Nationaal Monumentencongres 2012 Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden? 8 november 2012 prof. mr. Friso de Zeeuw praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Jul 05, 2015
Nationaal Monumentencongres 2012
Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden?
8 november 2012
prof. mr. Friso de Zeeuw
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Verhaal in twee delen
• gebiedsontwikkeling en
vastgoedinvesteringen in crisistijd
• vandaaruit: een (economische) blik op de
monumentenwereld
Naam presentatie, Datum 1
Crisis raakt vastgoedsector midscheeps:
• sterke terugval vraag (in alle soorten vastgoed)
• plannen-in-uitvoering gestrand
• investeringsvolume vastgoedontwikkeling: minus 50%
• financiering van projecten veel lastiger; meeste loketten dicht
• grondbedrijven gehavend; reeds € 2 miljard afgeschreven
• forse personeelsreductie: in ontwerp-, advies-, ontwikkel- en bouwsector: minus 50 %
• subsidies vervallen; ISV stopt in 2014
• corporaties terug naar de kerntaak: sociale huisvesting
Titel volgende boek:
Wordt het wel een engel?
het nieuwe jargon:
• ’’organische groei’’
• ’’bottom-up’’
• ’’uitnodigingsplanologie’’
• ’’grondexploitatie is verleden tijd’’
• ’’CPO’’
• ’’beleggers gaan ons redden’’
• ’’koppeling ontwikkeling aan exploitatie en beheer’’
deels reële perspectieven; deels voodooNaam presentatie, Datum 5
Kenniseconomie concentreert zich in:
bepaalde stedelijke regio’s
• concentratie mensen met hoge opleiding
• hoge economische groei
• clustering van bedrijven
• bevolkingsgroei
grotere vraag naar vastgoed
(wonen, werken, winkels, maatschappelijke
functies)
polarisatie tussen sterke en zwakke regio’s
neemt toe
Sterke regio’s in Frankrijk, Duitsland en Nederland
8
Ruimtelijk-economische ontwikkeling in NL:
Vervoersassen als ruggengraat
Methodiek kaart ”regionale woningmarkt 2010/2011”
Definitie goede markt:• In een goede markt worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel
verkocht.
Methodisch:Deze definitie is met behulp van de volgende variabelen geoperationaliseerd:
1. de mediane transactieprijs (in € per m², gemiddelde 2010 - 2011)2. het aandeel woningen dat te koop staat t.o.v. de totale voorraad (in
%, gemiddelde 2010 - 2011)3. het besteedbaar inkomen (in €, 2009)4. de gemiddelde verkooptijd van het aantal transacties (in
dagen, gemiddelde 2010 - 2011)5. het aandeel transacties t.o.v. de totale voorraad (in %, gemiddelde 2010 -
2011)
Naam presentatie, Datum 10
Toetsingskader en selectiecriteria
voor planvoorraad
• aansluiting op de vraag (nu en straks)bijvoorbeeld: geen appartementen, tenzij……..
• stadium van plan (o.m. planologisch)maar: belangrijker is effectieve vraag dan omgevingsvergunning!
• meegekoppelde maatschappelijk belang of publieke investeringen
• kosten/opbrengsten en risico’svoor publiek en privaat
• let op:- faseerbaarheid en flexibiliteit- doseren aanbod naar kwaliteit en plaats
Selecteren en prioriteren in de tomatentuin
Bron: Luehrman (1998)
hoog
laag
vola
tilit
eit
hoogvalue/cost
< 1Rijpe tomaten
Nu investeren
Rotte tomaten
Nooit investeren
Niet perfecte
maar eetbare
tomaten
Misschien nu
Niet eetbare, maar zeer
veel belovende tomaten
Waarschijnlijk later
Minder
veelbelovende, grote
groene tomaten
Misschien later
Laatbloeiers, klei
ne
groene tomaten
Waarschijnlijk
nooit
> 1
Naam presentatie, Datum 13
Relatie grond- en vastgoedexploitatie
Naam presentatie, Datum 14
Naam presentatie, Datum 15
Organisch Ontwikkelen
• ’’Als iets niet vanzelf gaat, dan is het organisch
ontwikkelen’’
• het concept als stip aan de horizon
lange termijn, grote schaal, globaal
en tóch een wenkend perspectief
met kleine, flexibele, faseerbare, snel te realiseren
en tóch complete invullingen
Naam presentatie, Datum 16
Marktgerichtheid, flexibiliteit en kostenefficiency
• planvorming: definieer eerst woon- en werkmilieu, dan pas
stedenbouw
• hou plannen globaal en flexibel (time to market)
• planvorming, voorbereiding en uitvoering en toezicht:
terug van 35% naar 20% van de totalegrondkosten
• kosten bouwrijp maken zelf: minus 10%
Nijmegen, Waalfront
Naam presentatie, Datum 18
Naam presentatie, Datum 19
Eindhoven opent verstopt stuk stad
Naam presentatie, Datum 20
Eén van de acht vooroorlogse gebouwen op het voormalige NRE-terrein. Ze worden de inspirerende dragers van een nieuw
stuk stad. foto Jurriaan Balke
EINDHOVEN - Het kan verkeren: een paar jaar geleden nog maar was het plan om op het NRE-terrein in Eindhoven, in
de hoek tussen de Nachtegaallaan en de Kanaaldijk-Noord, zo'n 400 woningen te bouwen.
Doe de Trex (transformatie-exploitatie)
• functie van place-makinghoreca; kunstcentrum; evenementen & andere publiektrekkers
• maatschappelijke functie”ze doen tenminste wat nuttigs met die grond”
zonnepanelen; studentenhuisvesting; landbouw
• dekking (deel van) doorlopende kostendoor - exploitatie bestaande gebouwen
Naam presentatie, Datum 21
Betekenis erfgoed in locatie en gebied
erfgoed geeft locatie vaak extra kwaliteit en voegt waarde toe:
vooral in belevingswaarde (emotie):
• identiteit
• verbondenheid met de plek
• geschiedenis van de plek
• icoon
maar… is soms een blok aan ‘t been
Naam presentatie, Datum 22
Onderscheid tussen:
• herbestemming & restauratie van het solitair monument
• het monument verbonden met transitie met de omgeving
(gebiedsontwikkeling)
Naam presentatie, Datum 23
Naam presentatie, Datum 24
Apeldoornse Wornumse Enk
Naam presentatie, Datum 25
Dongen, leerlooierij Driessen
Naam presentatie, Datum 26
Oss, Bergkwartier
Naam presentatie, Datum 27
Utrecht, Parkhaven
Naam presentatie, Datum 28
Vraag, aanbod & onrendabele top
• aanbod erfgoed neemt toe
• vraag is vrij constant
• middelen ter overbrugging onrendabele top nemen
dramatisch af
Naam presentatie, Datum 29
Daar staat tegenover:
• meer belangstelling & kennisuitwisseling over
”herbestemming” in de vakwereld
• ”belevingswaarde” van vastgoed neemt in belang toe
• ”de armoe houdt ons knap”
(Doesburg & Monnickendam)
Naam presentatie, Datum 30
Essentieel voor financieel economisch haalbaarheid:
• locatie
• harmoniseren verschillende belangen en disciplines
• vraag/aanbod en kosten /opbrengsten optimaliseren
• restauratie zonder herbestemming & nieuwe eindgebruikers:
onhaalbaar
Naam presentatie, Datum 31
Locatie op verschillende schaalniveaus is essentieel voor
haalbaarheid
verschil tussen;
boerderij in de Beemster en Berkeland
fabriekshal in Utrecht en Hengelo
met goede functiemix en ontwerp kan men locatie (beperkt) optimaliseren
DRU fabriek Ulft : te ambitieus voor de locatie
gedetailleerd economisch onderzoek los van de locatie heeft geen zin
Naam presentatie, Datum 32
Harmoniseren verschillende belangen en disciplines
eisen en wensen conflicteren:
• erfgoed-instanties en ’vrienden’ van het gebouw
• nieuwe gebruikers
• milieu- en veiligheidsinstanties (met brandweer als
toppertje)
vereist: type diplomatieke mannetjesputter
Naam presentatie, Datum 33
Commerciële expertise
• vraag en aanbod bij elkaar brengen
• de kosten drukken en opbrengsten verhogen
• de risicoprofiel dimmen, waaronder het proces-risico
kennis en kunde in de erfgoedsector concentreert zich op
restauratie; dat is veel te beperkt
Naam presentatie, Datum 34
Mijn adviezen:
• professionaliteit verbeteren en
kennis-profiel aanpassen
• krachten bundelen (sector maakt sterk versnipperde indruk)
• breng de vraag (=eindgebruikers) scherper en systematisch
in beeld
• stop met nog verfijndere onderzoeken naar macro-
economische betekenis van erfgoed
Naam presentatie, Datum 35
En nog een paar adviezen (toegift):
• betracht (nog wat meer) souplesse bij inwilligen wensen van
nieuwe gebruikers
• liever één karakteristieke fabriekshal in de hand dan alle
drie tegen de vlakte
• profiteer ongegeneerd van het goede imago
(bij voorbeeld bij zoeken alternatieve financiering)
Naam presentatie, Datum 36