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From the SelectedWorks of Rmulo MartnMorales Hervias
May 2015
La Fe Pblica Registral como proteccin intilfrente a los
contratos invlidos e ineficaces
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 267
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
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LA FE PBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIN INTIL FRENTE A LOS
CONTRATOS
INVLIDOS E INEFICACES
Rmulo MORALES HERVIAS*
TEMA RELEVANTE
En este artculo, el autor, luego de analizar la fe pblica
registral, concluye que esta no puede coexistir con disposiciones
normativas de la proteccin de los terceros adquirentes a ttulo
oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modificacin del
artculo 2014 por obra y gracia de la Ley N 30313 seguramente es y
ser aplaudida por los delincuen-tes de las mafias inmobiliarias
porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las
suplantaciones de identidades se descubrirn en los Registros
Pblicos.
I. PROPSITO
El propsito de este ensayo es determinar si es posible que
coexistan en un mismo texto norma-tivo la proteccin de los terceros
adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe con la proteccin de la Fe
Pblica Registral. En el contexto de la adqui-sicin derivativa, la
buena fe es un requisito para la adquisicin a non domino. La
exigencia de la buena fe resulta del principio general de derecho,
segn el cual, ninguno puede eliminar un derecho real de otro si
conoce su existencia [Sottomayor, 2010, p. 86]. Dicho principio
general de buena fe1
* Abogado por la Universidad de Lima. Magster por la Universidad
di Roma Tor Vergata. Diplomado en Derecho Romano; y en Derecho de
los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad
di Roma La Sapienza. Doctor por la Pontificia Universidad Catlica
del Per (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad de San
Martn de Porres.
1 La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la
adquisicin derivativa es diversa de la buena fe objetiva que exige
deberes de lealtad y de sinceridad, en relacin a la otra
[Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, en el derecho
europeo, la buena fe pas a asumir, ms all de una funcin
integrativa, correctiva y de regulacin de los contratos, la funcin
de control del contenido de los contratos, de juicio de validez de
los contratos o clusulas singulares, de tutela de la
autodeterminacin y de con-fianza del adherente, y de garanta del
equilibrio de las prestaciones, estando as fundamentada en la idea
de equilibrio contrac-tual, as como en la idea de altruismo
[Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artculo 1362 del Cdigo Civil
peruano solo regula la buena fe objetiva.
no se aplica al artculo 2014 del Cdigo Civil (en adelante, CC)
donde la buena fe tiene un signi-ficado completamente diferente. Es
incongruente alcanzar una interpretacin sistemtica, por un lado,
entre una normativa basada en la proteccin del inters del tercer
adquirente a ttulo oneroso y de buena fe; junto con la proteccin
del inters del trfico en que haya seguridad y rapidez en la
adquisicin de bienes inmuebles; y, por otro lado, una normativa
fundamentada en la proteccin del inters del propietario. La razn de
esta inalcan-zable interpretacin es porque ambos intereses
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J URISPRUDENCIA REGISTRAL
son incompatibles. As, el funda-mento de la tutela establecida
para el adquirente a non domino est cla-ramente en el inters
general a la seguridad en la circulacin jurdica, que impone
preservar la confi anza del adquirente a quien siempre se le
requiere la buena fe (Muccioli, p. 102). El inters del propietario
puede ser protegido si el inters del adquirente a non domino est
des-vinculado de la tica: Creemos que la exigencia de la buena fe
repre-senta un vnculo entre el derecho y la moral, criterio
valorativo, y no meramente un criterio pragmtico de resolucin de
confl ictos. Recono-cemos que la verdadera ratio de esta regulacin
legal es la proteccin de la seguridad del trfi co jurdico. Pero el
legislador no quiere llevar la proteccin de este valor muy lejos,
sino apenas hasta donde no se trans-forme en una compensacin para
aquellos que asumen comporta-mientos desleales en el trfi co
jur-dico. La ley no quiere proteger todo el trfi co jurdico, como
un valor en s mismo, sino apenas el trfi co jur-dico leal y honesto
[Sottomayor, 2010, p. 913].
Hay muchas razones de defensa de la Fe Pblica Registral en el
Per. Dicha defensa se ha convertido en
un dogmatismo irrevisable. Se argu-yen muchos argumentos de
distinto tipo, pero todos ellos coinciden en la defensa de la
inmutabilidad del Registro Pblico que no es apa-riencia, es verdad
ofi cial, es publi-cidad oficial [Pau Pedrn, 2001, p. 190]. No
compartimos dicha ase-veracin que todo se explica a travs de la
invocacin de la seguridad del trfi co jurdico como nico criterio
para defender la verdad ofi cial de los Registros Pblicos. Aqu cabe
pre-guntarse si la Fe Pblica Registral es indiferente al trfi co
jurdico desleal y deshonesto.
II. INTERPRETACIN TEXTUAL O LITERAL DEL ARTCULO 2014 DEL CDIGO
CIVIL
Durante dcadas en el Per se aplica el artculo 2014 del CC como
si las adquisiciones por parte de terceros adquirentes a ttulo
oneroso han sido inmunes a las patologas de las trans-ferencias
anteriores. Dicha disposi-cin normativa indica una proteccin a los
terceros adquirentes siempre y cuando se cumplan los siguientes
requisitos: a) Ser un tercero adqui-rente de derechos reales; b)
Ser un adquirente de buena fe (descono-cimiento de la inexactitud
registral); c) Ser un adquirente a ttulo oneroso; d) Ser un
adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con
facultades para transmitirlos; y e) La inscripcin del derecho del
adquirente.
La mayora por no decir casi la tota-lidad de la jurisprudencia y
doctrina nacionales interpreta textualmente tal disposicin
normativa a fi n de pro-teger absolutamente al tercer adqui-rente a
ttulo oneroso y de buena fe cuando ostensiblemente las
adquisi-ciones anteriores inscritas son nulas o inefi caces en
sentido estricto. La inscripcin no garantiza las valide-ces o las
efi cacias de dichas ventas ya
que muchos de esos terceros adqui-rentes actan de mala fe aunque
se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta conducta de mala fe
comporta el conocimiento de las patologas de los contratos
anteriores. El signifi -cado de la buena fe Fe Pblica Registral es
el desconocimiento de la inexactitud registral a dife-rencia de la
buena fe la cual con-siste en la ignorancia del vicio en el
contrato y se aplica sobre el plano sustancial [Gazzoni, 1998, p.
38. En el mismo sentido: Triola, 2004, pp. 14-15]. La proteccin del
tercero adquirente de buena fe y a ttulo one-roso constituye el
fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al trfi
co jurdico [Ferri y Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho de pensar
que la buena fe debe bus-carse solo en el Registro Pblico es
desconocer los valores jurdicos que fundamentan las adquisiciones a
ttulo oneroso de los terceros.
Por el contrario, la interpretacin del artculo 2014 del CC
excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes
transferentes suplanta-dos en sus identidades o cuyas fi r-mas
fueron falsifi cadas. Lo anterior cobra relevancia cuando la buena
fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho
del verdadero propietario. ste tam-bin tiene buena fe y va a ser
pri-vado de un bien que puede consti-tuir su principal fuente de
riqueza o de su habitacin [Sottomayor, 2010, pp. 912-913]. As, la
protec-cin de la seguridad del trfi co jur-dico y la circulacin de
los bienes solo est fundamentada ticamente en la adquisicin a non
domino de aquel que confa en la apariencia de la titularidad del
transferente, y no de aquel que conoce la divergencia entre la
realidad material y la rea-lidad registral [Sottomayor, 2010, p.
913]. La proteccin del trfico
No compartimos la aseveracin de que todo se explica a travs de
la invocacin de la seguridad del trfico jurdico como nico criterio
para defender la verdad oficial de los Registros Pbli-cos. Aqu cabe
preguntarse si la Fe Pblica Registral es indi-ferente al trfico
jurdico des-leal y deshonesto.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 269
INFORME JURISPRUDENCIAL
jurdico se justifica cuando el trfico es leal y honesto. Este
valor jurdico no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra
la seguridad del trfico jurdico sin tomar en cuenta el verdadero
sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve ms grave
cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De
ah que el intrprete de la norma no puede desconocer esa realidad
mate-rial la cual es ms amplia que la rea-lidad registral. El
propietario suplan-tado en su identidad o cuya firma fue
falsificada tambin tiene buena fe y ella debe valorarse respecto de
los otros intereses. Seguidamente ana-lizaremos que la Fe Pblica
Regis-tral est muy distante del concepto de buena fe con sentido
tico.
III. FE PBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIN INTIL: LA LEY N 30313
CORROBORA SU INUTILIDAD
Existe una antinomia evidente entre la proteccin de los terceros
adqui-rentes a non domino (ejemplos:
artculos 194 [terceros perjudicados a quien de buena fe y a
ttulo one-roso]; 197 [derechos adquiridos a ttulo oneroso por los
terceros subad-quirientes de buena fe]; 865 [dere-chos de los
terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso]; 948 [quien de
buena fe y como propie-tario recibe de otro la posesin de una cosa
mueble] y cuarto prrafo del artculo 1372 [derechos adquiri-dos de
buena fe] del CC) frente a los terceros adquirentes a ttulo oneroso
con Fe Pblica Registral (segundo
prrafo del artculo 665 [buena fe del adquirente]; y artculo 2014
[tercero que de buena fe adquiere a ttulo one-roso] del CC)2. Aqu
hay un conflicto no solo de disposiciones normativas sino de
valores jurdicos.
Un ejemplo puede ilustrar lo dicho. Ntese que en la regulacin de
la simulacin y la proteccin de los ter-ceros adquirentes se basa en
la buena fe definida en concreto como el des-conocimiento de la
simulacin de la anterior transferencia.
2 Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de
acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la
concurrencia de arrenda-tarios (art. 1670 del CC) son casos
semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pblica Registral.
Dichas disposiciones normativas no regulan ni son semejantes a la
regulacin de la Fe Pblica Registral. En la concurrencia de
acreedores se otorga la proteccin preferente de la pretensin de dar
al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actu
de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pblica Registral. Asimismo,
la proteccin del arrendatario si inscribi el contrato de
arrendamiento (art. 1670 del CC) se justifica porque en caso de
enajenacin del bien arren-dado, el adquirente deber respetar el
contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del
arrendatario es opuesta a la Fe Pblica Registral.
El significado de la buena fe Fe Pblica Registral es el
descono-cimiento de la inexactitud regis-tral a diferencia de la
buena fe, la cual consiste en la ignorancia del vicio en el
contrato y se aplica sobre el plano sustancial
En qu consiste
Artculo 1415 del Cdigo Civil italiano de 1942. Efectos de la
simulacin respecto a terceros
Artculo 243 del Cdigo Civil portugus de 1966. Inoponibilidad de
la simula-cin a los terceros de buena fe
Artculo 194 del Cdigo Civil peruano de 1984
La simulacin no puede oponer-se, ni por las partes contratantes,
ni por sus causahabientes ni por los acreedores del enajenante
simulado, a los terceros que de buena fe hubieren adquirido
derechos del titular aparente, sin perjuicio de los efectos de la
inscripcin de la demanda de simulacin
1. La nulidad proveniente de la si-mulacin no puede ser pedida
por el simulador contra el tercero de buena fe.
2. La buena fe consiste en la ignorancia de la simulacin al
tiempo en que fueron constituidos los respectivos derechos.
3. Se considera siempre de mala fe al tercero que adquiri el
derecho poste-riormente a la inscripcin de la accin de simulacin,
cuando este se ejercit.
La simulacin no puede ser opuesta por las partes ni por los
terceros perjudicados a quien de buena fe y a ttulo oneroso haya
adquirido derechos de titular aparente.
La ley italiana protege al tercero por el solo hecho de haber
igno-rado la simulacin [Orestano. 2012, p. 451]. La razn de ser de
la pro-teccin a los terceros es el princi-pio de la confianza: La
adquisi-cin del tercero es la adquisicin a non domino, determinado
por la ley a fin de tutelar las confianzas sin culpa y por ello la
certeza en la circulacin de los derechos [Ores-tano. 2012, p. 446].
Prevalece la situa-cin aparente respecto de aquella real,
a condicin que los terceros hayan confiado sobre la apariencia
creada por el contrato simulado de buena fe, y en la ignorancia de
lesionar el derecho ajeno [Ricciuto, 1999, p. 1423]. Otras
doctrinas resaltan el principio de la apariencia: Es fcil explicar
por qu el tercero prote-gido prevalezca sobre las partes del
acuerdo simulatorio: estas son, por definicin, menos merecedoras de
tutela, en cuanto artfices de la apa-riencia que ha engaado al
tercero.
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J URISPRUDENCIA REGISTRAL
Su primaca sobre los acreedores del enajenante simulado se
explica con una ratio de tutela de la seguridad de las
adquisiciones para el buen fun-cionamiento de la circulacin
jur-dico-econmica: en nombre de esta, quien ha participado
dinmicamente en un acto de circulacin es prefe-rido a quien haya
concebido una mera confianza esttica sobre la con-sistencia de un
patrimonio (segn la misma graduacin de intereses que funda el art.
1153) [Roppo, 2009, p. 651]. En el mismo sentido: La regla
responde, en efecto, al princi-pio de la apariencia, que no se debe
entender como equivalencia entre apariencia y realidad, sino, ms
bien, en el sentido de que quien da lugar a una situacin negocial
aparente no puede hacer valer la situacin real frente a terceros de
buena fe [Bianca, 2007, p. 724]. Una doctrina italiana pone en
resalto el significado de la buena fe del tercer adquirente: La
buena fe es relevante, es la buena fe en sentido subjetivo, es
decir la igno-rancia de lesionar un derecho ajeno. Quien adquiere
del titular simulado podr alegar su buena fe si ignora que su
adquisicin lesiona el derecho del titular efectivo [Bianca, 2007,
p. 725].
Por otro lado, el legislador portugus excluyendo la regulacin
general de la nulidad, imposibilita que un sujeto invoque la
nulidad (la simula-cin o la venta de bienes ajenos) con-tra otro
que primero confo. Se pro-cura responder a dos problemas: por un
lado, salvaguardar los terceros de buena fe y, consecuentemente, el
propio comercio jurdico, y, por otro lado, impedir que los sujetos
delin-cuentes usen los mecanismos dispo-nibles por el sistema con
el simple propsito de procurar su beneficio personal [Menezes
Cordeiro, 2014, p. 97]. El concepto de buena fe
asume una dimensin tica [Mene-zes Cordeiro, 2014, p. 98].
Las fuentes italianas y portugue-sas son imprescindibles para
com-prender la disposicin normativa peruana. As podemos entender
que no basta la aplicacin del principio de la apariencia sino
tambin del principio de la confianza: La pro-teccin de la
apariencia es una con-dicin necesaria para el dinamismo
en la transferencia de los derechos y para que los interesados
puedan crear confianza legtima en las expecta-tivas, que resulta de
la percepcin legtima de una determinada situa-cin [Sottomayor,
2010, p. 99].
Ahora bien, cmo debemos enten-der a la Fe Pblica Registral?
Pensa-mos que ella debe ser entendida en su sentido original y no
en sentidos diversos que la desnaturalizan.
Cdigo Civil alemn de 1896
Ley espaola de 30 de diciembre de 1944 segn Texto Refundido segn
Decreto de 8
de febrero de 1946
Cdigo Civil peruano de 1984
892.- Fe pblica del registro inmobiliario (1) El contenido del
registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que
adquie-ren, mediante negocio jurdico, un derecho sobre una finca o
un derecho sobre tal derecho, a no ser que se extienda un asiento
de contradiccin contra la exactitud o la inexactitud sea conocida
por el adquirente. Si el titular se encuentra limitado en el poder
de disposicin sobre un derecho inscrito en el registro inmobiliario
en beneficio de una determinada persona, la limitacin solo es
eficaz frente al adquirente si resulta del registro inmobiliario o
si es conocida por el adquirente.
Artculo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a ttulo
one-roso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una
vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o
re-suelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
el mismo Registro.La buena fe del tercero se pre-sume siempre
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los
adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral
que la que tu-viere su causante o transmitente.
Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adqui-sicin una vez inscrito
su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del registro.
En Alemania, el 892 se apoya en la apariencia creada por el
Registro [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1065]: Para que se produzca la adquisicin se exige que en el
Registro no conste ningn asiento de contradiccin (Widerspruch), que
ponga en duda la apariencia jurdica registral que sirve de base a
la buena fe [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1072]. El 892 tiene por finalidad la proteccin del trfico; se trata
de que haya una libre circu-lacin de bienes que acabar
favo-reciendo los intereses econmicos
generales [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1079]. Dicha buena fe que es la Fe Pblica Registral no se aplica en
algunos casos concretos en Ale-mania: (i) Cuando el adquirente,
ante las dudas ms que razonables sobre la exactitud del Registro,
cie-rra conscientemente los ojos a la rea-lidad, para poder seguir
diciendo que l es de buena fe. En tal caso se puede entender que
hay un compor-tamiento contrario a las buenas cos-tumbres, que le
obliga a indemnizar el dao causado ( 896). Basta a tal efecto el
llamado dolo eventual del
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 271
INFORME JURISPRUDENCIAL
adquirente; y la alegacin de dicho pargrafo del BGB por el
propieta-rio excluir la adquisicin de dicho tercero [Westermann;
Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076]; y (ii) La apariencia
registral no pro-tege frente a la falta de capacidad del enajenante
ni frente a la nulidad del negocio dispositivo pues el Regis-tro no
publica nada sobre tales extre-mos [Westermann; Westermann; Gursky
y Eickmann, 2007, p. 1071]. Un caso de falsificacin de firmas tiene
una solucin en Alemania: N falsifi ca la documentacin personal de
E, propietario, y de este modo consigue que como consecuencia de su
declaracin la propiedad sea transmitida a X; X transmite la
pro-piedad a G [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007,
p. 1063]: X no adquiere basndose en la confi anza que le ofrece el
Regis-tro, sino en la falsa documentacin que le presenta N. No
obstante E no quedar totalmente desprotegido: El hecho de que no se
tenga en cuenta el hecho de que al propieta-rio no le es en
absoluto imputable la prdida de la apariencia registral se basa en
que esta contar en todo caso
con una pretensin de resarcimiento frente al Estado [Westermann;
Wes-termann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1064]. Asimismo, en caso
de falta de capacidad de obrar del disponente no se transmite la
propiedad, por ms que pueda verse protegido el tercer adquirente
[Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Estas
refl exiones son impor-tantes. En Alemania, la falsifi cacin de
firmas no deja desprotegido al propietario.
Entonces, para que funcione el prin-cipio de la Fe Pblica
Registral se requiere de un sistema constitu-tivo, integrado por un
principio de abstraccin, como el alemn (Eini-gung, Auflassung,
Eintragung), lo que corresponde a una organiza-cin del registro,
basada en el prin-cipio de legalidad, en que la legali-dad de los
ttulos es controlada por jueces/funcionarios de la adminis-tracin
judicial [Sottomayor, 2010, p. 253]: En el sistema alemn, el
principio de la fe pblica, debido a la mayor confi anza generada
por el registro, en virtud de ser constitu-tivo, tiene mayor
alcance en la pro-teccin de los terceros. El concepto de la buena
fe consiste en el descono-cimiento de la inexactitud registral,
estando protegido el tercero adqui-rente que ignora con culpa. La
adqui-sicin a non domino es inmediata, sin que sea necesario el
transcurso de un periodo de tiempo [Sottomayor, 2010, p. 251]. Ello
no sucede ni en Espaa ni en Per.
En Espaa, el significado de la Fe Pblica Registral se ha
desnaturali-zado. Una doctrina espaola se refi ere a un signifi
cado de buena fe alejado de la disposicin normativa ale-mana la
cual es el desconocimiento de causales de invalidez o de inefi
-cacia en sentido estricto: La buena fe es la ignorancia de las
causas de
nulidad o resolucin del derecho del transmitente; el tercero no
ha adqui-rido conocimiento de ellas por la va registral no fi guran
en los libros ni por va extrarregistral [Pau Pedrn, 2001, p. 209].
Otra doctrina espaola seala que la buena fe adems es un deber de
conducta del tercer adqui-rente: El derecho vigente impone, en un
aspecto, cierta obligacin de diligencia que antes no exista, pues
en l, para demostrar la mala fe de un adquirente basta probar que
cono-ci la posesin de hecho de la fi nca, a ttulo de dueo, por
persona dis-tinta de su transmitente, o que tuvo medios racionales
y motivos sufi-cientes para conocerla [Lacruz, 2011, pp. 267-268].
De ah que la ignorancia del tercero, base de su buena fe, versa, no
tanto sobre la inexactitud del Registro, como sobre la falta de
titularidad del transmi-tente (pinsese en las inscripciones de
inmatriculacin). Es decir, se des-conoce el hecho de haber
transmitido el autor anteriormente a otro sujeto, o no haber sido
nunca titular, o exis-tir causas de nulidad, resolucin, res-cisin,
etc., de su derecho, o ser falso su ttulo de adquisicin, o la
inscrip-cin, etc. El conocimiento de ser el Registro inexacto no es
causa de mala fe si se cree en la titularidad del
La interpretacin del artculo 2014 del CC excluye los intereses
regu-lados y valorados de los aparentes transferentes suplantados
en sus identidades o cuyas firmas fue-ron falsificadas. Lo anterior
cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como
funda-mento para privar el derecho del verdadero propietario. ste
tam-bin tiene buena fe y va a ser pri-vado de un bien que puede
consti-tuir su principal fuente de riqueza o de su habitacin.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
La proteccin del trfico jurdico se justifica cuando el trfico es
leal y honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en
nues-tro medio que idolatra la seguri-dad del trfico jurdico sin
tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente.
Ello se vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son
osten-siblemente estafadores.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
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J URISPRUDENCIA REGISTRAL
transmitente [Lacruz, 2011, p. 269]. As, se ha consolidado en
doctrina espaola que la buena fe es un deber de diligencia: La
buena fe supone diligencia, y la buena fe hipotecaria no deja de
ser buena fe; pero la ins-tauracin del Registro de la Propie-dad
como instrumento publicador de las situaciones inmobiliarias, la
posi-bilidad de todo derecho de acceder a l libremente, y la califi
cacin, en algo tienen que aliviar los deberes de comprobacin a
cargo de quien por supuesto, honradamente se propone adquirir con
plena seguridad [Gor-dillo Caas, 2010, p. 158]. Dichas posiciones
doctrinarias son inacep-tables porque no cabe inferir de una
disposicin normativa basada en la Fe Pblica Registral un deber de
conducta. En efecto, la inscripcin del ttulo del adquirente no
exige un comportamiento de deber diligencia del tercero adquirente.
Al contrario, la Fe Pblica Registral contiene una situacin del
adquirente alejada de una situacin de deber: El principio de fe
pblica registral exige que sea celebrado un negocio jurdico (o si
se realiza un acto de ejecucin judicial) y que el adquirente confe,
de buena fe, en la exactitud e integridad del registro, excluyendo
la buena fe, si el adquirente tiene un conocimiento positivo de
inexactitud registral o se inscriba en el registro un asiento de
contradiccin [Sottomayor, 2010, p. 616].
Una doctrina nacional ha indicado que la buena fe se refi ere al
desco-nocimiento honesto del tercero res-pecto a una realidad
jurdica dis-cordante a lo que dice el Registro [Gonzales Barrn,
2008, p. 236]: La buena fe implica, por su propio nombre y
connotacin, un determi-nado estado subjetivo que tiene un contenido
tico valioso. Se trata de una creencia honesta y racional, y no a
ciegas [Gonzales Barrn, 2008,
pp. 239-240]. Aqu es pertinente afi r-mar que la Fe Pblica
Registral est separada de la tica. Esta doctrina nacional siguiendo
a la doctrina espaola descrita sigue el mismo razonamiento de creer
que la disposi-cin normativa de la Fe Pblica Regis-tral es la
fuente del deber de diligen-cia del tercero adquirente. As dicha
doctrina describe cmo funciona la buena fe-diligencia: la exigencia
de probar que el tercero conoce efecti-vamente la realidad, hara
superfl ua la clusula de buena fe, pues la con-vierte en una prueba
diablica. Por ello, bastar acreditar que el tercero realiz una
adquisicin injustifi cada, indefendible, absurda e irracional de
acuerdo con los cnones de diligen-cia, sin necesidad de la prueba
impo-sible del dolo [Gonzales Barrn, 2008, p. 240]. No podemos
compartir dicha posicin. La Fe Pblica Regis-tral no es fuente de un
deber de dili-gencia del tercero adquirente.
Asimismo, esta misma doctrina nacional considera que la Fe
Pblica Registral predomina frente a la nuli-dad: Entre proteger al
propietario primigenio (afectado por la nulidad) o por tutelar al
tercer sub-adquirente (basado en la confianza del regis-tro)
nuestro legislador con pleno
conocimiento de causa opt por la segunda postura, tal y como se
deduce del artculo 2014 del CC, de la exposicin de motivos del
propio Cdigo y de los importantes prece-dentes del derecho alemn y
espaol, as como de la doctrina y la juris-prudencia construida
sobre el tema [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de la p.
224]. Dichas aseve-raciones no son ciertas. Las doctri-nas y
jurisprudencias nacionales han sido seguidoras del derecho espaol y
mucho menos del derecho alemn.
Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es
inaceptable para quien usa la comparacin jur-dica: La doctrina
italiana y portu-guesa CARECE DE INTERS para nuestra normativa en
el punto de la fe pblica, ya que en esos pases NO EXISTE DICHO
PRINCIPIO; por tal razn, esa doctrina no puede ade-cuarse al
sistema jurdico peruano, que por el contrario S CONTEM-PLA LA FE
PBLICA [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de las pp.
224-225]. Es pertinente sea-lar que el derecho comparado es la
comparacin cientfi ca de los siste-mas jurdicos dirigida a estudiar
las semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurdicos
tomando tambin en consideracin las diver-sas implicaciones prcticas
y socia-les [Mattei y Monateri, 1997, p. 13]. Es cierto que ni en
Italia ni en Por-tugal existe una disposicin norma-tiva de la Fe
Pblica Registral pero ello no excluye dos razones funda-mentales:
(i) Las leyes, las doctri-nas y las jurisprudencias de dichos pases
s regulan, s estudian y s aplican casos de adquisicin a non domino
que sern tiles como fuente de conocimiento para comprobar si la Fe
Pblica Registral como moda-lidad de adquisicin a non domino puede
coexistir con dichos casos. Ello cobra relevancia cuando la
Esta doctrina nacional siguiendo a la doctrina espaola descrita
sigue el mismo razonamiento de creer que la disposicin norma-tiva
de la Fe Pblica Registral es la fuente del deber de diligencia del
tercero adquirente. No pode-mos compartir dicha posicin. La Fe
Pblica Registral no es fuente de un deber de diligencia del
ter-cero adquirente.
Crtica del autorCrtica del autor
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 273
INFORME JURISPRUDENCIAL
adquisicin a non domino del tercero produce automticamente la
prdida del derecho del propietario: Los dos trminos de la relacin
(adquisicin y prdida de derecho) en efecto se hayan en una posicin
necesaria de reciprocidad funcional. De modo que, tambin para el
fenmeno de la adquisicin a non domino, la conse-cuencia que debe
describirse importa an una visin unitaria del momento de la
adquisicin y de aquel de la prdida referidos a dos distintas
esfe-ras subjetivas [Messinetti, 1999, p. 30]. De ah que entre la
adquisi-cin del tercero y la prdida del dere-cho del propietario
hay una relacin de prioridad lgica en virtud de la cual una u otra
solo pueden conce-birse sucesivamente. No cabe una prdida del
derecho si antes no se adquiri el derecho: Desde tal punto de
vista, el nexo existente entre adquisicin y prdida del derecho debe
entenderse en el sentido que la prdida del derecho debe entenderse
es un efecto (indirectamente) pro-vocado por el hecho de la
adquisi-cin [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El conocimiento de los
formantes ita-liano y portugus es imprescindible
en el Per: Los principales forman-tes que encontramos en los
sistemas modernos son la ley, la jurispruden-cia, y la doctrina. Es
decir, el con-junto de disposiciones emanadas por el legislativo,
el conjunto de las deci-siones de los jueces y el conjunto de las
opiniones expresadas por los juristas [Mattei y Monateri, 1997, p.
14]. La justifi cacin del inters de los formantes italiano y
portugus es que la mayora de casos de adquisi-cin a non domino
regulados en el CC ha sido tomados de dichos for-mantes. Omitir su
estudio es quedar atrapado en lo digan los espaoles cuando ellos
tienen formantes dife-rentes al CC respecto a los casos en mencin.
Ello no quiere decir que debemos prescindir de los forman-tes
espaoles pero en los casos de las adquisiciones a non domino
diferen-tes a la Fe Pblica Registral, los for-mantes italianos y
portugueses son ms esclarecedores y eruditos.
Otro punto de discrepancia con la doctrina nacional citada es
sobre la oponibilidad del contrato: los profe-sores italianos
tienen muy difundida la errada sistemtica de tratar el tema de
oponibilidad como parte de la Teora General del Contrato, cuando su
ubicacin natural son los Dere-chos Reales, pues la vinculacin a
terceros se produce en las situacio-nes jurdicas que otorgan un
poder directo e inmediato sobre realida-des externas al mundo; en
cambio, el contrato como negocio o hecho jurdico solo vincula a las
partes, y no es oponible como tal frente a terceros [Gonzales
Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha posicin coloca
la oponibilidad en la Teora de los Derechos Reales, pero en
realidad la oponibilidad es una caracterstica de los contratos: Es
necesario precisar que la oponi-bilidad del contrato no depende de
la naturaleza del derecho o de los
efectos del acto, sino de la relevan-cia del ttulo y sobre
aquello que el ordenamiento jurdico asla y poten-cia algunas
situaciones que tienen una gran relevancia social: La opo-nibilidad
del contrato prescinde de los efectos reales y obligatorios del
contrato; y expresa el grado de rele-vancia que el ordenamiento
jurdico atribuye al ttulo constitutivo segn el confl icto que el
ordenamiento jur-dico debe resolver para realizar un conjunto
ordenado de sujetos, bienes y derechos [Vettori, 2009, p. 384]. La
oponibilidad del contrato se basa no en la mera titularidad de un
dere-cho sino en seales de pertenencia: Se trata de un juicio de
prevalencia que tiene fundamento no solo de su presencia sino de la
diversa fuerza de cualquier ttulo que depender de la
correspondencia a un cierto esquema normativo [Vettori, 2009, p.
383]. En este sentido, resulta interesante diferenciar dos niveles:
A travs de la distincin entre pertenencia y titu-laridad, aparece
evidente la contra-posicin entre consentimiento trasla-tivo y
procedimiento de adquisicin, el primero dirigido a establecer la
justificacin causal de la adquisi-cin, el segundo dirigido a
constituir en adquirente una situacin de per-tenencia vlida erga
omnes [Russo, 2010, p. 139]. Ello se explica con base en dos
momentos sucesivos: Es verdad que las situaciones sub-jetivas se
observan en su momento
Es contradictoria la regulacin de la Fe Pblica Registral con la
regulacin de la prevalencia de la invalidez que incluye la nuli-dad
y la anulabilidad sobre la inscripcin.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es
inacepta-ble para quien usa la compara-cin jurdica: La doctrina
italiana y portuguesa carece de inte-rs para nuestra normativa en
el punto de la fe pblica, ya que en esos pases no existe dicho
principio; por tal razn, esa doc-trina no puede adecuarse al
sis-tema jurdico peruano, que por el contrario s contempla la fe
pblica.
Crtica del autorCrtica del autor
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274
J URISPRUDENCIA REGISTRAL
esttico y en su momento dinmico. El momento esttico expresa el
coli-gamento de la riqueza a un sujeto, y por ello la legitimidad
al disfrute de un bien de la vida; el momento din-mico expresa la
transferencia de esta legitimidad a un sujeto diverso, ele-gido,
con base en una justificacin causal, entre todos los posibles
suje-tos que ambicionan el disfrute de la misma cosa. No se trata
de repartir el disfrute, sino sobre todo de rela-ciones
controversiales (que surgen en el momento crtico de la sustitu-cin
intersubjetiva en la tutela jur-dica), los cuales son resueltos por
el ordenamiento segn la atribucin de ndices externos de
pertenencia. Es propiamente en el momento din-mico de las
mutaciones que la dis-tincin entre titularidad y pertenen-cia
adquiere particular significado [Russo, 2010, p. 290]. En el caso
de la adquisicin a non domino el propie-tario tiene titularidad: La
titularidad indica la razn causal (justificacin) de la proteccin
jurdica respecto a una relacin entre el sujeto y el bien. La
titularidad indica en abstracto el conjunto de las facultades de
disfru-tar y de disponer correspondientes al sujeto [Russo, 2010,
p. 138]. No obstante, el tercero adquirente ade-ms de ser titular
del derecho tiene seales de pertenencia como un documento de fecha
cierta, la pose-sin y la buena fe: La pertenencia es un concepto
mucho ms amplio que el de titularidad, porque indica el conjunto de
acciones judiciales, de medios de tutela que aseguran a un sujeto
el disfrute exclusivo de un bien, y que garantizan la prevalencia
respecto a todos los terceros en las relaciones controversiales
referidas al disfrute del bien [Russo, 2010, p. 138]. Mediante la
adquisicin del tercero no solo es titular del derecho sino que
tiene pertenencia: el con-cepto de pertenencia indica todo el
conjunto de acciones, no importa si
son reales o personales, que corres-ponden al sujeto en sus
relaciones con el bien. La pertenencia com-porta la titularidad del
derecho sub-jetivo sobre un bien [Russo, 2010, pp. 137-138]. Los
contratos tienen efectos para las partes y los terceros por las
seales de pertenencia. De qu vale celebrar un contrato sin nin-guna
seal de pertenencia. El con-trato requiere seales de
pertenencia
para su exteriorizacin. Pero una seal de pertenencia sin
contrato no otorgar proteccin salvo los casos de posesin sin
contrato. Un contrato con seales de pertenencia lo trans-forma en
un contrato oponible.
De acuerdo a lo expresado es menes-ter comentar el Proyecto de
Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la Vivienda; y la Ley
N 30313.
Cdigo Civil de 1936 Cdigo Civil de 1984
Proyecto de Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la
Vivienda
Ley N 30313
Artculo 1052.- Los ac-tos que se ejecuten o los contratos que se
otor-guen por persona que en el registro aparezca con derecho para
ello, una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a los que con
ella hubie-sen contratado por ttulo oneroso aunque se anule el
derecho.
Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito
su dere-cho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del registro.
Artculo 2014.- Fe Pblica Registral.- La inscripcin no convalida
la nulidad, empero, cuando el titular inscrito ha otorgado algn
derecho real a un tercer adquirente oneroso y de buena fe, que a su
vez se inscribe, entonces manten-dr su adquisicin, aunque se
declare la nulidad o ineficacia del acto jurdico anterior al suyo,
siempre que se tratase de vicios que no constan en el regis-tro. La
buena fe del tercero se presume.La proteccin del tercer adquirente
no aplica cuando los actos jurdicos anteriores, y con mayor razn el
suyo pro-pio, son falsificados o adolecen de nulidad por ausencia
total de mani-festacin de voluntad o voluntad suplantada.
Artculo 2014.- Princi-pio de buena fe pblica registral.-El
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez ins-crito su derecho, aun-que despus
se anule, rescinda, cancele o re-suelva el del otorgante por vir
tud de causas que no consten en los asientos registrales y los
ttulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
registro.
Es contradictoria la regulacin de la Fe Pblica Registral con la
regula-cin de la prevalencia de la invali-dez que incluye la
nulidad y la anu-labilidad sobre la inscripcin: La inscripcin no
convalida la nuli-dad [Proyecto de Ley de Protec-cin Jurdica de la
Propiedad y de la Vivienda] y la inscripcin no con-valida los actos
que sean nulos o anu-lables con arreglo a las disposiciones
vigentes [Tercer prrafo del artculo 2013 del CC modificado por la
Pri-mera Disposicin Complementaria
Modificatoria de la Ley N 30313]. Tambin es errneo afirmar que
la fe pblica registral no protege a ter-ceros que tienen como causa
falsi-ficaciones o suplantaciones [Gon-zales Barrn, 2014, p. 14].
Si la falsificacin de firmas es un caso de nulidad por falta
manifestacin de voluntad (numeral 1 del artculo 219 del CC), cmo es
posible afirmar lo siguiente: qu pasa con los bienes o derechos que
en virtud a la circu-lacin jurdica han pasado a terceras manos? ()
Ntese que la fe pblica
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 275
INFORME JURISPRUDENCIAL
no impide que se declare la nuli-dad y se produzcan los efectos
en reverso que le corresponden; sim-plemente pone un lmite a ese
efecto cuando se trata de determinados ter-ceros, ajenos al negocio
nulo [Gon-zales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de las pg. 224].
Utilizando el mismo razonamiento de esta doctrina, la Fe Pblica
Registral ser un lmite a la falsificacin de firmas. En el caso de
las suplantaciones es diferente: Por contrato bajo nombre falso se
entiende el contrato que la parte esti-pula asumiendo una identidad
jur-dica falsa [Bianca, 2007, p. 82]. En lugar de nulidad,
deberamos hablar de inefi cacia en sentido estricto por-que el uso
de nombre falso es en rea-lidad usurpacin de nombre ajeno: el
usurpador asume personalmente el compromiso contractual, al paso
que el contrato carece de efectos respecto de la persona cuyo
nom-bre fue usurpado () As, si el con-tratante toma el nombre de
una per-sona en cuya consideracin la otra parte manifi esta su
consentimiento, el contrato debera estar referido de manera
exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa)
representacin. En efecto, el usur-pador ha de ser considerado como
un representante del verdadero por-tador del nombre [Bianca, 2007,
p. 84]. De este modo, la suplantacin de identidad no se soluciona
con la nulidad por falta de manifestacin de voluntad (numeral 1 del
artculo 219 del CC), sino por la inefi cacia en sentido estricto
por falta de legitimi-dad del suplantador salvo que el ver-dadero
portador del nombre ratifi que el contrato (arts. 161 y 162 del
CC).
Otro error es afi rmar que la buena fe del tercero, para
imponerse, nece-sita la culpa (terica) del titular origi-nario,
pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del
tercero y la privacin del propietario;
pero no cuando el propietario origi-nal carece absolutamente de
culpa, como ocurre con las falsifi caciones, suplantaciones o
nulidades por falta de manifestaciones de voluntad [Gonzales Barrn,
2014, p. 120]. La Fe Pblica Registral tiene un sig-nificado
preciso: Solo el efectivo conocimiento de la inexactitud del
Registro excluye la buena fe; el des-conocimiento procedente de
culpa lata no tiene trascendencia [Wester-mann; Westermann; Gursky
y Eic-kmann, 2007, p. 1075]. Si se men-ciona la culpa solo se
imputa al tercero adquirente pero ella es intras-cendente jurdica
porque la reali-dad registral prevalece a la realidad material segn
la Fe Pblica Regis-tral. Nuevamente es pertinente decir que las
falsifi caciones de fi rmas se sancionan con nulidad por ausencia
de manifestacin de voluntad y las suplantaciones de identidades se
san-cionan con la inefi cacia en sentido estricto por falta de
legitimidad del usurpador de identidad.
La Ley N 30313 parte de un pre-supuesto errneo. Las
falsificacio-nes de firmas y las suplantaciones de identidades se
pueden detectar en los Registros Pblicos antes de las inscripciones
de los ttulos o de las anotaciones en las partidas regis-trales
[numeral 3.3. del artculo 3]. No obstante, en las celebraciones
de los contratos a travs de la sus-cripcin de documentos
privados y pblicos ante los abogados y los notarios pblicos se
realizan fuera de los Registros Pblicos. De ah que un procedimiento
registral de oposicin antes de que se inscriba la adquisi-cin a non
domino o una revisin previa de los ttulos archivados son actos de
ingenuidad de imposibili-dad de algn hallazgo de falsifi cacio-nes
de fi rmas y de suplantaciones de identidades. Esas actividades
estn en la realidad material y no en la rea-lidad registral. Otro
despropsito de la Ley N 30313 es igualar la cance-lacin registral
con las causales de invalideces y de inefi cacias en sen-tido
estricto. La cancelacin registral no extingue contratos.
IV. LA SEGURIDAD DEL TRFICO JURDICO PROTEGE INTERE-SES DIGNOS DE
TUTELA?
La proteccin de los terceros de buena fe y a ttulo oneroso
consti-tuye un principio, pero no es exacto afi rmar que dicho
principio es una excepcin al principio, segn el cual ninguno puede
transferir ms dere-chos de los que tiene. Por el contra-rio, cada
uno de los principios sus-tituye al otro, conforme a los casos,
aplicndose ambos en concordancia, a sus respectivos campos de
apli-cacin [Sottomayor, 2010, p. 92]. De ah que es falso decir que
la Fe Pblica Registral es una excepcin de las invalideces o de las
inefi cacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pblica
Registral, elimina la aplica-cin de las invalideces o de las inefi
-cacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a
ttulo one-roso con ttulo inscrito.
El principio de la seguridad del tr-fi co jurdico se ha aplicado
jurispru-dencialmente en el Per para des-pojar los derechos de
propiedad. Ello se evidencia en la Casacin
Si el contratante toma el nombre de una persona en cuya
conside-racin la otra parte manifiesta su consentimiento, el
contrato debera estar referido de manera exclusiva a dicha persona
con-forme al esquema de la (falsa) representacin.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
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276
J URISPRUDENCIA REGISTRAL
N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007, emi-tida
por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la
Repblica, la cual se prefi ri prote-ger el inters del Banco
Continen-tal en lugar del inters de la cnyuge (Mery Marlene
Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de prstamo con
garanta hipotecaria. En el Fundamento Octavo de dicha casacin se
indic que el cnyuge (Metodio aa Sora) debi infor-mar su calidad de
casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irre-gular. En
el Fundamento Noveno se mencion que la Seguridad es la razn
fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello
a lo cual las personas tie-nen que atenerse en sus relaciones con
los dems: certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe hacer)
sino tambin certeza prctica, es decir: Seguridad; saber que esto
ten-dr que ocurrir y que, si es preciso, ser impuesto por la
fuerza, inexo-rablemente. La Seguridad Jurdica es la que nace del
Derecho. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni
ninguna razn para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio.
Aqu se eviden-cia el confl icto de dos intereses con-trapuestos:
Como se trata de dos intereses incompatibles, el derecho
tiene que realizar una eleccin: si se escoge el primero se debe
negar al acto o al negocio aquella efi cacia que sera necesaria
para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, ser necesario
dar efi cacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacri-ficio
del primero [Falzea, 1997, p. 845]. Ante tal confl icto, un inters
prevalece sobre el otro.
En este sentido, los Registros Pbli-cos en el Per no generan
confi anza como en Alemania: La historia del 892 del BGB demuestra
que la fe pblica del registro presupone que las informaciones que
el registro con-tiene, relativamente a los derechos de los
inmuebles, son consideradas como correctas. Si los interesados no
pudiesen confi ar en el contenido del registro estaran expuestos al
peligro del engao y de la prdida del dere-cho, y la norma sera ms
perjudicial que til. Una vez que el registro es considerado por el
legislador, en la realizacin de su tarea de garantizar la seguridad
del crdito y del trfi co inmobiliario, como una fuente de
conocimiento de los derechos sobre los bienes inmuebles, entonces,
el Estado tiene que garantizar la pureza de esta fuente y la confi
anza que los potenciales adquirentes depositan en ella. La esencia
de la fe pblica reside en el hecho de que la ley garan-tiza que,
cuando el sujeto adquiere un inmueble, puede confiar en los datos
del registro sobre la situacin jurdica del bien, de tal forma que
los elementos suministrados por el registro, aunque sean
incompletos o incorrectos, sean garantizados como completos y
correctos [Sottomayor, 2010, p. 251]. En consecuencia, el principio
de la fe pblica del regis-tro debe estar acompaado por la
con-sagracin del registro obligatorio y constitutivo, realizado ofi
ciosamente por el Registrador, y por un sistema de responsabilidad
directa del Estado
frente al titular, en caso de adquisicin a non domino
[Sottomayor, 2010, p. 929].
La Fe Pblica Registral se basa en una realidad registral: El
principio de fe pblica transforma la presuncin de correccin del
registro en una fi ccin irrefutable en el caso de celebrarse un
negocio jurdico con un sujeto inscrito como titular de derecho en
el registro (Sottomayor, 2010, p. 617). La Fe Pblica Registral es
indiferente al tr-fi co jurdico desleal y deshonesto. En
consecuencia, la Fe Pblica Registral no puede coexistir con
disposiciones normativas de la proteccin de los ter-ceros
adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la
modifi ca-cin del artculo 2014 por obra y gra-cia de la Ley N 30313
seguramente es y ser aplaudida por los delincuen-tes de las mafi as
inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsifi caciones de
fi rmas y las suplantaciones de iden-tidades se descubrirn en los
Regis-tros Pblicos. En resumen, el princi-pio de la seguridad del
trfi co jurdico no garantiza la proteccin de intere-ses dignos de
tutela. La solucin no es modifi car legislativamente el artculo
2014 del CC. La solucin es ms compleja, pero podemos empezar por
desacralizar a la Fe Pblica Registral. Para aplicar la Fe Pblica
Registral
Es falso decir que la Fe Pblica Registral es una excepcin de las
invalideces o de las ineficacias en sentido estricto. Si se aplica
la Fe Pblica Registral, elimina la apli-cacin de las invalideces o
de las ineficacias en sentido estricto a favor de los terceros
adquirentes a ttulo oneroso con ttulo inscrito.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
Es pertinente decir que las falsi-ficaciones de firmas se
sancio-nan con nulidad por ausencia de manifestacin de voluntad y
las suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en
sentido estricto por falta de legiti-midad del usurpador de
identidad.
Comentario relevante del autorrelevante del autor
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 277
INFORME JURISPRUDENCIAL
se requieren condiciones que actual-mente el ordenamiento
peruano no tiene. Carecemos de una educacin jurdica basada en el
conocimiento de otros sistemas jurdicos. No hay que olvidar que la
comparacin jurdica cumple una funcin valiosa de cultura jurdica: Es
quizs la ms impor-tante y ciertamente la ms noble de las funciones
del derecho comparado. El derecho comparado es una cien-cia
auxiliar de todas las disciplinas jurdicas (...) Pero el derecho
compa-rado es adems un medio de forma-cin de los juristas en
general. Una imagen sugestiva califi ca como pto-lemaica la
concepcin del profesio-nal que solo conoce su propio ordena-miento
jurdico y como copernicana la perspectiva del jurista que extende
sus horizontes a travs de una visin comparada del derecho.
(Ferreira de Almeida y Morais Carvalho, 2013, p. 19). De este modo,
si miramos a la Fe Pblica Registral solo con el auxilio de las
doctrinas espaola y peruana es tener una concepcin ptolemaica de la
adquisicin a non domino. Por el contrario, mirar a la Fe Pblica
desde su origen romano germnico y a los otros modos de adquisicin a
non domino desde los formantes italiano y portugus es tener una
concepcin copernicana de que la seguridad del trfi co jur-dico debe
ser leal y honesta. La Fe Pblica Registral no puede coexis-tir con
las normativas nacidas de los formantes italiano y portugus.
CONCLUSIONES
1. La Fe Pblica Registral protege a los terceros adquirentes y a
ttulo oneroso basada en el poder de dis-posicin o de enajenacin del
trans-ferente que consta en el Registro Pblico. La Fe Pblica
Registral funciona adecuadamente en un marco normativo que regula
el prin-cipio de la abstraccin, la inscrip-cin constitutiva, una
organizacin
judicial de los registros pblicos y la responsabilidad
patrimonial del Estado por la prdida del derecho de propiedad.
2. La nulidad de las transferencias anteriores a la adquisicin
del tercero de Fe Pblica Registral se basa en la proteccin de
valores jurdicos pre-valentes como las buenas costum-bres en
detrimento del principio de la seguridad del trfi co jurdico.
3. La inefi cacia, en sentido estricto, por falta de legitimidad
de la trans-ferencia se basa en la proteccin del poder de
disposicin o de enajena-cin del titular del derecho de pro-piedad.
La suplantacin de identidad es un caso de falta de legitimidad del
usurpador del nombre ajeno.
4. La proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de
buena fe es incompatible con la pro-teccin del tercero adquirente a
ttulo oneroso de Fe Pblica Registral. La primera proteccin se
sustenta en la conducta de los terceros adquirentes de
desconocimiento de alguna irre-gularidad de las anteriores
transfe-rencias en su formacin o en su eje-cucin. La Fe Pblica
Registral es el desconocimiento de inexactitudes registrales.
5. Las protecciones del tercero adquirente a ttulo oneroso y de
buena fe; y del tercero adquirente a ttulo oneroso de Fe Pblica
Regis-tral son incompatibles porque la pri-mera se basa en la
realidad material y la segunda en la realidad registral.
6. La Fe Pblica Registral es opuesta a la buena fe de las
adquisiciones a non domino de los artculos 194, 197, 865, 948, y
cuarto prrafo del artculo 1372 del CC.
7. La regulacin de ambas protec-ciones encubre una antinomia. La
proteccin del tercero adquirente a
ttulo oneroso y de buena fe es ms amplia que la proteccin del
tercero adquirente de Fe Pblica Registral. Dicha amplitud se
sustenta por ejem-plo en los documentos privados o pblicos, en la
posesin y en la con-ducta de buena fe subjetiva. La Fe Pblica
Registral solo protege al ter-cero adquirente en base a la
informa-cin y a la publicidad registral.
8. La realidad material es ms amplia que la realidad registral.
La buena fe en las adquisiciones a non domino se fundamenta en la
realidad mate-rial y la Fe Pblica Registral se fun-damenta en la
realidad registral. La Ley N 30313 peca de cndida. Err-neamente
cree que la falsificacin de documentos o la suplantacin de
identidad se solucionan en un proce-dimiento registral de oposicin
antes de la inscripcin de la adquisicin a ttulo oneroso o en el
estudio de los ttulos archivados. La falsificacin de documentos o
la suplantacin de identidad se descubren predominan-temente en la
realidad material.
La Fe Pblica Registral es indi-ferente al trfico jurdico
des-leal y deshonesto. En consecuen-cia, la Fe Pblica Registral no
puede coexistir con disposicio-nes normativas de la proteccin de
los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe. Por ello
mismo, la modificacin del artculo 2014 por obra y gracia de la Ley
N 30313 seguramente es y ser aplaudida por los delin-cuentes de las
mafias inmobilia-rias porque el mensaje es claro: las
falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identida-des se
descubrirn en los Regis-tros Pblicos.
Conclusin del autor
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278
J URISPRUDENCIA REGISTRAL
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