EVALUASI ALIANSI STRATEGIS JOINT VENTURE …etd.repository.ugm.ac.id/downloadfile/155919/po... · macam kebijakan pemerintah yang mampu merespon gejolak perekonomian dunia. ... seperti

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Berjalannya bisnis di suatu negara tidak dapat dipisahkan dari kondisi

ekonomi negara tersebut. Pengaruh globalisasi terhadap semua jenis industri saat

ini telah menyebabkan persaingan antar pelaku bisnis menjadi semakin ketat dan

kompetitif. Sejalan dengan perkembangan dunia bisnis yang demikian pesat,

ketergantungan perusahaan terhadap pihak-pihak diluar perusahaan semakin besar.

Manajemen berbagai perusahaan mencari solusi untuk saling melengkapi atau

saling mendukung kegiatan satu dengan yang lainnya melalui kerjasama yang

saling menguntungkan. Setiap pelaku usaha di setiap kategori bisnis dituntut untuk

memiliki kepekaan terhadap setiap perubahan yang terjadi dan menempatkan

orientasi kepada kepuasan pelanggan sebagai tujuan utama (Kotler dan Keller,

2006). Perusahaan-perusahaan berusaha untuk meningkatkan daya saingnya

dengan membangun dan bersama-sama mencari sumber-sumber baru teknologi dan

ketrampilan yang dapat membawa pada pembentukan struktur baru perusahaan

(Hamel, 1998; Prahalad dan Hamel, 1990).

Berdasarkan Laporan Perekonomian yang dikeluarkan oleh Badan Pusat

Statistik tahun 2017 bahwa di tengah-tengah perekonomian global yang mengalami

pertumbuhan ekonomi yang belum kuat, rendahnya harga komoditas global dan

ketidakpastian keuangan dunia yang tinggi, perekonomian Indonesia ternyata

mampu bertahan tetap tumbuh cukup tinggi di atas lima persen. Hal ini disebabkan

EVALUASI ALIANSI STRATEGIS JOINT VENTURE PEMBENTUKAN PT XYZ PROPERTI ALIANSIRIYO PRANOTOUniversitas Gadjah Mada, 2018 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

2

oleh struktur permintaan dalam negeri yang tetap dominan dan kuat serta berbagai

macam kebijakan pemerintah yang mampu merespon gejolak perekonomian dunia.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tercatat meningkat dari 4,9 persen pada tahun

2015 menjadi 5,0 persen pada tahun 2016. Meningkatnya pertumbuhan ekonomi

ini ditopang oleh tetap terjaganya stabilitas ekonomi dalam negeri. Hal ini

ditunjukkan dengan rendahnya tekanan inflasi, menurunnya defisit transaksi

berjalan, tetap terkendalinya nilai tukar rupiah, dan terjaganya stabilitas sistem

keuangan.

Dari sisi pendapatan perkapita, selama lima tahun terakhir terus mengalami

peningkatan. Pada tahun 2016, berdasarkan harga berlaku PDB per kapita mencapai

Rp 48,57 juta atau lebih tinggi bila dibandingkan dengan PDB per kapita tahun

2015 yang sebesar Rp 45,73 juta. Hal ini menunjukkan bahwa telah terjadi

peningkatan PDB per kapita sebesar Rp 2,84 juta per tahun.

Apabila melihat kembali ke tahun 2010, berdasarkan Laporan Perekonomian

Indonesia tahun 2010 yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, perekonomian

Indonesia pada tahun 2010 terus membaik, didukung oleh permintaan domestik

yang solid dan kondisi eksternal yang kondusif. Laporan tersebut melanjutkan

bahwa pemulihan ekonomi global berangsur mulai terjadi sejak paruh pertama 2009

masih terus berlanjut di tahun 2010, ditopang oleh tingginya pertumbuhan ekonomi

di negara-negara emerging markets. Di tengah kondisi perekonomian global yang

semakin kondusif tersebut, Bank Indonesia mencatat bahwa perekonomian

Indonesia pada tahun 2010 tumbuh mencapai 6,1%, lebih tinggi dibandingkan

dengan pertumbuhan tahun sebelumnya yang tercatat sebesar 4,6%. Pertumbuhan


3

ekonomi yang meningkat tersebut didukung oleh peran investasi dan ekspor yang

meningkat.

Pertumbuhan ekonomi merupakan salah satu faktor yang digunakan oleh

perusahaan untuk mempertimbangkan langkah kedepan yang akan diambil,

termasuk perusahaan yang bergerak di industri properti.

Gambar 1.1 Grafik Indeks Sektor Properti 2010 – 2017

Sumber: Data Bursa Efek Indonesia

Melihat grafik pergerakan saham sektor properti dalam periode tahun 1

Januari 2010 sampai dengan 1 Januari 2017, tercatat bahwa terjadi kenaikan indeks

properti sebesar 249%, dari 148 menjadi 517. Hal ini menandakan bahwa industri

properti mengalami lonjakan pertumbuhan yang sangat pesat. Pertumbuhan sektor

properti sudah terlihat dalam periode 2010 sampai 2012, dimana terjadi kenaikan

sebesar 55%, dari 148 menjadi 230. Pelaku bisnis properti yang peka, tentunya akan

sigap dalam memanfaatkan momentum ini ketika trend mulai bergerak naik.

517

(Oktober

148

(Januari 2010)


4

Industri properti memiliki beberapa jenis produk yaitu perumahan tapak,

perumahan vertikal, komersial, perkantoran, dan perindustrian. Khusus untuk

produk perkantoran di kawasan Non-CBD (diluar kawasan Sudirman, Thamrin,

Kuningan), berdasarkan Jakarta Property Market Review Q4 2016 Research

Report yang dikeluarkan Jones Lang LaSalle Indonesia, penyerapan penyewaan

ruang perkantoran di kawasan Non-CBD Jakarta mulai terjadi meningkatan pada

Q1 2010 sampai dengan Q3 2012, kemudian terjadi penurunan trend pada Q4 2012

sampai dengan Q1 2016.

Gambar 1.2 Grafik Penyerapan Sewa Perkantoran Grade A & B Non-CBD

Q1 2008 sampai dengan Q3 2016

Sumber: Research Report Jones Lang LaSalle Q4 2016

Jones Lang LaSalle Indonesia juga menginformasikan bahwa tingkat

supply, demand, dan accupancy gedung perkantoran di area Non-CBD pada kurun

waktu 2010 sampai dengan 2012 terjadi peningkatan dari sisi net-take up, new

supply, dan occupancy. Peningkatan occupancy berlanjut sampai dengan tahun

2013. Namun, setelah tahun 2013 accupancy terus menurun sampai dengan tahun

2016.


5

Occupancy scale start from 60% base on minimum existing ratio

Gambar 1.3 Grafik Supply, Demand, dan Accupancy Perkantoran Non-CBD

2007 sampai dengan 2016


Hal serupa juga disampaikan oleh Colliers Quarterly Research Report Q2

2017 yang di dikeluarkan pada tanggal 14 Agustus 2017 dimana pada kawasan

Non-CBD terjadi peningkatan cumulative supply selama periode 2010 sampai

dengan 2017, bahkan diprediksi akan terus meningkat sampai dengan tahun 2020

dengan total luas gedung kantor yang ada mendekati 4 juta meter persegi.

Gambar 1.4 Grafik Cumulative Supply (kiri) dan Annual Supply (kanan)

Perkantoran Non-CBD 2010 sampai dengan 2020F


6

Sumber: Colliers Quarterly Research Report Q2 2017

Gambar 1.5 Grafik Rata-rata Tingkat Hunian Perkantoran Non-CBD dan TB Simatupang 2010 sampai dengan 2017 YTD


Colliers menjelaskan bahwa untuk pertama kalinya dalam tiga tahun

terakhir, tingkat hunian sedikit meningkat di TB Simatupang menjadi 74,1%

terutama karena tidak adanya pasokan tambahan selama semester pertama 2017.

Saat ini, beberapa gedung perkantoran di TB Simatupang masih memiliki tingkat

hunian di bawah 50%. Namun, hunian akan terus meningkat mengingat pasokan

masa depan terbatas pada bulan-bulan terakhir tahun 2017.

Terkait harga sewa perkantoran di Jakarta, Jakarta Property Market Review

Q4 2016 Research Report yang dikeluarkan Jones Lang LaSalle Indonesia dan

Colliers Quarterly Research Report Q2 2017, harga sewa permeter persegi gedung

perkantoran di Jakarta yang berhasil disewakan juga mengalami kenaikan sejak Q1

2010 sampai dengan Q3 2015. Gedung perkantoran di kawasan TB Simatupang

memiliki realisasi harga sewa tertinggi dibandingkan dengan kawasan Jakarta


7

lainnya. Harga rata-rata sewa per meter persegi di Non-CBD selain kawasan TB

Simatupang, tertinggi terjadi di tahun 2015 dengan angka mendekati Rp 225.000,-

sementara di kawasan TB Simatupang berada pada angka di kisaran Rp 275.000,-.

Gambar 1.6 Grafik Harga Rata-rata Sewa Permeter Persegi Perkantoran di Jakarta Q1 2008 sampai dengan Q3 2016


Gambar 1.7 Grafik Harga Permintaan Rata-rata Sewa Perkantoran Non-CBD

2010 sampai dengan 2017 YTD



8

Beberapa pengembang menyesuaikan basis mereka dengan suku bunga

rendah untuk mempertahankan tingkat hunian mereka dan mencoba meningkatkan

penyerapan ruang dengan menawarkan tarif sewa yang lebih menarik. Yang

terakhir ini terutama diterapkan oleh gedung kantor yang baru beroperasi. Hanya

kurang dari 10% dari total jumlah gedung perkantoran Non-CBD yang menawarkan

dasar sewa di atas harga pasar. Sebagian besar bangunan perkantoran ini umumnya

mempertahankan tingkat hunian yang baik di atas 70%.

Sejalan dengan dinamika pada sektor properti sebagaimana telah dijelaskan

diatas, maka perusahaan-perusahaan properti harus bisa merespon dengan cermat.

Momentum ketika terjadi kenaikan permintaan dan harga, tentunya menjadi hal

positif yang memotivasi pelaku bisnis di industri ini untuk terus mengembangkan

bisnisnya. Perusahaan properti harus cukup peka untuk memanfaatkan momentum

pertumbuhan sektor properti untuk bersaing di pasar. Perusahaan-perusahaan yang

bergerak pada industri ini harus lebih kreatif dan inovatif dalam melakukan

langkah-langkah strategis dalam menyikapi persaingan yang pastinya akan terjadi.

Perubahan iklim persaingan menimbulkan langkah-langkah strategis yang perlu

dibangun untuk dapat bertahan bahkan memenangkan persaingan. Tidak hanya itu,

pelaku bisnis di industri selain properti juga akan tertarik untuk memanfaatkan

momentum yang baik tersebut, seperti PT XYZ Tambang Tbk yang melakukan

diversifikasi dalam bidang properti.

Mengacu pada Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan yang tercantum dalam

Laporan Tahunan 2015, PT XYZ Tambang Tbk adalah Perseroan yang bergerak

dalam dalam bidang pertambangan berbagai jenis bahan galian, serta menjalankan


9

usaha di bidang industri, perdagangan, pengangkutan, dan jasa yang berkaitan

dengan pertambangan berbagai jenis bahan galian tersebut. Selain itu, sesuai

dengan Anggaran Dasar Perseroan, dalam rangka optimalisasi pemanfaatan dan

perlindungan wilayah usaha pertambangan dan sumber daya yang dimiliki,

Perseroan dapat melakukan kegiatan usaha penunjang yakni di bidang perkebunan,

pertanian, kehutanan, properti, serta pembangkit listrik dan energi.

Atas dasar Anggaran Dasar Perseroan ini dimana Perseroan dapat

melakukan kegiatan usaha penunjang di bidang properti, maka PT XYZ Tambang

Tbk berinisiatif untuk mengutilisasikan aset-aset tanah yang mereka miliki. Namun

demikian, Perseroan tidak memiliki keahlian dalam bidang properti. Aliansi

strategis mungkin merupakan jawaban bagi banyak perusahaan yang berusaha

untuk mendapatkan keunggulan dalam persaingan (Hamel dan Prahalad, 1989).

Aliansi strategis sering digunakan dalam menjembatani berbagai bentuk hubungan

pertukaran seperti pertukaran mengenai sumber daya penting, keahlian, dan

kompetensi yang dimiliki masing-masing pihak. Maka, PT XYZ Tambang Tbk dan

XYZ Dapen sebagai pemilik aset lahan yang akan diutilisasi, mengundang PT XYZ

Properti untuk beraliansi strategis joint venture membetuk perusahaan baru yang

bernama PT XYZ Properti Aliansi.

Aliansi strategis sangat bermanfaat bagi perusahaan untuk menigkatkan

kinerja melalui transfer knowledge, internalisasi teknologi, sharing dengan partners

dan sebagai sarana perusahaan untuk menciptakan nilai yang bermafaat bagi

perusahaan (Siyamtinah, 2009). Dengan demikian, perusahaan yang bergerak di


10

industri non-properti bisa mempunyai perangkat yang memungkinkan untuk ikut

memulai bisnis barunya di bidang properti, yaitu melalui aliansi strategis.

Gambar 1.8 Struktur Kepemilikan Saham PT XYZ Properti Aliansi

Sumber: Annual Report PT XYZ Tambang 2013

Tabel 1.1 Komposisi Pemegang Saham PT XYZ Properti Aliansi Sumber: Laporan Auditor Independen Tahun 2012 PT XYZ Properti Aliansi

Pemegang Saham Jumlah Lembar Saham yang Dikeluarkan dan

Disetor Penuh

Persentase Kepemilikan

Nominal 2012

XYZ Dapen 1,125 45% 11,250,000,000

XYZ Tambang Tbk 625 25% 6,250,000,000

XYZ TambangII 250 10% 2,500,000,000

XYZ Properti 500 20% 5,000,000,000

Jumlah 2,500 100% 25,000,000,000

PT XYZ Properti Aliansi yang dibentuk oleh perusahaan dengan core bisnis

yang berbeda-beda, memiliki tantangan untuk mewujudkan keselarasan, terutama

keselarasan dalam hal kepercayaan, komitmen, komunikasi yang terbuka, dan

sebuah pengakuan saling ketergantungan. Mind set menjalankan bisnis

pertambangan sangat berbeda dengan industri properti. Hal inilah yang menjadi

latar belakang penelitian ini dilakukan, dengan melakukan evaluasi apakah aliansi

strategis joint venture ini layak untuk dilanjutkan dan apakah memberikan manfaat

kepada pemegang saham.


11

1.2. Perumusan Masalah

Penelitian ini akan melakukan evaluasi atas aliansi strategis joint venture

pembetukan PT XYZ Properti Aliansi. PT XYZ Properti Aliansi memiliki potensi

sumber daya manusia yang baik, memiliki dukungan dana, dan aset-aset yang

potensial untuk dikembangkan. Namun, potensi-potensi tersebut perlu dibuktikan

lebih jauh, apakah memberikan dampak positif kepada kemajuan aliansi, atau

menjadi tidak potensial lagi akibat adanya perbedaan mind set antara partners.

Pencapaian keselarasan mind set antar partners merupakan hal penting dan

mendasar dalam suatu aliansi strategis. Atas kondisi ini, maka akan diperoleh

jawaban atas pertanyaan penelitian apakah aliansi ini berjalan sesuai dengan yang

diharapkan dan sudah tepat, atau tidak perlu dilanjutkan.

1.3. Pertanyaan Penelitian

Pencapaian keselarasan dalam aliansi adalah hal penting dan mendasar

dalam menjalankan suatu aliansi. Hal ini tidak mudah untuk dilakukan. Penelitian

ini dilakukan untuk menjawab pertanyaan:

1. Apakah aliansi strategis joint venture yang telah dilakukan oleh PT XYZ

Tambang Tbk, XYZ Dapen, dan PT XYZ Properti yang berlatar belakang bisnis

yang berbeda-beda dan kebijakan yang berbeda-beda pula, perlu untuk

dilanjutkan?

2. Apakah aliansi strategis joint venture ini memberi manfaat kepada pemegang

saham?


12

1.4. Tujuan Penelitian

Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk menjawab pertanyaan

penelitian yaitu apakah aliansi ini perlu untuk dilanjutkan, dan apakah aliansi

strategis ini memberi manfaat kepada pemegang saham. Untuk menjawab

pertanyaan penelitian tersebut, akan dilakukan evaluasi dengan:

1. Mengidentifikasi faktor-faktor bagaimana partner menyelaraskan kebijakan-

kebijakan masing-masing, dan bagaimana partner berkontribusi atas aliansi ini,

sehingga diperoleh jawaban atas pertanyaan penelitian ini apakah aliansi

strategis ini perlu untuk dilanjutkan.

2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang dapat mempengaruhi keberhasilan atau

kegagalan aliansi sehingga dapat diketahui apakah aliansi ini memberikan

manfaat kepada pemegang saham.

1.5. Manfaat Penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan rekomendasi bagi

perusahaan yang akan melakukan aliansi strategis dengan perusahaan di industri

yang sama ataupun berbeda melalui penyelarasan mind set, penyelarasan

organisasi, kepercayaan, komitmen, dan kontribusi yang akan diberikan oleh

masing-masing perusahaan pembentuk aliansi, untuk kemajuan aliansi tersebut

sehingga value aliansi strategis ini dapat meningkat.


13

1.6. Batasan Penelitian

Penelitian ini dibatasi dengan mengevaluasi keselarasan strategi,

keselarasan organisasi, kebijakan, kepercayaan dan komitmen yang dilakukan oleh

partner aliansi, yang dapat mempengaruhi keberhasilan atau kegagalan aliansi.

Suatu aliansi strategis dilakukan dengan tujuan agar terciptanya kualitas hubungan

dan kinerja yang baik antara partners. Banyak aspek lain yang mendukung maupun

menghambat yang menyertai aliansi ini, namun penelitian ini hanya dibatasi pada

bagaimana partner berkontribusi dalam keselarasan strategis, keselarasan

organisasi, kebijakan, dan kepercayaan.

1.7. Sumber Data

Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif untuk memahami

proses bagaimana dan mengapa suatu peristiwa. Penelitian ini akan dilakukan

dengan cara pengumpulan data sekunder dari laporan tahunan perusahaan, profil

perusahaan, artikel, dan pengamatan. Kemudian, data tersebut dikombinasikan

dengan hasil pengumpulan data primer dengan melakukan wawancara narasumber.

1.8. Sistematika Pembahasan

Penulis membagi tulisan ini menjadi beberapa bagian dengan alur penulisan

sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN. Penulisan ini dimulai dengan latar belakang,

kemudian dilanjutkan dengan perumusan masalah, pertanyaan


14

penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, batasan penelitian, dan

sumber data.

BAB II LANDASAN TEORI. Pada bab ini akan dibahas mengenai teori yang

terkait dengan penelitian, sebagai dasar penelitian dan alat analisis yang

digunakan dalam penelitian. Teori ini ditinjau atau diambil dari buku,

artikel, internet, dan sumber penelitian lainnya yang validitasnya dapat

dipertanggung jawabkan.

BAB III METODE PENELITIAN DAN GAMBARAN UMUM

PERUSAHAAN. Bab ini menguraikan metode yang akan dilakukan

penulis dalam penyusunan laporan, penyampaian data-data mengenai

perusahaan, dan penelitian atas aliansi strategis yang dilakukan.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif yang didukung

dengan data sekunder dan data primer yang bersifat kualitatif untuk

memahami proses (bagaimana) dan arti (mengapa) atas suatu peristiwa.

Bab ini juga membahas secara umum profil perusahaan-perusahaan

induk dan perusahaan hasil aliansinya.

BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN. Bab ini akan berisi analisis berupa

evaluasi yang berhubungan dengan teori fit strategis, fit organisatoris,

adverse selection, moral hazard, dan hold up, trust dan komitmen.

Kemudian, hasil evaluasi tersebut dikaitkan dengan data primer

kualitatif hasil wawancara responden sesuai dengan permasalahan yang

diangkat. Dari hasil analisis tersebut, didapatkan penjelasan apakah


15

aliansi tersebut perlu untuk dilanjutkan dan apakah memberikan

manfaat untuk pemegang saham.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN. Bab ini merupakan bab terakhir dari

penelitian yang akan memberikan kesimpulan dan saran yang

diharapkan mampu memberikan manfaat dan pertimbangan positif

untuk masa depan perusahaan.


EVALUASI ALIANSI STRATEGIS JOINT VENTURE …etd.repository.ugm.ac.id/downloadfile/155919/po... · macam kebijakan pemerintah yang mampu merespon gejolak perekonomian dunia. ... seperti

Documents