Elérhető lakhatás, hatékonyabb építőiparScheer Sándor Market Építő Zrt., vezérigazgató Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, elnök Magyar Nemzeti Bank Budapest,

Scheer SándorMarket Építő Zrt., vezérigazgató

Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, elnök

Magyar Nemzeti BankBudapest, 2020. január 30.

Elérhető lakhatás,

hatékonyabb építőipar

Az épülő és élhetőbb Magyarországért!

Fábián GergelyMagyar Nemzeti Bank, ügyvezető igazgató

Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, alelnök

Összefoglaló üzenetek

Az újlakás kínálat növelése

hosszú távon

Vállalkozói

bérlakásprogram

kialakítása

Az építőipar

hatékonyságának növelése,

a hazai alapanyaggyártás

ösztönzése

Új lehetőségek keresése az

üzemeltetésben és az

adminisztratív akadályok

enyhítése

02Megjegyzés: A javaslatok a LITT 2019-es ülései során elhangzott javaslatok alapján kerültek összeállításra

Alacsony a lakásállomány

megújulása

Romlott a lakásvásárlás

elérhetősége

A szakképzett munkaerő

hiánya korlátozza az

építőipart

Az elmúlt években felfutó

kereskedelmiingatlan-piac

új megoldásokat kíván

Problémák

Megoldási javaslatok

LAKÁSPIACI

KÍNÁLAT NÖVELÉSEELÉRHETŐ LAKHATÁS

MINDENKINEK

HATÉKONY

ÉPÍTŐIPAR

FEJLŐDŐ KERESKEDELMI-

INGATLAN-SZEKTOR

Lakáspiaci

helyzetkép

A lakásárak jelentős növekedését támogatta az erős kereslet

Ábra: MNB lakásárindex településtípusonként és országosan (2010 = 100%)

Forrás: MNB

▪ Az alacsony munkanélküliség és az emelkedő

reálbérek mellett az otthonteremtési programok is

hozzájárultak a lakáspiaci élénküléshez.

▪ Az árak emelkedésében a befektetési célú keresletnek

is jelentős szerepe volt.

▪ 2019 második felében a befektetői keresletben már

érzékelhető csökkenés, ami a megemelkedett árszint

mellett a MÁP+ megjelenésének is köszönhető.

04

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

250

270

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

250

270

20

01.I

I.IV

.2

002

.II.

IV.

20

03.I

I.IV

.2

004

.II.

IV.

20

05.I

I.IV

.2

006

.II.

IV.

20

07.I

I.IV

.2

008

.II.

IV.

20

09.I

I.IV

.2

010

.II.

IV.

20

11.I

I.IV

.2

012

.II.

IV.

20

13.I

I.IV

.2

014

.II.

IV.

20

15.I

I.IV

.2

016

.II.

IV.

20

17.I

I.IV

.2

018

.II.

IV.

20

19.I

I.

%%

Országos lakásárindex (2010 = 100%)Budapest lakásárindex (2010 = 100%)Városok - lakásárindex (2010 = 100%)Községek - lakásárindex (2010 = 100%)

Budapesten a lakásárak jövedelmeket meghaladó emelkedése a

külső, olcsóbb kerületek felé terelte a keresletet

Ábra: A fővárosban és agglomerációjában az átlagos négyzetméterárak 2013-ban és 2018-ban

Forrás: MNB

▪ A drágulás következtében a

háztartásoknak erőn felül

kell költenie lakhatásra.

▪ Nem megfelelő minőségű

vagy nem megfelelő

elhelyezkedésű ingatlant

képesek vásárolni.

▪ Az ingázási idők

megnövekedése

versenyképességi

problémákhoz is vezet.

05

< 250 000 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 <

2013 2018

A lakásállomány megújulása alacsony, 2021-től visszaesés

várható a kínálatban

Ábra: A lakásállomány megújulási aránya 2004-ben és 2017-ben

Forrás: KSH

▪ A magyar lakóingatlanok megújulási rátája

historikusan és régiós összehasonlításban nagyon

alacsonynak számít.

▪ 2021-től ráadásul az új lakások kínálatának jelentős

visszaesése várható.

06

A lakásépítések egészséges felfutását számos tényező

hátráltatja

Ábra: Az építőipari termelést gátló tényezők

Forrás: Európai Bizottság

▪ A lakásépítések egészséges felfutását leginkább a

szakképzett munkaerő hiánya korlátozza.

▪ Az építőipar számára a kereskedelmi ingatlan- és

állami beruházások vonzóbbak a lakópark

projektekhez képest.

▪ A kevés és alacsonyabb szakképzettségű munkaerő

rendelkezésre állása az építés minőségére is

negatívan hat.

07

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

80

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

80

20

06. j

an.

20

06. j

úl.

20

07. j

an.

20

07. j

úl.

20

08. j

an.

20

08. j

úl.

20

09. j

an.

20

09. j

úl.

20

10. j

an.

20

10. j

úl.

20

11. j

an.

20

11. j

úl.

20

12. j

an.

20

12. j

úl.

20

13. j

an.

20

13. j

úl.

20

14. j

an.

20

14. j

úl.

20

15. j

an.

20

15. j

úl.

20

16. j

an.

20

16. j

úl.

20

17. j

an.

20

17. j

úl.

20

18. j

an.

20

18. j

úl.

20

19. j

an.

Egye

nle

gmu

tató

Elégtelen kereslet Munkaerőhiány

Alapanyag- és felszereléshiány Pénzügyi korlátok

-200

0

200

400

600

800

1000

1200

0

20

40

60

80

100

120

Liss

zab

on

Lon

do

nR

óm

aP

áriz

sV

arsó

Bu

dap

est

Ath

énP

rága

Am

szte

rdam

Po

zso

ny

Bu

kare

stSz

ófi

aLj

ub

ljan

aM

adri

dLu

xem

bu

rgV

ilniu

sB

écs

Zágr

ábR

iga

Ko

pp

enh

ága

He

lsin

kiB

erlin

Talli

nn

Brü

ssze

lSt

ock

ho

lm

EUR%

Bérleti díj/jövedelem (3 szoba)Bérleti díj/jövedelem (1 szoba)Medián Bérleti díj/jövedelem (1 szoba)Medián Bérleti díj/jövedelem (3 szoba)Fennmaradó jövedelem egy 3 szobás lakás bérlése esetén (PPP) (jobb skála)

A bérleti díjak jövedelmekhez viszonyított aránya az európai átlag

felett van Budapesten

Ábra: Rent-to-income mutató az európai fővárosokban (2019 III. negyedéves adatgyűjtés). Megjegyzés: A rent-to-income mutató az átlagos bérleti díjak és a havi nettó

adózott jövedelmek aránya. Eltérő színnel a visegrádi országok fővárosai. A fennmaradó jövedelem három szobás albérlet esetén, vásárlóerő paritáson számolva.

Forrás: Eurostat, Numbeo.com

▪ Budapesten az átlagos jövedelem 46

százalékát teszi ki egy egyszobás lakás

bérleti díja, míg az európai átlag 38

százalék.

▪ Vásárlóerő paritáson mérve Budapesten

marad a háztartásoknak az egyik

legkevesebb elkölthető jövedelme a

tipikus albérleti díj kifizetése után.

08

A vállalkozói bérlakásszektor hiánya jellemzi a hazai lakáspiacot

Ábra: A lakosság lakhatási státusz szerinti megoszlása nemzetközi összehasonlításban

Forrás: Eurostat

▪ A lakosság 5 százaléka bérel piaci alapon lakást.

▪ Magyarországon a bérlakáskínálat volumene alacsony

és a lakásbérleti piacot a magánbérbeadók uralják,

vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek jelen a

hazai piacon.

▪ Hazánkban a bérlakásszektor intézményi szereplőinek

megjelenését szabályozási problémák hátráltatják.

09

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Ro

mán

iaH

orv

áto

rszá

gSz

lová

kia*

Litv

ánia

Mag

yaro

rszá

gLe

ngy

elo

rszá

gB

ulg

ária

Észt

ors

zág

Mál

taLe

tto

rszá

gN

orv

égi

aC

seh

ors

zág

Izla

nd

*Sp

anyo

lors

zág

Szlo

vén

iaLu

xem

bu

rg*

Po

rtu

gália

Gö

rögo

rszá

gB

elgi

um

Ola

szo

rszá

gFi

nn

ors

zág

Cip

rus

EU á

tlag

*Ír

ors

zág*

Ho

llan

dia

Egye

sül K

irá

lysá

g*Fr

anci

aors

zág

*Sv

éd

ors

zág

Dán

iaA

usz

tria

Ném

eto

rszá

g*Sv

ájc

*

%%

Tulajdonos hitellel Tulajdonos hitel nélkül Bérlő (piaci) Bérlő (szociális)

LAKÁSPIAC

Összefoglaló javaslatok

Lakáspiaci kínálatAz újlakás kínálat növelése hosszú távonTudatos és célzott gazdaságpolitikával az újlakás kibocsátás egészségesszintjének meghatározása és biztosítása. Otthonteremtési kerekasztal létrehozása.Kihasználatlan állami és önkormányzati telkek, valamint barnamezős területek széleskörű hozzáférésének biztosítása a fejlesztők számára, a spekulációs telektartás ellenösztönzése.

LakhatásVállalkozói bérlakásszektor fejlesztéseVállalkozói bérlakásprogram kialakítása: Hosszútávú vállalkozói bérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs biztosítása. A bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása. Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú bérbeadás esetén.

ÉpítőiparAz építőipar hatékonyságának növelése, a hazai alapanyaggyártás ösztönzéseAz építőipari képzés fejlesztése, és az építőipari szakmunka presztízsének emelése.A hazai építőipari alapanyaggyártás ösztönzése és fellendítése.Az építőipari gépesítettség növelése.

10

Kereskedelmi

ingatlan

helyzetkép

A kereskedelmiingatlan-piac szempontjából kedvező

makrogazdasági környezet

Ábra: A főbb nemzetgazdasági ágazatok hozzájárulása a GDP növekedéshez

Forrás: KSH

▪ 2019-ben 5 százalék körüli növekedést ért el a hazai

gazdaság.

▪ A növekedést elsősorban a kereskedelmiingatlan-piac

szempontjából is releváns piaci szolgáltatások

bővülése támogatta.

▪ Ugyanakkor a munkaerő mellett a fizikai infrastruktúra

rendelkezésre állása is akadályozza egyes szektorok

teljesítményének növekedését.

▪ A kereskedelmiingatlan-piac jellemzője a ciklikusság,

ami az egyes szegmenseket eltérő időzítéssel és eltérő

mértékben érinti.

▪ Egy lehetséges dekonjunktúra a hotelpiacon érezteti

hatását elsőként és a legnagyobb mértékben.

12

Az erős kereslet és a késve alkalmazkodó kínálat hatására

rekord alacsony szinten az irodapiac kihasználatlansági rátája

Ábra: A budapesti irodapiac új átadásai, üresedési rátája és a bérleti piac nettó felszívása

Forrás: Budapest Research Forum, CBRE, Cushman & Wakefield

▪ A budapesti modern irodák átlagos kihasználtsági

rátája történelmi mélypontra süllyedt (5,9%).

▪ Erős bérleti kereslet jellemzi a piacot.

▪ A kereslet jelenlegi magas szintje a bérleti díjak

növekedésében is tetten érthető.

13

Előretekintve jelentős mennyiségű irodaátadás várható, kockázat

a dekonjunktúra megjelenése

Ábra: Fejlesztési aktivitás a budapesti irodapiacon

Megjegyzés: * Az előkészítés alatt álló, de még nem épülő irodák egy része legkorábban 2021-re készülhet el, a kivitelezés tényleges elindításának

időpontjától függően. 2019 III. negyedév végi adatok alapján. Forrás: Budapest Research Forum, Cushman & Wakefield

▪ A következő két évben 17 százalékos, 3-4 éves

időtávon pedig 25 százalékos bővülés várható a 2019.

szeptember végi irodaállományhoz viszonyítva.

▪ Az irodapiac kihasználatlansági rátája növekedhet, de

a kereslet jelenlegi szintje alapján, a növekedést

követően is egy egészséges szint prognosztizálható.

▪ Kockázat: egyes folyamatban lévő fejlesztések

potenciális gazdasági lassulás és így visszaeső

kereslet mellett kerülhetnek piacra.

▪ A korábbi ciklusban, az új fejlesztések lezárása 1-1,5

évvel futott túl a gazdasági konjunktúrán, ez jelenleg a

hosszabb kivitelezési időszakok miatt hosszabb is

lehet.

▪ A vidéki városokban nincs elegendő gazdasági

aktivitás likvid irodapiac kialakulásához.

14

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

50

100

150

200

250

300

350

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19 (

e.)

20

20 (

e.)

20

21 (

e.)

20

22 (

e.)

20

21-

(e.)

*

%Ezer nm

Épülő irodaterület

Átadott irodaterület

Előkészítés alatti, de még nem épülő irodaterület

Megújulási arány (jobb skála)

+17% a 2019. III. né. végi iroda-állományhoz

+8%

A befektetési piacon az elmúlt években teret nyertek a hazai

befektetők, az ingatlanalapok további szerepe kérdéses

Ábra: A magyar kereskedelmiingatlan-piac befektetési volumenének megoszlása a befektetők származási országa szerint

Forrás: CBRE, Cushman & Wakefield, MNB

▪ 2019 első három negyedévének befektetési forgalma

1,5 milliárd euro, ami éves alapon 13 százalékos

emelkedést jelent.

▪ Irodaház-tranzakciók túlsúlyban (53%).

▪ A befektetések 2/3-a magyar befektetőkhöz kötődik.

▪ Hiány a jó minőségű, megvásárolható befektetési

termék.

▪ Csökken az ingatlanalapok felé irányuló befektetési

kedv (T+180 napos visszaváltás, MÁP+).

▪ Régiós összehasonlításban (Prágához, Varsóhoz

viszonyítva) Budapest 50–100 bázispont prémiumot

kínál.

15

38 10

112

619

132 3

3729 32

41

65 69

16

14 3

8

12

17

10

7

2

12

6

5

5

6

2

5

15

43

57

7 513

9792 90

9988

9481

8798 97

6371

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19 I-

III.

%%

Magyarország Dél-afrikai Köztársaság Csehország

USA Németország Kína

Egyesült Királyság Ausztria Görögország

Egyéb összesen Külföld összesen

KERESKEDELMI-INGATLANPIAC

Összefoglaló javaslatok

Kereskedelmiingatlan-szektorÚj lehetőségek keresése az üzemeltetésben és az adminisztratív akadályok enyhítéseAutomatizálás lehetőségek feltérképezése az üzemeltetésben. Épület-üzemeltetési képzés indítása.A „plázastop” törvény felülvizsgálata. Az értékbecslői fejkvóta felülvizsgálata.

16

Javaslatok

PILLÉREK

LAKÁSPIACI

KÍNÁLAT

LAKHATÁS ÉPÍTŐIPAR KERESKEDELMI-

INGATLAN-SZEKTOR

Az újlakás kínálat növelése

hosszú távon

Vállalkozói

bérlakásprogram

kialakítása

Az építőipar

hatékonyságának

növelése, a hazai

alapanyaggyártás

ösztönzése

Új lehetőségek keresése az

üzemeltetésben és az

adminisztratív akadályok

enyhítése

18Megjegyzés: A javaslatok a LITT 2019-es ülései során elhangzott javaslatok alapján kerültek összeállításra

LAKÁSPIACI KÍNÁLAT

Az újlakás kínálat növelése hosszú távon

► Célzott lakásépítési volumenek kommunikálása és a

célértékek elérésének támogatása.

► Otthonteremtési kerekasztal létrehozása: kormányzati

koordináció az illetékes tárcák között a családok és

fiatalok lakhatásának hatékonyabb elősegítése

érdekében.

► Kontraciklikus, illetve a magánszektor

kapacitásigényére figyelemmel levő állami beruházási

politika kialakítása.

► Szegmentált koordináció bevezetése az állami

beruházási tevékenységek kapcsán.

► Kihasználatlan állami és önkormányzati telkek,

valamint barnamezős területek fejlesztésre

alkalmassá tétele és széleskörű hozzáférésének

biztosítása a fejlesztők számára.

► Magasabb építési sűrűség engedélyezése bizonyos

városi alközpontokban.

► Spekulatív célú telektartás ellenösztönzése.

19

LAKHATÁS

Vállalkozói bérlakásprogram kialakítása

► Hosszútávú vállalkozói lakásbérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs

biztosítása.

► A bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása.

► Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú

bérbeadás esetén, illetve adókedvezmény az átlag jövedelem alatti

bérlőknek való bérbeadás esetén.

► Adókedvezmény a munkaadók számára, akik lakhatási támogatást adnak,

vagy a munkavállaló vállalkozói bérlakást bérel.

► A kaució kiváltása egy “Jó bérlői lista” felállításával, amit egy állami

garanciavállalási rendszer biztosítana.

20

ÉPÍTŐIPAR

Az építőipar hatékonyságának növelése, a hazai

alapanyaggyártás ösztönzése

► Az építőipari képzés fejlesztése, és az építőipari szakmunka presztízsének emelése.

► Épület-üzemeltetési képzés hazai elindítása.

► A külföldi munkaerő szabályozott, kontrollált és átmeneti bevonzása.

► Az építőipari gépesítettség növelése.

► A hazai építőipari alapanyaggyártás ösztönzése és fellendítése.

► Építőanyagok piacának kiemelt vizsgálata és a kartell jellegű működés kiszűrése.

► Nagyobb létszámú és hatékonyabb építőipari cégek kialakulásának támogatása

célzott járulékcsökkentéssel.

► A bejelentett nettó bérek emelése révén hazacsábítani a külföldön dolgozó jól képzett

magyar építőipari szakembereket.

21

KERESKEDELMI-INGATLAN SZEKTOR

Új lehetőségek keresése az üzemeltetésben és az adminisztratív

akadályok enyhítése

► Automatizálás lehetőségek feltérképezése az üzemeltetésben (például: lobby /

recepciós és egyes takarítási feladatok kapcsán).

► Épület-üzemeltetési képzés indítása.

► A „plázastop” törvény felülvizsgálata.

► Az értékbecslői fejkvóta felülvizsgálata.

Az értékbecslői fejkvóta emelése 2020. január 1-jei hatállyal megtörtént: az eddigi legfeljebb 5

helyett egy értékbecslő maximum 15 ingatlanalap vagy ingatlantársaság megbízásából

végezhet értékbecslési tevékenységet. [A kollektív befektetési formák befektetési és

hitelfelvételi szabályairól szóló 78/2014 (III. 14.) Kormányrendelet, 44. § (5)-(6)]

22

Köszönjük a figyelmet!

Budapest, 2020. január 30.