Credit Suisse Real Estate Fund 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtung der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen 30. September 2019
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Credit Suisse Real Estate Fund 1a Immo PK
Geprüfter Jahresbericht
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtung der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
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Inhalt
3 Wichtiges in Kürze
4 Verwaltung und Organe
5 Informationen über Dritte
6 Tätigkeitsbericht
14 Kursentwicklung
15 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Inventarwerte Gesamtausschüttung
16 Vermögensrechnung
17 Erfolgsrechnung
18 Anhang
20 Weitere Anlagen
21 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten
22 Verzinsliche Darlehen und Kredite
23 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Geschäfte mit Nahestehenden
24 Liegenschafts-/Immobilienstruktur
25 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
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Verwaltung und OrganeFondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat ȩ Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Präsident des Verwal-tungsrates der Bossard Holding AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Patria Genossenschaft, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Hans Oetiker Holding AG, Horgen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der Helvetia Holding AG, St. Gallen
ȩ Luca Diener, Vizepräsident Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Ruth Bültmann, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal-tungsrates der BLI - Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Eric Sturdza Management Company S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Conventum Asset Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal-tungsrates der Cigogne Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs-rates der Lithos Capital S.A.-SPF, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Berlynvest S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Link Corporate Services S.A. Luxemburg
ȩ Patrik Marti, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich
ȩ Jürg Roth, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der AXA Pension Solutions AG, Winterthur; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich
ȩ Raymond Rüttimann, (seit 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse Asset Manage-ment (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungs-rates der Interswiss Immobilien AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Siat Immobilien AG, Zug; Präsident des Vorstandes der Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren IPB, Herrliberg; Mitglied des Verwaltungsrates der Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; Vorstandsmitglied des VIS Verband Immo - bilien Schweiz, Bern
ȩ Christian Schärer, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxemburg
ȩ Dr. Christoph Zaborowski, (bis 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der REFL Invest AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Deal Estate AG, Luzern; Präsident des Verwaltungsrates der BS2 AG, Schlieren; Vizepräsident des Investmentkomitee der Steiner Investment Foundation, Zürich; Mitglied des In-vestmentkomitee der FG Wohninvest Deutschland S.C.S. SICAV-SIF, Luxemburg; Mitglied des Immobilienausschus-ses der Pensionskasse der Lonza, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Fundamenta Group Holding AG, Zug; Mitglied des Aufsichtsrates der Fundamenta Group Deutschland AG, München
ȩ Gebhard Giselbrecht, (bis 31. Dezember 2018), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied der Geschäftsleitung der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management International Holding Ltd, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Aventicum Capital Management Holding AG, Zürich
Geschäftsleitung ȩ Thomas Schärer, CEO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwal-tungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg
ȩ Michael Dinkel, Mitglied, Fund Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Gilbert Eyb, Mitglied, Legal Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Manage-ment Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Manage-ment Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Patria Asset Management AG, Basel
ȩ Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
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Informationen über DritteAkkreditierte Schät-zungsexperten
ȩ Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich
ȩ Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
ȩ Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögens-verwalterin delegiert.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
ȩ Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS.
ȩ Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personalwesen, Collateral Management, IT Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS).
ȩ Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u. a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung).
ȩ Credit Suisse Services AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung.
ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u. a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publika-tionen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Support- aufgaben.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.
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Tätigkeitsbericht
vom 1. Oktober 2018 bis 30. September 2019
Der Credit Suisse 1a Immo PK ist der erste steuerprivilegierte Immobilienfonds mit direktem Grund-besitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie an steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen richtet. Der Fonds kombiniert die Vorteile direkter Immobilienanlagen mit den Vorteilen einer Kapitalanlage auf ideale Weise. Als Besonderheit bietet der Credit Suisse 1a Immo PK den Anlegern die Möglichkeit, eigene Liegenschaften einzubringen und sich für den entsprechenden Wert am Fonds zu beteiligen.
Die Realwirtschaft gibt den Immobilieneigentümern bedingt Rückenwind. Im Jahr 2018 ist die Wert- schöpfung real um 2,5% gestiegen und damit so ergiebig wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Zwischenzeitlich ist die teilweise schon fast euphorische Wirtschaftsstimmung jedoch verflogen. Das Jahr 2019 gilt als Zwischenjahr. Die Prognostiker des Staatssekretariates für Wirtschaft (SECO) rechnen in ihrer Prognose vom September 2019 mit einem realen Wachstum des Bruttoinlandpro-duktes (BIP) von 0,8% für das aktuelle Jahr und von 1,7% für das Jahr 2020.Die vom SECO gemessene Konsumentenstimmung liegt im Juli 2019 leicht unter dem langjährigen Durchschnitt. Zwar sorgt die hohe Arbeitsplatzsicherheit – lediglich 2,3% der Erwerbstätigen sind bei einer regionalen Arbeitsvermittlungszentrale als Stellensuchende registriert – verbreitet für Vertrauen unter den Konsumenten. Aber die Steigerung des Nominallohnes im Jahr 2018 lag mit 0,5% unter der Inflationsrate.Die Zahl der Beschäftigten in der Schweiz ist seit dem Jahr 2010 jedes Jahr gewachsen. Im Jahr 2019 dürfte der Anstieg der Vollzeitäquivalente gemäss dem SECO bei 1,3% und im kommenden Jahr bei 0,8% liegen. Dienstleister wie Beratungsgesellschaften, Agenturen und Juristen haben wesentlich zum Beschäftigungsaufbau beigetragen, der am Genfersee und in der Region Zürich überdurchschnittlich ausgefallen ist.Weniger dynamisch als die Beschäftigung wächst die Bevölkerung. Die Zahl der ständigen Wohnbe-völkerung hat sich im 2018 gerade einmal um 58 190 Personen erhöht, so wenig wie seit 2006 nicht mehr. Aufgrund der Entwicklungen von Januar bis Mai 2019 kann davon ausgegangen werden, dass zumindest vorläufig die Talsohle erreicht wurde. In den ersten fünf Monaten des aktuellen Jah- res lag der Wanderungssaldo um 2 550 Personen über dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Mitverantwortlich für die Ausdehnung der Nettozuwanderung war, dass die Einwanderung aus Deutschland erstmals seit zehn Jahren wieder zugenommen hat. Wüest Partner AG erwartet, dass die Bevölkerungszahl in den Jahren 2019 und 2020 um 60 000 bis 65 000 Personen zunehmen wird.Mitte des laufenden Jahres haben sich die Perspektiven für die Geldmarktpolitik wieder gewandelt. Das Szenario einer zinspolitischen Straffung scheint für absehbare Zeit vom Tisch zu sein. Das Federal Reserve System (FED) und die Europäische Zentralbank (EZB) haben die Geldpolitik im Spätsommer nochmals gelockert. Dies bindet auch der Schweizerischen Nationalbank (SNB) die Hände. Sie erachtet eine expansive Geldpolitik in Anbetracht des aufgewerteten Schweizer Frankens, der sich gemächlicher entwickelnden Schweizer Konjunktur und einer langfristigen Inflations- prognose deutlich unter der Zwei-Prozent-Marke weiterhin für nötig. In ihrer bedingten Inflations- prognose erwartet die SNB Inflationsraten von 0,4%, 0,2% und 0,6% für die Jahre 2019 bis 2021. Diese Inflationsraten zwingen die SNB nicht zum unmittelbaren Handeln. So geht Wüest Partner AG im Basisszenario nicht von einem raschen und deutlichen Anstieg der Leitzinsen aus, zumal die SNB den Franken weiterhin als «hoch bewertet» bezeichnet. Ein Euro kostet Mitte September 2019 CHF 1.08.In der Schweiz lagen die Renditen aller Staatsobligationen im August 2019 im negativen Bereich. Dies ist neben der weiterhin expansiven Geldpolitik auf die beschränkten Kaufgelegenheiten zurück-
Anlageziel, Anlage politik, Anlegerkreis, Besonderheiten
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zuführen. Viele Marktteilnehmer bezeichnen die Märkte für eidgenössische Staatsanleihen als ausgetrocknet. In diesem Anlageumfeld bleiben Investments in Aktien und Immobilien gesucht. Entsprechend hat sich im ersten Halbjahr 2019 der Swiss-Performance-Index (SPI) um 21,8% erhöht. Der WUPIX-A (kotierte Immobilien aktiengesellschaften) stieg um 13,8% und der WUPIX-F (kotierte Immobilienfonds) um 13,7%. Auch direkte Investitionen in Immobilien sind weiterhin gefragt. Demzufolge verharren die Anfangsrenditen für Transaktionen von Schweizer Renditeliegenschaften auf dem gleichen Niveau wie im letzten Jahr. Vor allem für Geschäftsliegenschaften in den Wirt-schaftszentren und für Wohnobjekte in Gegenden mit verhältnismässig tiefen Leerständen besteht eine hohe Zahlungsbereitschaft seitens der Investoren.
Markt für MietwohnungenDie Zahl der neu erstellten Wohneinheiten befindet sich derzeit noch immer auf einem hohen Niveau. Entsprechend liquide präsentiert sich der Mietwohnungsmarkt. Im 2. Quartal 2019 wurden 173 600 Mietwohnungen ausgeschrieben, das heisst 5,5% mehr als noch ein Jahr zuvor. Damit liegt die Angebotsquote derzeit bei 7,6%.Die Zahl der per 1. Juni 2019 leerstehenden Wohnungen liegt schweizweit bei rund 75 300 Einhei-ten. Dies ergab die diesjährige Zählung der leerstehenden Wohnungen vom Bundesamt für Statistik (BFS). In der Leerwohnungszählung gelten laut BFS diejenigen Wohnungen als Leerwohnungen, die auf dem Markt zur Dauermiete bzw. zum Kauf angeboten werden. Dass sich die Zahl der leerstehen-den Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr «nur» um 4,2% erhöht hat – weniger als zunächst erwartet – dürfte auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein. Zum einen bilden sich aktuell noch mehr Kleinhaushalte als bereits in der Vergangenheit, womit die Belegungszahl in den neu bezogenen Wohnungen kleiner und die effektiv nachgefragte Anzahl Wohnungen höher ausfällt. Ein weiterer Grund für das in Anbetracht der regen Neubauproduktion vergleichsweise moderat ausfallende Leerstandswachstum dürfte die zunehmende Erstellung von Wohnraum im Zuge von Ersatzneubauten sein, womit der Nettozuwachs, sprich die effektive Zahl der zusätzlichen Wohnungen, etwas geringer ausfällt als aufgrund der Neubauproduktion zunächst zu erwarten wäre.Mit der steigenden Auswahl an Mietwohnungen und der gleichzeitig stagnierenden Zusatznachfrage stehen die Angebotsmieten nach wie vor unter Druck. Zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 sind die inserierten Mietpreise um durchschnittlich 1,5% gesunken. Begründet werden die tieferen mittleren Angebotsmietpreise jedoch auch mit dem abnehmenden Anteil an teuren Wohnungen auf den Inse- rateportalen. Ebenfalls mit dem wachsenden Mietwohnungsangebot haben sich die Vermarktungsdauern nach oben entwickelt. Die mittlere Insertionsdauer pro Inserat liegt im 2. Quartal 2019 bei 41 Tagen, im Vorjahresquartal waren es noch 39 Tage und in den fünf vorangegangenen Jahren waren es im Schnitt 34 Tage.Und obschon sich abzeichnet, dass die Wohnbautätigkeit wieder etwas nachlassen könnte, dürften in naher Zukunft immer noch mehr Wohnungen produziert werden als durch die Haushaltsneubildung absorbiert werden können. Denn während die anhaltende Phase der Negativzinsen dazu führt, dass weiterhin Gelder in den Immobilienmarkt – insbesondere in den Mietwohnungsmarkt – investiert werden, ist auf Seite der Nachfrageentwicklung nur ein moderates Wachstum zu erwarten. Die Bevöl- kerungszahl dürfte im 2019 um 60 000 bis 65 000 Personen zunehmen, das heisst um 0,7% bis 0,8%. Mit dem wachsenden Angebotsüberhang dürfte auch die Bereitschaft der Eigentümer von Mietwohnungen tendenziell grösser werden, vermehrt Preiszugeständnisse einzugehen. Wüest Partner AG erwartet daher für das Jahr 2019 einen weiteren Rückgang der inserierten Wohnungsmieten um 1,9%.
Markt für Wohneigentum Das Interesse an Wohneigentum ist nach wie vor hoch. Das Kaufinteresse wird gestützt durch die noch- mals gesunkenen Hypothekarzinsen, womit das Finanzierungsumfeld attraktiv bleibt. Dennoch zeich- nen sich Mitte 2019 erste Anzeichen einer Sättigung ab. Zum einen war die Auswahl freistehender Woh- nungen im Stockwerkeigentum im 2. Quartal auf 58 500 Objekte gestiegen, das sind 13,6% mehr inserierte Wohnungen als ein Jahr zuvor. Bei einem schweizweiten Bestand von knapp über einer Million Eigentumswohnungen entspricht dies einer Angebotsziffer von 5,8%. Zum anderen ist die durchschnittliche Insertionsdauer der inserierten Kaufobjekte innert Jahresfrist von 64 auf 73 Tage angestiegen. Die Auswahl hat sich zuletzt vor allem in den kleinen und mittelgrossen Zentren sowie in deren Agglomerationsgemeinden ausgeweitet, wo derzeit eine grössere Auswahl inserierter Eigen-tumswohnungen anzutreffen ist. Hier zeigt sich, dass die Objektqualitäten teilweise nicht zu den geforderten Preisen der Verkäufer passen und es dort deshalb immer schwieriger wird, Abnehmer für diese Objekte zu finden. Die nunmehr stockende Absorption dürfte zudem mit den namhaften Preisanstiegen in der Vergangenheit zusammenhängen, die sich auch im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt haben. Schweizweit sind die Preise bei den Freihandtransaktionen in den letzten zwölf Monaten um 2,8% gestiegen. Vor allem Regionen, in denen die Preisniveaus aus Gesamtschweizer
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Perspektive noch als moderat einzustufen sind, haben sowohl in der jüngsten als auch in der längeren Vergangenheit überdurchschnittlichen Zuwachs verzeichnet. Da sich das wirtschaftliche Umfeld weiterhin positiv entwickelt und sich das Finanzierungsumfeld nach wie vor attraktiv für Wohneigentumskäufe gestaltet, dürfte die Nachfrage nach Stockwerkeigentum dennoch weiterhin lebendig bleiben. Für das Jahr 2019 geht Wüest Partner AG von einer Stagnation der inserierten Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus.Im Einfamilienhaussegment hat sich der Nachfragedruck weiter fortgesetzt. Die Zahl der inserierten Einfamilienhäuser hat sich im 2. Quartal 2019 etwas erhöht, die Angebotsquote liegt jedoch noch immer auf einem tiefen Niveau von 3,5% – auf der anderen Seite ist die Zahl der Suchabos für Einfamilienhäuser von Mitte 2018 bis Mitte 2019 um mehr als 7,5% gestiegen. Entsprechend nach oben geklettert sind auch die qualitätsbereinigten Handänderungspreise für Einfamilienhäuser innert Jahresfrist – im Schweizer Durchschnitt um stolze 4,4%.Die Entwicklung der Neubaubewilligungen zeigt, dass die Bautätigkeit in diesem Segment weiter zurückgeht. Die Zahl der bewilligten Neubauobjekte hat in den letzten zwölf Monaten um 8,0% abgenommen. Damit dürfte die Auswahl bei anhaltendem Kaufinteresse grundsätzlich beschränkt bleiben. Wüest Partner AG prognostiziert für das laufende Jahr einen schweizweiten Anstieg der inserierten Einfamilienhauspreise von 1,0%.
Markt für Büroflächen Das Nachfrageumfeld für Büroflächen gestaltet sich nach wie vor freundlich. Nach der letztjährigen Hochkonjunkturphase wächst die Schweizer Wirtschaft zwar vorerst nur noch unterdurchschnittlich, dennoch bleibt die Entwicklung ansprechend. Zwischen dem 2. Quartal 2018 und dem 2. Quartal 2019 stieg die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor um 1,1%. Die Vermarktungsdauer für Büroflächen ist im 2. Quartal 2019 zwar leicht gestiegen, liegt mit durchschnittlich 81 Tagen jedoch auf gleichem Niveau wie ein Jahr zuvor. Auch das schweizweite Angebot an Büroflächen, die zur Vermietung ausgeschrieben sind, ist im 2. Quartal 2019 zwar etwas gestiegen, liegt dabei mit rund 3,92 Mio. Quadratmetern dennoch nur knapp über dem Vorjahresniveau (+0,8%). Und weil der Indikator der Beschäftigungsaussichten weiter nach oben zeigt, dürfte sich die lebhafte Flächenab-sorption am Schweizer Büroflächenmarkt weiter fortsetzen.Für das Jahr 2019 rechnet Wüest Partner AG mit einem durchschnittlichen Preiswachstum von 0,2%. Da sich die nachfrageseitigen Aktivitäten auf den Geschäftsflächenmärkten in den kommenden Monaten fortsetzen dürften und weil davon auszugehen ist, dass sich die zurzeit noch sehr rege Neu- bautätigkeit in den kommenden Jahren zurückbilden wird, gestalten sich auf längere Sicht auch die Mietpreisperspektiven wieder etwas verheissungsvoller. Denn das baubewilligte Neubauvolumen für Büroflächen ist zwischen dem 2. Quartal 2018 und dem 2. Quartal 2019 um 45% geschrumpft.
Markt für Verkaufsflächen Der stationäre Detailhandel steht nach wie vor stark unter Druck. Zwar sorgen die robuste Arbeits-marktlage und die hohe Arbeitsplatzsicherheit sowie die zuletzt wieder gestiegenen Konsumausgaben für positive Impulse im Einzelhandel. Strukturelle Veränderungen der Branche, wie der wachsende Onlinehandel, wirken sich jedoch dämpfend auf das Verkaufsgeschäft aus. So konnte der Onlinehan- del im 2018 erneut umsatzseitig um 10% zulegen. Für die stationären Ladenbesitzer wird es damit immer schwieriger, Umsatz zu generieren. Viele Detaillisten – gerade im Non-Food-Bereich – reagieren in diesem Umfeld mit der Reduktion ihrer Verkaufsflächen und dies hat unmittelbare Auswirkungen auf den Verkaufsflächenmarkt. Derzeit stehen rund 635 000 Quadratmeter Verkaufsfläche im Ange - bot – knapp 10% mehr als im Vorjahresquartal. Dies entspricht 1,8% des schweizweiten Bestandes. Zusätzlich zu der rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen kommt hinzu, dass künftig sogar mit einem weiteren Angebotsschub gerechnet werden muss. Daraufhin deutet das bewilligte Neubauvo-lumen. In den vergangenen zwölf Monaten betrug das Investitionsvolumen für baubewilligte Verkaufs-flächen rund CHF 500 Mio. – rund 15% mehr als in der Vorjahresperiode. Ein wesentlicher Treiber des derzeitigen Flächenwachstums im Verkaufsflächensegment ist der Bau- boom im Schweizer Mehrfamilienhaussegment. Viele neue Ladenlokale entstehen in Erdgeschossen von gemischt genutzten Arealüberbauungen – und damit in erster Linie aufgrund von Nutzungskon-zeptionen und weniger im Hinblick auf den tatsächlichen Flächenbedarf. Geplante Verkaufsflächen als Erdgeschossnutzung in gemischt genutzten Überbauungen werden derzeit auch zunehmend in den Grosszentren und deren Agglomerationen beobachtet. Da zuletzt einige neu erstellte und moderne Ladenlokale auf den Markt gekommen sind und mehr Verkaufsläden an überdurchschnittlicher Lagequalität inseriert wurden, konnte zuletzt auch eine Aufwärtstendenz bei den angebotenen Flächenmieten beobachtet werden. Von Mitte 2018 bis Mitte 2019 verzeichneten die Angebotsmieten ein schweizweites Plus von 2,0%. In Anbetracht der wachsenden Wohnbevölkerung und der steigenden Haushaltseinkommen ist damit zu rechnen, dass der private Konsum weiter zulegen wird. Und wenn auch der Onlinehandel ein
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rasantes Wachstum verzeichnet, so hat zumindest der Einkaufstourismus im benachbarten Ausland jüngst etwas nachgelassen. Das Umfeld bleibt damit zwar anspruchsvoll, dennoch dürften sich die Rahmenbedingungen für den hiesigen Detailhandel damit insgesamt etwas verbessern. Wüest Partner AG geht davon aus, dass die Mietpreise generell weiterhin unter Druck bleiben und rechnet mit einem Rückgang der inserierten Mieten von 2,1%.
Da die Liquidität auf dem Transaktionsmarkt vielerorts tief ist, lag bei vielen institutionellen Immobilien-investoren die Erstellung neuer Renditeliegenschaften im Fokus. Wüest Partner AG geht davon aus, dass die Bauausgaben im 2019 nochmals leicht ansteigen werden. Beim Neubau ist ein nomi- neller Investitionsanstieg von 0,7% zu erwarten. Damit liegt der Anstieg vor allem an der Rückkehr der Bauteuerung. Gegenüber dem Vorjahr ist der Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik (BFS) im April 2019 um 0,7% in die Höhe geklettert. Damit verharrt der Hochbaumarkt auf einem sehr hohen Investitionsniveau, das sich seit 2002 kontinuierlich ausgedehnt hat. Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies im Jahr 2019 eine durch Wüest Partner AG erwartete Neubau- produktion von 53 000 Wohneinheiten (einschliesslich Einfamilienhäuser), womit die Zahl der auf den Markt kommenden Neubauwohnungen ähnlich hoch ausfallen dürfte wie in den beiden Vorjahren. Die treibende Kraft hinter der regen Wohnbautätigkeit ist und bleibt das hohe Investitionsvolumen in den Bau von Mehrfamilienhäusern. Mehr als 45% aller Neu- und Umbauausgaben kommen mittler- weile diesem Bereich zugute. Um die Jahrtausendwende lag deren Anteil noch bei 29,3%.Gestützt von der zuletzt positiven Wirtschaftsentwicklung, sind zuletzt grössere Summen in den Geschäfts- flächenbau investiert worden. Zum einen gestaltet sich der Bau neuer Flächen aus Investitionszwe-cken aufgrund der Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt und der zu erwartenden Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt attraktiv, zum anderen werden vermehrt expansionsgetriebene Investitionen in die betriebseigenen Liegenschaften getätigt. Beim Neubau von Geschäftsflächen wird im Jahr 2019 ein Anstieg der Investitionen um 2,3% erwartet. Denn angesichts der vielen erneut erfreulichen Geschäftsabschlüssen im 2018 werden viele Firmen bereit sein, in den Ausbau ihrer Liegenschaften zu investieren.Im Jahr 2020 dürfte der Baumarkt in seinem hohen Tempo langsam nachlassen. Darauf deutet die Entwicklung der vorauseilenden Baubewilligungsdaten hin. Beim Bau von neuen Mehrfamilienhäusern (mit Mietobjekten oder Stockwerkeigentum) ist die Zahl der neubaubewilligten Einheiten zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 im Vergleich zur Vorjahresperiode um 15,5% zurückgegangen. In dieser Zeit wurden Neubaubewilligungen für 41 260 Wohnungen (28 860 Mietobjekte und 12 400 Eigen-tumswohnungen) erteilt – eine so tiefe Jahressumme an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war letztmalig im Jahr 2012 zu verzeichnen. Einzig die Zahl der Neubaubewilligungen für Mietwohnungen in den fünf Grossstädten Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich hat sich im Vorjahresvergleich erhöht. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Städte stärker denn je darum bemüht sind, den Bau von «bezahlbaren» Mietwohnungen voranzutreiben.Nicht nur im Wohnungsbau, sondern auch in den anderen Hochbausegmenten lässt die Dynamik nach. Bei den Geschäftsflächen (Büro-, Verkaufs- und Gastronomieflächen) und ebenso im übrigen Hochbau (unter anderem Infrastruktur, Industrie und Gewerbe) ist das Neubauvolumen in der Bewilli-gungsstatistik zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 um knapp 30% geschrumpft. Dies liegt einer-seits daran, dass Mitte letzten Jahres ein ausserordentlich hohes Investitionsvolumen baubewilligt wurde. Andererseits könnte auch die jüngst wieder gemächlichere wirtschaftliche Entwicklung einige Unternehmen dazu bewegen, mit möglichen Aus- und Neubauten ihrer Liegenschaften abzuwarten.Wüest Partner AG rechnet für das Jahr 2020 mit Rückgängen bei den Neubauten und Umbauten von Geschäftsflächen. Gerade bei den firmeneigenen Gewerbeliegenschaften werden einstweilig ange-dachte Projekte auf die lange Bank geschoben. Dies nachdem der konjunkturelle Rückgang die Aus- sichten verdüstert hat.
Nachhaltigkeit ist elementarer Bestandteil unserer Geschäftstätigkeit. Hierbei fokussieren wir auf einen ganzheitlichen ESG (Environmental, Social, Governance) Integrationsansatz, der sowohl Umwelt faktoren als auch Sozial- und Governance-Faktoren bzw. Aspekte der guten Unternehmens-führung berücksichtigt.Für einen umfassenden Nachhaltigkeitsansatz über die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette fokussieren wir auf drei Kernelemente: (a) Nachhaltigkeitslabel und Zertifizierungen (primär für Neubauten/Totalsanierungen); (b) energetische Gebäudeoptimierung (für Bestandsliegenschaften); (c) Nachhaltigkeitserfolgsmessung mittels ESG Benchmark.Für eine kontinuierliche Überprüfung der Nachhaltigkeit und Vergleich mit dem Immobilienmarkt erfolgt eine jährliche Evaluation mittels «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB). Die Ergebnisse des GRESB sind im Folgenden dargestellt.
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Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) ist ein Nachhaltigkeits-Massstab für eine systematische und objektive Beurteilung von Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilienanlagen.2019 bewertete GRESB ca. 1 000 Immobilienfonds und Immobilienunternehmen und mehr als 130 000 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von mehr als CHF 4,5 Billionen.Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht bei der GRESB-Bewertung einen Gesamtwert von 71 von 100 Punkten (Vorjahr 72); die direkte Vergleichsgruppe und der GRESB Durchschnitt liegen mit 72 von 100 im Bereich des Credit Suisse 1a Immo PK.
Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht 3 von 5 GRESB-Sterne als Gesamtergebnis.
Fondswert Vergleichsgruppe GRESB Durchschnitt
54
98 96
79
94 9584
66 65
E S G
Der ESG-Vergleich gibt Einblick in die Bewertung der einzelnen ESG-Kategorien und weist jeweils einen Kennwert von maximal 100 erreichbaren Punkten aus.Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) folgende Punkteverteilung im Vergleich zu seiner Vergleichsgruppe und dem GRESB-Durchschnitt.
Die Energiekennzahlen Strom- und Wärmeverbrauch sowie Energieverbrauch und CO2-Emissionen sind in den nachfolgenden Grafiken dargestellt.
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Die Entwicklung der verwendeten Energieträger (2010–2018) im Credit Suisse 1a Immo PK zeigt eine signifikante Reduktion von klimaschädlichen Energieträgern, wie Heizöl und Erdgas und eine zu-nehmende Verwendung von Fernwärme und erneuerbaren Energiequellen, wie Biomasse und Biogas.
Das Portfolio Credit Suisse 1a Immo PK verfügt über 25,8% Nachhaltigkeitslabel und Energie-ausweise (bezogen auf den Verkehrswert). Mit 17,3% sind zehn Liegenschaften mit Minergie zertifiziert, sechs verfügen über Energieausweise, zwei Liegenschaften haben das Credit Suisse Gütesiegel greenproperty für Nachhaltige Immobilien.
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Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides Immobilienportfolio, welches breit diversifiziert ist und einen nachhaltigen Ertrag erzielt. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 43,20% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 26,20% auf Wohnbauten, 12,60% auf gemischte Bauten und 18,00% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 47,00% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 33,45% aus Wohnliegen-schaften, 6,70% aus Parking und die restlichen 12,85% aus Lager, Gastronomie und übrigen Flächen.
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse 1a Immo PK dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September.
Zu Beginn des Geschäftsjahres wurden im Rahmen eines Asset Swaps zwei Liegenschaft in Zürich im Wert von total CHF 138,74 Mio. verkauft. Der Fonds erwarb im Gegenzug einen weiteren Anteil am Urban Entertainment Center «Sihlcity» von 15,20% zum Verkehrswert per 30. September 2018 von CHF 124,27 Mio. Weiter konnte der Fonds erfolgreich im aufstrebenden «Parc du Simplon» in Renens bei Lausanne in zwei Büro-Neubauten investieren. Der Gesamtwert des Projekts beträgt CHF 141,09 Mio. Die Schweizerische Bundesbahnen AG (SBB) als das grösste Transportunterneh-men der Schweiz wird Anfang 2021 seinen Westschweizer Hauptsitz mit rund 1 000 Mitarbeitenden langfristig in die beiden Liegenschaften in Renens verlegen. Zudem wurde das Projekt «Valle Maggia Center» in Locarno für CHF 28,36 Mio. erworben. Weiter wurde im abgeschlossenen Geschäftsjahr ein Liegenschaftspaket, bestehend aus fünf Liegenschaften in Arbon, Hochdorf, Rorschach, Stans-stad und Villeneuve, welches über rund 100 Mietobjekte (Wohnungen, Büros, Retail, Gewerbe, Restauration) sowie über 200 Parkplätze verfügt, erworben. Die jährlichen Mietzinseinnahmen des Liegenschaftsportfolios belaufen sich auf rund CHF 2,59 Mio. Zudem wurden in St. Gallen und Zürich zwei weitere Bestandesliegenschaften erworben. Der Verkehrswert der Liegenschaften wurde aufgrund der Käufe von Bestandesliegenschaften gesamthaft im Umfang von CHF 208,56 Mio. gesteigert. Per Stichtag des Abschlusses befanden sich acht Liegenschaften in der Bau-/Umbau- und Repositionierungsphase.Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte aller Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch die Wüest Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 4 158,77 Mio. (3 834,37 Mio.). Der durchschnittliche Diskontierungssatz beträgt 3,52% (3,77%).Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 475,05 Mio. (208,60 Mio.) oder 11,42% (5,44%) des Ver-kehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 38,57 Mio. (52,27 Mio.) oder 0,93% (1,36%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückge-winn-/Handänderungssteuern) werden auf CHF 91,21 Mio. (83,30 Mio.) geschätzt, was einer Zunahme von CHF 7,91 Mio. entspricht. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätz-ten Liquidationssteuern CHF 3 548 374 601 (3 510 315 016). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 5,30% (5,10%) bei einem Inventarwert von CHF 1 254.78 (1 191.32 ex Coupon).
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 178,82 Mio. (188,35 Mio.). Einerseits führen die sich in der Bau- phase befindenden Liegenschaften und andererseits die Verkäufe zu Beginn des Geschäftsjahres zu tieferen Mietzinseinnahmen von CHF 178,26 Mio. (188,22 Mio.). Ferner erhielt der Fonds im Geschäftsjahr 2017/18 für die Liegenschaft Thurgauerstrasse 80, «Leonardo», in Zürich noch eine einmalige Abschlagszahlung von rund CHF 8,4 Mio. aufgrund der vorzeitigen Aufhebung des beste-henden Mietvertrags mit dem Ankermieter.Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf CHF 11,24 Mio. (11,63 Mio.) oder auf 5,93% (5,82%) der Sollmietzinseinnahmen.Der Grossteil der Leerstände ist bei den kommerziell und gemischt genutzten Liegenschaften in Opfikon, Petit-Lancy, Carouge und Wallisellen zu verzeichnen. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt. Der mit gezielten Massnahmen teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände wird sich weiter positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken.
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2019 13
Die Fremdfinanzierungskosten haben sich aufgrund des Kapitalmarktes und der Neufinanzierungen von CHF 2,37 Mio. auf CHF 1,76 Mio. reduziert. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 0,27% (1,02%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,18 (4,14) Jahren. Für Unterhalt und Repara-turen wurden CHF 15,89 Mio. (22,08 Mio.) beansprucht, was rund 8,91% (11,73%) der Mietzins-einnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen ausmacht. Die Abnahme ist durch tiefere Sanierungsmass-nahmen mit werterhaltendem Charakter und höhere Repositionierungsmassnahmen, die zur Wertvermehrung der Immobilien beitragen, bedingt. Die Ausgaben für Baurechtszinsen betragen CHF 1,59 Mio. (1,65 Mio.). Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 8,81 Mio. (8,57 Mio.) oder 4,94% (4,55%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnah-men. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 2,02 Mio. (2,92 Mio.) und der Schätzungs- und Prüfaufwand auf CHF 0,34 Mio. (0,32 Mio.).Für die Leitung des Anlagefonds werden CHF 13,54 Mio. (13,43 Mio.) in Rechnung gestellt, was 0,35% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres entspricht. Die reglementari-schen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,86 Mio. (6,01 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen. Der Gesamtauf-wand beträgt CHF 37,23 Mio. (47,04 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt tiefe 0,53% (0,55%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.Nach Berücksichtigung einer Nettoentnahme von CHF 13,70 Mio. (Nettoentnahme 11,40 Mio.) der Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 141,59 Mio. (141,31 Mio.) oder CHF 50.07 (49.97) pro Anteil. Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 127,89 Mio. (129,91 Mio.) oder CHF 45.23 (45.94) pro Anteil. Basierend auf dem Nettoertrag, unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 193,15 Mio. (182,90 Mio.) erreicht.
Für das Geschäftsjahr 2018/19 werden CHF 141,39 Mio. (141,39 Mio.) oder CHF 50.00 (50.00) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 20 sind ab dem 12. Dezember 2019 (Ex-Datum 10. Dezem-ber 2019) spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstel-len in der Schweiz.Von der Verrechnungssteuer ausgenommen sind die in einer kollektiven Kapitalanlage gemäss KAG erzielten Kapitalgewinne und Erträge aus direktem Grundbesitz sowie die durch die Anleger geleiste-ten Kapitaleinzahlungen, sofern sie über einen gesonderten Coupon (oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen) ausgerichtet werden.Der Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen (Erträge aus übrigen Anlagen) durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungs-steuerrückerstattungsantrag zurückfordern. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Ände-rungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF 1 191.32 (ex Coupon) auf CHF 1 254.78. Die Anlagerendite beträgt somit 5,30% (5.10%).
Die Sekundärmarktperformance war anfänglich geprägt von einer stabilen Seitwärtsbewegung und entwickelte sich zum Ende des Geschäftsjahres positiv. Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäfts-jahres bei CHF 1 355.00 was einer Zunahme von CHF 20.00 respektive 1,50% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Performance beträgt 5,33% (–6,60%) und liegt mit 7,67 Prozentpunkten unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds Broad (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 13,00% aufweist. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Marktkurs und Inventarwert ergibt, liegt am Ende der Berichtsperiode bei 7,99% (7,55%).
Am Ende des Rechnungsjahres 2018/19 wurden keine Anteile gekündigt.
Stand am 1. Oktober 2018 2 827 880 AnteileRücknahmen 0 AnteileAusgaben 0 Anteile
Stand am 30. September 2019 2 827 880 Anteile
Kursentwick-lung in CHF (1.10.2018–30.9.2019)
1600
1550
1500
1450
1400
1350
1300
1250
1200 Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019
Swiss Market Index (SMI)Credit Suisse 1a Immo PKSXI Real Estate Funds Broad (TR)
Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 20) 50.00 50.00
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 1 204.78 1 191.32
Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 3 510 315 016 3 480 213 620
Ausschüttungen –141 394 000 –141 394 000
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 201918
30.9.2019 30.9.2018
Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 38,6 Mio. 52,3 Mio.
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 3 404,1 Mio. 3 026,4 Mio.
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine
Kennzahlen 30.9.2019 30.9.2018
Mietausfallrate 5,93% 5,82%
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 11,42% 5,44%
Ausschüttungsrendite 3,69% 3,75%
Ausschüttungsquote 110,56% 108,84%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 75,80% 76,65%
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,53% 0,55%
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,53%
Eigenkapitalrendite (ROE) 5,50% 5,26%
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,93% 4,86%
Agio 7,99% 7,55%
Performance 5,33% –6,60%
Anlagerendite 5,30% 5,10%
Angaben über DerivateKeine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des NettoinventarwertsDer Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regel- mässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufs-verhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Oppor- tunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten sowie der Schätzungsmethode und quantitativen Angaben zu den Annahmen im Schätzungsmodell können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2019 19
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fonds - reglement Maximalsätze angegeben sind
30.9.2019 30.9.2018
Effektiv Maximal Effektiv Maximal
a) Vergütungen an die Fondsleitung
– Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,35% 0,50% 0,35% 0,50%
– Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
– Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
– Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichts-periode auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,29% 5,00% 3,19% 5,00%
– Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 2,50% 0,00% 2,50%
– Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 1,50% 0,00% 1,50%
b) Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungs-verkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführ-ten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,02% 1 0,05% 0,03% 0,05%
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%
c) Vergütungen an den Market Maker
– Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen und ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,01% 1 0,01% n/a n/a
1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften 30.9.2019 30.9.2018
Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 190,6 Mio. 61,7 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren 30.9.2019 30.9.2018
1 bis 5 Jahre CHF 80,0 Mio. 70,0 Mio.
> 5 Jahre CHF 135,0 Mio. 80,0 Mio.
Anlagen 30.9.2019 30.9.2018
Anlagen, die an einer Börse kotiert sind oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden; bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a
Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a
Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewer-tungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c
Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 26 CHF 4 158,8 Mio. 3 834,4 Mio.
Details siehe dazu Weitere Anlagen ab Seite 20 CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Total Anlagen CHF 4 158,8 Mio. 3 834,4 Mio.
Generelle BemerkungWeitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 201920
Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalan-lagen
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Weitere AnlagenWährend des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3 Bst. a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Verzinsliche Darlehen und KrediteWährend des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK folgende ungesicherte Kredite erhalten.
Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Kredit 25.09.2018 05.10.2018 6 000 000 0,025%
Kredit 01.10.2018 05.10.2018 18 300 000 0,025%
Kredit 05.10.2018 15.10.2018 20 600 000 0,025%
Kredit 15.10.2018 25.10.2018 9 650 000 0,025%
Kredit 25.10.2018 05.11.2018 11 350 000 0,025%
Kredit 05.11.2018 15.11.2018 12 550 000 0,025%
Kredit 15.11.2018 23.11.2018 6 650 000 0,025%
Während des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK vom Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Kredite erhalten.
Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Fest-vorschüssen und Festgeldern beziehungsweise vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Käufe und Verkäufe von sonstigen AnlagenGemäss Fondsvertrag § 8, Ziff. 2 Bst. b und § 15, Ziff. 4 Bst. d und KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a
Keine
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse 1a Immo PK erreichte diese Grenze.
Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wur-den (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 201934
Der Credit Suisse 1a Immo PK ist ein steuerprivilegierter Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbe-freiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichkassen richtet.Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkom-men und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Detaillierte Angaben zu den Kommissionen siehe dazu «Anhang» ab Seite 18 ff.
Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Oktober 2017 geändert. Bei Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen mit einem Investmentvolumen grösser als 15,0% des Verkehrswertes vor Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen wird die Liegenschaft bei Beginn der Ent-mietung in Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten umklassiert. Bei Beginn der Entmie-tung werden nur noch die laufenden Mietverhältnisse sollgestellt. Für entmietete und infolge Umbaus nicht mehr vermietbare Flächen erfolgt keine Sollstellung von Mieten und Leerständen. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die Bestandesliegenschaften umklassiert und Mieten und Leerstände sollgestellt.
Erläuterung 1: Verkaufs-restriktionen USA
Erläuterung 2: Kommissionen
Erläuterung 3: Offenlegung von Leerstän-den
Erläuterungenzum geprüften Jahresbericht per 30. September 2019
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2019 35
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank be-antragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 23. Januar 2019 bewilligt. Die Änderun-gen sind per 1. Februar 2019 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 5. Dezember 2018 lautete wie folgt.
Mitteilung an die Anleger des Credit Suisse 1a Immo PKAnlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Änderung des Fondsvertrages mit Anhang resp. des Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag und des vereinfachten ProspektsDie Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich derGenehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, die folgenden Änderungen vorzunehmen:
1. Fondsvertragsänderungena) Präzisierungen in § 16 (Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten)
Bisheriger Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8: Neuer Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8 sowie neu eingefügte Ziff. 9 und 10:
[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres
sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsex-perten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Ver-äusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
[...]7. Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder
angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.
8. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.
[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres so-
wie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobili-enfonds gehörenden Grundstücke (inkl. angefangener Bauten) durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungs-experten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
[...]7. Die Bewertung der Grundstücke für den Immobilienfonds erfolgt nach
der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds.8. Angefangene Bauten werden zum Verkehrswert bewertet.9. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt einheitlich mittels der
Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Ausgenommen davon sind allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet werden. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu er-wartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
10. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.
b) Neu hinzugefügter Bst. r) in § 19 Ziff. 4 (Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens)§ 19 Ziff. 4 wird um folgenden Bst. r) ergänzt:«r) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile durch eine Bank oder einen Effektenhändler. Die entsprechende Gebühr beträgt jährlich 0,01% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres (Market Making Gebühr).»
2. Aktualisierungen des Anhangs resp. des Verkaufsprospekts und des vereinfachten ProspektsDer Anhang zum Fondsvertrag resp. der Verkaufsprospekt und der vereinfachte Prospekt werden aktualisiert.
Erläuterung 4: Änderungen des Fondsver-trages per 1. Februar 2019
Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 201936
Bewertungsbericht
Gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG, in Kraft seit 1.1.2007) sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Bewertungsexperten auf ihren aktuellen Marktwert zu bewerten.
Die Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK wurden per 30. September 2019 von unabhängi-gen, von der FINMA akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaf-ten jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch einen neuen Bewertungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte.
Wüest Partner AG war dabei von der Fondsleitung mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Bewer- tungsexperten. Die von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Bewertungsexperten sind zuständig für die eigentliche Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.
Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Wüest Partner AG und die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fonds-leitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungs-software über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnis-se neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.
Wüest Partner AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanla-gengesetzes (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den bran-chenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «Fair Value», d.h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielba-ren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten. Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet worden sind. Für die aktuell vier angefangenen Bauten wurde je eine DCF-Bewertung per Fertigstellung vorgenommen. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Betriebs- und Unterhaltskosten werden aufgrund Erfahrungswerten der Vergan-genheit, genehmigten Budgets sowie Benchmarkwerten bestimmt. Instandsetzungskosten basieren auf 10-Jahres-Investitionsplänen. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen wurden für die Zeit nach Ver-tragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt. Bonitäts-risiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt.
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Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergan-genen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungs- satz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. September 2019 CHF 4 158,77 Mio. bei einem durchschnittlichen Diskontierungssatz von 3,52%.
Die akkreditierten Bewertungsexperten und Wüest Partner AG bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungs-mandat.
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Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des
Credit Suisse 1a Immo PK
Bericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Credit Suisse 1a Immo PK, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)1 für das am 30. September 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der FondsleitungDer Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag mit Anhang verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen PrüfgesellschaftUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtge-mässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrech-nung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontroll-systems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungs-methoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahres-rechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag mit Anhang.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisions-aufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
KPMG AG
Jakub Pesek Adrian WalderZugelassener Revisionsexperte Zugelassener RevisionsexperteLeitender Revisor
Zürich, 11. Dezember 2019
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version.
1 Makroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zum Nachhaltigkeitsbericht inkl. Energiekennzahlen, zur Kursentwicklung, zur geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften und die regionale Aufteilung nach Verkehrswerten sowie die nicht gesetzlich vorgeschriebenen weiteren Angaben im Inventar der Liegen-schaften sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.