FEASIBILITY STUDY USAHA PELABUHAN DAN PERGUDANGAN …

JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018

ISSN 2354-5682 1

www.stie-ibek.ac.id

© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK

FEASIBILITY STUDY USAHA PELABUHAN DAN

PERGUDANGAN MILIK PT DAK DI PANGKAL

PINANG KEPULAUAN BANGKA BELITUNG

MAROKY. S

MIMPIN SITEPU

HARIYANI

Management Program

STIE-IBEK Bangka Belitung

PangkalPinang, Indonesia

[email protected]

Abstract-The purpose of this study is to determine the

feasibility of non-Finance and Finance aspects of the company

and to identify the maximum changes in every condition that

allows business PT. DAK feasible to do. Types of data used are

primary and secondary data consisting of qualitative and quantitative data. Primary data is taken from interview result of

communication personnel and secondary data are from

company data and literature study. The method of data

processing is done qualitatively and quantitatively. Empirical analysis is done by analyzing the feasibility of port business and

warehousing in terms of economic and social aspects.

Quantitative data analysis method is done by calculating the

feasibility of business in terms of finance, namely. Current Value (PV), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return

(IRR), Payback Period (PP), Profitability Index (PI).The results

of Feasibility analysis, both qualitative and quantitative,

indicate that the port and warehousing business is feasible. One of which is shown by the Current Value (PV) of Rp.

293,559,161,085,29, and financial analysis yielding positive

value of NVP that is equal to Rp.53.328.362.546, IRR value

equal to 24,06% where this value is bigger than deposit interest rate and loan that used is 11.00%, PP during 8 years which

means the business has been able to cover the initial investment

cost before the end of the business, and the PI of 2.76 means the

profit the proceeds received by the project amounted to 2.76 more than the cost incurred.

Keywords: Non Financial Aspects, Financial Aspects, Current

Value, NPV, IRR, PP, PI,

I. PENDAHULUAN

Pelabuhan dan Pergudangan merupakan bagian

penting infrastruktur dalam sistem logistik nasional yang

memiliki peran penting dalam menunjang ketersediaan

dan kelancaran barang yang diperdagangkan. Pada

dasarnya, pelabuhan dan pergudangan serta persediaan

merupakan sarana yang mahal (costly) dalam hal sumber

daya manusia, fasilitas, dan peralatannya sehingga

kinerja pelabuhan dan gudang akan langsung berdampak

pada rantai pasok secara keseluruhan. Rancangan

dan/atau manajemen pergudangan yang tidak memadai

akan berakibat pada inefisiensi rantai pasok pasok.

Aktivitas pelabuhan dan pergudangan sebagai mata rantai

logistik yang penting, terutama diperlukan untuk

beberapa alasan seperti perdagangan antar pulau,

produksi musiman, permintaan musiman, produksi skala

besar, quick supply, produksi yang berkesinambungan,

dan stabilisasi harga.

Sektor jasa logistik memiliki peranan penting dalam

distribusi barang dan perdagangan di Indonesia. Frost &

Sullivan memprediksi industri logistik Indonesia tumbuh

14,7 persen menjadi Rp 1.816 triliun pada tahun 2014,

dibandingkan dengan perkiraan Rp 1.583 triliun setahun

yang lalu karena pertumbuhan di sektor jasa dan

peningkatan konsumsi pribadi rumah tangga1.

Pertumbuhan indikator makro seperti Produk Domestik

Bruto (PDB) dan paritas daya beli masyarakat akan

meningkatkan konsumsi pribadi yang berdampak pada

peningkatan volume perdagangan dan distribusi. Logistik

menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor

26 Tahun 2012 tentang Cetak Biru Pengembangan Sistem

Logistik Nasional adalah bagian dari rantai pasok (supply

chain) yang menangani arus barang, arus informasi, dan

arus uang melalui proses pengadaan (procurement),

penyimpanan (warehousing), transportasi

(transportation), distribusi (distribution), dan pelayanan

pengantar (delivery services) dimana dalam cetak biru

tersebut batasan ruang lingkup aktivitas logistik meliputi

transportasi,pergudangan, dan distribusi.

Sebagai daerah kepulauan, perhubungan laut

merupakan transportasi yang strategis bagi Kepulauan

Bangka Belitung untuk berinteraksi dengan provinsi lain.

Transportasi air yang bergerak di Provinsi Kepulauan

Bangka Belitung antara lain perusahaan PELNI dan

perusahaan swasta. Jalur pelayaran dari Provinsi

Kepulauan Bangka Belitung adalah : tujuan Jakarta,

Palembang, Tanjung Pinang, Surabaya, dan Pontianak.

Untuk mempermudah keluar masuknya akses barang dan

penumpang. Pemerintah Bangka Belitung akan

membangun 3 pelabuhan baru di pulau Bangka dan

mailto:[email protected]


ISSN 2354-5682 2

www.stie-ibek.ac.id


Belitung, 2 (Dua) diantaranya yang akan dibangun tahun

2018 mendatang, yaitu di Pulau Belitung dan dua di

Pulau Bangka (Tanjung Ular Bangka Barat, Tanjung

Nyato Pulau Mindanau Belitung dan Tanjung Berikat

Bangka Selatan). Dalam rangka optimalisasi asset-

assetnya, PT Timah (Persero) menawarkan kerja sama

pengembangan pelabuhan khusus menjadi pelabuhan

komersial yang dianggap potensial kepada anak

perusahaannya yaitu PT Dok dan Perkapalan Air

Kantung atau disingkat dengan PT DAK. Optimalisasi

aset yang ditawarkan kepada PT DAK adalah pelabuhan

bekas lokasi Pusat Pencucian Bijih Timah

diPangkalbalam – Pangkalpinang yang berlokasi dijalan

Kerapu No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali), RT 003

RW 002, Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan

Pangkalbalam, Kota Pangkalpinang, Propinsi Kepulauan

Bangka Belitung. Di atas lahan seluas kurang lebih

102.230 M2.

Manajemen PT DAK sangat antusias dan senang

atas tawaran yang diberikan kepada manajemen PT DAK

perihal optimalisasi aset tersebut. Akan tetapi sebelum

memutuskan menerima atau menolak tawaran dari PT

Timah (Persero) tersebut diatas PT DAK perlu

melakukan kelayakan bisnis atas rencana pembangunan

pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka.

Oleh karena itu, Peneliti ingin melakukan kajian Studi

Kelayakan Bisnis dari Aspek Ekonomi dan Sosial serta

Aspek Finance atas rencana pembangunan pelabuhan

dermaga sandar dan pergudangan terbuka yang berlokasi

dijalan Kerapu No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali),

RT 003 RW 002, Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan

Pangkalbalam, Kota Pangkalpinang, Propinsi Kepulauan

Bangka Belitung. Di atas lahan seluas kurang lebih

102.230 M2.

Adapun Tujuan penelitian ini adalah sebagai

pertimbangan awal bagi PT DAK untuk masuk kepada

usaha pelabuhan dan pergudangan atau tidak setelah

mendapatkan hasil analisa data.

II. LANDASAN TEORI

Aspek Ekonomi dan Sosial

Aspek ini dianalisis untuk menganalisa kelayakan

suatu bisnis dilihat dari lingkungan eksternal

perusahaan, juga untuk mengetahui seberapa jauh

lingkungan eksternal tersebut berpengaruh dan

memberikan peluang sekaligus ancaman bagi

perusahaan. Selain itu manfaat lainnya adalah untuk

mengetahui kontribusi seperti apa yang dapat

diberikan oleh perusahaan pada lingkungan

eksternalnya jika usulan proyek dapat terlaksana.

Menurut Kasmir dan Jakfar (2008) aspek

ekonomi dan sosial merupakan dampak yang timbul

karena adanya investasi, yang lebih ditekankan kepada

masyarakat dan pemerintah.

Jika dilihat dari aspek ekonomi secara umum,

dampak dari aspek ekonomi dengan adanya suatu

usaha atau investasi adalah meningkatnya pendapatan

masyarakat dengan pemberian kesempatan kerja bagi

masyarakat, peningkatan sumber daya yang dapat

dimanfaatkan serta meningkatkan perekonomian

pemerintah lokal serta menghasilkan devisa bagi

Negara.

Selanjutnya jika dilihat dari aspek sosial sebuah

perusahaan tidak akan bisa bertahan tanpa adanya

dukungan dari masyarakat. Dapat dikatakan bahwa

kelangsungan hidup suatu perusahaan bergantung

kepada masyarakat juga, masyarakat sangat memegang

peranan penting dalam sebuah usaha. Jadi, selain

bertujuan mencari keuntungan yang sebesar-besarnya,

hendaknya juga perusahaan memiliki tanggung jawab

sosial.

Aspek Keuangan

Berkaitan dengan sumber dana yang akan

diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan

tingkat biaya modal dan sumber dana yang

bersangkutan. Tujuan menganalisis aspek keuangan

dari studi kelayakan bisnis adalah untuk menentukan

rencana investasi melalui perhitungan biaya dan

manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan

antara pengeluaran dan pendapatan, seperti

ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek

untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu

yang telah ditentukan dan menilai apakah proyek dapat

berkembang terus.

Dalam analisis aspek finansial, terdapat beberapa hal

yang harus dianalisis yaitu :

1. Aliran Kas ( Cash Flow )

2. Biaya Modal ( Cost of Capital)

3. Initial and Operasional Cash Flow

4. Payback Period

5. Internal Rate of Return

6. Net Present value

7. Profitability Indeks

Metode Payback Period

Pengertian dari Payback period antara lain adalah,

suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali

pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan

menggunakan aliran kas. Dengan kata lain Payback

period merupakan rasio antara initial cash ratio dan

cash inflow yang hasilnya merupakan satuan waktu.

(Umar, 2005).

Metode Net Present Value

Net Present value yaitu selisih antara Present

value dari investasi dengan nilai sekarang dari

penerimaan-penerimaan kas bersih (aliran kas

operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang

akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu

ditentukan bunga yang relevan. (Umar, 2005).

Metode Internal Rate of Return

Metode ini digunakan untuk mencari tingkat

bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas

yang diharapkan dimasa datang, atau penerimaan

kasdengan mengeluarkan investasi awal. (Umar, 2005).

Metode Profitability Index

Pemakaian metode profitability index (PI) ini

caranya adalah dengan menghitung melalui


ISSN 2354-5682 3

www.stie-ibek.ac.id


perbandingan antara nilai sekarang (present value)

dengan rencana penerimaan-penerimaan kas bersih

dari investasi yang telah dilaksanakan. Jadi,

profitability index dapat dihitung dengan

membandingkan antara PV kas masuk dengan PV kas

keluar. (Umar, 2005).

Kerangka Pemikiran

Sebagai mana telah dijelaskan di atas, secara umum

dapat dipahami bahwa kebutuhan jasa terkait masalah

pelabuhan dan pergudangan yang diperlukan untuk

pasokan barang untuk Bangka Belitung yang di supply

dari daerah lain maka peluang pengembangan usaha

Pelabuhan dan Pergudangan di Provinsi Kepulauan

Bangka Belitung khususnya di Kota Pangkalpinang saat

ini masih merupakan satu alternatif usaha yang

mempunyai prospek yang baik dan berjangka panjang

serta berdampak ganda yang luas bagi perekonomian

setempat.

Di sisi lain, pengembangan usaha di bidang

pelabuhan dan pergudangan, memerlukan investasi yang

cukup besar, sehingga perlu suatu perilaku yang baik

(good behaviour) dalam pengembangannya, dengan

menganalisa secara sistemis dan terarah di dalam internal

manajemen sendiri, sehingga setiap pengembangan akan

menjadi lebih tidak beresiko, setidaknya meminimalisir

resiko-resiko bisnis yang mungkin terjadi dengan

melakukan assesment terhadap resiko dan mencari solusi

yang kemudian dijadikan patokan dan panduan dalam

melaksanakan corporate business plan tersebut.

Berdasarkan penjelasan diatas maka kerangka

berpikir dalam penelitian ini dapat digambarkan dalam

bagan kerangka berikut:

GAMBAR 1

KERANGKA BERPIKIR

Sumber: diolah peneliti

Hipotesis

Hipotesis penelitian adalah dugaan sementara

mengenai dua variabel atau lebih mengenai hasil

penelitian. Hipotesis berperan sebagai pedoman

pelaksanaan penelitian dan membantu peneliti membuat

rancangan kesimpulan. Adapun hipotesis yang diajukan

dan diuji kebenarannya dalam penelitian ini adalah:

H0: Tidak Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan

dijalankan Oleh PT. Dok dan Perkapalan Air

Kantung Dari Aspek Ekonomi dan Sosial.

H1: Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan

dijalankan oleh PT. Dok dan Perkapalan Air

Kantung Dari Aspek Ekonomi dan Sosial.

H0: Tidak Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan

dijalankan Oleh PT. Dok dan Perkapalan Air

Kantung Dari Aspek Finansial

H2 : Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan

diJalankan Oleh PT. Dok Dan Perkapalan Air

Kantung Dari Aspek Finansial.

III. METODOLOGI PENELITIAN

Variabel yang diteliti

Variabel penelitian pada dasarnya adalah sesuatu

hal yang terbentuk apa saja yang ditetapkan oleh peneliti

untuk dipelajari sehingga diperoleh informasi tentang hal

tersebut, kemudian ditarik kesimpulannya.

Secara teoritis variabel dapat didefinisikan sebagai

atribut seseorang, atau obyek, yang menpunyai “variasi”

antara satu orang dengan yang lain atau satu obyek

dengan obyek yang lain. (Hatch dan Farhadi (1981) pada

Sugiyono, (2006).

Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data merupakan teknik yang

digunakan untuk diterapkan seseorang atau kelompok,

untuk mengumpulkan data-data yang dibutuhkan dalam

suatu penelitian. Untuk mengumpulkan data yang

dibutuhkan, peneliti menggunakan teknik pengumpulan

data sebagai berikut :

1. Observasi

Penulis terjun langsung di dalam penelitian dengan

mengadakan pengamatan, peninjauan langsung, dan

pencatatan langsung terhadap objek (perusahaan

keripik singkong).

2. Wawancara

Penulis melakukan tanya jawab secara langsung

dalam mengumpulkan data kepada pemilik

perusahaan PT. DOK dan Perkapalan Air Kantung

Pangkalpinang.

3. Studi Dokumentasi

Penulis mengadakan studi atas dokumen-dokumen

yang dijadikan sebagai data penelitian.

4. Studi Literatur

Studi atau pengumpulan data yang dilakukan untuk

memperoleh data sekunder, yang dilakukan dengan

cara mempelajari buku-buku teori, literatur, majalah,

browsing melalui internet dan penelitian-penelitian

terdahulu yang ada kaitannya dengan masalah yang

dibahas oleh penulis dalam penelitiannya.

Teknik Pengolahan dan Analisis Data

Untuk menilai kelayakan secara ekonomis, alat

analisis yang digunakan antara lain Metode Payback

Period, Net Present Value, Internal Rate Of Return dan

Profitabilitas Indeks.

Menurut Rangkuti (2012) penilaian investasi

dapat dilakukan dengan berbagai metode untuk menilai

apakah suatu proyek layak untuk dilaksanakan, apabila

dilihat dari aspek profitabilitas komersialnya. Hal ini


ISSN 2354-5682 4

www.stie-ibek.ac.id


sangat berkaitan dengan konsep nilai waktu uang yang

menunjukan adanya perbedaan nilai uang antar waktu.

Salah satu hal yang menyebabkan terjadinya

perbedaan nilai uang antar waktu adalag inflasi.

Dengan terjadinya inflasi, nilai uang saat ini lebih

tinggi dari pada dimasa mendatang walaupun

mempunyai jumlah yang sama.

1. Metode Payback Period

Payback Period menunjukkan periode waktu

yang diperoleh untuk menutup kembali uang yang

telah diinvestasikan dengan hasil yang akan diperoleh

atau (Net Cash Flow) dari investasi tersebut.

Payback Period ini dimaksudkan untuk

mengukur kecepatan dari suatu investasi dapat ditutup

kembali dengan Net Cash Flow dari hasil investasi

tersebut. Dengan kata lain Payback period

merupakan rasio antara initial cash ratio dan cash

inflow yang hasilnya merupakan satuan waktu.

(Umar, 2005)

2. Metode Net Present Value

Dalam metode ini digunakan faktor diskonto.

Semua pengeluaran dan penerimaan dimana saat

pengeluaran dan penerimaannya adalah dalam waktu

yang tidak bersamaan. Harus diperbandingkan

dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu.

Dalam hal ini berarti kita harus mendiskontokan

nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke

dalam penilaian yang sebanding atau sama.

Pengeluaran adalah dilakukan pada saat mula-mula

atau sekarang, sedangkan penerimaan baru akan

diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal

nilai uang sekarang adalah tidak sama atau lebih

tinggi dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena

itu jumlah estimasi penerimaan itu harus kita

diskontokan, kita jadikan jumlah jumlah nilai

sekarang. Rumusnya Sebagai Berikut:

CFt = Aliran kas pertahun pada periode t

Dimana :

CFt = Aliran kas pertahun pada periode t

I0 = Investasi awal pada tahun 0

K = Suku bunga (discount rate)

Kriteria Penilaian:

Jika NPV > 0, maka usulan proyek diterima, jika

NPV < 0, maka usulan proyek ditolak, jika NPV = 0,

maka nilai perusahaan tetap walau usulan proyek

diterima atau ditolak.

3. Metode Intern Rate of Return

Dalam metode ini digunakan faktor diskonto.

Semua pengeluaran dan penerimaan dimana saat

pengeluaran dan penerimaannya adalah dalam waktu

yang tidak bersamaan. Harus diperbandingkan dengan

nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini

berarti kita harus mendiskontokan nilai-nilai

pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam

penilaian yang sebanding atau sama. Pengeluaran

adalah dilakukan pada saat mula-mula atau sekarang,

sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-

masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang

adalah tidak sama atau lebih tinggi dari nilai uang

dikemudian hari. Oleh karena itu jumlah estimasi

penerimaan itu harus kita diskontokan, kita jadikan

jumlah jumlah nilai sekarang.

4. Metode Profitability Index







membandingkan antara PV kas masuk dengan PV

kas keluar. (Umar, 2005). Rumus:

Kriteria Penilaian :.

1. Jika PI > 1, maka usulan proyek dikatakan

menguntungkan,

2. Jika PI < 1, maka usulan proyek tidak

menguntungkan.

Kriteria ini erat hubungannya dengan kriteria

NPV, di mana jika NPV suatu proyek dikatakan

layak (NPV>0) maka menurut kriteria PI juga

layak (PI >1) karena keduanya menggunakan

variabel yang sama.

IV. PEMBAHASAN

Analisis Aspek Ekonomi dan Sosial

Analisis aspek ekonomi: Analisis aspek ini PT.

DOK & Perkapalan Air Kantung menjalankan yang baru

ingin menjalankan usaha ini semata-mata bukan hanya

ingin mencari keuntungan yang besar saja, namun di

dalam pelaksanaannya perusahaan memiliki tanggung

jawab sosial kepada para pekerjanya nanti serta kepada

lingkungan sekitar perusahaan tersebut. Dengan

berjalannya usaha yang akan dijalankan nanti juga turut


ISSN 2354-5682 5

www.stie-ibek.ac.id


membantu memberikan penghasilan kepada pegawai

yang akan bekerja di perusahaan tersebut. Selain itu

usaha juga akan memiliki tanggung jawab terhadap

perekonomian daerah yaitu dengan membayar pajak

penghasilan setiap bulannya.

Analisis aspek sosial: Pelaksanaan usaha Pelabuhan

dan pergudangan yang baru ingin di jalankan oleh PT.

DOK & Perkapalan Air Kantung di Kota Pangkapinang

memberikan dampak sosial yang positif bagi masyarakat.

Pertama, kegiatan usaha pelabuhan dan

pergudangan mampu memberikan pendapatan tambahan

kepada masyarakan Kota Pangkalpinang khususnya

daerah daerah terdekat melalui penggunaan tenaga kerja

pada kegiatan tersebut.

Kedua, dengan adanya kegiatan usaha ini

masyarakat sekitar lebih mudah mendapatkan dana untuk

melaksanakan kegiatan-kegiatan sosial di masyarakan

melalui pengajuan proposal bantuan dan CSR

perusahaan.

Analisis Aspek Finansial

.Berdasarkan data dan informasi dari divisi

manajemen PT DAK perihal rencana pembangunan

pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka,

pembiayaan Proyek investasi dalam pra studi kelayakan

pembangunan ini kami asumsikannilai proyek

investasinya sebesar Rp.30.239.800.000,- (tidak termasuk

IDC) diasumsikan oleh Peneliti dengan masa

pembangunan selama satu (1) tahun.

Adapun rincian dari asumsi besaran nilai proyek

investasi atas rencana pembangunan pelabuhan dermaga

sandar dan pergudangan terbuka adalah sebagai berikut :

TABEL 1

ASUMSI ANGGARAN TOTAL BIAYA INVESTASI

PROYEK

*Sumber Data diolah oleh Peneliti

Didalam pembiayaan investasi atas proyek tersebut

didalam laporan pra studi kelayakan ini kami asumsikan

pendanaannya menggunakan dana Kredit Investasi (KI)

sebesar 70% dari perbankan dan Modal Sendiri (self

financing) sebesar 30% dari internal PT DAK..

TABEL 2

ASUMSI PENDANAAN ATAS INVESTASI

PROYEK

Sumber Data diolah oleh Peneliti

Metode Proyeksi Pendapatan atas Investasi Proyek

Didalam analisa proyeksi pendapatan atas investasi

proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan

pergudangan terbuka ini kami menggunakan metode

pendekatan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash

Flow) / Analisis Discounted Cash Flow (DCF). Asumsi-

asumsi yang dipergunakan dalam proyeksi keuangan

ditentukan secara realistis dengan mengikuti setiap tahap

perkembangan dari tahun ke tahun.

Metode pendekatan Arus Kas Terdiskonto

(Discounted Cash Flow). Analisis Discounted Cash Flow

(DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang

didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan

dan biaya atas suatu properti atau usaha. Pembuatan

asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas,

variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus

kas keluar yang di diskontokan ke nilai kini (PV).

Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat

diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu

metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan

pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas

untuk suatu periode baik untuk menilai properti

operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis.

Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar

yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai

kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau

bisnis.

Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas

secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai

pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak

tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional

bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi nilai

akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode

proyeksi, kemudian di diskonto. Dalam hal penilaian

properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya

pengembangan dan pendapatan penjualan di estimasikan

untuk mencapai sejumlah pendapatan bersih yang

kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan

periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis atau

properti, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai

dari bisnis atau properti pada akhir periode proyeksi, di

diskontokan.

1 Biaya land clearing dan cut & fill lahan per hektar 77.000.000Rp

2 Biaya urug lahan 1 meter kubik 5.611.500.000Rp

3 Biaya pembuatan jalan lingkungan 5.611.500.000Rp

4 Biaya membangun kantor administrasi 1.600.000.000Rp

5 Biaya investasi pelabuhan dermaga sandar sederhana 1.500.000.000Rp

6 Biaya keruk sungai pangkalbalam 2.600.000.000Rp

7 Biaya Fixture and furniture serta ATK kantor administrasi 400.000.000Rp

8 Biaya RTH atau KDH 589.800.000Rp

9 Biaya Perijinan dan Legalitas lahan serta AMDAL dan Konsultan 5.000.000.000Rp

10 Biaya pembelian forklift sebanyak 3 unit 3.000.000.000Rp

11 Biaya pembelian tele handler/ reach stacker 2 unit 3.000.000.000Rp

12 Biaya pembelian kapal pandu 750.000.000Rp

13 Biaya pembelian kendaraan dinas kantor 2 unit mobil operasional 500.000.000Rp

30.239.800.000Rp

30.239.800.000Rp

Jumlah

Jumlah

Dibulatkan

No Asumsi Biaya Investasi (include PPn)

Modal Sendiri Pinjaman Bank Bunga IDC

(SF) Kredit Investasi (KI) 1 tahun pembangunan

30.239.800.000Rp

2017 9.071.940.000Rp 21.167.860.000Rp

2017 2.187.345.533Rp

TahunInvestasi rencana pelabuhan

dan pergudangan terbuka


ISSN 2354-5682 6

www.stie-ibek.ac.id


GAMBAR 2

MODEL PERHITUNGAN DISCOUNTED CASH

FLOW

Tingkat Diskonto yang digunakan didalam Proyeksi

Pendapatan atas Investasi Proyek

Didalam investasi proyek pembangunan pelabuhan

dermaga sandar dan pergudangan terbuka ini tingkat

diskonto atau diskon faktor sangatlah menjadi penentu

atas kelayakan finansial dari rencana investasi yang akan

dilakukan

Tingkat diskonto adalah tingkat balikan (rate of

return) yang diperlukan untuk mendorong investor

menanamkan dananya pada cash flow yang didiskonto.

Tingkat bunga yang dipakai dalam proses discounting

adalah biaya rata-rata tertimbang (Weight Average Cost

of Capital, WACC) yang diperhitungkan dengan

mempertimbangkan struktur atau komposisi modal yang

digunakan perusahaan yang berasal dari long term debt

dan equity, biaya atau tingkat bunga pasar pinjaman (cost

of debt) dan biaya atau tingkat balikan ekuitas (market

rate of return on equity).

Dengan memperhatikan hal-hal tersebut diatas,

maka tingkat diskonto dalam laporan pra studi kelayakan

ini mengacu kepada perhitungan di bawah ini:

TABEL 3

HASIL PERHITUNGAN TINGKAT

DISKONTO MENGGUNAKAN METODE WACC

Dari rumusan diatas besarnya WACC adalah :

11,00 % yang akan digunakan sebagai Diskon Faktor.

Asumsi – asumsi yang digunakan didalam Proyeksi

Pendapatan atas Investasi Proyek Adapun asumsi-asumsi yang di gunakan dalam

proyeksi pendapatan atas investasi proyek pembangunan

pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka

adalah sebagai berikut :

TABEL 4

ASUMSI - ASUMSI DALAM

PERHITUNGAN PENDAPATAN ATAS

INVESTASI PROYEK


Dalam tabel 4. diatas, terlihat asumsi – asumsi yang

digunakan konsultan dalam melakukan analisa keuangan

atas investasi proyek pembangunan pelabuhan dermaga

sandar dan pergudangan terbuka. Konsultan penilai

memproyeksikan pendapatan atas investasi proyek

tersebut selama 20 (dua puluh) tahun menggunakan

metode Discounted Cash Flow (DCF), sehingga


ISSN 2354-5682 7

www.stie-ibek.ac.id


menghasilkan Indikasi Net Present Value atas pendapatan

investasi proyek pembangunan pelabuhan dermaga

sandar dan pergudangan terbuka.

Proyeksi Laba Rugi EBITDA

TABEL 5

PROYEKSI LAPORAN

LABA RUGI EBITDA PERIODE2018 - 2037


Berdasarkan hasil proyeksi laporan laba rugi

operasional (EBITDA) periode tahun 2018 – 2037 diatas,

terhadap investasi proyek pembangunan pelabuhan

dermaga sandar dan pergudangan terbuka oleh PT DOK

& Perkapalan Air Kantung ini terlihat cukup baik, yang

diindikasikan dengan laporan laba rugi yang selalu

bernilai positif dan selalu meningkat dari tahun ke tahun.

Analisis Arus Kas dan Penyelesaian Kewajiban Kredit

TABEL 6

PROYEKSI ENDING CASH BALANCE PERIODE

2018 -2037


Hasil arus kas tersebut diatas periode tahun 2018 –

2037 menunjukkan real cash yang merupakan hasil

operasional perusahaan dalam hal ini PT DOK &

Perkapalan Air Kantung terkait dengan rencana investasi

proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan

pergudangan terbuka, mampu memenuhi kewajiban

keuangan berupa pembayaran pokok dan bunga pinjaman

dengan tepat waktu.

Analisa Proyeksi arus kas tersebut diatas nantinya

akan dijadikan bahan pertimbangan oleh internal

manajemen PT DOK & Perkapalan Air Kantung dalam

pengambilan keputusan perihal rencana investasi proyek

pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan

pergudangan terbuka.

Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga Pinjaman

Berdasarkan asumsi-asumsi yang digunakan dalam

proyeksi keuangan, atas investasi pembangunan

pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka ini.

Proyek tersebut mendapatkan pinjaman Kredit Investasi

Sebesar Rp. 21.167.860.000,00 dan besaran bunga

pinjaman 10,33% serta bunga IDC selama masa

pembangunan 1 (satu) tahun sebesar Rp.

2.187.345.533,33.

Tabel berikut mengambarkan besaran biaya

angsuran pokok pinjaman dan angsuran bunga pinjaman

atas Kredit Investasi PT DAK dalam proyek


pergudangan terbuka selama 8 (delapan) tahun sesuai

dengan ketentuan Bank Indonesia perihal Kredit

Investasi.

TABEL 7

ANGSURAN POKOK & BUNGA PINJAMAN

KREDIT INVESTASI


Berdasarkan Tabel 7 diatas besaran biaya angsuran

pokok pinjaman atas Kredit Investasi PT DOK &

Perkapalan Air Kantung dalam proyek pembangunan

pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka

pertahun selama 8 (delapan) tahun flat sebesar Rp.

2.919.400.692,- .

Sedangkan besaran biaya angsuran bunga

pinjamannya selama 8 (delapan) tahun berbeda-beda

setiap tahunnya dan cenderung menurun. Adapun besaran

biaya angsuran bunga pinjaman tahun pertama sebesar

Rp. 2.413.371.238,- dan tahun kedua sebesar Rp.

2.111.699.834,- dan tahun ketiga sebesar Rp.

Uraian 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Total Pendapatan 13.858.741.800 15.764.318.798 17.825.806.640 20.054.032.470 22.460.516.367 23.583.542.185

Biaya Operasional 4.850.559.630 5.517.511.579 6.239.032.324 7.018.911.365 7.861.180.728 8.254.239.765

Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 9.008.182.170 10.246.807.218 11.586.774.316 13.035.121.106 14.599.335.638 15.329.302.420

Uraian 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Total Pendapatan 24.762.719.294 27.625.908.713 29.007.204.148 30.457.564.356 33.861.645.078 35.554.727.332

Biaya Operasional 8.666.951.753 9.669.068.049 10.152.521.452 10.660.147.525 11.851.575.777 12.444.154.566

Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 16.095.767.541 17.956.840.663 18.854.682.696 19.797.416.831 22.010.069.301 23.110.572.766

Uraian 2036 2037

Total Pendapatan 50.029.071.856 52.530.525.449

Biaya Operasional 17.510.175.150 18.385.683.907

Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 32.518.896.706 34.144.841.542

Uraian 2018 2019 2020 2021 2022

Ending Cash Balance 2.617.017.240 3.481.911.669 4.721.348.738 6.042.612.475 7.451.356.358

Uraian 2028 2029 2030 2031 2032


Uraian 2023 2024 2025 2026 2027


Uraian 2033 2034 2035 2036 2037


Uraian 2018 2019 2020 2021 2022

Angsuran Pokok Pinjaman 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692

Angsuran Bunga Pinjaman 2.413.371.238 2.111.699.834 1.810.028.429 1.508.357.024 1.206.685.619

Uraian 2023 2024 2025

Angsuran Pokok Pinjaman 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692

Angsuran Bunga Pinjaman 905.014.214 603.342.810 301.671.405


ISSN 2354-5682 8

www.stie-ibek.ac.id


No. Tahun Benefit - Cost (PV) DF NPV Payback Period

0 2017 (30.239.800.000,00) 1 (30.239.800.000,00) (30.239.800.000,00)

1 2018 2.617.017.239,89 0,900904037 2.357.681.395,66 (27.882.118.604,34)

2 2019 3.481.911.668,81 0,811628083 2.826.017.294,44 (25.056.101.309,90)

3 2020 4.721.348.738,27 0,731199017 3.452.245.554,94 (21.603.855.754,96)

4 2021 6.042.612.474,98 0,658740146 3.980.511.422,89 (17.623.344.332,07)

5 2022 7.451.356.357,79 0,593461657 4.422.094.287,53 (13.201.250.044,54)

6 2023 8.230.243.188,76 0,534652002 4.400.315.998,07 (8.800.934.046,47)

7 2024 9.036.686.265,76 0,481670147 4.352.702.000,99 (4.448.232.045,49)

8 2025 10.669.558.383,47 0,433938580 4.629.933.011,07 181.700.965,58

9 2026 14.494.591.720,80 0,390937018 5.666.472.466,83 5.848.173.432,41

10 2027 15.206.355.992,59 0,352196738 5.355.628.974,09 11.203.802.406,51

11 2028 16.876.908.606,97 0,317295463 5.354.966.527,00 16.558.768.933,51

12 2029 17.707.788.723,06 0,285852763 5.061.820.337,97 21.620.589.271,48

13 2030 18.580.212.844,97 0,257525908 4.784.886.190,25 26.405.475.461,73

14 2031 19.496.258.172,97 0,232006130 4.523.251.416,00 30.928.726.877,73

15 2032 20.458.105.767,36 0,209015259 4.276.056.284,39 35.204.783.162,12

16 2033 21.468.045.741,48 0,188302691 4.042.490.782,81 39.247.273.944,94

17 2034 22.528.482.714,31 0,169642654 3.821.791.607,68 43.069.065.552,61

18 2035 23.641.941.535,77 0,152831752 3.613.239.349,63 46.682.304.902,24

19 2036 24.811.073.298,31 0,137686742 3.416.155.859,73 50.098.460.761,98

20 2037 26.038.661.648,98 0,124042542 3.229.901.783,87 53.328.362.545,85

NPV = 11.203.802.406,51

Payback period = 8

NPV = 83.568.162.545,85

PI atau BCR = 2,764Investasi Layak

1.810.028.429,- dan tahun keempat sebesar Rp.

1.508.357.024,- dan tahun kelima sebesar Rp.

1.206.685.619,- dan tahun keenam sebesar Rp.

905.014.214,- dan tahun ketujuh sebesar Rp.

603.342.810,- dan tahun kedelapan sebesar Rp.

301.671.405,-.

Analisis Penilaian Investasi

Untuk menganalisa kelayakan usaha dari rencana


pergudangan terbuka oleh PT DAK, maka diperlukan

adanya indikator-indikator yang umumnya dipakai,

antara lain Nilai Kini (PV), Payback Period (PP), Net

Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan

Profitability Index (PI).

Analisa Nilai Kini (Present Value)

Dengan menggunakan beberapa asumsi-asumsi

diatas dalam studi kelayakan pembangunan pelabuhan

dermaga sandar dan pergudangan terbuka oleh PT DOK

& Perkapalan Air Kantung ini setelah di analisa

menggunakan metode Discounted Cash Flow (DCF) akan

menghasilkan pendapatan seperti table di bawah ini :

GAMBAR 3

GRAFIK HASIL ANALISA PRESENT VALUE

*Sumber Data diolah Oleh Peneliti

Dari figure di atas dapat di lihat hasil analisa

perhitungan pendapatan nilai kini atas investasi proyek


pergudangan terbuka tersebut dengan menggunakan

metode Discounted Cash Flow (DCF) setiap tahunnya

selalu bernilai positif dan cenderung meningkat dari

tahun ke tahun nya selama 20 (dua puluh) tahun dengan

menggunakan beberapa asumsi dalam proyeksi keuangan

ini akan menghasilkan Present Value dengan total nilai

kini nya sebesar Rp. 293.559.161.085,29,-.

Analisis Payback Period (PP)

Pengertian dari Payback period antara lain

adalah, suatu periode yang diperlukan untuk menutup

kembali pengeluaran investasi (initial cash investment)

dengan menggunakan aliran kas. Dengan kata lain

Payback period merupakan rasio antara initial cash

ratio dan cash inflow yang hasilnya merupakan satuan

waktu. (Umar, 2005)

TABEL 8

HASIL PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD

*Sumber Data diolah Oleh Peneliti

Secara normatif tidak ada pedoman yang bisa

dipakai untuk menentukan payback maximum, di dalam

praktek digunakan payback yang umum berlaku dalam

usaha sejenis. Dan akan lebih baik jika digunakan

indikator pembandingnya adalah umur ekonomis

investasi itu sendiri. Dalam analisa metode payback

period discounted ini telah memperhitungkan

pertimbangan “time value of money”.

Analisais Net Present Value (NPV)

Net Present value yaitu selisih antara Present

value dari investasi dengan nilai sekarang dari

penerimaan- penerimaan kas bersih (aliran kas

operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang

akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu

ditentukan bunga yang relevan. (Umar, 2005).

.

Berdasarkan perhitungan dan analisa yang

dilakukan menunjukkan bahwa:


ISSN 2354-5682 9

www.stie-ibek.ac.id


No Tahun ke - Biaya Investasi Proyek Nilai Kini (PV) Perhitungan NPV BEP Keterangan

0 2017 30.239.800.000 (30.239.800.000) 0 (30.239.800.000) Masa Kontruksi Dermaga Sandar

dan Pergudangan Terbuka

1 2018 2.617.017.239,89 2.357.681.395,66 (27.882.118.604,34) Masa Pengembalian Investasi







8 2025 10.669.558.383,47 4.629.933.011,07 181.700.965,58 Tahun Break Event Point

9 2026 14.494.591.720,80 5.666.472.466,83 5.848.173.432,41 Tahun Penerimaan Keuntungan












30.239.800.000,00 293.559.161.085,29 83.568.162.545,85 53.328.362.545,85 Total

TABEL 9

HASIL PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE

Sumber Data diolah Oleh Peneliti

Metode ini merupakan selisih antara present value

proceed dengan present value initial investment dan dari

hasil perhitungan diperoleh bahwa Net Present Value

(NPV) nya adalah sebagai berikut dengan asumsi

discount rate 11,0%.

Dari perhitungan di atas terlihat bahwa Net Present

Value (NPV) yang dihasilkan perusahaan adalah positif,

maka investasi tersebut layak diberikan, karena bila

NPV=0, investasi tersebut telah mendapatkan

keuntungan sebesar Required Rate of Return atau

tingkat keuntungan yang disyaratkan sebesar 11,0%.

Analisis Internal Rate of Return (IRR)

Metode ini digunakan untuk mencari tingkat

bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas

yang diharapkan dimasa datang, atau penerimaan kas

dengan mengeluarkan investasi awal. (Umar, 2005)

Suatu Investasi dapat dikatakan layak dan

menguntungkan untuk dijalankan apabil nilai IRR lebih

besar dari Cost of Capital/ Diskon Faktor yang

ditentukan sebesar 11,00 % .

Seperti halnya dengan perhitungan NPV yang

merupakan metode discounted cash flow, Internal Rate

of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang menyamakan

present value aliran kas keluar yang diharapkan (expected

cash outflows) dengan present value aliran kas masuk

yang diharapkan (expected cash inflows).

Dari perhitungan di dapat IRR adalah sebagai

berikut:

Tingkat IRR (24,06%) yang dihasilkan lebih besar

dibandingkan Rate of Return yang ditentukan (11,00%),

sehingga disimpulkan bahwa rencana investasi tersebut

dari sisi investor layak untuk direalisasikan. Adapun tabel

perhitungan IRR (internal rate of return) dapat dilihat

dari tabel 10 seperti dibawah ini.

TABEL 10

HASIL PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF

RETURN (IRR)

Analisis Profitability Index (PI)







membandingkan antara PV kas masuk dengan PV kas

keluar. (Umar, 2005). Metode Profitability Index atau

sering juga disebut Benefit Cost Ratio, yaitu merupakan

rasio antara present value aliran kas bersih dengan

investasi yang dapat dilihat pada formula tersebut di

bawah ini:

Perhitungan Profitability Index:

No Tahun ke - Biaya Investasi Proyek Diskon Faktor Nilai Kini (PV) IRR Keterangan

0 2017 30.239.800.000,00 11,00% (30.239.800.000,00)

1 2018 2.617.017.239,89

2 2019 3.481.911.668,81

3 2020 4.721.348.738,27

4 2021 6.042.612.474,98

5 2022 7.451.356.357,79

6 2023 8.230.243.188,76

7 2024 9.036.686.265,76

8 2025 10.669.558.383,47 24,06%

9 2026 14.494.591.720,80

10 2027 15.206.355.992,59

11 2028 16.876.908.606,97

12 2029 17.707.788.723,06

13 2030 18.580.212.844,97

14 2031 19.496.258.172,97

15 2032 20.458.105.767,36

16 2033 21.468.045.741,48

17 2034 22.528.482.714,31

18 2035 23.641.941.535,77

19 2036 24.811.073.298,31

20 2037 26.038.661.648,98

30.239.800.000,00 11,00% 24,06% Layak

Keterangan : 30.239.800.000,00 Biaya Investasi

11,00% DF

24,06% IRR

Layak Kesimpulan

IRR > I = Investasi nya Layak 11,00%

Total


ISSN 2354-5682 10

www.stie-ibek.ac.id


Profitability index menunjukkan angka lebih besar

dari 1, hal ini menunjukkan bahwa proyek ini dapat

menghasilkan pendapatan yang lebih besar dari biaya

investasi yang akan dilakukan dan suatu investasi akan

diterima apabila Benefit Cost Ratio-nya lebih besar dari

1 (satu).

Dari perhitungan di dapat Profitability Index adalah

sebagai berikut:

TABEL 11

HASIL PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX

(PI)

Analisis Kelayakan Proyek

Analisa kelayakan finansial terhadap proyek


pergudangan terbuka dilakukan dengan kondisi-kondisi

tertentu dan sensitivitas tertentu yang menyebabkan

realisasi proyek ini menjadi layak secara finansial dan

mendapatkan profit yang tinggi.

Dari hasil penilaian investasi diatas dengan

mempertimbangkan asumsi – asumsi dan analisa

sesitivitas dari konsultan penilai dapat disimpulkan

bahwa proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar

dan pergudangan terbuka ini hasilnya akan layak secara

finansial dikarenakan hasil NPV nya positive dan hasil

IRR nya lebih tinggi dari Cost of Capitalnya serta

Payback Period nya tidak melebihi dari umur ekonomis

investasi proyek tersebut.

Adapun hasil penilaian investasi atas proyek


pergudangan terbuka mencerminkan kelayakan proyek

dalam aspek finansial nya seperti terlihat pada tabel 12 di

bawah ini.

TABEL 12

TABEL ANALISA KELAYAKAN PROYEK

Sumber Diolah Oleh Peniliti

V. PENUTUP

Kesimpulan

Berdasarkan evaluasi dari segi aspek ekonomi dan

sosial maka PT. DOK & Perkapalan Air Kantung Layak

untuk di jalankan. dan juga Berdasarkan evaluasi yang

telah dilakukan khususnya menyangkut aspek dalam

Keuangan (financial), maka kesimpulan yang diperoleh

atas rencana usaha PT DOK & Perkapalan Air Kantung

berupa rencana pembangunan pelabuhan dermaga sandar

danpergudanganterbuka yang berlokasi diJalan Kerapu

No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali), RT 003 RW 002,

Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan Pangkal Balam,

Kota Pangkal Pinang, Propinsi Kepulauan Bangka

Belitung, Di atas lahan seluas kurang lebih 112.230 M2

adalah :

1) Layak secara Usaha, dalam aspek Finansialnya,

dilihat dari parameter-parameter kelayakan sebagai

berikut.

2) Layak untuk dilanjutkan ke tahap yang lebih serius

agar rencana pembangunan pelabuhan dermaga

sandar dan pergudangan terbuka dapat segera

terealisasi.

Saran

Bertitik-tolak dari hasil analisis Aspek Ekonomi dan

Sosial Serta Aspek keuangan dan kesimpulan yang

diperoleh berdasarkan perhitungan/perkiraan secara


ISSN 2354-5682 11

www.stie-ibek.ac.id


moderate, maka ada beberapa hal yang dapat disarankan

yaitu sebagai berikut:

1. PT DAK didalam rencana investasi proyek


pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI

AMDAL.




KESESUAIAN LAHAN.

3. PT DAK perlu melakukan perencanaan yang baik,

matang dan detail mengenai rencana proyek

tersebut.



pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI LAY

OUT MASTER PLAN oleh konsultan perencana

atas investasi proyek tersebut.



pergudangan terbuka perlu melakukan penyesuaian

STATUS HAK KEPEMILIKAN LAHAN.



pergudangan terbuka perlu melakukan

LEGALITAS & PERIJINAN-PERIJINAN

TERKAIT investasi Proyek tersebut.




KONTRAKTOR PELAKSANA TEKNIS.




KELAYAKAN INVESTASI PROYEK.




MONITORING PROJECT.



pergudangan terbuka perlu melakukan DIVISI

KHUSUS MANAJEMEN PENGELOLA atas





PEMASARAN terkait usaha dan bisnis atas




pergudangan terbuka perlu PENDANAAN ATAU

KREDITUR atas investasi proyek tersebut.

13. Melakukan perekrutan karyawan dan tenaga ahli

yang berpengalaman dalam bidang pengelolaan

usaha pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan

terbuka.

DAFTAR PUSTAKA

1] Agus Sartono, “Manajemen Keuangan Teori dan

Aplikasi”. BPEF-Yogyakarta. 2001

2] Ahmad, Subagyo. “Studi Kelayakan Teori dan

Aplikasi”. PT Elex Media. Komputindo Jakarta.

2007

3] Brigham, Eugene dan Joel F Houston, “Manajemen

Keuangan II”. Salemba Empat. Jakarta. 2001 4] Dwi Febry Nurcahyo “Analisis Kelayakan Bisinis

Studi Kasus di PT. PEMUDA MANDIRI

SEJAHTERAH” 2011 5] Gitman, Lawrence J. “Principles of Manajerial

Finance”, International. Edition, 10 th edition 2003.

6] Handoko.T.Hani, “Manajemen Personalia dan

Sumber Daya Manusia”, Edisi. II.BPFE

Yogyakarta. 2001

7] Husein Umar, “Studi Kelayakan Bisnis, Teknik

menganalisis Kelayakan Rencana Bisnis secara

Komprehensif”, edisi 3 revisi, PT Gramedia Pustaka

Utama. Jakarta. 2007.

8] Jumingan, “Analisis Laporan Keuangan”. Bumi

Aksara: Surakarta. 2009

9] Kashmir dan Jakfar, .“Studi Kelayakan Bisnis”.

Kencana Prenada Media. Grup. Jakarta. 2010.

10] Kasmir dan Jakfa, “Studi Kelayakan Bisnis”. (edisi

revisi). Jakarta. 2012

11] Kasmir dan Jakfar, “Studi Kelayakan Bisnis”.Edisi-

2. Kencana Prenada Media. Group, Jakarta. 2008

12] Rangkuti. “Studi Kelayakan Bisnis & Investasi”.

Gramedia Pustaka. Utama. Jakarta. 2012.

13] Umar, Husein, “Studi Kelayakan Bisnis”.Edisi 3.

PT.Gramedia Pustaka Utama,. Jakarta. 2005

FEASIBILITY STUDY USAHA PELABUHAN DAN PERGUDANGAN …

Documents