Fichero Noticia2 41760

PRIVADO Y

CONFIDENCIAL

Mayo 2009

REFINANCIACIÓN DE DEUDA

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I. Antecedentes y situación actual

II. Refinanciación de deuda

ÍNDICE

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Antecedentes y situación actual

Sección I

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8.900

4.000

1.600 1.587 1.500 1.500

598 500 500

Colonial MartinsaFadesa

Urco Urbasa Grupo Habitat Afirma GrupoInmobiliario

Lubasa Tremón RentaCorporación

UrbanizadoraXXI

Principales operaciones de refinanciación en empresas inmobiliario-constructoras (mill.€)

Antecedentes y situación actual

Durante los últimos 12 meses las operaciones de refinanciación de deuda han proliferado entre el tejido empresarial español y más concretamente entre las compañías inmobiliario-constructoras.

Las principales operaciones de refinanciación (por tamaño) estuvieron motivadas fundamentalmente por préstamos de adquisición en operaciones corporativas.

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Antecedentes y situación actual

Elevados niveles de endeudamiento en las economías familiares.

Escenario macroeconómico de desaceleración.

Limitaciones en acceso a la financiación en compra de vivienda .

Valoración de suelos derivado de la Ley de Suelo.

Aumento de situaciones concursales de compañías del sector.

Problemas de liquidez de entidades financieras, derivado de crisis sub-prime.

Causa Efecto

Caída muy importante en la venta de viviendas.

Ajuste en precios de venta para dar salida al producto.

Problemas para la financiación de suelos y nuevas promociones.

Problemas para renovar líneas de crédito y préstamos.

Aumento del coste financiero.

Impacto en gestión

Reducción de ventas.

Estrechamiento de márgenes.

+ Carga financiera por subida de tipos.

+ Necesidades de financiación de stocks y clientes.

Problemas de cash flow en el corto-medio-largo plazo

Contracción de la demanda

Limitaciones en acceso de fuentes de financiación

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Antecedentes y situación actual

Las compañías inmobiliario-constructoras del segmento residencial han concentrado gran parte

de las refinanciaciones de deuda en los últimos 12 meses.

Una parte de estas compañías, previsiblemente, tendrán que volver a plantear un proceso de

refinanciación por el incumplimiento del plan de negocio (se ha comprobado que la realidad ha sido

más dura que las previsiones).

Es posible que algunas compañías en segundas rondas de refinanciación terminen en situación

concursal o en un escenario de liquidación ordenada.

El siguiente segmento de compañías en afrontar el proceso de refinanciar su deuda son los grupos

inmobiliarios diversificados (patrimonio en renta, negocio hotelero, obra civil, energías renovables,

etc.).

Hasta la fecha, la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio no ha tenido los resultados previstos como

mecanismo para facilitar la viabilidad de compañías en situación de insolvencia.

En el desarrollo de los próximos acontecimientos, jugará un papel protagonista la reforma de la

Ley Concursal tan demandada por empresarios y entidades financieras.

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Refinanciación de deuda

Sección II

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Refinanciación de deuda

Objetivo de la refinanciación de deuda

El objetivo de la refinanciación de deuda es el de dotar a la compañía de una estructura de deuda a

largo plazo de manera que:

Se garantice la viabilidad en el corto, medio y largo plazo.

La estructura esté diseñada en base al plan de negocio y a la generación de caja de los

próximos años.

Todas las entidades del pool bancario estén alineadas bajo un mismo paraguas y bajo

unos objetivos comunes (condiciones, garantías, etc.).

Se eviten decisiones unilaterales por parte de las entidades financieras que dañen la

solvencia de la compañía (no renovación de líneas, reducción del riesgo, etc.).

La compañía dedique sus recursos a la gestión del negocio en lugar de a la renovación

constante de líneas con el riesgo que ello conlleva.

Se consigan los fondos necesarios para mantener el funcionamiento de la compañía.

Es necesario que exista viabilidad del negocio con independencia de la situación con las

entidades financieras. Si no hay viabilidad operativa no tiene sentido la refinanciación.

La alternativa del concurso voluntario debe valorarse en profundidad. La responsabilidad de los

administradores pasa por preservar el patrimonio y garantizar la viabilidad de la compañía.

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Refinanciación de deuda

0

+

-

Falta de innovación

Percepción equivocada de posición competitiva Caída de

ventas, sobre capacidad productiva

PROCESO DE REFINANCIACIÓN

Crisis

estratégica

Crisis

estructural

Crisis de resultados

Crisis de liquidez

Situación

concursal

Mejora de gestión

(resultados, cash flow)

Tipos de crisis

Crecimiento resultados inferior al mercado

Pérdida cuota de mercado

Deterioro de resultados

Problemas de liquidez

Situación de iliquidez

Es fundamental acometer la refinanciación con caja suficiente para financiar el proceso. Muchas entidades financieras cortan el riesgo de las líneas de circulante al inicio del proceso.

Momento de la refinanciación

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Refinanciación de deuda

Planteamiento de la refinanciación

PLANTEAMIENTO DE LA

REFINANCIACIÓN

Valor

La compañía debe tener activos con Valor suficiente para permitir la presentación de un plan de viabilidad realista.

Transparencia

El proceso de refinanciación debe ser transparente y basado en un análisis profundo y realista del plan de viabilidad propuesto.

Momento

Debe plantearse con tiempo y caja suficiente para alcanzar la refinanciación con las mayores garantías de éxito y bajo las mejores condiciones posibles.

Viabilidad

Debe existir un plan de negocio realista y creíble que transmita confianza a los financiadores y permita la viabilidad del proyecto en el corto, medio y largo plazo.

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Refinanciación de deuda

Algunas claves de la refinanciación

Análisis exhaustivo sobre la compañía y su plan de negocio. Decidir si hay que presentar concurso

voluntario de acreedores ó si hay viabilidad fuera de este ámbito.

Adaptar operativamente la compañía a la nueva realidad del mercado: ahorros de costes,

reestructuración de la plantilla, plan de desinversión de activos, etc..

Realizar un ejercicio de transparencia total con las entidades financieras.

Convencer a la entidades financieras de la viabilidad del negocio y lograr el commitment de las

entidades con el business plan de la compañía.

Diseñar una estructura de refinanciación que alineé los intereses de todo el pool (garantías,

condiciones, estructura de la deuda, etc.).

Para nueva financiación se deberán ajustar los fondos a lo estrictamente necesario para mantener

la actividad de la compañía, explicando muy claramente los usos y fuentes de la operación.

Establecer un paquete de garantías suficientes que soporten la propuesta de refinanciación.

Cumplimiento del plan de negocio y de los covenants de la financiación.

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