Fundos Imobiliários: Ganhando com o Desenvolvimento · 2 O setor imobiliário é um bom investimento ? O setor imobiliário como ativo de investimento possui características particulares,

SEMINÁRIO INVESTIDOR INSTITUCIONAL

Fundos Imobiliários: Ganhando

com o Desenvolvimento

2

O setor imobiliário é um bom investimento ?

O setor imobiliário como ativo de investimento possui

características particulares, correlacionadas ao desafio da gestão

de passivos de longo prazo:

• gera proteção natural contra altas taxas de inflação (Mello, 1980);

• melhor combinação entre a geração de fluxos de caixa de baixa

volatilidade e o potencial para ganhos de capital (Lindahl, 2002);

• a magnitude da riqueza alocada nesta classe de ativos é

subavaliada na formulação da fronteira eficiente (Webb, 1990;

Damodaran, 2002);

• pode aumentar o retorno médio e reduzir o risco total do portfólio

(Ibbotson Associates, 2004).

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T-Bills

Bonds

International Stocks

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Multi-Asset Portfolios

with REITs

Ave

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Risk (Annualized Quarterly Standard Deviation) %

Multi-Asset Portfolios

without REITs

Fronteira eficiente com e sem o investimento em REITs, nos EUA(de 1972 a 2003, fonte: Real Estate Investment Trusts, Ibbotson Associates)

Brueggeman, Chen

e Thibodeau (1984),

concluíram que

qualquer portfolio

que tiver adição de

ativos imobiliários

terá uma melhor

relação

risco/retorno, do

que os portfólios

sem ativos

imobiliários

4

Em setembro/2012 foi criado o Índice de Fundos de Investimentos

Imobiliários (IFIX) BM&FBOVESPA com o objetivo de medir a

performance de uma carteira composta por FIIs:

• Segundo base histórica calculada pela BM&FBOVESPA, de

dez./2010 até ago./2012, o IFIX acumula uma valorização de

50,6%;

• O IMOB (Índice Imobiliário), indicador que mede o desempenho de

uma carteira composta por ações de empresas do setor imobiliário,

registrou queda de 15,8% e o Ibovespa, queda de 17,7%, no

mesmo período.

* para maiores detalhes acesse o site da BM&FBOVESPA em:http://www.bmfbovespa.com.br/indices/ResumoIndice.aspx?Indice=IFIX&Opcao=0&idioma=pt-br

5

Como investir no Setor Imobiliário ?

Existem diferentes formas de investimento no setor imobiliário,

que, dependendo da dimensão de análise, podem ou não se

adequar ao desafio da gestão de passivos de longo prazo:

• semelhança e escalabilidade ● risco/retorno

• complexidade administrativa ● governança corporativa

Da mesma forma, existem diferentes veículos de investimento no

setor imobiliário, que podem ou não se adequar a um investidor

específico:

• Investimento direto ● SPEs

• Ações ● FIPs

• FIIs ● CRIs

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O que são os FIIs ?

Os Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs são veículos de

investimento coletivo captados por meio do sistema de

distribuição de valores mobiliários* e destinados à

aplicação em empreendimentos imobiliários.

• as cotas do fundo correspondem a frações ideais de seu

patrimônio e devem ser escriturais e nominativas;

• o titular de cotas não poderá exercer qualquer direito real

sobre os empreendimentos integrantes do fundo;

• o titular de cotas não responde pessoalmente por qualquer

obrigação legal ou contratual, relativa aos empreendimentos

integrantes do fundo.

* em conformidade com o disposto na Instrução CVM nº 400 / 2003,

e legislações complementares.

7

A participação dos FIIs em empreendimentos imobiliários poderá

se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos*:

• quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;

• desde que tenham registro na CVM, ações, debêntures, e,

quaisquer valores mobiliários de emissores cujas atividades

sejam relacionadas a empreendimentos imobiliários;

• ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre

entre as atividades permitidas aos FII;

• cotas de fundos de investimento em participações (FIP)

relacionadas a empreendimentos imobiliários ou de fundos de

investimento em ações que sejam setoriais e que invistam

exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;

* para maiores detalhes verifique a Instrução CVM 472/2008.nenhum investidor deverá tomar qualquer decisão de investimento sem consultar sua

política de investimentos e seus assessores legais.

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• certificados de potencial adicional de construção emitidos com

base na Instrução CVM nº 401 / 2003;

• cotas de outros FII;

• certificados de recebíveis imobiliários – CRIs;

• cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que

tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades

permitidas aos FII;

• letras hipotecárias; e

• letras de crédito imobiliário.

Para atender suas necessidades de liquidez, os FIIs poderão,

ainda, manter parcela do seu patrimônio aplicada em cotas de

fundos de investimento ou títulos de renda fixa.

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O retorno do capital aos investidores ocorre através da

distribuição de resultados ou da venda das quotas no mercado.

Os FIIs são fundos fechados, portanto não permitem o resgate

das quotas.

Possuem uma Assembleia Geral soberana que se reúne, no

mínimo, anualmente, bem como um representante dos cotistas

que exerce as funções de fiscalização dos empreendimentos ou

investimentos do fundo.

Os FIIs podem, ainda, possuir comitê de investimento com

representantes dos cotistas, com o objetivo de deliberar sobre os

investimentos do fundo.

10

O administrador do FII deverá manter departamento técnico

habilitado em projetos imobiliários, ou, contratar consultoria

especializada para:

• analisar, avaliar e selecionar empreendimentos imobiliários para

integrarem a carteira do fundo;

• administrar locações ou arrendamentos de empreendimentos, a

exploração do direito de superfície e a comercialização de imóveis

integrantes do seu patrimônio.

O gestor do FII deverá realizar a gestão da carteira do Fundo,

observada a Política de Investimento, aplicando o caixa em Ativos

Financeiros e disponibilizando os recursos necessários para a

aquisição dos Ativos Alvo.

11

Situação atual dos FIIs no Brasil

Estão em funcionamento no país 86 fundos imobiliários com cotas

negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da

BM&FBOVESPA.

A maior parte das ofertas públicas de FIIs listados é liquidada em

menos de 30 dias e, tem se tornado comum, as ofertas públicas

com a aquisição de grandes lotes pelas próprias instituições

distribuidoras com vistas a pulverização no mercado secundário.

O investidor mais frequente nas ofertas públicas é o investidor

pessoa-física, que conta com a isenção de IR na distribuição dos

rendimentos.

12

Os FIIs podem ser classificados* por ativo alvo de investimento

ou, também, por finalidade do investimento:

• Ativo alvo:

• Imóveis ● Renda variável

• Renda fixa ● Multiclasse

• Finalidade de investimento:

• Renda regular ● Investimentos gerais

• Ganho de capital ● Securitização

* Fonte: UqBar

13

Capitalização de mercado por classe de ativos(em Out./2011, fonte: Uqbar)

* Fonte: UqBar

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Breakdown por classe de imóvel(em Out./2011, fonte: Uqbar)

* Fonte: UqBar

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Capitalização de mercado por finalidade do investimento(em Out./2011, fonte: Uqbar)

* Fonte: UqBar

16

Aquisição das emissões dos FIIs listados, por classe de investidor(em 2011, fonte: Uqbar)

* Fonte: UqBar

17

A capitalização de mercado dos FIIs ultrapassa os 10 bilhões de

reais, porém, a maior parte tem patrimônio inferior a 500 milhões

e baixa profundidade de mercado.

A liquidez dos FIIs vem aumentando rapidamente e hoje a maior

parte dos fundos cotados na BM&FBOVESPA apresentam forte

presença nos pregões.

Destacando que em outubro/2012 a CVM editou instrução que permite a

contratação de formadores de mercado por FIIs, favorecendo o aumento da

liquidez destes veículos.

18

Evolução da capitalização de mercado e do número de fundos.(de Maio/2003 a Set./2011, fonte: Uqbar)

* Fonte: UqBar

19

Apenas 7 FIIs listados

possuem capitalização

de mercado acima de

500 milhões de reais

(em

Out.

/2012,

fonte

: fu

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82% dos FIIs apre-

sentam presença em

mais de 70% dos

pregoes da bolsa

(em

Out.

/2012,

fonte

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Volume de negociado no mercado secundárioe quantidade de negociações(de 2006 à Outubro de 2012, fonte: Economática)

* Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos

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Q Negs Volume $

Volume médio anual negociado no mercado secundário(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)

240MM

75,8MM

31,5MM

* Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos

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Q Negs Volume $

Volume médio anual negociado no mercado secundário(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)

240MM

75,8MM

31,5MM

140%

222%

• Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea InvestimentosLançamento do BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office Fund no mercado secundário

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Exemplos de investimentos potenciais

Os FIIs podem investir diretamente em projetos imobiliários

estruturantes, bem como em títulos de renda fixa provenientes

destes investimentos.

Seguem exemplos de investimentos realizados através de fundos

de investimentos com a participação da REIT SFI.

25

Area “J”

Area “C”Loteamento

em desen-

volvimento

Garantia

utilizada

Hotéis em

operação

• OBJETIVO:

Investimento em infra-estrutura de

loteamento residencial turístico

• VALOR DA OPERAÇÃO:

R$6,5MM (27% de LtV)

• ESTRUTURA DA GARANTIA:

Alienação fiduciária de duas

gleba de terras com 55.820m2 de

terreno livre, com vista direta para

a praia, em Itacaré - BA

• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:

R$23,4MM

• PRAZO DA OPERAÇÃO:

60 meses

• RATING:

A- Austing

Complexo turístico-hoteleiro

26

Loteamento logístico

• OBJETIVO:

Construção de condomínio

empresarial, focado em operações

logísticas de grande porte

• VALOR DA OPERAÇÃO:

R$9.000.000 (65% de LtV)

• ESTRUTURA DA GARANTIA:

Alienação fiduciária de imóveis do

empreendimento e aval do grupo

incorporador, localizado no

Município de Salvador / BA

• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:

R$13.400.000

• PRAZO DA OPERAÇÃO:

60 meses

• RATING:

A Austing

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• OBJETIVO:

Antecipação de recebíveis de aluguéis para empresa

especializada na gestão de terminais de passageiros

• VALOR DA OPERAÇÃO:

R$30.000.000 (150% de cobertura)

• ESTRUTURA DA GARANTIA:

Cessão fiduciária de 256 contratos de aluguel

com baixa concentração, QMM de 150% e

aval dos controladores

• PRAZO DA OPERAÇÃO:

84 meses

• RATING:

AA- LF Rating

Gestão logística de terminais

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Construção civil

• OBJETIVO:

Construção de edifício residencial de

alto luxo, de frente para o Mar da Praia

de Itapoã – ES

• VALOR DA OPERAÇÃO:

R$36.000.000 (67% de LtV)

• ESTRUTURA DA GARANTIA:

Alienação fiduciária de 2 terrenos livres

mais terreno do edifício em construção,

composto de 60 apartamentos de 4

suítes com área de 355,00m2 cada

• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:

R$48.700.000

• PRAZO DA

OPERAÇÃO:

120 meses

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Informações adicionais:

MAURICIO VISCONTI, Sócio co-fundador

[email protected]

5521 2460-0200 / 5521 9393-7949

Obrigado !!!