i Daftar Isi DAFTAR ISI ........................... ........................................................................................................... I DAFTAR GAMBAR........................................................................................................................... II KATA PENGANTAR......................................................................................................................... III 1. PENDAHULUAN................................................................................................................ 4 1.1. L ATARBELAKANG................................ ................................ ............................... ................................ ......... 4 1.2. R UMUSAN M ASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN .............................. ............................... .................... 5 1.3. TUJUAN............................. ............................... ............................... ................................ .............................. 5 1.4. K ELUARAN............................. ............................... ............................... ................................ ......................... 5 1.5. M ANFA AT............................... ............................... ................................ ............................... ......................... 5 2. METODOLOGI .................................................................................................................. 5 3.1. PENDEKATAN PENELITIAN................................ ................................ ................................ ......................... 5 3.2. JENIS DAN SIFAT PENELITIAN................................ ............................... ............................... .................... 6 3.3. POPULASI PENELITIAN ............................. ............................... ............................... ................................ .... 6 3.4. METODE PENGUMPULAN D ATA ............................... ............................... ............................... .................... 6 3.5. ANALISIS D ATA............................. ................................ ............................... ............................... ............... 7 3. HASIL PENELITIAN ...................................................................................................... ... 8 3.1. G AMBAR AN PERM ASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN.............................. .................... 8 3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojo ker to............................. ................................ .............................. 9 3.1.2. Jalan Tol Ker to sono – Mojo kerto................................ ............................... ......................... 9 3.1.3 . Permasal ahan d i Jalan Lintas Sel atan Jawa (JLSJ) R ua s Pacit an – Si domu lyo- Hadisuwarno............................... ................................ ............................... ............................... .................. 11 3.1.4. Permasal ahan di Jal an Tol Medan – Ku alana mu – Tebi ng Tinggi d an JalanAkses Bandara Kualanamu Non Tol. ............................. ............................... ............................... ........ 12 3.2. SISTEM PENILAIAN T ANAH BESE RTA ASET DI LOKASI PENELITIAN ................................ .................. 13 3.2.1 . Siste m Peni laian dengan pendan aan Swast a............................. ................................ .. 13 3.2 .1.1. Pen il aian Ase t t erd ampak d i TOL SUMO.............................. ................................ ....... 13 3.2 .1.2. Pen il aian Ase t terdampak di TOL MOKER................................ ................................ .. 14 3.2.2 . Siste m Peni laian dengan pendan aan Peme rintah............................... ....................... 15 3.2.2 .1. Peni laian Aset terd ampak d i JLSJ Ru as Pac itan – S idomuly o -Hadisuwarno............................. ............................... ............................... ................................ ....................... 15 3.3. USULAN KOMPONE N DALAMA LTERNATIF PERHITUNGAN G ANTI RUGI .............................. ............. 18 3.4. SISTEM KOMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN............................... ............................... ....................... 23 24 4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI..............................................................................25 4.1. K ESIMPULAN.............................. ................................ ............................... ............................... .................. 25 4.2. R EKOMENDASI................................ ................................ ............................... ............................... ............. 25 DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................................... ...................27
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
1.1. L ATAR BELAKANG........................................................................................................................................ 4
1.2. R UMUSAN M ASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN................................................................................. 5
1.4. K ELUARAN.................................................................................................................................................... 5
1.5. M ANFAAT...................................................................................................................................................... 5
3.2. JENIS DAN SIFAT PENELITIAN.................................................................................................................. 6
3.3. POPULASI PENELITIAN............................................................................................................................... 6
3.4. METODE PENGUMPULAN D ATA ................................................................................................................. 6
3.5. ANALISIS D ATA.......................................................................................................................................... 7
3. HASIL PENELITIAN ......................................................................................................... 8
3.1. G AMBARAN PERMASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 8
3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto ........................................................................................... 9
3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto ........................................................................................ 9
3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno ............................................................................................................................................... 11
3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. ................................................................................................... 12
3.2. SISTEM PENILAIAN T ANAH BESERTA ASET DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 13
3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta ............................................................... 13
3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO ..................................................................... 13
3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER .................................................................. 14
3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah ...................................................... 15
3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno .................................................................................................................................................. 15
3.3. USULAN K OMPONEN DALAM ALTERNATIF PERHITUNGAN G ANTI R UGI ........................................... 18
3.4. SISTEM K OMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN..................................................................................... 23
24
4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI..............................................................................25
4.1. K ESIMPULAN.............................................................................................................................................. 25
4.2. R EKOMENDASI........................................................................................................................................... 25
DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................................................27
Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur di
daerah tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum, jika terdapat pembangunan
infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras dengan perkembangan
(pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. Hal ini dikarenakan pembangunan
infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi pertumbuhan ekonomi suatu
kawasan. Tersedianya infrastruktur yang memadai, akan mempercepat distribusi barang dan
jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya. Sehingga akan memacu laju pertumbuhan
ekonomi regional suatu kawasan. Pada akhirnya akan berpengaruh positif terhadappertumbuhan ekonomi nasional. http://www.hijdinstitute.com
Pada era reformasi, yang menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia dan Demokrasi,
banyak pembangunan infratruktur jalan di Indonesia, baik yang dibiayai oleh pemerintah
ataupun investor terhambat penyelesaiannya akibat kesulitan pengadaan lahan. Meskipun
pemerintah telah mengeluarkan peraturan (PP No. 36 Th. 2005 yang disempurnakan dengan
PP No. 65 Th. 2006) sebagai payung hukum penyelesaian pembebasan lahan, tetapi
pelaksanaan dilapangan tetap tidak mudah.
Sebagai contoh, Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (SUMO) dengan panjang 36,6 Km
memerlukan lebih dari 4 (empat) tahun untuk membebaskan keseluruhan lahan yang
dibutuhkan (dimulai 2007 – saat ini). Salah satu masalah penghambat pengadaan lahan
adalah kesepakatan harga antara pemilik lahan dengan pemerintah. Banyak pemilik lahan
meminta nilai kompensasi lahan lebih tinngi dari harga penawaran pemerintah.
Selama ini besaran ganti rugi lahan yang terkena proyek pemerintah ditetapkan
berdasarkan nilai rata-rata NJOP dan harga pasar. Besaran nilai tersebut, seringkalidianggap oleh sebagian pemilik tanah belum layak yang berujung keengganan pemilik untuk
melepaskan lahan. Sedangkan di lain pihak Panitia Pengadaan Tanah sebagai wakil
pemerintah, tidak dapat memenuhi permintaan nilai tanah yang diajukan pemilik lahan
3.2.2. Pengumpulan data primer, dilakukan dengan menggunakan beberapa teknik,
yaitu:
- Observasi, digunakan untuk mengetahui gambaran secara umum kondisi
sosial, ekonomi dan lingkungan masyarakat yang terkena dampak pembebasanlahan dalam wilayah studi.
- Wawancara mendalam, terhadap informan-informan kunci yang memiliki
kompetensi untuk mengumpulkan data yang lengkap mengenai permasalahan
yang sering terjadi pada kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
dan gambaran proses perhitungan ganti rugi. Pihak-pihak yang dilibatkan
meliputi:
a. Badan Pertanahan Nasional
b. Subdit Pengadaan Tanah Ditjen Bina Marga
c. Dinas Bina Marga
d. Dinas Cipta Karya
- Focus Group Disscussion (FGD) dilakukan kepada beberapa warga yang
terkena pembebasan lahan di wilayah studi untuk mengetahui keinginan
mendasar pemilik tanah dalam penentuan besaran ganti rugi.
Berbagai teknik pengumpulan data tersebut dipadukan satu sama lain agar dapat
menggali permasalahan studi secara komprehensif.
3.5. Analisis Data
3.3.1. Analisis kualitatif
Analisis pada penelitian kualitatif terdiri atas tiga aliran kegiatan yaitu reduksi data,penyajian data dan penarikan kesimpulan / verifikasi (Miles and Huberman, 1994. Page 10-
11). Reduksi data (data reduction ) mengacu pada proses memilah, memfokuskan,
menyederhanakan, mengintisarikan, dan mengubah data yang muncul dalam catatan
tertulis lapangan atau transkrip, Tahap lebih lanjut dari reduksi data adalah menulis
ringkasan, coding, mengkategori data, membandingkan data dan mengintegrasikan dengan
tujuan penelitian. Penyajian data (data display ) hasil tinjauan lapangan yang telah
direduksi dalam bentuk matrik dan jaringan. Matrik digunakan untuk mengetahui parameter-
parameter yang diperlukan dalam menentukan perhitungan ganti rugi suatu lahan dan data
Jalan TOL SURABAYA – MOJOKERTO adalah jalan tol yang menghubungkan Kota
Surabaya dengan Kota Mojokerto, sebagaimana terlihat pada Gambar 1. Penyelengaraan
pengadaan tanah telah dimulai pada tahun 2007 yang mencakup empat wilayahpemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan
Kabupaten Mojokerto. Terhambatnya pengadaan lahan disebabkan oleh beberapa hal,
antara lain :
- Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan
Umum Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA).
- Warga / pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga
tanah yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanahtidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama.
- Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah
diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat. Tanah
berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar dalam peta
kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada.
Gambar 1 Trase Jalan Tol Surabaya - Mojokerto
3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto
Jalan Tol Mojokerto - Kertosono dengan panjang 41,65 Km yang penandatanganan
Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) telah dilakukan pada tahun 2006 ini, baru
menyelesaikan beberapa lahan (±35,5%dari keseluruhan bidang tanah) untuk proses
pembebasan.
Pelaksana kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Kertosono –
Mojokerto adalah Pemerintah Daerah Jombang dan Pemerintah Daerah Mojokerto sesuaicakupan wilayah kewenangan. Profil lokasi trase jalan tol Kertosono – Mojokerto dapat
dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2 Trase Jalan Tol Kertosono – Mojokerto
Salah satu permasalahan yang muncul pada proses pengadaan tanah di proyek
pembangunan Jalan TOL MOKER adalah penolakan sejumlah kecil warga di Kabupaten
Jombang terhadap besaran ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah daerah, dengan
membentuk kelompok yang bernama “Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol” atau
disingkat menjadi JKPT.
Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang dengan memberikan nilai ganti rugi
langsung pada nilai tertinggi dari kisaran nilai tanah disalah-artikan oleh masyarakat sebagai
tindakan otoriter pemerintah yang tidak menghendaki adanya musyawarah.
Langkah konsinyasi yang diambil oleh Panitia Pengadaan Tanah mengalami
kegagalan dalam melakukan penerapan fisik meskipun mendapat pengamanan dari personel
TNI - POLRI. Perbedaan persepsi dalam membaca peraturan tanaha yang berlaku menjadi
kendala dilakukan penerapan fisik di lokasi.
Selain di Kabupaten Jombang, permasalahan pengadaan tanah juga terjadi di
wilayah Mojokerto. Lambatnya proses pembuatan peta bidang dan inventarisasi
Masuk; (e) Surat tanah, kondisi fisik dan (f) Peruntukan, luas dan faktor faktor yang
mempengaruhi nilai tanah.
Pada tahun 2008, dilakukan penilaian ulang pada tanah yang berada di
Kecamatan Wringinanom Kabupaten Gresik (Seksi III) oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)Nanang Rahayu. Metode yang digunakan dalam penilaian tanah adalah metode pendekatan
perbandingan data pasar. Koreksi penyesuaian pada metode ini dengan menggunakan
Faktor lokasi adalah status letak suatu tanah pada suatu daerah apakah itu kota
atau desa yang menentukan kemudahan pencapaian sebuah properti. Penilai melihat tanah
berdasarkan tingkat strategis letak tanah, jauh-dekatnya lokasi dengan fasilitas umum
(tempat ibadah, pasar tradisional, kantor pemerintahan, dll). Faktor kegunaan dengan
mempertimbangkan peruntukan tanah, apakah pertanian, pemukiman atau industri. Faktor
fisik meliputi keterangan ukuran, bentuk tanah, topografi dan kondisi tanah. Faktor sarana
adalah kelengkapan sarana yang dimiliki oleh suatu properti yang meliputi jalan masuk (tipe
konstuksi jalan dan lebar jalan), PDAM, PLN, Telkom, angkutan umum dan lain-lain. Faktor
waktu adalah keterangan kapan terjadinya penjualan / transaksi atau masih dalam bentuk
penawaran. Penilai tanah melakukan pembagian lahan menjadi empat jenis lahan yaitu :
a) tanah sawah/tegalan didalam;
b) tanah sawah/tegalan dipinggir jalan;
c) tanah pekarangan dipinggir jalan desa
d) tanah pekarangan didalam.
3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER
Penilaian atas tanah di Kabupaten Jombang telah dilakukan pada tahun 2007oleh pemenang tender konsultan penilai, yaitu Daksana Intra Swadaya. Sebagian besar
masyarakat yang menolak adalah masyarakat petani yang menopangkan penghidupannya
dari hasil tanah yang dimiliki. Sebagai contoh, tanah yang dimanfaatkan sebagai produksi
batu bata yang dapat menghasilkan 500 buah bata untuk setiap luasan satu meter (satu
bata dapat dijual dengan harga Rp. 1500,-) dinilai Rp. 70.000/m2.
Keluhan terhadap penilaian bangunan (rumah) yang terkena trase jalan tol juga
diajukan oleh masyarakat. Penilaian terhadap rumah milik masyarakat terdampak
penilaian- Metode zona tanah - Metode zona tanah - Metode zona tanah
8.
Pihak yang
melakukan
penilaian
Tim Penafsir tanah yang
dibentuk berdasarkan SK
Bupati
Lembaga Penilai Tanah
(Appraisal /KJPP)
Lembaga Penilai Tanah
(Appraisal /KJPP)
3.3. Usulan Komponen dalam Alternatif Perhitungan Ganti Rugi
Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah, hasil diskusi
dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah memperhitungkan penilaian fisik
dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakanberbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan
aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai selain akibat kehilangan finansial seperti
nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan.
Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah dilakukan adalah :
= + ( × ℎ) + ( × ℎ) + ( × )
≤ 1.6 ×
Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkanoleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah meiputi :
- Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian.
- Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.
- Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.
- Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.
Langkah awal dalam melakukan valuasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa
adalah dengan mengidentifikasikan komponen - komponen perhitungan ganti rugi yang
KAI; (10)Aset TNI/POLRI; (11)Aset Desa; (12)Tanah Wakaf dan (13)Fasus/Fasos. Gambaran
komponen – komponen tanah sesuai klasifikasi dapat dilihat pada Gambar 4.4.
Berdasarkan uraian diatas maka dibuat usulan komponen – komponen alternatif
perhitungan ganti rugi pembebasan lahan sebagai berikut :
- Permukiman
= ଵ + ଶ + ଷ + ସ + ହ
Keterangan :
X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunanX3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitasX4 = biaya kontrak/sewaX5 = biaya pindaha,b,c = nilai pengali
- Perkantoran
= ଵ + ଶ + ଷ + ସ + ହ
Keterangan :
X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunanX3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitasX4 = biaya kontrak/sewaX5 = biaya pindahd,e,f = nilai pengali
- Pertokoan / Warung
Toko
Warung=
ଵ+
ଶ+ gY
ଵ+ hY
ଶ+ i
ହ+ jY
ଷ
Keterangan :
X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan Y2 = biaya promosiX5 = biaya pindah Y3 = kompensasi jarak tempat usaha ke sumber modalg,h,i,j = nilai pengali
X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatanX6 = nilai tanaman Y3 = kompensasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitask,l = nilai pengali
- Tanah Kehutanan
Kompensasi kehutanan = 2Xଵ + Yସ
Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal
- Tanah HGU
Kompensasi HGU = Xଵ + Xଶ + mX ହ + X + nYହ
Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunanX6 = nilai tanamanX5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modalm,n = nilai pengali
- Tanah Eks HGU
Kompensasi Eks HGU = Xଶ + mXହ + X + nYହ
Keterangan :X2 = nilai bangunanX6 = nilai tanamanX5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modalm,n = nilai pengali
Rencana Tahapan Komunikasi (Communication Scenario Planning)
Gambar 5 Model Komunikasi Pembebasan Lahan
ProgamPembebasan
Investor TPT
Permen PU No. 01/PRT/M/ 2007 mengatur MOU dengan Investor agar pada masaoperasionalmelaksanakanCorporate
Social Responsibility .
Pemerinta P2T Warga SATGAS
P2T merupakan kepanitian Ad hoc yang berfungsi sebagaipengesah proses pelepasan hak atas tanah dalam kegiatan
pengadaan tanah untuk umum, sebagaimana layaknyaNotaris yang memiliki fungsi hukum.
Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatansosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi yang
mengikutsertakan tomagada didalamnya.
Pembentukan Satgas erdiri dari pejabat instansi yang terkaitpengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas Satgassebaiknya diperjelas menghindari kecurigaanm engintimidasi.
Kementerian PU tidak dapatm encampuri wewenangersebut.
FasilitasiPemerintah desa
POSKO PENGADUAN
(INFORMATION CENTRE)
MEDIA DISEMINASI
Bagan alir pengadaan tanah sesuaiPerpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65
Th.2006 dan Perka BPN No. 3 Th.2007,dapat ditempelkan pada papan
pengumuman di Balai Desa.Disampaikan dengan bahasa yang mudah
dipahami masyarakat.
SOSIALISASI Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaiananah (system zona atau system bidang) saat sebelum
pelaksanaan penilaian.
Menghindarkan teknik sosialisasi yg mengandalkananji.
MUSYAWARAH Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidanganah mana saja (beserta nama pemilik) yang telah
erbebaskan dapatditempelkan di papan pengumumandi Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah