis vazios, caso o proprietário não venda ou edifique num prazo determinado, o Poder Público pode aumentar o IPTU de forma a induzir que este imóvel seja edificado e ao mesmo tempo coibir a especulação imobiliária.
> Sua aplicação foi prevista há décadas, desde a Constituição de 1934 (Fernandes, 2010).
> É uma espécie de tributo (vinculado a obra pública) incidente em imóveis afetados por uma obra pública que tiveram seus valores incrementados em função desta obra.
> Um requisito básico é a ocorrência da valorização dos imóveis após a realização de obra pública.
> Incide uma única vez e não pode ser aplicado em obras de reparo.
> Está regulamentado na CF 88, no Decreto Lei nº 195/67, no Estatuto da Cidade e no STN.
Tipos de obras públicas em que se aplica a CM (DL 195/67):
> abertura, alargamento, pavimentação, iluminação, arborização, esgotos pluviais e outros melhoramentos de praças e vias públicas;
> construção e ampliação de parques, campos de desportos, pontes, túneis e viadutos;
> construção ou ampliação de sistemas de trânsito rápido inclusive tôdas as obras e edificações necessárias ao funcionamento do sistema;
> serviços e obras de abastecimento de água potável, esgotos, instalações de redes elétricas, telefônicas, transportes e comunicações em geral ou de suprimento de gás, funiculares, ascensores e instalações de comodidade pública;
> proteção contra sêcas, inundações, erosão, ressacas, e de saneamento de drenagem em geral, diques, cais, desobstrução de barras, portos e canais, retificação e regularização de cursos d’água e irrigação;
> construção de estradas de ferro e construção, pavimentação e melhoramento de estradas de rodagem;
> construção de aeródromos e aeroportos e seus acessos;
> aterros e realizações de embelezamento em geral, inclusive desapropriações em desenvolvimento de plano de aspecto paisagístico.
Contribuição de melhoria: esquema básico de funcionamento
1. Definição da obra a ser objeto de contribuição de melhoria Definição de zona de influência, considerando fatores de diferenciação conforme relação com a melhoria (maior ou menor proximidade)
Avaliação dos terrenos da zona de influência (NBR 14653)
Estimativa do custo da obra (orçamento)
Memorial descritivo do projeto
Definição da parcela da obra a ser financiada
2. Lei específica para instituição da contribuição de melhoria para a referida obra Elementos e conteúdos estipulados na etapa anterior
3. Execução da obra
4. Realização de nova avaliação Avaliação dos terrenos da zona de influência, utilizando a mesma metodologia adotada na etapa anterior (NBR 14653): constatação da valorização
5. Lançamento da cobrança
6. Pagamento
Publicação de Edital Incidência da cobrança sobre os imóveis afetados e valorizados
Momento em que o Poder Público obtém o recurso decorrente da valorização
> Custo da obra a ser financiado com a contribuição de melhoria: R$ 100.000
> Número de imóveis na zona de influência direta: 40
> Número de imóveis na zona de influência indireta: 40
> Valorização dos imóveis na zona de influência direta: 50% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.500/m²
> Valorização dos imóveis na zona de influência indireta: 20% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.200/m² (foi constatada a valorização em apenas 20 imóveis na zona indireta).
> Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona direta: 1.500 – 1.000 = R$500 (total: R$ 20.000).
> Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona indireta: 1.200 – 1.000 = R$200 (total: R$ 4.000).
> Valor total a ser pago pela contribuição de melhoria: R$ 24.000
> Se o custo da obra fosse de R$ 20.000 e considerando que o valor a ser pago não pode ser superior ao custo da obra, a diferença deveria abater de forma proporcional a todos os imóveis afetados, conforme a zona de influência em que estão inseridos (R$ 4.000 distribuído pelos 60 imóveis).
> Admite‐se que, assim como o loteador é obrigado a entregar ao Poder Público áreas destinadas ao sistema viário, equipamentos públicos e de lazer, igualmente, o criador de solo deverá oferecer à coletividade as compensações necessárias ao reequilíbrio urbano reclamado pela criação do solo adicional, e conclui‐se que:
> 1. É constitucional a fixação, pelo Município, de um coeficiente único de edificação para todos os terrenos urbanos.
> 1.1 A fixação deste coeficiente não interfere com a competência municipal para estabelecer índices diversos de utilização dos terrenos, tal como já se faz, mediante legislação de zoneamento.
> 1.2 Toda edificação acima do coeficiente de aproveitamento único é considerada solo criado, quer envolva ocupação de espaço aéreo, quer a de subsolo.
> 2. É constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condição de criação de solo, que o interessado entregue ao Poder Público áreas proporcionais ao solo criado; quando impossível a oferta dessas áreas, por inexistentes ou por não atenderem às condições legais para tanto requeridas, é admissível sua substituição pelo equivalente econômico.
> 2.1 O proprietário de imóvel sujeito a limitações administrativas, que impeçam a plena utilização do coeficiente de aproveitamento único de edificação, poderá alienar a parcela não utilizável do direito de construir.
> 2.2 No caso de imóvel tombado, o proprietário poderá alienar o direito de construir correspondente à área edificada ou ao coeficiente único de edificação.
> É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios.
> Deve incidir sobre o direito de construir acima daquele decorrente do coeficiente de aproveitamento básico, devendo obedecer o máximo definido no Plano Diretor.
> Deve ser exigida contrapartida (física ou financeira) pelo “direito de construir adicional”.
> Tem sido aplicado pontualmente por alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).
> Confere equidade na gestão do direito de construir.
O Plano Diretor define normas de quanto, onde e como se pode construir numa determinada zona
O Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo ou a possibilidade de alteração do uso, desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor
Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano, que são aplicados em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social, por exemplo.
Contrapartida (R$/m²) = [Valor terreno / CA básico]¹ x [fatores diversos]²
¹ Em alguns casos, se utiliza o CUB ao invés do valor do terreno (não recomendado) e ao invés de dividir o valor do terreno pelo CA básico, apenas se multiplica pela diferença de coeficientes.
² Existem diversos fatores que ajustam o valor em função de aspectos sociais, regionais ou econômicos.
Zona: ZM-2 / 13: coeficiente de aproveitamento básico CAbas = 1 e coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax) = 4
Cálculo potencial construtivo
Potencial construtivo básico PCbas: At x CAbas = (2.000 x 1) = 2.000m² Potencial construtivo máximo PCmax: At x CAmax = (2.000 x 4) = 8.000m² Potencial adicional de construção PAadic: PCmax – PCbas = (8.000 – (2.000 x 1)) = 6.000m²
> É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios.
> Deve incidir sobre a proporção edificada (área construída) decorrente de alteração de uso, cuja autorização seja condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou em pecúnia).
> Sua aplicação é rara e foi regulamentada em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).
> Tem potencial de ser aplicada na transformação de solo rural para urbano.
> É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios.
> Geralmente está vinculado a um projeto urbano para a transformação de um setor da cidade, cuja estratégia de implementação possibilita a modificação nos usos e aproveitamentos urbanísticos condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou financeira).
> Tem sido aplicado em alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).
> Apresenta grande potencial de transformação urbana.
1. Lei da OUC pode possibilitar a concessão de potencial construtivo adicional. Para tanto, deve condicionar esse benefício ao pagamento de contrapartida.
1
2 2. A contrapartida deve ser aplicada na área da OUC que gerou o benefício (potencial construtivo).
Esquema básico do processo de institucionalização 1. Previsão no Plano Diretor: onde será aplicado e condições.
2. Desenvolvimento de estudos e proposição de plano urbanístico: densidades, usos, intervenções públicas, ações estratégicas, desenho urbano, projetos sociais.
3. Previsão da modificação de aproveitamentos urbanísticos e usos. Estabelecimento das respectivas contrapartidas (dinheiro, obras, terrenos).
4. Definição da forma de gestão da Operação Urbana.
5. Desenvolvimento de EIV ou EIA, dependendo do porte.
6. Elaboração de projeto de lei e aprovação da lei.
Por exemplo: potencial construtivo adicional de 100.000m², contrapartida de R$ 300/m² de área construída adicional, podendo variar por setores. No total poderão ser obtidos R$ 30 milhões, que deverão ser utilizados obrigatoriamente em obras públicas da OU previstas no seu plano urbanístico. +
> Alguns instrumentos agem com múltipla função: recuperação de mais valias da terra, financiamento do desenvolvimento urbano e indução do desenvolvimento urbano: OU e OODC.
> Outros instrumentos possibilitam a recuperação de mais valias e obtenção de recursos para o desenvolvimento urbano, mas tem reduzida capacidade de indução do desenvolvimento urbano: IPTU e CM.
> Considerando o rol de instrumentos já existentes no Brasil, há necessidade de um novo instrumento? Por que?
> É um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada em que todos os proprietários contribuem para o financiamento e a realização do projeto, distribuindo de maneira equitativa os custos e os benefícios.
> Para sua execução, os terrenos são redimensionados e reposicionados conforme a configuração territorial pretendida e cada proprietário contribui com uma parcela de seu terreno para a construção de equipamentos públicos.
> Além de solo público, a contribuição em terreno de cada proprietário pode constituir terrenos reserva que poderão ser comercializados para auxiliar no financiamento do projeto.
1. Replotting: redimensionamento e reposicionamento de lotes dentro do perímetro de projeto. A correspondência entre a configuração original e a final deve atender a 6 condicionantes: posição/localização, dimensões, solo, drenagem, uso do solo e entorno.
2. Contribuição equitativa em terreno: todos os proprietários participam com a mesma proporção de contribuição. Não há proprietários que não participam (critério importante para definição da área de projeto).
3. Constituição de ‘terrenos reserva’ para financiamento do projeto.
> Foi iniciado na Alemanha e amplamente aplicado no Japão.
> Devido a suas vantagens como instrumento de gestão do solo urbano, foi largamente utilizado em outros países: Colômbia, Índia, Austrália, Coréia do Sul, Taiwan, Espanha, Indonésia, Nepal, Canadá, Malásia, Tailândia, Finlândia, dentre outros.
> Consequentemente, passou a ter denominações diversas: Land Readjustment, Land Pooling, Land Consolidation, Land Sharing, Baulandumlegung, Kukaku Seiri, Reparcelación, Reajuste de Terrenos, Reajuste Fundiário.
2. A diferença básica está na conversão de direitos e na forma de garantir a correspondência desses direitos: de posse e direitos sobre terrenos ou edificações para a posse de área construída.
3. Consequentemente o instrumento esta relacionado a empreendimentos de maior densidade construída.
Condicionante Contribuição para o planejamento e política urbana
IPTU Tributo sobre o valor do imóvel
Anual Totalidade da área urbana
Cobrança é compulsória
Tratamento equânime dos proprietários (justiça social), obtenção de recursos financeiros (função fiscal) e indução da ocupação de vazios urbanos (função extrafiscal).
Contribuição de melhoria
Tributo sobre a valorização de imóvel
Uma única vez Apenas imóveis beneficiados por obra pública
Cobrança é compulsória
Tratamento equânime dos proprietários (justiça social) e obtenção de recursos financeiros.
Operação Urbana Consorciada
Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo
Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros
Incidência é facultativa
Indução da transformação de setores urbanos (transformações urbanísticas estruturais, valorização ambiental e melhorias sociais) e obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas.
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo
Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros
Incidência é facultativa
Obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas e maior controle sobre o direito de construir para garantir justiça social (quanto maior a exploração econômica do imóvel decorrente de benefícios na legislação urbana, maior a contrapartida).
Reajuste fundiário
Contribuição em terreno e financeira para realização de um projeto
Uma única vez A todos os proprietários em determinados bairros
Incidência compulsória
Obtenção de terras para promoção de melhorias em infraestrutura e serviços urbanos, redução dos gastos públicos com urbanização, maior controle do processo de urbanização, tratamento equânime dos proprietários (justiça social).