PROYECTO DE TRABAJO DE GRADO EVALUACIÓN DE PROYECTO PARA UN PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN UNA CIUDAD INTERMEDIA DEL VALLE DEL CAUCA JAVIER IGNACIO ROJAS TINOCO VÍCTOR ANDRÉS GUTIÉRREZ PINEDA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERÍA PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN GERENCIA DE OBRAS BOGOTÁ D.C., NOVIEMBRE 05 DE 2019
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EVALUACIÓN DE PROYECTO PARA UN PLAN DE NEGOCIO CON … · “Proyectiva” al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solución a la necesidad de evaluar
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PROYECTO DE TRABAJO DE GRADO
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN UNA CIUDAD INTERMEDIA
DEL VALLE DEL CAUCA
JAVIER IGNACIO ROJAS TINOCO
VIacuteCTOR ANDREacuteS GUTIEacuteRREZ PINEDA
UNIVERSIDAD CATOacuteLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERIacuteA
PROGRAMA DE ESPECIALIZACIOacuteN GERENCIA DE OBRAS
BOGOTAacute DC NOVIEMBRE 05 DE 2019
2
3
TABLA DE CONTENIDO
Introduccioacuten 8
1 Generalidades 9
11 Liacutenea de investigacioacuten 9
12 Planteamiento del problema 9
121 Antecedentes del problema 9
122 Pregunta de investigacioacuten 9
123 Variables del problema 10
13 Justificacioacuten 10
14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10
15 Hipoacutetesis 15
16 Objetivos 16
161 Objetivo general 16
162 Objetivos especiacuteficos 16
2 Marcos de referencia 17
21 Marco conceptual 17
22 Marco teoacuterico 18
221 Anaacutelisis financiero 20
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22
223 Estudio de mercado 23
4
224 Financiacioacuten 25
23 Marco Juriacutedico 26
24 Marco geograacutefico 27
25 Marco demograacutefico 27
26 Estado del arte 30
3 Metodologiacutea 33
31 Fases del trabajo de grado 33
32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34
33 Poblacioacuten y muestra 34
34 Alcances y limitaciones 35
4 Productos para entregar 36
5 Entrega de resultados esperados e impactos 37
51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37
52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio 44
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54
525 Fase de anaacutelisis de resultados 55
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
amp Palomo-Duarte M (2016) Evaluacioacuten sostenible de experiencias de
aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
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32
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25
doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]
Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
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Fonseca J P D (2015) Modelo y procedimiento para el control de
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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
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Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
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Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
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Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566
0accountid=45660 [18]
Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y
simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25
doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]
Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE
PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]
31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
amp Palomo-Duarte M (2016) Evaluacioacuten sostenible de experiencias de
aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
Society 17(1) 19-43 doihttpdxdoiorg1014201eks2016171943
[21]
Fonseca J P D (2015) Modelo y procedimiento para el control de
gestioacuten de proyectos de inversioacuten social Havana Editorial Universitaria
Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2133928488accountid=4566
0accountid=45660 [22]
Montoya J P S amp Mejiacutea A C (2014) ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview1634451826accountid=4566
0accountid=45660 [23]
Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
339-346 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview1418626773accountid=4566
0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2172475368accountid=4566
0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2131436103accountid=4566
0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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0accountid=45660 [18]
Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y
simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25
doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]
Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE
PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]
31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
amp Palomo-Duarte M (2016) Evaluacioacuten sostenible de experiencias de
aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
Society 17(1) 19-43 doihttpdxdoiorg1014201eks2016171943
[21]
Fonseca J P D (2015) Modelo y procedimiento para el control de
gestioacuten de proyectos de inversioacuten social Havana Editorial Universitaria
Retrieved
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0accountid=45660 [22]
Montoya J P S amp Mejiacutea A C (2014) ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview1634451826accountid=4566
0accountid=45660 [23]
Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
339-346 Retrieved
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0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
Retrieved
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25
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Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
Retrieved
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE
PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
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7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
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APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
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Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
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Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
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Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y
simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25
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Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE
PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]
31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
amp Palomo-Duarte M (2016) Evaluacioacuten sostenible de experiencias de
aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
Society 17(1) 19-43 doihttpdxdoiorg1014201eks2016171943
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Fonseca J P D (2015) Modelo y procedimiento para el control de
gestioacuten de proyectos de inversioacuten social Havana Editorial Universitaria
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Montoya J P S amp Mejiacutea A C (2014) ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
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Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
339-346 Retrieved
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0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
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32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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0accountid=45660 [18]
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simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y
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Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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0accountid=45660 [22]
Montoya J P S amp Mejiacutea A C (2014) ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
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0accountid=45660 [23]
Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
339-346 Retrieved
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0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2131436103accountid=4566
0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
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524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
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Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
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6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
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7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
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Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
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6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
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7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
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8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
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524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
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6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
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7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
[1] R Dinero laquoEstos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un
proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available