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Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
Gemeindecheck WohnenStadt Thun
Standort Stadt Thun (BFS: 942)Quartier Dürrenast (FPRE: CH-02-000223)
Agglomeration BFS ThunGemeindetyp BFS Kernstadt einer mittelgrossen AgglomerationKanton BernMS-Region Thun (BFS: 20)FPRE-Region MittellandFPRE-Raumtyp Andere AgglomerationenFusionen: -
Themen 1 Bevölkerung 9 Marktwerte, Marktmieten, Preisniveaus 2 Nachfragersegmente 10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler)3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 11 Bauzonenreserven, öV-Güteklassen4 Lebensphasen 12 Perspektiven 2035 (Szenario
«Raumplanung wie bisher»)5 Wohn- und Lebensqualität6 Umzugsverhalten 13 Perspektiven 2035 (Szenario «restriktive
Raumplanung»)7 Wohnungsmarkt und Immobilien8 Leerwohnungen
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung
Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
0 Makro-Lagetext Wohnen
Dürrenast ist ein Quartier in Thun, das gemäss BFS die «Kernstadt» der gleichnamigen mittelgrossen Agglomeration ist. Diese zählt80'842 Einwohner (2019) und 37'846 Haushalte (2019). Die Stadt Thun selber hat 43'632 Einwohner (2019), verteilt auf 20'867Haushalte (2019); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.1 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen2014 und 2019 beläuft sich auf 164 Personen. Gemäss Fahrländer Partner (FPRE) & sotomo zählen 33.1% der Haushalte im Jahr2018 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.8%), 25.9% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32%) und 40.9% derHaushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.2%). Zwischen 2017 und 2019 ist die durchschnittliche Steuerbelastung fürFamilien und Ledige stabil geblieben. 3'251 Betriebe mit 28'616 Beschäftigten weist die Stadt Thun im Jahr 2018 gemässBetriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 135 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 309Beschäftigten seit 2011. Von den 21'500 vollzeitäquivalenten Stellen sind 49 (0%) im 1. Sektor, 5'183 (24%) im Industrie- und 16'268(76%) im Dienstleistungssektor.
Thun ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Bern (24 Min.),Frutigen (25 Min.) und Schwarzenburg (28 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Frutigen (29 Min.),Visp (41 Min.) und Bern (43 Min.).
Die Stadt weist Ende 2019 einen Bestand von 23'536 Wohneinheiten auf, wovon 3'461 Einfamilienhäuser und 20'075 Wohnungen inMehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 14.7% im landesweiten Vergleich (22%) unterdurchschnittlich.
Bei einer mittleren Bautätigkeit von 132 Wohnungen (2013 - 2018; das sind 0.57% des Bestandes 2013), ist die Leerstandsquote mit0.23% im landesweiten Vergleich (1.72%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 54 Wohneinheiten, wovon 100% Altbauten und91% Mietwohnungen sind. In den letzten 5 Jahren wurden in der Gemeinde jährlich 61 Wohnungen vom Markt absorbiert.
Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2019 und 2035 in der Stadt Thun von einerZusatznachfrage von 1'220 Wohnungen (pro Jahr: 76) auszugehen.
Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE(Datenstand: 30. September 2020) bei den EFH bei 9'756 CHF/m², bei den EWG bei 7'625 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWGliegt an mittleren Lagen bei 213 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typischesEFH 810 - 990 CHF/m² und für ein typisches MFH 1'600 - 2'170 CHF/m² (EWG) bzw. 1'515 - 2'845 CHF/m² (MWG). Dies ist imregionalen Vergleich unterdurchschnittlich.
Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Thun um 82% zugelegt (Bauland für EFH: 204.8%). DiePreisveränderung mittlerer EWG liegt bei 107.2% (Bauland für MFH mit EWG: 329.9%). Die Marktmieten für MWG haben sich seitdem 1. Quartal 2008 um 6.5% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 88.8%). Der Markt des Quartiers Dürrenast ist nachEinschätzung von FPRE heute eher hoch bewertet.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 2 / 23
Anmerkung: Weitere Informationen zu den einzelnen Nachfragersegmenten (Methodenbeschrieb/Factsheets):https://fpre.ch/marktdaten/nachfragersegmente/nachfragersegmente-im-wohnungsmarkt/Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.
Verteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen
<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%)
<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.
Nachfragersegmente 1990 - 2018, Stadt Thun
Unterschicht Mittelschicht Oberschicht
Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 2013 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung(Struktur- und Registererhebung).Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 5 / 23
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1990 2000 2018 1990 2000 2018 1990 2000 20180%
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1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde
Anmerkung: Weitere Informationen zu den einzelnen Nachfragersegmenten (Methodenbeschrieb/Factsheets):https://fpre.ch/marktdaten/nachfragersegmente/nachfragersegmente-im-wohnungsmarkt/Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.
Verteilung der Nachfragersegmente in der Ortschaft Differenz der Anteile der Ortschaft zur Stadt
Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kt.)*** - 7.70 7.70 7.68
Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kt.)*** - 10.21 10.21 10.21
Stadt Bern (Kantonshauptort) - 8.88 8.88 8.86
* Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 100'000.** Strukturbruch: Die Steuerbelastungsstatistik bis 2018 basierte auf anderen Berechnungsgrundlagen als die Daten ab dem Jahr 2017 (insb. exkl. Bundessteuer).*** Referenzjahr 2019 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert).Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.
Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kt.)*** - 12.99 12.99 12.99
Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kt.)*** - 16.97 16.97 17.00
Stadt Bern (Kantonshauptort) - 14.86 14.86 14.87
* Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 70'000.** Strukturbruch: Die Steuerbelastungsstatistik bis 2018 basierte auf anderen Berechnungsgrundlagen als die Daten ab dem Jahr 2017 (insb. exkl. Bundessteuer).*** Referenzjahr 2019 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert).Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.
Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%)
Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%)
* Strukturbruch: Die Steuerbelastungsstatistik bis 2018 basierte auf anderen Berechnungsgrundlagen als die Daten ab dem Jahr 2017 (insb. exkl. Bundessteuer).** Referenzjahr 2019 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert).Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 8 / 23
Stadt Thun Stadt Thun*Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kt.)** Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kt.)**Stadt Bern (Kantonshauptort)
Stadt Thun Stadt Thun*Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kt.)** Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kt.)**Stadt Bern (Kantonshauptort)
Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
4 Lebensphasen
Lebensphasen 2018 Stadt Thun MS-Region FPRE-Region Schweiz
Haushalte Verteilung
Junger Single (bis 34 J.) 1'421 6.8% 5.7% 6.7% 6.9%
Mittlerer Single (35 bis 54 J.) 2'084 10.0% 9.2% 9.9% 10.5%
Älterer Single (55+ J.) 4'556 21.9% 20.9% 18.0% 18.2%
Junges Paar (bis 34 J.) 1'203 5.8% 4.7% 5.0% 4.6%
Mittleres Paar (35 bis 54 J.) 1'136 5.5% 5.6% 5.7% 5.5%
Älteres Paar (55+ J.) 4'706 22.6% 24.6% 20.9% 19.4%
Familie mit Kindern (altersunabhängig) 4'017 19.3% 21.6% 24.1% 24.2%
Verteilung der Lebensphasen in der Ortschaft Differenz der Anteile der Ortschaft zur Stadt
Älte
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Älte
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Mitt
lere
Mitt
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Jung
e
Jung
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Sing
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Paar
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Fam
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mit
Kind
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eins
chaf
ten
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Paar
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Fam
ilien
mit
Kind
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Eine
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fam
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Woh
ngem
eins
chaf
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<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%)
<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)
Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 10 / 23
5 Wohn- und Lebensqualität
Wohn- und Lebensqualitäts-Index (WLQI) 2020
Zentralität
Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung 4.5 gut-sehr gut
Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) 5.0 sehr gut
Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) 5.0 sehr gut
Qualität Wohnumfeld
Exposition (Hangneigung, Besonnung) 2.0 schlecht
Landschaftsqualität 2.0 schlecht
Image
Anteil Oberschicht-Haushalte 3.0 durchschnittlich
Stabilität der Wohnverhältnisse
Zusatznachfrage und Bauzonenreserven 3.5 durchschnittlich-gut
Quelle: Fahrländer Partner.
WLQI für Nachfragegruppen Stadt MS-RegionThun Thun
Junge, bürgerlich-traditionelle Singles und Paare + +/-
Mittlere und ältere bürgerlich-traditionelle Singles und Paare + +/-
Bürgerlich-traditionelle Familien +/- +/-
Junge, aufgeschlossene Singles und Paare ++ +/-
Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare + +/-
Aufgeschlossene Familien + +/-
Junge, individualisierte Singles und Paare ++ +/-
Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare + +/-
Individualisierte Familien + +/-
Gesamtindex + +/-
Stark unterdurchschnittlich (- -), unterdurchschnittlich (-), durchschnittlich (+/-), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++).Quelle: Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 11 / 23
Umzüge innerhalb Gemeinde 1'400 1'364 1'146 1'052 1'154 1'100 1'114 1'206 1'285 1'247
* Im Jahr 2012 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. ** Ab dem Jahr 2017 hat die Post ihre Bemühungen verstärkt, um über andere Kanäle Umzugsmeldungen zu erfassen.Anmerkung: Bei den Postdaten handelt es sich um freiwillige Umzugsmeldungen. Sie decken also nicht alle effektiven Umzüge ab.Quellen: Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner.
Herkunft der Zuzüger, jährlicher Mittelwert 2017 - 2019 (MS-Regionen)
Anmerkung: Ab dem Jahr 2009 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 2009 und 2011 mit grossen Unsicherheiten behaftet.Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.
Wohnungsbestand nach Zimmerzahl: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (2019)
Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.
Wohnungsbestand nach Zimmerzahl: Einfamilienhäuser (2019)
Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.
Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand
Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 13 / 23
Marktwerte von Eigentumswohnungen, Quartier Dürrenast
CHF/m2 CHF4.5-Zimmer-Wohnung Neubau (120 m² HNF SIA 416)* 7'625 915'000
4.5-Zimmer-Wohnung Altbau (110 m² HNF SIA 416)** 5'964 656'000
3.5-Zimmer-Wohnung Neubau (100 m² HNF SIA 416)* 7'760 776'000
2.5-Zimmer-Wohnung Neubau (80 m² HNF SIA 416)* 7'988 639'000
* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche-gute Mikrolage, 1 TG-Platz.** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt-gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche-gute Mikrolage, 1 TG-Platz.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2020.
Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen, Quartier Dürrenast
Verteilung der Marktwerte (CHF/m²), 4-4.5 Zimmer Verteilung der Marktwerte (CHF), 4-4.5 Zimmer
teuer
überdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
günstig
Median
Transaktionsdaten
Angebotsdaten
* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2013.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen), Quartier Dürrenast*
* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer: 0.9.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2020.
Marktvolumen für Eigentumswohnungen (2019)
Anzahl Transaktionen Umsatz in Mio. CHF
MS-Region Thun 496 331
FPRE-Region Mittelland 7'175 4'707
Schweiz 31'115 23'974
Anmerkung: Schätzung auf der Grundlage verschiedener Datenquellen und eigener Modelle.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Amt für Statistik der Kantone Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Tessin und Zürich, Modellierungen Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 15 / 23
Marktwerte von Einfamilienhäusern, Quartier Dürrenast
CHF/m2 CHF
Freistehendes Neubau-Einfamilienhaus (450m² Land, 710m³ SIA 416)* 9'756 1'317'000
Einseitig angebautes Neubau-Einfamilienhaus (370m² Land, 620m³ SIA 416)* 9'458 1'135'000
Freistehendes Altbau-Einfamilienhaus (450m² Land, 710m³ SIA 416)** 7'948 1'073'000
* durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut.** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt-gut, durchschnittliche-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2020.
Verteilung der Marktwerte von Einfamilienhäusern, Quartier Dürrenast
Verteilung der Marktwerte (CHF/m²), 5-5.5 Zimmer Verteilung der Marktwerte (CHF), 5-5.5 Zimmer
teuer
überdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
günstig
Median
Transaktionsdaten
Angebotsdaten
* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2013.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Innere Werte von Bauland für Einfamilienhäuser (erschlossen), Quartier Dürrenast*
* Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2020.
Marktvolumen für Einfamilienhäuser (2019)
Anzahl Transaktionen Umsatz in Mio. CHF
MS-Region Thun 377 351
FPRE-Region Mittelland 7'194 6'280
Schweiz 28'058 27'650
Anmerkung: Schätzung auf der Grundlage verschiedener Datenquellen und eigener Modelle.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Amt für Statistik der Kantone Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Tessin und Zürich, Modellierungen Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 16 / 23
* 4.5 Zimmer, 120 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikrolage, 1 TG-Platz.** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut.*** 4.5 Zimmer, 110 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage.Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Preisniveau, Stadt Thun, Quartier Dürrenast
Vergleich mit MS-Region Thun unterdurchschnittlich
Vergleich mit Kanton Bern durchschnittlich
Vergleich mit Schweiz niedrig
Einschätzung des heutigen Preisniveaus eher hoch bewertet
Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 18 / 23
Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
9 Marktwerte, Marktmieten, Preisniveaus (5)
Preisentwicklung: Eigentumswohnungen / Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG*
EWG: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen)
*Indexiert, 1. Quartal 2000 = 100. ** Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch.Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Preisentwicklung: Einfamilienhäuser / Bauland für Einfamilienhäuser*
EFH: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für EFH (erschlossen)
*Indexiert, 1. Quartal 2000 = 100. ** Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch.Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Preisentwicklung: Mietwohnungen / Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG*
Marktmietenindizes MWG Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen)
* Indexiert, 1. Quartal 2008 = 100. ** Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch.Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Fahrländer Partner AG Gemeindecheck Wohnen: Stadt Thun 4. Quartal 2020Raumentwicklung Seite 19 / 23
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10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler)
Am schnellsten erreichbare Zentren von Thun (öffentlicher Verkehr, öV) 2010
Fahrzeit nach Frutigen* 29 Min.
Fahrzeit nach Visp* 41 Min.
Fahrzeit nach Bern* 43 Min.
Fahrzeit nach Lyss* 51 Min.
* Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu- und Abgangszeiten.Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner.
Am schnellsten erreichbare Zentren von Thun (motorisierter Individualverkehr, MIV) 2010
Fahrzeit nach Bern* 24 Min.
Fahrzeit nach Frutigen* 25 Min.
Fahrzeit nach Schwarzenburg* 28 Min.
Fahrzeit nach Zweisimmen* 34 Min.
* Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs.Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner.
Erreichbarkeit*
15 Min. 20 Min. 25 Min. 30 Min. 45 Min.
Bevölkerung (öV) 93'309 115'677 139'000 179'097 451'464
Bevölkerung (MIV) 129'485 204'732 417'349 499'339 1'111'232
* Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand 2017.1) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen.Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.
Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen 2012-2017