招商說明會簡報Ÿº隆簡報.pdf之都市更新事業計畫企劃書及招商文 件所定應檢附之資料進行審查，選出 合格申請人。 第二階段：綜合評選

簡報單位：基隆市政府

簡報日期：99年6月23日

基隆市政府公開評選「基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新事業」(更新單元一)都市更新實施者案

基隆市政府公開評選「基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新事業」(更新單元一)都市更新實施者案

招商說明會簡報

簡報內容

基地簡介

市場發展潛力

產品定位構想

招商條件

後續作業時間

本案投資優勢

基地簡介

基地區位

基隆港灣地區發展觀光，有利帶動地區周邊發展

基隆市聯外交通便捷，距離臺北市中心區車程約30-40分鐘。

基隆火車站位處基隆市交通樞紐地區，鄰近基隆港口及環港市中心區，具有結合水岸休閒及商業經營的絕佳潛力。

未來將轉型朝向觀光、休閒及商業發展，將有利帶動基隆火車站周邊地區之產業活動。。

都市更新範圍

� 更新單元一，範圍包含港埠商旅客運專用區與廣場(廣1)

面積及權屬

� 面積共計70,260平方公尺

� 權屬

� 公有地(97.3％)，私有地( 2.7％)由政府徵收取得。

基地基本資料

基地基本資料

使用分區

� 港埠商旅客運專用區

� 廣場

容積率、建蔽率

� 港埠商旅客運專用區之法定建蔽率不得大於50%，法定容積率不得大於300%。

允建容積樓地板面積

� 239,940 ㎡（含預估都更容積獎勵）

基地基本資料

使用現況

� 基隆火車站週邊地區

• 火車站周邊土地使

用以城際客運、商

業使用及汽機車停

車場。

� 西二、西三碼頭• 旅客服務中心、老

舊倉庫

� 海港大樓• 基隆市公車總站

• 長短程巴士轉運

• 提供商業活動及餐

飲服務

市場發展潛力

開發潛力開發潛力開發潛力開發潛力

基地及區位分析

開發住宅產品考量吸引大臺北地區客群，有效降低開發風險

開發住宅產品住宅產品考量吸引大臺考量吸引大臺北地區客群北地區客群，有效降低開發風險

引進相關公務機關進駐，有效提昇本案開發之可行性

引進相關公務公務機關進駐機關進駐，有效提昇本案開發之可行性

提供更完善觀光服務機能與設施補足基隆觀光服務機能之缺口

提供更完善觀完善觀光服務機能與光服務機能與設施設施補足基隆觀光服務機能之缺口

開發潛力開發潛力開發潛力開發潛力不動產市場發展潛力

業別業別業別業別業別業別業別業別 競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析

百貨量販零售

1.基於服務之便利性，觀光旅遊服務之零售商場，跨縣市區外商場並不易競爭

2.基地位屬基隆市開發較早區域，可開發用地相對有限，近年來並無明顯開發個案，即無明顯競爭者無明顯競爭者無明顯競爭者無明顯競爭者

飯店旅館

1.主要競爭者除了長榮桂冠酒店（基隆）外，臺北地區臺北地區臺北地區臺北地區的觀光旅館亦是主要的競爭對象的觀光旅館亦是主要的競爭對象的觀光旅館亦是主要的競爭對象的觀光旅館亦是主要的競爭對象

2.長榮桂冠酒店（基隆）之國外旅客數逐年增加，顯示基隆地區觀光旅館仍具有國際競爭力，需規劃足夠水準觀光旅館，才能有效提昇競爭力

辦公大樓1.缺乏吸引其他全國性或國際性產業在此設立辦公據點之利基，以供給基隆地區辦公室需求為主要目標

2.基隆地區鮮見辦公室推案，無明顯之競爭對象無明顯之競爭對象無明顯之競爭對象無明顯之競爭對象

住宅不動產

1.位居基隆市交通、商業中心，且直接面臨基隆港區，區位條件優異條件優異條件優異條件優異，並非一般基隆市住宅個案足以競爭並非一般基隆市住宅個案足以競爭並非一般基隆市住宅個案足以競爭並非一般基隆市住宅個案足以競爭

2.住宅量體如果較大，則需仰賴吸引臺北地區客群，則需考量與大臺北地區外圍鄉鎮市之競爭情形

產品定位構想

商旅新都心

強化交通轉運機能，增加城市競爭力

邁向國際觀光海洋城市，提振地區產業發展

重塑港區水岸空間，建立港區更新典範

建立以人為本的都市環境

結合鐵路火車站、城際客運轉運站、市公車站、海運客貨中心與廣場等公共設施，另規劃商旅設施，引進民間投資開發，並發揮帶動周邊商圈再發展，振興地區觀光與產業經濟。

配置構想

開發構想

開發構想

(一) 擬訂並完成都市更新計畫(主要計畫)、劃定都市更新地區並公告實施。

(二) 完成中山一、二路興闢及更新單元內忠一路打通至中山一路之路段開闢，另配

合基隆火車站體遷移工程施作周邊道路調整。

(三) 完成本基地內私有土地之取得。

(四) 完成基隆火車站遷移及軌道切換工程。

(五) 應於實施者取得本案相關臨時設施使用執照後1個月內，交付地上物予以方進

行拆除，但位於基隆港務局旅客中心之土地及建物，除西二西三碼頭岸肩30公

尺乘250公尺土地，劃入管制區由基隆港務局專用管理，不予交付外，於乙方

完成臨時旅客中心，並取代原有旅客中心功能後，交付乙方拆除重建。

政府協助事項

投資人應辦事項

(一)配合辦理細部計畫擬定與送審(範圍含都市更新單元1、2、3)。

(二)如依法令規定須辦理水土保持、環境影響評估、都市更新審議、都市設計審

議、交通影響評估等，由實施者負責，並負擔相關費用。

(三)實施者應代為興闢基隆火車站周邊公共設施：1.交通部基隆港務局海運客貨中

心；2.公車停靠及候車空間；3.供公共運輸及區內交通專用道；4.城際客運轉

運站；5.廣場及小艇碼頭相關設施；6.人車分離立體連通設施；7.預留輕軌路

線設施空間。

(四)應邀請國際國外建築師參與本案規劃與興建事宜，並具有港埠、交通轉運或大

型商業開發經驗。

(五)應於設定地上權完成後1個月內提出建造執照申請，建造執照核發後6個月內動

工，動工後4年內應取得本案全部建物之建築使用執照，如採分期開發，興建

期間得延長2年取得本案全部建物之建築使用執照。

(六)需與交通部鐵路改建工程局協商鐵路車站南移方案施工與基地開發介面之整合

事宜。

招商條件

招商程序

法令依據

� 依據都更條例第9條等相關規定公開評選實施者

許可年限

� 本案之開發以設定地上權方式辦理，期限為50年。

民間參與階段

招商程序中，完全屬民間機構參與之階段包括：

1備齊申請投標之各項文件向主辦機關提出申請。

2最優申請人因故無法簽約者，由次優申請人遞補。

設定地上權流程

申請需備文件第一階段:資格審查

由主辦機關就申請人所提資格文件、

依本案發展定位及整體發展構想所提

之都市更新事業計畫企劃書及招商文

件所定應檢附之資料進行審查，選出

合格申請人。

第二階段：綜合評選

邀請第一階段資格審查合格申請人參

與綜合評選，由評選委員會（評選

會）依評選項目評選總分最高之申請

人為最優申請人（即實施者），並由

其與主辦機關辦理議約與簽約；評選

總分次高者為次優申請人，作為最優

申請人因故無法完成簽約時之備位。

評決方法採價格加權法

招商程序

甄審項目及配分（以正式公告招商文件內容為準）評審標準 項

次 評審項目

審查重點 配分

一 申請人團隊實績與經

驗

申請人於各相關領域曾參與案件類型、相關投資案

之績效、服務經驗、信譽、成就、獎章、工程實績

及曾參與都市更新事業計畫之經驗等。

10

二 成員履歷與能力 包含主要工作人員之學經歷背景、參與案件類型與

能力說明等 10

三 興建計畫

1.全區初步規劃構想

2.土地使用計畫

3.建築初步設計

4.工程經費概算

5.興建時程規劃

6.交通影響與動線規劃

7.分期分區開發構想（無者免之）

8.環評

9.都市計畫細部計畫

10.都市更新事業計畫構想

11.都市設計或景觀計畫

12.防災應變計畫

13.建物拆遷

14.綠建築

25

招商程序

甄審項目及配分（以正式公告招商文件內容為準）

四 財務計畫

1.開發經費預估

2.資金籌措與融資計畫

3.融資協議書

3.金融機構融資意願與評估意見

4.分年現金流量

5.投資效益分析

6.營運收入及支出預估

7.風險管理、保險計畫(風險分析、保險計畫)與周轉計畫

8.權利金額度（含開發權利金與營運權利金）

20

五 營運與回饋計畫

1.擬引進之產業內容與營運方式

2.推動時程規劃

3.招商計畫

4.分期分區營運計畫(無者免之)

5.社區回饋計畫

6.經營管理維護計畫

7.預估效益分析

15

六 設施維護管理計畫

1.營運設施維護計畫

2.既有設備維護計畫

3.設備改善計畫

4.營運結束後之設備歸屬

5.移交及返還計畫

10 七 簡報、答詢及承諾事項 10 合 計 100

申請方式

投標資格要求

‧以單一廠商參加申請‧以企業聯盟方式參與

不論以單一廠商或企業聯盟申請，均得於提出申請階段以新設公司之方式參與，其新設公司應與申請人負連帶責任。

一般資格

能力資格

‧申請人或其團隊應具有港埠港埠港埠港埠、、、、交通轉運交通轉運交通轉運交通轉運中

心或大型商業開發大型商業開發大型商業開發大型商業開發經驗。

‧具備下述財務資格

(1)實收資本額應達新台幣5億元億元億元億元以上(以單一廠商申

請者)；領銜公司之實收資本額應達新台幣2億元

以上，各成員時收資本額之總和不得低於新台幣

5億元公司(以企業聯盟申請者)

(2)最近一年營業所得稅及最近一期營業稅之納稅資納稅資納稅資納稅資

料料料料(單一廠商、企業聯盟皆要)

(3)最近3年內無退票紀錄或重大喪失債信之情事無退票紀錄或重大喪失債信之情事無退票紀錄或重大喪失債信之情事無退票紀錄或重大喪失債信之情事，

但公司成立未滿3年者，則為所有年度。(單一廠

商、企業聯盟皆要)

•興建期：地上權設定登記完成之日起•營運期：取得第一張使用執照(但不含臨時設施及代建事項之使用執照後)

興建期：申報地價年息1%計收營運期：申報地價年息5%計收

地上權租金

• 每年1月31日前依每年總營業收入之3%收取

營運權利金

• 第一階段：乙方於委託契約書簽定之日起繳納計收開發權利金之10％

• 第二階段：完成地上權設定之日起，分10年依年金法計算按年繳付

20.01億(公告招商底價)

開發權利金

• 時程金額項目

申請方式

權利金繳交方式

申請保證金

金額：5000萬

提出申請文件前繳納並於提送申請文件內需檢附繳納收據

履約保證金

金額：3億

簽訂委託實施契約繳納

行政作業費

金額：無

履約保證金發還

返還所繳履約保證金之50%

返還所繳履約保證金之25%

返還剩餘之履約保證金

實施者取得全部建物之使用執照後

設定地上權期間達20

年

地上權期間屆滿、完成營運資產之返還與移轉後6個月

申請方式

各項保證金

招商流程

後續作業時間

招商時程

99.05.31 99.10.28

下午5時99.10.29

上午9時公告截止後40

天內

選出合格申

請人後約40

日內

完成議約後

60 天內

公告

招商

申請

截止

資格

審查

綜合

評審

公告最優申請

人

簽約

※本時程仍依後續實際辦理情形為準

開發營運時程

提送興建執行計畫

開工日期 完工日期 提送營運管理計畫

都市更新事業計畫核定後30

日內

地上權設定完成後1個月內提出建造執照申請，在法定期限內，提報預定開工日期。

開工日期後4年內取得全部建物之建築使用執照，如採分期開發，得延長2年取得。

營運前60日

※本時程仍依後續實際辦理情形為準

本案投資優勢

投資優勢

本案優勢總結

� 基隆市聯外交通便捷，距離臺北市中心區車程約30-40分鐘。

� 基隆火車站位處基隆市交通樞紐地區，鄰近基隆港口及環港市中心區，具有結合水岸休閒及商業經營的絕佳潛力。

� 未來將轉型朝向觀光、休閒及商業發展，將有利帶動基隆火車站周邊地區之產業活動。

� 相關重大公共工程投入，完成中山一、二路興闢及更新單元內忠一路打通至中山一路之路段開闢，另配合基隆火車站體遷移工程施作周邊道路調整。

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