CAP 5 EVALUAREA BUNURILOR MOBILE - NOTIUNI GENERALE
Definiie conform art. 5.3 din Noul Cod Civil: bunurile pe care
legea nu le consider imobile sunt bunuri mobile. Sunt definite att
n IVS 220, Imobilizri corporale mobile, ct i n IAS 16, Imobilizri
corporale, astfel: ,,Imobilizrile corporale mobile sunt elemente
corporale care: sunt deinute n vederea utilizrii pentru producerea
sau furnizarea de bunuri sau servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i se
preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai multor
perioade.Termenul imobilizri corporale mobile se refer la
instalaiile fizice disponibile pentru producie, incluznd
instalarea, racordarea la utiliti, mpreun cu tot echipamentul fcut
ori necesar n procesul de producie, indiferent de metoda de
instalare. De asemenea, sunt incluse i alte obiecte mobile i
accesoriile necesare pentru administrarea i funcionarea n condiii
bune a unei ntreprinderi. Clasificarea legal din Romnia Conform HG
nr.2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i
duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe, n sfera
mijloacelor fixe mobile se includ urmtoarele grupe i subgrupe:
Grupa 2 Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale2.1
Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru)2.2
Aparate i instalaii de msurare, control i reglare2.3 Mijloace de
transport2.4 Animale2.5 Alte instalaii tehnice, mijloace de
transport, animale neregsite n cadrul grupei 2Grupa 3 Mobilier,
aparatur birotic, sisteme de protecie a valorilor umane i materiale
i alte active corporale Mobilier Aparatur birotic Sisteme de
protecie a valorilor umane i materialeAlte active corporale
neregsite n cele specificate n grupa 3Exist dou proceduri majore n
identificarea i inventarierea bunurilor mobile: macroidentificarea
microidentificareaMacroidentificareaMacroidentificarea studiaz
ntregul proces de producie prin identificarea componentelor
importante care contribuie la capacitatea proiectat a entitii
productive.Se preiau informaii despre: ce bun/serviciu produce
ntreprinderea/secia/linia/instalaia; cum se produce bunul; care
este capacitatea ntreprinderii/seciei/liniei/instalaiei; Informaii
detaliate necesare a fi culese: Numele ntreprinderii i adresa; Data
inspeciei; Sursele de informaii; Istoricul ntreprinderii, mainilor
i echipamentelor:-proiectantul de tehnologie i flux,
contractorul;-data iniial a punerii n funciune i a extinderilor
ulterioare;-vrsta: cronologic, efectiv;-durata de via rmas.
MicroidentificareaMicroidentificarea reprezint procesul de
evideniere a caracteristicilor individuale ale echipamentului. Ea
se focalizeaz pe descrierea unei singure maini i identific
caracteristicile ei specifice. De prim importan n microidentificare
sunt, dup caz: marca de fabric, codul modelului, seria, tipul de
energie/acionare folosit i dimensiunile. Marca de fabric. Marca de
fabric sau productorul poate fi singura identificare care poate fi
gsit. Ocazional, nu se poate face o identificare din cauza lipsei
siglei productorului sau a faptului c aceasta este indescifrabil.
Codul modelului i dimensiunea. Codul modelului poate s fie corelat
cu dimensiunea dar, cu siguran, reprezint codul de catalog al
productorului. Seria/nr. matricol. Aceasta poate fi o informaie
extrem de important, fiind un indiciu pe baza cruia se pot obine
informaii de la productor, sau poate rezulta direct menionarea
anului fabricaiei, capacitii, dimensiunii. Pentru anumite maini,
cum ar fi mainile unelte sau utilajele pentru construcii,
informaiile pot fi att de utile, nct sunt publicate periodic
ghiduri, care conin numere de serie. Capacitatea. Aceasta este
adesea identificat prin mrimea mainii. De exemplu, o macara este
apreciat prin numrul de tone pe care le poate ridica efectiv, iar o
main de frezat este apreciat prin cai putere sau kilowai i prin
dimensiunea mesei de lucru. Dimensiunea fizic. Uneori este util s
se msoare dimensiunea fizic (lungimi, nlimi, diametre, etc.) i
limitele de mobilitate/manevrabilitate (deschidere, lungime bra
deschis, nlimea maxim de ridicare, amd.) a echipamentelor, aceste
caracteristici fiind utile atunci cnd sunt reprezentative pentru
compaia cu echipamente asemntoare; Vrsta i starea. Vrsta cronologic
poate fi adesea obinut de pe plcua productorului sau din numrul de
serie. Starea sau condiia n care se afl un echipament reprezint o
observaie subiectiv asupra strii fizice i uneori asupra
performanelor de funcionare.Pentru aplicarea unor ipoteze de
evaluare de genul echipament demontat, sau pentru estimarea unor
valori de lichidare este necesar evidenierea strii echipamentului
evaluat, respectiv montat/demontat.Cu ocazia inspeciei, este
important s se nregistreze ct mai multe detalii posibil fr a se
exagera n date nerelevante, deoarece exist o limit de la care
detaliile pot deveni excesive sau chiar contraproductive.
Inspecia bunurilor mobile Scopul inspeciei - culegerea i
nregistrarea datelor: ct mai multe detalii relevante; gradul de
detaliu este n funcie de scopul i de sfera evalurii. Colectarea
informaiilor se face prin: inspectarea bunurilor; inventarierea
bunurilor; descrierea acestora .Utilizarea informaiilor se face n
toate etapele evalurii: -Descrierea BM (capitol n raport): bazat pe
micro i macroidentificare. -Evidenierea i analiza pieei specific a
BM-(capitol n raport): ncadrarea pe pia, poziie, tranzacii,
posibiliti de valorificare. -Elaborarea ipotezelor i condiiilor
limitative de evaluare (capitol n raport): bazat pe situaia concret
ntlnit, pe scopul i pe destinaia evalurii; rezerve exprimate la
identificare (parametrii tehnico-funcionali, etc.).
Alegerea metodelor adecvate de evaluare (capitol n raport):
selectarea elementelor i criteriilor de comparaie aferente
tranzaciilor comparabile COMP; identificarea BM, sau asimilarea BM
cu altele aflate pe pia COST, COMP; stabilirea modului i
potenialului de generare de venituri VENIT, COMP. Calculele
diferitelor tipuri de valoare Verificarea faptic a informaiilor
primite i culese (de la utilizator/operator, proprietar, din crile
tehnice): estimarea valorii finale (capitol n raport), n funcie de
calitatea i cantitatea informaiilor existente, coroborate cu scopul
i cu destinaia evalurii. ABORDARI IN EVALUAREA BUNURILOR MOBILE: -
Abordarea prin cost Abordarea prin piata Abordarea prin venit
ABORDAREA PRIN COSTAbordarea prin cost este bazat pe afirmaia c un
cumprtor prudent i informat, ar plti pentru un bun cel mult costul
de achiziie sau de producie al unui nlocuitor cu aceeai utilitate -
principiul substitutiei.Costul de nlocuire Depreciere = Val.piata
(CIN) Punctul de plecare sau baza metodei costului este costul de
nlocuire al unui activ modern echivalent.
Costul de inlocuire Cost termenul este utilizat de evaluatori n
relaie cu producia i nu cu schimbul. Este definit ca fiind
totalitatea cheltuielilor aferente realizrii unui activ si poate fi
mai mare, mai mic sau egal cu valoarea de pia a activului. Costul
de nlocuire reprezint costul curent al unei proprieti noi,
asemntoare, care are cea mai apropiat utilitate echivalent cu cea a
proprietii evaluate. Costul de reproducie reprezint costul curent
de construcie a unei copii identice a proprietii evaluate, utiliznd
aceleai sau aproape aceleai materiale. Costul de reproductie se
calculeaza pentru cuantificarea unei deprecieri functionale,
datorata costurilor de capital in exces
Metode de determinare a costului de inlocuire metoda devizului;
Indexarea; metoda cost capacitate.
1) Metoda devizului(metoda insumarii) include toate costurile
directe i indirecte Costurile directe sunt acele cheltuieli cu
materialele, cu personalul, precum i cheltuielile normale aferente
achiziiei i instalrii unui activ sau grup de active, necesare
pentru a le aduce la stadiul de utilizare funcionalExemple de
costuri directe sunt: costul echipamentului/utilajului; costuri
directe cu fora de munc pentru instalarea sau asamblarea
echipamentului; costuri de transport i manipulare; costuri de
montaj i transfer; instalaia electric; Instalaii diverse;
fundaii;Costurile indirecte reprezint acele cheltuieli care sunt
cerute n mod normal de achiziia i instalarea unui activ corporal
mobil i care nu sunt n incluse n factura vnztorului Exemple de
costuri indirecte : onorarii cu specific tehnic, de arhitectur i
alte onorarii profesionale; onorarii administrative, contabile, de
consultan i juridice; asigurarea temporar n timpul instalrii sau
construciei; licene, permise i taxe de instalare sau construcie;
cheltuieli de paz pe timpul instalrii sau construciei; cheltuieli
financiare pe timpul instalrii sau construciei; chirii pentru
echipamente; anexe temporare; costuri de curare i de punere n
funciune. Problema 1: Evaluarea unui strung aflat n fabricaia
productorului Informaiile evaluatorului indic urmtoarele: 1 strung
produs de compania ARIS Model ARIS, dimensiuni SN 400X1000 centru
la centru (costul curent de productor este 5.500 $, incluznd
motorul i controalele) Seria este 1XX4X1000.SN.04 (Seria indic
faptul c maina a fost fabricat n 2004) Accesorii; cost curent -
1.500 $ Motor cu 10 cai putere (cp) /1.800 rotaii pe minut (rpm) Nu
se observ nici un tip de depreciere Transportul i instalarea sunt
estimate la 500 $Se cere:Care este costul brut estimat al
strungului pe premisa ,,ca fiind instalat?
2) Indexarea este o metod de estimare a costului de reproducie
(de nou) al unei proprieti (nu a celui de nlocuire) n care asupra
costului istoric al unei proprieti se aplic un indice cronologic de
cost pentru a transforma costul istoric cunoscut ntr-un cost curent
Un indice este un numr utilizat pentru cuantificarea modificrilor
de preuri, salarii, ocupare, producie etc.; prezint procentajul de
variaie fa de un standard arbitrar, care este de obicei 100,
reprezentnd nivelul la o anumit dat iniial.... Instrumentul
utilizat este un indice de pre adecvat.
Problema Cunoscnd indicii de mai sus, estimai costul curent de
reproducie (de nou) n 2007 al unei maini, care a avut un cost
istoric, n 2003, de 1.000$. ATENTIE la: -baza la care se aplic
-modul de calcul al indicilor
3) Metoda costcapacitate. Costurile mijloacelor fixe mobile
similare variaz exponenial, n funcie de dimensiunea acestora.
Aceast relaie poate fi exprimat matematic astfel:
Problema 6: Costcapacitate cnd se cunoate exponentul. Presupunem
c se cunoate costul curent al unei instalaii de produs etilen, care
are o capacitate de 100.000 tone/an, acesta fiind de 16.000.000$.
Se cere: Estimarea costului unei instalaii de produs etilen de
200.000 tone/an.
Problema 7: Cost capacitate cnd nu se cunoate exponentul
Calculai exponentul x prin relaia costcapacitate pentru un utilaj
cu o capacitate de 4.000 buci, dispunnd i de informaia din tabelul
de mai jos pentru alte dou elemente care sunt cunoscute ca unitatea
A i B.
Deprecierea reprezint pierderea de valoare din mai multe motive,
incluznd factori de natur fizic, funcional, de exploatare i
depreciere economic. Depreciere recuperabil Depreciere
nerecuperabil Uzura fizic reprezint pierderea de valoare sau de
utilitate a unei proprieti cauzat de utilizare, deteriorri,
expunere la diveri ageni atmosferici, suprasolicitare i de ali
factori similari. Deprecierea funcional reprezint pierderea de
valoare sau de utilitate a unei proprieti, cauzat de ineficiene sau
neadecvri n nsi calitatea proprietii cnd aceasta este comparat cu o
proprietate nlocuitoare mai eficient i/sau mai puin costisitoare,
pe care tehnologia modern a dezvoltat-o. Deprecierea economic
reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti
cauzat de factori economici externi proprietii, care reduc cererea
de produse i servicii generate de proprietate sau care majoreaz
cheltuielile de exploatare ale acesteia (cum ar fi preuri majorate
la materii prime, manoper ori utiliti fr o cretere n preul
produsului). Starea fizic datorat utilizrii i deteriorrilor este n
general influenat mai mult de utilizare sau de expunerea la diveri
factori agresivi (mediu acid, mediu salin, ageni atmosferici), dect
de vrst. Principalele cauze ale uzurii fizice sunt: deteriorarea
din cauza vrstei; suprasolicitare; uzura componentelor care
funcioneaz n micare relativ, unele fa de altele; expunerea la ageni
agresivi (ex.: coroziunea, etc); lipsa ntreinerii sau o ntreinere
defectuoas. ATENTIE la inspectie verificati daca s-a facut RK,RC
Uzura fizica Metode de cuantificare a uzurii fizice Analiza
varsta-durata de viata Conceptele utilizabile n analiza vrst/durat
de via sunt: 1. Vrsta cronologic (Vcron) numrul de ani care au
trecut de la data construirii proprietii sau de la data punerii ei
n funciune. 2. Vrsta efectiv (VEf) vrsta estimat a unei proprieti n
comparaie cu o proprietate nou de acelai fel. Vef - este indicat de
condiia n care se afl proprietatea, este functie de numarul si
calitatea reparatiilor curente si capitale, de regimul de utilizare
si poate fi mai mica, egala sau mai mare decat Vcron.3. Durata de
via util (DVU) Numrul de ani n care se preconizeaz utilizarea unui
activ nou de ctre entitate sau numrul de uniti de producie sau alte
uniti similare care se preconizeaz s se obin de ctre entitate, n
baza activului, la sfritul crora activul va fi retras din
exploatare.4. Durata de via util rmas (DVUR) numrul de ani estimai
n care o proprietate, cu o anumit vrst efectiv, se ateapt s mai fie
utilizat (n ntreprindere), la sfritul creia proprietatea va fi
retras din exploatare.DVUR = DVU Vef5. Durata de via fizic (DVF)
numrul de ani estimai n care o proprietate nou va fi posibil a fi
utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale acesteia o vor face
inutilizabil, i fr a lua n considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funciune, din cauza deprecierii funcionale sau
economice. 6. Durata de via fizic rmas (DVFR) numrul de ani n care
o proprietate, cu o anumit vrst efectiv, se ateapt s mai fie
utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale acesteia o vor face
inutilizabil, i fr a lua n considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funciune, din cauza deprecierii funcionale sau
economice. 7. Durata de via economic (DVE) numrul de ani n care o
proprietate nou poate fi utilizat n mod profitabil pentru scopul
pentru care a fost creat. Cu alte cuvinte DVE, este influenat de
deprecierea funcional i cea economic i este n funcie de opiunea
proprietarului de a nlocui proprietatea cu alta mai performant.De
obicei: DVE < DVU i DVE DVF 8. Durata de via economic rmas
(DVER) numrul de ani n care o proprietate cu o anumit vrst efectiv
se ateapt s mai fie utilizat n mod profitabil pentru scopul pentru
care a fost creat. DVER = DVE VEf Calculul uzurii fizice:
Problema 3 Se dau urmtoarele informaii pentru un utilaj: 20 ani
de durat de via util (DVU); 15 ani vrst cronologic; i 5 ani de
durat de via util rmas. Apreciai c utilajul a fost bine ntreinut i
c uzura lui fizic efectiv a fost mai mic dect uzura fizic normal. n
plus, tocmai a fost reparat capital i durata de via util rmas
(DVUR) este estimat a fi 10 ani. Se cere: Ct este uzura fizic
procentual?
Problema 4 Se dau urmtoarele informaii despre un utilaj : 20 ani
de durat de via util (DVU); 15 ani de vrst cronologic; 5 ani de
durat de via util rmas (DVUR).Apreciai c utilajul n-a fost bine
ntreinut i c a suferit o uzur fizic efectiv mai mare dect cea
normal. Durata de via util rmas estimat este 2 ani. Se cere: Ct
este uzura fizic procentual?
Problema 5 Estimai uzura fizic folosind analiza vrst/durat de
via. Apoi, estimai costul de nlocuire net (CIN), dup uzura fizic,
dar nainte de a lua n considerare deprecierea funcional i cea
economic, pentru un strung cu motor, avnd urmtoarele informaii:
durata de via util pentru strungurile cu motor este 20 ani; costul
de nlocuire brut curet pentru strung este $30.000 ca instalat;
strungul are 15 ani vechime; ntreinerea a fost normal, nu
excepional; Se cere: Ct este vrsta cronologic? Ct este deprecierea
fizic procentual i cea exprimat valoric? Ct este costul de nlocuire
net (CIN)?
Problema 6 Estimai uzura fizic a unui strung folosind analiza
vrst/durat de via. Estimai costul de nlocuire net (CIN) considernd
c nu exist depreciere economic sau funcional. Durata de via util a
strungurilor cu motor este 20 ani Costul de nlocuire brut curent
pentru strung este 30.000 $ ca instalat. Strungul are 30 ani
vechime. ntreinerea a fost normal, nu excepional. n urm cu 4 ani
strungul a suferit o reparaie capital, care a restabilit condiia sa
iniial (durata de via util) n proporie de 85%. Se cere: Ct este
vrsta efectiv? Ct este uzura fizic procentual i cea valoric? Ct
este costul de nlocuire net (CIN)? Rezolvare pr 6Determinarea
vrstei efectiveDurata de via util 20 aniDurata de via util
restabilit prin R.K. (85%)17 ani(20 x 0,85)Minus timpul de la
reparaia capital 4 ani Durata de via util rmas (acum) 13 aniVrsta
efectiv (20 13) 7 aniDeterminarea uzurii fizice(VEf : DVU) x 100 =
(7 ani : 20 ani) x 100 = 35% Uzura fizic (35% din $30.000) $10.500
CIN ($30.000 minus $10.500) $19.500 Deprecierea funcional reprezint
pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti, cauzat de
ineficiene sau neadecvri n nsi calitatea proprietii cnd aceasta
este comparat cu o proprietate nlocuitoare mai eficient i/sau mai
puin costisitoare, realizat cu tehnologie modern. Cauzele
deprecierii funcionale pot fi: cheltuieli de exploatare excedentare
supradimensionare schimbarea formei (proiectului) ineficien
schimbri n tehnologie Exemple de cheltuieli de exploatare
excedentare: activul subiect poate necesita mai muli operatori fa
de un activ modern echivalent, activul subiect poate avea o
productivitate mai mic n comparaie cu echivalentul su modern,
activul subiect poate produce mai multe rebuturi sau deeuri de
material, comparativ cu un echivalent modern. Cuantificarea
deprecierii funcionale se face prin valoarea actualizat a
cheltuielilor de exploatare excedentare. Cheltuielile de exploatare
excedentare pot fi: cheltuieli cu combustibil i/sau energie
cheltuieli salariale rebuturi pierderi tehnologice Etapele pentru
cuantificarea mrimii deprecierii funcionale sunt: Estimarea mrimii
anuale absolute, brute i nete, a cheltuielilor de exploatare
excedentare Estimarea duratei de via util rmas a echipamentului
Estimarea ratei de actualizare pentru calcularea valorii
actualizate nsumate a surplusului cheltuielilor nete din
exploatare, pe durata de via util rmas i calcularea astfel a
penalitii pentru deprecierea funcional din exploatare. Exemplu: O
main folosit, care trebuie evaluat, funcioneaz cu un consum anual
estimat de combustibil de 10tone/an, iar consumul specific al unei
maini substitut moderne este de 7tone/an.Avnd n vedere c durata de
via economic rmas estimat a mainii este de 5 ani, rata de
actualizare este de 12% i costul unei tone de combustibil este de
550, iar cota impozitului pe profit este 16%, mrimea deprecierii
funcionale din exploatare (DFe) se va calcula astfel: Cheltuieli
anuale brute de combustibil excedentar: (10 tone - 7 tone) x 550
/ton = 1.650 /anCheltuieli anuale nete de combustibil excedentar:
1.650 x (1 - 0,16) = 1.386 /an Factorul de capitalizare @ 12% i n =
5 ani FVPA = 3,605 DFE = 1.386 x 3,605 = 4.996,5 Rotunjit =
5.000
Deprecierea economic reprezint pierderea de valoare sau de
utilitate a unei proprieti cauzat de factori economici externi
proprietii, care reduc cererea de produse i servicii generate de
proprietate sau care majoreaz cheltuielile de exploatare ale
acesteia (cum ar fi preuri majorate la materii prime, manoper ori
utiliti fr o cretere n preul produsului). Cauzele deprecierii
economice: concepte de management lipsa materiilor prime lipsa
forei de munc inaccesibilitatea pieei legislaia raportul dintre
cerere i ofert Metode de estimare a deprecierii economice: Metoda
inutilitii Metoda actualizrii/capitalizrii cheltuielilor
excedentare
Inutilitatea n care: -capacitatea A = capacitatea cotat sau
proiectat; -capacitatea B = capacitatea utilizat; - x = exponent
sau factor de scal
Problema 11Trebuie evaluat o linie de producie cu o capacitate
de 1.000 uniti de uniti de produs zilnic. Are o vrst de aproximativ
3 ani i se afl ntr-o stare excelent. Linia de producie reprezint
ultimul nivel tehnic existent. n discuiile pe care le avei cu
directorul instalaiei, aflai c exist o explozie puternic a
concurenei externe; ca urmare, clientul exploateaz linia la numai
750 uniti de produs zilnic.Pentru acest exemplu, se cunoate costul
de nlocuire pentru o instalaie cu o capacitate de 1.000 produse
zilnic, care este de 1.000.000$; factorul de scal (exponent) corect
pentru acest tip de utilaj este 0,7; dumneavoastr ai calculat deja
c uzura fizic este 15%. Se cere: Cuantificarea deprecierii
suplimentare imputabil produciei diminuate.
Rezolvare problema 11 Inutilitatea ca procentaj =
Esena abordrii prin piaDefiniia IVS 2011:Abordarea prin pia ofer
o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu
active identice sau similare, al cror pre se cunoate.
Abordarea prin pia se bazeaz pe informaiile de pia pentru a
determina valoarea activelor corporale mobile respective. Scopul
este determinarea cererii activelor corporale mobile respective
printr-o analiz a vnzrilor sau ofertelor recente de vnzare ale unor
bunuri mobile similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai
probabil pre de vnzare pentru activul corporal mobil care este
evaluat.
Elemente de comparaie
originea i vrsta efectiv starea (condiia) capacitatea
caracteristici (accesorii), altele dect capacitatea locaia
productorul motivaia prilor condiiile de finanare calitatea
cantitatea data vnzrii tipul de vnzare
Tehnici de comparaie Tehnicile de evaluare uzuale n cadrul
abordrii prin pia sunt: Tehnica identificrii Tehnica asimilrii
Tehnica procentajului din cost
Tehnica identificriiAceast tehnic stabilete valoarea unei
imobilizri corporale mobile prin comparaie cu o imobilizare
corporal mobil similar care are un pre de vnzare cunoscut. Un
exemplu poate fi costul pentru un elevator cu furc de fabricaie,
model, vrst, capacitate i condiie cunoscute. De obicei, n acest caz
se folosesc ghiduri/cataloage specializate. Exemplu: autoturism
evaluat n baza unui catalog publicat de preuri Dac se cunoate
productorul, modelul, vrsta i accesoriile, atunci este relativ
simplu s se determine valoarea subiectului. Coreciile sunt limitate
la numrul de kilometri efectuai i, mult mai important, la starea
fizic (condiia). n acest caz, evaluatorul compar n mod direct
subiectul cu o list de preuri de vnzare a altor autoturisme
identice. Tehnica identificrii directe este ceva de noutate, ns
este identificat ca o tehnic distinct deoarece furnizeaz probabil
cea mai adecvat indicaie asupra valorii, utiliznd abordarea prin
pia. Fr o identificare direct, concluziile asupra valorii devin mai
subiective.
Tehnica asimilrii Aceast tehnic stabilete valoarea bazndu-se pe
analiza unor imobilizri corporale mobile care au parametrii
eseniali apropiai ca mrime, dar nu identici (deci imobilizri
corporale mobile similare), folosind ca baz de comparaie o msur a
utilitii (mrimea, capacitatea etc.). De exemplu, un evaluator nu
gsete vnzri comparabile pentru un strung cu motor produs de
Compania A, dar gsete vnzri ale unor strunguri de aceeai mrime i
condiie dar realizate de companiile B i C. Ca urmare, pot fi
folosite pentru comparaii preurile strungurilor comparabile ale
companiilor B i C, dar evaluatorul trebuie s fac corecii pentru
orice diferene dintre caracteristicile subiectului i cele ale
strungurilor comparabile.
Tehnica procentajului din cost Aceast tehnic nu este altceva
dect stabilirea raportului dintre preul de vnzare i costul brut
curent al unei imobilizri corporale mobile la data vnzrii. Cu date
suficiente, un evaluator poate s fac analize statistice i s
stabileasc relaii aprute pe pia, ntre vrst, preul de vnzare (ori
cel cerut) i preul unei imobilizri corporale mobile noi.Exemplu
simplificat - Vnzri la licitaie a unor utilaje comparabile
Informaiile necesare pentru efectuarea coreciilor, n exemplul de
mai sus, sunt: preurile au crescut cu 5% pe an, n ultimii doi ani
corecia pentru diferenele de capacitate este 9% pentru fiecare
diferen de 200 uniti de capacitate corecia pentru fiecare diferen
de condiie (stare) este de 10%; deci ntre corecia medie i bun,
corecia este de 10%.
Esena abordrii prin venit Abordarea prin venit este o abordare
comparativ a valorii oricrei proprieti generatoare de venit, care
ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i
cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea
acesteia prin convertirea venitului n valoare. Abordarea prin venit
are la baz principiul anticiprii, respectiv valoarea unei
proprietii este o reflectare a percepiei unui investitor sau
proprietar asupra veniturilor viitoare generabile pe parcursul
duratei de via economic rmas sau pe parcursul unei durate standard
de deinere a proprietii (5 10 ani). Abordarea prin venit estimeaz
valoarea actualizat a beneficiilor viitoare (veniturilor) obinute
din deinerea titlului de proprietate. De obicei, nu se aplic
echipamentelor individuale, cu excepia situaiei n care acest tip de
bunuri sunt angrenate n contracte de nchiriere (sau leasing).
Totui, se utilizeaz n mod frecvent pentru a evalua un grup de
active sau uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a
rezulta un produs vandabil, iar acest lucru genereaz un flux de
venit.
Valoarea banilor n timp. RecapitulareValoarea actualizat a
beneficiilor viitoare Deciziile de investiii sunt bazate pe
beneficiile ce vor fi generate n viitor => investitorul trebuie
s cunoasc valoarea actualizat a tuturor beneficiilor viitoare
identificabile. Valoarea unui activ este o reprezentare a valorii
actualizate a beneficiilor previzionate a fi generate de activ.
Abordarea prin venit reprezint o metod de cuantificare a valorii
actualizate a beneficiilor viitoare previzionate, generabile de
activ. Conceptul de valoare a banilor n timp Concept esenial n
abordarea prin venit. Un leu obinut astzi valoreaz mai mult dect un
leu obinut n viitor, deoarece leul obinut astzi ar putea s fie
investit i se poate ctiga o dobnd de pe urma lui, sau alte
beneficii. nglobeaz mai muli termeni importani: actualizarea
compunerea capitalizarea.
1. Actualizarea este procesul utilizat pentru calcularea valorii
actualizate a unei sume care va fi pltit sau ncasat n
viitor.Valoarea actualizat este valoarea de astzi a unei sume care
va fi pltit sau ncasat n viitor. Valoarea viitoare este valoarea n
viitor a unei sume deinut astzi.unde: Vvn = valoarea viitoare la
sfritul perioadelor n VA = valoare actualizat k = rata de
actualizare n = numrul perioadelor
Actualizarea presupune: previzionarea veniturilor dintr-o
perioad viitoare precizat; actualizarea venitului din fiecare an al
perioadei de previziune.n procesul numit actualizare, previzionm
toate veniturile ateptate a fi obinute pe parcursul durate de
previziune. Ca urmare, rentabilitatea procentual pe care o numim
rat de actualizare, reprezint rata compus total a profitului, pe
care investitorul dorete s l obin din investiie, pe durata
acesteia.
2. Compunerea este procedeul de calculare a valorii
viitoare.
unde: VA = valoarea actual k = rata de fructificare
(rentabilitate) n = numrul perioadelor
3. Capitalizarea este un procedeu simplificat de actualizare.n
cadrul capitalizrii, n loc s se previzioneze toate beneficiile
viitoare generabile de investiie, atenia este concentrat asupra
venitului dintr-un singur an, adic, venitul anual ateptat, de
obicei ,cel din anul imediat urmtor fa de data evalurii. Apoi mprim
acel venit anual la un divizor numit rat de capitalizare. Alte
accepiuni ale conceptului de capitalizare: n contabilitate
contabilizarea unei cheltuieli este imobilizarea acesteia ntr-un
element de imobilizri corporale, necorporale sau financiare;
Capitalizarea bursier calcularea valorii capitalului propriu al
unei companii cotate, prin nmulirea cursului aciunii cu numrul
acesteia; Capitalizarea dobnzii.
Rate utilizate n abordarea prin venit rata rentabilitii rata de
actualizare rata de capitalizare
rata rentabilitii Conform Glosarului IVS o rat a rentabilitii
reprezint profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate
sau anticipate a unei investiii, exprimat() n procente din valoarea
acelei investiii. Conceptul de rat a rentabilitii se refer la
necesitatea ca fiecare investiie, inclusiv n maini i echipamente, s
se fac cu sperana obinerii unui ctig din acea investiie. Indiferent
de investiia fcut bani, timp, resurse investitorul ateapt un anumit
beneficiu din acea investiie. n realitate, exist un numr nelimitat
de alternative de investiii, fiecare dintre acestea avnd un anumit
grad de risc. Este important ca, n cadrul procesului de luare a
deciziei de investiie s se realizeze investiiile care vor genera o
rat a rentabilitii proporional cu riscul investiiei. rata de
actualizare Conform Glosarului IVS o rat de actualizare reprezint o
rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani
viitoare sau un flux de numerar viitor ntr-o valoare actualizat
(prezent). Rata de actualizare este rata rentabilitii utilizat
pentru actualizarea beneficiilor viitoare, generate de un activ sau
grup de active, pentru a calcula valoarea lor actualizat (prezent).
Atunci cnd se utilizeaz rata rentabilitii cerut de participanii pe
pia, pentru a actualiza beneficiile viitoare, aceast rat se numete
rat de actualizare. n funcie de scopul i contextul evalurii vom
avea de-a face cu o metodologie specific pentru determinarea ratei
de actualizare. Obiectivul esenial, atunci cnd calculai orice rat
de actualizare, l reprezint calcularea unei rate care recompenseaz
n mod adecvat un investitor, pentru riscurile relative, inerente,
atunci cnd investete ntr-un bun, versus investiia n alte
alternative. rata de capitalizare Conform Glosarului IVS o rat de
capitalizare reprezint un beneficiu reprezentat de un venit generat
de o investiie, exprimat sub form procentual. Rata de capitalizare
(c) este un derivat al ratei de actualizare. Rata de capitalizare
este egal cu rata de actualizare (k) minus rata de cretere stabil,
ateptat pe termen lung, a venitului generat de investiia evaluat
(g).c = k g Rata de cretere ateptat pe termen lung, la fel ca i
rata de actualizare, poate fi exprimat fie n termeni nominali, fie
n termeni reali. Metode nscrise n abordarea prin venitn abordarea
prin venit sunt nscrise dou metode: Metoda capitalizrii venitului;
Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow actualizat -
DCF).
Metoda capitalizrii venitului este o metod prin care venitul din
primul an previzionat (ateptat) se convertete n valoare, fie prin
mprirea acestuia cu o rat de capitalizare, fie prin nmulirea
venitului cu un multiplu (care este inversul ratei de
capitalizare).Cele dou etape ale aplicrii metodei capitalizrii
sunt: estimarea venitului anual determinarea ratei de
capitalizare.a) Estimarea venitului anualPentru a estima venitul
anual, trebuie analizate veniturile generate de maini i echipamente
asemntoare nchiriate. b) Determinarea ratei de capitalizareDup
analiza ratelor de capitalizare, obinute din analiza de pia a
activelor comparabile, precum i dup eventuala corectare a acestora
n funcie de caracteristicile ICM subiect, se poate extrage o rat de
capitalizare adecvat. Dac rata de capitalizare nu poate s fie
determinat pe baza informaiilor de pia (neexistnd vnzri de active
comparabile), rata de capitalizare poate fi determinat printr-un
model teoretic n doi pai: stabilirea ratei de actualizare (notat cu
k) printr-unul din modelele care vor fi prezentate la metoda DCF;
stabilirea unei eventuale modificri anuale sperate a venitului
anual (notat cu g).
Formula de baz pentru capitalizarea venitului Valoarea = Venit
an 1 : Rata de capitalizare sau Valoarea = Venit an 1 Multiplu
(inversul ratei de capitalizare)Valoarea calculat prin aceast
formul este fie valoarea de pia, fie valoarea de investiie. Venitul
din formula de mai sus este n mod normal un venit net anual din
exploatare (VNE) din primul an viitor. VNE este egal cu venitul
brut minus cheltuielile de exploatare. Rata de capitalizare (c)
cuprinde toate elementele pe care un investitor le ia n mod normal
n considerare, cum ar fi rentabilitatea investiiei (profitul adus
de investiie), gradul de risc al investiiei, calitatea investiiei
sau gradul de lichiditate al investiiei (ct de repede poate fi
transformat investiia n lichiditi). ExempluProprietile A i B
genereaz fiecare VNE de 200.000 . Rata de capitalizare (c) pentru o
investiie sigur este considerat a fi 10%. Proprietatea A este
considerat o investiie sigur, n timp ce proprietatea B este
considerat o investiie mai riscant i are o rat de capitalizare de
20%. Cum va percepe piaa aceste diferene?RezolvareProprietatea
A200.000 / 0,10 = 2.000.000 valoare de piaProprietatea B200.000 /
0,20 = 1.000.000 valoare de piaAcest exemplu arat i faptul c
aplicarea unor rate de capitalizare neadecvate poate duce la
rezultate care difer semnificativ Limitri ale aplicrii metodei
capitalizrii venitului n evaluarea ICM Exist dificultatea alocrii
venitului pe o anumit main sau pe un echipament individual, mai
ales cnd aceasta este integrat ntr-un flux de producie. Evaluatorul
de ICM trebuie s ia toate msurile de precauie astfel nct s fie
sigur c aplicarea metodei capitalizrii venitului se face pentru ICM
individuale i nu pentru ntreaga afacere (ntreprindere). Depirea
acestor dificulti se poate face prin utilizarea celeilalte metode
de evaluare, nscris n abordarea prin venit, respectiv metoda
fluxului de numerar actualizat.
Aplicaie pentru metoda capitalizrii venituluiMaina subiect se
afl n mod frecvent nchiriat pe pia; ca urmare, metoda capitalizrii
venitului poate fi aplicat. Evaluatorul este convins, n urma
discuiilor telefonice cu bancherii, comercianii de maini folosite,
productori i ali evaluatori, c au fost ncheiate recent urmtoarele
nchirieri cu chiria anual de: luna trecut 1.000 sptmna trecut 1.000
anul trecut 970 Au fost identificate, de asemenea, dou vnzri de
maini asemntoare:Din analiza efectuat a rezultat c ultimul an a
adus o cretere a preurilor (inclusiv a ratelor de leasing cu
aproximativ 3%).
Se cere estimarea valorii de pia a mainii prin metoda
capitalizrii venitului.RezolvarePrimele dou nchirieri sunt ncheiate
n aceeai termeni ca i subiectul, n timp ce a treia este la o rat
mai sczut. Presupunnd c toate mainile comparabile sunt identice cu
subiectul, comparabila a treia trebuie corectat pozitiv (corecie
pentru data aferent vnzrii).n cazul in care creterile de pre erau
cu 3%, chiria corectat este de 999 . n consecin, un venit de 1.000
/ an este o presupunere rezonabil pentru maina subiect.Estimarea
ratei de capitalizare: Pre vnzare Venit anual Rata de capitalizare
5.300 800 15,1 %7.300 1.200 16,4 %Pentru intervalul 15,1% la 16,4%,
s-a considerat rezonabil 15,5%.Valoarea de pia a mainii = 1.000 /
0,155 = 6.451 , rotunjit 6.450
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)Dac metoda
capitalizrii directe presupune utilizarea la numrtor a venitului
anual curent (obinut n prezent), metoda DCF ncearc s estimeze VNE
anual dintr-o perioad de previziune viitoare, pe baza informaiilor
curente. n metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioad de ani
(sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). Dup
aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite n valoare
actualizat prin intermediul unei rate de actualizare, aplicat
asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate (un an, doi ani
etc.).Metoda DCF are ca rezultat determinarea valorii
ntreprinderii, adic a capitalului investit n ntreprinderea din care
face parte instalaia evaluat, pe baza ipotezei continurii activitii
normale de exploatare, ntr-un viitor previzibil.
ExempluExist multe situaii cnd n metoda DCF se calculeaz i o
valoare terminal (rezidual), la sfritul perioadei de previziune (n
exemplu, sfritul anului 4). n acest caz, se face presupunerea c
proprietatea va fi vndut la sfritul anului 4. Pentru estimarea
valorii reziduale (terminale, preului de vnzare), de cele mai multe
ori se folosete o rat de capitalizare aplicat asupra VNE din anul
4, dup care valoarea terminal astfel estimat este actualizat cu
factorul de actualizare aferent anului 4.
Metoda DCF poate s duc la determinarea valorii de pia numai dac
sunt ndeplinite cumulativ dou condiii, care trebuie s fie
fundamentate cu informaii suficiente i credibile: VNE s fie venitul
pe care un investitor mediu l estimeaz n mod normal i nu venitul pe
care l poate obine un anumit investitor; ratele de actualizare i de
capitalizare s fie preluate de pe pia (respectiv din vnzrile de
proprieti comparabile ).Dac nu sunt ndeplinite cele dou condiii,
respectiv cnd previziunea VNE se face prin prisma criteriilor unui
anumit investitor, tipul valorii rezultat este valoarea de
investiie sau valoarea de utilizare (n optica IAS 36 Deprecierea
activelor). Etapele aplicrii metodei fluxului de numerar
actualizat:1) Estimarea veniturilor brute previzionate;2)
Determinarea mrimii i periodicitii veniturilor brute previzionate
(cifra de afaceri);3) Determinarea mrimii i periodicitii
cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate
(n etapa 2);4) Scderea cheltuielilor anuale de exploatare
previzionate din veniturile brute anuale previzionate;5)
Determinarea ratei de actualizare;6) Estimarea valorii de
recuperare sau a celei terminale a activului;7) Calcularea valorii
actualizate a fluxului de numerar net anual i a valorii terminale
(reziduale);8) Calcularea valorii adecvate a activului.
1. Estimarea veniturilor brute previzionate sub forma venitului
specific generat de activ. Acestea se exprim, de obicei, prin cifra
de afaceri generat de acel activ. n multe cazuri, singurul flux de
venit identificabil este cel generat de ntreaga ntreprindere,
nicidecum cel specific activului. n cazul n care activul sau grupul
de active nu produce nici un fel de venit (dac activul nu se afl n
funciune, nu este apt de utilizare) sau n cazul n care un venit
generat de active nu poate fi identificat, atunci important de
reinut este faptul c evaluarea echipamentelor prin abordarea prin
venit nu este posibil.2. Determinarea mrimii i periodicitii
veniturilor brute previzionate (cifrei de afaceri) = previziunea
veniturilor brute totale generate anual de ctre activ, pe parcursul
duratei de deinere previzionat. Previzionarea veniturilor se face
pe baza: Venitului istoric, generat de ctre activ; i/sau
Previziunilor elaborate de proprietarul activului. Determinarea
duratei de previziune a activului - pe baza utilizrii istorice sau
a gradului de ncrcare (producia curent mprit la producia maxim
proiectat).
3. Determinarea mrimii i periodicitii cheltuielilor asociate cu
realizarea veniturilor brute previzionate. Cheltuielile pot fi:
variabile sau fixe; directe sau indirecte; periodice sau continue;
n numerar sau non-cash. Dobnzile i ratele de rambursare a
creditelor pe termen lung nu sunt incluse ca elemente de
cheltuieli.n unele sisteme contabile, cheltuielile pot cuprinde i
postul numit costul mrfurilor vndute, diferit de cheltuielile de
exploatare.
4. Scderea cheltuielilor de exploatare anuale i a costului
mrfurilor vndute din veniturile brute anuale previzionate. Rezult
profitul brut din exploatare anual, pe care activul l va genera, pe
parcursul duratei de previziune. Se calculeaz fluxul de numerar
net, dup impozitare, astfel: Profit brut din exploatareminus
impozitul pe profit egal profitul net din exploatareplus
amortizarea i alte cheltuieli non-cashega flux de numerar brut
(cash-flow brut)minus cheltuielile de capital minus creterile
anuale sau plus descreterile anuale ale fondului de rulment egal
flux de numerar net la dispoziia firmei (CFNI)Numrul de ani inclui
n perioada de previziune explicit se bazeaz pe: situaia economic a
industriei din care face parte subiectul; caracteristicilor fizice
ale acestuia.
5. Determinarea ratei de actualizare Rata de actualizare
reprezint rata rentabilitii solicitat de un investitor pentru a-i
plasa sau menine capitalul investit ntr-o proprietate.Rata de
actualizare trebuie s fie adecvat cu tipul de flux de numerar
utilizat n metoda DCF. Pentru evaluarea ICM, se utilizeaz fluxul de
numerar net la dispoziia firmei.Rata de actualizare adecvat pentru
acest tip de flux de numerar este costul mediu ponderat al
capitalului, respectiv rentabilitatea medie ponderat solicitat de
cei doi furnizori de capital: investitorul de capital propriu
creditorul pe termen lung.
Pentru calcularea costului mediu ponderat al capitalului (CMPC)
trebuie parcurse mai multe etape:a) determinarea costului
capitalului propriu b) determinarea costului creditului pe termen
lung c) determinarea structurii normale a capitalului investit d)
calcularea CMPC.
i) Metoda construirii n trepte (numit i metoda nsumrii)
presupune urmtoarele etape: selectarea ratei fr risc; identificarea
i cuantificarea diferitelor prime de risc; adugarea, la rata fr
risc a primelor de risc, pentru a calcula rata rentabilitii cerut
deinvestiie. Conform acestei metode costul capitalului propriu este
calculat plecnd de la rata fr risc (Rf) la care se adaug prime de
risc relevante.
Rezolvare:
ATENIE! Se pornete de la rata rentabilitii fr risc, la care se
adaug primele de risc, care reflect riscul inerent al investiiei
capitalului propriu n cauz. Investiiile considerate ca fiind fr
risc sunt certificatele de trezorerie sau obligaiunile de stat (pe
termen lung). Cuantificarea primelor de risc adiionale poate fi
dificil.
ii) Metoda modelului de evaluare a activelor financiare (Capital
Asset Pricing Model - CAPM)Modelul CAPM este o metod utilizat
frecvent pentru calcularea rentabilitii cerute de investitorii de
capital propriu. Re = Rf + x (Rm Rf) + RuUnde :
Explicaii Rata rentabilitii Investitorii pretind o rat a
rentabilitii, peste o rat fr risc, ca rsplat pentru suportarea
riscului inclus n investiiile lor. Rata rentabilitii = rata fr risc
+ prima de risc, care este n funcie de mrimea riscului asociat cu
activul sau investiia Prima de risc - n funcie de volatilitatea (de
baz) preului activului n timp pe pia, n comparaie cu instabilitatea
preurilor totale pe pia, de-a lungul aceleiai perioade de timp.
Coeficientul = cuantificare a volatilitii cursului unei aciuni
comparativ cu volatilitatea cursului mediu pe piaa bursier, n
aceeai perioad de timp. poate fi calculat sau preluat din publicaii
financiare.
Aplicaie pentru metoda DCF Se cere s se calculeze valoarea unei
instalaii complexe a unei ntreprinderi, prin aplicarea metodei DCF,
pe baza urmtoarelor ipoteze fundamentate n urma procesului de
analiz detaliat a indicatorilor financiari realizai, precum i a
informaiilor preluate din diverse surse (publicaii, interviuri cu
managerii, bnci de date ale altor evaluatori etc.):a) Conturile de
profit i pierdere din exploatare ale ntreprinderii subiect, pentru
ultimii cinci ani, sunt prezentate n tabelul de mai jos:
b) Durata de previziune a fluxului de numerar la dispoziia
firmei (CFNI) este 10 ani. n aceast durat de previziune evoluia
indicatorilor pe baza crora se calculeaz profitul net din
exploatare este redat n tabelul 1.c) Din anul 11 la se presupune o
cretere zero (perpetu) a CFNI.d) n cadrul analizei financiare s-a
ajuns la concluzia c fondul de rulment net adecvat, la data
evalurii (anul zero), a reprezentat 10% din venituri, pondere care
se va menine i n continuare. Acest fapt indic un fond de rulment
net de 10.000 $, pe baza veniturilor de la data evalurii (anul
zero) de 100.000 $.e) Cheltuielile de capital reprezint cca 5% din
venituri, pn n anul 9 viitor, iar din anul 10 viitor la infinit vor
fi egale cu amortizarea.f) Rata de actualizare adecvat, care
reflect CMPC, este 12,78%.Se cere estimarea valorii de pia a
instalaiei, prin metoda DCF, utiliznd fluxul de numerar net pentru
investitori, avnd n vedere previziunile din tabelul anterior i
celelalte ipoteze.
Rezolvaren cazul n care se presupune o cretere zero (perpetu),
rata de capitalizare pentru transformarea fluxului de numerar din
anul 10 de 10.707 $ n valoare terminal este identic cu rata de
actualizare de 12,78% (12,78% - 0% cretere = 12,78%).Valoarea
rezidual este calculat prin mprirea celor 10.707 $ la 12,78%
(10.707$: 12,78% = 87.045 $)Aceast valoare viitoare trebuie
actualizat la data evalurii. Actualizarea se face cu factorul de
actualizare de 0,300 (factorul de actualizare pentru cel de-al
zecelea an, la o rat de 12,78%) care se nmulete cu valoarea
viitoare de 83.779 $. Rezultatul este valoarea terminal actualizat
de 25.166 $.Dac aceast valoare terminal se adaug la suma valorii
actualizate a fluxului de numerar al fiecrui an (de la primul an pn
la al zecelea), rezultatul este reprezentat de valoarea
ntreprinderii, adic valoare capitalului investit n ntreprindere
care este 85.631 $.Scznd fondul de rulment din valoarea
ntreprinderii obinem un rezultat de 75.631 $ ca nivel al valorii
instalaiei, care a fost rotunjit la 75.600 $. Presupunem c nu exist
teren, construcii i active necorporale. Dac ar fi existat i astfel
de active ar fi trebuit s scdem i valoarea lor din valoarea
capitalului investit total de 85.631 $.