Onderzoek naar gentrification in de Pijp Heeft er de afgelopen tien jaar in de Amsterdamse wijk de Pijp een Gentrificationproces plaatsgevonden? Eindopdracht Ontwikkelde steden, steden in ontwikkeling (BG532) Marjolein Blaauboer (groep 1) Michiel de Vries (5814278) - [email protected]Marieke de Vriend (5832640) – [email protected]Universiteit van Amsterdam: 7 maart, 2008
Over de opwaardering van de Amsterdamse buurt de Pijp. Opdracht eerste jaar Sociale Geografie (UvA)
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Onderzoek naar gentrification in de Pijp Heeft er de afgelopen tien jaar in de Amsterdamse wijk de Pijp een Gentrificationproces plaatsgevonden?
1 Inleiding..............................................................................................................................3 2 Wat is gentrification?..........................................................................................................4 3 Het onderzoek.....................................................................................................................6
De overheid heeft minder grip gekregen op veranderingen in de buurt. Dit zou volgens Jaco
Boer, die zijn scriptie schreef over gentrification in de Pijp en de Jordaan, een gevolg zijn van
het feit dat stadsvernieuwing het laatste decennium een zaak geworden is van marktpartijen.
Eerder, in de jaren 80, hebben de gemeente en woningcorporaties veel verwaarloosde
woningen opgeknapt om de wijk te behouden en te herstellen. De wijk werd aantrekkelijk
doordat er nieuwe voorzieningen kwamen en de wijk verkeersluwer werd gemaakt. Steeds
meer huurders uit de wijk kochten vanaf het einde van de jaren tachtig een eigen woning. Dit
waren voornamelijk pas afgestudeerden en actieve buurtbewoners. Later kochten ook
leeftijdsgenoten van buiten de wijk een woning.
Het gevolg was een omslag in ’98. De gemeente stond nu positiever tegenover ‘upgrading’
van oude stadswijken door particuliere investeerders. Om dit nog verder te stimuleren heeft
Amsterdam een beleid ontwikkeld om het splitsen en verkopen van goedkope huurwoningen
te splitsen, aldus de heer Boer. Splitsen van huizen gebeurd doordat een huis niet als een
geheel wordt verkocht, maar verdeeld wordt in bijvoorbeeld 3 koopappartementen. Dit zorgde
ervoor dat het aantal huurwoningen verminderde en de wijk begon te ‘veryuppen’.
Jaco Boer beschreef de verandering in zijn scriptie. “De oude sigarenboer op de hoek maakte
plaats voor een trendy loungecafé. En voormalige timmerwerkplaatsen werden omgebouwd
tot strak ingerichte kantoren.”
10
3.4 Buurtonderzoek
De bovenstaande statistieken geven een kleine impressie van de ontwikkeling van de Pijp van
de afgelopen jaren. Zijn deze ontwikkelingen ook zichtbaar in de wijk zelf? Om deze vraag te
beantwoorden volgt een kort buurtonderzoek. Hier wordt gekeken naar de staat en het uiterlijk
van de wijk op dit moment, maar wordt er ook aandacht geschonken aan de visie van
bewoners: in hoeverre hebben zij een gentrificationproces waargenomen?
Op de Albert Cuyp gaf de heer F.J. Sas, constructeur en staf Handhaving Bouwen & Wonen
Stadsdeel Oud Zuid, zijn visie op de afgelopen twintig jaar. Hij beschreef een aantal
interessante ontwikkelingen.
De heer Sas vertelde dat de gemeente in de jaren 80 van de overheid opdracht kreeg om onder
andere de woningen in de Pijp op te knappen. Men heeft toen kunststof kozijnen in de ramen
gezet en ook sommige dakkapellen verandert in kunststof (zie foto 1). Ook zijn er huizen
gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Dit was allen in het kader van de
Stadsvernieuwing.
Foto 1 – De slechte staat van de houten dakkapellen zijn in de jaren 80 vervangen door kunststof (huis rechts).
11
Daarnaast vertelde hij dat vanaf 1998 de huiseigenaren hun huizen mochten gaan splitsen. In
plaats van dat ze bijvoorbeeld 4 huurders in hun huis hadden zitten, konden ze nu hun huis
opsplitsen en er een aantal onafhankelijke appartementen in maken. Na het opknappen van de
woning konden de losse appartementen verkocht worden. Zo verdwenen huurders geleidelijk
uit de buurt en kwamen er steeds meer kopers voor in de plaats. Voor de huisbazen was het
financieel aantrekkelijk om hun huizen te splitsen en de appartementen afzonderlijk te
verkopen. Dit leverde immers veel meer geld dan het verhuren van het pand, gaf de heer Sas
aan.
Constructeur Sas benadrukte vooral de gunstige ligging van de Oude Pijp in het noorden, dat
het dichtst bij het centrum ligt. Hierdoor was de hoge sociale klasse bereid om dergelijke
woningen te kopen. Vandaar dat de huisbazen ook het risico van al het opknappen en
verbouwen wel durfden te nemen, de ligging was tenslotte bijzonder centraal.
Bovendien wilde de gemeente dat er kopers in de huizen zouden komen, zodat de huizen beter
zouden worden onderhouden. Kopers onderhouden hun huis beter dan huurders, was toen de
gedachte.
Foto 2 - Op deze foto is een duidelijk contrast te zien tussen een pas opgeknapte woning (links) en een ‘oude’ woning (rechts). Merk het verschil op in kwaliteit van de kozijnen en het stukwerk.
12
Desgevraagd vertelde Sas dat het na 2002
ook mogelijk werd om kopers én huurders
in één woning te huisvesten. Hiervoor was
dit niet mogelijk. Men mocht bijvoorbeeld
niet de bovenste verdieping een
koopwoning maken, en in de rest van het
huis huurders laten zitten. Na 2002 ging het
opknappen van huizen in een sneltreinvaart.
Huisbazen konden nu, als een huurder
vertrok, een appartement ‘los’ verkopen.
Huisbazen hoefden niet meer te wachten
totdat alle huurders het pand hadden verlaten.
Dit is, aldus de heer Sas, duidelijk een
omslagmoment geweest. In deze periode
stegen de woningprijzen in de Pijp flink,
zoals ook te zien was in de voorgaande
tabellen.
Na ons gesprek met de heer Sas spraken we
met een barvrouw (25 jaar). Ze vertelde ons
dat ze nu niet meer in de Pijp woonde, maar
dat ze wel graag terug wilde komen.
Desgevraagd vertelde ze graag terug te
willen naar de Pijp omdat het ten opzichte
van het centrum en openbaar vervoer ideaal
ligt. Verder gaf ze aan niet speciaal terug te
willen voor de voorzieningen.
Om meer bewoners van de wijk de Pijp te
kunnen spreken besloten we het
Sarphatipark in te gaan. Hier hadden we een
gesprek met een vrouw van middelbare
leeftijd met twee kleine kinderen. Ze
Foto 3 - Op sommige plaatsen is er besloten om meerdere panden te vervangen met nieuwbouw.
Foto 4 – Op de Albert Cuyp zijn de gevolgen van de stadsvernieuwing goed zichtbaar.
13
vertelde nu zes jaar in de Pijp te wonen en dat het haar goed beviel omdat de buurt
kindvriendelijk is. Ze heeft de wijk sterk zien veranderen; zo komen er in de huizen naast haar
jonge mensen in luxe appartementen wonen. Ook het voorzieningenniveau verandert. “Waar
eerst nog een klein boekwinkeltje en een afhaalrestaurant zat, zit nu een fancy restaurant”.
In een slagerij op de Eerste van der Helststraat vertelde de eigenaresse dat er veel jonge
mensen zijn komen wonen. De sfeer is volgens haar formeler geworden. Vroeger had ze nog
veel vaste klanten waar ze binding mee had, tegenwoordig is het contact verzakelijkt. Ook is
er de laatste jaren meer vuil op straat gekomen, wat volgens haar het gevolg is van de
verminderde betrokkenheid van de bewoners met de buurt.
“De Pijp is heel erg aan het veryuppen”, vertelde een jonge bewoner van de Pijp even
verderop. De dertiger doelde hiermee vooral op de komst van jonge bewoners met een
bovenmodaal inkomen. Ook ziet hij de voorzieningen veranderen. Overal in de wijk ziet hij
nieuwe horecagelegenheden en luxe winkels ontstaan, die speciaal gericht zijn op deze
nieuwe doelgroep. Hij wees erop dat de woningbouw in toenemende mate huurwoningen
afstoot ten behoeve van koopwoningen. Deze nieuwe bewoners hebben volgens hem minder
binding met de stad. Daardoor voelen zij zich minder verantwoordelijkheid om de wijk netjes
te houden, benadrukte hij. “Dit zou een gevolg kunnen zijn van het individualiseringsproces
dat overal in de stad zichtbaar is.”
14
Conclusie
Gentrification kan pas optreden als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Ten eerste is de
ligging van de wijk van belang. De wijk behoort bijvoorbeeld dicht bij het centrum te liggen,
of vlakbij andere ‘landmarks’ zoals parken, musea of dure winkels. Ten tweede moeten de
huizenprijzen in de buurt laag zijn, bijvoorbeeld door de slechte staat van de woningen.
Doordat kapitaalkrachtigen hierdoor weinig hoeven te investeren – en daarmee gevolgen van
een eventuele mislukking niet groot is – durven zij het aan om woningen te kopen en te
renoveren. Wanneer dit gentrificationproces plaatsvindt uit zich dit in een stijging van de
woningprijzen, met als gevolg dat vooral de hogere inkomensklasse in aanmerking komen
voor een woning. Tot slot zal ook het voorzieningenniveau zich aan deze kapitaalkrachtige
klasse aanpassen.
Bovenstaande verschijnselen hebben wij ook in de Pijp waar kunnen nemen. Om te beginnen
ligt de Pijp dicht bij het centrum van de stad. Daarnaast lagen de huizenprijzen in de jaren 90,
zeker in verhouding tot deze gunstige ligging, erg laag. De Pijp lag qua woningwaarde in
1997 zelfs ver onder het gemiddelde van Amsterdam. De oorzaak van deze lage prijzen was
de slechte staat waarin de woningen verkeerden. Dit maakte het aantrekkelijk om deze huizen
op te gaan knappen, de prijzen zouden daardoor immers flink kunnen gaan stijgen. Dat
gebeurde dan ook: de prijzen verdubbelde tussen 1997 en 2007 maar liefst 4,7 keer. Dat was
meer dan het Amsterdams gemiddelde (3,4 keer).
Een interessante aanleiding voor het opknappen van de woningen kwam in 1998. De
gemeente gaf in dit jaar aan woningcorporaties de ruimte om de huizen te splitsen; woningen
konden nu ook per etage verkocht worden. Veel woningcorporaties gingen hun huizen
opknappen, zodat deze vervolgens voor een hoge prijs verkocht konden worden.
Deze ontwikkeling werd overigens ondersteund door de gemeente. Verwacht werd dat de wijk
hierdoor in aanzien zou stijgen. De gedachte van de gemeente was dat kopers beter hun
woning zouden onderhouden dan huurders. In 2002 versoepelde de regelgeving wat betreft
het splitsen van huizen met als gevolg dat er nog meer koopwoningen beschikbaar kwamen.
Hiermee trok de wijk automatisch een andere inkomensklasse aan. Dit is goed te zien in het
stijgende percentage hoge inkomens in de periode 1997-2007 in verhouding met Amsterdam
als geheel.
15
De ondervraagde bewoners gaven aan dat ze een verandering in het voorzieningenniveau
hebben waargenomen. Zij noemden de opkomst van sjieke restaurants, hippe cafés en
specialistische winkels. Logischerwijs een gevolg van de komst van een kapitaalkrachtige
klasse.
Uit bovenstaande verschijnselen kunnen wij concluderen dat er sprake is van een proces van
gentrification in de Pijp. De vraag is in hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst zal
doorzetten.
16
Bronnen • Boer, J (2005), Gentrification van de Oude Pijp en de Jordaan: een onderzoek naar de rol
van de overheid en het particuliere initiatief • Centraal Bureau voor de Statistiek <www.cbs.nl> (geraadpleegd 27 februari 2008)
• Gale, D. (1980), Neighborhood Resettlement in Washington, D.C., in Back to the City,
Daphne Spain and Shirley Bradway Laska (eds), New York: Pergamon Publishing Co. • Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud- Zuid < http://www.oudzuid.amsterdam.nl>
(geraadpleegd 27 februari 2008) • Glass, R. (1964), Introductiondon to Londen: Aspects of Change, Centre of Urban Studies, London: MacGibbon &Kee • Smith, N. (1979), Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by canot
people, Journal of the American Planning Association: 538-548.