This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
GENOPRETNINGSPLAN
RØDDINGRISVÆNGET,STORSTENSVÆNGET FRILANDSVEJ
LEMPRÆSTEGÅRDSMARKENVESTERBROGADE
ODDENSETINGHØJEN HINDBORGVEJAAGESVEJGRAVENE
GLYNGØREDURUPVEJ
LIHMEIRISVEJGRØNNINGENVALMUEVEJ
HVIDBJERGBAKKEN
RAMSINGPOPPELALLÉ
REV: 29 04 2015 04 05 2015
BOLIGOVERSIGT
LEM / LIHMEAFD. 80
LEJEMÅL 110 ialt i afdelingen49 boliger før ombygn./21 boliger efter ombygn.
HELHEDSPLAN AFDELING 80 – LEM/LIHME/RAMSING/HVIDBJERG Maj 2015
2
FORORD Dette er det tilrettede materiale og dermed den endelige version af helhedsplanen. Den indeholder de rettelser og kommentarer, som blev diskuteret med Landsbyggefonden på besigtigelsesmødet d. 22. okto-ber 2013, samt i efterfølgende dialog og samarbejde med Skive Kommune og Landsbyggefonden.
Helhedsplanen er den endelige helhedsplan for afdeling 80 Lem/Lihme/Ramsing/Hvidbjerg – tidligere hhv. afdeling 81 Lem, afdeling 85 Lihme, afdeling 86, Ramsing og afdeling 87 Hvidbjerg, der siden indsendelsen af de foreløbige helhedsplaner (hvad der nu betegnes ”1. version helhedsplan”) er lagt sammen til én sam-let afdeling. Den vil fremover benævnes som ”afdeling 80”.
Helhedsplanen for afd. 80 er en del af en samlet genopretningsplan for alle Bomivas problemramte op-landsafdelinger. De problemramte afdelinger inkluderer afd. 78 Glyngøre; afd. 80 Lem/Lihme, afd. 81 Rød-ding og afd. 84 Oddense.
I alt udgør genopretningsplanen 207 boliger i oplandet til Skive. Disse boliger er meget svære at udleje og en del af boligerne fremstår i en meget dårlig stand, hvorfor de kræver øjeblikkelig renovering. I visse om-råder er der en stor lejeledighed og dermed store lejetab.
En renovering over afdelingens eget budget er dog ikke muligt, da Bomiva ikke kan leje boligerne ud, med den deraf følgende renoveringsbetingede huslejestigning.
3
VISIONEN FOR AFDELING 80 Det er bydende nødvendigt at der gøres noget nu. Afdelingen er nødlidende, med et lejetab for 2014 på langt over 1 mio. kr.
For afdeling 80 er det visionen, at nedrive boliger som der ikke kan findes lejere til og at ca. 1/4-del af afde-lingens boliger gøres tilgængelige. Hermed er det ønsket at imødegå den stigende lejeledighed og deraf følgende lejetab.
Foruden at skabe boliger, der har en høj grad af tilgængelighed, er det samtidig visionen at disse skal have en boligstørrelse, der opfylder de krav og forventninger, områdets fremtidige beboere har. Det skal ligele-des bidrage til at sikre afdelingens rentabilitet fremadrettet
Med renoveringen skabes således mulighed for at tilpasse boligerne til fremtidens behov, både hvad gæl-der bygningstilstand og indretning, men i særdeleshed størrelsen på boligerne. Meget små boliger som nu er ikke levedygtige fremadrettet og slet ikke i oplandsbyerne, hvor der for få midler kan købes væsentligt større boliger.
Det er endvidere visionen, gennem nedrivning af boliger, at skabe en afdeling, som har en levedygtig frem-tid og en høj sikkerhed for, at boligerne i afdelingen kan lejes stabilt ud. Desuden er det visionen at udbedre de skader og svigt som afdelingen har.
Visionen er:
Overordnet: • Skabe tilgængelighed. • Etablere større fremtidssikrede boliger. • Optimere bygningsmasse og bygningsforhold. • Tidssvarende optimerede boliger gennem en bæredygtig fremtidssikring, renovering og mo-
dernisering. • Reducere i antallet af boliger for at sikre afdelingens fremtid. • Sammenlægge ungdomsboliger til familieboliger og dermed sikre at udbuddet af lejligheder
passer til efterspørgslen. Lihme:
• Bæredygtig fremtidssikring, der primært indebærer nedrivning og mindre grad af ombygning • 15 boliger nedrives på Irisvej, Grønningen og Valmuevej • 2 stk. ungdomsboliger lægges sammen til én tilgængelig familiebolig (Valmuevej) • Reduktion i alt: 16 boliger
Lem: • Tilgængelighed i 13 boliger • Niveaufri tilgængelighedssikret adgang • 4 stk. boliger sammenlægges til tilgængelighedsboliger på Præstegårdsmarken • 1 stk. bolig renoveres til tilgængelig • 10 stk. boliger nedrives på Præstegårdsmarken • Reduktion i alt: 12 stk. boliger
Ramsing • 15 boliger nedrives
Hvidbjerg • 5 boliger nedrives
4
OPSUMMERING Bomivas kommende afdeling 80 i Lem/Lihme/Ramsing/Hvidbjerg består i dag af i alt 110 boliger.
TIDLIGERE AFD. 82, LEM Tidligere afd. 82 består af 38 boliger, fordelt på to ungdomsboliger og 36 familieboliger, hvoraf seks af boli-gerne er etagebyggeri. Boligerne er beliggende på Præstegårdsmarken 2A-6C og 33A-E og 85A-K, Vester-brogade 3A+B og 4A-F i Lem. I forbindelse med fusionen den 1.1.2010, blev afdelingen en del af Bomiva.
I denne helhedsplan er det udelukkende afsnittene beliggende på Præstegårdsmarken, som berøres - Ve-sterbrogade indgår ikke i helhedsplanen. Som det fremgår af oversigten ovenfor, er afsnittene på Vester-brogade nyere og har ikke de samme udlejnings- eller bygningsmæssige problematikker.
Lem er en lidt større by, som Bomiva tror på, bl.a. på grund af skolen og at der er gode indkøbsmuligheder. Bomiva oplever ingen efterspørgsel på de små 2-rums boliger, men der er derimod efterspørgsel på 3-rums boliger.
TIDLIGERE AFD. 85, LIHME Tidligere afd. 85 består af i alt 35 boliger, beliggende på Irisvej 2A-6, Grønningen 14-22, Valmuevej 3A-D og 4A+B og 5A-K, 9A-E samt Valmuevej 11A-12C. Afdelingen blev en del af Bomiva, da Spøttrup Boligselskab pr. 1.1.2010 fusioneredes med Bomiva.
Byggeafsnittene på Valmuevej fra 2002 berøres ikke i denne helhedsplan, da de er af nyere dato og af en fornuftig stand.
Bomiva har i alt 29 almene boliger i Lihme. Det skønnes på sigt at være alt for mange almene boliger i en lille by (der bor i alt kun 306 personer i byen).
Hos Bomiva ses Lihme som en by, der er under afvikling, senest er det besluttet at skolen skal lukkes, og skolebørnene skal sendes til Lem. Der kommer ikke ret mange nye tilflyttere til byen, og der er ingen efter-spørgsel på Bomivas boliger i byen. Lihme er ikke vurderet til at være en by med vækstpotentiale, tværti-mod. I 2013 oplevede byen en negativ befolkningsudvikling på -9,9 % (35 personer).
AFD. 86, RAMSING Beliggenhed Byggeår Type Boliger Boligantal
LBF’S KOMMENTARER TIL DEN FORELØBIGE HELHEDSPLAN Her følger opsummering over de forhold som er ændret siden besigtigelsesmødet med Landsbyggefonden den 22. oktober 2013. PÅ dette tidspunkt var afdeling 86 Ramsing og 87 Hvidbjerg ikke en del af helheds-planen som de er nu.
VURDERING AF STØTTEMULIGHEDER OG OPRETNINGSFORSLAG, HERUNDER TILGÆNGELIGHED OG SAMMENLÆGNINGER: Fonden vurderede overordnet, at løsningerne er glimrende.
LIHME: • Nedrivning kan støttes. • 2 stk. ungdomsboliger ombygges til én familiebolig - løsningen kan støttes.
LEM: • Nedrivninger kan støttes
• Sammenlægninger kan støttes.
6
• Tilgængelighed kan støttes.
• Ventilation/installationer/belægninger/øvrige arbejder er ikke støttede.
• Ventilation/arbejder i miljø, der er et resultat af tilgængelighed, kan dog støttes.
• Eternitplader skal undersøges og registreres angående skadesomfang og produktionsår
SVIGT OG SKADER – SUPPLERENDE KOMMENTARER Der er udført teknisk gennemgang af afdelingen i forbindelse med helhedsplanen. Disse er vedlagt og med den foreløbige helhedsplan derudover allerede indsendt i opsummeret form.
I forbindelse med besigtigelsen ønskede LBF eternitplader undersøgt og registreret angående skadesom-fang og produktionsår. Grundet produktionsår kan der ikke forventes refusion fra producenten. Undersø-gelsen fremgår af efterfølgende tabel.
Den detaljerede gennemgang og vurdering af disse undersøgelser kan ses i det vedlagte materiale, men her nedenfor er konklusionen på undersøgelserne fremhævet.
Taget forventes at have en begrænset restlevetid. Tømrer, der demonterede nogle af tagpladerne for in-spektion, oplyste, at de føles meget bløde og møre.
Serienumre er oplyst til Cembrit, der er vendt tilbage med oplysninger om, at pladerne indeholder asbest og at Cembrit ikke giver tilskud i forbindelse med renovering.
LØSNINGSFORSLAG Løsningsforslaget er det samme som i den foreløbige helhedsplan. Det er vedlagt denne helhedsplan.
Overordnet set er det planen, at reducere og sammenlægge lejligheder for på den måde skabe optimerede boligforhold med en høj grad af tilgængelighed for fremtidens beboere.
7
Mere konkret omfatter renoveringen af afd. 80:
TIDLIGERE AFD. 82, LEM • Præstemarken: sammenlægning af 4 stk. boliger til 2 • Nedrivning af 10 stk. boliger • Vesterbrogade berøres ikke • Reduktion i alt: 12 stk. boliger
TIDLIGERE AFD. 85, LIHME • Irisvej: Bygningsafsnit nedrives helt (i alt 5 stk. boliger) • Grønningen: Bygningsafsnit nedrives helt (i alt 5 stk. boliger) • Valmuevej: Bygningsafsnit fra 1984 nedrives helt (i alt 5 stk. boliger) • Valmuevej: I Bygningsafsnit fra 1989 sammenlægges to ungdomsboliger til én tilgængelig familiebo-
lig • Valmuevej. Bygningsafsnit fra 2002 berøres ikke • Reduktion i alt: 16 stk. boliger.
AFD. 86, RAMsING • 15 boliger nedrives på Poppel Allé 8a til 16b
AFD. 87, HVIDBJERG • 5 boliger nedrives Bakken 36-44 nedrives • Varmecentral flyttes til til de resterende 3 boliger på Bakken
AFD. 80 EFTER RENOVERINGEN Efter renoveringen ender vi med at;
• 21 boliger hvoraf der er tilgængelighed i 15 boliger. • 45 boliger er nedrevet. • 3 boliger forsvinder via sammenlægninger • I lejlighedsopgørelsen fremgår kun de påvirkede afsnit.
LEJLIGHEDSOPGØRELSE I lejlighedsopgørelsen fremgår kun de påvirkede afsnit.
Eksisterende forhold Fremtidige forhold
Antal Tilgængelighed Antal Heraf Tilgængelig-hed
1-værelses 4 0 0 0
2-værelses 57 0 16 11
3-værelses 8 0 3 2
4-værelses 0 0 2 2
I alt 69 0 21 15
8
BUDGET, FINANSIERING OG HUSLEJEKONSEKVENS For det detaljerede budgetoplæg se desuden vedlagte budgetark.
Det nuværende husleje niveau er 843 kr./m2 i 2015. Pt. er der i Lihme et forventet lejetab for 2014 på 1.007.595 kr.
Dette vurderes ikke at kunne tåle en forhøjelse. Der forefindes umiddelbart ikke større henlæggelser eller trækningsretsmidler. Fonden vurderer at der vil være mulighed for små reduktioner til henlæggelser, lige-som der vil kunne søges fritagelse for indbetaling af egen andel af eventuelle udamortiserede lån. Ligeledes vil der være en grad af driftsbesparelse i forbindelse med sammenlægningen.
Bomiva har allerede åbnet en kapitaltilførselssag på driftstoette.lbf.dk.
Lejetab er allerede nu og tilbage til sagens start, noteret da LBF vurderer at det vil kunne modregnes i byg-gesagen.
Herudover bør der ske en kapitaltilførsel af lige nu ukendt omfang for at løse problemer med et akkumule-ret underskud alene for Lem/Lihme på 1.884.588.125 kr. pr. 31.12.2014. Bemærk! det akkumulerede un-derskud vokser kraftigt lige nu på grund af tomgang.
Lige nu har vi ingen beregninger på dette, men en kapitaltilførsel vil formodentlig være nødvendigt
GRÅ FELTER UDFYLDES Enh. Antal Enh. pris Total Opretning Miljø Ombygning / Tilgængelighed
inkl. moms inkl. moms Sammenlægn.
Fordelte arbejder (udfyldes af LBF) 1.591.623 2.743.683 1.601.944
Inkl. fordelte arbejder 25.512.765 9.624.300 1.400.118 9.203.260 5.285.086
Samlede udgifter - støttede og usøttede arbejder bolig 110 259.335 100% 28.526.875 28% 8.032.677 5% 1.400.118 23% 6.459.577 13% 3.683.142
Samlede udgifter - ustøttede arbejder bolig 110 81.376 100% 8.951.360
9
TEKNISKE UNDERSØGELSER/NOTATER SVIGT OG SKADER Der er udført teknisk gennemgang af afsnittene i Lem og LIhme i forbindelse med den foreløbige helheds-plan, disse er stadig gældende: Der er udført teknisk gennemgang af ca. 20 % af lejlighederne på Præstegårdsmarken 33 og 2-6 i Lem. Se også den byggetekniske rapport. Bebyggelsen består af rækkehuse. De er udført med eternit tag og 25 gra-ders taghældning (Gitterspær).
• Tag Forankring af spær til de stabiliserende vægge er ikke udført korrekt.
• Facader Flere steder var der teglsten helt ned til terræn (og nogle steder under terræn) i strid med god byg-geskik og dermed en byggeskade.
• Indvendige vægge Der er i flere rum store revnedannelser, formodentlig pga. forkert forankring af spær. Disse revner skal udbedres, men vil, hvis ikke forankringsproblematikkerne løses, komme igen og formodentlig kraftigt forværres.
• Skimmelsvamp Der er konstateret massiv skimmelvækst i visse rum i boligerne.
Bomiva80, 86, 87 Lem/Lihme/Ramsin/Hvidbjerg - Helhedsplan - Til drøftelse med LBF
Dato: [17.03 2014], init. [Sag.Bomiva, afd. 80]5Kalkulationsindeks: 132,9 (k.II/2014) - Alle priser inkl. moms. Helhedsplan etape 1
11 Emne: MiljøHave og belægning stk 1 215.625 100% 215.625 100% 215.625Have og belægning reetablering efter nedbrydning stk 1 137.500 100% 137.500 100% 137.500Have og belægning reetablering efter nedbrydning stk 1 283.500 100% 283.500 100% 283.500Have og belægning reetablering efter nedbrydning sum 1 117.500 100% 117.500 100% 117.500Muld + græs m2 1200 63 100% 75.000 100% 75.000
100% 829.125 100% 829.125
Håndværkerudgift i alt inkl. moms 20.397.532 8.346.835 2.573.660 2.497.964 6.979.074 4.629.074Byggepladsomkostninger og vinterforanstaltninger % 6% 1.223.852 500.810 154.420 149.878 418.744 277.744Håndværkerudgift i alt inkl. byggeplads og moms 21.621.384 8.847.645 2.728.079 2.647.842 7.397.818 4.906.818
Omkostninger % (skal detaljeres inden skema A) 21% 4.540.491 1.858.005 572.897 556.047 1.553.542 1.030.432Genhusning, information m.v. (skal detaljeres inden skema A) 2.365.000 1.471.128 453.607 440.265