Finanţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia Disciplina: Finanţarea dezvoltării imobiliare Coordonator: Lect. Dr. Capraru Bogdan Masterand: xxxx Iaşi, 2012
Finanţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
Disciplina: Finanţarea dezvoltării imobiliare
Coordonator: Lect. Dr. Capraru Bogdan
Masterand: xxxx
Iaşi, 2012
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
1
Conţinut
Capitolul 1. Introducere ......................................................................................... 2
Capitolul 2.Finanţarea rezidenţială în Elveţia ...................................................... 4
Capitolul 3.Creditarea imobiliară în Elveţia ........................................................ 11
Capitolul 4. Proprietari de imobile rezidenţiale Elveţia ....................................... 14
Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveţia ................................................ 20
Concluzii .............................................................................................................. 22
Bibliografie .......................................................................................................... 23
Webografie .......................................................................................................... 23
Anexe ................................................................................................................... 24
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
2
Capitolul 1. Introducere
Elveţia este un stat confederal, alcătuit din 26 de cantoane, având declarat independenţa faţă
de Austria în 1291, dar fiind recunoscută abia în 1648, şi situat în centrul europei, cu o suprafaţă de
41.285 m2
. Din punct de vedere geografic, Elveţia este împărţită în munţii Alpi, platoul elveţian şi
munţii Jura. Cea mai mare parte din suprafaţă este ocupată de păduri, terenuri cultivabile şi ferme
alpine (68%), urmată de terenuri neproductive (21%), suprafaţă destinată oraşelor (7%) şi 4% fiind
ocupată de lacuri şi fluvii care izvorăsc din Elveţia, cel mai cunoscut fiind Rin.
Populaţia conform estimărilor din anul 2010 este de 7.866.500 de oameni ( locul 95 ), cu o
densitate de 190,5 locuitori pe km2
, însă datorită suprafeţei care nu permite construirea de aşezări
omeneşti pe tot teritoiul Elveţiei densitatea reală este mult mai mare faţă de media. O treime din
locuitorii Elveţiei trăiesc în una din cele trei mari aglomerări urbane: Zurich (1.132 milioane),
Geneva (0.504 milioane), Basel (0.490 milioane), Berne (0.346 milioane), Lausanne (0.317
milioane), o treime trăieşte în restul zonelor urbane şi ultima treime în zona rurală.
Ultima constitutie adoptată de către Elveţia este cea din 1999, care nu aduce modificări
notabile faţă de constituţia confederală din anul 1848, care a pus bazele actualului stat federal
modern. Sistemul politic elveţian este caracterizat de drepturi de extremă dreapta, incluzând
folosirea iniţiativelor şi a referendumurilor, a compromisurilor şi existând puţine conflicte sociale.
Conform Biroului Federal de Statistică există trei instituții confederale importante:
parlamentul bicameral (legislativul), Consiliul Federal (executivul, guvernul, Bundesrat) și Curtea
Supremă Federală (instanța judecătorească supremă, judiciar).
Parlamentul Elveției este format din două camere: Consiliul Statelor compus din 46 de membri aleși
prin sisteme definite de fiecare canton individual, și Consiliul Național, care este format din 200 de
membri aleși printr-un sistem electoral proporțional, în funcție de populația fiecărui canton.
Membrii ambelor camere au un mandat de 4 ani şi când ambele camere sunt reunite în sesiune
comună, ele sunt numite împreună Adunarea Federală.
Consiliul Federal este guvernul țării și conduce aparatul administrativ federal, având
atribuțiile unui șef de stat. Este un corp colegial format din șapte membri aleși pentru un mandat de
patru ani de către Adunarea Federală, care și supervizează activitatea Consiliului. Președintele
Confederației este ales de Adunare din cei șapte membri, tradițional prin rotație, pentru un mandat
de câte un an, pentru a prezida ședințele guvernului și pentru a îndeplini funcțiile reprezentative în
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
3
relațiile internaționale. Cu toate acestea, președintele este doar un primus inter pares fără puteri
suplimentare, rămânând și șeful unui departament din administrație.1
Cu toate că Elveţia este înconjurată de ţări membre ale Uniuni Europene (U.E.), aceasta nu
este o membră a U.E., cu toate că aceasta beneficiaza de convenţii legate de forţa de muncă şi
convetii comerciale cu U.E. şi aderând la Organizaţia Naţiunilor Unite abia în 2002.
Elveţia este o ţară multiculturală, având patru limbi naţionale în folosinţă, dar şi multe alte
limbi străine, deşi 20% din populaţie este de altă origine. Limba oficială este germană (64%)
franceza (20%), italiana (6%), romansh (1%), limbi non elveţiene (9%). Diversitatea în Elveţia este
de asemenea evidentă şi legat de religie cu romano-catolicii, şi protestanţii fiind grupările cele mai
mari.
Elveţia se bucură de o economie relativ stabilă, şi un nivel scăzut al şomajului (3,7% în 2009
şi 3,9% în 2010) şi rată mică de inflaţie (-0.5% în 2009 şi 0,7% în 2010). Rată medie a dobânzilor
oferite de băncile comerciale sunt de asemenea mici, adică de 2,75% (2009) şi de 0,54% (2010). PIB
pe cap de locuitor au avut o valoare de 42,800 USD ( 2008), 41,800 USD (2009) şi de 42,900 USD
în anul 2010. Salariul mediu brut este de 5,674 CHF. Economia este în mare pare bazată pe servicii
(73,2%), dar şi procentul de 23,4% din industrie este important. Doar 3,4% din populaţie este
angajată în agricultură. Principalele produse de export sunt produse chimice, produse mecanice şi
electronice, de asemenea ceasuri şi instrumente. Datorită importanţei majore a sectorului bancar,
această ţară a fost expusă puternic crizei financiare.
Zurich,Elveţia
1 http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
4
Capitolul 2.Finanţarea rezidenţială în Elveţia
Datorită poziţiei geografice, relefului şi a unei economi stabile Elveţia este o ţară căutată de
către investitori internaţionali, dar şi datorită programului vast de promovare acordat investitorilor
străini: facilităţi pentru întreprinderile mici şi mijlocii, pentru cercetare, dezvoltare şi înfiinţări firme
sau pentru investiţii şi tehnologie. Investitorii străini caută Elveţia şi pentru locaţia finaciara
atractivă, cota de impozitare scăzută, securitatea oferită străinilor, stabilitatea politică, structura de
servicii financiare bine pusă la punct şi un cadru legislativ modern.
Conform Biroului Federal de Statistică, numai 37,5% din populaţie deţin locuinţa în
proprietate proprie, restul fiind ocupat de case de vacanţă şi chirii. Elveţia reprezintă o piaţă închisă
datorită faptului că plasamentele în piaţă rezidenţială sunt sigure ce a condus la aplicarea de restricţii
pentru investitori străini de către guvernanţii. Potrivit unui studiu realizat de Global Property, în
primul semestru al anului 2011, preţul apartamentelor elveţiene a crescut cu 5,08% şi a caselor cu
4,37%, iar din anul 2001 până în 2011, preţul mediu al apartamentelor a crescut cu 53,65 şi a caselor
cu 35,9%.
Pentru că un investitor străin să achiziţioneze o proprietate rezidenţială în Elveţia trebuie să
depună o cerere la Ministrul de Justiţie care acordă aproape 1500 de permise pe an, iar apoi să
depăşească regulile impuse de cantonul în care vrea să achiziţioneze locuinţă, însă acea locuinţă
poate fii folosită doar pentru scopuri familial, fiind interzisă închirierea de proprietăţi rezidenţiale de
către străini. Străinilor li se permite să cumpere o casă dacă deţin deja o altă locuinţă în Elveţia şi
doresc să achiziţioneze şi una într-o zonă turistică, dar străini care au permis de muncă în Elveţia şi
refugiaţii pot să devină proprietari unei locuinţe rezidenţiale. Că investitor starain care doreşte să
investească în piaţă rezidenţială din Elveţia are nevoie de cetăţenie elveţiană pentru că atuncea nu
mai există alte restricţii legate de cumpărarea unei proprietăţi rezidenţiale.
Piaţa imobiliară rezidenţială din Elveţia este dominată de sistemul bancar, prin cele două
tipuri de băncile cantonale, deţinute de către stat, şi bănci regionale care oferă credite ipotecare, dar
pentru a finanţa construcţia unui imobil sau cumpărarea unei locuinţe se mai pot contracta şi credite
ipotecare de la fondurile de pensii şi companiile de asigurări.În ultimi 10 ani, cota de piaţă a
sistemului bancar a crescut uşor de la 87% la 93%, având că activitate principală acordarea de
credite ipotecare populaţiei.Datorită creşteri în mod substanţial a cotei de piaţă a băncilor regionale,
finanţarea pieţei imobiliare rezidenţiale este mai puţin concentrată în ultimul deceniu.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
5
În ceea ce priveşte ofertă de produse ipotecare, creditori propune doritorilor care vor să-şi
contracteze un credit ipotecar o gamă de contracte tradiţionale, având rata variabilă sau rată fixă, şi
combinaţii ale celor două rate introduse în ulimul deceniu.În ultima perioadă în Elveţia a crescut
importanţa depozitelor pentru finatarea ipotecară şi a scăzut emisiunea de obligaţiuni.Participarea
Guvernului la refinatarea creditelor ipotecare se realizează mai puţin în mod direct cu ajutorul
administraţiilor federale,cantonale şi municipale care deţin o proporţie mică, aproximativ 4% din
totalul de locuinţe rezidenţiale, ci prin influienta pe care o are datorită proprietăţi statului a băncilor
cantonale, care cu ajutorul garanţiilor de stat reduc costurile de refinanţare a băncilor cantonale. Cu
toate că Guvernul a încercat să influienteze refinatarea creditelor ipotecare se poate observa că
această influienta nu a dus la nici un avantaj semnificativ pentru băncile cantonale faţă de băncile
regionale, care în ulrimul deceniu şi au crescut cota de piaţă.
Nici cota de impozitare practicată în cantoanele elveţiene nu încurajează improprietaria cu
proprietăţi rezidenţiale din cauză că locuinţelor i se atribuie un impozit pe venit şi sunt tratate că un
activ.Impozitul pe venit şi impozitarea câştigurilor de capital diferă în cele 26 de cantoane elveţiene
în funcţie de legislaţia privind impozitele, de exemplu în unele cantoane, câştigurile de capital pe
termen scurt, sunt supuse unei taxe penalizatoare, pentru a contracara speculaţiile pe piaţa
imobiliară.
Datorită legislaţiei adoptată în perioadă 1980 – 1990, care a crescut rolul pensiilor private în
sistemul de securitate socială, a încurajat deţinerea de proprietăţi rezidenţiale pentru că această
deţinere le oferă proprietarilor posibilitatea de a retrage fonduri private şi de a fii scutiţi de taxă de
economii pentru dobândirea unei locuinţe.
Guvernul a introdus în ultimul deceniu garanţiile federale pentru a încuraja proprietatea de
stat a gospodăriilor care nu împlinesc condiţiile de a cere un credit ipotecar de la bănci, însă până în
prezent acest sistem a ajuns doar la cateva locuinţe.
Datorită unei politici monetară relaxată a băncilor rezultă că populaţia continuă să se
îndatoreze puternic, ceea ce e posibil să conducă la un nou boom financiar, rată dobânzii pe piaţă
interbancară practicată de Banca Centrală a Elveţiei este de 0-0,25%, astfel LIBOR la 3 luni fiind de
0,09%, iar Credit Suisse oferă credite ipotecare cu dobândă fixă de 2,4% pe o perioadă de 12
anii.Toate aceste lucruri conduc la crearea unei pieţe imobiliare rezidenţiale speculative, astfel
21,4% din cererile de credit ipotecar sunt făcute de oameni care speculează peioada bună a pieţei
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
6
imobiliare din Elveţia şi care achizitioaneaza aceste proprietăţi rezidenţiale pentru a le putea închiria
şi pentru scopul de a locui împreună cu familia.
Preţul pe metrul pătrat pentru o proprietate rezidenţială a crescut de la 4.550 CHF/m2 în anul
2008 până la preţul de 5.550 CHF/m2 în al patrulea trimestru al anului 2011, cel mai mare preţ pe
metrul pătrat s-a întâmplat în anii ’90 când preţul atingea o valoare de 6.250 CHF/ m2, valoarea
preţurilor este ajustată cu rata inflaţiei.
Figura 1. Preţul proprietăţilor rezidenţiale (1980-2011)
Din figura 1 se poate observa că preţul la proprietăţile rezidenţiale se aproprie de valoarea
preţului pe metrul pătrat din anul ’80 , unui spun că acest lucru reprezintă o stare care va conduce la
un boom imobiliar, dar pentru cei care au speculat acesta creştere a preţului este bine dacă au
contractat un credit ipotecar pentru că odată cu creşterea preţurilor la vânzare, creşte şi preţul la
chirii.
Conform CNBC, analizând datele companieie de consultanţă imobiliară Knight Frank, în
ultimi 5 ani în Elveţia s-a înregistrat o creştere a preţului locuinţelor cu 27,5% datorită aprecieri
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
7
francului elveţian care a obligat băncile elveţiene să prectice rate de dobândă foarte reduse şi
creşterea economiei elveţiene datorat creşteri preţurilor proprietăţilor rezidenţiale.Potrivit Knight
Frank, preţul pe metrul pătrat al unei proprietăţi rezidenţiale din Geneva a ajuns la 31.900 de USD în
al patrule trimestru al anului 2011.
Conform figura 2 se evidenţiază că idexul preţului din Elveţia are valori scăzute, de 100
USD cu un trend crescător începând cu anul 2005, faţă de Statele Unite ale Americii, care este tot un
stat federal, în care indicele sau a avut un trend crescător, mai mare decât cel al Elveţiei, începând cu
anul 1997 apropindu-se, înainte de a se manifesta criza, de valoarea de 250 USD.
Figura 2 . Comparaţie a indexurilor preţurilor
Sursa : Halifax (U.K.), Banco de España (Spain), Notaires/Insee (France), S&P/Case-Shiller (U.S.),
IAZI (Switzerland)
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
8
Figura 3. Comparaţie a preţurilor locuinţelor între Elveţia şi USA
Sursa : S&P/Case-Shiller (U.S.) and IAZI (Switzerland)
Figura 3 evidenţiază o comparare a preţurilor din două cele mai importante oraşe di Statele
Unite ale Americii, Miami şi Chicago, şi Geneva din Elveţia.
Din tabelul 1 rezultă că Elveţia are un trend crescător al pieţei imobiliare rezidenţiale în ceea
ce priveşte preţul pe metrul pătrat, există pentru anul 2011 o creştere de 0,63% a preţului faţă de
anul 2010.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
9
Tabelul 1.Evoluţia preţurilor la locuinţe ȋn Europa
Tara 2010 2011 2010/2011
Estonia 2.48% 10.40% 9.64%
Norvegia 9.11% 7.43% 2.78%
Franta -0.12% 5.82% 3.34%
Turcia 5.37% 4.24% 0.84%
Islanda -2.55% 4.09% 3.27%
Rusia -2.51% 3.78% 1.10%
Finalanda 11.27% 3.53% 0.92%
Belgia 5.54% 2.79% -0.79%
Elvetia 1.91% 2.59% 0.63%
Suedia 8.91% 1.86% 0.74%
Germania 2.45% 1.68% -0.36%
Lituania -15.23% 0.26% 0.04%
Letonia 7.09% -0.88% -1.82%
Polonia -4.12% -1.16% -2.43%
Marea Britanie 9.69% -1.19% 2.85%
Slovenia -1.08% -1.35% -0.52%
Olanda -1.96% -1.94% -0.54%
Portugalia 2.88% -2.14% 0.24%
Slovacia -3.55% -2.86% -0.63%
Croatia -4.70% -4.40% -0.81%
Spania -3.75% -5.24% -1.43%
Bulgaria -9.55% -6.14% -1.59%
Grecia -2.00% -6.71% -2.08%
Ucraina -17.15% -8.44% -3.56%
Romania -5.06% -10.16% -0.86%
Irlanda -13.03% -12.43% -4.14%
Sursa: Financiarul.com
Cu toate că în ultima perioadă a crescut concurenţa dintre băncile cantonale şi băncile
regionale pentru debitori cu ipotecă, însă standardele loe de creditare ramanad aceleaşi, dar se poate
observa o creştere a contractelor cu rată de dobândă fixă scăzută ridică întrebări cu privire la
riscurile pe care şi le asumă băncile şi dacă ar influienta stabilitatea financiară şi dacă băncile nu se
expun la riscul de rată a dobânzii directe.
Conform Biroului Federal de Statistică Elveţian două treimi din totalul proprietăţilor
rezidenţiale din Elveţia sunt închiriate, cu toate că în ultimi 10 ani procentul proprietarilor a crescut
uşor, dar însă majoritatea locuinţelor ne fiind ocupate de proprietari se poate spune că piaţa
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
10
imobiliară rezidenţială din Elveţia este dominată de persoane private, care achiziţionează
proprietăţile pentru a le închiria.
Tabelul 2 arată că proprietarii instituţionali (fondurile de pensii), precum şi societăţile
cooperative joacă doar un rol secundar în piaţa imobiliară. Participarea directă a administraţiei
federale, cantonale şi municipale în piaţă este neglijabilă.
Tabelul 2. Proprietari piaţa imobiliară din Elveţia
1995 2005
Unităţe rezidenţiale (mii) 2,800 3,028
Proprietari locatari 31% 35%
Proprietari unităţi închiriate
(procente)
Privaţi 51.5% 57.5%
Instituţionali 28.7% 22.2%
Cooperative 7.5% 7.9%
Stat 3.7% 3.4%
Sursa: Biroul Federal de Statistică Elveţia
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
11
Capitolul 3.Creditarea imobiliară în Elveţia
După cum am precizat şi în capitolul anterior, piaţa imobiliară rezidenţială din Elveţia este
finanţată prin credite ipotecare oferite de către bănci, companii de asigurări şi fonduri de pensii,
precum şi de către stat şi companiile deţinute de stat. Cu toate că sunt mulţi cei care acordă credite
ipotecare, elveţieni au preferat să se finanţeze cumpărarea sau construcţia de locuinţe prin creditele
oferite de către sistemul bancar, de exemplu în anul 2002 băncile ofereau 90% din totalul creditelor
acordate.Datorită condiţiilor bune şi stabile ale economiei elveţiene şi a politici monetare relaxate pe
care o practică băncile, volumul împrumuturilor ipotecare în cadrul sectorului bancar elveţian a
crescut moderat în ultimul deceniu.
În cadrul sistemului bancar elveţian, îşi desfăşoară activitatea principalul supraveghetor şi care
aplică politică monetară, Banca Centrală Elveţiană şi celelalte două tipuri de bănci: băncile
cantonale ( Banca Cantonală din Zurich,Basel,Geneva şi altele) deţinute de către stat şi concuretii
acestora băncile regionale şi bănci de economii( Valiant Bank, Lienhardt & Partner Privatbank
Zurich) .Pe lângă celelate două categorii de bănci mai sunt băncile mari, UBS(Basel şi Zurich) şi
Credit Suisse (Zurich), şi grupul Raiffeisen.Principala activitate a sistemului bancar elveţian este
creditarea pieţei ipotecare care cuprindea în anul 2004 61% din activele interne ale băncilor, pentru
cele două bănci concurenţe, băncile cantonale (71%) şi băncile regionale (81%), reprezintă 54% din
activele interne.
Tabelul 3. Situaţia creditelor ipotecare ȋn Elveţia( 2008-2011)
Bănci 2008 2009 2010 2011
Bănci mari 33.80% 32.45% 31.34% 30.57%
Bănci cantonale 33.91% 34.34% 34.72% 34.95%
Bănci regionale şi bănci de
economi
9.31% 9.66% 9.70% 9.56%
Raiffeisen Bank 14.38% 14.82% 15.28% 15.53%
Sursa: SNB ( Banca Centrală Elveţiană )
În tabelul 3 sunt reprezentate proporţiile care corespund băncilor din total credite ipotecare
acordate pentru finanţarea pieţei imobiliare, lider la împrumuturile ipotecare sunt băncile cantonale
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
12
care înregistrează un trend crescător în perioadă analizată, concurad cu băncile mari care însă au
înregistrat un trend descendent în aceeaşi perioadă studiată. De exemplu în anul 2011, băncile
cantonale acordaseră 34,95% din total credite ipotecare, urmat de băncile mari cu 30,57%, apoi
Raiffeisen Bank cu o proporţie de 15,53% şi pe ultimul loc băncile regionale şi băncile de economii
cu 9,56% per total împrumuturi ipotecare acordate de sistemul bancar.
În finatarea pieţei imobiliare elveţiene cel mai important rol în finanţarea acesteia îl
reprezintă băncile cantonale şi marile bănci după cum am observat mai sus, faţă de alte ţări în care
băncile străine ocupă un rol important, în Elveţia băncile străine joacă un rol neglijabil deţinând doar
1% din piaţă activelor ipotecare.
Tabelul 4.Finanţarea prin obligaţiuni a pieţei imobiliare din Elveţia ( mil. CHF )
2008 2009 2010
depozite 331,509 386,990 416,911
obligaţiuni - - -
obligaţiuni ipotecare 53,728 64,429 69,720
Sursa: SNB
Din tabelul 4 se poate observa că în Elveţia, sistemul bancar îşi refinanţează creditele
ipotecare pe care le acordă populaţiei din depozitele depuse de clienţi, în perioadă 2008-2010 se
poate observa un trend crescător a depozitelor datorat aprecieri francului elveţian.Obligaţiunile au
fost emise înainte de 2007 cumulând o valoare de 40685 milioane CHF, iar în perioada analizată
care corespunde unei perioade în care s-a manifestat criza financiară globală şi perioadei în care
economia Elveţiei s-a aflat în recesiune (2008-2009). Există în Elveţia două instituţii „Pfandbrief” (
care emit obligaţiuni ipotecare ), una deţinută de UBS,Credit Suisse şi 200 de bănci regionale şi a
două deţinută de în comun de băncile cantonale, acestea fiind supuse unro reglementări speciale de
către Comisia Bănci Federale. Tot din acest tabel rezultă că obligaţiunile ipotecare au un rol redus în
refinatare împrumuturilor ipotecare contractate de către persoanele care vor să construiască sau să
cumpere proprietăţi rezidenţiale în Elveţia.
Începând cu anul 2007 când a început să se manifeste criza financiară globală, împrumuturile
pentru finanţarea pieţei imobiliare au criteri de aprobare mai dure pentru că să nu fie afectat sistemul
financiar elveţian, dar şi datorită pierderilor înregistrate odată cu prăbuşirea pieţei imobiliare din anii
’90, când băncile au avut mult de suferit. Când hotărăsc acordarea unui credit ipotecar, băncile
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
13
elveţiene folosesc o gama largă de metode de evaluare şi finanţează doar 65% din valoarea primei
proprietăţi şi cei cu un risc mic pot obţine încă 15% din finanţarea cu o a două ipotecă. Datorită
faptului că riscul pentru o a două ipotecă este mare, dobanca practicată este cu 1% mai mare şi
trebuie amortizată în 15 ani, adică cu câte 1%/an, însă unele bănci pretind că a două ipotecă să fie
amortizată integral până la vârsta de 60 de ani.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
14
Capitolul 4. Proprietari de imobile rezidenţiale Elveţia
Conform refereendumului din anul 2000, proprietari de imobile rezidenţiale din Elveţia
aveau o pondere de 34% din totalul locuintilor din Elveţia, însă în prezent doar 37% deţin
proprietate rezidenţială conform Biroului Federal de Statistică şi totuşi Elveţia în ultimi 72 de ani a
păstrat o valoare a deţinerilor de locuinţe sub 40%, pe tot globul existând puţine ştate cu rată sub
50%, iar majoritatea ţărilor înregistrează o pondere de peste 75%.
Valoarea procentuală a deţinerilor de proprietăţi rezidenţiale se datorează preţului ridicat al
imobilelor rezidenţiale comparativ cu câştigurile populaţiei, taxelor mai la locuinţele deţinute de
către proprietari faţă de alte ţări şi condiţiilor riguroase pe care le practică creditori, în special
băncile, la creditele ipotecare în ceea ce priveşte avansul care trebuie depus pentru a lua un
împrumut ipotecar, deci elveţieni nu au gusturi diferite faţă de restul lumi ci doar au conditi mai
bune de trăi dacă locuiesc într-o proprietate rezidenţială închiriată.
Chiriaşi din Elveţia au o reducere la taxele pe care trebuie să le plătească statului, au
protecţie socială ceea ce face că investiţiile imobiliare bazate pe închiriere să fie mai profitabile,
comparând preţul proprietăţilor rezidenţiale şi preţul de închiriere se poate observa că închirierea are
un cost de capital mai redus. Un alt avantaj ar fii acela că mutarea în alte catoane este mult mai uşor
pentru cei care închiriază locuinţe faţă de proprietari de imobile rezidenţiale, un procent mic al
deţinătorilor de locuinţe beneficeaza de suventii şi că există legi chirias-proprietar care oferă o
protecţie suplimentară proprietarilor care vor să şi închirieze locuinţa.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
15
Tabel 5 : Rata deţineriide locuinţe în diferite ţări
Ţara % (recensământ 2002)
România 91.6
Ungaria 90.9
Lituania 84.9
Spania 82.1
Slovenia 81.5
Irlanda 76.9
Norvegia 76.7
Portugalia 74.8
Slovacia 73.6
Estonia 72.2
Grecia 71.7
Italia 71.2
Australia 69.5
Regatul Unit 68.0
Cipru 68.0
Noua Zeelandă 67.8
USA 66.2
Luxembourg 66.1
Canada 66.1
Finlanda 63.5
Belgia 63.1
Letonia 59.6
Polonia 58.9
Franţa 54.7
Norvegia 50.4
Austria 48.7
Liechtenstein 48.1
Republica Cehă 47.1
Germania 42.0
Elveţia 33.6
Sursa: European Commission, Australian Bureau of Statistics, Statistics Canada, Statistics New Zealand,
Swiss Federal Statistical Office, and United States Bureau of the Census
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
16
În cele ce urmează voi prezenta două oferte de închiriere de apartamente şi case din Zurich (
oraşul cu cel mai populat) şi Geneva , sursa la ofertele prezentate mai jos este
http://www.homegate.ch.
Apartament, 3 camere, Zurich, 65 m2 , preţ ȋnchiriere: 4.980 CHF
Apartament, 3 camere, Geneva, 90 m2 , preţ ȋnchiriere: 3.500 CHF
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
17
Casă, 9 camere, Zurich, 200 m2
, preţ ȋnchiriere: 10.000 CHF
Casă, 9 camere, Geneva, 250 m2
, preţ ȋnchiriere: 11.000 CHF
Mai jos sunt prezentate preţurile de vânzare la apartamente respectiv case din zona Zurich şi
zona lacuri Geneva.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
18
Figura 4. Preţul la apartamente de 4 camere,blocuri de 6 apartamente,zona Zurich, 100 m2, construiţi
ȋn anul 2008, calitate foarte bună (CHF)
Sursa: http://www.homegate.ch
Figura 5. Preţul la apartamente de 4 camere,blocuri a cate 6 apartamente,zona lacuri Geneva, 100
m2, construiţi ȋn anul 2008, calitate foarte bună (CHF)
Sursa: http://www.homegate.ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
19
Figura 6. Preţ aase, 5 camere,160 m2,anul construcţiei 2008,zona Zurich, calitate construcţie
foarte bună (CHF)
Sursa: http://www.homegate.ch
Figura 6. Preţ case, 5 camere,160 m2,anul construcţiei 2008,zona lacuri Geneva, calitate construcţie
foarte bună (CHF)
Sursa: http://www.homegate.ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
20
Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveţia
Imprumutuile acordate de către sistemul bancar din Elveţia este dominată de împrumuturile
ipotecare, acordate persoanelor doritoare să-şi achiziţioneze sau să-şi construiască o proprietate
rezidenţială, cu un procent de 90% din totalul împrumuturilor de uz casnic, în tip ce creditul de
consum ocupă un procent mic.
Cum am mai spus şi în capitolele anterioare, creditori de pe piaţă imobiliară rezidenţială, în
special băncile pentru că ele ocupă cea mai mare procentaj de acordare a creditelor ipotecare, oferă
contacte de împrumuturi ipotecare doritorilor, fie cu rată dobânzii fixă sau cu rată dobânzii variabilă,
însă o dată cu dezvoltarea tehnologiilor băncile au început să ofere contracte complexă în care să
îmbine cele două rate ale dobânzii şi au introdus în contracte un portofoliu de obligaţii cu rată
dobânzii fixe, dar cu scadenţe ale creditelor ipotecare eşalonate.
Contractele de credit ipotecare cu dobânda fixă sunt cu o scadenţa de la 2 până la 10 ani,
aceste tipuri de contracte reprezentând 2/3 din totalul de împrumuturi ipotecare acordate, conform
Biroului Federal de Statistică.
În cele ce urmează voi vorbi despre câteva oferte oferite de cele două bănci mări din Elveţia,
UBS şi Credit Suisse.
Banca elveţiană UBS are mai multe tipuri de împrumuturi ipotecare, eu am luat un exemplu
de un contact „First Home” Mortgage unde debitorul vrea să ia 250.000 CHF pentru a-şi construi o
casă.UBS prin contactul ales de debitor îi oferă respectivă sumă la o rată fixă a dobânzi de 1,08% ,
pe o perioadă de 3 ani cu o rată LIBOR la 3 luni de 1,06%.Dacă debitorul ar fii ales contactul USB
Mortgage „Eco”, ar fii primit respectivă sumă la o rată a dobânzi fixă de 1,13% şi o rată LIBOR la 3
luni de 1,11% , iar dacă respectivă persoană deţinea desa o proprietate şi vrea să şi o renoveze ar fii
primit de exemplu 77.000 CHF la o rată a dobânzii fixe de 1,43%, pe toată perioadă contractului
debitorul trebuie să plătească 20 CHF pentru întreţinerea contului. În secţiunea anexe, la anexă x
este reprezentat ofertă bănci UBS, legat de alegerea scadetei contractului ipotecar şi a ratei dobânzi
fixe corespunzătoare şi a ratei LIBOR care va fii aplicată împrumutului.
Banca Credit Suisse oferă credite ipotecare cu o sumă minimă de 100.000 CHF şi sumă
maximă de 500.000 CHF, scadenţa între 1-10 ani, de exemplu luăm acelaşi debitor care dorea să
împrumute 250.000 CHF, pentru o perioadă de 3 ani. Banca Credit Suisse îi oferă un credit ipotecar
pe perioadă cerută la o rată a dobânzii fixă de 1,20% cu o rată LIBOR la 3 luni de 1,50%, însă
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
21
persoană care doreşte să-şi construiască o proprietate rezidenţială poate alege o rată ajustată de
2,85%. În figură 7 de mai jos este reprezentat un exmplu cu ce se întâmplă dacă debitorul îşi ia un
credit ipotecar cu rată dobânzi fixe de la Credit Suisse.
Figura 7. Exemplu credit ipotecar cu rată dobânzi fixe Credit Suisse
Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
22
Concluzii
Elveţia este o ţară de persoane care preferă mai degrabă să închirieze locuinţe datorită
impozitului mic pe care îl plătesc, uşurinţă de a se putea muta oriunde doresc, costuri mai mici la
închirierea proprietăţilor rezidenţiale, preţuri mări la locuinţe peşte puterea de cumpărare pe care o
au elveţieni.
Sistemul bancar din Elveţia este unul stabil, care oferă o gamă largă de credite ipotecare
pentru finatarea pieţei imobiliare rezidenţiale la rate ale dobânzii mici, datorită politici monetare
relaxate, faţă de alte ţări.
Guvernul Elveţiei poate influienta piaţă imobiliară rezidenţială cu ajutorul băncilor
cantonale, care sunt deţinute de către stat, dar şi prin regulile impuse condiţiilor de creditare
ipotecară şi impozitul pe care trebuie să-l plătească proprietari de reşedinţe rezidenţiale. Guvernul a
aprobat legi pentru străini care doresc să investească în piaţă imobiliară rezidenţială, astfel că un
străin să poată cumpăra o locuinţa în Elveţia necesită fie să aibă cetăţenie elveţiană sau să aibă
permis de muncă în elveţia.
În concluzie, dacă aş fii avut de ales între a cumpăra o proprietate rezidenţială în elveţia sau
să închiriez o locuinţa aş ajunge la acelaşi părere că şi persoanele elveţiene care preferă să închirieze
în loc să-şi cumpere o locuinţa. Preţul proprietăţilor imobiliare rezidenţiale sunt prea scumpe pentru
puterea de cumpărare a persoanelor din Elveţia că să poată să cumpere o locuinţa cu bani lichizi,
însă şi cumpărarea unei locuinţe cu ajutorul creditelor ipotecare oferite de către bănci, pentru unele
persoane nu-şi permit să-şi ia vreun împrumut bancar.
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
23
Bibliografie
1. Bourassa, S.C. and M. Hoesli. Why Do the Swiss Rent? Journal of Real Estate Finance and
Economics, 2010
2. Thalmann, P. Which Is the Appropriate Administrative Level to Promote Home
Ownership?Swiss Journal of Economics and Statistics, 1999
Webografie
1. www.snb.ch
2. http://www.ubs.com/ch/en/online_services.html
3. https://www.credit-suisse.com/ch/en/
4. www.swissfinanceinstitute.ch
5. http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia
6. http://www.homegate.ch
7. http://www.bfs.admin.ch
8. http://www.manager.ro
9. http://www.forbes.ro
10. http://www.rellox.ro
11. http://www.business24.ro
12. http://economica.rtv.net
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
24
Anexe
Anexa 1. Indicele de pret pentru piata imobiliara SWX IAZI
Sursa: www.iazicifi.ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
25
Anexa 2. Aprecierea preţurilor locuinţelor în Elveţia 1998-2011
(modificări)
Sursa : www.iazicifi.ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
26
Aneaxa 3. Preţurile locuinţelor în Elveţia 2011
Sursa : www.iazicifi.ch
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
27
Anexa 4.Oferta credit ipotecar banca UBS
Sursa: http://www.ubs.com/ch/en/swissbank/private/mortgage/current_rates.html
Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia
28
Anexa 5. Rata dobanzi la creditele ipotecare oferite de Credit Suisse
Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch