EXCELENTISSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA …

Rua Maria Quitéria, 377, Alto da Boa Vista, Ribeirão Preto. Celular / Whatsapp 16-988729359 email: [email protected]

EXCELENTISSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO - SP.

Processo nº 1004085-61.2014.8.26.0506

RAFAEL CAVALINI BALDIN, Engenheiro Civil, nomeado nos autos de “PENHORA / DEPÓSITO / AVALIAÇÃO”, que DENISE CAMACHO DELLA NINA promove contra QUEBEC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA., vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar os seguintes documentos: Documento 1 LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS

IMÓVEIS Documento 2 ANEXOS 1, 2, 3, 4 e 5 -

Nestes termos Pede deferimento

Ribeirão Preto, 02 de novembro de 2020.

(assinatura digital)

Rafael Cavalini Baldin Engenheiro Civil / Segurança do Trabalho CREA 5069416980

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RAFAEL CAVALINI BALDIN ENGENHEIRO CIVIL / ENGENHEIRO

DE SAÚDE E SEGURANÇA

PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506

Rua Maria Quitéria, 377 – Alto da Boa Vista - Ribeirão Preto Página 1

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Email: [email protected]

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Condomínio Residencial Vilas Espanholas Estrada Prefeito Geraldo Marinheiro, nº 361, Batatais/SP

ENGENHEIRO CIVIL RAFAEL CAVALINI BALDIN CREA-SP 5069416980

DATA 02/11/2020

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1. IDENTIFICAÇÃO

Processo 1004085-61.2014.8.26.0506

Parte autora Denise Camacho Della Nina

Responsável pelo Laudo

Rafael Cavalini Baldin

Parte ré Quebec Empreendimentos Imobiliários e Construções LTDA

Tipo de processo Penhora / Depósito / Avaliação

Solicitante Tribunal de Justiça de São Paulo – 7ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto.

2. OBJETIVO E OBJETO

2.1 OBJETIVO Este laudo de avaliação teve como objetivo avaliar três

apartamentos com padrão simples conforme o valor de mercado. Dentro da área de Avaliações de Imóveis, define-se "valor de mercado" como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Este laudo técnico segue os preceitos das normas da ABNT:

-NBR 13.752/96 – “Perícias de Engenharia na Construção Civil”

-“Normas Básicas para perícias de Engenharia do IBAPE/SP 2015”

O responsável técnico por este laudo é o Engenheiro Civil Rafael Cavalini Baldin CREA 5069416980, legalmente habilitado e podendo exercer as suas funções.

2.2 OBJETO O objeto desta avaliação técnica são três apartamentos

localizados em um empreendimento de padrão simples denominado

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Residencial Vilas Espanholas. Está situado em logradouro uma pista de mão dupla, tendo seu traçado retilíneo, pavimentação asfáltica, calçadas, guias e sarjetas.

3. PREMISSAS PARA AVALIAÇÃO

Este laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas

técnicas da ABNT, Avaliações de bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), o detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE. Para as análises estatísticas aqui dispostas, foi empregado o software integrante do pacote Microsoft Office para planilhas, Excel 2016.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o bom uso ou comercialização. A documentação fornecida para a elaboração deste laudo é considerada suficiente. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Valor de Mercado, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados.

4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

4.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uma região de uso misto, com alta densidade de ocupação. O local não está sujeito a enchentes. A região conta com abastecimento de água, energia elétrica, telefone, iluminação pública. Além disso, está disponível para o uso sistema de coleta de esgoto, guias e sarjetas, transporte coletivo e coleta de águas pluviais. A região conta em suas proximidades com polos de lazer, educação, cultura e segurança, estando o terreno próximo à hospital, farmácias, supermercados, bares e escolas. 4.2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Esta avaliação foi realizada em duas datas, sendo que na primeira, dia 13/10/2020, foi vistoriada a unidade de nº 004 do Edifício Ibiza, e no dia 22/10/2020 foram vistoriadas as unidades nº 102 do

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edifício Salamanca e 201 do edifício Mallorca. Foi constatado que os apartamentos se encontram atualmente em contrato de locação. Quanto ao apartamento de nº 102 do Edifício Salamanca, foi feita vistoria externa do imóvel, visto que seu acesso não foi possível. Conforme informado pela Imobiliária Boitatá, que administra os imóveis, a locatária da unidade reside em outro país, sendo impossível realizar a abertura do imóvel. Afirmou o Sr. Elias, gerente da imobiliária supracitada, que todos os apartamentos de propriedade da Quebec estão em padrão de fabricação, não possuindo nenhuma grande alteração.

Através das vistorias realizadas, verificou-se tratar de três apartamentos praticamente idênticos, com 74,59 m² de área privativa, todos com a mesma disposição interna: Dormitório (3), banheiro social (1) sala de estar/jantar (1) Cozinha (1) Área de Serviço (1).

Os apartamentos estão localizados em uma área urbana mista, cuja infraestrutura é: "Guias e Sarjetas", "Iluminação Comunitária", "Pavimentação Asfáltica ou Equivalente", "Rede Coletora de Esgoto Sanitário", "Rede Coletora Pluvial", "Rede de Abastecimento de Água Potável" e "Rede de Energia Elétrica". Os dados dos apartamentos, retirados das matrículas registradas no “Oficial de Registro de Imóveis de Batatais - SP”, (sendo o apartamento nº 004 do Edifício Ibiza com nº 29.807, Registro 03/01/2013; o apartamento nº 201 do Edifício Mallorca com nº 29.832, Registro 04/01/2013 e o apartamento nº 102 do Edifício Salamanca com nº 30.677, Registro 29/07/2014) estão listados na tabela a seguir:

Área total: 74,59 m²

Área privativa: 69,19m²

Área comum: 5,40 m²

Vagas na garagem 1

Fração Ideal 0,00329

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Para a tipologia de imóvel neste laudo aqui abordado, para venda,

pode-se considerar o mercado imobiliário como tendo nível de ofertas médio e Liquidez alta. Este diagnóstico foi retirado de longa pesquisa com corretores em renomadas imobiliárias da cidade de Batatais. Além disso, foi constatado em conversa com a gerente do condomínio, Sra. Tamires, que no último ano, houve grande movimentação em compras e

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vendas de apartamentos. Nota-se que há grande demanda, explicada por ser uma região bem atrativa.

6. METODOLOGIA UTILIZADA E CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO

6.1 DA METODOLOGIA UTILIZADA A metodologia utilizada trata-se do Método Comparativo Direto de

Dados, do Mercado, de acordo com NBR 14.653 – Partes 1 e 2, esta metodologia avaliatória deve ser fincada em pesquisa de mercado envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e qualidades que representem influência no valor do imóvel avaliando. O tratamento científico utilizado foi baseado em estatística inferencial, o que permitiu o cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses.

6.2 DO CÁLCULO

6.2.1 CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES

Os valores adotados foram determinados após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. As normas regulamentadoras afirmam que os dados amostrais devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da

mesma situação geo-socioeconômica, da mesma região e zoneamento.

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve

ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

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Foi então realizada uma pesquisa onde foram coletadas 13 (treze) amostras as quais foram devidamente analisadas e 6 (seis) amostras foram selecionadas em função da localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando. O tratamento para alcançar a convicção do valor foi baseado em processo de estatística inferencial permitindo o cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses. De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR 14653/2011 da ABNT, após a avaliação de todas as variáveis as quais em sua maioria eram nulas ao modelo, por serem idênticas em todos os imóveis, foi adotado para o tratamento estatístico das amostras e estimativas a seguinte variável:

1 - Nº de vagas cobertas Definição: Quanto mais vagas cobertas possui a unidade, aumenta-se o valor do imóvel Variação amostral: 0 a 1

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6.2.2 MODELO DE AVALIAÇÃO

Quantificação de variáveis e dados do modelo. Variáveis e dados do modelo Quantidade

Total de variáveis analisadas: 6

Variáveis utilizadas no modelo: 1

Total de dados: 13

Dados utilizados no modelo: 6

Estatísticas do modelo. Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9908

Coeficiente de determinação 0,9818

Significância do modelo (%): 0,0001247

Normalidade dos resíduos.

Distribuição dos resíduos Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 66%

Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 100%

Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 100%

FÓRMULA PARA O CÁLCULO DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO:

Vt = (127500) + (22.500*Vagas cobertas)

Gráfico de Aderência – Regressão Linear

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R$ 125.000,00

R$ 130.000,00

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ESTIMADO

VALOR OBSERVADO X ESTIMADO

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Gráfico de Resíduos – Regressão Linear

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-1,5

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

2

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RESÍDUOS

ESTIMADO

RESÍDUOS

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7 - RESULTADOS

Com base nos dados referentes ao imóvel avaliando e a equação

estimativa determinada em detrimento dos requisitos da NBR 14653

apresentada no item anterior, com o intervalo de confiança em 80 %

foram obtidos os seguintes resultados para o imóvel:

Atributos dos imóveis avaliando Imóveis Avaliando

Área privativa 74,59 Vagas cobertas 0

Armários 0

Resultados do valor total do imóvel avaliando para seu intervalo de confiança

Valor Total Antes

Valor Máximo R$ 149.565,26 Valor Médio R$ 142.500,00 Valor Mínimo R$ 135.434,74 Valor Estimado (X) R$ 127.500,00 Valor Arbitrado (A) R$ 135.500,00

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Grau de fundamentação do laudo

D Descrição GRAU

Pontos

obtidos I II III

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às variáveis

utilizadas no modelo Situação paradigma 2

2

Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

6(k+1) onde k é o

numero de variaveis

independentes

4(k+1) onde k é o numero de

variaveis independentes

3(k+1) onde k é o numero

de variaveis independentes 1

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas

a todos os dados e

variáveis analisados

na modelagem, com

foto e características

observadas pelo

autor do laudo

Apresentação de informações

relativas a todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem

Apresentação de

informações relativas aos

dados variáveis

efetivamente utilizados no

modelo

2

4 Extrapolação Não admitida

Admitida apenas para uma

variável, desde que a) as

medidas das caracteristicas

do imovel avaliando não

sejam superiores a 100% do

limite amostral superior, nem

inferiores a metade do limite

amostral inferior, b) o valor

estimado não ultrapasse 15%

do valor calculado no limite

da fronteira amostral, para a

referida variável

Admitida, desde que: a) as

medidas das características

do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100% do

limite amostral superior,

nem inferiores à metade do

limite amostral inferior b) o

valor estimado não

ultrapasse 20% do valor

calculado no limite da

fronteira amostral, para as

referidas variáveis, de per si

e simultaneamente e em

módulo

3

5

Nível de significancia

máximo para a rejeição

da hipótese nula de

cada regressor

10% 20% 30% 3

6

Nível de significancia

máximo admitido para

a rejeição da hipótese

nula do modelo

1% 2% 5% 3

Grau de fundamentação III II I

14

Pontos mínimos 16 10 6

itens obrigatórios

2, 4, 5 e 6 no grau III

e os demais no

mínimo no grau II

2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau

II e os demais no mínimo no

grau I

Todos, no mínimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I

Par

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, ace

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Con

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11/2

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2:35

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WR

PR

2070

4392

330

.

fls. 349



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


8. CONCLUSÕES

Diante da quantidade de dados amostrais com valores em oferta, além do

diagnóstico de mercado aqui apresentado, conforme a ABNT NBR 14653-

2:2011 item 8.2.1.5 foi utilizado o campo de arbítrio de maneira a absorver as

influências supracitadas. Para tal, o presente laudo, perante todos os itens

expostos e fundamentados, conclui que o valor total dos três imóveis penhorados

é de R$ 406.500,00 (Quatrocentos e seis mil e quinhentos reais) sendo que cada

unidade está avaliada em:

R$ 135.500,00

Cento e trinta e cinco mil e

quinhentos reais.

Par

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PR

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.

fls. 350



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


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Declaração do perito, tendo em vista o código de ética profissional (Resolução nº 1002 – 26/11/2002 – CONFEA)

Este perito declara que o presente laudo obedece criteriosamente aos princípios que seguem abaixo:

a- Os imóveis objeto deste laudo foram inspecionados

pessoalmente pelo profissional que subscreve este laudo.

b- A confecção deste laudo atendeu as técnicas mais exigentes da ABNT.

c- Fundamental para este profissional os princípios do código de ética profissional e das normas técnicas pertinentes à vistorias técnicas.

d- Este laudo é composto por 19 laudas numeradas de 1 a 19, com impressão frontal, assinado digitalmente e ilustrado com os 5 anexos a seguir:

- ANEXO 1 – CERTIDÃO DO IMÓVEL 1. - ANEXO 2 – CERTIDÃO DO IMÓVEL 2. - ANEXO 3 – CERTIDÃO DO IMÓVEL 3. - ANEXO 4 – AMOSTRAS ANALISADAS NO MODELO - ANEXO 5 – A.R.T

Ribeirão Preto, 02 de novembro de 2020

(assinado digitalmente) Rafael Cavalini Baldin

Engenheiro Civil CREA/SP 5069416980

A.R.T nº 28027230201352233

9. ENCERRAMENTO

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020

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2:35

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Figura 1 - Distribuição interna do condomínio

Figura 2 - Vista externa frontal do condomínio

10. ACERVO FOTOGRÁFICO

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fls. 352



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


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EDIFÍCIO IBIZA – APARTAMENTO 004

Figura 3 – SALA DE ESTAR

Figura 4 – SALA DE JANTAR

Figura 5 - DORMITÓRIO 1



Figura 8 - BANHEIRO SOCIAL

Figura 9 - COZINHA / ÁREA DE SERVIÇO

Figura 10 - VAGA DESCOBERTA

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, so

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núm

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PR

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.

fls. 353



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


EDIFÍCIO MALLORCA – APARTAMENTO 201

Figura 11 – SALA DE ESTAR

Figura 12 - SALA DE JANTAR




Figura 16 - BANHEIRO SOCIAL

Figura 17 - COZINHA / ÁREA DE SERVIÇO

Figura 18 - VAGA DESCOBERTA

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.

fls. 354



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


EDIFÍCIO SALAMANCA – APARTAMENTO 102

Figura 19 – ENTRADA

Figura 20 - VARANDA

Figura 21 – VAGA DESCOBERTA

Par

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.

fls. 355



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


Figura 22 – Local para lazer a 500 metros do condomínio

Figura 23 - Local para lazer público a 500 metros do condomínio

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.

fls. 356



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


Figura 24 - À direita está o condomínio dos imóveis avaliandos e à esquerda uma pequena

concentração comercia

Figura 25 - Renomado depósito de materiais de construção da cidade localizado a 500 metros de

distância do condomínio

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fls. 357



PROCESSO 1004085-61.2014.8.26.0506


Whatsapp (16) 98872-9359


l. Figura 26 - Posto de combustível e supermercado com farmácia à 500 metros de distância do

condomínio

Figura 27 - Hospital Major Antonio Candido localizado a 1 km de distância do condomínio.

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fls. 206

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fls. 207

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esso

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2014

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DADO FONTE PREÇO/VALOR V.U AREA D B COM V VC1 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 145.000,00 R$ 1.943,96 74,59 3 1 227 1 12 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 160.000,00 R$ 2.145,06 74,59 3 1 227 1 13 http://ancapimobiliaria.com.br/property/apartamento-vilas-espanholas/R$ 145.000,00 R$ 1.943,96 74,59 3 1 227 1 04 MARCIO (ROGÉRIO IMÓVEIS) R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 15 MAIRA (981477401) (PROPRIETÁRIA) R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 16 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 180.000,00 R$ 2.413,19 74,59 3 1 227 1 17 NELSON 993799090 R$ 125.000,00 R$ 1.675,83 74,59 3 1 227 1 08 RONILSON 992617049 R$ 130.000,00 R$ 1.742,86 74,59 3 1 227 1 09 RONILSON 992617049 R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 1

10 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 160.000,00 R$ 2.145,06 74,59 3 1 227 1 111 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 112 PROPRIETÁRIO MARCELO (99155-6849) R$ 160.000,00 R$ 2.145,06 74,59 3 1 227 1 113 PROPRIETÁRIO DOUGLAS (99184-5998) R$ 125.000,00 R$ 1.675,83 74,59 3 1 227 1 1

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4. Atividade Técnica

2. Dados do Contrato

5. Observações

Lei nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977 CREA-SPART de Obra ou Serviço

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo 28027230201352233

1. Responsável Técnico

RAFAEL CAVALINI BALDINTítulo Profissional: Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurança do Trabalho RNP:

Registro: 5069416980-SP

2613680865

Contratante: Tribunal de Justiça de São Paulo - 7ª Vara Civel da Comarca de Ribeirão Preto

CPF/CNPJ:51.174.001/0001-93

Rua ALICE ALÉM SAADIN°:

10101º AndarComplemento:

Cidade: Ribeirão Preto UF:

Bairro: NOVA RIBEIRÂNIA

SP CEP: 14096-570Vinculada à Art n°:Contrato:

Quantidade Unidade

Execução1 Avaliação Edificação Alvenaria 3,00000 unidade

Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deverá proceder a baixa desta ART

Empresa Contratada: Registro:

Celebrado em: 30/10/2020Valor: R$ 780,00 Tipo de Contratante: Pessoa Jurídica de Direito Público

Ação Institucional:

Anotação de Responsabilidade Técnica - ART

Endereço:

Endereço: Rua ADRIANO COUTINHO N°: 361

Complemento: Bairro: SANTA CRUZ

Cidade: Batatais UF: SP CEP: 14305-164

Data de Início: 30/10/2020

Previsão de Término: 23/12/2020

Coordenadas Geográficas:

Finalidade: Código:

CPF/CNPJ:

3. Dados da Obra Serviço

Trata-se de laudo de avaliação para os três imóveis: Apartamento nº 004, Edifício Ibiza; Apartamento nº 201, Edifício Mallorca; Apartamento nº 102, Edifício Salamanca.

6. Declarações

Acessibilidade: Declaro que as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004, não se aplicam às atividades profissionais acima relacionadas.

Resolução nº 1.025/2009 - Anexo I - Modelo A

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Valor ART R$ Registrada em: Valor Pago R$ Nosso Numero:88,78 30/10/2020 88,78 28027230201352233 Versão do sistema

8. Assinaturas

Declaro serem verdadeiras as informações acima

de deLocal data

Tribunal de Justiça de São Paulo - 7ª Vara Civel da Comarca de Ribeirão Preto - CPF/CNPJ: 51.174.001/0001-93

RAFAEL CAVALINI BALDIN - CPF: 405.303.938-08

ASSOCIAÇÃO DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA DE RIBEIRÃO PRETO

7. Entidade de Classe 9. Informações

- A autenticidade deste documento pode ser verificada no site www.creasp.org.br ou www.confea.org.br

- A presente ART encontra-se devidamente quitada conforme dados constantes no rodapé-versão do sistema, certificada pelo Nosso Número.

- A guarda da via assinada da ART será de responsabilidade do profissional e do contratante com o objetivo de documentar o vínculo contratual.

www.creasp.org.brTel: 0800 17 18 11E-mail: acessar link Fale Conosco do site acima

Impresso em: 02/11/2020 09:14:00

Resolução nº 1.025/2009 - Anexo I - Modelo A

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EXCELENTISSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA …

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