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1
Monografia
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA-FINANCEIRA DE
INCORPORAOES IMOBILIRIAS
Autor: Eng Alexandre Lara Niccio
Orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
Setembro / 2013
Universidade Federal de Minas Gerais
Escola de Engenharia
Departamento de Engenharia de Materiais e Construo
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2
ALEXANDRE LARA NICCIO
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA-FINANCEIRA DE
INCORPORAOES IMOBILIRIAS
Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo
Civil da Escola de Escola de Engenharia da Universidade Federal de
Minas Gerais, como requisito parcial para obteno do ttulo de
Especialista em Construo Civil.
nfase: Tecnologia e produtividade das construes
Orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2013
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3
A Arcelor Mittal por nos proporcionar esta ps-
graduao.
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4
AGRADECIMENTOS
Ao Corpo Docente do Curso de Especializao em Construo Civil da
UFMG.
Aos colegas de turma e de profisso
Ao meu orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
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5
RESUMO
O presente trabalho discorre sobre a importncia e a metodologia
envolvida no
estudo preliminar de uma incorporao imobiliria, atravs do estudo
de
viabilidade econmico-financeira. Atravs desta abordagem podemos
analisar
o desempenho e os riscos envolvidos na deciso de se incorporar
um
determinado empreendimento imobilirio. As premissas elencadas
no
desenvolvimento da viabilidade, inerentes as particularidades de
cada
incorporador e submetidas a validaes de riscos e desempenho,
fornecem
indicadores valiosos que subsidiam a tomada de deciso do
empreendedor. Ao
final apresentado um estudo de caso da viabilidade de um
empreendimento
comercial a ser incorporado e construdo por uma empresa atuante
no ramo da
construo civil na cidade de Belo Horizonte. Na realizao do
estudo de caso
foi utilizado software especfico para esta atividade (VIABIL,
desenvolvido pela
BDK Solutions).
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6
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Mapa de localizao do empreendimento em estudo.
................................. 36
Figura 2: Exemplo de estudo de massa Parte 1
....................................................... 38
Figura 3: Exemplo de estudo de massa Parte 2
....................................................... 39
Figura 4: Exemplo de estudo de massa Parte 3
....................................................... 40
Figura 5: Exemplo de um caso genrico de um empreendimento
comercial a ser
edificado na cidade de Belo Horizonte perspectiva de
fachada................................ 41
Figura 6: Estudo de planta para o 2 pavimento
......................................................... 41
Figura 7: Estudo de planta para o pavimento tipo.
...................................................... 42
Figura 8: Dados do terreno, permuta, participao do proprietrio
do terreno e
configurao geral do empreendimento
......................................................................
45
Figura 9: Configurao da rea construda, do custo de obra e
configurao da curva
de desembolso do empreendimento
...........................................................................
45
Figura 10: Definio da taxa de desconto do fluxo, juros
financeiros, despesas gerais e
comerciais e projeo inflacionria.
............................................................................
46
Figura 11: Definio dos impostos.
.............................................................................
46
Figura 12: Configurao do financiamento
..................................................................
47
Figura 13: Lanamento de peridicos
.........................................................................
47
Figura 14: Perfil de vendas, velocidade de vendas e tabela de
vendas ...................... 48
-
7
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Quadro de reas (obtidos via estudo do departamento de
arquitetura) ....... 37
Tabela 2: Quadro I da NBR:12.721
..........................................................................
42
Tabela 3: Quadro II da NBR:12.721
.........................................................................
43
Tabela 4: Quadro IV B da NBR:12.721
....................................................................
43
Tabela 5: Quadro IV B da NBR:12.721
....................................................................
44
Tabela 6: Premissas
...................................................................................................
48
Tabela 7: Fluxo de caixa analtico Parte 1
...............................................................
49
Tabela 8: Fluxo de caixa analtico Parte 2
...............................................................
50
Tabela 9: Fluxo de caixa analtico Parte 3
...............................................................
51
Tabela 10: Resultados a valor presente
......................................................................
52
Tabela 11: Anlise de sensibilidade (variando o preo de venda x o
custo da obra) ... 53
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8
LISTA DE NOTAES, ABREVIATURAS
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
BDI Bonificao e Despesas Indiretas
TAC Termo de ajuste de conduta
TIR Taxa Interna de Retorno (tambm conhecido por IRR - Internal
Rate of
Return)
VPL Valor Presente Lquido (tambm chamado de NPV - Net Present
Value)
PAYBACK Tempo de recuperao de capital
INCC ndice Nacional do Custo da Construo
NBR Norma Brasileira
MTIR Taxa Interna de Retorno Modificada
VAUE ValorAnual Uniforme Equivalente
CUB Custo Unitrio Bsico
MP Medida Provisria
FC Projees de Entradas Lquidas de Caixa
TMA Taxa Mnima de Atratividade
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9
SUMRIO
1. INTRODUO:
............................................................................................
11
2. OBJETIVO:
...................................................................................................
12
3. JUSTIFICATIVA:
..........................................................................................
13
4. REVISO BIBLIOGRFICA:
........................................................................
15
4.1. Fatores que Afetam a Deciso de Incorporar
................................................ 15
4.2. Contribuies Realizao de Estudos de Viabilidade
................................ 15
4.3. Empreendimentos Imobilirios
......................................................................
19
4.4. Investimentos no Setor da Construo
Civil.................................................. 20
4.5. Anlise de Investimentos
..............................................................................
21
4.6. Taxa Mnima de Atratividade TMA
.............................................................
21
4.7. Mtodo do Valor Presente Lquido VPL
..................................................... 22
4.8. Taxa Interna de Retorno TIR
.....................................................................
26
4.9. Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK
.......................................... 29
4.10. ndice de Lucratividade
..........................................................................
31
4.11. Fluxo de Caixa
.......................................................................................
31
4.12. Anlise de Sensibilidade:
.......................................................................
32
4.13. Exposio
Mxima.................................................................................
32
5. METODO
......................................................................................................
33
6. ESTUDO DE CASO
......................................................................................
35
6.1. O empreendimento em
estudo:.....................................................................
35
6.2.
Localizao...................................................................................................
35
6.3. Quadro de reas
...........................................................................................
37
6.4. Estudo de massa
..........................................................................................
38
6.5. Imagens
........................................................................................................
41
6.6. Quadros da NBR 12.721:2007
......................................................................
42
6.7. Estudo de viabilidade
....................................................................................
44
7. ANLISE DE SENSIBILIDADE
.....................................................................
53
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10
8. DISCUSSO A RESPEITO DAS PREMISSAS E DOS RESULTADOS ........
54
8.1. Figura 8: Dados do terreno, permuta, participao do
proprietrio do terreno e
configurao geral do empreendimento
...............................................................
54
8.2. Figura 9: Configurao da rea construda, do custo de obra e
configurao
da curva de desembolso do empreendimento
..................................................... 54
8.3. Figura 10: Definio da taxa de desconto do fluxo, juros
financeiros,
despesas gerais e comerciais e projeo inflacionria.
........................................ 55
8.4. Figura 11: Definio dos impostos.
...............................................................
55
8.5. Figura 12: Configurao do financiamento
................................................... 55
8.6. Figura 14: Perfil de vendas, velocidade de vendas e tabela
de vendas ........ 56
8.7. Tabela10: Resultados a Valor Presente
........................................................ 56
8.8. Tabela11: Anlise sensibilidade
....................................................................
58
9. CONCLUSO
...............................................................................................
59
10. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
..............................................................
61
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11
1. INTRODUO:
A deciso de um projeto um processo complexo, repleto de variveis
fsicas,
econmicas e temporais, que muitas vezes so difceis de serem
quantificadas
em um primeiro momento, como por exemplo, na aquisio de um
terreno a
onde se edificar uma obra.
O levantamento de um grande nmero de dados, em um curto espao
de
tempo, torna esta tarefa ainda mais complicada.
A correta anlise de viabilidade surge como a nica ferramenta
que
possibilitar esta tomada de deciso, pois para desenvolv-la, tero
que ser
levantados todos os dados referentes ao terreno e as disposies
municipais e
legais que o envolvero tais como: Coeficiente de Aproveitamento,
Taxa de
Ocupao, e a consequente totalidade da rea privativa de venda e
da rea
total de construo.
Aps, ser necessrio uma pesquisa de mercado para avaliar o
melhor
custo/benefcio do produto (residencial/comercial), o valor de
venda que o
mercado absorve, o custo estimado de construo, BDI, a velocidade
de
vendas, a curva de desembolso, as condicionantes ambientais,
TAC, entre
outras.
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12
A concatenao de todos estes dados gerar um fluxo de caixa de
onde viro
dados como TIR, VPL, PAYBACK, exposio mxima, que nortearo a
deciso
do investidor.
Ou seja, a viabilidade exige um esforo conjunto da rea comercial
(tipologia
do produto, valor venal), do setor tcnico (a arquitetura, que
gera um primeiro
estudo de massa e um quadro de reas; a engenharia, atravs da
anlise da
topografia, e da geologia do terreno, da previso de custos, do
planejamento e
do oramento, que nortearo a definiodo prazo,da curva de
desembolso e
dos custos previstos; jurdico, na definio de condicionantes e
medidas
mitigatrias.
2. OBJETIVO:
Esta monografia tem como objetivo demonstrar a importncia de um
estudo de
viabilidade como elemento chave para nortear um incorporador ou
investidor na
tomada de deciso de aportar, ou no, o seu capital e esforo em
um
determinado projeto empreendimento imobilirio.
A partir dos conceitos apresentados pretende-se inibir o uso do
sentimento
como ferramenta decisria na fase de aquisio de um terreno e na
concepo
de um empreendimento.
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13
3. JUSTIFICATIVA:
A realizao de incorporaes imobilirias, alm da complexidade
inerente
realizao de projetos compostos por inmeros elementos, carrega
elevados
riscos, em consequncia dos investimentos de porte que
soexigidos
antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Acresa-se
a
issooutro fator de risco, associado ao longo tempo de maturao do
produto,
perodo em que as expectativas da demanda costumam sofrer
substanciais
modificaes.
Este trabalho objetiva verificar previamente a viabilidade
econmico-financeira
das incorporaes imobilirias, num momento anterior tomada de
deciso por
implantar (ou no) o projeto.
Para tanto, sero apresentados fatores que afetam a deciso de
incorporar,
indicadores e demonstrativos que viabilizaro a anlise do fluxo
de caixa e que
nortearo a tomada de deciso do construtor ou incorporador.
De acordo com Lima Junior (1998) as decises de investimentos
em
empreendimentos imobilirios no Brasil so praticadas em grande
frequncia,
tomando como base a pretensa sensibilidade do empreendedor, ou
em
parmetros extrados do mercado sem qualquer valor tcnico, seja
para
analisar e posteriormente decidir.
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14
Conforme Lima Junior (1998), visto sob o ngulo gerencial e da
anlise
dosempreendimentos, o setor tem sido vitimado pela improvisao e
pelo
personalismo na conduo dos processos decisrios, cuja consequncia
se
evidencia nas mltiplas histrias estatsticas que se pode
encontrar dos
grandes sucessos aparentes, que acabaram por se transformar em
enormes
fracassos.
De acordo com Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) a avaliao
econmica
deprojetos, muitas vezes, realizada intuitivamente por donos das
empresas
ou responsveis pela tomada de deciso, sem levar em considerao
as
tcnicas propicias de anlise de investimentos e os dados
existentes sobre o
investimento, podendo acarretar em resultados em desacordo com a
realidade
dos mercados. A deciso de investir deve ser analisada avaliando
a qualidade
do investimento, que por sua vez, gerada pelos indicadores
econmicos, que
daro ao empreendedor a base de informaes que ele entende
como
suficiente para decidir (LIMA JUNIOR, 1998).
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15
4. REVISO BIBLIOGRFICA:
4.1. Fatores que Afetam a Deciso de Incorporar
A deciso do empresrio em investir num projeto especfico
depender
noapenas da perspectiva de gerao de lucros, como tambm da
existncia
de financiamentopara a produo e potenciais compradores.Esta
dupla
dependncia exige utilizar mtodo racional auxiliar tomada de
decisoem
momento anterior ao comprometimento com elevados dispndios.
4.2. Contribuies Realizao de Estudos de Viabilidade
H longa tradio bibliogrfica versando sobre avaliaes de
investimentos.
Grande parte deste trabalhoterico tem se dedicado aos mtodos de
fluxos de
caixa descontados preferidos pelosanalistas, em especial o mtodo
VPL - Valor
Presente Lquido (tambm chamado de NPV - Net Present Value) e o
mtodo
TIR - Taxa Interna de Retorno (tambm conhecido por IRR- Internal
Rate of
Return). Abreu & Stephan (1982), De Faro (1979), Flanagan et
al (1989) e
Hirschfeld (1986), entre outros, confirmam esta preferncia,
dando consistncia
aplicao de taxas de desconto aos fluxos de caixa em anlise.
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16
Cadman & Austin-Crowe (1994, pp.41-2) destacam que as
tcnicas tradicionais
deavaliao prvia de empreendimentos utilizam formato simples,
comparativo
entre custos e receitas totais, buscando verificar se os
projetos produziro
taxas de retorno adequadas.
Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e
receitas
ocorrem emdiferentes momentos, importante descontar (ou
capitalizar) tais
ocorrncias para uma data nica, usualmente a data do estudo de
viabilidade.
Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos
financeiros
incidentes, para aplicao dos mtodos disponveis atravs da
Engenharia
Econmica.
Ento, estabelecida a seqncia do projeto no tempo, surgem trs
decises-
chave aadotar (Heineck, 1989a, p.2): (1o.) o desenho do fluxo de
caixa; (2o.) o
tratamento dainflao; e (3o.) a escolha da taxa i a utilizar no
desconto (ou
capitalizao) do fluxo de caixa.
No entanto, considerando que se trata de estimao inicial do
desempenho do
projeto em data anterior a sua implementao, podem ser levantados
apenas
alguns poucos elementos disponveis no momento de realizao da
anlise
prvia (como, por exemplo, o preo de aquisio do terreno), sendo
aceitvel
supor relaes lineares para quantificar os demais componentes do
fluxo de
caixa, os quais devem contemplar tanto estimativas dos
desembolsos (custos
administrativos, com projetos e de construo), como dos ingressos
(receitas
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17
originadas nas vendas das unidades e parcelas de financiamentos
se
houverem). Porm, medida em que o projeto evolua, busca-se
substituir
desembolsos e ingressos inicialmente linearizados, por valores
que expressem
os movimentos reais ocorridos no caixa do empreendimento, at a
data da
reviso.
Para tratamento dos efeitos inflacionrios, pressupondo ao
assemelhada
tantosobre fluxos positivos como negativos, recomendvel utilizar
valores em
moedaconstante, mediante transformao de todos os movimentos do
caixa
em ndice de preos vigente data zero do diagrama (data da anlise
prvia de
viabilidade). Tal medida facilitar atualizaes posteriores do
estudo de
viabilidade, dada sua caracterstica de processo contnuo, alm de
permitir a
utilizao de taxas reais de juros (expurgados efeitos
inflacionrios) no
tratamento do fluxo de caixa. Como indexador mais indicado para
o Brasil,
considera-se o CUB - Custo Unitrio Bsico, levantado mensalmente
nas
principais cidades do pas pelos sindicatos das indstrias de
construo civil
locais.
Finalmente, para tratamento da terceira questo (escolha da taxa
i para
descontoou capitalizao do fluxo de caixa), sugere-se a utilizao
de taxas
reais de juros, uma vezinoculados efeitos inflacionrios sobre o
fluxo de caixa,
conforme abordado anteriormente.
Considere-se que, dependendo da capacidade financeira do
incorporador,
surgiro duashipteses: primeiro, as receitas geradas pelo
prprio
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empreendimento suprirem asnecessidades de caixa. Neste caso,
utiliza-se a
taxa de atratividade do incorporador para,atravs dos mtodos VPL
ou TIR
(Abreu & Stephan, 1982, pp.36-45), verificar se
oempreendimento supre as
expectativas de lucro econmico; ou, segundo, a empresanecessitar
o aporte
de recursos prprios e/ou de terceiros para cobrir desembolsos.
Umavez o
incorporador disponibilizando recursos prprios, novamente i pode
ser
identificado por sua taxa de atratividade. J para recursos de
terceiros, i
assumir o valor cobrado como custo financeiro, na forma de taxa
de juros
reais. Convm salientar que ocorrida a hiptese de fonte mista de
recursos
(prprios e de terceiros), o mtodo MTIR Taxa Interna de Retorno
Modificada
(Vieira Sobrinho, 1985, pp.63-6) desponta como mais indicado
para as anlises
econmicas do fluxo de caixa do empreendimento, ao permitir
emprego
concomitante de duas taxas.
Por outro lado, inmeras dificuldades ocorrem para quantificao de
alguns
fluxosnesta fase inicial da anlise, alm de muitos elementos se
apresentarem
sensveis amodificaes no decorrer do tempo. Por isso, sensato
gerar
estimativas com utilizaodas tcnicas da Anlise de Sensibilidade
(Hirschfeld,
1984, pp.286-96), medianteverificao dos efeitos de
variabilidades
experimentais nas receitas, nos custos e/ou nastaxas i
utilizadas, apurando
consequentes resultados sobre o VPL, TIR e MTIR.
-
19
4.3. Empreendimentos Imobilirios
Conforme Limmer (1997) um empreendimento pode ser definido como
um
projeto,com objetivo ou prerrogativas bem definidos, a ser
materializado
segundo um plano preestabelecido e dentro de condies de prazo,
custo,
qualidade e risco previamente definidos.
Ainda discorrendo sobre o conceito de empreendimento,
caracteriza-se como
um projeto, com um conjunto de realizaes fsicas, compreendendo
desde as
concepes iniciais de uma ideia, at a sua concretizao (LIMMER,
1997).
Conforme NBR 14653-4 (ABNT, 2002), os empreendimentos podem
ser
classificados conforme o estgio e conforme a base. Neste
primeiro ele
dividido em: concepo ou anteprojeto, projeto, implantao ou
execuo, pr
operao, operao, paralisado ou embargado, desativado e o
desmonte.
Segundo a base so classificados como: empreendimentos
imobilirios, de
base imobiliria, de base industrial, de base rural, de base
comercial e
servios, de base mineral e com base em concesses de servios
pblicos.
Empreendimentos imobilirios so empreendimentos em imvel
destinados ao
parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com o objetivo
de venda
das unidades geradas, sendo que podem ser residenciais,
comerciais, de
servios, industriais, rurais ou mistos NBR 14653-4 (ABNT,
2002).
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20
4.4. Investimentos no Setor da Construo Civil
Segundo Lima Junior (1998, p.9):
As rotinas de deciso compreendem marco, nas quais se exige
proceder
escolhade uma nica entre as alternativas disponveis, validadas,
mas
de diferentes expectativas de desempenho, associadas a
configuraes
de desempenho e risco fazendo uma funo de correlao positiva.
Fazer a escolha assumir riscos, na busca de um certo nvel de
desempenho, que seentenda como compensador diante dos riscos
em
alcan-lo.
A escolha ser tanto mais confortvel, quanto mais informaes
estiver
disponvelsobre o andamento da funo (desempenho esperado x
riscos), mas no se podeesperar ser possvel construir meios
de
eliminao de riscos.
Riscos existiram pela relativa capacidade, ou incapacidade, que
ter
oempreendedor de monitorar todas as variveis de
comportamento
errtico e queinfluenciam no desempenho de empreendimento.
De acordo com Hirschfeld (1989), deciso corresponde alocao de
recursos
a uma das alternativas econmicas, possibilitando sua execuo.
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21
4.5. Anlise de Investimentos
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2008) as decises de
investimento de um
projeto devem considerar:
Critrios econmicos: rentabilidade do investimento;
Critrios financeiros: disponibilidade de recursos;
Critrios imponderveis: fatores no conversveis em dinheiro.
Casarotto Filho e Kopittke (2008) sugerem como mtodos de anlise
os
seguintes indicadores:
Mtodo do Valor Anual Uniforme Equivalente (VAUE)
Mtodo do Valor Presente Lquido (VPL)
Mtodo da Taxa Interna de Retorno (TIR)
Tempo de Recuperao do Capital (PAYBACK)
Conforme Lima Junior (1993), estes indicadores que refletem a
qualidade
dosinvestimentos financeiros relacionados com o retorno, o que
levaro o
empreendedor a se orientar sobre investir ou no no
empreendimento.
4.6. Taxa Mnima de Atratividade TMA
Ao se analisar uma proposta de investimento, deve-se considerar
o fato de
estar perdendo a oportunidade de registrar retornos com a
aplicao do mesmo
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22
capital em outros projetos. A nova proposta para ser atrativa
deve render, no
mnimo, a taxa de juros equivalente rentabilidade das aplicaes
correntes e
de pouco risco. Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2008) esta ,
portanto, a
taxa mnima de atratividade.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002) refere-se taxa mnima de atratividade
como
sendo a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a
natureza e
caractersticas do empreendimento, bem como com a expectativa
mnima de
emulao do empreendedor, em face de suas carteiras de ativos.
Conforme Casarotto Filho e Kopittke (2008) para pessoas fsicas,
no Brasil,
comum a taxa mnima de atratividade ser igual rentabilidade da
caderneta de
poupana. Na verdade um benchmark para as opes de
investimentos
sobre a premissa de que a alternativa idealizada deve ter
retorno semelhante
ao valor apurado pelo ndice de referncia. Para empresas, o
parmetro
relativo ao seu grau de penetrao no mercado e maturidade.
4.7. Mtodo do Valor Presente Lquido VPL
Para Casarotto Filho e Kopittke (2008) o VPL descrito,
algebricamente, como
osomatrio dos fluxos de caixa descontados do projeto em anlise.
Como
temos que consideraro valor do dinheiro no tempo, no se pode
somar
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23
diretamente os fluxos de caixa envolvidossem antes ajust-los a
uma taxa de
desconto. Escolhe-se a opo que apresenta melhor valorpresente
lquido. A
taxa utilizada para desconto do fluxo (trazer para o valor
presente) a
taxamnima de retorno.
Conforme Hirschfeld (1989), o mtodo do valor presente lquido,
tem como
finalidadedeterminar um valor no instante considerado inicial, a
partir de um
fluxo de caixa formado deuma srie de receitas e dispndios.
Segundo Silva et. al (2007), o VPL de um projeto de investimento
igual
diferenaentre o valor presente das entradas lquidas de caixa,
associadas ao
projeto e o investimentoinicial necessrio, com o desconto dos
fluxos de caixa
feito a uma taxa K definida pelaempresa.
Ross, Westerfield, Jaffe (2002) atribuem a superioridade do VPL
a trs
atributos:
O VPL usa fluxo de caixa: os fluxos de caixa de um projeto
podem
serutilizados para outras finalidades na empresa. Em contraste
os lucros
contbeis so uma figuraartificial, embora sejam teis no devem
ser
usados na anlise de investimento, pois geramfluxos de caixa.
O VPL usa todos os fluxos de caixa do projeto: outros enfoques
ignoram
ofluxo de caixa alm de certa data.
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24
O VPL desconta os fluxos de caixa corretamente: demais
indicadores
podemignorar o valor do dinheiro no tempo, quando relacionam-se
com
fluxos de caixa.
Motta e Calba (2002) conceituam o VPL descontado como a soma
algbrica
de todosos fluxos de caixa descontados para o instante presente
(t = 0), a uma
dada taxa de juros (i).
Onde:
FC0, FC1, FC2, FC3, FCn: representam os retornos gerados, o
valor da
entradasdo fluxo de caixa;
i: taxa, concebe o que a empresa espera do investimento, ou
seja, a
taxamnima de atratividade do investimento, a fim de avaliar se
as
entradas proporcionam umVPL positivo.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) destacam com as principais
vantagens do
VPL:
uma medida absoluta de valor;
Evidencia uma noo do risco envolvido;
Considera o valor do dinheiro no tempo;
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25
consistente com o objetivo das organizaes;
Considera todos os fluxos de caixa envolvidos.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) citam como desvantagem do
VPL
aimpossibilidade de comparao em termos de taxa.
Assim o VPL um indicador que exterioriza se as projees de
entradas
lquidas decaixa (FC) fornecero retorno positivo sobre a taxa
mnima de
atratividade, dimensionada notempo, ou seja, desconta-se dos
termos de caixa
a taxa mnima que a empresa espera auferir no investimento, sendo
positivo os
fluxos de caixa apresentam o mnimo de rendimentoplanejado.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) afirmam que o VPL o mtodo
mais
robustopara o processo de anlise de investimentos, dado que no
apresenta
nenhuma restriosignificativa de utilizao.
Desta forma, ser adotado como mtodo principal da anlise de
investimentos
o VPL,sendo que os outros mtodos serviram de forma acessria, de
apoio
para a tomada de deciso, como tambm para algum critrio de
desempate.
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26
4.8. Taxa Interna de Retorno TIR
Conforme Newnan e Lavelle (2000), a taxa interna de retorno
definida como a
taxade jutos pago sobre o saldo devedor de um emprstimo, de tal
forma que o
esquema depagamento reduza a zero esse saldo quando se faz o
pagamento.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), refere-se a TIR, como sendo a taxa
de juros
que anulao fluxo de caixa descontado de um investimento .
Para Souza (2003), a taxa interna de retorno (TIR) representa a
taxa que
devolve ovalor presente das entradas de caixa, associadas ao
projeto, igual ao
investimento inicial. Ataxa interna de retorno a taxa de
desconto que anula o
valor atual lquido do projeto deinvestimento. O critrio de
deciso, utilizando
este mtodo de anlise, d-se em decorrnciados projetos de
investimento que
apresentarem maior taxa.
Onde:
FC0, FC1, FC2, FC3, FCn: representam os retornos gerados, o
valor da
entradasdo fluxo de caixa;
TIR: taxa interna de retorno.
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27
A TIR segue a mesma lgica matemtica do VPL, entretanto busca
igualar as
entradaslquidas zero, descontando, ento, a taxa interna de
retorno
projetada para o investimento emdestaque.
Casarotto Filho e Kopittke (2008) afirmam que o mtodo TIR requer
o clculo
da taxaque zera os valores presentes dos fluxos de caixa das
alternativas.Lima
Junior (1993) refere-se taxa de retorno, como uma medida de
alavancagem
depoder de compra oferecida pelo empreendimento ao
empreendedor,
considerando osinvestimentos e os retornos, no prazo em que se
do os
ganhos.
Conforme Hirschfeld (1989) a taxa interna de retorno representa
percentual
referenteao ganho recebido em devoluo, comparado adequadamente
com a
quantia investida.
Desta forma os investimentos em que a TIR for maior que TMA
so
consideradosrentveis, portanto passveis de anlise, o inverso
torna o projeto
invivel perante a margemde ganho pretendida, logo, descartvel
para
averiguaes.
Segundo Motta e Calba (2002) a taxa de retorno isoladamente no
uma
medida deatratividade do investimento, assim sendo, no pode ser
usada
diretamente como critrio deseleo ou ordenao entre as
oportunidades de
investimento.
-
28
Ross, Westerfield, Jaffe (2002) discorrendo sobre a simplicidade
da relao da
TIR, VPL e TMA dimensionam que no to simples optar por
investimentos
considerando aaceitao ou no, apenas sob o prisma da TIR, pois
ela no
considera a escala, pode-se teruma TIR menor, mas um VPL maior
que
justifica o investimento. Desta forma desenvolveu-seo conceito
da TIR
incremental, caracterizada pela avaliao do investimento
adicionalresultante
da escolha do projeto maior sobre o menor.
Conforme Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) os critrios de
aceitao da
TIR so:
So aceitos investimentos com a taxa interna de retorno maior ou
igual
aocusto de oportunidade;
So aceitos financiamentos com a taxa interna de retorno menor
ou
igual aocusto de oportunidade.
O autor enfatiza ainda que a TIR no um bom critrio de
classificao, dado
que emcomparaes de projeto h possibilidade de ocorrncia de
situaes
onde o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso, a
melhor alternativa
o VPL, que representa uma medidaabsoluta de valor em moeda (R$).
A TIR
melhor utilizada como critrio para auxiliar o VPLna tomada de
deciso.
-
29
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) destacam duas vantagens pelo
mtodo
da TIR:medida relativa de valor permitindo a comparao com outras
taxa; bom
critrio de aceitao.
Como desvantagens da TIR o autor apresenta:
Se o projeto for de investimento um; se for de financiamento
outro.
No um bom critrio de classificao, dado que em comparaes de
projetoh possibilidade de ocorrncia de situaes onde o projeto
de
maio TIR tenha menor VPL.Neste caso, a melhor alternativa o
VPL,
que representa uma medida absoluta de valor emmoeda (R$). A
TIR
melhor utilizada como critrio para auxiliar o VPL na tomada
dedeciso.
H situaes onde se encontram mltiplas taxas internas de
retorno.
Neste casoa TIR no tem significado. Deve-se utilizar o VPL
para
tomada de deciso;
Tambm h situaes onde no se obtm nenhuma taxa interna de
retorno.Novamente devemos recorrer ao VPL.
4.9. Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK
Considerado por Casarotto Filho e Kopittke (2008) o principal
mtodo no
exato,mede o tempo necessrio para que o somatrio das parcelas
anuais seja
igual ao investimentoinicial. Genericamente pode-se dizer que
registra o tempo
mdio para os fluxos de caixa seequipararem ao valor do
investimento.
-
30
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), define o payback como sendo o perodo
no qual
osresultados lquidos acumulados da operao do empreendimento
equivalem
aosinvestimentos.
Segundo Silva, Ferreira, Pazzini e Abrantes (2007) o mtodo de
avaliao
financeiramais simples o tempo de retorno do investimento
(payback), que
consiste na quantificaodo tempo necessrio para que o dispndio de
capital
(valor do investimento) seja recuperadoatravs dos benefcios
lquidos (fluxo do
caixa) gerados pelo empreendimento.
Payback = Valor do Investimento
Valor dos Fluxos de Caixa
Casarotto Filho e Kopittke (2008) entendem que esta metodologia
no leva
emconsiderao a vida do investimento, e pode ter dificultada sua
aplicao
quando oinvestimento inicial se der por mais de um ano, ou
quando os projetos
comparados tivereminvestimentos iniciais diferentes. Assim
percebe-se a
deficincia quanto relao deequivalncia entre os fluxos do
investimento.
O Payback, ou payout, utilizado como referncia para julgar a
atratividade
relativadas opes de investimento. Deve se interpretado com
reservas,
apenas como um indicador,no servindo para seleo entre as
alternativas de
investimento (MOTTA e CALBA, 2002,p. 96).
-
31
4.10. ndice de Lucratividade
ndice de lucratividade a relao entre o valor presente das
receitas liquidas e
osinvestimentos NBR 14653-4 (ABNT, 2002).
Em relao ao ndice de lucratividade, o empreendimento ser
considerado
vivelquando seu valor for igual ou superior a unidade, para uma
taxa de
desconto equivalente aocusto de oportunidade de igual risco NBR
14653-4
(ABNT, 2002).
4.11. Fluxo de Caixa
Para Motta e Calba (2002) qualquer projeto que venha a ser
proposto, hoje
em dia,quer seja, a uma empresa potencialmente interessada no
mesmo, ou,
ainda, a um rgopossivelmente financiador do projeto, ter um
estudo de
viabilidade tcnico-econmica arespald-lo.
A construo do fluxo de caixa de um projeto de investimento deve
ser realizadapara que o projeto possa ser analisado com vistas a
tomada de deciso sobre aimplantao ou no. O fluxo de caixa
implantado mediante estimao dos valoresde entradas e sadas de
recursos financeiros. Em alguns casos, a venda dos
produtosreferente ao projeto de investimento considerado pode
interferir nas vendas deoutros produtos comercializados pela
empresa (SOUZA, 2003, p.125).
-
32
De acordo com a NBR 14653-4 (ABNT, 2002, p.4), fluxo de caixa a
srie
dereceitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de
um
determinado perodo.
4.12. Anlise de Sensibilidade:
Anlise de Sensibilidade ferramenta que possibilita a gerao de
relatrios
com perfil de stress-cenrio. Diversas variveis do estudo de
viabilidade podem
ser cruzadas, com a sua verso maispessimista at a mais
otimista,
apresentando o impacto das variaes nos principais indicadores
daqualidade
econmica e financeira.
4.13. Exposio Mxima
Maior saldo negativo (acumulado) do fluxo de caixa. Pico de
exposio de
caixa, momento em que serianecessrio o maior aporte.
-
33
5. METODO
Aps a avaliao de um terreno e tendo-se a convico que no mesmo
se
possa edificar um empreendimento imobilirio que v de encontro a
realidade
da Incorporadora e do mercado no qual a mesma est inserido,
faz-se
necessrio a contrao de um escritrio de arquitetura que ter
como
responsabilidade a confeco de um primeiro estudo de massa
acompanhado
do respectivo quadro de reas do futuro empreendimento (reas
lquidas, reas
privativas, reas globais e reas equivalentes, preferencialmente
tendo o
respaldo da NB 12.721:2007 Avaliao de custos unitrios de
construo
para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios
edifcios).
Este estudo inicial tambm dever ser respaldado pela Lei de Uso e
Ocupao
do Solo (lei 7166/96 alterada para lei 9959/2010, no caso de
Belo Horizonte) e
o Cdigo de Edificaes da municipalidade.
De posse do quadro de reas deve-se analisar a proporo entre as
reas
privativas (reas venais) e as reas equivalentes (reas a serem
construdas).
Usualmente para empreendimentos residenciais de mdio e alto
luxo
aconselhvel que esta relao no passe de 1,5. Para
empreendimentos
voltados a baixa renda esta relao deve-se aproximar de1,0.
Para
empreendimentos comerciais esta grandeza extremamente
varivel,pois
depender,entre outros fatores,do nmero de vagas que se pretende
construir
(cabe apenas salientar que empreendimentos comerciais de alto
nvel exigem
-
34
que este nmero esteja situado entre 20,0 a 35,00m2/vaga. A Lei
de Uso e
Ocupao do Solo de Belo Horizonte limita este nmero a 399 vagas,
sob a
pena de o empreendimento ter que ser analisado a luz de impacto
ambiental).
A aquisio do terreno poder ser identificada pelo seu valor de
compra,
permuta fsica no local, ou torna financeira.
A gerao do fluxo de caixa estimado depender dos seguintes
parmetros:
Estimar o custo de construo, preferencialmente baseado em um
histrico da Incorporadora para empreendimentos similares, somado
as
suas devidas especificidades.
Estabelecer o prazo de durao dos perodos de pr-obra e de
registro
de incorporao.
Estabelecer o prazo de durao dos perodos de obra, tambm
baseado
em um histrico da Incorporadora para empreendimentos
similares,
somado a suas devidas especificidades e complexidade.
Estimar-se uma velocidade de vendas, vinculada a uma tabela
de
vendas ( importante que se defina qual ser o percentual de
contribuio do cliente durante o perodo de construo). O preo
de
venda estimado com base nas caractersticas do imvel a construir
e
mediante informaes obtidas no mercado (especialistas em
marketing
imobilirio e corretores de imveis), atravs da identificao de
preos
de produtos assemelhados quanto localizao, rea, acabamentos
e
demais caractersticas do imvel.
-
35
Estabelecer a taxa de administrao do empreendimento ou o
overhead
da incorporadora;
Definir as premissas de financiamento bancrio levando em conta
a
eventual necessidade da incorporadora em gerar caixa para
investir;
Estabelecer qual ser a taxa de desconto a ser usada no
fluxo;
Estabelecer qual ser a taxa de juros credor (a ser aplicada no
saldo
de caixa positivo) e a taxa de juros devedor (que penaliza o
fluxo de
caixa e aplicada no saldo de caixa negativo);
6. ESTUDO DE CASO
6.1. O empreendimento em estudo:
Edifcio comercial composto por lojas, lajes coorporativas e
salas.
6.2. Localizao
Avenida Barbacena Bairro Barro Preto.
Belo Horizonte / MG
-
36
Figura 1: Mapa de localizao do empreendimento em estudo.
-
37
6.3. Quadro de reas
Tabela 1: Quadro de reas (obtidos via estudo do departamento de
arquitetura)
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RAMPAS
ACESSVEIS *3
CIRCULAO
VERTICAL *4
CIRCULAO
HORIZONTAL *5
ARS
(DEPSITO DE
LIXO)
CAIXA D'GUA/
BARRILETE
CASA DE
MQUINAS /
SUBSTAO
LAZER E
RECREAO NO
SUBSOLO *6
GUARITA
ZELADORIA
DEPSITOS *7
ANTE-CMARA
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CIRC.
HORIZONTAL A
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AT 10% DA REA DO PAVTO. EM QUE ELA SE ENCONTRA.
REA CORRESPONDENTE REA DA CAIXA DOS
ELEVADORES
REA A DESCONTAR POR PVTO: DESCONTAR REA DA
CIRC. HORIZONTAL COLETIVA AT 2X A REA DA CX DOS
ELEVADORES
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