1 EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA Skripsi Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan Memenuhi Syarat - syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta Oleh :
112
Embed
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING …/Evaluasi... · 1 EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA Skripsi Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan Memenuhi Syarat
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
EVALUASI PROYEK REVITALISASI
PASAR GADING SURAKARTA
Skripsi
Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan
Memenuhi Syarat - syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi
Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi
Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
2
ATIKA YULIASTUTI
F. 0106021
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2010
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING
Skripsi dengan judul :
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA
Surakarta, 7 Maret 2010
Disetujui dan diterima oleh
3
Dosen Pembimbing
(Sumardi, S.E.)
NIP. 196209081987021004
HALAMAN PENGESAHAN
Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh Tim Penguji Skripsi Jurusan
Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta guna
melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4
Surakarta, April 2010
Tim Penguji Skripsi :
1. Nurul Istiqomah, S.E.,M.Si sebagai Ketua (……………………)
NIP. 132310785
2. Sumardi, S.E. sebagai Pembimbing (……………………)
NIP. 196209081987021004
3. Drs. Akhmad Daerobi, MS sebagai Anggota (……………………)
NIP. 195708041986011002
PERSEMBAHAN
5
Skripsi ini penulis persembahkan untuk :
Allah SWT
Bapak dan Ibuku tersayang
Indra Wijaya My Luvely
Eyangku
Adekku (Adi & Monic) yang aku sayangi
Sahabat-sahabatku EP 2006
Almamaterku UNS
6
MOTTO
Kepandaian hanyalah 5% penyumbang keberhasilan, 95% lainnya adalah kerja
keras.
Jadikanlah sabar dan solat sebagai penolongmu (Qs. Al-Baqarah ayat 45).
Sopo sing nandur bakale ngunduh.
Saat orang menyakitimu, menjatuhkanmu maka itu adalah saat yang tepat untuk
memperbaiki diri dan menunjukkan siapa diri kita sebenarnya (Darmastuti Kusuma
Hapsari).
7
Special thank’s to :
1. Allah SWT, atas anugrah, rahmat, rizki, kasih sayang dan karunia yang senantiasa
Engkau limpahkan kepada hamba-Mu ini.
2. Bapak dan Ibuku, yang selalu memberikan doa dan restunya yang senantiasa
mengiringi setiap langkah dalam kehidupanku untuk dalam meraih cita-cita.
3. Indra Wijaya My Luvely, yang sudah setia menemani dan berperan besar dalam
kehidupanku selama lima tahun terakhir ini, telah banyak membantu dalam
menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, serta telah menuntun hidupku ke arah yang lebih
benar. Tak ada kata-kata yang pantas untuk megungkapkan kebaikanmu dan untuk
membalas jasamu selama ini.
4. SD N 54 Laweyan Surakarta, SMP N 9 Surakarta, SMA N 7 Surakarta, FE UNS,
tempatku menuntut ilmu tak akan kulupa sepanjang waktu.
5. Eyangku, yang selama ini telah mendidikku dengan keras mengenai kehidupan di dunia
dengan disiplin yang sangat tinggi.
6. Adek-adekku Adi & Monic yang selalu aku rindu dan sayangi.
7. Semua teman-teman EP ’06, terima kasih atas kebersamaan yang telah kita jalin
selama ini. Vaulla, Nurul, Ghoni, Farahita, Putri, Elia, Anggita, Zuli, Yunita, Monchu,
Puguh, Dito, Angga dan yang lainnya semoga sukses selalu.
8
8. Mbak Murwani, atas bantuannya dalam kelancaran pengerjaan skripsiku ini.
Birokrasi EP terasa lebih mudah karena adanya beliau yang telah banyak membantu
dan mempermudah para mahasiswa, khususnya mahasiswa Ekonomi Pembangunan.
Berasa punya ibu di kampus.
9. Pak Man dan Pak Pur yang sudah menjaga motor mahasiswa-mahasiswinya, terima
kasih selama atas dukungan, motivasi, seta doanya untuk saya agar dapat
menyelesaikan skripsi ini.
10. Semua pihak yang pernah hadir dalam perjalanan hidupku, terima kasih…
KATA PENGANTAR
Puja serta puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT karena berkat
rahmat dan karunia-Nya, akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan untuk memenuhi syarat
dalam pencapaian gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penyusunan skripsi ini banyak sekali kendala yang penulis hadapi.
Namun, seiring dengan berlalunya waktu serta usaha yang tidak kenal lelah, kendala yang
muncul bisa teratasi. Tidak lupa penulis menghaturkan ucapan terima kasih sebesar-
besarnya kepada semua pihak yang secara langsung maupun tidak langsung memberikan
bantuannya sehingga skripsi ini bisa diselesaikan. Oleh karena itu dengan kerendahan hati
dan ketulusan yang mendalam penulis menghaturkan terima kasih kepada :
1. Bapak Sumardi, S.E., selaku dosen pembimbing yang telah berkenan
meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan memberikan
masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.
9
2. Bapak Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Akt., selaku Dekan Fakultas
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surkarta yang secara langsung maupun
tidak langsung telah banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di
Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Bapak Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si, selaku Ketua Jurusan Ekonomi
Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Ibu Izza Mafruhah, S.E., M.Si, selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi
Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.
5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret
Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan
bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.
6. Pimpinan dan seluruh staff Dinas Pengelolaan Pasar Surakarta.
7. Pimpinan dan seluruh staff PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.
8. Pimpinan dan seluruh staff PT. TATAANALISA MULTIMULYA.
9. Pimpinan dan seluruh staff PT. INDO SURYA CONST.
10. Pedagang dan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.
11. Ibu, bapak, dan adik-adik yang selalu mendoakan penulis.
12. Teman-teman EP angkatan 2006.
13. Serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara
langsung maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga
terselesaikannya penelitian ini.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan meski sudah
berusaha semaksimal mungkin. Untuk itu, penulis sangat mengharapkan dan menghargai
10
saran maupun kritik demi sempurnanya skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat
baik bagi penulis pribadi maupun bagi pihak-pihak lain yang berkepentingan.
Surakarta, Maret 2010
Penulis
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL................................................................................................... i
ABSTRAK .................................................................................................................. ii
HALAMAN PERSETUJUAN.................................................................................... iii
HALAMAN PENGESAHAN..................................................................................... iv
HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................................. v
HALAMAN MOTTO ................................................................................................ vi
KATA PENGANTAR ................................................................................................ viii
DAFTAR ISI .............................................................................................................. x
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xiii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................. xv
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar belakang Masalah ..............................................................1
B. Perumusan Masalah ....................................................................4
C. Tujuan Penelitian ........................................................................5
D. Manfaat Penelitian ......................................................................5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Dasar .........................................................................6
4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta ................................................. 61
17
ABSTRAKSI
EVALUASI PROYEK REVITALISASI
PASAR GADING SURAKARTA
Atika Yuliastuti
F 0106021
Tujuan utama penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta untuk mengetahui apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini, pertama adalah “diduga bahwa investasi revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan.” Kedua “diduga bahwa investasi awal revitalisasi Pasar Gading Surakarta dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.” Ketiga adalah “diduga bahwa proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.”
Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari wawancara dengan masyarakat sekitar proyek yang memanfaatkan keramaian untuk menjalankan usaha. Data sekunder bersumber dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta, Badan Pusat Statistik Surakarta, dan PT. Rudi Persada Nusantara (investor), PT. Tataanalisa Multimulya (investor), serta PT. Indo Surya Const. (investor).
Berdasarkan data yang telah dihimpun, kemudian dikompilasi dan dipilah ke dalam biaya dan manfaat untuk mempermudah dalam menganalisa kriteria kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period. Suatu investasi layak apabila: nilai NPV > 0, IRR > social discount rate, BCR > 1 dan PV/K > 1.
Hasil perhitungan dari analisis ini diperoleh NPV = -3.371.328.165 < 0, IRR = 1,96 % < 12 % (social discount rate), BCR = 0,57 < 1, PV/K = 0,52 < 1, dan Payback Period proyek ini adalah 20 tahun 6 bulan. Kesimpulan yang dapat diambil dari analisis ini adalah secara ekonomis Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dijalankan tetapi investasi awal dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir, serta proyek revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.
Key Words : Pasar, manfaat (benefit), biaya (cost) proyek.
18
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pasar adalah tempat bertemunya penjual dan pembeli serta tempat
terjadinya transaksi ekonomi. Menurut Buku Putih Pasar Tradisional, pasar
dalam pengertian teori ekonomi adalah suatu situasi dimana pembeli
(konsumen) dan penjual (produsen dan pedagang) melakukan transaksi setelah
kedua pihak mengambil kata sepakat tentang harga terhadap sejumlah
(kuantitas) barang dengan kuantitas tertentu yang menjadi objek transaksi.
Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli
yang ditandai dengan adanya transaksi jual-beli secara langsung dan biasanya
dengan sistem tawar-menawar. Bangunan pasar tradisional terdiri dari kios,
los, dan dasaran terbuka. Kebanyakan para pedagang menjual kebutuhan
sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran,
telur, daging, kain, pakaian, barang elektronik dan lain-lain. Pasar seperti ini
masih banyak terdapat di Kota Surakarta, antara lain adalah Pasar Gedhe,
Pasar Klewer, Pasar Legi, Pasar Kadipolo, dan Pasar Gading.
Selama ini citra pasar tradisional yang ada di masyarakat masih identik
dengan sebuah lokasi perdagangan yang kumuh, tidak teratur, tidak aman,
penuh ketidakpastian harga, dan daerah sumber kemacetan lalu lintas. Padahal
lokasi pasar tradisional pada umumnya berada di lokasi yang strategis. Hal ini
19
akan menyebabkan pasar tradisional dijauhi oleh masyarakat, terutama
masyarakat kelas menengah ke atas.
Semakin hari semakin banyak masyarakat yang meninggalkan pasar
tradisional dan beralih ke pasar modern yang semakin hari semakin menjamur
di lingkungan sekitar mereka. Kini pasar tradisional semakin terpinggirkan
dan sepi pengunjung, sementara pasar-pasar modern terus bergeliat dan
meningkatkan kualitas serta pelayanannya untuk semakin memuaskan para
konsumennya. Sedangkan pendapatan para pedagang pasar tradisional
semakin hari semakin merosot bahkan hingga gulung tikar dan akhirnya juga
akan menurunkan kegiatan ekonomi masyarakat kelas menengah ke bawah,
karena mayoritas pedagang ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah.
Kini sangat mudah bagi masyarakat untuk menjumpai minimarket,
supermarket, dan hypermarket di sekitar tempat tinggal kita. Barang yang
dijual disini memiliki variasi jenis yang beragam. Selain menyediakan barang-
barang lokal, pasar modern juga menyediakan barang impor. Pasar modern
juga memberikan pelayanan yang baik dengan adanya fasilitas pendingin
udara dan penampilan yang bersih yang membuat konsumen semakin nyaman
ketika berbelanja. Dengan berbagai macam kelebihan yang tidak dimiliki
pasar tradisional dan kelayakan yang ditawarkan, tentu pasar-pasar modern
akan dengan mudah menarik perhatian masyarakat. Carrefour dan
Hypermarket adalah dua nama dari beberapa pasar modern yang memasuki
kota Surakarta dan berhasil menarik perhatian masyarakat Kota Surakarta.
20
Pada awal tahun 2009 yang lalu, Pemerintah Kota Surakarta telah
menyelesaikan pembangunan dan renovasi tiga pasar baru dan sedang
mempersiapkan satu tempat penjualan kerajinan tangan. Keempat pasar itu
adalah Pasar Gading, Pasar Windu Jenar, Pasar Ngarsopuro, dan pusat
kerajinan Night Market. Tujuan direvitalisasinya pasar tradisional seperti
Pasar Gading dan Pasar Windu Jenar ini adalah untuk meningkatkan daya
saing dan meningkatkan citra pasar tradisional.
Pasar Gading merupakan salah satu pasar kelas III/A milik pemerintah
Kota Surakarta yang terletak di Jl. Veteran Pasar Kliwon dan bersebelahan
dengan Alun-alun Selatan Keraton Surakarta Hadiningrat. Pasar ini
merupakan salah satu pasar yang direvitalisasi karena memiliki letak yang
strategis, yaitu di pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan
daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Selain itu kondisi pasar ini sebelum
direvitalisasi secara fisik memang sangat memprihatinkan karena kumuh,
tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan mobil
carteran yang setiap saat “ngetem” disana.
Pasar Gading ditetapkan menjadi pilot project pasar tradisional secara
nasional. Jika pilot project Pasar Gading ini berhasil, maka pasar-pasar
tradisional yang ada di seluruh Indonesia nantinya akan dibuat seperti Pasar
Gading Surakarta ini. Pasar Gading diresmikan oleh Menteri Perdagangan
Mari Elka Pangestu pada 16 Februari 2009. Pasar Gading merupakan salah
satu contoh bentuk kerjasama yang baik antara pemerintah pusat, pemerintah
provinsi dan pemerintah kota dalam kerangka kemitraan program dan
21
kegiatan, khususnya Program Revitalisasi Pasar Tradisional untuk
meningkatkan daya saing pasar tradisional (Departemen Perdagangan
Republik Indonesia, 16 Februari 2009).
Peraturan yang mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan
Presiden No. 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar
Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. Jika pasar tradisional bisa
dikelola dengan baik dan menarik, maka tidak perlu ada pertentangan antara
pasar modern dan pasar tradisional. Keduanya dapat berkembang dengan
nuansa serta daya tariknya sendiri-sendiri. Tidak menutup kemungkinan
bahwa golongan masyarakat yang berpendapatan tinggi juga akan menjadi
tertarik untuk sesekali datang mengunjungi dan berbelanja di pasar tradisional
untuk menikmati berbagai hal yang tidak tersedia di pasar modern.
Berdasarkan uraian di atas maka peneliti mengambil judul “Evaluasi
Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”.
B. Perumusan Masalah
Dari uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas,
maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut :
1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak?
2. Apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek
berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya?
22
3. Apakah proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan dapat
meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan penelitian
ini adalah :
1. Untuk mengetahui investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar
Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak.
2. Untuk mengetahui investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis
proyek berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya.
3. Untuk mengetahui proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan
dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading
Surakarta.
D. Manfaat Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian maka manfaat
yang diharapkan dari penelitian ini antara lain :
1. Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambil keputusan, dalam hal ini
Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta pada khususnya dan
Pemerintah Kota Surakarta pada umumnya.
2. Sebagai bahan acuan bagi peneliti selanjutnya yang serupa dengan
penelitian ini.
3. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.
23
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Dasar
1. Pengertian Pasar
Menurut Mankiw (2003:82) pasar (market) adalah sekumpulan
pembeli dan penjual dari sebuah barang atau jasa tertentu. Para pembeli
sebagai sebuah kelompok menentukan permintaan terhadap produk, dan
para penjual sebagai kelompok menentukan penawaran terhadap produk.
Menurut kelas atau mutu dari pelayanan yang diberikan suatu pasar dapat
digolongkan menjadi pasar tradisional dan pasar modern.
Menurut Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1 pengertian pasar
tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah,
pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha
Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha berupa toko, kios,
los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,
swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil,
dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar-menawar.
Pasar modern adalah pasar yang dibangun oleh pemerintah, swasta,
atau koperasi yang dalam bentuknya berupa mall, supermarket,
department store, shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar
serba ada, toko serba ada dan sebagainya dimana pengelolaannya
dilaksanakan secara modern, dan mengutamakan pelayanan kenyamanan
24
berbelanja dengan manajemen berada di satu tangan, bermodal relatif kuat
dan dilengkapi dengan label harga yang pasti.
Beberapa alasan orang lebih memilih berbelanja di pasar
tradisional daripada di pasar modern, antara lain :
a. Harga barang relatif lebih murah dan masih dapat ditawar.
b. Produknya lebih segar, contohnya seperti sayuran, daging, ikan, ayam,
bumbu dapur dan lain sebagainya.
c. Adanya interaksi dan komunikasi sosial sehingga terjadi keakraban
antara penjual dan pembeli.
d. Buka dari pagi hari, suasanya lebih hidup dan ramai.
e. Masih mengakarnya budaya untuk tetap berkunjung dan berbelanja ke
pasar tradisional.
Kelas pasar tradisional dibagi berdasarkan luas pasar, jumlah
pedagang berdasarkan kios, los, dan oprokan serta berdasarkan jumlah
pemasukan Pendapatan Asli Daerah (PAD) per tahun. Tetapi tidak ada
patokan pasti untuk membedakan kelas pasar tradisional. Kelas pasar
tradisional terbagi menjadi kelas I, kelas II, kelas III, dan kelas IV, yaitu
sebagai berikut :
a. Pasar kelas I adalah pasar dengan komponen bangunan yang lengkap,
sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,
dan melayani perdagangan tingkat regional (pusat regional).
25
b. Pasar kelas II adalah pasar dengan komponen bangun-bangunan,
sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,
dan melayani perdagangan tingkat kota (pasar kota).
c. Pasar kelas III adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus
barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan
melayani perdagangan tingkat wilayah bagian kota (pasar wilayah).
d. Pasar kelas IV adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus
barang dan orang, terutama di dalam bangunan dan melayani
perdagangan tingkat lingkungan (pasar lingkungan).
Arti harfiah revitalisasi adalah menghidupkan kembali, maknanya
bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan kembali sesuatu yang
sebelumnya memang pernah ada, tetapi menyempurnakan struktur,
mekanisme kerja, dan menyesuaikan dengan kondisi baru, semangatnya
serta komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar tradisional adalah
pasar tradisional harus diubah menjadi modern untuk mampu bersaing
dengan pasar-pasar modern. Contoh revitalisasi pasar adalah Pasar
Nusukan Surakarta, pasar ini sebelumnya memang sudah ada namun
pada pertengahan tahun 2004 terbakar dan mengalami kerusakan yang
cukup parah. Kemudian pada tahun 2006 pasar ini mulai direvitalisasi
hingga layak untuk digunakan kembali.
Rehabilitasi adalah pemulihan kepada kedudukan atau keadaan
yang dahulu atau semula. Sebenarnya arti rehabilitasi hampir sama dengan
revitalisasi, namun disini yang berbeda adalah ruang lingkupnya. Untuk
26
revitalisasi lebih pada semua bagian yang dibenahi, tetapi kalau
rehabilitasi ruang yang dibenahi tidak menyeluruh. Contoh rehabilitasi
pasar adalah Pasar Klewer Surakarta, dahulunya pasar ini atapnya
sudah rusak lalu Pemerintah Kota Surakarta membenahi atap Pasar
Klewer agar layak kembali untuk digunakan.
Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan secara
terus-menerus yang menuju ke arah perbaikan cita-cita yang ingin
dicapai oleh suatu bangsa, atau pembangunan ekonomi suatu bangsa
ditujukan untuk meningkatkan kesejahteraan hidup rakyat (Djamin,
1984:5). Jadi dapat dikatakan pembangunan pasar adalah proses
perubahan yang direncanakan untuk menciptakan sarana kehidupan
ekonomi masyarakat (pasar) agar dapat meningkatkan kesejahteraan
hidup rakyat. Contoh pembangunan pasar adalah dibangunnya Pasar
Elektronika Ngarsopuro Surakarta yang sebelumnya memang belum
ada.
2. Pengertian Proyek
Khusnul Khotimah (2002) mendefinisikan proyek sebagai suatu
rangkaian kegiatan yang direncanakan yang di dalamnya menggunakan
masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return)
di masa yang akan datang.
Sedangkan menurut B. Firman Aji (1990) proyek merupakan suatu
usaha yang terpadu untuk mencapai suatu tujuan tertentu dalam waktu
tertentu melalui penyediaan suatu hasil tertentu.
27
Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan
dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan
sumber-sumber untuk mendapatkan benefit. Kegiatan-kegiatan tersebut
dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan
raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan,
pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit, survai atau penelitian,
perluasan atau perbaikan program-program yang sedang berjalan, dan
sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah,
badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi sosial maupun oleh
perorangan (Gray, 2005:1).
Sumber-sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat
berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-
bahan mentah, tenaga kerja, dan waktu. Sumber-sumber tersebut, sebagian
atau seluruhnya, dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang
dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh benefit
yang lebih besar di masa yang akan datang (Gray, 2005:1).
Suatu proyek secara garis besar dapat dibagi menjadi dua proyek,
yaitu proyek makro dan proyek mikro. Proyek makro atau proyek
pemerintah (public enterprise) adalah proyek yang tujuan utamanya adalah
untuk kesejahteraan bersama. Sedangkan proyek mikro atau proyek swasta
(private enterprise) adalah proyek yang lebih berorientasi pada
keuntungan (profit oriented).
28
Suatu proyek baik itu proyek makro maupun proyek mikro dapat
dikatakan berhasil apabila bisa mendatangkan manfaat (benefit). Benefit
yang diterima dapat berupa tingkat konsumsi yang lebih besar,
penambahan kesempatan kerja, perbaikan tingkat pendidikan dan
kesehatan, perubahan atau perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu
proyek dinyatakan sudah berakhir apabila proyek tersebut sudah tidak
dapat lagi menghasilkan manfaat (benefit).
Siklus suatu proyek, baik itu proyek publik maupun swasta dimulai
dengan adanya suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari
para pemimpin masyarakat setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan,
dan usulan program-program yang telah ada. Kemudian dari gagasan
tersebut, setiap proyek akan melalui enam tahapan, yaitu (Gray, 2005:2-4):
Gambar 2.1 Siklus Proyek
I.
Sumber : Gray, 2005:2
I. Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu
dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan penting
Identifikasi
I Evaluasi
VI
Operasi
V
Implementasi
IV
Formulasi
II
Analisis
III
Siklus Proyek
29
yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya gagasan proyek
diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut :
- Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?
- Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?
- Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek
tersebut?
II. Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan
prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon
proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis,
institusional, dan “eksternalitas”.
III. Analisis, yaitu mengadakan appraisal atau evaluasi terhadap
laporan-laporan studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek
tadi dianalisis untuk memilih yang terbaik di antara berbagai
alternatif proyek yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.
IV. Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut.
Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek
adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan
pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya.
V. Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metode-
metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.
VI. Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta
operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada
30
tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa
yang direncanakan dan hasil yang dicapai.
3. Pengertian Evaluasi Proyek
Khotimah (2002:9-10) mendefinisikan evaluasi atau analisis
sebagai suatu penilaian untuk mempertimbangkan keuntungan dan
kerugian dari proyek. Evaluasi proyek identik dengan studi kelayakan atau
feasibility study yang sudah banyak dikenal masyarakat. Studi kelayakan
pada hakekatnya adalah metode penjajagan dari suatu gagasan usaha
tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha tersebut
dilaksanakan.
Evaluasi Proyek (Studi Kelayakan Proyek) adalah penelitian
mengenai dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan suatu proyek
investasi) dapat dilaksanakan dengan berhasil (Husnan, 2000:4).
Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (atau
studi kelayakan bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu
usulan proyek (atau bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau
tidak (no go project), dengan berdasarkan berbagai aspek kajian.
Inti dari evaluasi proyek adalah dengan menimbang manfaat dan
biaya dari proyek tersebut, apabila manfaat proyek tersebut lebih besar
dari biaya yang digunakan maka proyek dikatakan efisien, dan sebaliknya
bila manfaat proyek lebih kecil dari biaya proyek maka proyek tersebut
tidak efisien. Oleh karena itu evaluasi proyek merupakan alat bantu
penting bagi kebijaksanaan.
31
Evaluasi proyek termasuk di dalam proses perencanaan yang
sangat khusus berupa penilaian yang menyeluruh, obyektif, dan sistematis
terhadap program-program pembangunan untuk masing-masing komoditi
dan proyek. Evaluasi proyek merupakan bagian integral setiap program
pembangunan dalam rangka menilai keberhasilan atau kegagalan dan
menunjukkan cara-cara penyempurnaan lebih lanjut.
4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek
Maksud dari analisa proyek adalah untuk menganalisa terhadap
suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan
selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan
proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan
suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka
(scarcity resources) (Pudjosumarto, 1995:9).
Tujuan analisis proyek yang dimaksudkan untuk memperbaiki
penilaian investasi. Hal ini disebabkan sumber-sumber yang tersedia
terbatas, sehingga perlu diadakan pemilihan dari berbagai alternatif yang
ada. Kesalahan dalam pemilihan tersebut mengakibatkan kerugian. Oleh
karena itu, sebelum proyek dilaksanakan perlu diperhitungkan biaya dan
manfaat (benefit) yang dapat diharapkan dari proyek tersebut (Khotimah,
2002:9).
Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut
tiga aspek, yaitu : (Husnan, 2000:4-5)
32
a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga
disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu
dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko
proyek tersebut.
b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu
dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional).
Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro
suatu negara.
c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek
tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
Dalam mengadakan evaluasi suatu proyek ada beberapa aspek
yang perlu dipertimbangkan, antara lain :
a. Aspek Teknis
Meliputi analisis tentang input dan output berupa barang dan jasa yang
akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek.
b. Aspek Manajerial dan Administratif
Meliputi kemampuan staf proyek untuk menjalankan administrasi
kegiatan dalam ukuran besar (large scale activities).
c. Aspek Organisasi
Dikhususkan pada hubungan antara administrasi proyek dengan
administrasi di luar proyek (misalnya : pemerintah). Hal ini untuk
memperjelas hubungan antara wewenang (authority) dan tanggung
jawab (responsibility).
33
d. Aspek Komersial
Menganalisis penawaran input (barang dan jasa) yang dibutuhkan
proyek, baik awal membangun proyek, maupun proyek sedang
berproduksi, dan menganalisis hasil (output) dari proyek tersebut.
e. Aspek Finansial
Menyangkut perbandingan benefit dan cost dari proyek, apakah proyek
tersebut akan mampu membayar kembali dana tersebut, ataupun
proyek tersebut akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara
finansial dapat berdiri sendiri.
f. Aspek Ekonomi
Aspek yang akan menentukan tentang besar atau kecilnya sumbangan
suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan.
5. Analisis Finansial dan Ekonomi
a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi
Analisis finansial adalah analisis yang melihat suatu proyek
dari sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai
kepentingan langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan
modalnya ke dalam proyek. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut
dengan “The Private Returns”.
Analisis ekonomi adalah suatu analisis yang melihat suatu
proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian
yang diperhatikan dalam analisis ekonomi ini adalah hasil total atau
produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian
34
secara keseluruhan. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut dengan
“The Social Returns” atau “The Economics Returns”.
b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi
Dengan adanya perbedaan pengertian antara analisis finansial
dan analisis ekonomi, maka dalam memperlakukan benefit dan cost
juga berbeda. Pada dasarnya perhitungan dalam analisis finansial dan
ekonomi berbeda menurut lima hal, yaitu sebagai berikut (Gray,
2005:8-11) :
1) Harga.
Dalam analisis finansial yang digunakan adalah harga-harga pasar
baik untuk sumber-sumber yang digunakan dalam proses maupun
untuk hasil-hasil produksi dari proyek. Sementara dalam analisis
ekonomi, yang digunakan adalah shadow prices atau accounting
prices, yaitu harga-harga yang disesuaikan sedemikian rupa untuk
menggambarkan nilai ekonomi yang sebenarnya dari barang dan
jasa tersebut.
2) Pajak.
Dalam analisis finansial, pajak merupakan biaya yang dibayarkan
kepada instansi pemerintah sehingga akan mengurangi benefit.
Sedangkan dalam analisis ekonomi, pajak merupakan transfer,
yaitu bagian dari benefit yang diserahkan kepada pemerintah, jadi
tidak mengurangi benefit.
3) Subsidi.
35
Subsidi adalah transfer yang perhitungannya merupakan kebalikan
dari pajak. Dalam analisis finansial, penerimaan subsidi berarti
pengurangan biaya yang harus ditanggung oleh si pemilik proyek
sehingga subsidi akan mengurangi biaya. Namun dalam analisis
ekonomi, subsidi dianggap sebagai sumber-sumber yang dialihkan
dari masyarakat untuk digunakan dalam proyek. Oleh karena itu
subsidi yang diterima proyek merupakan beban masyarakat, jadi
jika dilihat dari segi perhitungan ekonomi tidak mengurangi biaya
proyek.
4) Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman.
Dalam analisis finansial, yang tergolong biaya investasi pada tahap
permulaan proyek hanyalah yang dibiayai dengan saham si
penanam modal sendiri. Bagian investasi yang dibiayai dengan
modal pinjaman, baik dari dalam maupun luar negeri, tidak
dianggap sebagai biaya pada saat dikeluarkannya, sebab
pengeluaran modal milik pihak lain tidak merupakan beban dari
segi penanam modal swasta. Di lain pihak, yang menjadi beban
penanam modal adalah arus pelunasan pinjaman tersebut beserta
bunganya pada tahap produksi nantinya. Sementara pada analisis
ekonomi, dengan satu pengecualian, seluruh biaya investasi,
apakah dibiayai dengan modal yang dihimpun dari dalam maupun
luar negeri, dengan modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai
biaya proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi, pelunasan pinjaman
36
yang digunakan untuk membiayai sebagian investasi tersebut
diabaikan dalam perhitungan biaya ekonomi, untuk menghindari
perhitungan ganda (double-counting). Pengecualian hanya terdapat
apabila bagian investasi dibiayai dengan pinjaman luar negeri yang
digunakan hanya untuk proyek itu sendiri. Dana pinjaman tidak
boleh dipakai untuk membiayai proyek lain apabila proyek tersebut
tidak jadi dilaksanakan.
5) Bunga.
Dalam analisis finansial, bunga atas pinjaman baik dari dalam atau
luar negeri merupakan biaya proyek. Sedangkan dalam analisis
ekonomi, bunga atas pinjaman dalam negeri tidak dimasukkan
sebagai biaya, karena modal tersebut dapat dianggap sebagai
modal masyarakat sehingga bunganya pun dianggap sebagai
bagian dari benefit ekonomi. Pembayaran bunga dari pendapatan
yang timbul karena adanya kegiatan operasi hanya merupakan
transfer payments dari satu pihak kepada pihak lain.
Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah
dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat
analisis/evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social
profitability), yang menekankan sampai seberapa jauh manfaat proyek
tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti,
seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi
finansialnya menunjukkan hasil analisis didasarkan pada perbandingan
37
benefit dan cost-nya adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1), tetapi
ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh positif
terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat maupun
kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut akan
dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).
c. Umur Proyek
Untuk menentukan panjangnya umur proyek terdapat beberapa
pedoman, antara lain (Mugi Rahardjo, 9) :
1) Umur ekonomis dari proyek yang biasanya sebagai ukuran umum.
Yaitu jumlah tahun selama pemakaian aktiva tersebut dapat
meminimumkan biaya tahunan dari aktiva tersebut.
2) Untuk proyek-proyek yang mempunyai investasi modal yang
besar, akan lebih mudah memakai umur teknis. Perlu diketahui
bahwa umur teknis suatu proyek adalah lama, tetapi secara
ekonomis adalah lebih pendek karena ketinggalan jaman/kuno.
Umur teknis ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek industri dan
pengangkutan.
3) Untuk proyek-proyek yang umurnya lebih dari 25 tahun dapat
diambil 25 tahun, sebab nilai-nilai sesudah itu jika di discountkan
akan mempunyai present value yang kecil sekali.
6. Analisis Biaya dan Manfaat
Inti evaluasi proyek adalah membandingkan antara manfaat pada
satu pihak dengan biaya pada lain pihak. Suatu usulan proyek adalah
38
feasible apabila manfaatnya lebih besar dari biaya atau pengorbanannya.
Prinsip ini berlaku baik bagi proyek makro, sosial ekonomis maupun
proyek mikro.
Yang dimaksud dengan manfaat adalah apa saja yang secara
langsung atau tidak langsung menambah konsumsi barang-barang atau
jasa-jasa sehubungan dengan proyek. Sedangkan yang dimaksud dengan
biaya adalah apa saja yang mengurangi persediaan barang-barang atau
jasa-jasa konsumsi baik secara langsung maupun tidak langsung
sehubungan dengan proyek.
7. Manfaat Proyek
Pelaksanaan proyek bertujuan untuk memperoleh manfaat atau
hasil. Manfaat proyek dapat dibagi dalam (Khotimah, 2002:35-37) :
a. Manfaat Langsung.
Adalah adanya kenaikan dalam nilai keluaran fisik dari kegiatan yang
ditangani proyek. Manfaat ini dapat berupa :
1) Kenaikan dalam nilai hasil/output dapat disebabkan oleh hal-hal
berikut ini :
a) Kenaikan dalam produk fisik.
b) Perbaikan mutu produk (quality improvement).
c) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.
d) Perubahan dalam bentuk (grading and processing).
2) Penurunan biaya dapat berupa :
a) Keuntungan dari mekanisasi.
39
b) Penurunan biaya pengangkutan.
c) Penurunan atau penghindaran kerugian.
b. Manfaat Tidak Langsung atau Manfaat Sekunder.
Adalah manfaat yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena
adanya realisasi sesuatu proyek. Ada tiga macam manfaat tidak
langsung, yaitu :
1) Manfaat yang disebabkan (induced) oleh adanya proyek yang
biasanya disebut “efek multiplier” dari proyek.
2) Manfaat yang disebabkan oleh adanya keunggulan skala besar
(economies of scale).
3) Manfaat yang ditimbulkan oleh adanya pengaruh sekunder dinamik
(dynamic secondary effects).
c. Manfaat yang tidak dapat dinyatakan dengan jelas (Intangible
Benefits).
Adalah manfaat yang sulit dinilai dengan uang, seperti :
1) Perbaikan lingkungan hidup.
2) Perbaikan pemandangan karena adanya taman yang indah.
3) Perbaikan distribusi pendapatan.
4) Integrasi nasional.
5) Pertahanan nasional, dan lain sebagainya.
8. Biaya Proyek
Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut
(Gray, 2005:15-18) :
40
a. Modal.
Shadow price modal adalah opportunity cost tiap-tiap unit modal yang
besarnya sama dengan tingkat bunga sosial.
b. Tanah.
Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah untuk
suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat dianggap
sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar tiap tahun, sewa
tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya dilakukan tiap
tahun.
c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi.
Shadow prices bahan-bahan mentah dan barang setengah jadi yang
digunakan dalam suatu proyek pada dasarnya dinilai menurut social
opportunity cost dari tiap unit barang tersebut, yaitu benefit tiap-tiap
barang itu dalam alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-
barang yang dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods—
barang-barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-
harga lepas pantai (border price) sebagai shadow price, yaitu harga-
harga FOB untuk barang-barang yang dapat diekspor dan harga-harga
CIF untuk barang-barang yang diimpor.
d. Tenaga Kerja.
Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan tenaga kerja
yang terdidik/terlatih (skilled labour) dan tenaga kerja yang tidak
terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai dengan tingkat
41
upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga kerja yang tidak
terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa shadow wage
tenaga tak terdidik adalah nol. Ini didasarkan pada asumsi bahwa
proyek akan mengambil tenaga tak terdidik itu dari kelompok
penganggur, jadi opportunity cost-nya sama dengan nol, atau dari
desa-desa yang walaupun mereka tergolong bekerja, produktivitas
marjinal mereka di desa sama dengan nol. Pengambilan beberapa
orang desa untuk proyek, tidak mengurangi produksi di desa, jadi
social opportunity cost mereka sama dengan nol. Namun, apabila
diasumsikan opportunity cost tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak
sama dengan nol, maka pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja
tak terdidik akan bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi
jumlah investasi masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak
terdidik yang dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity
cost paling sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya
pertambahan konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.
e. Pelunasan Utang dan Bunga.
Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri dan
pinjaman luar negeri melalui pool dana pemerintah yang
penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk
bantuan luar negeri yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti
Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat
digunakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, penggunaan dana
42
pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social
opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu, pengeluaran
dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya bersifat biaya.
Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang penggunaannya terikat
kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek tersebut tidak jadi
dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi, penggunaan dana
pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak mengorbankan proyek-
proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi dilakukan pada proyek
tersebut, dana pinjaman tersebut tidak menimbulkan social opportunity
cost. Beban tersebut baru timbul pada saat pengembalian pinjaman dan
pembayaran bunganya. Oleh karena itu, beban sosial pinjaman
diperhitungkan bukan pada saat investasi dilakukan, melainkan tiap-
tiap tahun sepanjang pembayaran pinjaman beserta bunganya. Dalam
hal ini, pelunasan utang dan bunga termasuk biaya proyek.
f. Penyusutan.
Penyusutan adalah bagian dari benefit proyek yang dicadangkan tiap-
tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek sedemikian rupa sehingga
merupakan dana yang mencerminkan jumlah biaya modal. Tujuan
penyisihan modal ini adalah untuk mempertahankan tingkat investasi
semula.
g. Sunk Cost.
Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan yang
menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan proyek itu
43
diambil. Sunk cost tidak termasuk dalam atau tidak diperhitungkan
sebagai biaya proyek.
h. Salvage Value.
Salvage Value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak
terpakai habis selama umur ekonomis proyek.
i. Negative Externalities.
Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan mata
uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative
externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan
sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.
9. Kriteria Investasi
Dalam analisa proyek terdapat beberapa kriteria yang sering
dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek,
atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.
Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu
adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78) :
a. Net Present Value (NPV).
Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan
suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang
didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0)
maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Sebaliknya apabila hasil
yang didapat negatif (NPV < 0) maka proyek tersebut tidak layak.
44
NPV = å= +
-n
tttt
i
CB
0 )1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
b. Internal Rate of Return (IRR).
Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan
demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk
menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan
dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i)
sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).
Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih
apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR < social discount
rate maka proyek tersebut akan ditolak.
IRR = ( )'""'
'' ii
NPVNPVNPV
i --
+
Dimana :
i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = NPV positif.
45
NPV” = NPV negatif.
c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).
Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-
valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Suatu proyek
akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan
proyek akan ditolak. Dirumuskan sebagai berikut :
B/C Ratio =
å
å
=
=
+
+n
tt
t
n
tt
t
i
Ci
B
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit atau manfaat bruto proyek pada tahun t.
Ct = Cost atau biaya bruto proyek pada tahun t.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
d. Profitability Ratio (PV/K).
Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi
biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah
dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian
dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt =
Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu
proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1
maka proyek akan ditolak.
46
PV/K =
å
å
=
=
+
+-
n
tt
t
n
tt
tt
i
Ki
EPB
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit bruto dalam tahun t.
EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
Kt = Biaya modal pada tahun t.
e. Payback Periods (PBP).
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan
di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang
digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih
adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya
investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan
besar akan dipilih. Metode belum memperhatikan time value of money
(Pudjosumarto, 1995:51-52).
PBP = bA
I
Dimana :
I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.
Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.
47
B. Penelitian Terdahulu
Penelitian mengenai evaluasi proyek ini mengacu pada penelitian
terdahulu dari :
1. Rini Ratnayanti, Bernardinus Herbudiman, Yudhistira Sethyanegara yang
berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”.
Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada
Rumah Sakit X Cimahi merupakan investasi yang layak dan investasi awal
dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp 6.187.604,321 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 9,75 % atau > dari
MARR (Minimum Attractive rate of Return) yaitu 7 %.
c. Benefit Cost Ratio adalah 1,31 > 1.
d. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 9 tahun 3 bulan.
2. Haola Minni Amini yang berjudul “Analisis Finansial Perluasan Rumah
Sakit Panti Waluyo Surakarta”. Dalam analisa tersebut diperoleh
kesimpulan bahwa evaluasi proyek Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo
Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta investasi awal
dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 2.150.099.455 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 12 % atau > dari
social discount rate.
48
c. Benefit Cost Ratio adalah 6,70 > 1.
d. PV/K adalah sebesar 1,00063 > 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 22 tahun.
3. Iryadefrid A’Rof Nugroho yang berjudul “Analisis Finansial
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta
2005”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi
proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) secara
ekonomis menguntungkan (profitable) dan layak (feasible) dan investasi
awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 850.209.037,00 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 15,60 % > 12 %.
c. Benefit Cost Ratio adalah 1,39 > 1.
d. PV/K adalah sebesar 1,45 > 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 21 tahun 3 bulan.
4. Yonida Ari P. yang berjudul “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan
Purbalingga”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa
evaluasi proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga secara ekonomis
tidak layak untuk dijalankan dan investasi awal belum dapat terbayar
kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah - Rp 158.368.505,63 > 0
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 10,008 % < 12 %.
49
c. Benefit Cost Ratio adalah 0,96 < 1.
d. PV/K adalah sebesar 0,94 < 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah > 25 tahun.
C. Kerangka Pemikiran
Untuk mempermudah dan membantu pelaksanaan dan penganalisaan
maka dibuat kerangka pemikiran sebagai berikut :
Gambar 2.2 Kerangka Pemikiran
Rencana Proyek Revitalisasi
Pasar Gading Surakarta
Revitalisasi Tanpa Revitalisasi
1. Ekonomi berkembang
2. Menyerap tenaga kerja
3. Peningkatan PAD
1. Ekonomi kurang berkembang
2. Penyerapan tenaga kerja kurang
3. PAD kurang optimal
Investasi
Analisis Investasi
NPV, IRR, B/C
Ratio, PV/K, PBP
Layak Tidak Layak
Go
50
Dari kerangka pemikiran di atas, Proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta terbagi menjadi dua kemungkinan, yaitu proyek jadi dilaksanakan
dan proyek tidak jadi dilaksanakan. Apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta jadi dilaksanakan maka kemungkinan yang terjadi adalah
berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar
Gading, penyerapan tenaga kerja, dan peningkatan Pendapatan Asli Daerah
(PAD) Kota Surakarta. Tetapi apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta ini tidak jadi dilaksanakan maka yang terjadi adalah kurang
berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar
Gading, kurangnya penyerapan tenaga kerja, dan Pendapatan Asli Daerah
(PAD) Kota Surakarta kurang optimal.
D. Hipotesis
Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1. Investasi yang dilakukan untuk proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta tersebut diduga menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.
2. Investasi awal diduga dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek
berakhir.
3. Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta diduga bermanfaat dan dapat
meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.
51
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian
Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah kawasan di
sekitar Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.
B. Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini
adalah :
1. Data Primer.
Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud dengan data primer
adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian dari tempat aktual
terjadinya peristiwa.
Dalam penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara
langsung kepada masyarakat di sekitar lingkungan proyek yang
memanfaatkan keramaian proyek. Data primer yang diambil meliputi jenis
usaha, besarnya modal awal, omset penjualan, biaya operasional, dan
besarnya keuntungan yang diperoleh.
2. Data Sekunder.
Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud data sekunder adalah
data yang diperoleh melalui sumber yang ada. Yaitu data yang telah ada
dan tidak perlu dikumpulkan sendiri oleh peneliti. Data sekunder meliputi
52
investasi awal, biaya operasional dan pemeliharaan, sumber pendapatan,
dan lain-lain. Data tersebut diperoleh dari :
a. Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta.
b. Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG) Kota
Surakarta.
c. Pengelola Pasar Gading Surakarta.
d. Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Surakarta.
C. Teknik Pengumpulan Data
1. Wawancara.
Wawancara (interview) atau kuesioner lisan adalah sebuah dialog
yang dilakukan oleh pewawancara (interviewer) untuk memperoleh
informasi dari pihak yang diwawancarai (Wirartha, 2006:227). Dimana
sebelumnya pewawancara (peneliti) sudah menyiapkan beberapa
pertanyaan yang lengkap dan terperinci. Wawancara bisa dilakukan secara
langsung (personal interview) maupun tidak langsung (misalkan melalui
telepon atau e-mail).
Wawancara merupakan komunikasi atau pembicaraan dua arah
yang dilakukan oleh pewawancara dan responden untuk menggali
informasi yang relevan dengan tujuan penelitian. Jadi, dalam wawancara,
pembicaraan terarah pada tujuan tertentu. Pewawancara akan meminta
responden memberikan informasi dalam bentuk fakta, opini, atau sikap
53
sehingga manfaat pembicaraan lebih dimiliki oleh pewawancara (Sumarni,
2006:85-86).
2. Studi Pustaka.
Yaitu dengan cara mencari literatur-literatur yang diperlukan yang
berupa data dan teori yang hubungannya dengan masalah yang akan
diteliti. Data-data tersebut diperoleh dari Dinas Pengelolaan Pasar (DPP)
Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG)
Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta dan Badan Pusat
Statistik (BPS) Surakarta.
D. Teknik Pengambilan Sampel
Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di sekitar
Pasar Gading Surakarta. Jumlah pedagang yang berjualan di sekitar Pasar
Gading Surakarta ± 50 pedagang. Dimana dalam penelitian ini jenis
populasinya bersifat homogen secara sempurna, untuk jenis populasi seperti
ini hanya diperlukan pengambilan sampel dalam jumlah yang kecil. Ukuran
sampel minimum yang diambil adalah 10% dari populasi (Sumanto (1990)
dalam I Made Wirartha, 2006:236). Jumlah sampel yang digunakan
sebenarnya 5 responden saja sudah cukup memadai. Namun jumlah sampel
yang digunakan dalam penelitian ini berjumlah 24 responden karena semakin
banyak sampel yang diambil maka data yang diperoleh akan semakin akurat.
Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah jenis simple random
sampling (sampling acak sederhana), dimana setiap elemen dalam populasi
54
memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih sebagai sampel (Sekaran,
2000:271).
E. Definisi Operasional Variabel
1. Capital (Modal)
Capital adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek
revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang diukur dalam satuan rupiah.
2. Benefit (Manfaat)
Benefit adalah manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang diukur
dalam satuan rupiah. Manfaat tersebut adalah manfaat langsung yang
meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan
lavatory dan pajak reklame.
Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar
Hewan Purbalingga, benefit yang digunakan adalah manfaat langsung
yang meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, dan
pendapatan kamar mandi/toilet.
3. Cost (Biaya)
Cost adalah pengeluaran yang dilakukan pada saat revitalisasi, biaya
penggantian serta biaya operasional dan pemeliharaan pasar sehari-hari
yang diukur dalam satuan rupiah.
Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar
Hewan Purbalingga, cost yang digunakan adalah pengeluaran yang
55
dilakukan pada saat pembangunan proyek, biaya operasional, dan biaya
pemasaran.
4. Social Discount Rate (Tingkat Bunga)
Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada
saat investasi awal dilakukan yang diukur dalam satuan persen.
F. Alat Analisis Data
Untuk membuktikan hipotesis pertama, yang menyatakan bahwa
Proyek Revitalisasi Pasar Gading secara ekonomis diduga profitable dan
feasible, digunakan analisis kelayakan investasi yang terdiri :
1. Net Present Value (NPV) (Clive Gray, 2005:65).
Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan.
NPV = å= +
-n
tttt
i
CB
0 )1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
Investasi dianggaap layak (feasible) apabila NPV > 0.
2. Internal Rate of Return (IRR) (Gray, 2005:69).
Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran)
yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol.
56
IRR = )'"("'
'' ii
NPVNPVNPV
i --
+
Dimana :
i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = NPV positif.
NPV” = NPV negatif.
Investasi dianggap layak (feasible) apabila IRR > Tingkat Bunga.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) (Gray, 2005:75).
Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-
valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan.
B/C Ratio =
å
å
=
=
+
+n
tt
t
n
tt
t
i
Ci
B
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila BCR > 1.
4. Profitability Ratio (PV/K) (Gray, 2005:77).
Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi
biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah
dipresent-valuekan.
57
PV/K =
å
å
=
=
+
+-
n
tt
t
n
tt
tt
i
Ki
EPB
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit bruto dalam tahun t.
EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
Kt = Biaya modal pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Discount rate sosial.
Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila PV/K > 1.
Untuk membuktikan hipotesis kedua bahwa investasi awal diduga
dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir,
digunakan alat sebagai berikut :
5. Payback Periods (PBP) (Pudjosumarto, 1995:51-52).
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di
dalam investasi suatu proyek. Metode ini tidak memperhitungkan periode
setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money.
PBP = bA
I
Dimana :
I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.
Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.
58
BAB IV
ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Daerah Penelitian
1. Letak Geografis
Kota Surakarta merupakan salah satu kota besar di Jawa Tengah
yang menunjang kota-kota lainnya seperti Semarang dan Yogyakarta.
Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan
dataran rendah yang terletak di cekungan lereng pegunungan Lawu dan
pegunungan Merapi dengan ketinggian ± 92 meter dari permukaan laut.
Kota Surakarta terletak antara 110º 45’ 15” - 110º 45’ 35’’ Bujur Timur
dan antara 7º 36’ 00” - 7º 56’ 00” Lintang Selatan.
Batasan fisik Kota Surakarta meliputi :
a. Sebelah Utara :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali.
b. Sebelah Timur :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Sukoharjo.
c. Sebelah Selatan :Kabupaten Sukoharjo.
d. Sebelah Barat :Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.
2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif
Luas wilayah Kota Surakarta mencapai 4.404,0593 ha yang secara
administratif terdiri dari 5 Kecamatan yang terbagi atas 51 Kelurahan.
Jumlah RW tercatat sebanyak 595 dan jumlah RT sebanyak 2.669. Dengan
jumlah KK sebesar 134.811 KK, maka rata-rata jumlah KK setiap RT
berkisar sebesar 50 KK setiap RT. Luas wilayah, jumlah penduduk dan
59
tingkat kepadatan tiap kecamatan di Kota Surakarta tahun 2008 terlihat
pada tabel di bawah ini.
Tabel 4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Tingkat Kepadatan Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008
Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Berdasarkan hasil Estimasi Survei Penduduk Antar Sensus (2005)
tahun 2008 penduduk Kota Surakarta mencapai 522.935 jiwa dengan rasio
jenis kelamin sebesar 89,68 yang artinya bahwa pada setiap 100 penduduk
perempuan terdapat sebanyak 89 penduduk laki-laki.
Tabel 4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008
Kecamatan Laki-laki Perempuan Jumlah Laweyan 54,164 55,766 109,930 Serengan 31,263 32,295 63,558 Pasar Kliwon 43,172 44,808 87,980 Jebres 70,466 71,826 142,292 Banjarsari 80,259 81,834 162,093
Jumlah 279,324 286,529 565,853 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa jumlah penduduk terbesar
berada di Kecamatan Banjarsari yaitu 162.093 jiwa atau 28,65 persen dari
jumlah penduduk Kota Surakarta. Sedangkan jumlah penduduk terkecil
62
terdapat di Kecamatan Serengan yaitu sebesar 63.558 jiwa atau hanya
11,23 persen dari jumlah penduduk Kota Surakarta.
5. Aspek Sosial Ekonomi
a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan
Komposisi berdasarkan tingkat pendidikan adalah jumlah
penduduk menurut tingkat pendidikan yang telah dan sedang
ditempuh, dalam hal ini pendidikan formal. Berdasarkan data dari
BPS, komposisi penduduk dapat dilihat pada tabel 4.5 di bawah ini.
Tabel 4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun Ke atas Menurut Tingkat Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 – 2008
No. Tingkat Pendidikan 2007 2008 Perkembangan Prosentase 1. Tamat Akademi/PT 30,090 35,639 5,549 18.44 2. Tamat SLTA 83,364 71,143 -12,221 -14.66 3. Tamat SLTP 77,830 101,351 23,521 30.22 4. Tamat SD 77,029 98,118 21,089 27.38 5. Tidak Tamat SD 28,018 44,051 16,033 57.22 6. Belum Tamat SD 49,199 66,799 17,600 35.77 7. Tidak Sekolah 12,468 32,192 19,724 158.20
Jumlah 357,998 449,293 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Peningkatan yang paling menonjol adalah pada jumlah
penduduk yang tidak sekolah dan tidak tamat SD. Biasanya para
pedagang pasar tradisional hanya mengenyam pendidikan formal yang
rendah. Jadi dengan adanya kenaikan jumlah penduduk yang tingkat
pendidikannya rendah ini dapat dikatakan merupakan indikasi adanya
kenaikan jumlah pedagang pasar tradisional, pedagang kaki lima, dan
pengangguran di Kota Surakarta.
63
b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian
Komposisi penduduk menurut mata pencaharian merupakan
jumlah penduduk yang bekerja menurut pekerjaan yang dijalaninya.
Berdasarkan data dari BPS, pada tahun 2008 jenis pekerjaan yang
ditekuni penduduk Kota Surakarta ada berbagai macam, seperti tabel
di bawah ini.
Tabel 4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta Tahun 2008
No. Mata Pencaharian 2007 2008 1. Petani Sendiri 450 456 2. Buruh tani 438 429 3. Pengusaha 8,752 8,254 4. Buruh Industri 74,655 70,034 5. Buruh Bangunan 63,114 62,759 6. Pedagang 32,710 32,374 7. Angkutan 15,347 15,776 8. PNS/TNI/POLRI 26,445 26,424 9. Pensiunan 16,974 22,683
10. Lain-lain 162,526 162,290
Jumlah 401,411 401,479 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
PDRB merupakan salah satu indikator pembangunan
perekonomian suatu daerah. Perhitungan PDRB yang dilakukan
dengan harga konstan berarti dalam perhitungan telah dihilangkan
pengaruh-pengaruh terhadap merosotnya nilai mata uang.
64
Tabel 4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008 (Jutaan Rupiah)
No. Lapangan Usaha 2007 2008 1. Pertanian 2,899.10 2,866.18 2. Penggalian 1,828.17 1,905.23 3. Industri Pengolahan 1,173,422.60 1,200,606.83 4. Listrik, Gas dan Air Bersih 96,867.33 103,020.58 5. Bangunan 528,770.39 583,069.88 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 1,126,471.69 1,211,208.49 7. Pengangkutan dan Komunikasi 428,864.77 449,973.94 8. Keuangan, Persewaan & Js Perusahaan 425,590.18 449,992.44 9. Jasa-jasa 519,573.14 546,699.38
Produk Domestik Regional Bruto 4,304,287.37 4,549,342.95
Penduduk Pertengahan Tahun (Orang) 515,372 522,935
PDRB Per Kapita 8,351,806.79 8,699,633.71 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
d. Realisasi Pendapatan
Selain memerlukan biaya untuk pemeliharaan, pasar juga
memberikan kontribusi terhadap pemerintah daerah. Kontribusi ini
berupa retribusi pasar. Yang dimaksud dengan retribusi pasar adalah
pembayaran atas penyediaan fasilitas pasar tradisional yang berupa
tempat dasaran, los, dan toko/kios/ruko yang dikelola Pemerintah
Daerah, dan khusus disediakan untuk pedagang dan atau badan
hukum.
Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Tahun
2009 dapat dilihat pada tabel di bawah ini :
65
Tabel 4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta Tahun 2009
2. Rupa-rupa Listrik 21,820,000 10,604,950 Tunggakan - 15,120 Herregistrasi 3,300,000 975,000 Balik Nama 17,500,000 3,741,000 Lain-lain 430,000 2,880,000 Penjualan Kios 2,800,000,000 1,137,500,000 Total 2,906,763,000 1,195,218,250
Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa target los, kios,
dan listrik pada tahun 2009 tidak tercapai. Hal ini terjadi karena
kondisi pasar yang masih dalam penyesuaian kelas pasar. Target yang
ditetapkan telah mengacu pada pasar kelas I/B, sementara untuk
meraih pungutan di lapangan baik los, kios, listrik, maupun
herregistrasi masih mengacu pada pungutan pasar kelas III/A
(Interview dengan Pengelola Pasar Gading).
Pasar Gading dahulu merupakan pasar kelas III/A, namun
setelah direvitalisasi naik menjadi pasar kelas I/B karena jumlah
pedagang dan investasinya yang juga semakin bertambah. Tapi untuk
saat ini tarif retribusinya masih memakai pasar kelas III/A karena
masih menunggu peraturan daerah yang baru. Sementara ini
pemerintah daerah telah merencanakan mengeluarkan peraturan daerah
66
yang baru mengenai pasar tradisional ini pada pertengahan tahun 2010
(Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).
Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan
September-Desember Tahun 2009 dapat dilihat pada tabel di bawah :
Tabel 4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan September - Desember Tahun 2009
Nama Proyek : Pembuatan Tempat Dasaran Los/Oprokan
Pasar Gading.
Kontraktor Pelaksana : PT. TATAANALISA MULTIMULYA
Pelaksanaan Proyek : 23 Oktober - 10 Desember 2008 (48 hari).
Sifat Proyek : Social Oriented.
c. Sumber dana : APBD I Jawa Tengah.
Nilai Proyek : Rp. 498.707.000,00.
Nama Proyek :Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta
Kontraktor Pelaksana : PT. INDO SURYA CONST.
Pelaksanaan Proyek : 5 Desember - 15 Desember 2008 (15 hari).
Sifat Proyek : Social Oriented.
Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading ini dapat dilihat pada
tabel di bawah ini.
Tabel 4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading Surakarta
No. Sumber Dana Jumlah 1. APBN 5,353,000,000.00 2. APBD Kota Surakarta 1,220,221,000.00 3. APBD I Jawa Tengah 498,707,000.00
Total 7,071,928,000.00 Sumber : Data diolah, 2010.
C. Analisis Data dan Pembahasan
Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan
dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana
74
pasar yang representatif diharapkan akan menambah kenyamanan berbelanja,
menjadikan pasar sebagai salah satu alternatif tempat tujuan wisata, dapat
meningkatkan pendapatan dari para pedagang, mampu meningkatkan
Pendapatan Asli Daerah (PAD) sekaligus menjadi motor pemerataan
pembangunan dan penyebaran penduduk ke wilayah hinterland.
Proyek pembangunan Pasar Gading Surakarta ini menghabiskan dana
sebesar Rp 7.071.928.000,00 (tujuh milyar tujuh puluh satu juta sembilan
ratus dua puluh delapan ribu rupiah). Analisis ini terbagi menjadi tiga bagian,
yaitu pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.
1. Pendekatan Ekonomis
Pada pendekatan ekonomis ini akan dibahas mengenai asumsi-
asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi
pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut :
a. Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan
saja yang dihitung.
b. Discount rate, yang ditetapkan adalah sebesar 12%, yaitu sebesar
tingkat suku bunga yang berlaku pada investasi proyek pemerintah.
Nilai ini dihitung berdasarkan nilai suku bunga pinjaman pemerintah
pada Bank Dunia sebesar 8% ditambah suku bunga yang diambil Bank
Indonesia sebagai komisi sebesar 50%-nya yaitu sebesar 4% sehingga
tingkat suku bunga yang dipakai adalah sebesar 12%.
c. Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.
75
d. Nilai residu proyek ini adalah Rp. 1.414.385.600,00 (20% dari total
biaya investasi).
e. Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun.
Berikut ini akan dibahas mengenai biaya investasi, estimasi
pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis
kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.
a. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk
membiayai Revitalisasi Pasar Gading, meliputi biaya persiapan,
pekerjaan gedung dan lain-lain. Perinciannya sebagai berikut :
Tabel 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
NO URAIAN PEKERJAAN JUMLAH HARGA
A PEKERJAAN PERSIAPAN 52,950,000.00 B PEKERJAAN LANTAI 1 I PEKERJAAN TANAH 157,068,686.43 II PEKERJAAN PONDASI 349,376,694.80 III PEKERJAAN BETON 854,030,636.01 IV PEKERJAAN PASANGAN 493,349,080.64 V PEKERJAAN RANGKA ATAP 222,122,523.03 VI PEKERJAAN SALURAN AIR DAN HALAMAN 207,737,968.26 C PEKERJAAN LANTAI 2 I PEKERJAAN BETON 1,480,254,426.19 II PEKERJAAN PASANGAN 183,058,652.83 III PEKERJAAN RANGKA ATAP 866,415,258.35
JUMLAH 4,866,363,926.54 PPn 10% 486,636,392.65
JUMLAH TOTAL 5,353,000,319.19 DIBULATKAN 5,353,000,000.00
Sumber : PT. Rudi Persada Nusantara
76
Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk
proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan
sumber dana yang berasal dari APBN sebesar Rp. 5.353.000.000,00.
Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Rudi Persada Nusantara
yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang.
Tabel 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
NO URAIAN
PEKERJAAN VOL. SAT HARGA
SAT JUMLAH HARGA
A
PEKERJAAN PERSIAPAN
1. Brak kerja/sewa 1.00 Ls 10,000,000.00 10,000,000.00 2. Papan nama proyek 1.00 Ls 500,000.00 500,000.00
JUMLAH 10,500,000.00 B
PEMBUATAN TEMPAT DASARAN LOS DAN OPROKAN (Stainless Steel)
1.
Pasang tempat los type 1 (0.60 × 1.50 × 0.75) 24.00 Unit 2,254,550.00 54,109,200.00
2.
Pasang tempat los type 2 (0.55 × 1.80 × 0.70) 44.00 Unit 2,778,300.00 122,245,200.00
3.
Pasang tempat los type 3 (0.55 × 1.50 × 0.70) 143.00 Unit 3,116,400.00 445,645,200.00
4.
Pasang tempat dasaran oprokan 1 (0.50×1.00×0.50) 270.00 Unit 1,765,900.00 476,793,000.00
JUMLAH 1,098,792,600.00 JUMLAH 1,109,292,600.00 PPn 10% 110,929,260.00
JUMLAH TOTAL 1,220,221,860.00 DIBULATKAN 1,220,221,000.00
Sumber : PT. Tataanalisa Multimulya
Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk
pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan
menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta
77
sebesar Rp. 1.220.221.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan
oleh PT. Tataanalisa Multimulya yang sebelumnya telah melalui dan
memenangkan proses lelang.
b. Estimasi Pendapatan
Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat
dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung berupa
Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam
proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji pegawai
dan biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan
bangunan yang terbuat dari besi.
88
1) Biaya listrik
Pengeluaran biaya listrik tahun 2009 untuk Pasar Gading Surakarta
dapat dilihat pada tabel 4.18 di bawah ini.
Tabel 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009
No. Bulan Daya (VA) Tagihan (Rp)
1. Januari 2,200 337,920 2. Februari 2,200 381,720 3. Maret 2,200 344,520 4. April 2,200 744,720 5. Mei 16,500 1,601,970 6. Juni 16,500 1,733,415 7. Juli 16,500 1,828,635 8. Agustus 16,500 2,209,515 9. September 16,500 2,559,345
10. Oktober 16,500 2,340,960 11. Nopember 16,500 2,543,820 12. Desember 16,500 2,401,460
Total 19,028,000 Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta
Berdasarkan data yang diperoleh di atas maka dapat diperkirakan
untuk dapat beroperasi dengan baik, Pasar Gading memerlukan
biaya sekitar Rp. 25.828.680,00 setiap tahunnya, dengan kapasitas
listrik sebesar 16.500 VA.
2) Biaya gaji
a) 6 Cleaning Service, Rp. 40.590.000,00/tahun (Interview dengan
Indonesia, Keputusan Walikota Surakarta Nomor : 4 tahun 2001 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame.
, Peraturan Presiden Nomor : 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.
, Undang-Undang Nomor : 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta : Ghalia Indonesia.
Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta : Erlangga
Nugroho, Iryadefrid A’Rof. 2005. Analisis Finansial Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta 2005. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.
112
P, Yonida Ari. 2009. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.
Syahrani, Husainie. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 8 No. 2, Desember 2003 hal 137-146.
Wirartha, I Made. 2006. Metodologi Penelitian Sosial Ekonomi. Yogyakarta : Penerbit ANDI.