ELABORAT O PROCIJENJENOJ TRŽIŠNOJ ... - … · standardna kalkulacija radova u visokogradnji u izdanju Gra đevinskog instituta ... podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova

ELABORAT O PROCIJENJENOJ TRŽIŠNOJ

VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N E

NARUČITELJ: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA

KOLODVORSKA 6A

VLASNIK: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA

KOLODVORSKA 6A

NEKRETNINA LOKAL BROJ 3 ROH-BAU K. Č. 3569/2 Z.K.

4358 K.O. PODRAVSKA SLATINA POD. 3

ETAŽA 422/1000

LOKACIJA SLATINA, VLADIMIRA NAZORA 6

SLATINA 25.07.2012. STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRA Đ. STRUKE

BOŽO MILIVOJEVI Ć D.I.G.

SLATINA, JAKOVA GOTOVCA 5

2

SAŽETAK PROCJENE

Potpisom ove procjene koju sam izradio neopozivo potvrđujem da sam očevidom na licu

mjesta utvrdio da je predmet ove procjene upravo nekretnina navedena u ovoj identifikaciji.

OPĆI PODACI:

Datum izrade: 25 Srpnja 2012. godine

Naručitelje procjene: Obrt Šimara Slatina Vladimira Nazora 6

IDENTIFIKACIJA:

kat. općina: Podravska Slatina

z.k. uložak: 4358

Pod uložak 3, 422/1000

z.k.č.br: 3569/3 sa pravom provoza preko k.č. 3569/5 I 3569/1

opis nekretnine: Poslovni prostor-skladište dovršenost ROH-BAU

vlasnik: Prokoninvest d.o.o. Slatina, Kolodvorska 6a

PODACI O NEKRETNINI:

ADRESA NEKRENINE Županija: Virovitičko podravska Grad/naselje: Slatina Ulica i kbr.: Vladimira Nazora 6

OPIS NEKRETNINE Namjena: Poslovni prostor skladište Godina izgradnje: 1997 Opće stanje: Vrlo dobro IZRADIO: Božo Milivojević dipl. ing. građ.

PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE:

NEKRETNINA Vrijednost Vrijednost

€/m² (kn) EUR

VRIJEDNOST STANA: 227.919,30 30.289,24 179,13

LEGALNOST NEKRETNINE. Potrebno ishoditi dopunu građevne dozvole

Tereti i zabilježbe vidljivi su iz zk. uloška.

Slatina 25.07.2012. godine Sudski vještak:

. Božo Milivojević dipl.ing.građ.

3

1. OPĆI PODACI

Temeljem dogovora sa stečajnom upraviteljicom tvrtke Proneksinvest

d.o.o. u stečaju Slatina, Kolodvorska 6a , izvršio sam procjenu Lokala broj 3 u

sklopu poslovnog objekta u Slatini Vladimira Nazora 6 dvorišni dio izgrađenog

na k.č. 3569/2 z.k. 4358 pod uložak 3 etaža 422/1000 k.o. Podravska Slatina.

Procijenjeni lokal broj 3 nalazi se u prizemlju dvorišnog dijela poslovne zgrade,

orijentacija zapad prema dvorištu.

2. METODOLOGIJA PROCJENE

Procjena predmetne nekretnine izvršena je uvidom u stanje iste, te uvidom

u nivo izgrađenosti dana 24.07.2012. godine. Istog dana izvršen je uvid u stanje

završnih radova i instalacija.

Cijena 1 m2 NGP(neto građevinske površine)određena je iz Biltena

standardna kalkulacija radova u visokogradnji u izdanju Građevinskog instituta

u Zagrebu, te na osnovu cijena za ovakvu vrstu objekata na području grada

Slatine.

Umanjenje vrijednosti (amortizacija) izvršiti će se temeljem Upustva o

valorizaciji ekspropiranih objekata N.N. 52/84, a učešće pojedinih radova u

ukupnoj cijeni temeljem Uputstva o načinu utvrđivanja vrijednosti i

revalorizaciju zgrada i dijelova zgrada N.N. 54/85.

3. PODACI O VLASNIŠTVU

Prema Izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Slatini od 24. 07.

2012. 2010. godine u z.k.uložak broj 4358 k.o. Podravska Slatina upisana je 1

zgrada i dvor, na k.č.3569/2, a u poduložak broj 3 etaža 422/1000 poslovni

prostor broj 3,a z.k. vlasnik je PRONEKINVEST d.o.o. Slatina Kolodvorska 6a

u 1/1 dijelova

Teret: vidljiv iz vlasničkog lista

4

4. TEHNIČKI OPIS

4.1. POSLOVNI PROSTOR

NKP: Lokal broj 3, 169,09 m2

Namjena: Skladišni dio u gradnji

Godina izgradnje: 1997

Katnost: P

Gradska zona: 1

Orjentacija: Istok i zapad

Parkiranje: omogućeno na parkiralištu ispred objekta i u dvorištu objekta

Konstrukcija: Temelji: betonski trakasti

Nosiva k.: zidana od opeke + AB

Međukatna k.: nema

Preg. zidovi: od opeke

Krovna k.: Koso pokrov lim

Limarija: pocinčana

Pročelje: Termo žbuka + boja

Obrada zidova: Ne ožbukani

Obrada podova: nema

Stolarija: Unutrašnja st.: nema

Fasadna st.: Aluminijska + IZO staklo + staklena opeka

Instalacije: Električne: Provedene

Telefon: Nema

Vodovod: Nema

Kanalizacija: Nema

Plin: Nema

Klima uređaj: Nema

Grijanje: Nema

Dizalo: Nema

Sanitarije: Nema

Održavanje: dobro

Okoliš: uredan

Opći dojam: Dobar za ROH_BAU izvedbu

5

3.LOKACIJA

Predmetna nekretnina se nalazi u centru grada Slatine ulica Vladimira Nazora 6

dvorišni dio zgrada prizemlje. Prilazna prometnica je asfaltirana gradska ulica. Opremljena je

razvodom instalacija komunalne infrastrukture. Okolni objekti su stambeni i poslovni,

individualnog i više etažnog tipa izgradnje, slične katnosti.

6

4.IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

Za izračun površina primijenjuje se norma HRN U.C2.100.; Za izračun volumena

zgrade primijenjuje se Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za

obračun komunalnog doprinosa N.N. 23/2000.

PROSTORIJA

tlocrtna

površina

m²

koef.

netto

korisna

površina

m²

brutto

površina

m³

BVO

m³

PRIZEMLJE

LOKAL 169,09 1,00 169,09

UKUPNO: 169,09 169,09 226,58 679,74

7

6. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI (TROŠKOVNA METODA)

6.1. VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA

Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€)

KOMUN. DOPRINOS 679,74 3,97 2.698,57

6.2.. VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA

Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€)

VODNI DOPRINOS 697,74 2,10 1.465,25

6.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI OBJEKTA

Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove

građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng -

U).

Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine

(NKP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta

dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema

podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na

8

prosječenoj lokaciji. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost

komunalnih priključaka, vanjskog uređenja i pripadajućeg zemljišta.

Ng = NKP x Cj

Cj = 300,00 €/m2

Ngv = 169,09 m2 × 300,00 €/m2 = 50.727,00 €

Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja

vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku

učešća. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog

vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća

prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N

9

UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI

Starost objekta u godinama (n) 15

Vijek trajanja objekta u godinama (N) 120

U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N = 0,06

Vrsta radova Nova građevinska

vrijednost

Umanjenje Sadašnja građevinska

vrijednost

Konstrukcija 100 300,00 6 18,00 282,00

Obrtn. radovi

Završni radovi

Instalacije

100 300,00 6 18,00 282,00

10

Faktori koji determiniraju tržnu vrijednost nekretnine:

Fl faktor lokacije

Fkp faktor korisne površine

Fp faktor za poslovne objekte

Fkv faktor kvalitete

Fu faktor usklađenosti

Fi faktor izgrađenosti

Fpp faktor ponude i potražnje

Fl (0,50 do 1,50) ovisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru,

infrastrukturi, broju stambenih jedinica i dr.

Fkp (0,80 do 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fp (0,50 do 5,00) za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti

djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla

Fkv (0,10 do 1,50) ovisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječeni

građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili

privatnom sektoru u RH, te o kvaliteti ugrađenih materijala i

opremi

11

Fu (0,00 do 1,00) usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole,

prostornog plana i urbanističkih uvjeta, upisa u katastru i

zemljišniku, posjedovanje uporabne dozvole, mogućnost ili

nemogućnost legalizacije građevine

Fi (0,10 do 1,00) ovisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni

građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili

privatnom sektoru u RH

Fpp (0,20 do 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu

SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST

Sj (€/m2) NKP (m2) Fl Fkp Fp Fkv Fu Fi Fpp St (€)

282,00 169,09 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 26.225,86

VRIJEDNOST KOMUNALNOG I

VODNOG DOPRINOSA

DOPRINOSA (€)

TRŽIŠNA VRIJEDNOST

LOKALA (€)

UKUPNA SADAŠNJA TRŽNA

VRIJEDNOST Stt (€)

4.163,38 26.225,86 30.389,24

12

7. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (PONDERIRANJE)

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST

(€)

KOEFICIJENT

PONDERIRANJA

KORIGIRANA VRIJEDNOST

(€)

Stt 30.389,24 1,00 30.389,24

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€) 30.289,24

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (kn) 227.919,30

Tečaj 1 € = 7,50 kn

Jedinična cijena po 1 m2 stana NKP (m2) (kn/m2) (EUR/m2)

LOKAL u prizemlju dvorišnog dijela poslovne

zgrade u Slatini Vladimira Nazora 6 169,09 1.347,92 179,13

13

8..DOKUMENTACIJA

FOTO DOKUMENTACIJA

• VLASNIČKI LIST

• KOPIJA PLANA

• IZVOD IZ ARKODA

• RJEŠENJE O IMENOVANJU

14

FOTO DOKUMENTACIJA

POGLED OD DVORIŠTA POGLED OD DVORIŠTA

LOKAL 3 POD PROSTOR 1 LOKAL 3 POD PROSTOR 2

LOKAL 3 PROSTOR 1 PODGL. KROVA LOKAL 3 PROSTOR 2 PODGLED KROVA

15

16

17

18

19

20

21

22

23