EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL-SP. Processo Digital: 1000511-08.2018.8.26.0565 Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários Exequente: Banco Bradesco Executado: Cofran Indústria de Auto Peças Ltda. e outro MAURÍCIO PREVIATO, brasileiro, Corretor de Imóveis, e Perito Judicial, RG: 9.887.833-5 e CPF: 034.470.518-84 CRECI-SP: 92691, domiciliado na Avenida Dr.Augusto de Toledo, 999 – apartamento 55 – Bairro Santa Paula – São Caetano do Sul – São Paulo, onde deverá receber todas as intimações, tendo sido nomeado perito nos AUTOS DO PROCESSO acima indicado, vem à presença de Vossa Excelência, requerer que se digne a juntar ao mesmo, LAUDO PERICIAL, realizado por este Perito, do imóvel objeto do mesmo processo judicial, visando à avaliação mercadológica do mesmo, para seus ulteriores efeitos e, pelos seguintes fundamentos: Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) Nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000511-08.2018.8.26.0565 e código 7726649. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAURICIO PREVIATO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/09/2019 às 15:22 , sob o número WSCS19700906540 . fls. 269
14
Embed
fls. 269 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE …VISTORIA E LOCALIZAÇÃO A vistoria do imóvel avaliando foi realizada dia 17.09.2019, e devido à dificuldade de localização
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO
CAETANO DO SUL-SP.
Processo Digital: 1000511-08.2018.8.26.0565
Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
Exequente: Banco Bradesco
Executado: Cofran Indústria de Auto Peças Ltda. e outro
MAURÍCIO PREVIATO, brasileiro, Corretor de Imóveis, e Perito Judicial, RG: 9.887.833-5 e CPF:
034.470.518-84 CRECI-SP: 92691, domiciliado na Avenida Dr.Augusto de Toledo, 999 – apartamento 55 – Bairro
Santa Paula – São Caetano do Sul – São Paulo, onde deverá receber todas as intimações, tendo sido nomeado perito
nos AUTOS DO PROCESSO acima indicado, vem à presença de Vossa Excelência, requerer que se digne a juntar ao
mesmo, LAUDO PERICIAL, realizado por este Perito, do imóvel objeto do mesmo processo judicial, visando à
avaliação mercadológica do mesmo, para seus ulteriores efeitos e, pelos seguintes fundamentos:
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978
(D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) Nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de
novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
0511
-08.
2018
.8.2
6.05
65 e
cód
igo
7726
649.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AU
RIC
IO P
RE
VIA
TO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
19/
09/2
019
às 1
5:22
, so
b o
núm
ero
WS
CS
1970
0906
540
.
fls. 269
IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel discriminado abaixo e avaliando, de propriedade de COFRAN – INDÚSTRIA DE AUTO PEÇAS
LTDA.com a sede na Rua Major Carlos Del Prete, Nº 485 – Município de São Caetano do Sul, São Paulo
IMOVEL AVALIANDO: O Terreno constituído por parte do lote 04 (quatro) da planta particular dos
herdeiros de Luiz Roncon, situado no Município da Estância Turística de Ribeirão Pires, medindo 81,50 metros de
frente para a Rodovia Via Anchieta a Ribeirão Pires, (SP 31), nos fundos, mede 73,40 metros, confrontando com
propriedade de Henrique Gomes da Miranda, da frente aos fundos, do lado direito de quem da Rodovia olha para o
imóvel, mede 123,00 metros, confrontando com o lote 03 (três), do lado esquerdo, mede 156,50 metros,
confrontando com o lote 05 (cinco), encerrando a área de 10.310,00 metros quadrados,encontra-se devidamente
registrado na matrícula 36606, Livro 2 - Registro Geral, Ficha 01, em 22/01/2004, no, Oficial de Registro de Imóveis e
Anexos da comarca de Ribeirão Pires - SP.
MATRICULA DO IMÓVEL AVALIANDO: 36.606 – ATUALIZADA EM 17.09.2019 (FOLHA 01)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
0511
-08.
2018
.8.2
6.05
65 e
cód
igo
7726
649.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AU
RIC
IO P
RE
VIA
TO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
19/
09/2
019
às 1
5:22
, so
b o
núm
ero
WS
CS
1970
0906
540
.
fls. 270
MATRICULA DO IMÓVEL AVALIANDO: 36.606 – ATUALIZADA EM 17.09.2019 (FOLHA 02)
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada dia 17.09.2019, e devido à dificuldade de localização do
imóvel, requisitamos uma foto aérea para a “Secretaria Habitação e Planejamento Urbano”, (foto abaixo).
O imóvel avaliando não possui muros, cercas ou demarcação de limites, o terreno possui diversas
arvores e vegetação da Mata Atlântica , que é nativa da região.
O Imóvel avaliando está localizado em uma área de APP (“área de preservação permanente”) e
classificado como “Ocupação dirigida de baixa densidade” onde o coeficiente de aprovação para utilização
de área útil e de no máximo 30% do total do terreno. (vide tabela)
“Área de Preservação Permanente, também chamada APP, é um espaço natural protegido principalmente
em função da capacidade estabilizadora do solo propiciada pelas matas ciliares e outras vegetações.”
INFRAESTRUTURA LOCAL
A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica, telefone, Internet e iluminação.
A via de acesso é pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega
postal, transporte coletivo, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais.
CONTEXTO URBANO
A Rua Júlio Prestes é predominantemente residencial com 92,63% endereços residenciais e está localizado no bairro de Roncon na cidade de Ribeirão Pires SP.
Com mais de 84 domicílios, a Rua Júlio Prestes caracteriza-se por casas, sobrados ou similares e edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários domicílios de famílias distintas.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
0511
-08.
2018
.8.2
6.05
65 e
cód
igo
7726
649.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AU
RIC
IO P
RE
VIA
TO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
19/
09/2
019
às 1
5:22
, so
b o
núm
ero
WS
CS
1970
0906
540
.
fls. 273
SOBRE A CIDADE DE RIBEIRÃO PIRES
Ribeirão Pires foi Fundada em 19 de março de 1953, sua população e de 123.393 habitantes (IBGE), possui uma Área Territorial de 99,075 Km² (IBGE, 2017), está a 800 metros de altitude.
Está Localizada a 40 km de São Paulo, tem suas águas e territórios protegidos pela Lei de Mananciais,
o que propicia a convivência harmoniosa de sua vida urbana com a exuberante Mata Atlântica. Atrativos como pesqueiros, chácaras, mirantes, parques, igrejas, feira de artesanatos. A cidade possui 02 Hospitais, 10 Unidades básicas de Saúde, 33 Escolas Municipais, 30 Escolas
Estaduais, 02 Universidades de ensino superior, 18 Escolas de Idiomas e 10 Agências Bancárias.
FOTO AÉREA DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Lote P/4 – CCI: 101 1062 – Loteamento 103 – Jardim Luzo
“A Secretaria Habitação e Planejamento Urbano, é responsável pela condução da política habitacional da
Estância Turística de Ribeirão Pires, com sede à Rua Felipe Sabbag, 200 - 02 andar - Centro - Ribeirão Pires, SP -
CEP: 09400-130 - Contato (11) 4828-9100 – Roberto ou Yara”
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
0511
-08.
2018
.8.2
6.05
65 e
cód
igo
7726
649.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AU
RIC
IO P
RE
VIA
TO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
19/
09/2
019
às 1
5:22
, so
b o
núm
ero
WS
CS
1970
0906
540
.
fls. 274
FOTO AÉREA DA LOCALIZAÇÃO
METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que
permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o
mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de
natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas.
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 06 (seis) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se descritas abaixo.
Foram pesquisadas em (10) Imobiliárias, todas localizadas emRibeirão Pires nas mediações do imóvel objeto