Gajda Péter Polgármester Úr részérekispest.info/img/kispest/files/AJÁNLAT KISPEST(2).pdfHavas Henrik Média Ingatlan Kft. 2 Tisztelt Polgármester Úr! A XIX. kerületi Önkormányzat

AJÁNLAT

Budapest Főváros XIX. kerület Kispest Önkormányzata Polgármesteri Hivatal

Gajda Péter Polgármester Úr részére

Budapest, 2015. május 27. 

Havas Henrik

Média Ingatlan Kft.

2

Tisztelt Polgármester Úr!

A  XIX.  kerületi  Önkormányzat  részére  megvételre  ajánlom  a  Budapest,  Kós Károly tér 4. szám alatt 160803/0/A/1 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlant.

3

I. Környék

Az  épület  Budapest  XIX.  kerületében,  egy  Európában  egyedülálló  építészeti együttes, a kispesti Wekerle­telep központjában áll.   A 2010­ben felújított Kós Károly  téri  játszótér  és  szabadidőpark  a  kismamák  és  gyermekeik,  valamint  a családok  kedvelt  kikapcsolódási  helye.  Ennek  a  több,  mint  25.000 négyzetméteres  térnek  a  közvetlen  szomszédságában  található  a  Forster Gyula Nemzeti  Örökségvédelmi  és  Vagyongazdálkodási  Központ  által  műemlékké nyilvánított épület. 

II. Ingatlan

Az  eredetileg  moziként  üzemelő  épületet  1926­ban  építették.  A  mozi látogatottságát  tekintve  fővárosi  jelentőségű  volt.  Nézőtere  egyszintes,  lejtés nélküli,  a  színpad  alatt  az  egykori  kazánpince  volt  található.  A  későbbi  Ady­mozi üzemelésével az önkormányzat az 1990­es évek elején felhagyott. Kispest Önkormányzata  több  kísérlet  után  egy  vendéglátóipari  Kft­nek  adta felhasználásra,  aki  a  bontási  munkák  indítását  követően  levonult,  maga  után romos  állapotokat  hagyva.  1997­ben  az  újrahasznosításra  pályázatot  írtak  ki, sport­ és szabadidőközpont funkcióval. Később merült fel az oktatási céllal való hasznosítás.  Az  ingatlant  2001.08.17­én  vásárolta  meg  a  XIX.  kerületi Önkormányzattól  a  Média  Menedzser  Oktató  Kft.  A  megvételkor  készült szakértői  vélemény  szerint  a  megvásárolt  ingatlan  meglehetősen  rossz, "lepusztult"  állapotban  volt.  Az  épület  belső  terei  a  félbemaradt  átépítés  után romos  képet  mutattak,  a  korábbi  közműellátottságnak  csak  nyomai  voltak fellelhetőek.  A  moziterem  nyílásáthidalói  nagyrészt  nem  eredetiek,  hanem mindenféle  utólagos  vasbeton  áthidalásokat  alkalmaztak  a  részben  már befalazott  nyílások  fölött.  Mind  az  előcsarnok  fölött,  mind  a  színpad  alatt  a gerendák  jól  láthatóan  rozsdásodások  voltak.  A  színpad  fölötti  tetőfedés  nem készült el, ami súlyos károsodást okozott a szerkezetben. 

Ezeket  a  romos  állapotokat  követően  cégünk  belekezdett  az  épület  teljes felújításába.  A  2002.  IV.  9­én  kiadott  10377/5/2002  számú  építési  engedély alapján  készült  a  helyiségcsoport  teljes  átépítése,  oktatási  intézménnyé  történő 

4

kialakítása. Az építési  terv alapján a mozitérbe egy osztófödém került,  így két részre osztva a nagymagasságú teret, az új szintek összekötését két lépcsővel is megoldottuk.  Az  alapozásnál  a  gyengén  vasalt  aljzatot,  valamint  oldalfalakat megerősítettük.  A  színpad  területén  a  rossz  födémrész  cseréjét  elvégeztük. Mivel  a  tetőszerkezet  ipari műemléknek minősült,  így  a  felújítás  során  ennek figyelembevételével  állítottuk  helyre,  megőrizve,  visszaállítva  az  eredeti állapotot. 

Az ingatlan belső kialakítása kifejezetten oktatási célra készült, azonban a  belső kialakítás  egyéni  igény,  illetve  a  tervezett  funkciónak  megfelelően  még választható. A már felújított 1.354 négyzetméteres hasznos alapterületű ingatlan jó  alaprajzi  elrendezésű,  áttekinthető  lett. Az  előcsarnokból  közelíthetőek meg az  alaprajz  (1­2.  sz.  melléklet)  szerint  a  földszinti  tantermek,  a  gazdasági, tanulmányi  iroda  és  a  szociális  helyiségek.  Két  lépcsőház  vezet  az  emeleti előadóterembe,  a  számítógépes­,  a  titkársági­  és  a  tanári  szobába,  valamint  a rádió­TV stúdióba. Az alagsorban raktár, a tetőszinten gépészeti helyiség került kialakításra.  Minden  közmű  bevezetésre  került,  kiépítésük  elkezdődött,  a központi fűtés elkészült. A homlokzati nyílászárók beépítése megtörtént.

Az  így  felújított  ingatlan  ­  tekintve,  hogy még  a belső kialakítás  igény  szerint módosítható  ­  kiválóan  alkalmas  lenne  közösségi  célokra,  amit  a  nagy hagyománnyal  rendelkező  Wekerlei  Társaskör  is  támogat.  Az  épület hasznosításáról  előzetesen  készítettek  egy  tanulmányt  is.  A  Társaskör véleménye  szerint  az  épületen  végzendő  munkák  befejezéséhez  maximum  50 Millió  Ft­ra  lenne  szükség,  melyhez  különböző  pályázati  támogatásokat  is igénybe lehet venni. 

5

III. Ajánlati rész

A fentiek alapján látszik, hogy cégünk mindenre odafigyelve pénzt és energiát nem kímélve saját felhasználásra újította fel az épületet, azonban a megváltozott körülményekre tekintettel most eladásra kínáljuk Önöknek az általunk már több, mint 220 Millió Ft­ban lévő épületet az alábbi 3 opcióban. 

1. opció

Az ingatlan vételára egy összegben: 

170.000.000,­ Ft + Áfa, 

azaz Egyszázhetvenmillió forint + általános forgalmi adó

Ezen  értékesítési  ár  alapján  a  hasznos  alapterületre  jutó  négyzetméter  ár (125.553,­ Ft/nm),  ami kevesebb, mint a fele a környéken tapasztalt vételárnak. 

2. opció

Ingatlan csereszerződés keretében több kisebb értékű ingatlan beszámítása a Kós Károly tér 4. szám alatt található épület vételárába, így a csereszerződés alapját képező vételi ár: 

220.000.000,­ Ft + Áfa, 

azaz Kettőszázhúszmillió forint + általános forgalmi adó

Az így kialakult 162.481,­ Ft­os négyzetméter ár még így is jóval alacsonyabb, mint a környéken szokásos piaci ár.  

6

3. opció

Az  ingatlan  részletekben  történő  értékesítése  esetén  a  vételár  4  egyenlő részletben kerül meghatározásra, így az évenként esedékes részlet: 

60.000.000,­ Ft + Áfa, 

azaz Hatvanmillió forint + általános forgalmi adó, 

mely  összesen  a  négy  év  alatt  240.000.000,­  Ft  +  Áfa,  azaz Kettőszáznegyvenmillió forint + áfa összeget jelent. 

Ez az ár  is még mélyen a piaci ár alatt van,  főként  figyelembe véve a  jelenleg tapasztalható  ugrás­szerű  növekedést  az  ingatlanpiacon.  Az  Önkormányzat véleményünk szerint ezzel a variációval jár a legjobban, mivel a költségvetésbe csak  a  vételár  1/4­éd  kell  beállítani,  így  ez  nem  jelent  egy­egy  évre  nagy megterhelést a kerület számára. 

IV. Összefoglaló

A  2001­ben  megvásárolt  épületet  cégünk  a  mai  kor  követelményeinek megfelelően felújította, jelenleg az épület készültségi foka 80%­os. A befejezés rövid időn belül megoldható, így kialakítható a környéken a fiatalok, valamint a családok  számára  a  szabadidő  eltöltését  kínáló  közösségi  helyiség,  mely  a környezetbe tökéletesen illeszkedik. A környéken élőknek erre nagy szükségük van,  mivel  a  közösségi  életben  tevékenyen  részt  vevő  Wekerlei  Társaskör  is többször megkeresett bennünket ezzel kapcsolatban. Ezért az ingatlan nyilvános értékesítése előtt első sorban  a Kispesti Önkormányzathoz fordulok az ingatlan értékesítésével kapcsolatban. A megvételben több variáció is lehetséges, melyet az ajánlati részben részleteztem. 

Az ingatlan per­ és tehermentesen kerül értékesítésre. 

Jelen ajánlatunk 90 napig érvényes. 

Budapest, 2015. május 27. 

Havas Henrik

Média Ingatlan Kft.