7/28/2019 Evaluation des immobilisations corporelles Juste Valeur VS Coût Historique Cas de l’immobilier http://slidepdf.com/reader/full/evaluation-des-immobilisations-corporelles-juste-valeur-vs-cout-historique 1/86 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES CYCLE NORMAL Evaluation des immobilisations corporelles : Juste Valeur VS Coût Historique Cas de l’immobilier NOM ET PRENOM CHOUITI HANANE ET LAMINE SEJAI CHAIMAE ENCADRANT M. M.TOUMI OPTION FINANCES ET COMPTABILITE ANNEE UNIVERSITAIRE 2010-2011
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Evaluation des immobilisations corporelles Juste Valeur VS Coût Historique Cas de l’immobilier
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7/28/2019 Evaluation des immobilisations corporelles Juste Valeur VS Coût Historique Cas de l’immobilier
Avoir effectué nos stages de fin d’études dans deux entitésdifférentes, le choix du sujet de notre mémoire n’a pas été une tachefacile.
Notre réflexion s’est basée sur les points en communs de nos deuxstages respectifs. Après en avoir longtemps discuté, nous noussommes aperçues que nous avons traités les mêmes sections certes
dans des entreprises différentes mais que le travail de base restait lemême.
Parmi les sections sur lesquelles nous avons travaillées, il y en avaitcelles qui se répétaient dans toutes les missions. La section que nousavons retenue est celle des immobilisations corporelles.
Entre le tableau de passage de l’exercice N à l’exercice N+1, le test
de cohérence du calcul des amortissements et le test de réalité desacquisitions et des cessions, nous avons retenu la problématiqueque nous avons toutes les deux rencontrées durant notre stage etqui est celle du passage des normes comptables aux normes IFRS etplus précisément l’évaluation des immobilisations corporelles à la juste valeur et non au coût historique.
C’est cette problématique que nous avons essayée de traiter tout aulong de ce mémoire.
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2. Les principales méthodes d’évaluation:.............................................................................. 28
3. Exemples d’évaluation des immobilisations corporelles à leur valeur d’entrée dans le patrimoine :............................................................................................................................... 34
4. Evaluation à la sortie du patrimoine.................................................................................. 41
III. Le passage du coût historique à la juste valeur : ................................................................ 41
1. Le modèle comptable traditionnel :..................................................................................... 42
2. L’émergence du concept de Juste Valeur............................................................................. 43
DEUXIEME PARTIE ........................................................................................................................... 48
Evaluation des immeubles selon les normes IFRS (cas de la Juste Valeur)............................... 48
IV. Présentation de la Juste Valeur .......................................................................................... 49
1. Les mesures de la juste valeur............................................................................................ 49
2. Avantages de l’évaluation par Juste Valeur ........................................................................ 49
3. Les inconvénients de La juste valeur.................................................................................. 50
II. NORMES IAS/IFRS RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS ......................................................... 52
1. Présentation des normes.................................................................................................... 52
2. Les méthodes d’évaluation................................................................................................. 61
3. L’impact sur le comportement des entreprises et des professionnels de l’immobilier............ 69
III. L’AMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS ............................................................................. 70
1. Les composants.................................................................................................................. 70
2. Quand doit-on isoler les composants ?............................................................................... 72
3. À quel moment utiliser les composants ?........................................................................... 73
4. Comment déterminer les composants ?.............................................................................. 75
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Le monde connaît actuellement de profondes mutations qui se manifestent parl'universalisation de l'économie de marché, la constitution de grands groupes
internationaux et l'élargissement des zones de libre échange. Ce nouvel
environnement se traduit par une compétition économique sans frontières qui
exige, de la part des gouvernements et des entreprises, une recherche continue
de la croissance et de la compétitivité.
Dans ce contexte actuel, la recherche d'une croissance économique durable
passe par la mise en place d'outils de gestion performants et d'une
comptabilité reflétant l’image fidèle.
La comptabilité n’a donc pas échappé à cette globalisation, ainsi l’élaboration
des nouvelles normes comptables IAS/IFRS s’est avérée indispensable pour
essayer d’harmoniser les différents systèmes comp tables existants en vue de
permettre une comparaison objective entre les entreprises et renforcer la
transparence financière de ces dernières.
Avec l’arrivée de ces nouvelles normes, nombreux se demandent si elles
seraient appliquées à titre provisoire. La réponse est certes négative, leur
application sera sûrement irréversible et définitive. Quel sera donc leur impactsur la comptabilité internationale ? Profond, il faudra compter avec ces normes
internationales qui vont modeler la comptabilité du 21ème siècle. Jusqu'à une
époque récente l'étude de la normalisation comptable internationale était
plutôt une affaire de spécialiste. À présent, les évènements se bousculent et le
monde de la comptabilité, tant celui des professionnels que celui des
entreprises, doit se préparer à de profonds changements.
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Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage
pour favoriser la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la
prise de décision des investisseurs. Ainsi, elles s'avéraient inadaptées pour
faire face, par exemple, aux risques encourus par l'utilisation croissante
d'instruments financiers de plus en plus complexes alors que les marchés
subissent une forte volatilité. Elles ont de même révélé leurs limites lors des
graves défaillances d'institutions financières américaines alors que
l'application du principe du coût historique n'avait pas permis de révéler à
temps leurs situations critiques sur des produits dérivés qui mobilisent defaibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un risque très
important.
De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de
manœuvre démesurée aux dirigeants en matière d'intégration de l'incertitude.
Leur appréciation subjective des risques concernant des charges prévisibles ou
des dépréciations d'actifs leur fournit un puissant instrument de stratégie
comptable susceptible d'influencer fortement la présentation de leur résultat.
Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions d'actifs
recelant des plus ou moins-values latentes.
Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste
valeur est censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de
crédibilité aux évaluations des actifs et des capitaux propres. Dans les normes
IAS, il concerne de nombreux domaines comme les regroupements
d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le portefeuille de
titres, la réévaluation des immobilisations. Cependant certaines de ces normes
suscitent encore beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE.La norme IAS 39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation
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Après les scandales financiers du début des années 2000 en Europe et aux
États-Unis (Enron, WorldCom<), les pouvoirs publics se sont attachés àrenforcer la qualité de la communication financière afin de rétablir la confiance
du public, des épargnants et des investisseurs. Ce vaste mouvement s’est
traduit par l’adoption d’un ensemble de textes dont l’objectif commun est
l’amélioration de la sécurité financière. L’année 2005 a ainsi vu l’application
des normes IFRS (International Financial Reporting Standards, dénommées
jusqu’en 2001 normes IAS pour International Accounting Standards) existant
depuis 1973, destinées à toutes les entreprises faisant appel public à l’épargne.
1. L’IASC :L’IASC (International Accounting Standard Committee) est un organisme
comptable, indépendant et privé qui a été fondé en 1973 par les instituts
d’experts -comptables de 10 pays (Allemagne, Australie, Canada, États-Unis,France, Grande-Bretagne, Irlande, Japon, Mexique, Pays-Bas). Aujourd’hui
plus de 100 pays sont membres.
Les principaux objectifs sont :
d’établir des normes comptables acceptables sur le plan international ;
de promouvoir leur utilisation ; et de travailler pour harmoniser les réglementations comptables et la
présentation des états financiers sur le plan international.
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informations financières, d’informations de haute quali té, transparentes
et comparables, de manière à aider les différents intervenants sur les
marchés de capitaux du monde, ainsi que les autres utilisateurs de ces
informations dans leur prise de décisions économiques ; Promouvoir l’utilisation et l’applicatio n rigoureuse de ces normes ; et Travailler activement avec des normalisateurs nationaux pour tendre
vers la convergence des normes comptables nationales et des Normes
internationales d’information financière pour des solutions de haute
qualité.5. Avantages des normes de l’IASB :
L’avantage des normes de l’IASB est triple :
Le référentiel comptable IAS/IFRS est reconnu de qualité par la
communauté internationale comptable : bourses de valeurs, producteurs
de comptes, analystes financiers, auditeurs, instituts professionnels,
normalisateurs comptables nationaux,< ; Le mode de fonctionnement de l’IASB est très souple et permet de
modifier ou de compléter le référentiel comptable dans des détails jugés
raisonnables par les producteurs de comptes et les bourses de valeurs ; L’IASB est un programme privé, n’appartenant à aucun Etat mais
seulement à des membres émanant de plus d’une centaine de pays : onpeut dès lors espérer que les décisions prises sont au service d’un
objectif de comparabilité des comptes et non pas au service des intérêts
d’un Etat.
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L'objectif des états financiers est de fournir une information sur la situation
financière, la performance et les variations de la situation financière d'uneentreprise, qui soit utile à un large éventail d'utilisateurs pour prendre des
décisions économiques. Deux hypothèses de base sont utilisées pour la
préparation de ces états financiers :
Comptabilité d'engagement: les états financiers sont préparés sur la
base de la comptabilité d'engagement. Selon cette base, les effets des
transactions et autres événements sont comptabilisés quand ces
transactions ou événements se produisent (et non pas lorsqu'intervient
le versement ou la réception de trésorerie) et ils sont enregistrés dans les
livres comptables et présentés dans les états financiers des exercices
auxquels ils se rattachent.
Continuité d'exploitation : les états financiers sont normalementpréparés selon l'hypothèse qu'une entreprise est en situation de
continuité d'exploitation et poursuivra ses activités dans un avenir
prévisible. Ainsi il est supposé que l'entreprise n'a ni l'intention, ni la
nécessité de mettre fin à ses activités, ni de réduire de façon importante
la taille de ses activités. S'il existe une telle intention ou une telle
nécessité, les états financiers peuvent devoir être préparés sur une basedifférente, et s'il en est ainsi, la base utilisée doit être indiquée.
Caractéristiques qualitatives des états financiers
Les quatre principales caractéristiques qualitatives sont l'intelligibilité, la
pertinence, la fiabilité et la comparabilité.
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Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec
indication, de son influence sur le patrimoine, la situation financière et les
résultats de l'entreprise.
Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :
Le principe de continuité d'exploitation ; Le principe de permanence des méthodes ; Le principe du coût historique ; Le principe de spécialisation des exercices ; Le principe de prudence ; Le principe de clarté ; Le principe d'importance significative.
a. Le principe de continuité d'exploitation :
Selon le principe de Continuité d'exploitation, l'entreprise doit établir ses étatsde synthèse dans la perspective d'une poursuite normale de ses activités.
Par conséquent, en l'absence d'indication contraire, elle est censée établir ses
états de synthèse sans l'intention ni l'obligation de se mettre en liquidation ou
de réduire sensiblement l'étendue de ses activités.
Ce principe conditionne l'application des autres principes, méthodes et règlescomptables tels que ceux-ci doivent être respectés par l’entreprise, en
particulier ceux relatifs à la permanence des méthodes et aux règles
d'évaluation et de présentation des états de synthèse.
Dans le cas où les conditions d'une cessation d'activité totale ou partielle sont
réunies, l'hypothèse de continuité d'exploitation doit être abandonnée auprofit de l'hypothèse de liquidation ou de cession.
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En conséquence, les principes de permanence de méthodes, du coût historique
et de spécialisation des exercices sont remis en cause.
Seules des valeurs de liquidation ou de cession doivent alors être retenues et laprésentation des états de synthèse doit elle-même être faite en fonction de cette
hypothèse.
Selon ce même principe, l’entreprise corrige à sa valeur de liquidation ou de
cession tout élément isolé d'actif dont l'utilisation doit être définitivement
abandonnée.
b. Le principe de permanence des méthodes
En vertu du principe de permanence des méthodes, l’entreprise établit ses
états de synthèse en appliquant les mêmes règles d'évaluation et de
présentation d'un exercice à l'autre.
L’entreprise immobilière ne peut introduire de changement dans ses méthodes
et règles d'évaluation et de présentation que dans des cas exceptionnels.
Dans ces circonstances, les modifications intervenues dans les méthodes et
règles habituelles sont précisées et justifiées, dans l'état des informations
complémentaires, avec indication de leur influence sur le patrimoine, la
situation financière et les résultats.
c. Le principe du coût historique
En vertu du principe du coût historique, la valeur d'entrée d'un élément inscrit
en comptabilité pour son montant exprimé en unités monétaires courantes à la
date d'entrée reste intangible quelle que soit l'évolution ultérieure du pouvoir
d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de l'élément, sous réserve de
l'application du principe de prudence.
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Il ne va pas à l'encontre des règles prescrites par le CGNC concernant
l'exhaustivité de la comptabilité, la précision des enregistrements et des
équilibres comptables exprimés en unités monétaires courantes.
Dans les évaluations nécessitant des estimations, les méthodes par
approximation ne sont admises que si leurs incidences par rapport à des
méthodes plus élaborées n'atteignent pas des montants significatifs au regard
de l'objectif de l'image fidèle.
Dans la présentation de l'ETIC, le principe d'importance significative a pour
conséquence l'obligation de ne faire apparaître que les informations
d'importance significative.
2. Les principales méthodes d’évaluation :Les méthodes d'évaluation couvrent les principes, bases, conventions, règles et
procédures adoptés pour la détermination de la valeur des éléments inscrits en
comptabilité. Ces méthodes, servent de base à l'enregistrement des opérationset à la préparation des états de synthèse. Elles trouvent leur application au
niveau des éléments patrimoniaux et par répercussion au niveau des produits
et des charges.
Evaluation à l’entrée du patrimoine :
La méthode retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité estla méthode des coûts historiques. Elle est fondée sur la détermination des
coûts d’acquisition pour les biens acquis à titre onéreux, de la valeur vénale
pour les biens acquis à titre gratuit et des coûts de production pour les biens
produits par l’entreprise.
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Ces immobilisations seront évaluées à leur coût d’acquisition qui s’obtient en
additionnant les éléments suivants :- Le prix d’achat convenu après déduction des taxes légalement récupérables,
c’est-à-dire le montant en dirhams résultant de l’accord des parties à la date
d’opération (montant des rabais, remises et ristournes commerciales hors
TVA).
- Les frais accessoires après déduction des taxes également récupérables, c’est -à-dire les coûts directement engagés pour mettre l’actif en place et en état de
fonctionner selon l’utilisation prévue par l’administration.
Les coûts d’acquisition des immobilisations seront ainsi augmentés, s’il y a
lieu, des coûts qui ont été engagés pour les amener à l’endroit (frais de
transport), et dansl’état où elles se trouvent (frais de montage, coûts liés aux
essais de bonfonctionnement), qu’il s’agisse de coûts externes (facturés par
des tiers) ou descoûts internes (production faite par l’entreprise pour elle -
même.
Les frais accessoires comportentles frais d’acquisition des immobilisations
(droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte), mais ces frais
ne sont pas incorporés dans le coût d’acquisition, ils sont comptabilisés en
charges et peuvent être activés et étalés sur plusieurs exercices.
Ils sont inscrits au compte « Charges à répartir sur plusieurs exercices » par le
crédit du compte « Transfert de charges d’exploitation ».
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même permet de neutraliser descharges. Il ne s’agit pas d’estimation, mais de
frais réels précis qui doivent être justifiés.
- Les charges financières, les frais de recherche et de développement, les fraisd’administration générale en sont généralement exclus, sauf si des conditions
spécifiques d’exploitation justifient leur prise en compte.
A l’achèvement des travaux, le coût de production est enregistré au débit du
compte d’immobilisation par le crédit 714 « Immobilisations produites pour
l’entreprise pour elle même ».
c. Immobilisations acquises à titre gratuit
Les biens acquis à titre gratuit (succession, donation, legs) sont enregistrés à
leur valeur vénale. Cette valeur correspond au prix qui aurait été acquitté dans
des conditions normales de marché. A défaut de marché, c’est le prix présumé
qu’accepterait d’en donner un acquéreur éventuel de l’entreprise dans l’état et
le lieu où se trouve ledit bien.
Cette disposition constitue une dérogation à la comptabilisation des biens
selon laméthode des coûts historiques puisque, en l’occurrence, le coût du
bien à l’entrée dans le patrimoine est nul.
En comptabilité,le compte d’enregistrement de l’immobilisation concernée est débité par le crédit des produits exceptionnels pour constater l’enrichissement
de l’entreprise consécutif à cette acquisition gratuite d’une immobilisation.
d. Immobilisations reçues à titre d’ap port en nature
On rencontre cette situation dans le cadre de deux opérations, notamment :
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Les Installations à caractère spécifique : Installations qui, dans une
profession, sont affectées à un usage spécifique et dont l’importance
justifie une gestion comptable distincte. Les Installations complexes spécialisées : unités complexes fixes d’usage
spécialisé pouvant comprendre constructions, matériels ou pièces qui,
même séparables par nature, sont techniquement liés pour leur
fonctionnement et que cette incorporation de caractère irréversible rend
passibles du même rythme d’amortissement.
Les installations sont enregistrées dans le compte 2331. L’Outillage : Instruments (outils, machines, matériels, <) dont
l’utilisation, concurremment avec un matériel, spécialisé ce matériel
dans un emploi déterminé. Le Matériel : Ensemble des équipements et machines utilisés pour : L’extraction, la tran sformation, le façonnage, le conditionnement des
matières ou fournitures ; Les prestations de services.
Le matériel & outillage sont enregistrés dans le compte 2331.
Les emballages : susceptibles d’être provisoirement conservés par les
tiers et quel’entreprise s’engage à restituer.
Ils sont enregistrés aucompte 2333.
d. Matériel de transport
Le matériel de transport comprend tous les véhicules et appareils servant au
transport par terre, par fer, par eau ou par air, du personnel, des
marchandises, matières et produits.
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Amortissements cumulés : Somme des amortissements Durée d’amortissement : C’est la durée de vie probable de
l’immobilisation ou de son utilisation prévisible. Valeur nette d’amortissement : elle est égale à la valeur d’e ntrée
diminuée du cumul des amortissements.
c. Types d’amortissement
En outre, il existe trois types d’amortissements qui peuvent être appliqués au
sein de toute entreprise : les amortissements linaire, dégressif etl’amortissement dérogatoire qui, du reste, est moins couramment utilisé.
o Amortissement linéaire :
L’amortissement linéaire commence à dater de la mise en service de
l’immobilisation.
La base de calcul des annuités est la valeur d’entrée de l’immobilisationdans le patrimoine moins la valeur nette résiduelle.
Le taux d’amortissement est égal à 1/N où N représente la durée
d’utilisation de l’immobilisation dans l’entreprise en nombre d’années. La première annuité est réduite prorata temporis, calculé en nombre de
jours.o Amortissement dégressif :
Tous les biens d’équipement acquis à l’état neuf ou d’occasion, à compter du
1/1/94, peuvent être amortis selon le procédé dégressif à l’exception : des immeubles des véhicules de transport de personnes (autres que les véhicules
utilisés pour le transport public, le transport collectif du personnel de
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l’entreprise et de transport scolaire; les véhicules appartenant aux
entreprises de location). Le début d’amortissement est la date d’acquisition de l’immobilisation. Le taux d’amortissement est le taux linéaire m ultiplié par un coefficient. La base d’amortissement est la valeur nette comptable en début de
période. La première annuité est réduite prorata temporis en nombre de mois, le
mois d’acquisition étant compté pour un mois entier.
En fin de tableaud’amortissement, on retourne au linéaire pourparvenir à une valeur résiduelle nulle.
o Amortissement dérogatoire :
Une même immobilisation peut faire l’objet, au cours d’un exercice donné,
d’un amortissement pour dépréciation (économique) et d’un amortisse ment
dérogatoire.
« Les amortissements dérogatoires sont des amortissements ou fractions
d’amortissements ne correspondant pas à l’objet normal d’un amortissement
pour dépréciation et comptabilisés en application de textes particuliers »
(CGNC, vol 4 P 123).
Les codes d’investissement autorisent certaines entreprises à pratiquer des amortissements accélérés dans la limite du double des taux généralement
admis par le fisc. Les amortissements portés en comptabilité seront donc
supérieurs aux amortissements économiquement justifiés.
Deux cas de figures peuvent se présenter : Amortissement fiscal>Dépréciation économique : On passe une dotation
d’exploitation du montant de la dépréciation en plus de l’amortissement
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résultat et des fonds propres de l’entreprise qui soit socialement reconnue,
mais aussi conforme aux attentes des utilisateurs des états financiers.
Le cœur du modèle de représentation comptable de l’entreprise est fondé surune conception sous-jacente de la valeur qui, comme en sciences économiques,
peut faire référence soit :
Au coût : A la valeur d’échange : la valeur résultante des estimations d'un
acheteur et d'un vendeur sur un marché donné. A la valeur d’utilité :
Le modèle comptable actuellement dominant est principalement fondé sur le
concept de valeur coût, c’est -à-dire sur les coûts antérieurement accumulés,
associé au principe de réalisation mais aussi, de façon variable selon les
pratiques nationales, au principe de prudence.
2. L’émergence du concept de Juste Valeur
On a remarqué ces dernières années que les comptabilités financières
traditionnelles en vigueur en Europe et aux USA s'appuient sur des principes
bien établis (coûts historiques, prudence, etc.). Elles fournissent une mesure du
résultat et des fonds propres légale mais souvent contestée, même si elle ne
manque pas de défenseurs. Or l'importance accordée à ces deux piliers de
l'information comptable, sur lesquels s'appuient des décisions essentielles (en
interne comme en externe), exige une approche renouvelée pour atteindre le
meilleur degré de pertinence possible.
C'est pourquoi, après plusieurs décennies de contestation du modèle
comptable de référence, les normalisateurs anglo-saxons sont parvenus à faire
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IV. Présentation de la Juste ValeurL'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre
d'actifs et de passifs non financiers, pourrait être le fondement d'un nouveau
modèle de représentation comptable de l'entreprise visant à mieux traduire
dans les états financiers l'incertitude affectant les prévisions de flux financiers
et les opportunités d'investissement.
1. Les mesures de la juste valeur L'évaluation fiable de la juste valeur repose sur quatre méthodes :
- Une cotation reconnue sur un marché organisé,- Un calcul destiné à actualiser les cash-flows futurs générés par un actif,- Une valeur déterminée par un modèle statistique (modèle de Feltham
Ohlson) créant les conditions d'un marché organisé; les données et
hypothèses constituant le modèle doivent être fiables,- Une analyse comparative à partir d'une évaluation d'actif similaire.
2. Avantagesde l’évaluation par Juste Valeur
- La prévisibilité: La " juste valeur" permet de prévoir, au mieux, les flux de
trésorerie futurs dans la mesure où elle intègre, par construction, ces flux
financiers futurs. La "juste valeur " privilégie les objectifs des investisseurs
lors de la diffusion des informations comptables.- Une comptabilisation globale de la valeur : En appliquant le coût
historique, tout ce qui n'a pas de coût n'est pas comptabilisé. Ce principe
implique de ne pas comptabiliser certains instruments financiers
notamment les produits dérivés (engagement de couverture) qui, par
définition, ne nécessitent généralement pas de flux financier à l'origine. La
juste valeur implique la comptabilisation de gains latents et donc non
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réalisés. En coût historique, seul les transactions réalisées effectivement
sont comptabilisées.- La comparabilité : La "juste valeur" permet de présenter des actifs
équivalents pour des valeurs comparables, quelle que soit leur date
d'entrée dans les comptes. Cette notion permet de calquer les systèmes
comptables sur les systèmes de gestion qui sont utilisés par l'entreprise
d’où une réduction des options offertes dans l'application des normes pour
simplifier la comptabilité et favoriser la comparabilité .Elle permet aussi
une analyse simplifiée des comptes des concurrents - La neutralité : La "juste valeur " étant déterminée par référence à des
données externes, soit directement par des valeurs de marché, soit enl'absence de marché actif, par référence à un modèle fondé sur desparamètres issus de données externes, elle apparaît comment étant unevaleur "neutre" c'est-à-dire non influencée par l'entreprise elle-même d’oùune amélioration de l'objectivité, de la neutralité, de la transparence, de la
pertinence et de la fiabilité des informations comptables, donc de leurcrédit.
Le passage aux normes IFRS aura donc un impact fort pour certains groupes
sur des ratios tels que le gearing (dettes financières sur fonds propres), sur le
poids des charges de personnel. Pour certains, le passage aux normes IFRS
pourrait inciter les entreprises à modifier leur comportement en matière de
crédit-bail et d'attribution de stock-options, les nouvelles règles decomptabilisation rendant ces opérations moins attractives.
3. Les inconvénients de La juste valeur - La volatilité : La juste valeur suppose une réévaluation régulière du
bilan. La volatilité de la juste valeur introduite par cette évaluation nereflète pas toujours des modifications réelles des événements
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économiques de l'entreprise et ne permet pas de traduire fidèlement la
réalité des transactions et de la situation financière. Les banques
françaises ont affirmé depuis plusieurs années leur opposition à la « fair
value » (juste valeur) qu'elles jugent inadaptée à l'intermédiation
bancaire, et qui serait source d'instabilité accrue des systèmes bancaires.- La juste valeur n'est ni objective, ni neutre : Seules les valeurs issues de
marchés actifs (cotés, liquides, organisés...) peuvent prétendre aux
qualités d'objectivité et de neutralité. La grande majorité des actifs
financiers ne sont pas cotés et n'ont pas de marché organisé ou assimilé.Leur évaluation repose en conséquence sur des modèles internes ou des
expertises externes. Ces évaluations comportent des paramètres estimés
avec des degrés d'incertitude représentés par des variables d'ajustement
pour risque de modèle, risque de liquidité, risque de volatilité...- La juste valeur a un coût d'obtention non négligeable : Le plus grand
nombre des actifs ne fait pas l'objet de cotations externes. Dans ce cas, la juste valeur doit être déterminée en interne au moyen de modèles (qui
peuvent toujours être acquis auprès de concepteurs externes eu égard
aux spécificités de certains actifs et il l'étroitesse du marché) dont la
conception, la réalisation le contrôle... sont très onéreux et peuvent être
prohibitifs pour certaines entreprises par rapport aux avantages que
leur procure la connaissance
Ainsi, l'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand
nombre d'actifs et de passifs non financiers, est 'un nouveau modèle de
représentation comptable de l'entreprise visant à mieux traduire dans les états
financiers l'incertitude affectant les prévisions de flux financiers et les
opportunités d'investissement.
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Cette norme a été détaillée dans la partie des normes internationalesb. IAS 17 « Contrats de location»
Le principe de la norme lAS 17 est que les transactions et autres événements
sont comptabilisés et présentés en fonction de leur substance et de leur réalité
financière et non pas seulement de leur forme juridique.
Objectif L'objectif de la norme lAS 17 est d'établir, pour le preneur et le bailleur, les
principes comptables appropriés et les informations à fournir au titre des
contrats de location-financement et des contrats de location simple.
Champs d’application
La norme lAS 17 s'applique aux accords qui transfèrent le droit d'utilisationdes actifs, même s'ils imposent au bailleur des prestations importantes dans le
cadre de l'exploitation ou de la maintenance desdits actifs. En revanche, elle ne
s'applique pas aux contrats de services qui ne transfèrent pas le droit
d'utilisation des actifs de l'une des parties contractantes à l'autre partie.
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En location, on distingue entre deux types de contrats :
Contrat de location-financement
Un contrat de location financement est un contrat de location ayant pour effet
de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages
inhérents à la propriété d'un actif loué. Le transfert de propriété peut
intervenir ou non, in fine. A contrario, tout autre contrat est un contrat de
location simple.
Comptabilisation
- Chez le preneur (locataire)
Les contrats de location financement doivent être comptabilisés à l'actif et au passif (au commencement du contrat de location) ; pour des montants égaux à la juste valeur du bien loué (ou, si celle-ci est
inférieure, à la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de lalocation).
Les paiements au titre de la location doivent être ventilés entre:
la charge financière; et l'amortissement du solde de la dette.
Pour chaque exercice comptable, un contrat de location financement donnelieu à une charge d'amortissement de l'actif amortissable et à une charge
financière.
- Chez le bailleur
Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un
contrat de location-financement et les présenter comme des créances pour un
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un contrat de location simple (et s'il est clair que la transaction est
effectuée à la juste valeur) => tout profit ou perte doit être comptabilisé
immédiatement.
Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l'excédent doit être différé et
amorti sur la durée d'utilisation attendue de l'actif.
Informations à fournir
L'information à fournir est très détaillée et comprend notamment, par
catégorie d’actifs, le détail des paiements minimaux (ventilés à moins d'un an,de 2 à 5 ans et à plus de 5 ans) et la description des principales dispositions des
contrats de location.
c. IAS 36 « Dépréciation d'actifs »
L'unité Génératrice de Trésorerie d'un actif est le plus petit groupe d'actifs qui
inclut l'actif et dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie quisont largement indépendantes de celles générées par d'autres actifs ou
groupes d'actifs.
Objectif
L'objectif de la norme lAS 36 est de prescrire les procédures qu'une entreprise
applique pour s'assurer que ses actifs sont comptabilisés pour une valeur quin'excède pas leur valeur recouvrable.
Champs d’application
La norme lAS 36 doit s'appliquer à la comptabilisation de la dépréciation de
tous les actifs autres que ceux traités spécifiquement dans une norme
existante.
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La perte de valeur d'un actif Une entreprise doit apprécier à chaque date de
clôture s'il existe un quelconque indice montrant qu'un actif a pu perdre de lavaleur. S'il existe un tel indice, l'entreprise doit estimer la valeur recouvrable
de l'actif.
La norme lAS 36 impose d'évaluer la valeur recouvrable comme la valeur la
plus élevée entre le prix de vente net de l'actif et sa valeur d'utilité: Le prix de vente net étant le montant qui peut être obtenu de la vente d'un
actif lors d'une transaction dans des conditions de concurrence normale
entre des parties bien informées et consentantes, après déduction des coûts
marginaux directs de sortie; La valeur d'utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés
attendus de l'utilisation continue d'un actif et de sa sortie à la fin de sa
durée d'utilité. Evaluation
Pour déterminer la valeur d'utilité d'un actif, la norme IAS 36 impose qu'une
entreprise comptabilise, entre autres: des projections de flux de trésorerie, construites sur des hypothèses
raisonnable et documentées qui reflètent l'actif dans son état actuel, et
représentent la meilleure estimation par la direction de l'ensemble des
conditions économiques qui existeront pendant la durée d'utilité restant
à courir de l'actif; un taux d'actualisation avant impôt reflétant les appréciations actuelles
par le marché de la valeur temps de l'argent et des risques spécifiques à
l'actif. *
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seulement si, sa valeur recouvrable est inférieure à sa valeur comptable. La
perte de valeur doit être répartie, afin de réduire la valeur comptable des actifs
de l'unité, dans l'ordre suivant: En premier lieu, au goodwill affecté à l'unité génératrice de trésorerie
(s'il y a lieu) ; Puis, aux autres actifs de l'unité au prorata de la valeur comptable de
chacun des actifs de l'unité.
Le montant de la perte de valeur qui autrement aurait été affecté à l'actif, doit
être réparti au prorata entre les autres actifs de l'unité. Toutefois, lors de larépartition d'une perte de valeur, la valeur comptable d'un actif ne doit pas
être ramenée en dessous du plus élevé de : son prix de vente net (si on peut le
déterminer), sa valeur d'utilité (si on peut la déterminer) et zéro.
Informations à fournir
Pour chaque catégorie d'actifs, les états financiers doivent indiquer le montantdes pertes de valeur (et des reprises) comptabilisées dans le compte de résultat
au cours de l'exercice et les postes affectés, ou directement dans les capitaux
propres au cours de l'exercice.
d. IAS 40 « Immeubles de placement»
Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment - oupartie d'un bâtiment- ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le
preneur dans le cadre d'un contrat: de location financement voir d'un contrat
de location simple) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les
deux, plutôt que pour:
L'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ouà des fins administratives;
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Cependant, lorsque l'entreprise n'est pas capable de déterminer la juste valeur
de l'immeuble de placement de façon fiable et continue, elle doit évaluer cet
immeuble de placement en utilisant le traitement de référence de la norme lAS
16, «Immobilisations corporelles». Modèle du coût
Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût
doit évaluer tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de
référence de lAS 16, « Immobilisations corporelles», c'est-à-dire à leur coût
diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.L’IAS 40 définit donc la notion de placement immobilier, les méthodologies de
reconnaissance et méthodes demesure. La valeur d’un immeuble
d’investissement est initialement déterminée par son prix d’acquisition. L’IAS
40 n’impose pas la comptabilisation de l’immeuble à sa « fair value », mais si
la méthode du coût historique est adoptée, le « discounted cash flow » doit
être communiqué. Si la méthode de la « fair value » est adoptée, elle doit êtrepoursuivie tant que l’immeuble demeure un actif d’investissement. La « fair
value » d’un immeuble d’investissement doit refléter les cash flows sur la
durée de viede l’actif, net de charge. Les pertes et les gains de réévaluation
doivent se refléter dans le compte de pertes et de profits. L’approche IAS 40,
animée par un souci de « vérité », reste tributaire des données accessibles, et
donc du degré de transparence des marchés immobiliers.
Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la
dissociation du terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose
cependant la question du degré de ventilation des composants du bâtiment,
notamment des installations techniques. Dès lors que l’amortissement d’un
actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants, jusqu’où
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La norme cite quatre exemples d’immeub les de placement : Les terrains détenus pour valoriser le capital à long terme ; Les terrains détenus pour une utilisation future encore indéterminée. Il
en va ainsi des réserves foncières figurant à l’actif de certains groupes ;
Les bâtimentsdétenus par l’entreprise (en pleine propriété ou pris en
location- financement) et loués en location simple. Citons, par exemple, les
bailleurs de locaux d’habitation ; Les bâtiments vacants destinés à être loués en location simple.
Sont exclus du champ d’application de la norme les biens immobiliers :
Destinés à être revendus dans le cadre des activités ordinaires de
l’entreprise, couverts par l’IAS 2 sur les stocks ; on peut citer l’activité de
marchand de biens et celle de promoteur immobilier ;
En cours de construction pour des tiers, couverts par l’IAS 11 sur les
contrats de construction, exemple : immeuble en cours de construction
par une entreprise générale du bâtiment ; Destinés à l’exploitation : sièges sociaux, immobilier de production
(usines) couverts par l’IAS 16.
Sont également exclus les immeubles de placement en cours de construction
couverts par l’IAS 16 jusqu’à leur achèvement, et les biens immobiliers pris en
location simple couverts par l’IAS 17.
- Approche d’é valuation :
La valeur d’entrée est le coût historique. En revanche, l’évaluation postérieure
à la date d’entrée doit être réalisée :
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La norme IFRS 5 prévoit une classification spécifique sur une ligne séparée du
bilan réservée aux actifs non courants destinés à être vendus dans un proche
avenir. L’utilisation de cette classification n’est possible que si les quatre
conditions suivantes sont remplies :
L’actif doit être “prêt” à la vente et ne pas subir de modifications
significatives en vue de sa cession ; La vente doit être hautement probable, condition qui est remplie si des
acquéreurs potentiels ont été trouvés ; Le prix de la vente doit être connu ; La vente doit avoir de très fortes
chances de se concrétiser dans un délai d’un an.
La classification de l’actif ou groupe d’actifs en “actifs non courants destinés à
la vente” s’accompagne de la mise en œuvre d’un test de dépréciation, qui
consiste à comparer la valeur nette comptable des actifs à leur prix de vente,
sous déduction des coûts de cession. Toute perte donne lieu à la constitutiond’une provision. En revanche, les gains latents ne sont pas comptabilisés.
A compter de leur classification en“actifs non courants destinés à la vente“ et
jusqu’à la réalisation de leur vente, les actifs non courants ne sont plus
amortis.
La juste valeur va se traduire par une grande « volatilité » des bilans des
sociétés détenant des immeubles de placement, mais l’impact d’une forte
variation des valeurs locatives et des taux de rendement sera néanmoins en
partie compensé par la relative stabilité offerte par le bail.
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Il est judicieux de noter ici que le mécanisme décrit au paragraphe précédent,
relatifà l’effet de stabilité procuré par le bail, ne joue pas pour un immeuble
d’exploitation, faute de bail les valeurs subissent directement les évolutions du
marché.
La lisibilité des comptes des entreprises détenant d’importantes
immobilisations d’exploita tion serait donc directement affectée par la volatilité
engendrée par la variation des valeurs locatives et des taux de rendement,
sans bénéficier du mécanisme protecteur que constitue le bail. Cette
considération devrait amener les entreprises à opter pour la comptabilisationen coût historique,et à affronter les difficultés inhérentes à l’analyse par les
composants, ou à externaliser le patrimoine.
c. Cas des immobilisations financées par location
Le Règlement 99-02 encourage, au titre des méthodes “préférentielles”, le
retraitement des contrats de location-financement, sans toutefois énoncer lescritères permettant de les identifier.
Ce retraitement donne lieu à l’inscription, au bilan consolidé du preneur,
d’une immobilisation correspondant au bien pr is en location, et à un emprunt
équivalent. Au compte de résultat, la dotation aux amortissements du bien
pris en location et les charges financières y afférentes sont substituées au loyer.
Selon la norme IAS 17, ce retraitement est obligatoire pour les contrats de
location-financement ou “finance lease” dans lesquels la quasi totalité des
risques et avantages inhérents à la propriété d’un bien sont transférés au
preneur, sans qu’il y ait nécessairement transfert de propriété in fine.
Cette norme utilise huit critères pour distinguer les contrats de location-
financement des contrats de location simple (“operating leases”). Ces derniers
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ses auditeurs : les comptes n’étaient pas impactés – sauf circonstances
exceptionnelles– que de l’effet de l’amortissement, qui de plus est calculé
linéairement en ce qui concerne les biens immobiliers. Désormais, les
dirigeants vont être amenés à prendre en ce domaine, et sous le contrôle de
leurs auditeurs, des options comptables entraînant des effets directs sur les
résultats de l’entreprise, et bientôt son dividende.
L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses
commissaires aux comptes, qui lui demanderont de valider l’estimation faite
par les dirigeants ou par un confrère, ou encore par un expert judiciaire en casde soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des débats sur les
performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.
III. L’AMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS
Nous avons opté à ce niveau pour le traitement d’un problème particulier
concernant l’application des normes IAS dans l’immobilier : l’amortissementdes composants. Ce sujet n’a pas de valeur prédominante mais p ermet
d’illustrer les problématiques en jeu.
1. Les composants :
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Compte tenu de l’ampleur des fluctuations de valeur auxquelles s’exposeront
les sociétés qui prendront l’option de la juste valeur, on peut s’attendre à ce
que, dans leur grande majorité, les entreprises utilisatrices décident, au moins
dans un premier temps, de choisir la voie du coût historique et donc
d’analyser les immeubles en fonction de leurs composants.
2. Quand doit-on isoler les composants ?Il est approprié de ventiler le coût d’un actif en composants et de
comptabiliser chacun séparément lorsque les différents composants : Ont des durées de vie différentes, Ou procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent,
nécessitant l’utilisation de taux et de mode d’amortissements différents,
Ou faisant l’objet de remplacement à int ervalles réguliers.
Exemple :
Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux
possibilités de ventilation des éléments principaux en composants et aux
fréquences de renouvellement. Ces données techniques doivent être
rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les propositions
Un avion et ses moteurs doivent être traités comme des actifs distincts s’ils ont des
durées d’utilité différentes. De même les terrains et constructions doivent être
traités comme des actifs distincts en comptabilité, même s’ils sont acquis ensemble.
Les terrains ont une durée de vie illimitée et en conséquence, ne sont pas amortis
Alors que les constructions ont une durée de vie limitée et ainsi, sont des actifs
amortissables.
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techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou, le cas
échéant, de constatation de provisions pour grosses réparations seront, le plus
souvent, revues pour arrêter un nombre plus réduit de composants.
Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être
considéré comme composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une
autre selon l’utilisation de l’immobilisation (activité principale, activité annexe
ou<) Le composant doit être significatif et doit conserver ce caractère au
moment du remplacement et de la dé-comptabilisation (sortie de la valeur
nette). Concrètement, la détermination des composants est loin d’être simple.
On doit séparer les éléments qui ont des rythmes d’utilisation différents, sans
pour autant favoriser une multiplication à outrance. Ils doivent être
significatifs pour cela chacun doit représenter au minimum 5% de la valeur
totale de l’immeuble, tout en restant identifiable techniquement.
3. À quel moment utiliser les composants ?
Le Comité d’urgence du Conseil National de la Comptabilité a apporté
quelques précisions concernant les modalités de première application de ce
dispositif. En particulier, le Comité analyse les méthodes suivantes pour le
passage à l’amortissement par compo sant : La reconstitution du coût historique, La réallocation des valeurs comptables, L’évaluation à la juste valeur, à la date de première application, et
l’allocation de son montant aux composants.
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L’expert pourra ainsi estimer, et ventiler, le coût de construction d’un
immeuble ancien, par analogie avec la structure des coûts des constructions
neuves. Dans la méthode de reconstitution du coût historique, ce coût sera
déduit de la valeur brute comptable de l’immeuble, pour déterminer la valeur
du terrain. Il conviendra enfin de recalculer– par composants – les
amortissements déjà pratiqués, et donc de constater une correction des fonds
propres.
5. Quel sera le poids de chaque composant ?
Un des enjeux principaux des travaux actuels des équipes d’experts est là.
Une fois les composants déterminés, il faut établir l’influence de chacun sur la
valeur globale. Comme nous l’avons souligné dans les chapitres précédents,
il est très difficile de retrouverles coûts d’origine, en effet les factures font
souvent défaut. On a alors recours à une répartition selon le coût à neuf. En
conséquence nous avons tenté de mettre en place une grille, qui pour chaquecomposant, nous renseigne sur son poids et sa duréed’utilisation en fonction
du type de construction.
Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont décomposées
suivant quatre composants bien déterminés :
1. Gros œuvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes<
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neufs sur Meknes de 5 000 DH / m². Les honoraires techniques et la marge du
promoteur, seront toujours d’environ 20 %, pour un coût de construction
identique. On obtient alors un prix de revient de 4 000 DH / m². Par déduction
on obtient le prix du terrain, environ 1 000 DH / m². Soit un poids de 20 %.
Ce raisonnement n’a rien d’exhaustif mais permet d’avoir une vision globale
du problème et peut être un outil de travail performant. En effet dès que la
juste valeur sera choisie, la valeur du terrain devra être isolée. Si elle est
estimée réellement à la valeur actuelle, les écarts avec les anciens exercices
pourront être considérables. On ne pourra pas faire évoluer la valeur duterrain de + 400% en un an. C’est inconcevable, et les autorités a dministratives
de contrôle ne pourront le tolérer, telle le FISC. Car cela dévoilera au grand
jour une pratique largement répandue : augmentation de la masse
amortissable pour faire baisser la base d’imposition. Chaque société pourra
trancher en fonction des risques.
6. Quelsera l’impact de l’approche par composants ?
En effet l’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants
aura pour conséquence de modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent,
tout était simple : les montants du terrain et des constructions étaient fournis
soit par le notaire qui passait l’acte, soit encore par un expert immobilier.
Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée
par des considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par
exemple) alors que, désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par
différence entre la valeur globale et l’estimation de la valeur des constructions.
Si l’on considère le patrimoine de bureaux parisiens, la nouvelle approche
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Si la nécessité d'harmonisation des normes comptables internationales et la
légitimité des organismes normalisateurs ne sont pas contestées, la
comparaison des méthodes d'évaluation des actifs, au coût historique ou avec
prise en compte de la valeur, n'est pas aisée. À défaut de prix de marché
observé, l'évaluation à la juste valeur sera déterminée soit par la valeur
d'échange sur laquelle s'accorderaient deux parties indépendantes, soit par le
prix de marché d'un élément aux caractéristiques proches, soit encore par lecalcul de la valeur actuelle nette des flux futurs générés. Cette dernière
méthode, satisfaisantea priorisur le plan conceptuel, présente de grandes
difficultés pratiques (estimation des flux, choix du taux d'actualisation).
Ainsi, l'application, pourtant limitée à ce jour, du principe de juste valeur crée
une inquiétude certaine auprès des praticiens qui redoutent autant les
difficultés techniques et les coûts qu'ils auront à surmonter qu'ils contestentson intérêt réel. La fronde des banquiers européens en 2003 face aux normes
IAS 32 et IAS 39, qui concernent les instruments financiers, fait craindre des
oppositions voire des conflits entre les autorités normalisatrices et les
professionnels non demandeurs de ce brutal changement. Non pas que les
banquiers, comme les assureurs d'ailleurs, soient fondamentalement opposés
au principe de la comptabilisation à la juste valeur. Leur argument est que ce
concept de juste valeur, qui induit l'existence d'une valeur de marché, est en
fait théorique puisque aucun marché n'est réellement efficient au sens de la
théorie financière (information parfaite des agents, aversion au risque,
liquidité, etc.). Il n'est donc pas d'un grand soutien à la comptabilité dont
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Les ouvrages : Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux éditions Maxima, 215 pages Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux éditions Danod, 300 pages Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux éditions Dunod, 544 pages Les avis du Conseil national de la Comptabilité Le journal officiel de l’Union Européenne
Le magazine trimestriel de la finance immobilière : Performance
Dossier immobilier du journal Les Echos
Les sites Internet : www.comptalia.com www.deloitte.fr www.iasc.org.uk www.finances.gouv.fr www.france.ey.com www.lentreprise.com www.lexpansion.com www.mazars.com www.paris.europlace.net www.rfcomptable.com
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