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Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ist eine Gemeinde im Ober-pfälzer Landkreis Amberg-Sulzbach und der Sitz der gleichnamigen Verwaltungs-gemeinschaft. Sie liegt etwa zehn Kilometer westlich von Sulzbach-Rosenberg und 45 km östlich von Nürnberg. Mit dem Bebauungsplan „Lebensmittelmarkt Etzel-wanger Straße“ wird ein Sondergebiet für einen großflächigen Lebensmitteleinzel-handelsmarkt am Rand des Ortsteil Neukirchen ausgewiesen. Bei der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ein Grundzentrum im Sinne des Landesent-wicklungsprogramms Bayern (im Folgenden „LEP“).
Die weit verzweigte Gemeinde erstreckt sich über eine Fläche von gut 45 km² mit insgesamt 35 Ortsteilen und rund 2700 Einwohnern, davon 1700 im Hauptort Neu-kirchen. Im Ort befindet sich eine Grund- und Hauptschule (Realschulen, Gymna-sien, weiterführende Schulen befinden sich in Sulzbach-Rosenberg/Amberg). Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügt über ein gute Verkehrsan-bindung über die Bahn in die Großräume Nürnberg, Weiden und Regensburg Das Angebot des öffentlichen Nahverkehrs wird durch Buslinien des Zweckverbandes Nahverkehr Amberg-Sulzbach ergänzt. An das überörtliche Straßennetz ist die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg über die B86 und die A6 An-schlussstelle Sulzbach-Rosenberg angeschlossen.
1. Erfordernis der Planaufstellung
1.1 Anlass der Planung
Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügt nur über ein geringes Angebot an Nahversorgungsmöglichkeiten. Die bisher der Nahversorgung zur Verfügung stehende Verkaufsfläche beträgt derzeit lediglich 300 m², wovon ca. 70 % auf Lebensmittel und jeweils 15 % auf Gesundheits- und Pflegeprodukte sowie auf sonstige Sortimente entfallen. Die bisher in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügen auch nicht über ausreichend Parkplätze, um eine ortsnahe und gut zu erreichende Versorgungsmöglichkeit für das gesamte Gemeindegebiet darzustellen. Gerade für Einwohner, die die bestehenden Ein-zelhandelsbetriebe nicht fußläufig erreichen können, stellen die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten keine zureichende Nahversorgungsmöglichkeit dar. Dieser Missstand spiegelt sich in der geringen Verkaufskraftbindung wieder. Die derzei-tige Versorgungslage bindet lediglich 17 % der Kaufkraft in Neukirchen bei Sulz-bach-Rosenberg. Die restlichen 83 % der Kaufkraft fließen in umliegende Ge-
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meinden ab.
Um diesen Missstand zu beseitigen und den Bewohnern der Gemeinde Neukir-chen bei Sulzbach-Rosenberg wieder eine Nahversorgungsmöglichkeit zur Ver-fügung zu stellen, bemüht sich die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg bereits seit Jahren um einen neuen Standort für einen Lebensmittel-markt. Angesichts konkreter Ansiedlungsabsichten eines Einzelhandelsbetriebes hat die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg die Aufstellung eines vor-habenbezogenen Bebauungsplanes für einen ca. 0,5 ha großen Bereich am Ortsausgang Richtung Etzelwang an der Etzelwanger Straße beschlossen.
1.2 Ziel der Planung
Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des Vor-haben- und Erschließungsplanes, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzun-gen für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes geschaffen werden.
Angesichts der konkreten Ansiedlungsabsichten eines Einzelhandelsbetriebes wurden im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses die Möglichkeiten einer Ansied-lung eines großflächigen Lebensmittelmarktes im Plangebiet geprüft. Dazu wurde das Büro PLANWERK - STADTENTWICKLUNG STADTMARKETING VERKEHR mit der Begutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg beauftragt. In dem Einzelhandelsgutachten vom 13.11.2018 (im Folgenden „Einzelhandelsgutachten“) wurden die Auswirkungen auf Nahversorgungsbetriebe in der Umgebung untersucht und die Ansiedlung ei-nes Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von maximal 850 m² inkl. Randsortimente im „Non-Food-Bereich“ und einschließlich eines Backshop mit Café als positiv bewertet.
Ziel der Ansiedlung des untersuchten Lebensmittelmarktes ist es, die verbrau-chernahe Versorgung in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg zu stärken und den Abfluss der Kaufkraft in andere Gemeinden zu verringern. Die derzeitige Versorgungslage ist nicht ausreichend, weshalb 83 % der in Neukir-chen bei Sulzbach-Rosenberg vorhandenen Kaufkraft in die umliegenden Ge-meinden abfließt. Als Grundzentrum im Sinne des LEP trifft die Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg ein gemäß des LEP ein Versorgungsauftrag der Bevölkerung. Vor dem Hintergrund stetig steigender Anforderungen von Verbrau-chern an die Ausstattung und die Sortimentsgrößen von Einzelhandelsbetrieben kann das Bedürfnis einer ortsnahen Versorgung mit Lebensmitteln in der Ge-
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meinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg mit den aktuell vorhandenen Le-bensmittelbetrieben nicht befriedigt und der Versorgungsauftrag nicht erfüllt wer-den. Durch die Ansiedlung des großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes wir erstmals ein umfassendes Angebot zur Nahversorgung in der Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg geschaffen.
Durch die ortsnahe Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes wer-den im Einzugsbereich des neuen Marktes auch weite Autofahrten in Nachbar-gemeinden, in denen sich bisher die von den Bürgern genutzten Nahversor-gungsbetriebe befinden, vermieden. Die Ansiedlung des Marktes trägt damit zur Vermeidung des motorisierten Individualverkehrs bei. Für Personen, die auf Be-nutzung von Kfz angewiesen sind, werden ausreichend Stellplätze geschaffen, so dass Parksuchverkehr nicht stattfinden wird. Auch eine fußläufige Anbindung des Plangebietes für die umliegende Wohnbevölkerung über den Weg neben dem Et-zelbach wird durch den Neubau des Fußweges von der Straße am Wiesengrund zum Plangebiet hergestellt.
Auch mit Blick auf die demographische Entwicklung ist die Stärkung der verbrau-chernahen Versorgung in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg er-forderlich. Wie die Untersuchungen im Einzelhandelsgutachten zeigen, wird der Anteil der Altersgruppe der über 65-Jährigen von derzeit ca. 24,4 % voraussicht-lich auf 32,9 % im Jahr 2028 ansteigen. Älteren Menschen fallen lange Autofahr-ten in benachbarte Gemeinden zunehmend schwerer. Diese werden durch die Ansiedlung des Verbrauchermarktes vermieden. Das Einzelhandelsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die angestrebten Ziele durch die Ansiedlung des geplanten Einzelhandelsbetriebes im Plangebiet erfüllt werden können. Die Kauf-kraftbindung wird sich nach der Ansiedlung des geplanten Einzelhandelsbetriebes auf mindestens 42 % erhöhen.
1.3 Verfahren
Der Vorhabenträger hat bei der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg einen Antrag auf die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes gestellt. Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg hat sich entschlossen, die Ansiedlung im Wege eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu ermögli-chen. Hintergrund für die Wahl des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist, dass im Wege des Vorhaben- und Erschließungsplanes und aufgrund der Befrei-ung vom Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und der BauNVO (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB) eine detaillierte Steuerung des anzusiedelnden Vorhabens mög-
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lich ist. Durch den Abschluss des Durchführungsvertrages ist außerdem sicher-gestellt, dass das Vorhaben auch verwirklicht wird.
In diesem verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Bauvorhaben innerhalb 3 Jahren ab Bekanntmachung des Bebauungsplanes oder ab Erteilung einer Bau-genehmigung nach § 33 BauGB durchzuführen. Der Vorhabenträger, die Gamma Grundbesitzgesellschaft m.b.H. ist bereit und in der Lage, das Vorhaben inner-halb der Frist durchzuführen. Dies wird durch schriftliche Finanzierungsbetätigung eines Kreditinstitutes nachgewiesen.
In der Gemeinderatssitzung am 25.04.2017 wurde der Aufstellungs-, Billigungs-, und Auslegungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit inte-griertem Grünordnungsplan „Lebensmittelmarkt Etzelwanger Straße" gefasst. Dieser wurde am 28.04.2017 ortsüblich bekanntgemacht.
Die frühzeitige Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgte vom 08.05.2017 bis 08.06.2017
Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt vom 08.05.2017 bis zum 08.06.2017.
In der Gemeinderatssitzung am 20.03.2018 wurde die erneute Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB und die erneute frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB beschlossen.
Die erneute frühzeitige Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgte vom 05.04.2018 bis 04.05.2018.
Die erneute frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt vom 28.03.2018 bis zum 25.04.2018.
In der Gemeinderatssitzung am 27.11.2018 wurde der Entwurf des vorhabenbe-zogenen Bebauungsplanes vom 14.11.2018, in den die Äußerungen aus den o.g. Beteiligungsverfahren eingeflossen sind, gebilligt und dessen Auslegung be-schlossen.
Nach der Beschlussfassung vom 27.11.2018 erfolgte die Beteiligung der Bürger nach §3 Abs. 2 BauGB vom XX.XX.XXXX – XX.XX.XXXX und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB vom XX.XX.XXXX bis zum XX.XX.XXXX.
Nach Abwägung aller eingegangenen Bedenken und Anregungen wurde der Be-
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bauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Lebensmittelmarkt Etzelwanger Straße mit dem Entwurf vom XX.XX.XXXX als Satzung in der Gemeinderatssit-zung
vom XX.XX.XXXX beschlossen.
2. Geltungsbereich:
Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ist im Entwurf dargestellt. Das Plangebiet sowie der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes umfassen eine Teilfläche aus dem Flurstück 1510 der Gemarkung Neukirchen bei Sulzbach Rosenberg. Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungs-planes werden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht einbezogen.
Das Plangebiet wird derzeit als Wiese intensiv landwirtschaftlich genutzt.
3. Planungsrechtliche Voraussetzungen
Ein Bebauungsplan besteht für das Plangebiet derzeit nicht. Das Plangebiet liegt im Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB. Für das Plangebiet besteht ein rechtskräftiger Flächennutzungsplan in welchem das Plangebiet teilweise als Wohngebiet und teilweise als Bauflächen die für eine Eingrünung vorgesehen sind, ausgewiesen wird.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes wird im Parallelverfahren mit der Auf-stellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes durchgeführt.
4. Ziele der Raumordnung
Die Ziele der Raumordnung werden eingehalten.
4.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern
Aus landesplanerischer Sicht sind folgende Ziele (Z) und Grundsätze (G) des LEP relevant:
• LEP 1.1.1 Gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen
(Z) In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potenziale der Teilräume sind weiter zu entwickeln. Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und
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Maßnahmen haben zur Verwirklichung dieses Ziels beizutragen.
(G) Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte Be-reitstellung und Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum sowie Einrichtun-gen der Daseinsvorsorge und zur Versorgung mit Gütern geschaffen oder er-halten werden.
• LEP 2.1.3 Versorgungsauftrag der Zentralen Orte
(Z) Die Versorgung der Bevölkerung mit zentralörtlichen Einrichtungen ist durch die Zentralen Orte zu gewährleisten. Höherrangige Zentrale Orte haben auch die Versorgungsfunktion der darunter liegenden zentralörtlichen Stufen wahrzunehmen.
(G) Grundzentren sollen ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Ein-richtungen der Grundversorgung für die Einwohner ihres Nahbereichs vorhal-ten.
• LEP 2.1.5 Konzentration von Einrichtungen
(Z) Die zentralörtlichen Einrichtungen sind in der Regel in den Siedlungs- und Versorgungskernen der Zentralen Orte zu realisieren. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn im Siedlungs- und Versorgungskern geeignete Flächen oder notwendige Verkehrsinfrastrukturen nicht zur Verfügung stehen oder wenn es zu Attraktivitätseinbußen im Siedlungs- und Versorgungskern kommen wür-de.
• LEP 2.1.6 Grundzentren
(G) Die als Grundzentrum eingestuften Gemeinden sollen darauf hinwirken, dass die Bevölkerung ihres Nahbereichs mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs in zumutbarer Erreichbarkeit versorgt wird.
• LEP 2.2.5 Entwicklung und Ordnung des ländlichen Raums
(G) Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden, dass
- er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig sichern und weiter entwickeln kann,
- seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen in zumutbarer Er-reichbarkeit versorgt sind,
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- er seine eigenständige Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur bewahren kann und
- er seine landschaftliche Vielfalt sichern kann.
• LEP 3.1 Flächensparen
(G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsent-wicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.
(G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Be-rücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
• LEP 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung
(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenent-wicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Po-tenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.
• LEP 3.3 Vermeidung von Zersiedelung - Anbindegebot
(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.
(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Sied-lungseinheiten auszuweisen. […]
• LEP 5.3.1 Einzelhandelsgroßprojekte – Lage im Raum
(Z) Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungs-verordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen werden. […]
• LEP 5.3.2 Einzelhandelsgroßprojekte – Lage in der Gemeinde
(Z) Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebau-lich integrierten Standorten zu erfolgen. […]
(Z) Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht
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wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflä-chen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzel-handelsgroßprojekte,
- soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,
- soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Ein-wohner 30 v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H.
der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöp-fen.
4.2 Regionalplan Oberpfalz-Nord
Der Regionalplan Oberpfalz-Nord weist die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg als Kleinzentrum aus. Gemäß § 2 Abs. 2 der Verordnung über das LEP wird ein Kleinzentrum einem Grundzentrum gleichgestellt.
4.3 Anpassung an Ziele der Raumordnung
Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ist als Grundzentrum als Standort für ein großflächiges Einzelhandelsprojekt geeignet. Wie aus dem Ein-zelhandelsgutachten hervorgeht, wird die Ansiedlung die Versorgungssituation verbessern. Die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes dient neben der Versorgung mit Gütern auch der Bereitstellung von Arbeitsplätzen und damit der Sicherung gleichwertiger Lebens- und Arbeitsbedingungen. Die Funktion des ländlichen Raums als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum wird durch die Ansiedlung gestärkt.
Durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes wird erstmals ein Einzelhandelsangebot zur Deckung des über die örtliche Nahversorgung hinaus-gehenden Bedarfs geschaffen. Gemäß dem Einzelhandelsgutachten ist davon auszugehen, dass ca. 44 % der Kunden aus der Umgebung der Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg stammen werden.
Die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandels erfolgt im zentralen Ortsteil der aus insgesamt 35 Ortsteilen bestehenden Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg und somit im Siedlungs- und Versorgungskern der Gemeinde Neukir-
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chen bei Sulzbach-Rosenberg. Zwar erfolgt die Ansiedlung am Rand des zentra-len Siedlungs- und Versorgungskerns. Andere Flächen stehen für die Ansiedlung jedoch nicht zur Verfügung.
Die Ausweisung des Sondergebiets erfolgt auf einer bisher nicht bebauten Flä-che. Potentiale der Innenentwicklung stehen in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg jedoch aus Gründen des Hochwasserschutzes, des Natur-schutzes oder wegen gegenläufiger Eigentümerinteressen nicht zur Verfügung.
Um eine kompakte Siedlungsentwicklung zu gewährleisten, erfolgt die Auswei-sung des Sondergebietes im direkten Anschluss an bereits bebauten Flächen. Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,8, die gleichzeitige Festsetzung einer maximalen Grundflächen von 1.350 m² und einer Verkaufsfläche von 850 m² wird die Inanspruchnahme bisher nicht bebauter Fläche auf das nötigste beschränkt, um das Ziel der Stärkung der verbrauchernahen Versorgung zu stärken.
Die Ausweisung des Sondergebietes erfolgt in integrierter Lage im Sinne des LEP. Nach den Ausführungen des LEP zu 5.3.2 (B) sind direkt an einen Sied-lungsbereich angrenzende Standorte dann städtebaulich integriert, wenn sie an einen Gemeindeteil anschließen, der nach Bevölkerungsanteil und Siedlungs-struktur einen Hauptort darstellt und in dem die Einrichtungen zur Deckung des wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Grundbedarfs für die Gemeindebevölke-rung im Wesentlichen vorgehalten werden. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Der Standort grenzt unmittelbar an den Hauptort Neukirchen an, in dem ca. 63 % der Bewohner der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg leben. Die Ein-richtungen zur Deckung des wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Grundbe-darfs der Gemeindebevölkerung liegen im Wesentlichen in diesem Gemeindeteil. Dort befindet sich beispielsweise das Rathaus, das Pfarramt, Kirche St. Petrus und Paulus, der Kindergarten und die Volksschule und Allgemeinärzte. Der Standort befindet sich in ca. 500 Luftlinie zum Ortskern des Ortes Neukirchen. Der Siedlungsbereich, an den der Standort unmittelbar anschließt, besteht aus Wohnbebauung. Um die fußläufige Erreichbarkeit von diesem Wohnbereich si-cherzustellen, wird ein Fuß- und Radweg entlang der Etzelwanger Straße herge-stellt.
Der Standort verfügt außerdem über eine ortsübliche Anbindung an den Perso-nennahverkehr. Zwar ist es nach Aussage des Betreibers der Buslinie 447 nicht möglich, eine Haltestelle unmittelbar vor dem geplanten Standort anzulegen.
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Grund ist, dass ansonsten eine sichere Einfahrt in die Bahnhofstraße in Richtung Bahnhof aufgrund der vorhandenen Spitzkehre nicht möglich wäre. Allerdings be-findet sich der Standort noch im Einzugsbereich der nächsten Bushaltestelle der Linie 447 am Bahnhof, die sich fußläufig in ca. 450 vom Standort entfernt befin-det. Auch über den Bahnhof ist eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gegeben.
Das Ziel, die verbrauchernahe Versorgung zu stärken, wird an dem geplanten Standort erreicht.
Aufgrund der Größe des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes von weniger als 1.200 m² ist die Ansiedlung von der Einhaltung Ziele der Ziffer 5.3.3 des LEP ge-mäß den Erläuterungen zur Ziffer 5.3.3 von der landesplanerischen Verkaufsflä-chensteuerung freigestellt. Gleichwohl werden diese Ziele mit der Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes erfüllt. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Ortes Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg wird – wie sich an den Zahlen zur Kaufkraftbindung zeigt – deutlich gesteigert.
5. Planinhalt
5.1 Städtebauliche Konzeption
Durch die Aufstellung der Bauleitplanung soll der Gemeinde Neukirchen die Nah-versorgung der Bevölkerung auf lange Sicht gesichert werden. Nach konkreten Ansiedlungswünschen der Firma Netto wird der Gemeinde die Möglichkeit ge-schaffen einen zeitgemäßen Markt zu etablieren. Das Raumkonzept des Le-bensmittelmarktes bietet mit breiten und geräumigen Gängen eine generationen-freundliche Gestaltung der Verkaufsräume welche, sowohl für ältere Menschen mit Rollatoren, Eltern mit Kinderwägen sowie körperlich beeinträchtigte Kunden mit Rollstühlen geeignet sind. Zur Darstellung und Dokumentation der zukünftigen Zielsetzung wurden in den Bebauungsplan bereits detaillierte Vorgaben eingear-beitet, die als gegenwärtiger Planungsstand auf Vorplanungsebene die beabsich-tigte Nutzung und Struktur des Vorhabens aufzeigen.
In Ergänzung zu den planerischen Darstellungen wurden entsprechende textliche und planerische Festsetzungen definiert, die eine Umsetzung gemäß der zu be-rücksichtigenden Zielsetzung gewährleisten sollen.
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5.2 Art der baulichen Nutzung
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines großflä-chigen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes. Festgesetzt wird ein sonstiges (SO) Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Lebensmitteleinzelhandel" gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Das Ziel, die verbrauchernahe Versorgung nachhaltig zu stärken, kann nur mit einem großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt er-reicht werden. Es kam daher nur die Ausweisung eines Kerngebietes oder eines Sondergebietes in Betracht (vgl. § 11 Abs. 3 BauGB). Aufgrund der Struktur der näheren Umgebung als Wohngebiet bzw. als Außenbereich scheidet die Auswei-sung eines Kerngebietes aus. Das festgesetzte Sondergebiet dient der Unterbrin-gung eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes und Nebennutzun-gen. Nebennutzungen sollen in dem festgesetzten Umfang zulässig sein, da dies dem Verständnis eines modernen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs entspricht. Neben dem großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt ist ein Backshop ein-schl. eines Cafés zulässig. Die maximale Verkaufsfläche wird einschließlich des Backshops auf 850 m² beschränkt.
5.3 Diese Größenordnung der maximalen Verkaufsfläche orientiert sich an der für einen modernen Einzelhandelsmarkt notwendigen Verkaufsflächengröße. Die Verkaufsfläche ist ausreichend, um das für die Nahversorgung erforderliche Wa-rensortiment anbieten zu können. Die Beschränkung auf 850 m² Verkaufsfläche wurde gewählt, um die Einwirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur so gering als möglich zu halten. Maß der baulichen Nutzung
Für das Gebiet werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Geschoß-flächenzahl (GFZ) von 0,3 festgesetzt. Bei einer Grundstücksgröße von ca. 5.000 m² ergibt sich eine zulässige Grundfläche von 4000 m². Die verhältnismäßig hohe Versiegelung des Plangebietes ist erforderlich, damit neben dem Gebäude auch die erforderlichen Stellplätze innerhalb des Plangebietes realisiert werden kön-nen. Die Größe des Marktes und der Stellplätze und der damit verbundene Grad an Versiegelung halten sich innerhalb des für einen Lebensmitteleinzelhandelsbe-trieb Üblichen.
Um sicherzustellen, dass die erforderlichen Stellplätze hergestellt werden kön-nen, wird die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen auf 1.350 m² be-schränkt. Die restlichen 2.650 m² Grundstücksfläche stehen für die Errichtung von Stellplätzen und Zufahrten zur Verfügung.
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Die Höhe der baulichen Anlagen wird entsprechend der Festsetzungen be-schränkt, um die Auswirkungen auf das Landschaftsbild und die Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.
Der Höhenverlauf des Geländes des Plangrundstücks der äußerste östlichen zum äußersten, geplanten westlichen Grenzpunkt des Plangrundstückes liegt zwi-schen 435 und 440 m üNN. An der Grundstücksgrenze zu dem bestehenden Wohngebiet hat das Gelände des Plangrundstücks einen Höhenverlauf von Nor-den nach Süden zwischen 435 und 438 m üNN. Im Bebauungsplan wird ein ab-gestufter Baukörper festgesetzt, der in einem Bereich eine maximale Höhe von 444 üNN bei einer maximalen Wandhöhe von 7 Metern und in dem anderen Be-reich eine maximale Höhe von 442 üNN bei einer maximalen Wandhöhe von 5 Metern aufweist. Dadurch wird sichergestellt, dass sich der Baukörper dem natür-lichen Geländeverlauf anpasst.
Die Firsthöhe der angrenzenden Wohngebäude „Im Wiesengrund 4 und 6“ liegt bei ca. 447 m üNN, die Firsthöhen der Nebengebäude dieser Wohnhäuser liegen zwischen 443 m üNN und 444 m üNN. Durch die Beschränkung der maximalen Höhe des Baukörpers auf 444 üNN bzw. 442 üNN wird sichergestellt, dass der Baukörper die Wohngebäude nicht überragt und dass die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes auf das Mindestmaß reduziert wird.
5.4 Bauweise
Das vorgesehene Baufeld weist an seiner breitesten Stelle eine Ausdehnung von höchstens 44 m auf. Gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO wird daher eine offene Bau-weise festgesetzt.
5.5 Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen im vorhabenbezoge-nen Bebauungsplan festgesetzt. Gebäude und Gebäudeteile dürfen diese nicht überschreiten.
Neben den Baugrenzen, die für alle baulichen Anlagen gelten, wurden Flächen für Stellplätze und Fahrgassen festgesetzt.
Um den Standort für die Errichtung von Werbeanlagen zu steuern, wurde eine Fläche für Werbeanlagen festgesetzt. Die Steuerung des Standortes der Werbe-anlage ist mit Blick auf die Lage an Kreisstraße AS39 und dem damit grundsätz-
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lich verbundenen Einwirkungen auf den fließenden Verkehr zu steuern. Die Lage der Fläche für Werbeanlagen und die Ausgestaltung der Werbeanlagen wurden mit der Straßenbaubehörde abgestimmt.
5.6 Bindungen für Bepflanzungen
Die Grünordnung wurde in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan als zeichne-rische und textliche Festsetzungen integriert. Ein Umweltbericht wird dem vorha-benbezogenen Bebauungsplan als gesonderter Teil der Begründung beigefügt. Belange aus dem Umweltbericht sind in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingearbeitet.
Die unbebauten Flächen der Baugrundstücke, soweit sie nicht als Geh- oder Ver-kehrsflächen oder als Stellfläche für den ruhenden Verkehr befestigt sein müs-sen, sind gemäß der Artenliste gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten.
Zur Sicherstellung der Freiflächengestaltung sind im Rahmen der Einzelbauge-nehmigungen Freiflächengestaltungspläne zur Genehmigung vorzulegen. Für die Freiflächengestaltung erfolgt ein Pflanzangebot von Laubbäumen (Hochstämme) und Sträuchern entsprechend der festgesetzten Gehölzliste.
Mit den Festsetzungen zur Grünordnung wird sichergestellt, dass die Lebens-raumqualität außerhalb der versiegelten und befestigten Flächen erhöht wird. Durch die Festsetzung von Blütenpflanzen und Vogelnährgehölzen wird sicher-gestellt, dass die mit Pflanzgeboten versehenen Bereiche als Lebensraum ange-nommen werden. Dadurch werden neue Strukturen im Plangebiet geschaffen, die bisher nicht vorhanden waren. Der durch die Bebauung eintretende Verlust an Lebensraum für Tiere und Pflanzen kann durch die grünordnerischen Festset-zungen verringert werden.
5.7 Abstandsflächen
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind einzuhalten. Durch die Festset-zung wird sichergestellt, dass die angrenzenden Wohngebäude in den durch die Abstandsflächen geschützten Belangen nicht beeinträchtigt werden.
5.8 Werbeanlagen
Die Zulässigkeit von Werbeanlagen wird mit Blick auf die Lage an der Kreisstraße AS39 beschränkt. Durch die festgesetzten Anforderungen an den Ort, die Höhe
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und die Gestaltung der Werbeanlage ist sichergestellt, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht beeinträchtigt wird. Die Gestaltung wurde mit der Straßenbaubehörde abgestimmt.
Die Festsetzungen dienen gleichsam dem Schutz des Landschafts- und des Ortsbildes.
5.9 Anbauverbotszone
Nördlich an das Plangebiet grenzt die Kreisstraße AS39 (Etzelwanger Straße) an. Gemäß Art. 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes (im Folgenden „BayStrWG“) dürfen bauliche Anlagen in einer Entfernung zur Kreisstraße von 15 m nicht errichtet werden.
Gemäß Art. 23 Abs. 3 BayStrWG können Gemeinden in einem Bebauungsplan bauliche Anlagen allgemein zulassen, sofern der Bebauungsplan Festsetzungen über die Begrenzung der Verkehrsflächen und die an diesen gelegenen überbau-baren Grundstücksflächen enthält und die Festsetzungen mit der Straßenbaube-hörde abgestimmt wurden.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Insbesondere hat die Straßenbaubehörde der allgemeinen Zulässigkeit von Stellplätzen und des Werbepylons zugestimmt. innerhalb der Anbauverbotszone sind Stellplätze und die festgesetzten Werbean-lagen allgemein zulässig.
6. Erschließung
Verkehr:
Um die durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes bedingten verkehrlichen Auswirkungen zu untersuchen, wurde das Büro PLANWERK - STADTENTWICKLUNG STADTMARKETING VERKEHR mit der Erstellung einer Verkehrsbegutachtung beauftragt. Das Gutachten zur Verkehrsbegutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vom 01.12.2017 (im Folgenden „Ver-kehrsgutachten“) kommt zu dem Ergebnis, dass die Verkehrssituation durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes nicht negativ beeinträchtigt wird.
Die im Oktober 2017 durchgeführte Verkehrszählung ergab auf der Etzelwanger Straße einen Verkehrsfluss von 2.030 Kfz in Richtung Osten / Ortsmitte und 1890
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Kfz in Richtung Westen / Etzelwang. Der Anteil des Güter und Schwerlastver-kehrs liegt unter 10 %. In den Zeiträumen zwischen 07.00 und 08.00 Uhr sowie 16.15 und 17.15 Uhr wird die Etzelwanger Straße am stärksten frequentiert.
Das Verkehrsgutachten untersucht zwei Varianten des Kundenverhaltens und stützt sich insoweit auf das Einzelhandelsgutachten. Danach ist bei einem durch-schnittlichen Einkaufswert von 15 € pro Kunde und Einkauf wöchentlich mit 6.500 Kunden zu rechnen (Variante 1). Bei einem durchschnittlichen Einkaufswert von 10 € pro Kunde und Einkauf wöchentlich ist mit 9.800 Kunden zu rechnen (Vari-ante 2). Das Verkehrsgutachten hat die höchst frequentierten Phasen zwischen 07.00 und 08.00 Uhr sowie 16.15 und 17.15 Uhr untersucht. Entsprechend der ursprünglichen Planungen geht das Verkehrsgutachten noch davon aus, dass sich die Ein- und Ausfahrt im östlichen Teil des Plangebietes befindet.
Das Verkehrsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes keine verkehrsstörenden Rückstaus entstehen und dass es nicht zu einer maßgeblichen negativen Beeinflussung der verkehrlichen Situation kommt.
Um gleichwohl jedes Risiko von Rückstauungen auszuschließen, wurde im Ver-kehrsgutachten empfohlen, die Ein- und Ausfahrt in den westlichen Teil des Plan-gebietes zu verlegen. Der Empfehlung wurde entsprochen.
Vom Plangebiet ist eine Anbindung für Fußgänger und Radfahrer zu Straße „Im Wiesengrund“ herzustellen.
Der Empfehlung des Verkehrsgutachtens wird soweit wie möglich gefolgt. Entlang der Etzelwanger Straße, wird eine Fußverbindung zum Plangrundstück herge-stellt. Eine Fußwegeverbindung in das Ortszentrum mit Querungshilfe über die Etzelwanger Straße ist aufgrund der örtlichen Verhältnisse und der nur geringen Breite der Etzelwanger Straße von 5,50 m nicht möglich.
Die notwendigen Parkplätze für den Lebensmitteleinzelhandel werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
Abwasser:
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird in den ge-meindlichen Mischwasserkanal eingeleitet.
Niederschlags-, und Oberflächenwasser wird dem vorhandenen Regenrückhalte-becken der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg auf der Fl. Nr. 1500,
Die Versorgung mit Strom, Wasser, Telefon und Gas erfolgt über die in der Et-zelwanger Straße befindlichen Erschließungsanlagen.
7. Umweltbelange
Das Plangebiet befindet sich derzeit im Außenbereich nach § 35 BauGB. Der mit der Planung erfolgende Eingriff in die Natur wird durch die Schaffung von Aus-gleichsflächen ausgeglichen. Die Einzelheiten dazu werden in dem der Begrün-dung beigefügten Umweltbericht dargestellt. Die im Umweltbericht vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen sind spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des Bauvor-habens plangemäß und fachgerecht durchzuführen und abzuschließen. Die Aus-gleichsfläche ist für die Dauer des Eingriffs zu erhalten. Entsprechende Regelun-gen werden in den Durchführungsvertrag aufgenommen. Die Ausgleichsmaß-nahmen werden durch den Vorhabenträger durchgeführt.
Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt, oder zu erwarten. Das Anbringen von Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z.B. Solarpaneele) ist zulässig, sofern der Verkehr auf der Kreisstraße und die angrenzende Wohnbebauung nicht durch Blendwirkungen beeinträchtigt wird.
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde durch die IBAS Ingenieurge-sellschaft mbH eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt. erstellt. Die zur Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte erforderlichen Maßnah-men aus der Schalltechnischen Untersuchung vom 12.11.2018 werden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Die Schalltechnische Unter-suchung vom 12.11.2018 wird dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan als An-lage hinzugefügt.
Zufahrten und Fahrgassen sind asphaltiert auszubilden.
Die Nutzung von Stellplätzen im Nachtzeitraum (22.00 Uhr - 6.00 Uhr) ist unzu-lässig. Eine Belieferung des Marktes im Nachtzeitraum (22.00 Uhr - 6.00 Uhr) ist unzulässig. Anlieferrampen, alle lärmrelevanten haustechnischen Anlagen und technischen Betriebseinrichtungen sind an die dem Wohngebiet abgewandte Westseite des Gebäudes vorzusehen.
19
Die in der Schallprognose angesetzten Schallleistungspegel der haustechnischen Anlagen dürfen nicht überschritten werden.
Sollten weitere lärmrelevante Anlagen und technische Betriebseinrichtungen au-ßerhalb des Gebäudes hinzukommen, ist für diese ebenfalls eine schalltechni-sche Untersuchung durchführen zu lassen.
Entlang der östlichen Parkplatzfläche ist eine Lärmschutzwand mit einer Höhe
von h = 2.60 über Oberkante des fertigen Geländes der Parkplatzfläche zu errich-
ten und mit der Außenwand des Gebäudes abzuschließen. Die Lärmschutzwand
muss das laut Gutachten vorgegebene Schalldämm-Maß
einhalten.
8. Umweltbericht
GEMEINDE NEUKIRCHEN VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN „LEBENSMITTELMARKT
ETZELWANGER STRASSE" MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN
und Kälteanlage), Spitzenpegel und sonntägliche Öffnung der Bäckereifiliale.
Auswirkungen Lärmimmission:
Die Immissionspegelberechnung zeigt auf, dass die Anforderungen an den Wohnhäusern
„Im Wiesengrund 2 und 4“ zur Tagzeit ohne Lärmschutzmaßnahmen überschritten werden.
Die Überschreitungen werden im Wesentlichen durch den Parkplatzlärm verursacht. Eine
Lärmschutzmaßnahme in Form einer Lärmschutzwand mit einer Oberkante von 2,60 m über
OK Parkplatz wird daher notwendig. Das bewertete Schalldämmmaß der Lärmschutzwand
muss Rw ≥ 20 dB betragen.
Die Untersuchung zeigt weiterhin auf, dass im Falle einer Nachtanlieferung durch LKW die
Richtwerte zur Nachtzeit nicht eingehalten werden könnten. Eine Nachtanlieferung ist daher
an geplantem Standort nicht zulässig. Die Berechnungsergebnisse für Spitzenpegel zeigen
auf, dass eine Einhaltung der zulässigen Grenzwerte zur Tagzeit gegeben sind.
Schließlich beinhaltet das Gutachten noch eine Untersuchung des Verkehrslärms auf öffent-
lichen Verkehrsflächen. Hierbei wird das durch den Lebensmittelmarkt zusätzliche Verkehrs-
aufkommen auf Basis der Verkehrsuntersuchung des Büros Planwerk untersucht. Die Be-
rechnung erfolgt in Verbindung mit dem bestehenden Verkehrsaufkommen auf der AS39 und
kommt zu dem Ergebnis, dass durch den zusätzlich verursachten Verkehrslärm auf den öf-
fentlichen Straßen beim Vergleich mit den Immissionsrichtwerten der 16. BImSchV /2.2.2/
35
die zulässigen Werte an allen Immissionsorten sowohl beim Nullfall als auch beim Planfall
eingehalten wurden.
Beim Vergleich mit dem Orientierungswert der DIN 18005/2.2.8/ erkennt man, dass dieser
Wert bereits beim Nullfall an den Straßennahen Gebäude „Im Wiesengrund 2“ überschritten
wird. Bei den Gebäuden „Im Wiesengrund 1 und 2“ ergeben sich beim Planfall geringfügige
Überschreitungen des Orientierungswertes.
Die Pegelerhöhung beträgt im ungünstigsten Fall höchsten 2 dB(A). Im Rahmen der Bauleit-
planung ist innerhalb der Grenze der Abwägbarkeit ein ausreichender Schallschutz gegeben.
Untersucht wurden hier die betroffenen Immissionsorte „Im Wiesengrund 1,2 und 4“ sowie
„Neidsteiner Straße 12“.
Zusammenfassend stellt die schalltechnische Untersuchung dar, dass folgende Vorausset-
zungen zur Einhaltung der Richtwerte gegeben sein müssen:
Anlage einer Lärmschutzwand in beschriebener Höhe und Ausführung
Fahrgassen des Parkplatzes müssen asphaltiert werden
Die maximale Netto-Verkaufsfläche beträgt 850 m²
Eine Nachtanlieferung zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ist nicht zulässig
Von den haustechnischen Anlagen dürfen die in der Schallprognose angesetzten Schall-
leistungspegel nicht überschritten werden.
Künftige Wohnbebauung darf nicht unmittelbar an die westliche Grundstücksgrenze des
geplanten Lebensmittelmarktes herangerückt werden.
Auswirkungen Geruchsemission:
Von Geruchsemissionen durch den geplanten Lebensmittelhandel ist zum gegenwärtigen
Kenntnisstand nicht auszugehen.
Verträglichkeit des Vorhabens hinsichtlich der Verkehrssituation:
Wie bereits unter Punkt 2.1 (Schutzgut Klima und Lufthygiene) beschrieben, wurden zwei
Gutachten vom Nürnberger Büro Planwerk erstellt, welche die Auswirkungen des geplanten
Vorhabens auf die örtliche Verkehrssituation, insbesondere auf die Kreuzung Etzelwanger
36
Straße / Im Wiesengrund / Zufahrt Bauhof, und dessen Standortverträglichkeit hinsichtlich
Umsatzentwicklung in benachbarten Orten / Ortsteilen untersuchen. Die Gutachten kommen
zu dem Fazit, dass es sich beim geplanten Standort um einen bedingt integrierten Standort
handelt, eine alternative Fläche in zentralerer Lage aber auch nicht gegeben ist. Ein Stand-
ortvorteil ist die Nähe zum Bahnhof. Negative Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf
die bestehende Verkehrssituation sind gemäß Gutachten nicht zu erwarten.
Die Untersuchung der Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes hinsichtlich Um-
satzentwicklung in benachbarten Orten / Ortsteilen kommt zu dem Fazit, dass der Einzel-
handelsumsatz in Neukirchen durch die Ansiedelung des Marktes stark gesteigert werden
kann. Hohe Umsatzverlagerungen nach Neukirchen sind in Sulzbach-Rosenberg und in Et-
zelwang zu erwarten. Bei den übrigen betrachteten Ortsteilen konnten keine bedrohlichen
Umsatzverlagerungen ermittelt werden. Starke Auswirkungen werden für die beiden nah-
und-gut-Märkte erwartet. Hier wird eine Sortimentsumstellung empfohlen.
Ergebnis: Baubedingt kann durch den Betrieb von Baumaschinen mit Umweltauswirkungen
mittlerer Erheblichkeit auf das Schutzgut ausgegangen werden. Bei Umsetzung aller im
schalltechnischen Gutachten dargestellten Maßnahmen, die zum Einhalten der Werte der TA
Lärm führen, kann mit anlage- und betriebsbedingten Umweltauswirkungen geringer Erheb-
lichkeit für das Schutzgut Mensch gerechnet werden. Die Verträglichkeit des Vorhabens hin-
sichtlich örtlicher Verkehrssituation und Entwicklung des Einzelhandels wird in den vorgeleg-
ten Gutachten als positiv dargestellt.
2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist von dem Bebauungsplan nicht betroffen. Weder auf
dem Plangrundstück noch in seinem Geltungsbereich befinden sich denkmalgeschützte Ge-
bäudekomplexe, noch ist das Bestehen von Bodendenkmälern bekannt.
37
3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei einer Nichtdurchführung der Planung wird das Plangrundstück mittelfristig weiterhin als
landwirtschaftliche Fläche genutzt werden. Da der Flächennutzungsplan Teile der Fläche
bereits als Bauland WA ausweist, kann langfristig auch mit einer Bebauung der Fläche ge-
rechnet werden.
4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
4.1 Vermeidung und Verminderung
Im folgenden Text werden die Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung bezogen auf
die betroffenen Schutzgüter dargestellt.
Klima- und Lufthygiene:
Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal
überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.
Erhalt kleinklimatischer Ausgleichsfunktionen durch Ausweisung von Grünflächen und
Pflanzgeboten im Geltungsbereich des Bebauungsplans.
Boden und Fläche:
Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung und Begrenzung
der Inanspruchnahme bislang nicht bebauter Fläche und der damit einhergehenden Bo-
denversiegelung.
Schnelle Wiederbegrünung nicht bebauter Flächen durch Pflanzgebote
38
Grund- und Oberflächenwasser:
Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal
überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.
Rückhaltung von Niederschlagswasser durch Einspeisung in das nahe gelegene Regen-
rückhaltebecken gegenüber der Etzelwanger Straße.
Tiere und Pflanzen:
Festsetzung zur Grünordnung inkl. Pflanzgebote für Bäume und Sträucher aus heimi-
schen Gehölzen außerhalb der versiegelten oder befestigten Flächen zu Gunsten einer
Strukturanreicherung und Aufwertung der Lebensraumqualität. Bei der Artenauswahl wird
auf Verwendung von Blütenpflanzen und Vogelnährgehölzen geachtet.
Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal
überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.
Erhalt der Durchlässigkeit der Grundstücke durch Verbot von Betonsockeln bei Anlage
der Grundstückseinfriedung.
Landschaft:
Bodenmodellierung und Höhenbegrenzung der Baukörper auf maximal 444 Meter über
NN bzw. in dem Teilbereich, in dem eine Wandhöhe von nur 5,00 m zulässig ist, auf eine
Höhe von 442 Meter ü NN zu Gunsten einer verträglichen Einbindung in die örtliche Ge-
ländesituation. Zudem wird sichergestellt, dass der geplante Baukörper die benachbarte
Wohnbebauung nicht überragt.
Festsetzung maximaler Wandhöhen und Vorgaben zur Gestaltung der Baukörper. Durch
die Festsetzungen zu Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben soll erreicht werden,
dass sich der Baukörper in die vorhandene Bebauung einfügt und trotz der unterschiedli-
chen Größe der Baukörper ein ausgewogenes Gesamtbild entsteht.
Pflanzung von Bäumen und Sträuchern entlang von Süd- und Westgrenze des Grund-
stücks gemäß Pflanzgebot als Beitrag zur besseren Einbindung der neuen Baulichkeiten
in das Landschaftsbild.
Begrünung der geplanten Lärmschutzwand gemäß Pflanzgebot zur besseren Einbindung
des Bauwerks in das Landschaftsbild.
Gestalterische Festsetzungen zu Einfriedungen.
39
Festsetzung von Lage, Gestaltung und Höhe von Werbeanlagen zum Schutz von Orts-
und Landschaftsbild.
Mensch (Lärmimmission):
Festsetzung einer Lärmschutzwand mit Höhe 2,60 Meter ü OK Parkplatz zur Einhaltung
der Richtwerte der TA Lärm am angrenzenden Immissionsort Wohnbebauung.
Asphaltierung von Fahrgassen im Bereich des Parkplatzes für geringere Geräuschemissi-
on während der Betriebszeiten des Lebensmittelmarktes.
Verbot einer Nachtanlieferung zwischen 22:00 und 6:00 Uhr zur Vermeidung von Ruhe-
störungen.
4.2 Ausgleich
Es folgt die Berechnung der erforderlichen Ausgleichflächen gemäß dem Leitfaden „Bauen
im Einklang mit Natur und Landschaft“, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium
für Landesentwicklung und Umweltfragen und anzuwenden auf Vorhaben im Rahmen der
Bauleitplanung.
Einstufung des Plangebiets in seiner Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild vor
der Bebauung: Um den Ausgleichsbedarf für das Plangebiet zu ermitteln, ist dieses zunächst
nach seiner Bedeutung für Natur und Landschaft durch die Betrachtung der betroffenen
Schutzgüter (wie unter Punkt 2 erfolgt) als Gebiet geringer (Kategorie I), Gebiet mittlerer (Ka-
tegorie II) oder Gebiet hoher Bedeutung (Kategorie III) für Naturhaushalt und Landschaftsbild
einzustufen.
Das Plangrundstück unterliegt einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung als Wiesenflä-
che. Vorbelastungen bestehen zudem durch die Trassen der Bahnstrecke Sulzbach-
Rosenberg – Hersbruck und der Kreisstraße AS39.
Gemäß Liste 1a des Leitfadens wird das Plangrundstück als daher als Gebiet geringer Be-
deutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (Kategorie I), obere Wertigkeit, eingestuft.
Einstufung des Plangebiets entsprechend der Planung: Die Beschreibung der Auswirkung
des Bauvorhabens auf Natur und Landschaft kann nur überschlägig aus dem Maß der vor-
40
gesehenen baulichen Nutzung abgeleitet werden. Im Wesentlichen dient dazu die Grundflä-
chenzahl (GRZ) als Kennwert.
Grundsätzlich werden zwei Typen von Plangebieten unterschieden:
• Typ A: Gebiete mit hohem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad; GRZ > 0,35
• Typ B: Gebiete mit niedrigem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad; GRZ ≤ 0,35
Da im Bebauungsplan für die Eingrenzung des Sondergebiets eine GRZ von 0,8 festgesetzt
ist, ist das Plangebiet als Typ A einzustufen.
Festlegung des Kompensationsfaktors: Der Kompensationsfaktor ergibt sich aus der Matrix
im oben genannten Leitfaden, in der die Einstufung des Planungsgebiets vor der Bebauung
und der des Planungsgebiets entsprechend der Planung überlagert werden. Die Einstufung
der Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter basiert auf den Ausführungen unter Punkt.
2.
Bei Schutzgütern, für die sich durch die neue Planung negative Auswirkungen erge-ben, ist somit lt. Matrix im Leitfaden zur Ausgleichsregelung ein Faktor zwischen 0,3 und 0,6 (Feld A I) anzuwenden. Für intensiv genutztes Grünland ist gemäß Liste 1a der obere Wert anzustreben, weshalb in der folgenden Tabelle mit einem Faktor zwischen 0,5 und 0,6 gerechnet wird.
Schutzgut Baubedingte Auswirkungen
Anlagebedingte Auswirkungen
Betriebsbedingte Auswirkungen
Kompensa-tionsfaktor
Klima / Luft-hygiene
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,55
Boden hohe Erheblich-keit (0,6)
hohe Erheblich-keit (0,6)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,57
Wasser mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,53
Tiere / Pflan-zen
geringe Erheb-lichkeit (0,5)
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,52
Landschaft geringe Erheb-lichkeit (0,5)
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,52
Mensch (Lärm)
mittlere Erheb-lichkeit (0,55)
geringe Erheb-lichkeit (0,5)
geringe Erheblich-keit (0,5)
0,52
Kultur- und Sachgüter
nicht betroffen nicht betroffen nicht betroffen nicht betrof-fen
Durchschnitt 0,535
41
Minderungsmaßnahmen (siehe Punkt 4.1) werden mit einer Reduktion des Kompensations-
faktors von 5% angerechnet.
Somit ist in Rücksprache mit dem Landratsamt Amberg-Sulzbach– Sachgebiet Naturschutz /
Herr Nefe, ein Kompensationsfaktor von gerundet 0,5 für das Bauvorhaben anzuwenden.
Flächenbilanz
Bestand Gesamtfläche Grundstück davon versiegelt und teilversiegelt
In den ersten fünf Jahren nach Satzungsbeschluss ist die Fläche mindestens 2-mal / Jahr
nach dem 15. Juni (zur Ausmagerung) und nach dem 1. August zu mähen.
Das Mähgut ist von der Fläche zu entfernen. Auf Düngung ist zu verzichten.
In den Folgejahren ist die Fläche nur noch 1-mal nach dem 01.09. zu mähen, das Mähgut
von der Fläche zu entfernen. Auf Düngereintrag ist weiterhin zu verzichten.
Zu b) Pflanzung einer Ostbaumreihe entlang des westlich verlaufenden Feldweges Empfohlen werden folgende Apfelsorten, die für die Anlage von Streuobstwiesen geeignet
sind:
Elstar (T)
Gloster (T/M)
Goldparmäne (T/M)
Gravensteiner (T/M)
Ingrid Marie (T)
Klarapfel (T)
Remo (T)
Roter Berlepsch (T)
(T= Tafelobst, M=Mostobst)
Folgende Pflanzqualität ist zu verwenden: Hochstamm, Ballenware, 3x verpflanzt, Stamm-
umfang 10-12 cm.
Pflanzabstand 8 - 10 m
Anzahl Pflanzen: 8 Stück
43
Der Anwuchserfolg der Bäume ist mit Stammschutz / Verbissschutz und Pflanzpfählen zu
gewährleisten. Ein Gießrand aus Rindenmulch wird empfohlen.
Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der Pflanzung ist zu erbringen.
Zu c) Ergänzen des Gehölzbestandes im Nordosten der Ausgleichsfläche Pflanzung von 2 Stück Ebereschen (Sorbus aucuparia)
1 Stück Vogel-Kirsche (Prunus avium)
Folgende Pflanzqualität ist zu verwenden: Hochstamm, Ballenware, 3x verpflanzt, Stamm-
umfang 10-12 cm. Der Anwuchserfolg der Bäume ist mit Stammschutz / Verbissschutz und
Pflanzpfählen zu gewährleisten. Ein Gießrand aus Rindenmulch wird empfohlen.
Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der Pflanzung ist zu erbringen.
Örtliche Einmessung / Dingliche Sicherung:
Die Ausgleichsfläche ist örtlich einzumessen und auszupflocken. Die dauerhafte Funktion
der Fläche zu Ausgleichszwecken muss gesichert sein. Dies geschieht durch Eintragung von
Unterlassungs- und Handlungspflichten des Grundstückseigentümers / des Erwerbers der
Ausgleichsfläche in das Grundbuch, bei sonstiger Überlassung, z.B. bei Verpachtung durch
entsprechende vertragliche Regelung.
Die Dingliche Sicherung ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1090 Bürger-
liches Gesetzbuch (BGB) und je nach Zweck des Ausgleichs zusätzlich als Reallast gemäß
§ 1105 BGB zugunsten des Freistaats Bayern (vertreten durch die untere Naturschutzbehör-
de beim Landratsamt Amberg-Sulzbach) auszugestalten. Im vorliegenden Fall erstreckt sich
die Reallast über die vorgehend aufgelisteten Maßnahmen zur Entwicklungspflege.
Der notarielle Eintrag ist vor dem Satzungsbeschluss nachzuweisen.
Die Ausgleichsfläche ist an das Ökoflächenkataster (ÖFK) zu melden, das gemäß Art. 46 Nr.
5 BayNatSchG vom Bayerischen Landesamt für Umwelt (LfU) geführt und laufend fortge-
schrieben wird. Zuständige Dienststelle: Hof, Referat 53, Hans-Högn-Straße 12, 95030
Hof/Saale.
5 Alternative Planungsmöglichkeiten
Im Rahmen der Änderung des Flächennutzungsplans wurden bereits alternative Standorte
für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes untersucht.
44
Alternative Planungen zur Erschließung erscheinen wenig sinnvoll, da eine Erschließung
über die Etzelwanger den kürzesten Weg darstellt.
Alternative Planung auf dem Grundstück: Die im Verkehrsgutachten vom Büro Planwerk ent-
haltene Anregung, die geplante Ein-/ Ausfahrt des Lebensmittelmarktes an der Etzelwanger
Straße in Richtung Westen zu verschieben, wurde in den Bebauungsplan eingearbeitet.
Hierdurch kann ein Rückstau auf Höhe der Kreuzung Etzelwanger Straße / Im Wiesengrund /
Zufahrt Bauhof in allen Fällen ausgeschlossen werden. Eine alternative Anordnung des Ge-
bäudes auf dem Plangrundstück ist aufgrund der Anbauverbotszonen nicht möglich.
6 Beschreibung der Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken
Die Beurteilung der Umweltauswirkungen erfolgt verbal argumentativ. Dabei werden generell
drei Stufen unterschieden: geringe, mittlere und hohe Erheblichkeit. Bei der Bewertung der
Erheblichkeit ist die Ausgleichbarkeit von Auswirkungen ein wichtiger Indikator. Die Erheb-
lichkeit nicht oder nur schwer ausgleichbarer Auswirkungen wird grundsätzlich als hoch ein-
gestuft. Zur Beurteilung des Vorhabens liegen ein Baugrundgutachten, ein Verkehrsgutach-
ten, eine Verträglichkeitsuntersuchung sowie ein schalltechnisches Gutachten vor. Eine spe-
zielle artenschutzrechtliche Prüfung zur Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf
das Schutzgut Tiere und Pflanzen liegt nicht vor. Im Textteil zum Schutzgut Tiere und Pflan-
zen wird nach örtlicher Inaugenscheinnahme daher eine Einschätzung der Situation vorge-
nommen.
7 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring)
Die Anlagen zur Oberflächenentwässerung sind in ihrer Funktionsfähigkeit regelmäßig, min-
destens einmal pro Jahr, zu untersuchen. Gerade in den ersten beiden Jahren ist der An-
wuchserfolg der neu gepflanzten Einzelbäume und Gehölzgruppen auf dem Plangrundstück,
die eine Objekteingrünung erreichen sollen, zu überprüfen. Ggf. sind Nachpflanzungen
45
durchzuführen. Pflegegänge im Rahmen der Entwicklungspflege der Ausgleichsfläche sind
zu dokumentieren.
8 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Auf der Fl.Nr. 1510, Gemarkung Neukirchen, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzun-
gen für die Ansiedelung eines Lebensmittelmarktes geschaffen werden. Anlass der Planauf-
stellung besteht darin, dass die Gemeinde Neukirchen über ein nur geringes Angebot an
Nahversorgungsmöglichkeiten verfügt. Die Gemeinde sucht deshalb schon seit Jahren nach
einem geeigneten Standort. Für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes wurde eine Fläche
im zentralen Ortsteil und somit im Siedlungs- und Versorgungskern der Gemeinde Neukir-
chen gewählt. Die Fläche befindet sich zwar am Rand des Siedlungs- und Versorgungs-
kerns, jedoch im direkten Anschluss an bereits bebaute Fläche. Andere Flächen stehen für
eine Ansiedlung nicht zu Verfügung. Die Fläche mit einer Größe von ca. 5.000 m² ist im
rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde anteilig als Wohngebiet und anteilig als
Bauflächen, die für die Eingrünung vorgesehen sind, dargestellt. Im Zuge der Aufstellung des
vorliegenden Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan geändert und die Fläche als
Sondergebiet dargestellt.
Im Süden der Plangrundstücke verläuft hinter landwirtschaftlich genutzten Wiesen, die
Bahnstrecke Amberg-Sulzbach - Hersbruck. Im Osten befindet sich das Wohngebiet „Wies-
engrund“. Die westlichen Nachbargrundstücke werden landwirtschaftlich genutzt und im
Norden verläuft die Kreisstraße AS39, über die das Plangrundstück erschlossen werden soll.
Wertvolle Lebensräume sind von der Planung nicht betroffen. Auf das Schutzgut Klima /
Lufthygiene sind durch die Baumaßnahme und den Betrieb des Lebensmittelmarktes Aus-
wirkungen mittlerer Erheblichkeit zu erwarten. Die kleinklimatische Situation verschlechtert
sich durch das hohe Maß an Bodenversieglung. Das betrifft auch das Schutzgut Tiere und
Pflanzen.
Im Bereich versiegelter Flächen, verbunden mit dem notwendigen Bodenaustausch, gehen
auf dem Plangrundstück nahezu alle Funktionen des Schutzgutes Boden verloren. Das künf-
tig zu erwartende Maß an Bodenversiegelung bzw. Überbauung der Fläche wird durch Fest-
setzung einer GRZ von 0,8 begrenzt.
46
Für das Schutzgut Grundwasser bringt der Grad an künftiger Bodenversiegelung analog zum
Schutzgut Boden bau- und anlagebedingte Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit mit sich.
Niederschlags- und Oberflächenwasser können aufgrund des anstehenden lehmigen Bo-
dens einer flächigen Versickerung im Geltungsbereich nicht zugeführt werden. Es ist daher
geplant, die anfallende Wassermenge in das bestehende Retentionsbecken beim nördlich
gegenüber liegenden Bauhof zu leiten. Das Becken besitzt einen Überlauf in den Wildgraben
Etzelbach.
Auswirkungen des Bauvorhabens auf das im Osten liegende Wohngebiet „Wiesengrund“
sowie auf vereinzelte Bebauung im Süden und Osten des Plangrundstücks werden im Rah-
men eines schalltechnischen Gutachtens der IBAS Ingenieurgesellschaft mbH untersucht.
Das Gutachten stellt alle notwendigen Maßnahmen dar, damit die von der TA Lärm definier-
ten Immissionsrichtwerte an den untersuchten Immissionsorten eingehalten werden können.
Hierzu gehört auch die Anlage einer Lärmschutzwand an der Ostgrenze des Plangrund-
stücks auf Höhe des geplanten Parkplatzes.
Erholungsgebiete sind von der Planung nicht betroffen.
Die Verträglichkeit des geplanten Vorhabens hinsichtlich der Verkehrssituation wird in einer
Verkehrsbegutachtung des Büros Planwerk dargestellt. Ebenfalls vom Büro Planwerk erar-
beitet wurde eine Analyse der Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes hinsichtlich
Umsatzentwicklung und – verlagerung in benachbarten Orten / Ortsteilen.
Betrachtet man die Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes auf das Landschafts-
bild, ist festzuhalten, dass der voluminöse Baukörper mit den großflächigen Parkplätzen ei-
nen optischen Kontrast zur bestehenden Baustruktur mit Einfamilienhäusern im angrenzen-
den Wohngebiet bildet. Die Planung sieht eine Objekteingrünung entlang des neuen Orts-
randes vor. Anlagenbedingt sind dennoch Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit auf das
Schutzgut zu erwarten.
Die Berechnung des erforderlichen Kompensationsumfangs gemäß dem Leitfaden „Bauen
im Einklang mit Natur und Landschaft“, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium
für Landesentwicklung und Umweltfragen, ergibt einen Flächenbedarf von 2.500 m².
In Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Amberg-Sulzbach,
kann der Ausgleichsbedarf von 2.500 m² zur Gänze auf der Fl.Nr. 325, Gemarkung Mittelr-
einbach, geleistet werden. Das Flurstück mit einer Gesamtfläche von 15.470 m² befindet sich
am nordöstlichen Rand der Ortschaft Mittelreinbach. Der Ausgleich soll im nördlichen Be-
47
reich des Flurstücks geleistet werden. Bei der Fläche handelt es sich gegenwärtig um eine
intensiv landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche. Im Rahmen der Ausgleichsmaßnahmen soll
die bestehende Ackerfläche durch Ansaht und schrittweise Reduzierung der Mahden in ex-
tensiv genutztes Grünland umgewandelt werden. Zusätzlich soll eine Reihe von acht Apfel-
bäumen als landschaftsprägendes Element entlang des westlich verlaufenden Feldweges
gepflanzt werden. Der Gehölzbestand im Nordosten der Ausgleichsfläche soll durch Pflan-
zung von zwei Ebereschen und einer Vogel-Kirsche ergänzt werden.
Das Monitoring sieht vor, die Anlagen zur Oberflächenentwässerung in ihrer Funktionsfähig-
keit regelmäßig zu untersuchen, den Anwuchserfolg der neu gepflanzten Einzelbäume und
Gehölzgruppen auf dem Plangrundstück zu überprüfen und die Pflegegänge auf der Aus-
gleichsfläche zu dokumentieren.
48
9 Abbildungen
Abb. 1 (links): Blick von Etzelwanger Straße nach Norden entlang der Ostgrenze des Plangrundstücks.
Abb. 2 (rechts): Blick von Etzelwanger Straße quer über das Plangrundstück nach Südwest. Hinter der Bebauung verläuft die Bahntrasse.
Abb. 3 (links): Blick von Etzelwanger Straße nach Norden zum Bauhof mit Wertstoffhof.
Abb. 5 (rechts): Retentionsbecken beim Bauhof mit Überlauf in den Etzelbach.
Abb. 6 (links): Etzelbach, links daneben das Bauhofgelände.
Abb. 7 (rechts): Blick von Etzelwanger Straße über das Plangrundstück nach Osten zum Wohngeiet „Wieseng-
rund“.
49
Abb. 8: Lage der Ausgleichsfläche auf Fl.Nr. 325, Gemarkung Mittelreinbach, Karte ohne Maßstab.
50
Abb. 9: Maßnahenplan für Ausgleichsfläche, M 1:1000
51
10 Quellen Literatur:
BAUGESETZBUCH, 39. Auflage, in der Fassung vom 1. Juli 2006;
BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN,
Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, 2. erweiterte Auflage, Januar 2003, München;
BAYERISCHES LANDESAMT FÜR UMWELT, www.lfu.bayern.de, Geologische Karten, gk6435b
BAYERISCHES LANDESAMT FÜR UMWELT, www.lfu.bayern.de, Natura 2000 Gebietsrecherche;
BUNZEL, ARNO – DEUTSCHES INSTITUT FÜR URBANISTIK (Hrsg.), Umweltprüfung in der Praxis,
1. Auflage, April 2005, Berlin;
GESETZ ÜBER DEN SCHUTZ DER NATUR, DIE PFLEGE DER LANDSCHAFT UND DIE
ERHOLUNG IN DER FREIEN NATUR (Bayerisches Naturschutzgesetz – BayNatSchG) in der
Fassung vom 18. August 1998, zuletzt geändert am 24. Dezember 2002;
GESETZ ÜBER NATURSCHUTZ UND LANDESPFLEGE (BNatSchG), in der Fassung vom 1. März
2010;
IBAS INGENIEURSGESELLSCHAFT MBH, Neubau eines Lebensmittelmarkts in Neukirchen bei
Sulzbach-Rosenberg – Schalltechnische Untersuchung zur Geräuscheinwirkung in der Nachbar-
schaft, Aktennr. IMH INGENIEURGESELLSCHAFT FÜR BAUWESEN UND GEOTECHNIK
OBERSTE BAUBEHÖRDE IM BAYERISCHEN STAATSMINISTERIUM DES INNEREN, Der Umwelt-
bericht in der Praxis – ergänzte Fassung, 2. Auflage, Januar 2007, München;
PLANWERK NÜRNBERG, Begutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukirchen
bei Sulzbach-Rosenberg, Nürnberg, 13.11.2018
PLANWERK NÜRNBERG, Verkehrsgutachten zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukir-
chen bei Sulzbach-Rosenberg, Nürnberg, 01.12.2017
Weitere Grundlagen:
Auskünfte des Planungsbüros PPB – PlanProBau, Pegnitz, März und April 2017
Auskünfte der Unteren Naturschutzbehörde Lkr. Amberg-Sulzbach, Herr Nefe, März und April 2017
Auskünfte des Landratsamtes Amberg-Sulzbach, Fachreferat Wasserrecht, Frau Stefan, März
2017
Auskünfte der Gemeindeverwaltung Neukirchen, Frau Weiß, März und April 2017 ENDE UMWELTBERICHT
52
9. Örtliche Bauvorschriften
Zur Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes werden folgende Vorschriften erlassen
Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben
Durch die Festsetzungen zu Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben wird sichergestellt, dass sich der Baukörper in die vorhandene Bebauung ein-fügt und trotz der unterschiedlichen Größe der Baukörper ein harmonisches Gesamtbild entsteht.
Einfriedungen:
Einfriedungen sind entsprechend der Festsetzungen zulässig. Durch die ge-stalterischen Festsetzungen ist sichergestellt, dass sich die Einfriedungen un-auffällig in das Orts- und Landschaftsbild einfügen. Durch das Verbot von Be-tonsockeln wird verhindert, dass Tiere die Zäune nicht überwinden können. Entlang der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche sind die Einfriedungen versetzt zu errichten, um die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirt-schaftlichen Fläche nicht zu beeinträchtigen.