GEOINFORMACIJSKA PODPORA ZDRUŽENJU ZA POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI PRI GOSPODARSKI ZBORNICI SLOVENIJE

GEOINFORMACIJSKA PODPORA ZDRUŽENJU ZA POSLOVANJE Z

NEPREMIČNINAMI PRI GOSPODARSKI ZBORNICI SLOVENIJE

Matjaž Grilc, Digi data d.o.o.

Martin Puhar, Igea d.o.o.

Edvard Mivšek e-Nep d.o.o.

POVZETEK

Lastnina pridobiva na pomenu. Urejena lastnina pa še posebej.

Danes vlada na področju evidenc nepremičnin navidezen red. V resnici pa le

malo kdo ve, kakšna je stopnja usklajenosti nepremičninskih evidenc z

zemljiško knjigo in kakšna je stopnja urejenosti in dostopnosti obeh evidenc.

Geodetska služba je z digitalizacijo svojih nepremičninskih evidenc

naredila pomemben korak naprej, morda še večjega je naredila s splošno

dostopnostjo teh podatkov preko svetovnega spleta. Takšen sodoben

način posredovanja podatkov pa posledično pomeni velik korak naprej v

podpori vseh segmentov, ki se z nepremičninami ukvarjajo pri vsakdanjem

delu. In največ teh je pravgotovo združenih v Združenju za poslovanje z

nepremičninami na GZS.

V članku so predstavljene možnosti izkoriščanja že izgrajene

geoinformacijske infrastrukture dostopa do prostorskih in nepremičninskih

podatkov in nekateri izdelki, ki bi lahko olajšali vsakodnevno delo tako

upravnikov, posrednikov, cenilcev kot tudi leasing hiš združenih v združenju.

UVOD

V Republiki Sloveniji je evidentiranje nepremičnin tradicionalno razdeljeno

med izvršno in sodno vejo oblasti. V pristojnosti sodne veje oblasti je

vodenje stvarno pravnih pravic na nepremičninah v zemljiški knjigi, izvršna

veja oblasti pa skrbi za podatke o legi, obliki in velikosti ter drugih fizičnih

podatkih o nepremičninah v zemljiškem katastru, v zadnjem obdobju pa še v

katastru stavb. Podatke Zemljiškega katastra in Katastra stavb vodi

Geodetska uprava RS, podatke Zemljiške knjige pa Vrhovno sodišče RS.

V zgodovini so se podatki obeh evidenc nastavili ročno, takšno pa je bilo tudi

njihovo vzdrževanje. Evidenca zemljiškega katastra je bila tako sestavljena iz

obrazcev in zemljiškokatastrskih načrtov, podatki zemljiške knjige pa so bili

do nedavnega vodeni zgolj v »debelih zemljiških knjigah«. Ker je bila

odgovornost za vodenje obeh evidenc skozi zgodovino vedno porazdeljena

med dve inštituciji, ni bilo nikoli vzpostavljenih mehanizmov, ki bi obe

evidenci povezali in vodili usklajeno. Torej stanje v zemljiškem katastru

ni nujno usklajeno s stanjem v zemljiški knjigi, kar danes, v času ko

lastnina pridobiva na vrednosti, predstavlja mnogo problemov. Pa vendar sta

se obe inštituciji zavedli pomembnosti svojih evidenc in v zadnjih desetih

letih svoje evidence informatizirali – podatki katastrov in zemljiške

knjige so bili digitalizirani in preneseni v računalnik. Posledično je

danes tudi vodenje obeh evidenc informatizirano, a žal še vedno

nepovezano. V nadaljevanju bomo predstavili, kateri digitalni podatki so

danes že na voljo, predvsem pa kakšne so možnosti elektronskega dostopa

do teh nepremičninskih baz podatkov.

INFORMATIZACIJA NEPREMIČNINSKIH PODATKOV

Geodetska uprava RS je atributne podatke zemljiškega katastra vodila

digitalno že v prejšnjem desetletju, pri čemer pa so grafični podatki obstajali

samo na analognih kartah – zemljiškokatastrskih načrtih. Prvi prelomni

trenutek za digitalizacijo grafičnega dela katastra, kakor tudi podatkov

zemljiške knjige, je bil Projekt posodobitve evidentiranja nepremičnin,

ki ga je Slovenija izvajala v preteklih petih letih. Rezultat tega

multidisciplinarnega projekta svetovne banke je bil ob ostalem tudi:

- digitalna evidenca zemljiškega katastra (opisni in grafični del),

- vzpostavljena tehnična digitalna evidenca katastra stavb,

- digitalizirana zemljiška knjiga.

Poleg naštetih osnovnih nepremičninskih evidenc pa Geodetska uprava vodi

v digitalni obliki še nekatere druge prostorske baze podatkov, ki nam

služijo predvsem za fizični prikaz prostora in jih posplošeno imenujemo

topografske baze podatkov:

- podatki osnovnega geodetskega sistema (geodetske točke),

- topografske (državne) karte različnih meril (1:5000, 1:25000...)

- digitalne ortofoto načrte

- zemljepisna imena

- register prostorskih enot (občine, naselja, popisni okoliši, volilni okraji,

hišne številke...)

Naslednji, še bolj pomemben mejnik pa je bilo leto 2004, ko sta obe

inštituciji omogočili vpogled v svoje digitalne baze podatkov preko

svetovnega spleta. Zunanji uporabniki teh podatkov, med katerimi so tudi vsi

člani Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS, so končno dobili

možnost neposrednega ali on line vpogleda v ažurne podatke

zemljiškega katastra, katastra stavb in zemljiške knjige, kar pri njihovem

delu pomeni veliko racionalizacijo.

VPOGLEDOVALNIK V GEODETSKE PODATKE

Geodetska uprava ima sistem za vodenje podatkov zemljiškega katastra in

katastra stavb razdeljen na produkcijski in distribucijski del. Produkcijska

baza je vzpostavljena na geodetski upravi in je namenjena vsakodnevnemu

delu vseh Izpostav geodetske uprave. V to bazo zaradi varnosti niso

omogočeni vpogledi, zato je bila na Ministrstvu za javno upravo (bivši CVI),

vzpostavljeno distribucijsko okolje, ki se ažurira enkrat dnevno iz

produkcijskih baz podatkov. Za vpogled v podatke distribucijskega

okolja so bili narejeni spletni vpogledovalniki, ki so jih na geodetski

upravi poimenovali PREG moduli.

Vpogled v geodetske podatke je zaenkrat možen na treh nivojih:

- vpogled v geodetske podatke za registrirane uporabnike (potreben

spletni certifikat)

- javni vpogled v podatke o nepremičninah

- vpogled v podatke o nepremičninah v lasti posamezne osebe

Vsi trije načini imajo možnost vpogleda v grafične in atributne podatke,

razlikujejo se le v možnosti pregledovanja osebnih podatkov

Slika 1: Prikaz podatkov zemljiškega katastra in katastra stavb

Slika 2: Prikaz nepremičninskih podatkov v kombinaciji s

topografskimi podatki prostora (digitalni ortofoto načrt)

Zakon o urejanju prostora

Zakon o vodah

Zakon o nepremičninskem

posredovanju

Zakon o vrednotenju nepremičnin

Zakon o graditvi

objektov

Stanovanjski zakon

Zakon o kmetijstvu

Zakon o kmetijskih zemljiščih

Registerprostorskih

enot

Zemljiškikataster

Katasterstavb

Zemljepisnaimena

Državnekarte

Osnovnigeodetskisistem

Digitalniortofoto

GEODETSKA UPRAVA

RS

ZBIRKA PODATKOV O

UPRAVNIH AKTIH

REGISTER VODNIH

ZEMLJIŠČ

EVIDENCA TRGA

NEPREMIČNIN

GOSPODARSKA JAVNA

INFRASTRUKT.

ZBIRKA PRAVNIH REŽIMOV

GOZDNO GOSPODARSKI

NAČRTI

KATASTER TRAJNIH NASADOV

DEJANSKA RABA

PROSTORA

Distribucijsko okolje pa se bo v naslednjih letih izpopolnjevalo še z

vključitvijo nekaterih drugih prostorskih baz podatkov, ki jih na osnovi

različnih zakonov vodijo resorji ali ministrstva, kar je razvidno iz spodnje

slike.

Slika 3: Ciljno stanje distribucijskega okolja

EVIDENCA TRANSAKCIJ NEPREMIČNIN

Osnova za nastavitev te evidence je bil Zakon o nepremičninskem

posredovanju, ki je uzakonil nastavitev Skupne baze podatkov o

sklenjenih poslih v prometu z nepremičninami. Bazo vodi in vzdržuje

Geodetska uprava RS na podlagi posredovanih podatkov iz evidence o

sklenjenih poslih posamezne nepremičninske družbe, ki posreduje podatke o:

Vrsti pravnega posla

Vrsti nepremičnine

Identifikacijski oznaki nepremičnine

Tehničnih podatkih o nepremičnini

Pogodbeni ceni oziroma najemnini

Geodetska uprava vsakemu pravnemu poslu določi centroid in ga tako

poveže z grafičnimi podatki katastra stavb.

Za vodenje skupne baze je bila narejena spletna aplikacija ki omogoča vnos

podatkov o posamezni transakciji, pregled vseh transakcij in generiranje

prenosnih datotek. Vpogledi v skupno

bazo so javni (proti plačilu),

nepremičninski posredniki pa tiste vpise,

ki so jih skreirali sami, lahko pregledujejo

brezplačno.

Slika 4: Pregledovalnik skupne baze transakcij nepremičnin

VPOGLEDOVALNIK V PODATKE ZEMLJIŠKE KNJIGE

Zemljiška knjiga se je informatizacije svoje evidence lotila kasneje kot

Geodetska uprava in sicer v letu 2004. V sistemu se vodijo le opisni podatki.

Do danes je praktično opravljeno že vse delo pri vnosu in uskladitvi

podatkov. Ostalo je še nekaj nerešenih zadev pri večjih sodiščih.

Digitalizacija zemljiške knjige se je izvajala hkrati z uskladitvijo podatkov,

tako da so digitalni podatki zemljiške knjige ne samo lažje uporabni, ampak

tudi kvalitativno boljši. Za dostop do teh podatkov imamo danes več

možnosti. Lahko se priključimo in vpogledujemo v bazo na računalnikih, ki so

inštalirani na sodiščih, lahko pa tudi preko svetovnega spleta s pomočjo

posebej za to zasnovanega vpogledovalnika, preko katerega lahko

gledamo v digitalizirano glavno knjigo. Plačilo se izvaja preko sistema Moneta

in omogoča tudi naročanje neoverjenih izpiskov po elektronski pošti.

Slika 5: Vpogledovalnik v podatke zemljiške knjige

Vrhovno sodišče in Geodetska uprava torej omogočata neposreden

elektronski dostop do podatkov, vendar le v obliki posameznih vpogledov,

zemljiška knjiga pa omogoča tudi naročilo izpiskov.

Slika 6: Elektronski izpisek iz informatizirane zemljiške knjige

Informacijsko sta sistema vrhovnega sodišča in geodetske uprave v celoti

neodvisna in trenutno tudi nista neposredno elektronsko povezana. Pretok

podatkov med sistemoma je še vedno na nivoju papirne izmenjave.

Povezava ne obstaja niti na nivoju neposredne izmenjave podatkov, niti na

nivoju nudenja skupnih storitev uporabnikom. V obeh sistemih se izgrajujejo

ločeni in neodvisni mehanizmi ter rešitve za nudenje e-storitev, za

upravljanje uporabnikov, plačevanje storitev ipd.

UPORABNA VREDNOST SISTEMA GEOINFORMACIJSKE

INFRASTRUKTURE IN MOŽNI TIPSKI PRODUKTI

V prispevku uporabljamo izraz »geoinformacijska infrastruktura«. Gre za

izraz, ki mnogim sam po sebi ne pomeni dovolj, tistim ki pa ga poznajo pa se

dozdeva, da sam termin in aktivnosti, ki smo jih povezovali s tem terminom,

ne živijo več. Ta trditev v praksi prav gotovo ne drži. Vse kar je opisano v

prvem delu članka praktično spada v geoinformacijsko infrastrukturo, saj ne

gre samo za končne računalniške rešitve in kot bomo videli kasneje tudi za

morebitne storitve oziroma izdelke, ki so namenjeni zelo konkretnim

uporabnikom. Gre za mnogo več, saj infrastruktura zajema vse vidike

sistema, od zakonodaje, organizacije, podatkov ter računalniške in

komunikacijske opreme. Osnovna ideja geoinformacijske infrastrukture je

približati prostorske podatke uporabnikom. Ta ideja se z enostavnim

dostopom do prostorskih podatkov in razumljivostjo teh podatkov v Sloveniji

vse bolj uresničuje. Dejstvo je, da se v Sloveniji zaključuje obdobje

vzpostavitve, posodobitve in digitalizacije osnovnih prostorskih zbirk

podatkov, in da se pričenja obdobje, ko bomo te podatke pričeli zbirati in

uporabljati na vse bolj enostaven način.

Res pa je, kot je bilo že povedano, da ni dovolj podatek samo pridobiti,

ampak ga je potrebno tudi pravilno razumeti in nato pravilno uporabiti. To

velja še posebej v primerih kombiniranja podatkov med seboj. Niso dovolj

samo tehnična znanja prostorskih presekov, ampak je potrebno vsebino

natančno poznati in rezultate tudi pravilno interpretirati.

Tako smo v zadnjem obdobju izoblikovali ponudbo različnih storitev in

izdelkov, ki so namenjeni končnim uporabnikom, ki podatke o nepremičninah

in druge prostorske podatke srečujejo vsakodnevno.

V okviru Združenja za poslovanje z nepremičninami deluje več skupin

strokovnjakov, ki se po področju dela med seboj razlikujejo, vsem pa je

skupno to, da kot vhodni podatek za svoje aktivnosti uporabljajo

podatke o nepremičninah. Le-te so do sedaj pridobivali na različne načine,

podatki so bili nemalokrat neažurni in s tem zavajajoči. Iz bližnje preteklosti

so poznani primeri afer, ki so bile delno tudi posledica nepravilnih, neažurnih

oz. neusklajenih podatkov o nepremičninah.

Opisana geoinformacijska infrastruktura omogoča vsem

zainteresiranim, da razpolagajo z zadnjimi, ažurnimi podatki

katastrov in zemljiške knjige, takorekoč v vsakem trenutku dneva, v

svoji pisarni. Tak način lahko prihrani veliko denarja in še več časa, saj za

informativni nivo (ko ne rabimo uradnih potrdil) lahko pridobimo »zadnje

veljavne« podatke celo v prisotnosti stranke oz. naročnika. Še najdlje pri

aktivni uporabi geoinformacijske infrastrukture so znotraj združenja prišli

upravniki večstanovanjskih stavb, ki so za zadovoljevanje zakonskih

zahtev Stanovanjskega zakona že lahko uporabili posebno aplikacijo, ki je

omogočala vnos registrskih podatkov stavb in delov stavb v evidenco

katastra stavb. Posredniki nepremičnin imajo prav tako razvito aplikacijo

za spremljanje transakcij nepremičnin, vpogled v vse transakcije (tudi

drugih posrednikov) pa je mogoč preko posebnega (registriranega) dostopa

do že omenjenega PREG modula.

Za ostali dve skupini nepremičninskih strokovnjakov, ki delujeta v okviru

Združenja za poslovanje z nepremičninami, cenilci in leasing hiše, pa na

osnovi rezultatov kratke ankete, pri svojem delu v glavnem še ne uporabljajo

obstoječih informacijskih rešitev, s pomočjo katerih bi preko računalnika

lahko prišli do ažurnih podatkov, ki so osnova za vsakršen nepremičninski

posel. Osnova njihovemu delovanju so še vedno uradni dokumenti v papirni

obliki, ki pa včasih ne izkazujejo več dejanskega stanja nepremičnine v

smislu pravne urejenosti.

Zgoraj opisani podatki izvornih baz zemljiškega katastra in katastra stavb,

kakor tudi topografski podatki, se za lastno uporabo lahko na Geodetski

upravi tudi kupijo, plačilo pa se izvaja na osnovi javno objavljenega cenika.

V nadaljevanju zato predstavljamo možnosti izdelave posameznih tipskih

izdelkov, ki jih je možno pripraviti s pomočjo sodobne informacijske

opreme, temeljijo pa na splošni dostopnosti osnovnih nepremičninskih baz

podatkov.

1. Posredovanje pri nakupu geodetskih podatkov

2. Izdelava pregleda lastništva po podatkih zemljiškega katastra

prikaz opisnih in grafičnih podatkov o parceli na digitalnem ortofoto

načrtu

3. Pregled lastništva in podatkov o nepremičnini v zemljiški knjigi

pridobitev digitalnega zemljiškoknjižnega izpiska za vse usklajene

zapise v bazi

4. Pregled in analiza večjih območij (npr. predvideni posegi) in

izdelava preglednih načrtov lastništva na digitalnih katastrskih načrtih

5. Izvedba prostorskega prikaza ostalih geodetskih podatkov, ki so

danes na voljo na Geodetski upravi (npr. prikaz ulic in hišnih številk)

ZA KONEC......

Članek je nakazal možnosti uporabe sodobne informacijske tehnologije in

digitalnih baz podatkov, kot osnovo za lažje delo vseh, ki se ukvarjajo z

nepremičninami, še posebej pa strokovnjakov, ki se združujejo v Združenju

za poslovanje z nepremičninami na GZS. Prepričani smo, je vpeljava

digitalnih vpogledov, ali tipskih izdelkov v procese dela posameznih

strokovnjakov, lahko pripomore k hitrejšemu, kvalitetnejšemu, vsekakor pa

cenejšemu delu. To pa je prav gotovo tisti cilj, ki opravičuje začetne vložke v

infrastrukturo in šolanje oz. organizirano pripravo tipskih analognih izdelkov.

Predstavitev avtorjev: Ime in priimek: MATJAŽ GRILC Poklic UNIVEZITETNI DIPLOMIRANI INŽENIR GEODEZIJE

Podjetje: DIGI DATA d.o.o. Delovno mesto: DIREKTOR Datum in kraj rojstva: 26.01.1963, KRANJ Izobrazba: GEODETSKI TEHNIK (1981, Srednja gradbena šola Ivana Kavčiča – smer

geodezija, Ljubljana)

DIPLOMIRANI INŽENIR GEODEZIJE (1989, FGG – oddelek za geodezijo, Ljubljana)

STROKOVNA USPOSOBLJENOST ZA DEJANJA V UPRAVNEM POSTOPKU (1996, GU RS, Ljubljana)

Nagrade: UNIVERZITETNA PREŠERNOVA NAGRADA

za delo AVTOMATIZACIJA KLASIČNEGA SNEMANJA TERENA ( 1990)

Zaposlitve: JANUAR 1989 – MAREC 1990 – GEODETSKI ZAVOD SLOVENIJE d.d. –

RAZISKOVALNI ASISTENT

MAREC 1990 – SEPTEMBER 1992 – GEODETSKI ZAVOD SLOVENIJE d.d. – RAZISKOVALEC ZA PODROČJE AERO SNEMANJA

1992 – NAPREJ – DIGI DATA d.o.o. - DIREKTOR

Članstvo v strokovnih organizacijah: ZVEZA GEODETOV SLOVENIJE

INŽENIRSKA ZBORNICA SLOVENIJE – MATIČNA SEKCIJA GEODETOV –

PREDSEDNIK

GIZ GEODETSKIH IZVAJALCEV – ČLAN IZVRŠNEGA ODBORA GIZ GI

DRUŠTVO GEODETOV GORENJSKE – ČLAN IZVRŠNEGA ODBORA

Certifikati: IZS – ODGOVORNI GEODET – ŠTEVILKA CERTIFIKATA - GEO 0034 Poklicna pot: Študiral je na Fakulteti za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo – oddelek za geodezijo, in diplomiral leta 1989. Za diplomsko delo Avtomatizacija klasičnega snemanja terena je leta 1990 prejel univerzitetno Prešernovo nagrado. Njegova prva zaposlitev je bila na Inštitutu Geodetskega zavoda Slovenije, kjer je bil dobro leto raziskovalni asistent in nato samostojni raziskovalec, registriran na Ministrstvu za znanost in tehnologijo. Že kmalu po začetku službe se je aktivno vključil tudi v delo Zveze geodetov Slovenije. Leta 1991 je postal član predsedstva Zveze geodetov Slovenije, kasneje pa še predsednik Izvršnega odbora. Leta 1991 je opravljal tudi funkcijo odgovornega urednika Geodetskega vestnika. Leta 1992 je bilo ustanovljeno podjetje DIGI DATA d.o.o., katerega direktor in solastnik je od vsega začetka in v katerem je zaposlen še danes. Ves čas je poleg strokovnega dela opravljal še različne funkcije v združenjih geodetskih izvajalcev. Bil je prvi predsednik Iniciativnega odbora za ustanovitev Geodetske zbornice, ustanovni član in sekretar uprave Gospodarskega interesnega združenja geodetskih izvajalcev in v letu 2000, ob ustanovitvi Matične sekcije geodetov pri Inženirski zbornici Slovenije, tudi njen predsednik. Aktivno je sodeloval pri tehničnem urejanju Geodetskega vestnika. Kot predstavnik različnih institucij je aktivno sodeloval pri oblikovanju geodetske zakonodaje, predvsem področja o izvajanju geodetskih storitev in organiziranja geodetskih izvajalcev. Njegovo strokovno delo je bilo ves čas usmerjeno k nepremičninskim evidencam, s poudarkom na zemljiškem katastru. Na Geodetski upravi RS je sodeloval pri različnih projektih modernizacije zemljiškega katastra in katastra stavb. Skupaj s sodelavci v podjetju Digi data d.o.o. so pomagali pri implementaciji programskih rešitev Geodetske uprave RS in aktivno sodelovali pri geoinformacijskem izobraževanju delavcev Geodetske uprave RS. Izobraževanje je bila rdeča nit njihovega strokovnega dela, saj so kot pooblaščeni prodajalec geoinformacijske programske opreme ameriške firme ESRI, izvajali izobraževanje za programska orodja na osebnih računalnikih. V zadnjem času je bilo pomembno strokovno sodelovanje na mednarodnih projektih kot so projekt ONIX – Ministrstva za okolje in prostor, projekt Svetovne banke Posodobitev evidentiranja nepremičnin - Ministrstva za okolje in prostor in Geodetske uprave RS in koordiniranje Phare projekta Cross border Region goes digital, v okviru katerega je koordiniral vzpostavitev nepremičninskega GEO centra v Mariboru.

Ime in priimek: MARTIN PUHAR Poklic UNIVEZITETNI DIPLOMIRANI INŽENIR GEODEZIJE

Podjetje: Igea d.o.o. Delovno mesto: vodja področja Datum in kraj rojstva: 02.10.1966, Ljubljana Izobrazba: GEODETSKI TEHNIK (1984, Srednja gradbena šola Ivana Kavčiča – smer

geodezija, Ljubljana)

DIPLOMIRANI INŽENIR GEODEZIJE (1993, FGG – oddelek za geodezijo, Ljubljana)

Zaposlitve: 1991 – IGEA d.o.o.

Članstvo v strokovnih organizacijah: SLOVENSKO DRUŠTVO INFORMATIKOV

INŽENIRSKA ZBORNICA SLOVENIJE – ČLAN MATIČNE SEKCIJE GEODETOV RAZISKOVALEC V RAZISKOVALNO RAZVOJNI ENOTI NA PODROČJU GIS Poklicna pot: rojen 1966 v Ljubljani. Diplomiral na Fakulteti za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo – oddelek za geodezijo v Ljubljani leta 1993. Od leta 1991 zaposlen v podjetju IGEA d.o.o., kjer je sodeloval je pri zasnovi in razvoju programskih rešitev v okviru nacionalnega projekta Digitalnega zemljiškega katastra (DZK). Trenutno deluje kot vodja projektov razvoja informacijskih sistemov na področju prostorskega načrtovanja, vzpostavitve zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture in sistemov posredovanja podatkov. Sodeluje pri projektu vzpostavitve sistema vrednotenja in obdavčenja nepremičnin ter pri projektih povezanih z vzpostavitvijo osnovnih državnih nepremičninskih baz podatkov.