-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
1, Juli - September 2014 ISSN: 2338- 4603
147
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
Estimasi Nilai Basis Pajak Bumi dan Bangunan di Kota
Jambi:Pendekatan Hedonic Price Function
Arman Delis; Siti HodijahProgram Magister Ilmu Ekonomi Fakultas
Ekonomi dan Bisnis Universitas Jambi
AbstrakPenelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi
faktor-faktor yang paling dominan
yang menentukan tingkat harga tanah dan bangunan dan untuk
mengukur rasio antaraharga tanah dan bangunan berdasarkan harga
yang ditetapkan pada Surat PemberitahuanPajak Terhutang (SPPT).
Estimasi tingkat harga dan nilai wajib pajak atas tanah danbangunan
didasarkan pada fungsi harga hedonis. Data yang digunakan adalah
data kerat-lintang dari hasil survei lapangan 100 pemilik tanah dan
bangunan di wilayah KecamatanTelanaipura, Pelayangan, Pasar Jambi
dan Kota Baru. Hasil penelitian menunjukkanbahwa tingkat harga
tanah dan bangunan yang tertinggi ada di Pasar Jambi dan
yangterendah di Pelayangan. Variabel yang paling dominan yang
menentukan tingkat hargatanah adalah kepadatan penduduk, jarak
tanah ke lokasi pusat kota dan jenis jalan yangmelewati lokasi
tanah, sedangkan tingkat harga bangunan ditentukan oleh luas
lantaibangunan, jenis rumah dan ketersediaan garasi. Secara
rata-rata, rasio harga tanah padaNJOP terhadap harga tanah aktual
yang dikehendaki pemiliknya dan harga prediksinyamasing-masing
adalah 29,30 persen dan 44,13 persen. Rasio rata-rata yang relatif
rendahini menunjukkan bahwa harga tanah yang ditetapkan pemerintah
pada SPT dalamperhitungan NJOP sebagian besar masih terlalu jauh
jaraknya bila dibandingkan denganharga tanah yang dikehendaki
pemiliknya dan harga prediksinya. Ini berarti bahwa potensimenaikan
Pajak Bumi dan Bangunan di Kota Jambi masih sangat besar..Kata
kunci : harga aktual, harga yang diinginkan, harga prediksi
AbstractThis research is aimed to identify the most dominant
factors which determine the rate ofprice of lands and buildings, to
measure the ratio between the price of lands and buildingsbased on
price set on Income Tax Payable (SPPT). The estimated value
taxpayer on landand buildings and the value of the estimation is
based on the hedonic price function.Estimates of the level of the
price of land and buildings carried out with the hedonic
pricefunction approach. The data used is the cross-sectional data
obtained from the results of afield survey of 100 owners of land
and buildings are scattered in the subdistrictTelanaipura,
Pelayangan, Pasar Jambi and Kota Baru subdistrict. The results
showed thatthe level of the price of land and buildings in the
district are highest and lowest JambiMarket in Subdsitrict
Pelayangan. The most dominant variable that determines the level
ofthe price of land is population density, distance to the city
center location of the land andthe type of road that passes through
the location of the land, while the price level isdetermined by the
building floor area of the house, the type of home and the
availability ofthe garage wall. On average, the ratio of the price
of land in the SPT to the actual price ofthe desired land owners
and the price of each prediction is 29.30 percent and 44.13
percent,while the ratio of the price of houses for the price of the
actual building and the price of theaverage prediction of 39.57
percent and 33.04 percent. The relatively low Figures of ratio
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
148
indicates that the price of land and buildings are set by the
government on the tax return inthe calculation of taxable value
mostly still too far away when compared with the price ofland and
building the desired owners and price prediction. This means that
the potentialincrease in the Land and Property Tax in the city of
Jambi is still very large.Keywords: actual price, desired price,
prediction price
I. PENDAHULUANPelaksanaan kegiatan pembangunan
di daerah umumnya dihadapkan padamasalah terbatasnya pendapatan
yangberasal dari daerah sendiri dan tingginyaketergantungan daerah
terhadap transferdana dari pemerintah pusat. Sumber-sumber
pendapatan yang dapat digalioleh pemerintah daerah berupa pajak
danretribusi, basisnya relatif sangat sempitsehingga kurang
potensial untuk dapatmeningkatkan pendapatan dan membia-yai
berbagai jenis belanja daerah. Imple-mentasi otonomi daerah dan
desen-tralisasi fiskal telah memperluas kewe-nangan daerah menggali
potensi penda-patan baik perluasan basis maupun ca-kupannya, namun
setelah satu setengahdekade, pendapatan dari daerah sendiriatau
Pendapatan Asli Daerah (PAD)belum meningkat secara signifikan.
Salah satu kebijakan yangdilakukan pemerintah untuk
memperkuatkeuangan pemerintah daerah adalahpenyerahan kewenangan
pengelolaanPajak Bumi dan Bangunan (PBB) kepemerintah daerah sejak
tahun 2014 yangmemperluas kewenangan pemerintahdaerah dalam menilai
basisnya berupatanah dan bangunan. Nilai tanah danbangunan
ditentukan oleh berbagaikarakteristik seperti faktor
lokasi,aksessibiltas dan lingkungan. Karakteris-tik ini dapat
berubah secara cepat seiringdengan perkembangan
penyediaaninfrastruktur dan tumbuhnya aktivitasekonomi. Perbedaan
dan perubahankarakteristik tersebut menyebabkan hargatanah dan
bangunan meningkat cepat dansemakin bervariasi.
Konsekuensinyapenilaian basis atau objek PBB, harus
mempertimbangkan karakteristik basis-nya dan memperhatikan
dinamika karak-teristiknya.
Pajak tanah dan bangunan (popertytax) merupakan pajak tertua
sebagaisumber pendapatan pemerintah daerah diberbagai negara. Studi
Bahl (1979)menunjukkan pajak tanah dan bangunantidaklah memiliki
peran yang begitubesar sebagai sumber pendapatan. Temu-an Dillinger
(1988) sebaliknya justrumenunjukkan bahwa pengenaan pajakterhadap
kekayaan mampu mendukungpembiayaan kegiatan pemerintah lokal
diNegara-negara Sedang Berkembang.
Pemungutan pajak tidak hanyasemata-mata didasarkan atas
potensinyamenghasilkan sumber pendapatan bagaipemerintah, tetapi
distribusi bebanakhirnya (tax incidence) dan bebanlebihannya (tax
burden) sangat perludiperhatikan. Studi Linn (1982) tentangpola
beban akhir pajak kekayaan diKolumbia, telah menemukan lima
faktoryang menentukan penerimaan aktualpajak kekayaaan yaitu :
market value,assessment ratio, transmission ratio,statutory tax
rate, dan collection ratio.Dari kelima faktor ini, aspek
penilaianbasis dan tingkat tarif pajak merupakanbagian sangat
penting untuk mewujudkanbeban akhir pajak yang lebih adil.
Studiyang dilakukan Pusat Antar Universitas(PAU) bidang ekonomi UGM
(1992)menunjukan bahwa dengan pembebanantarif tunggal yang berlaku
di Indonesia,struktur tarif PBB cendrung bersifatprogresif. Artinya
beban akhir PBB telahterdistribusi secara adil diantara wajibpajak.
Kelompok masyarakat berpengha-silan tinggi menaggung beban yang
lebihtinggi daripada kelompok masyarakat
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
149
yang berpenghasilan lebih rendah(Mangkusubroto, 1994)
Penilaian basis PBB berupa tanahdan bangunan didasarkan atas
karakteris-tik permintaan dan penawarannya. Pena-waran tanah
bersifat inelastis, sementarakebutuhan akan tanah meningkat
secaraterus menerus, akibatnya harga tanahmeningkat sangat cepat
terutama di per-kotaan. Nilai tanah merupakan kemam-puan sebidang
tanah untuk dipertukarkandengan barang lain. Semakin rendah
nilaigunanya semakin rendah nilai tanahtersebut. Sementara nilai
pasar tanahmerupakan harga (dalam satuan uang)yang dikehendaki oleh
penjual danpembeli tanah (Shengkel, 1978). Nilaipasar tanah tidak
mudah diukur secaratepat dan seringkali didasarkan atas hargajual
yang dikehendaki pemilik tanah.Meskipun pasar tanah lebih bersifat
pasarpenjual (Supplier Market) dimanapenawarannya bersifat
inelastis, hargatanah yang terjadi di pasar tetap terbentukdari
interaksi permintaan dan penawarantanah, karena permintaan dan
penawarantanah mencerminkan permintaan danpenawaran
karakteristiknya.
Pendekatan hedonic price function(fungsi harga keningmatan)
merupakansalah satu metode penilaian harga tanahdan bangunan.
Pendekatan ini dikem-bangkan oleh Rosen (1974). Penilaianseorang
pembeli terhadap bangunankhususnya rumah, ditentukan oleh suatuset
atribut yang dimiliki rumah tersebut.Demikian juga penawarannya,
bergan-tung pada atribut yang ditawarkan(Lancaster, 1966 dan Gorman
dan Myles,1987). Rosen (1974) lebih jauh menun-jukkan bahwa skedul
willingness-to-paydan willingness-to-supply akan menen-tukan harga
keseimbangan sebagai fungsidari karakteristik atau atribut
suatubangunan.
Atribut bangunan antara lainmencakup kualitas lingkungan di
sekitarlokasinya, misalnya keberadaan taman.Walaupun tidak terdapat
pasar yang nyata
untuk kualitas lingkungan, tetapiberdasarkan pengamatan, harga
rumahbervariasi sesuai dengan kualitaslingkungan tempat dimana
bangunanberlokasi. Perbedaan harga dua rumahyang identik dalam
seluruh aspek kecualikualitas lingkungan, menunjukkanperbedaan
nilai lingkungan pada rumahtersebut. Pengamatan ini
kemudianmendorong munculnya theory of hedonicanalysis of price
sebagai formalisasistatistik dari metode pengamatan hargapasar
bangunan berdasarkan karakteristikdan atribut-atributnya.
Pendekatan inimerupakan alternatif untuk melakukanpenilaian harga
bangunan sebagaimanayang telah diterapkan oleh Grilichis(1971),
Ball (1973), Brookshire et all.(1982), dan King et all (1979)
dalammengestimasi nilai bangunan serta Pearcedan Turner (1990)
dalam mengestimasinilai property (tanah dan bangunan).
Pendekatan harga keningmatandidasarkan atas harga yang
diinginkanatau diningmati pemilik kekayaan(supplier) sesuai dengan
karakteristik danatribut kekayaannya. Oleh karena itupenilaiannya
dapat dilakukan berdasarkanprinsip penilaian sendiri
(self-assessedproperty evaluation). Kelemahanpenilaian ini adalah
tidak menjelaskanmengapa harga tanah yang sesungguhnyaterwujud
dapat terjadi (Mangkusubroto,1992 dan 1994).
Seperti yang dikemukakan Rosen(1974), dengan pendekatan fungsi
hargakeningmatan nilai kekayaan dipengaruhioleh empat komponen
yaitu faktorproperty itu sendiri, faktor lokasi,
faktoraksesibilitas, dan faktor lingkungan.Faktor properti antara
lain mencakup luastanah dan atau bangunan dan type rumah;faktor
lokasi meliputi jarak ke jalanutama atau jalan raya dan kualitas
jalan;faktor aksesibilitas misalnya jarak kepusat kota atau
perkantoran, pasar dansekolah; sedangkan faktor lingkunganmisalnya
bebas dari banjir dan jauh daritempat pembuangan sampah.
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
150
Beranjak dari teori tersebut,Limsobunchai, Gan dan Lee (2004)
telahmemprediksi harga rumah diChristchurch, New Zealandmenggunakan
sampel 200 rumah. Faktor-faktor yang dimasukkan untukmemprediksi
harga rumah adalah ukuranrumah, umur rumah, type rumah, jumlahruang
tidur, jumlah ruang tamu, jumlahgarasi, lingkungan disekitar rumah
danfaktor geografis. hasil studinyamenunjukkan bahwa
faktor-faktortersebut mendukung potensi jaringannetral artifisial
atas prediksi harga rumah.Berbeda dengan studi tersebut,
Agustan(1996) memisahkan penilaian harga tanahdan harga
bangunannya. Penerapanpendekatan yang sama studi tersebutmenemukan
bahwa harga tanahdipengaruhi secara positif oleh luas
tanahpekarangan rumah, kepadatan penduduk,kualitas jalan, kedekatan
dengan jalanraya dan kebebasan dari banjir, sementarajarak ke pusat
kota dan ke sekolahberpengaruh negatif. Harga bangunandipengaruhi
secara positif oleh jumlahruangan, ketersediaan garasi,
kualitasdinding, dan kualitas lantai, sementaravariabel jarak ke
pasar dan jalan rayapengaruhnya negatif.
Berdasarkan hal tersebut, perta-nyaan yang muncul adalah
bagaimanamenilai basis atau objek PBB agar esti-masinya dapat
sedekat mungkin dengannilai pasarnya. Studi ini
menerapkanpendekatan harga kenigmatan (hedonicprice function) untuk
menilai basis PBBdi Kota Jambi.II. METODE PENELITIANJenis Data
Sebagian besar data yang digunakandalam studi ini adalah data
primer berupakarakteristik tanah dan bangunan.Karakteristik tanah
terdiri atas luas, jarak(ke pusat kota, kantor, pasar dan
jalanutama), dan keadaan lingkungan disekitartanah, sementara
karakteristik bangunanmeliputi luas dan kualitas bangunan. Data
primer dilengkapai dengan data sekunderseperti jumlah rumah dan
tingkatkepadatan penduduk pada daerah yangmenjadi sampel lokasi
penelitian.Metode Pengumpulan Data
Data primer dikumpulkan secaralangsung dari responden
dilapangan.Pengumpulan data dilakukan denganmenggunakan instrument
daftar perta-nyaan terstruktur yang telah dipersiapkan.Daftar
pertanyaan tersebut didistribusikankepada responden yang terpilih
sebagaisampel. Beberapa responden jugadiinterview untuk memperoleh
informasiyang lebih dalam.Metode Penentuan Responden
Rumah tangga yang menjadiresponden dalam studi ini adalah
pemiliktanah dan bangunan perumahan, tidaktermasuk bangunan
pertokoan dan tanahtanpa bangunan. Responden dipilihsecara bertahap
(Multy Stage Sampling).Pertama, dipilih secara sengaja
empatkecamatan dari delapan kecamatan yangada di Kotamadya Jambi,
yaitu KotaBaru, Telanaipura, Pasar Jambi danPelayangan. Kedua,
dipilih kelurahansampel dengan memperhatikan jarak kepasar,
sekolah, pusat kota, dan kantor.Ketiga, dipilih responden sebanyak
100pemilik tanah beserta bangunannya yangtersebar di wilayah
masing-masingkelurahan. Jumlah responden padamasing-masing
kelurahan ditentukansecara proforsional sesuai dengan
jumlahpopulasinya.Metode Analisis Data
Data dianalisis secara deskriftif dankuantitatif. Analisis
deskriftif dilakukandengan menggunakan tabulasi silang,sedangkan
analisis kuantitatif dilakukandengan menggunakan teknik
regresiuntuk mengeidentifikasi variabel-variabelpenentu nilai tanah
dan bangunan.Mengingat sebagian variabel pengamatanbersifat
kualitatif digunakan covariansmodel untuk menaksir hedonic
pricefunction. Berdasarkan pendekatanhedonic price function, nilai
tanah dan
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
151
bangunan ditentukan oleh empatkomponen seperti dijelaskan
sebelumnya.Spesifikasi model untuk masing-masingnilai tanah dan
bangunan yang akandiestimasi dengan metode kuadratterkecil biasa
(OLS). diformulasikansebagai berikut:= + + ++ ++ ++ ++ += + + ++ +
++ ++ +dimana : LHT =logaritma harga tanah,LLTT=logaritma luas
total tanah,LLPD=logaritma luas pekarangan depan,LTKP= logaritma
tingkat kepadatanpenduduk, JTPK= jarak tanah ke pusatperkantoran,
JTPS = jarak tanah kepasar/super market, JTSP= jarak tanah
kesekolah/perguruan tinggi, DKJ=kualitasjalan depan rumah, DLT=
letak tanah(depan jalan raya atau jalan kecil/gang),DBB=kebebasan
dari banjir, LHB=logaritma harga bangunan, LLBR=logaritma luas
bangunan rumah,JRR=jumlah ruangan rumah, PKL=pemakaian kapasitas
listrik, PFT=pemi-likan fasilitas telephone, FAB=penggu-naan
fasilitas air bersih, KRG=keterse-diaan ruangan garasi, JDR=jenis
dindingrumah, JLR=jenis lantai rumah, JAR=jenis atap rumah, 1sampai
dengan11dan 11sampai dengan7 = konstanta dankoefisien regresi ke-i
dan i= unsurkesalahan pengganggu.
Hasil estimasi nilai tanah danbangunan yang diperoleh dari
modelregresi, selanjutnya dikomparasi dengannilai tanah dan
bangunan yang tercantumpada SPT wajib pajak. Selain itu
jugadilakukan komparasi antara nilai tanahdan bangunan aktual yang
diinginkanpemiliknya terhadap nilai SPT-nyasebagai pembanding angka
yang
diperoleh sebelumnya. Nilai kedua rasiomenjadi lebih kecil jika
penetapan hargajual tanah dan bangunan terlalu rendahdari nilai
estimasi dan nilai aktualnya.Uji Statistik dan Diagnostik
Sebuah model regresi yang validakan mampu menghasilkan taksiran
yangakurat mengenai prilaku populasi. Haltersebut dapat dipenuhi
bila sebuahmodel regresi memiliki validitas yangtinggi berdasarkan
hasil uji statistik yangbaku maupun uji diagnostik. Uji
statistikmerupakan uji tahap pertama dari sebuahmodel regresi yang
meliputi uji baku t-statistik, F-statistik, dan
koefisiendeterminasi. Uji diagnostik merupakanpengujian tahap kedua
validitas sebuahmodel regresi yang mencakup multi-kolinearitas,
otokorelasi, heteroskedas-tisitas, lineritas, dan
normalitas.Disamping itu dilakukan uji validitasmodel dengan
menggunakan kriteriaSchwarz Bayesian Information Criteria(SBC).III.
HASIL DAN PEMBAHASANEstimasi Fungsi Harga Kenigmatan
Proses estimasi fungsi hargakeningmatan (hedonic price
function)atau harga yang dikehendaki pemiliktanah dan bangunan
dalam kaitannyadengan karaktersitik tanah dan bangunantersebut,
dilakukan secara bertahap(stepwise regression).
Variabel-variabelkarakteristik tanah atau prediktor yangtidak
signifikan dikeluarkan daripersamaan regresi. Melalui
prosespentahapan tersebut, telah dihasilkanestimasi persamaan
regresi untuk hargatanah dan bangunan.Hasil Estimasi Harga
Tanah
Estimasi harga tanah persamanbertahap yang dilakukan
menghasilkan 6persamaan regresi yang disajikan dalamTabel 1.
.
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
152
Tabel 1. Hasil Estimasi OLS Bertahap Model Hedonic Price
Function Harga Tanahdi Kota Jambi (Variabel Dependen : Logaritma
Harga Tanah)Variabel Persamaan1 2 3 4 5 6CON 5.8278*
(4.2088)5.7183*(4.4172)
5.4262*(4.2939)
6.2223*(5.3532)
5.6792 *(5.0472)
6.9018*(7.9544)
LLTT -0.2538***(-1.7509)-.25563***(-1.8289)
-0.2590***(-1.8529)
-0.23086(-1.6535) - -
LLPD -0.19408(-1.5717)
-0.19007(-1.5684)
-0.2020***(-1.6736)
-0.2191***(-1.8100)
-0.3693*(-4.5710)
-0.3547*(-4.3740)
LTKP 1.1594*(6.7384)
1.1712*(7.4516)
1.2083*(7.8928)
1.1027*(7.9916)
1.0766*(7.7828)
0.9248*(8.7328)
JTPK -0.00163(-0.0836) - - - - -
JTPS -0.0092(-0.24951) - - - - -
JTPD -0.0420*(-2.6031)
-0.04378*(-3.0730)
-0.0428*(-3.0102)
-0.03675*(-2.6686)
-0.0425*(-3.1578)
-0.0506*(-3.9951)
JTSP 0.029340(1.2063)
0.028756(1.4693)
0.0302(1.5444) - - -
DLT 0.41046**(2.3484)
0.40917**(2.3728)
0.29654**(2.2199)
0.27636**2.0634
0.2761**(2.0430)
0.2780**(2.0375)
DKJ -0.17327(-1.0458)
-0.16773(-1.0324) - - - -
DBB .31193(1.6001)
0.31736***(1.7076)
0.33538***(1.8119)
0.3178***(1.7075)
0.3162***(1.6833) -
F-Stat 20.1334* 25.7044* 29.2034* 33.1789* 38.5566* 46.5882*R2
0.69346 0.69323 0.68963 0.68159 0.67223 0.66235
2R 0.65901 0.66626 0.66602 0.66104 0.65479 0.64813DW-Stat 1.3155
1.3345 1.3816 1.4018 1.3270 1.2924SBC -113.7968 -109.2291 -107.5087
-106.4859 -105.632 -104.814
Catatan : * signifikan pada =1%, ** signifikan pada =5% , ***
signifikan pada =10%.Secara umum, berbagai
karakteristik tanah yang dimasukkan kemodel hanya mampu
menjelaskan sekitar65% harga tanah yang dikehendakipemiliknya.
Besaran koefisien determi-nasi ( 2R ) yang kecil memang
lazimditemukan dalam model regresi yangsebagian besar variabelnya
dinyatakandalam skor dikotomus (dummy variable)atau variasinya
kecil. Meskipun demi-kian, hasil uji F-statistik untuk kese-luruhan
model, signifikan pada tingkat1% yang menunjukkan kuatnya
kemam-puan variabel-variabel independen atauperiktor secara
simultan menjelaskanvariasi harga tanah. Nilai koefisien
DW-statistik juga relatif rendah sebagaiindikasi terjadinya
otokorelasi dalam mo-del regresi. Indikasi ini juga ditunjukkanoleh
hasil pengujian tahap kedua (second
order), namun model lolos uji lineritas,normalitas dan
heteroskedastisitas.
Pengujiann validitas model jugadilakukan dengan menggunakan
kriteriaalternatif yaitu Akaikes InformationCriteria (AIC) dan
Schwarz BayesianInformation Criteria (SBC). Dengankriteria SBC
(yang lebih lazim digunakandibanding AIC), sebuah model
dikatakancukup baik dibanding model lainnya jikanilai SBC-nya
relatif kecil. Pada tabel 1,persamaan regresi terakhir memiliki
nilaiabsolut SBC paling rendah, sehinggacukup valid digunakan
untukmenjelaskan tingkat harga tanah yangdikehendaki pemiliknya di
Kota Jambi
Proses estimasi bertahap yangdilakukan terhadap model
covarianmenghasilkan temuan yang cukup mena-rik. Dari 10 variabel
pengamatan yang
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
153
dipertimbangkan, ternyata hanya 3 varia-bel yang dapat menjadi
prediktor ataupenjelas tingkat harga tanah di KotaJambi. Pertama
adalah variabel kepadatanpenduduk yang berpengaruh positif
ter-hadap harga tanah. Semakin tinggitingkat kepadatan penduduk
pada suatulokasi tanah, semakin tinggi harga tanahyang diinginkan
pemiliknya. Hal inidisebabkan, tingkat kepadatan pendudukmerupakan
refleksi dari intensitas per-mintaan tanah di suatu wilayah.
Implika-sinya, harga tanah menjadi lebih mahal diwilayah yang lebih
padat atau perminta-annya lebih tinggi seperti KecamatanPasar Jambi
dibanding kecamatan yangkurang padat seperti Pelayangan.
Konsisten dengan variabel tingkatkepadatan penduduk, variabel
keduaadalah jarak lokasi tanah dengan pusatkota. Semakin jauh jarak
tanah denganpusat kota ternyata semakin rendah hargatanah yang
diinginkan pemiliknya.Dengan kata lain tanah yang berlokasi dipusat
kota dan umumnya tingkatkepadatan penduduknya lebih tinggi,akan
memiliki harga yang paling tinggi.Sebaliknya tanah yang
berlokasidipinggir kota dengan tingkat kepadatanpenduduknya lebih
rendah akan memilikiharga yang lebih rendah. Hubungannegatif antara
jarak lokasi tanah denganpusat kota atau pusat
kegiatanperekonomian, konsisten dengan teorilokasi klasik Von
Thunen sebagai teoripenggunaan tanah (land used) paling tuadalam
literatur ekonomi geografi atauekonomi spasial (lihat misalnya
McCann,2001 dan Fujita & Thisse, 2002).
Variabel ketiga yang dapatdigunakan sebagai prediktor
penilaianharga tanah adalah jenis jalan yangmelewati lokasi tanah.
Tanah yangberlokasi di depan jalan raya atau jalanutama memiliki
harga yang lebih tinggidibanding tanah yang berlokasi di jalanyang
lebih kecil atau gang. Hal ini jugaerat kaitannya dengan nilai
ekonomi yanglebih tinggi dan kemudahan akses yang
dimiliki sebidang tanah yang berlokasidipinggir jalan raya.
Variabel ini dapatmengakomodir variabel kualitas jalan didepan
rumah (DKJ) yang tanda koefisienregresinya berlawanan. Dengan
demikianjenis jalan yang melewati sebidang tanahtetap merupakan
faktor cukup pentingdalam penentuan harga tanah.
Temuan yang lebih menarik adalahpengaruh negatif luas tanah
pekarangandi bagian depan rumah. Ini disebabkanoleh relatif
tingginya harga tanah diwilayah Kecamatan Pasar Jambi yangmerupakan
pusat kota. Padahal rumahyang berlokasi di wilayah ini
umumnyamemiliki pekarangan atau taman yangrelatif sempit atau
bahkan tidak memilikipekarangan depan. Sebaliknya tanah
yangberlokasi di daerah sub urban seperti be-berapa bagian dari
Kecamatan Telanai-pura, Kota Baru, dan Pelayangan denganareal dan
pekarangan yang lebih luastingkat harganya relatif lebih
rendah.
Temuan kontradiktif lainnyaditunjukkan oleh variabel boneka
banjir.Variabel ini berpengaruh positif terhadapharga tanah. Tanah
yang lebih seringterkena banjir ternyata memiliki tingkatharga yang
lebih tinggi dibanding tanahyang tidak terkena banjir.
Hubunganpositif ini, juga erat kaitannya denganrelatif tingginya
harga tanah di pusat kotawalaupun pada beberapa bagian arealkota
merupakan wilayah banjir padasetiap musim hujan. Meskipun
demikian,variabel ini memiliki tingkat signifikansiyang relatif
lebih rendah yaitu pada=10% seperti ditunjukkan padapersamaan
regresi 2 sampai dengan 5.
Berdasarkan hasil estimasipersamaan regresi fungsi harga
kening-matan terhadap tanah, ternyata faktorlokasi yang strategis
dengan nilaiekonomi dan aksesibilitas yang lebihtinggi dapat
digunakan untuk menganulirpengaruh faktor luas tanah atau
luaspekarangan dan dampak banjir yangmemiliki tanda koefisien
regresi negatif.Dengan demikian faktor lokasi tanah
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
154
merupakan variabel utama yang menjadipenentu harga sebidang
tanah. Implikasi-nya adalah tanah yang lokasinya lebihstrategis
terutama dalam kaitannyadengan jalan dan jarak ke pusat kota
sertatingkat kepadatan penduduk di wilayahtersebut dapat
dipertimbangkan sebagaifaktor penentu utama dalam mendisainnilai
jual objek pajak bumi atau pajakatas tanah.Hasil Estimasi Harga
Bangunan
Estimasi persamaan regresi hargabangunan dilakukan untuk 4
persamaanregresi mengingat variabel penjelasnyarelative lebih
sedikit. Tidak jauh berbedadengan hasil estimasi regresi harga
tanah,koefisien determinasi )( 2R untuk keselu-ruhan persamaan
regresi harga bangunan,relatif lebih kecil dari hasil
estimasipersamaan regresi harga tanah, yaituberkisar antara 0.30601
sampai dengan0.53418. Artinya, secara umum, beberapavariabel
karakteristik bangunan yangdimasukkan ke model hanya
mampumenjelaskan sekitar 31% sampai dengan53% variasi harga
bangunan yangdikehendaki pemiliknya. Hasil uji F-statistik untuk
keseluruhan model tetapsignifikan pada tingkat keyakinan 1%,namun
nilai koefisien DW-statistik relatiflebih baik dibanding regresi
harga tanah.Persamaan 1 sampai dengan 3 pada tabel2 lolos dari
otokorelasi, hanya persamaan4 yang masih mengandung
otokorelasi.Pada uji tahap kedua (second order),persamaan 1
ternyata tidak lolos tiga ujiasumsi klasik lainnya yaitu
lineritas,normalitas dan heteroskedastisitas. Persa-maan 2 dan 3
lolos uji lineritas tetapitidak lolos uji normalitas dan
heteros-kedastisitas. Persamaan 4, disamping ti-dak lolos
otokorelasi juga tidak lolosheteroskedastisitas. Ini berarti
keempatpersamaan regresi kurang layak diguna-kan untuk tujuan
prediksi atau forkas.
Berdasarkan kriteria Criteria (SBC)persamaan regresi 2 dan 3
memiliki nilaiabsolut SBC yang relatif rendah,sedangkan persamaan
regresi 4 memiliki
nilai absolut SBC paling tinggi. Biladiintegrasikan dengan hasil
uji penyim-pangan asumsi klasik, maka persamaan 2dan 3 relatif
lebih baik dibanding duapersamaan lainnya.
Hasil estimasi keempat persamaanregresi menunjukkan hanya ada
tigavariabel pengamatan yang memiliki tandakoefisien regresi
konsisten dan signifikandari 9 variabel penjelas yang
dipertim-bangkan sebagai penentu harga bang-unan. Variabel-variabel
tersebut adalahluas lantai rumah, jenis dinding rumahdan
ketersediaan garasi yang signifikanpada tingkat keyakinan 5 dan 1
persen.Variabel luas lantai rumah berpengaruhpositif terhadap harga
rumah yangmenunjukkan, semakin luas lantai rumahsemakin tinggi
harga bangunan rumahtersebut. Secara teoritis dapat dimaknaibahwa
nilai sewa yang dikehendakipemilik rumah dengan ukuran yang
lebihluas akan lebih tinggi dibanding rumahyang berukuran lebih
kecil. Variabel inisekaligus dapat mengeliminasi pengaruhnegatif
variabel jumlah ruangan yangsebenarnya sama-sama merepresen-tasikan
ukuran luas bangunan.
Variabel jenis dinding rumah jugabertanda positif yang
menunjukkanbahwa bangunan rumah yang dindingnyaterbuat dari tembok
memiliki harga yanglebih tinggi dibanding rumah yangdindingnya
tidak terbuat dari tembok.Pengaruh positif variabel ini
memper-lihatkan bahwa jenis dinding rumahternyata dapat
mempresentasikan tingkatkemewahan sebuah bangunan rumahdibanding
jenis atap atau jenis lantainya.
Selain jenis dinding, variabelketersediaan garasi juga
berpengaruhpositif dan signifikan pada tingkatkeyakinan 1 persen.
Artinya, rumah yangmemiliki ruangan garasi ternyata dinilailebih
tinggi oleh pemiliknya dibandingrumah yang tidak memiliki
ruangangarasi. Jadi ketersediaan garasi juga dapatmempresentasikan
tingkat kemewahan
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
155
sebuah bangunan perumahan disampingluas lantai dan jenis dinding
rumah.
Dengan demikian, ketiga variabeltersebut merupakan faktor
penentu yangsemestinya harus dipertimbangkandalam menetapkan nilai
jual bangunanperumahan dan mendisain struktur tarifpajak bangunan
agar NJOP-nya dapatmendekati nilai jual yang dikehendaki
pemiliknya. Keselarasan penetapantingkat harga tanah atau
bangunan padagilirannya dapat juga mengurangipermasalahan yang
sering timbul dalammenetapkan biaya pengganti kerugianyang terjadi
ketika pemerintahmembutuhkan tanah dan bangunan untukmembangun
berbagai fasilitas publik.
Tabel 2. Hasil Estimasi OLS Bertahap Model Hedonic Price
Function Harga Bangunandi Kota Jambi (Variabel Dependen : Logaritma
Harga Bangunan)
Variabel Persamaan1 2 3 4CON 10.5510*
(17.1231)10.7308*(18.1015)
10.7645*(18.5091)
10.9563*(15.9045)
LLBR 0.5549*(3.8547)
0.60551*(4.3566)
0.5536*(4.1735)
0.3587**(2.3001)
JRR -0.07338**(-2.2726)
-0.0761**(-2.4176)
-.06528**(-2.1062)
-JDR 0.27745***
(1.6788)0.3071***(1.8904)
0.3951*(2.6554)
0.49906*(2.9835)
JAR -0.79934*(-5.3964)
-0.83793*(-5.8300)
-0.7364*(-5.5370)
-JLR 0.20659
(1.2756)0.2265(1.4248)
- -FAB 0.15791
(0.94175)- - -
PFT -0.26255(-1.6293)
-0.21118(-1.3881)
- -PKL 0.15410
(1.2625)- - -
KRG 0.85452*(5.4545)
0.87919*(5.6815)
0.83497*(6.2428)
0.56556*(3.7593)
F-Stat 13.6142* 17.1489* 22.8066* 15.5510*R2 0.57653 0.56612
0.54815 0.32704
2R 0.53418 0.53311 0.52411 0.30601DW-Stat 2.0857 2.0211 2.0428
1.3189SBC -102.9487 -99.5567 -96.9813 -112.2929Pada persamaan
regresi 2, variabel
pemilikan fasilitas air bersih danpemakaian kapasitas listrik
dikeluarkandari model regresi. Hasilnyamenunjukkan bahwa tanda
koefisienregresi variabel jenis lantai rumah danpemilikan fasilitas
telephone tetapkonsisten dengan hasil estimasi
sebelumnya, tetapi kedua variabel inijuga tetap tidak
signifikan. Selanjutnyakedua variabel ini dikeluarkan dari
modelpada persamaan regresi 3. Tandakoefisien regresi untuk seluruh
variabelyang tersisa pada persamaan regresi 3tetap konsisten dengan
dua persamaan
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
156
regresi sebelumnya. Hal yang sama jugaditunjukkan oleh tingkat
signifikansinya.
Variabel jumlah ruangan dan jenisatap rumah tetap bertanda
negatif danmasing-masing signifikan pada tingkatkeyakinan 5 dan 1
persen. Rumah yangberatap genteng mewah ternyatamemiliki harga yang
lebih rendahdibanding rumah yang atapnya tidakterbuat dari genteng
mewah. Berdasarkanhasil survei lapangan diketahui bahwadari 6
persen rumah yang beratap gentengpres hanya 1 persen yang harganya
diatas Rp 600 000/m2 ke atas dan sebesar 5persen harganya di bawah
Rp 600000/m2. Sebaliknya dari 61 persen rumahyang beratap seng
biasa, 30 persenberharga di atas Rp 600 000/m2 dan 31persen di
bawahnya. Untuk rumah yangberatap genteng biasa terdapat 24
persenyang berharga di bawah Rp 600 000/m2dan hanya 5 persen yang
berhagadibawahnya. Jadi rumah yang tidakbergenteng mewah tetapi
harganya cukuptinggi memiliki persentase yang cukupbesar dan
sebaliknya rumah yangbergenteng mewah tetapi bergarga lebihrendah
juga memiliki persentase yanglebih besar. Inilah yang
menyebabkankualitas atap berpengaruh negatifterhadap harga bangunan
rumah. Halyang sama juga diperlihatkan olehvariabel jumlah ruangan,
semakin banyakruangan yang dimiliki sebuah rumahternyata semakin
rendah tingkat hargayang dikehendaki pemiliknya. Dari 63persen
rumah yang memiliki 6 ruanganke atas, sebesar 40 persen harganya
dibawah Rp 600 000/m2, sedangkan yangberharga di atas Rp 600 000/m2
hanyasebesar 23 persen. Inilah yangmenyebabkan terjadinya
hubungannegatif antara jumlah ruangan dan hargabangunan rumah.
Kedua variabel di atasjelas tidak selaras dengan teori
penentuanharga aset tetap seperti bangunanperumahan. Secara
teoritis bangunanperumahan yang kualitas atapnya lebihbaik lebih
harganya juga akan lebih
tinggi. Jumlah ruangan juga akanberpengaruh positif terhadap
harga rumahkarena jumlah ruangan merupakanrefleksi dari ukuran
luasan suatubangunan rumah.
Pengaruh negatif kedua variabel diatas disebabkan oleh pengaruh
yangcukup kuat dari lokasi tanah dimanasuatu bangunan perumahan
didirikan.Sebagian besar bangunan rumah diKecamatan Pasar Jambi
atapnya tidakterbuat dari genteng mewah dan jumlahruangannya
relatif lebih sedikit, tetapiharganya jauh lebih tinggi
dibandingbangunan rumah yang berlokasi diKecamatan Telanaipura dan
Kota Baruwalaupun jenis atapnya lebih mewah danjumlah ruangannya
lebih banyak. Sepertiyang telah dijelaskan pada bagiansebelumnya
tingkat harga tanah danbangunan rumah jauh lebih tinggi diKecamatan
Pasar Jambi dibandingkecamatan lainnya (lihat tabel 5.7).Rasio NJOP
dengan Harga Tanah danBangunan Aktual dan Prediksi
Setelah dilakukan estimasipersamaan regresi terhadap fungsi
hargakenigmatan, dapat diperoleh prediksiharga tanah dan bangunan
yangdikehendaki pemiliknya dalam kaitannyadengan variabel-variabel
karakteristiktanah dan bangunan yang berpengaruhsignifikan terhadap
harga tanah danbangunan tersebut. Nilai prediksi hargatanah dan
bangunan rumah sebagaimanadisajikan pada lampiran 2, masing-masing
diperoleh dengan menggunakanpersamaan 6 pada tabel 5.8 danpersamaan
4 pada tabel 5.9. Berdasarkaninformasi harga tanah dan
bangunanaktual yang diperoleh dari hasil surveilapangan dan nilai
prediksinya sertaharga pada NJOP yang ditetapkan dalamSPT,
selanjutnya dapat dihitung rasioharga pada NJOP terhadap harga
aktualyang dikehendaki pemilik dan hargaprediksinya.
Rasio harga tanah pada NJOPterhadap harga tanah aktual yang
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
157
dikehendaki pemiliknya berkisar antara 3persen sampai dengan 100
persen denganrata-rata 29,30 persen. Nilai rata-ratayang relatif
rendah ini menunjukkanbahwa harga tanah yang ditetapkanpemerintah
pada SPT dalam perhitunganNJOP sebagian besar masih terlalu
jauhjaraknya bila dibandingkan dengan hargatanah yang dikehendaki
pemiliknya. Darikeseluruhan responden, sebesar 81 persenrasio harga
tanah pada NJOP terhadapharga aktualnya hanya di bawah 50persen.
Rasio harga tanah yang berada diatas 50 persen hanya sebesar 19
persen.Sekitar 60 persen responden, nilai rasioharga tanah tersebut
bahkan lebih kecildari 30 persen. Angka ini menyatakanbahwa harga
tanah yang ditetapkanpemerintah dalam perhitungan NJOPtanah pada
SPT wajib pajak relatif sangatrendah bila dibandingkan dengan
hargatanah aktual yang dikehendaki olehpemiliknya.
Hal yang sama juga ditunjukkanoleh rasio harga bangunan rumah
padaSPT terhadap harga bangunan aktual.Angkanya berkisar diseputar
3 persensampai dengan 94 persen dengan rasiorata-rata 39,57 persen.
Artinya hargabangunan yang ditetapkan pemerintahdalam perhitungan
NJOP pada SPT,secara rata-rata hanya berkisar sekitar 40persen saja
dari harga bangunan aktualyang dikehendaki pemiliknya. Bila
dilihatlebih jauh, dari keseluruhan respondensekitar 77 persen
rasio harga bangunan-nya pada SPT terhadap harga bangunanaktualnya
kurang dari 50 persen. Hanya23 persen responden yang rasio
hargabangunannya berada pada angka 50persen ke atas. Angka-angka
ini jugamenunjukkan relatif kecilnya hargabangunan yang ditetapkan
pemerintahdalam perhitungan NJOP bangunan padaSPT wajib pajak.
Tabel 3 Rasio harga tanah dan bangunan pada SPT terhadap harga
aktual yangdikehendaki pemiliknya dan harga prediksinya.
Rasio Harga Tanah dan Bangunan Minimum Masimum Rata-rataRasio
harga tanah pada SPT terhadap hargatanah aktual
3,00 100,00 29.30Rasio harga bangunan pada SPT terhadap
hargabangunan aktual
3,00 94,00 39.57Rasio harga tanah pada SPT terhadap hargatanah
prediksi
1,00 158,00 44.13Rasio harga banguanan pada SPT terhadapharga
bangunan prediksi
1,00 158,00 33.04
Pada Tabel 3 juga diperlihatkanangka-angka rasio harga tanah
danbangunan pada SPT terhadap hargaprediksinya. Kedua angka rasio
hargatersebut berkisar antara 1 persen hingga158 persen, dengan
nilai rata-ratamasing-masing sebesar 44,13 persen dan33,04 persen.
Berdasarkan distribusinyadiketahui, sebesar 72 persen dari
totalresponden, rasio harga tanah pada SPTterhadap harga
prediksinya berada dibawah 40 persen dan sebesar 28 persenrasionya
berada di atas 50 persen. Untuk
angka rasio harga bangunan terhadapharga prediksinya, sebesar 72
persen daritotal responden berada di bawah 50persen dan selebihnya
sebesar 28 persenjuga berada di atas 50 persen. Angka-angka ini
juga menunjukkan relatifrendahnya harga tanah dan bangunanperumahan
yang ditetapkan pemerintahdalam perhitungan NJOP pada SPT
biladibandingkan dengan harga prediksinya.Walaupun pada kedua angka
rasiotersebut, terdapat rasio harga tanah dan
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
158
bangunan yang berada di atas 100 persenmasing-masing sebesar 3
dan 5 persen.KESIMPULAN DAN SARANKesimpulan1. Tingkat harga tanah
dan bangunan
terendah ditemukan di KecamatanPelayangan, sedangkan yang
tertinggiditemukan di Kecamatan Kota Baru.Perbedaan yang sangat
tinggi antarabatas harga terendah dan batas hargatertinggi
mencerminkan besarnyapengaruh perbedaan kondisi fisik
ataukarakteristik tanah dan bangunan,ketersediaan fasilitas publik,
dantingkat kepadatan penduduk ataupermintaan tanah dan
bangunandiantara kedua kecamatan tersebut.
2. Variabel yang dapat menjadiprediktor atau penjelas tingkat
hargatanah di Kota Jambi adalah tingkatkepadatan penduduk, jarak
lokasitanah dengan pusat kota dan jenisjalan yang melewati lokasi
tanah.Ketiga variabel ini memiliki tandayang sesuai dengan yang
diharapkandan tingkat signifikansinya sangattinggi. Variabel
tingkat kepadatanpenduduk berpengaruh positif padatingkat
signifikansi 1 persen,sedangkan jarak lokasi tanah denganpusat kota
berpengaruh negatif padatingkat signifikansi yang sama.Variabel
boneka jenis jalanmenunjukkan bahwa tanah yangberlokasi di pinggir
jalan rayamemiliki tingkat harga yang lebihtinggi dibanding lokasi
lainnya.
3. Variabel prediktor harga bangunanyang tanda koefisien
regresinyasesuai dengan yang diharapkan dantingkat signifikansinya
cukup tinggiadalah luas lantai rumah, jenisdinding rumah dan
ketersediaangarasi. Ketiga variabel iniberpengaruh positif pada
tingkatsignifikansi 5 dan 1 persen. Semakinluas bangunan rumah
semakin tinggi
harga yang dikehendaki pemiliknyadan rumah yang berdinding
tembokdan atau memiliki garasi harganyalebih tinggi dibanding rumah
lainnya.
4. Secara rata-rata, rasio harga tanahpada NJOP terhadap harga
tanahaktual yang dikehendaki pemiliknyadan harga prediksinya
masing-masingadalah 29,30 persen dan 44,13 persen.Rasio rata-rata
yang relatif rendah inimenunjukkan bahwa harga tanahyang ditetapkan
pemerintah pada SPTdalam perhitungan NJOP sebagianbesar masih
terlalu jauh jaraknya biladibandingkan dengan harga tanahyang
dikehendaki pemiliknya danharga prediksinya.
5. Rasio harga bangunan rumah padaSPT terhadap harga bangunan
aktualdan harga prediksinya rata-ratasebesar 39,57 persen dan
33,04persen. Artinya harga bangunan yangditetapkan pemerintah
dalamperhitungan NJOP pada SPT, secararata-rata hanya berkisar
sekitar 40persen saja dari harga bangunanaktual yang dikehendaki
pemiliknyaatau 33 persen dari harga prediksinya.
Saran1. Disparitas tingkat harga tanah dan
bangunan antar kecamatan terutamaantara pusat kota dan sub-urban
yangcukup tinggi mencerminkan masihtingginya ketimpangan
penyediaanfasilitas publik antar wilayah. Olehkarena itu, perlu
dilakukan langkah-langkah yang lebih kongkrit untukmeningkatkan
penyediaan fasilitaspublik di wilayah sub-urban sepertiKecamatan
Pelayangan dan KotaBaru untuk mengurangi tingkatkepadatan penduduk
di pusat Kotadan sekaligus mengurangi disparitaspembangunan antar
wilayah kota.
2. Penilaian harga tanah dalamperhitungan NJOP perlu
mempertim-bangkan variabel tingkat kepadatanpenduduk, jarak lokasi
tanah dengan
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
159
pusat kota dan jenis jalan yangmelewati lokasi tanah
mengingatketiga variabel ini berpengaruh nyataterhadap tingkat
harga yangdiinginkan pemilik tanah. Denganmenetapkan harga yang
jauh lebihtinggi untuk tanah yang berlokasi diwilayah padat
penduduk, dekat pusatkota atau pusat perdagangan, ataudilewati
jalan raya maka peranregulator PBB untuk meningkatkanpemanfaatan
tanah secara lebihproduktif diharapkan dapat terwujud.
3. Untuk penilaian harga bangunan,varaibel yang perlu
dipertimbangkanadalah luas lantai rumah, jenisdinding rumah dan
ketersediaangarasi. Bangunan rumah yang ukuranlantainya lebih luas,
jenis dindingnyaterbuat dari batu bata dan memilikiruangan garasi
harus dikenai tingkatharga yang lebih tinggi dalamperhitungan NJOP.
Dengan kata lainluasan bangunan dan tingkatkemewahan bangunan harus
menjadiperhatian utama dalam penentuanharga bangunan.
4. Bila dilihat dari aspek lokasi, makatanah dan bangunan yang
berada dipusat kota memiliki harga yang lebihtinggi dibanding tanah
dan bangunanyang berlokasi diwilayah sub-urban.Oleh karena itu,
selain penetapanharga yang lebih tinggi, struktur tarifPBB perlu
didisain secara progresifberdasarkan lokasi. Tarif PBB dikenailebih
tinggi untuk tanah danbangunan rumah yang berlokasi didekat pusat
kota, sebaliknya lebihrendah untuk tanah dan bangunanyang berlokasi
di wilayah sub-urban.
5. Penetapan tingkat harga dan disainstruktur tarif PBB dapat
didekatiberdasarkan pendekatan fungsi hargakeningmatan (hedonic
price functi-on), yaitu penetapan harga yangdidasarkan atas tingkat
harga tanahdan bangunan rumah yang dikehen-daki oleh pemiliknya.
Dengan cara
demikian, maka NJOP dapat mende-kati harga yang sesungguhnya
ataunilai pasar tanah dan bangunan yangpada akhirnya dapat
mewujudkanrasio harga tanah dan bangunanmendekati 100 persen
sehingga dapatmengoptimalkan penerimaan PBB.
6. Untuk menciptakan suatu strukturtarif PBB yang lebih
fleksibel sesuaidengan kondisi daerah dan lokasitanah, maka perlu
dipertimbangkanuntuk menjadikan PBB sebagai salahsatu sumber
Pendapatan Asli Daerah(PAD). Peluang untuk untukmewujudkan hal
tersebut semakinterbuka dengan implementasi otono-mi daerah dan
perimbangan keuanganantara pemerintah pusat dan daerah.Hal ini
diharapkan dapat mengop-timalkan penerimaan PBB dansekaligus
mengurangi ketergantungandaerah terhadap pemerintah pusat.
DAFTAR PUSTAKAAgustan, 1996. Penilaian Pajak Bumi
dan Bangunan: SuatuPendekatan Hedonic Price(Studi Kasus di
KotamadyaYogyakarta), Skripsi (tidakdipublikasikan),
Yogyakarta,FE-UGM.
Anglin P. M. And R. Gencay, 1996.Semeparametrik Estimation of
aHedonoc Price Function,Journal of Applied Econo-metrics, 11,
633-648.
Bahl, Roy, 1979. The Taxation of UrbanProperty in Less
DevelopedCountries, Wisconsin, Univer-sity of Wisconsin Press.
Dellinger, William, 1988. Urban PropertyTaxation in Developing
Coun-tries, Working Paper, WoldBank, New York.
Devas, Nick, 1989. Pajak Tanah danBangunan dalam Nick Devas
atall (ed), Keuangan PemerintahDaerah di Indonesia, Jakarta,
UIPress.
-
Jurnal Perspektif Pembiayaan dan Pembangunan Daerah Vol. 2 No.
3, Januari-Maret 2015 ISSN: 2338- 4603
160
Henderson, D. J, S. C. Kumbhakar & C.F. Parmeter,
2005,Nonparametric Estimation of aHedonic Price Function,Working
Paper, Departement ofEconomics State University ofNew York at
Binghamton.
Limsobunchai, V., Christopher G, &Minsoo L, 2004, House
PricePrediction: Hedonic Price Modelvs. Artifisial Neural
Network,American Journal of AppliedSciences, 1 (3): 193-201.
Linn, J.F, 1982. The Incedence of UrbanProperty Taxation in
Columbia
Mangkusubroto, Guritno, 1992. InsidensPajak Bumi dan
Bangunan:Pendekatan KeseimbanganUmum, Makalah SeminarRegional
(Tidak dipublikasikan),Pusat antar Universitas-StudiEkonomi
Universitas GadjahMada, Yogyakarta.
-------------, 1994. Pajak Bumi danbangunan: Filosopi,
Masalahdan Solusi, dalam A. TonyPrasetiantono (ed),
KebijakanEkonomi Publik di Indonesia :Substansi dan Urgensi,
Jakarta,Gramedia.
-------------, 1992. Pengaruh Pajak AtasHarga Tanah, dalam
JurnalEknomi dan Bisnis Indonesia,Fakultas Ekonomi
UniversitasGadjah Mada, Yogyakarta.
-------------, 1994. Pengendalian HargaTanah di Perkotaan, dalam
A.Tony Prasetiantono (ed),Kebijakan Ekonomi Publik diIndonesia :
Substansi danUrgensi, Jakarta, Gramedia.
Pakes, Ariel, 2003. A Reconsideration ofHedonic Price Indexes
with anApplication to PCs, WeorkingPaper, Harvard University
andN.B.E.R.
Pearce, D.W & R.K. Turner, 1990.Economics of Natural
Recoucesand Environment, Baltimore,
The John Hopkins UniversityPress.
Reksohadiprodjo, S & A.R. Karseno,1984. Ekonomi
Perkotaan,Yogyakarta, BPFE-UGM.
Rosen, Sherwin, 1974. Hedonic Price andImplicit Market:
Differentitationin Pure Competition, Journal ofPolitical
Economy.
Shengkel, W.M, 1978. Modern RealEstate Appraisal, New York,
McGraw Hill.
Witte, A.D at all, 1979. An Estimate ofStructural Hedonic Price
Modelof Housing Market : An Appli-cation of Rosen's Theory
ofImplicit Market, Econometrica.