Elaboração E administração dE Contratos

2013

Elaboração E administração dE Contratos

Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram

Copyright © UNIASSELVI 2013

Elaboração:

Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram

Revisão, Diagramação e Produção:

Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI

Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri

UNIASSELVI – Indaial.

346.02A161e Abram, Daniella Boppré de Athayde

Elaboração e administração de contratos / Daniella Boppré de Athayde Abram. Indaial : Uniasselvi, 2013.

170 p. : il ISBN 978-85-7830- 643-4

1. Contratos. 2. Obrigações e contratos. I. Centro Universitário Leonardo da Vinci.

III

aprEsEntação

Caros(a) acadêmicos(a)

Sejam bem-vindos(as) à nossa disciplina. Vamos iniciar nossos estudos sobre os contratos.

Você, como futuro profissional do mercado imobiliário, terá o contrato como seu principal instrumento de trabalho, pois é através deste negócio jurídico que as transações imobiliárias se materializam.

Por isso, será importante você conhecer o significado de termos como policitação, puntuação, preâmbulo e tantos outros ligados ao estudo dos contratos.

Iniciaremos com a análise do fenômeno da formação dos contratos e entenderemos como eles nascem, são executados e se extinguem.

A Unidade 2 é dedicada ao estudo da execução, inexecução e responsabilidade civil pela inexecução dos contratos, ou seja, estudaremos o cumprimento e descumprimento do contrato e a responsabilidade civil que advém deste descumprimento.

Na Unidade 3 estudaremos os principais contratos que podem ter por objeto bens imóveis. Você conhecerá contratos como a compra e venda, doação, locação e permuta, com suas principais características, e ainda, entenderá a elaboração e administração dos contratos imobiliários e sua importância na realização dos negócios imobiliários.

Bons estudos!

Profa. Daniella Boppré de Athayde Abram

IV

Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há novidades em nosso material.

Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura.

O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.

Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente, apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador. Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto em questão.

Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa continuar seus estudos com um material de qualidade.

Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de Desempenho de Estudantes – ENADE. Bons estudos!

NOTA

V

VI

VII

UNIDADE 1 – FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS ......................... 1

TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL .................................................................................... 31 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 32 CONCEITO DE CONTRATO ............................................................................................................ 33 REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO........................................................................... 54 PRINCÍPIOS DOS CONTRATOS ..................................................................................................... 7

4.1 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE ......................................................................... 74.2 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA ......................................................... 84.3 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO ........................................................................................ 84.4 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOS CONTRATOS .................................. 94.5 PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE (FORÇA VINCULANTE OU INTANGIBILIDADE DO CONTRATO) ...................................................................................... 94.6 PRINCÍPIO DA REVISÃO OU ONEROSIDADE EXCESSIVA ................................................ 94.7 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA ............................................................................................. 104.8 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS ......................................................... 10

5 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS ........................................................................................... 11RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 14AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 15

TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS ................................................................................ 171 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 172 FASES NA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS ............................................................................... 17

2.1 NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU TRATATIVAS (FASE DE PUNTUAÇÃO) ............... 192.2 PROPOSTA OU POLICITAÇÃO ................................................................................................... 20

3 ACEITAÇÃO DO CONTRATO ......................................................................................................... 204 LUGAR DE FORMAÇÃO DO CONTRATO ................................................................................... 215 O CONTRATO PRELIMINAR ........................................................................................................... 21RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 22AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 23

TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS .................................... 251 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 252 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS .......................................................................................... 25

2.1 NO CÓDIGO CIVIL ........................................................................................................................ 252.2 NOS CONTRATOS DE ADESÃO.................................................................................................. 262.3 NOS CONTRATOS DE CONSUMO ............................................................................................. 26

LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 27RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 38AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 39

UNIDADE 2 – EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO, RESPONSABILIDADE CIVIL ................................................................................... 41

sumário

VIII

TÓPICO 1 – EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO ....................................................... 431 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 432 EXTINÇÃO DO CONTRATO: CUMPRIMENTO E DESCUMPRIMENTO ............................ 43RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 47AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 48

TÓPICO 2 – INADIMPLEMENTO ...................................................................................................... 511 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 512 CONCEITO ............................................................................................................................................ 513 CONSEQUÊNCIAS DO INADIMPLEMENTO ............................................................................. 52

3.1 JUROS ................................................................................................................................................ 533.2 CLÁUSULA PENAL ...................................................................................................................... 54

4 A INADIMPLÊNCIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ...................................................... 55RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 56AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 57

TÓPICO 3 – RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS CONTRATUAIS ................................................................................................................ 611 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 612 RESPONSABILIDADE CIVIL ........................................................................................................... 613 ELEMENTOS CARACTERIZADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL ............................ 624 RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E EXTRACONTRATUAL .............................. 625 RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ E PÓS-CONTRATUAL ....................................................... 64

5.1 A RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL .............................................................. 645.2 RESPONSABILIDADE CIVIL PÓS-CONTRATUAL ................................................................. 67

6 GARANTIAS CONTRATUAIS ......................................................................................................... 676.1 CAUÇÃO .......................................................................................................................................... 67

6.1.1 Espécies de caução .................................................................................................................. 676.2 FIANÇA ............................................................................................................................................ 68RESUMO DO TÓPICO 3 ....................................................................................................................... 71

AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 72

TÓPICO 4 – EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS ........................................................................ 731 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 732 EVICÇÃO ............................................................................................................................................... 733 VÍCIOS REDIBITÓRIOS .................................................................................................................... 75LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 77RESUMO DO TÓPICO 4........................................................................................................................ 83AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 84

UNIDADE 3 – ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ............................................................................................................ 87

TÓPICO 1 – PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ............................................................ 891 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 892 CONTRATO DE COMPRA E VENDA ............................................................................................. 89

2.1 CONCEITO E OBJETIVO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ................................... 902.2 OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA .................................................................. 902.3 ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ........................................................ 912.4 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ................................................................932.5 ESPÉCIES DE COMPRA E VENDA .............................................................................................93

2.5.1 Compra e venda “ad mensuram” ........................................................................................93

IX

2.5.2 Compra e venda “ad corpus” .............................................................................................943 TROCA OU PERMUTA .....................................................................................................................94

3.1 CONCEITO .....................................................................................................................................944 DOAÇÃO .............................................................................................................................................95

4.1 CONCEITO .....................................................................................................................................954.2 OBJETO DA DOAÇÃO .................................................................................................................954.3 ESPÉCIES DE DOAÇÃO – HIPÓTESES DE REVOGAÇÃO ...................................................96

5 LOCAÇÃO ...........................................................................................................................................965.1 CONCEITO ....................................................................................................................................965.2 PARTES NA LOCAÇÃO ..............................................................................................................975.3 OBJETIVOS NA LOCAÇÃO ........................................................................................................975.4 FORMA DO CONTRATO ...........................................................................................................975.5 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91 ..................................................985.6 PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO ..................................................... 1005.7 GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ...................................................................... 104

5.7.1 Caução e fiança ..................................................................................................................... 1045.7.2 Seguro fiança locatícia ......................................................................................................... 105

6 COMODATO ...................................................................................................................................... 1056.1 OBJETIVO ...................................................................................................................................... 1056.2 PARTES NO COMODATO .......................................................................................................... 1056.3 FORMA DO CONTRATO .......................................................................................................... 1056.4 ITENS E CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMODATO .................................................. 1066.5 PRAZO DO CONTRATO DE COMODATO ............................................................................ 1066.6 FORMAS DE EXTINÇÃO DO COMODATO ........................................................................... 1066.7 OBRIGAÇÕES DAS PARTES ...................................................................................................... 107

7 CORRETAGEM .................................................................................................................................. 1077.1 CONCEITO .................................................................................................................................... 1087.2 DEVERES DO CORRETOR ......................................................................................................... 1087.3 DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS ................................................................................ 109

7.3.1 Recebimento de comissão ................................................................................................... 1097.4 REQUISITOS E FORMA DO CONTRATO DE CORRETAGEM .......................................... 110

8 MANDATO ......................................................................................................................................... 1118.1 CONCEITO .................................................................................................................................... 1118.2 PARTES NO CONTRATO ........................................................................................................... 1128.3 REQUISITOS DA PROCURAÇÃO ............................................................................................ 1128.4 SUBSTABELECIMENTO ..............................................................................................................1148.5. EXTINÇÃO DO MANDATO ......................................................................................................114

RESUMO DO TÓPICO 1......................................................................................................................115AUTOATIVIDADE ...............................................................................................................................117

TÓPICO 2 – ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ..............................................................................................................1211 INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................1212 DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA .......................................................122

2.1 CONCEITO .....................................................................................................................................1222.2 CUIDADOS NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO .................................................................123

LEITURA COMPLEMENTAR .............................................................................................................131RESUMO DO TÓPICO 2......................................................................................................................138AUTOATIVIDADE ...............................................................................................................................139REFERÊNCIAS .......................................................................................................................................141

X

1

UNIDADE 1

FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM

PLANO DE ESTUDOS

A partir do estudo desta unidade você estará apto a:

• ter uma visão geral da teoria geral dos contratos;

• conhecer a formação, execução e extinção de negócios jurídicos.

Esta unidade está dividida em três tópicos e no final de cada um deles você encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conhecimentos adquiridos.

TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL

TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS

2

3

TÓPICO 1UNIDADE 1

CONTRATOS – PARTE GERAL

1 INTRODUÇÃO

Atuando como profissional do mercado imobiliário, você terá no contrato seu principal instrumento de trabalho, pois o contrato (no caso, firmado através de uma escritura pública) é indispensável para que os bens possam circular.

Os contratos são estudados pelo direito civil, em uma parte do Código Civil que se chama “Direito das Obrigações”. Porém, se você olhar em volta, verá contratos em outros ramos do direito, por exemplo, no Direito de Família, através dos “pactos antenupciais”, nas relações trabalhistas, entre fornecedor e consumidor, nas relações financeiras, entre tantas outras.

Focando em nossa matéria, neste tópico vamos conhecer alguns aspectos relevantes que devem ser analisados para que você entenda bem como funciona este negócio jurídico. Iniciaremos pelo estudo daquilo que chamamos de “parte geral” no estudo dos contratos, partindo do seu conceito e princípios.

A seguir, analisaremos os requisitos de validade do contrato, os vários tipos de contrato e quais os elementos que os constituem. Então, vamos em frente?

2 CONCEITO DE CONTRATO

A palavra “contrato”, segundo Venosa (2007, p. 334), vem de contractus, que significa unir, contrair.

Para Gonçalves (2008, p. 1), “o contrato é a mais comum e a mais importante fonte de obrigação, devido às suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no mundo jurídico. Fonte de obrigação é o fato que lhe dá origem”.

Na moderna teoria contratual, este conceito se tornou mais amplo, não bastando que haja a conjunção de vontades, devendo ser examinada também a intenção dos contratantes, em que deverá haver “boa-fé objetiva”. Também há de se analisar a “finalidade do contrato”, como veremos adiante, quando tratarmos dos princípios contratuais.

Por isso, adotaremos o conceito de contrato de Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 11), para quem contrato é:

UNIDADE 1 | FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

4

um negócio jurídico por meio do qual as partes, visando atingir determinados interesses, convergem as suas vontades, criando um dever jurídico principal, bem como deveres jurídicos acessórios, decorrentes da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

O contrato é uma espécie de negócio jurídico, sendo seu principal símbolo. Tem como característica principal a junção da vontade dos agentes que produzirá os efeitos pretendidos, ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos.

Podemos dizer então que:

FIGURA 1- CARACTERÍSTICAS E FINALIDADE DO CONTRATO COMO NEGÓCIO JURÍDICO

FONTE: A autora.

Desta forma, “sempre que o negócio jurídico resultar de um mútuo consenso, de um encontro de duas vontades, estaremos diante de um contrato” (GONÇALVES, 2007, p. 2). Ou seja, o encontro das vontades dos contratantes nasce das negociações e das cláusulas que as partes combinam entre si. A este “encontro” das vontades podemos dar o nome de “consenso”, e é este “acordo de vontades” que faz nascer o contrato.

Observe o esquema a seguir:

ContratoNegócio Jurídico em

que há junção de vontades

Criar, Modificiar

ou Extinguir Direitos

Para=

FIGURA 2 – JUNÇÃO DE VONTADES QUE GERA O CONTRATO

FONTE: A autora

CONSENSO ENTRE AS

PARTES

CONTRATO

Vontade do aceitanteVontade do proponente

TÓPICO 1 | CONTRATOS – PARTE GERAL

5

UNI

Você já viu em um contrato expressões como “Pelo presente contrato, as partes, por mútuo e livre consentimento..., as partes contratantes têm como justo e contratado o seguinte (...)”? Então, esta expressão demonstra (como regra geral) que as partes discutiram, negociaram e chegaram a um “consenso” sobre a redação das cláusulas contratuais, de forma livre (por exemplo, sem serem coagidas) e consciente.

3 REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO

Para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa produzir os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário que estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código Civil. Como negócio jurídico para que o contrato seja válido, é necessário que estejam previstos três requisitos: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.

UNI

Nós já vimos estes conceitos em nossa disciplina de Direito Imobiliário. Mas, pela sua importância no estudo dos contratos, é importante que vejamos mais uma vez estes conceitos:

FIGURA 3 - REQUISITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO

FONTE: A autora

NEGÓCIO JURÍDICO (CONTRATO) VÁLIDOAGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO + FORMA PRESCRITA OU NÃO

DEFESA EM LEI

Para que o agente seja CAPAZ é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL, que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será representado, e em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e menor de 18 anos), o agente será assistido.


6

O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons costumes”. (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei.

A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida) em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim exige o Código Civil.

Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como previsto no art. 166 do Código Civil.

No negócio jurídico, a vontade é o elemento essencial, porque ele nasce da conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve haver nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o negócio jurídico será viciado e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme, art. 178 do CC).

Poderá também ser ANULÁVEL, em caso de incapacidade relativa do agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos artigos 138 ao 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado de perigo, a lesão e a fraude contra credores.

De uma forma simplificada, podemos dizer que no erro a pessoa não tem noção da verdade, e se soubesse a manifestação da vontade seria diferente. No dolo há o emprego de um artifício para induzir alguém a realizar o negócio em benefício próprio ou de terceiro. Na coação há um fundado temor de dano próximo a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude a credores, o devedor se desfaz de seus bens de forma maliciosa para escapar das dívidas.

O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar por uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família ou outro ente querido, de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. Por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao que ele realmente vale, por dificuldades financeiras.

Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração.


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4 PRINCÍPIOS DOS CONTRATOS

Os princípios de direito contratual são auxiliares na interpretação dos contratos.

Quando você elaborar ou analisar um contrato, deve sempre ter em mente os princípios aplicáveis aos contratos, porque não sendo observados estes princípios, o juiz poderá invalidar cláusulas contratuais ou até mesmo o próprio contrato.

Segundo Gonçalves (2007, p. 20), “são estes os principais princípios aplicáveis aos contratos: princípio da autonomia da vontade, da supremacia da ordem pública, do consensualismo, da relatividade dos efeitos, da obrigatoriedade, da revisão ou onerosidade excessiva e da boa-fé”. Para o nosso estudo é importante termos uma noção sobre o que significa cada um dos princípios. Então, vamos conhecer cada um deles?

DICAS

Caro(a) acadêmico(a), para facilitar seu estudo, é bom que você tenha em mãos o Código Civil, que é a Lei nº 10.406/02, especialmente o artigo 421 que se aplicam aos contratos. Está disponível no site:<www.planalto.gov.br>, no link “legislação”.

4.1 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

Significa que “as pessoas são livres para contratar. Essa liberdade abrange o direito de contratar se quiserem, com quem e sobre o que quiserem, ou seja, o direito de contratar e de não contratar, de escolher a pessoa com quem fazê-lo e de estabelecer o conteúdo do contrato” (GONÇALVES, 2007, p. 20). Este princípio é previsto no art. 421 do CC: A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

“Da leitura deste artigo podemos ver que esta liberdade não é total, porque cede diante do princípio da função social, o que significa dizer que se houver confronto entre a liberdade de contratar e o interesse social, este deva prevalecer” (GONÇALVES, 2007, p. 5).

Resumidamente:

AUTONOMIA DA VONTADE = LIBERDADE DE CONTRATAR (não é absoluto ou ilimitado).


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Tanto isso é verdade que, para Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 171, grifo nosso):

o contrato é o negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das próprias vontades.

4.2 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA

Outro princípio que limita a liberdade de contratar é o princípio da supremacia da ordem pública, que significa que o contrato tem que respeitar as normas de ordem pública, que segundo Caio Pereira (2004, apud GONÇALVES, 2007, p. 24), “são as regras básicas sobre a estrutura social, política e econômica da nação”. Ainda, segundo Gonçalves (2007, p. 24), podem ser consideradas como normas de ordem pública as normas sobre a família (casamento, filiação, adoção, alimentos etc.). Os contratos também devem respeitar os bons costumes, que são “as normas de convivência segundo um padrão de conduta social estabelecido pelos sentimentos morais da época” (GONÇALVES, 2007, p. 45).

Resumidamente:

O CONTRATO TEM QUE RESPEITAR AS NORMAS DE ORDEM PÚBLICA E OS BONS COSTUMES.

PARA QUE O CONTRATO ESTEJA PERFEITO E ACABADO E SER EXIGÍVEL, BASTA O ACORDO DE VONTADES.

4.3 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO

Para que exista o contrato, basta o acordo de vontades, sem maiores formalismos. “Decorre ele da moderna concepção de que o contrato resulta do consenso, do acordo de vontades, independente da entrega da coisa. A compra e venda, por exemplo, quando pura, torna-se perfeita e obrigatória, desde que as partes acordem no objeto e no preço” (art. 482 do Código Civil).

“O contrato já está perfeito e acabado desde o momento em que o vendedor aceitar o preço oferecido pela coisa, independente da entrega desta. O pagamento e a entrega do objeto constituem outra fase, a do cumprimento das obrigações assumidas pelos contratantes (GONÇALVES, 2007, p. 25).


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SÓ QUEM CONTRATOU PODE SER ATINGIDO PELOS EFEITOS DO CONTRATO.

4.4 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOSCONTRATOS

Por este princípio, estabelece-se que “os efeitos do contrato só produzem efeitos em relação às partes, àqueles que manifestaram a sua vontade, vinculando-os ao seu conteúdo, não afetando terceiros nem seu patrimônio” (GONÇALVES, 2007, p. 26).

De forma resumida:

4.5 PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE (FORÇA VINCULANTE OU INTANGIBILIDADE DO CONTRATO)

Este princípio, segundo Gonçalves (2007), é o princípio pelo qual, uma vez firmado o contrato, sendo válido e eficaz, obriga as partes ao seu cumprimento, ou seja, “é a irreversibilidade da palavra empenhada” (PEREIRA 2004, apud GONÇALVES, 2007, p. 28). Por isso, se diz que o contrato é lei entre as partes ou pacta sunt servanda.

Deste princípio nasce o princípio da intangibilidade do contrato. “Ninguém pode alterar unilateralmente o conteúdo do contrato, nem pode o juiz, como princípio, intervir neste conteúdo. Essa é a regra geral” (VENOSA, 2007, p. 345). Este princípio também sofre limitações, como as impostas pelo princípio da onerosidade excessiva ou boa-fé objetiva. Podemos dizer que, pelo princípio da obrigatoriedade:

O CONTRATO É LEI ENTRE AS PARTES.

4.6 PRINCÍPIO DA REVISÃO OU ONEROSIDADE EXCESSIVA

É a permissão dada pela lei civil, especialmente pelo artigo 478 do Código Civil, para que permita a resolução (extinção) de certos tipos de contrato, em razão de haver mudança na situação das partes, por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, fazendo com que a situação de uma se torne excessivamente desfavorável à da outra.

Este princípio é também conhecido pela denominação teoria da imprevisão ou cláusula rebus sic standibus. Hoje tem se admitido que, diante deste caso, não se peça a resolução do contrato, mas sim a revisão, buscando reencontrar o equilíbrio entre as partes. De uma forma simplificada, podemos dizer que:


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A TEORIA DA IMPREVISÃO PERMITE A EXTINÇÃO (OU REVISÃO) DO CONTRATO QUANDO HOUVER DESEQUILÍBRIO ENTRE A SITUAÇÃO

DAS PARTES NOS CASOS PREVISTOS EM LEI.

UNI

Estudaremos mais a fundo esta matéria quando tratarmos do estudo das formas de extinção dos contratos.

4.7 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

Este princípio “exige que as partes se comportem de forma correta não só durante as tratativas, mas também durante a formação e o cumprimento do contrato” (GONÇALVES, 2007, p. 33).

Está expresso no art. 422 do CC que “os contratantes são obrigados a guardar, assim, na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Assim, podemos dizer que:

O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA DIZ QUE AS PARTES DEVEM TER UMA CONDUTA CORRETA DO INÍCIO AO FIM DO CONTRATO.

DICAS

Caso queira se aprofundar neste tema, leia o texto do Prof. Flávio Tartuce, “O Princípio da boa-fé objetiva”. Disponível em: <www.flaviotartuce.adv.br/secoes/artigos/artigo-boafé-TARTUCE.doc>.

4.8 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS

Em razão dos efeitos do contrato, especialmente os de criar, modificar e extinguir direitos como negócio jurídico, que é promover a circulação de riquezas, estes efeitos poderão atingir a sociedade, ou seja, reconhece-se que o contrato produz efeitos não só entre as partes, mas também no contexto social.


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Por isso, o Código Civil é claro ao estabelecer no art. 421 que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

Com base neste dispositivo legal é que Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 15, grifo nosso) complementam o conceito de contrato, que já trouxemos acima e que repetimos:

um negócio jurídico bilateral, por meio do qual as partes, visando atingir determinados interesses patrimoniais, convergem suas vontades, criando um dever jurídico principal (de dar, fazer, ou não fazer), e, bem assim, deveres jurídicos anexos, decorrentes da boa-fé objetiva e do superior princípio da função social.

Conclui-se, pois, que por este princípio o contrato não será válido se puder causar danos, não apenas no âmbito restrito das partes contratantes, mas também no contexto social. Ou seja, a terceiros, não podendo assim ser o meio para a prática de atos não condizentes com os padrões mínimos de comportamento exigidos pelo ordenamento jurídico.

Resumidamente, pois, podemos dizer que:

O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO IMPÕE QUE UM CONTRATO SEJA VISTO NÃO SOMENTE NO ÂMBITO DAS PARTES

CONTRATANTES, MAS SIM NO CONTEXTO SOCIAL, PODENDO SER INVALIDADO SE PREJUDICAR TERCEIROS.

5 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

São várias as espécies de contratos. Eles podem ser classificados quanto à natureza da obrigação, quanto à forma, quanto à pessoa do contratante etc. Para nosso estudo, é importante conhecermos as principais classificações que se mostram importantes no estudo dos contratos imobiliários, motivo pelo qual estudaremos diretamente os conceitos.

Inicialmente, podemos dividir os contratos em: unilaterais, bilaterais e plurilaterais. Segundo Gagliano e Pamplona Filho (2006), os contratos serão unilaterais quando apenas uma das partes tem direitos e obrigações, como acontece na doação. Os contratos bilaterais são, assim, aqueles em que há obrigações e direitos para as duas partes, como na compra e venda. Os mesmos autores ainda apontam a existência de contratos plurilateriais ou multilaterais, que são aqueles em que existem mais de duas partes contratantes, como no contrato de constituição de uma sociedade ou de um condomínio.

Outra classificação importante divide os contratos em onerosos e gratuitos.


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Serão onerosos os contratos em que há “sacrifício patrimonial” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 115), ou seja, em que há envolvimento de valores, como ocorre na compra e venda em que o comprador “paga o preço” para ter o bem. Já nos contratos gratuitos, por sua vez, não existe este “sacrifício patrimonial”. Porém, neste típico de contrato uma das partes assume a obrigação e a outra usufruirá do benefício, como ocorre na doação pura (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006).

Os contratos podem ser ainda comutativos ou aleatórios. Serão comutativos quando as partes conhecem desde o início suas obrigações que se equivalem, por exemplo, na compra e venda.

“Já quando a obrigação de uma das partes somente puder ser exigida em

função de coisas ou fatos futuros, cujo risco da não ocorrência for assumido pelo outro contratante, fala-se em contrato aleatório” (GAGLIANO ; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 117). “Álea” quer dizer “sorte” e podem ser citados como exemplo os contratos de seguro.

Os contratos poderão ser classificados como consensuais ou reais. Serão consensuais “se concretizados com a simples declaração de vontade”, como, por exemplo, a compra e venda de bem móvel. Já nos contratos reais há a necessidade de “na medida em que exijam a entrega da coisa para que se reputem existentes” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 128). Tratando dos contratos imobiliários, podemos exemplificar esta espécie de contrato no contrato de comodato.

Outra classificação importante é a que divide os contratos em nominados ou inominados. Os nominados são os que estão previstos em lei (ex.: compra e venda, locação, comodato etc.) e inominados quando surjam do dia a dia, pois, como vimos acima, o homem tem liberdade de contratar.

Também importante em nosso estudo é a divisão dos contratos em instantâneos ou de duração. Serão instantâneos quando compreenderem “relações jurídicas contratuais cujos efeitos são produzidos de uma só vez. É o caso, por exemplo, da compra e venda à vista de bens móveis, em que o contrato se consuma com a tradição da coisa” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 134). “Já os contratos de duração, também chamados de trato sucessivo, execução continuada ou débito permanente, são aqueles que se cumprem por meio de atos reiterados, como, por exemplo, o contrato de prestação de serviços, compra e venda a prazo e o contrato de seguro” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 134).


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NOTA

Tradição é a entrega da coisa. É a forma pela qual se transfere a propriedade das coisas móveis.

Os contratos podem ser também principais e acessórios. Para entendermos o conceito de contratos principais, partiremos do conceito de contratos acessórios, que são aqueles que não existem sem a existência de um contrato principal. Por exemplo, a fiança, que necessita da existência de um contrato principal, de locação ou compra e venda. Podemos entender, pois, que o contrato principal existe por si só, independentemente da existência de outro.

Por fim, o contrato preliminar tem por finalidade “justamente a celebração de um contrato definitivo” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 139). Pode ser celebrado quando, por algum motivo, por exemplo, uma viagem, não é possível firmar o contrato definitivo, que é aquele em que efetivamente se celebra o negócio jurídico.

UNI

Mais tarde (Unidade 3) estudaremos a fundo este contrato.

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RESUMO DO TÓPICO 1

Neste tópico você viu que:

• O contrato é uma espécie de negócio jurídico, sendo seu principal símbolo.

• O negócio jurídico tem como característica principal a junção da vontade dos agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos, ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos.

• Existem vários princípios que se aplicam aos contratos, dentre eles o da autonomia da vontade, o princípio da boa-fé objetiva, entre outros.

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AUTOATIVIDADE

A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, sugiro que preencha a coluna 2 com as palavras que completam as lacunas da coluna 1, como forma de reflexão sobre os conceitos que aprendeu e como forma de fixação deste conhecimento.

COLUNA 1 COLUNA 2

O contrato é uma espécie de ____________

São os principais objetivos do negócio jurídico. Criar, ___________, ____________, ou extinguir direitos.

A junção das ______________ dos contratantes é a origem dos contratos.

São requisitos de validade do negócio jurídico: agente capaz, _________________ e ________________________.

Quando houver um defeito no negócio jurídico, por exemplo, quando uma pessoa for coagida a assinar um contrato, este contrato será ______________ e o prazo para tomar esta providência é de _______anos.

São defeitos dos atos jurídicos: erro, dolo, coação, __________,__________e ________.

Este princípio diz que as partes devem ter uma conduta correta do início ao fim do contrato.

Por este princípio, diz-se que o contrato é lei entre as partes.

Os efeitos do contrato só podem atingir quem contratou, segundo este princípio.

Este princípio significa que as partes têm plena liberdade de contratar

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TÓPICO 2

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

UNIDADE 1

1 INTRODUÇÃO

2 FASES NA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Agora que você já conhece as principais características dos contratos e os princípios contratuais, bem como as principais espécies de contratos, vamos entender como os contratos se formam.

Como já mencionamos, o contrato nasce de uma conjunção de duas vontades contrapostas e esta junção de vontades é pressuposto do contrato. Assim, por exemplo, na compra e venda, a vontade de um de comprar se “une” à do outro de vender. Por isso, se diz que o contrato é um negócio jurídico BILATERAL. Veja o esquema a seguir:

FIGURA 4 - SOBRE CONTRATO

FONTE: A autora

Contrato = Negócio Jurídico Bilateral

Nasce da conjunção (união) de duas vontades

Mas esta vontade precisa ser LIVRE, ou seja, a pessoa, quando firmar um contrato, tem que fazê-lo por livre e espontânea vontade, sem que seja obrigada ou induzida ao erro, caso contrário, o contrato poderá ser ANULADO, em razão dos vícios de consentimento que vimos no item anterior. Esta vontade livre e consciente chama-se CONSENTIMENTO.


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E assim:

FIGURA 5 - FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

FONTE: A autora

Agora que vimos como o contrato se forma, vamos analisar as fases de formação. Os contratos são o resultado de três fases:

Proponente AceitanteConsentimento

Contrato

=

FIGURA 6 - FASES DE FORMAÇÃO DO CONTRATO

FONTE: A autora

1ª) NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES (PUNTUAÇÃO)

2ª) OFERTA OU POLICITAÇÃO

3ª) ACEITAÇÃO DO CONTRATO

NOTA

A partir de agora, conheceremos cada uma destas fases.

TÓPICO 2 | FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

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2.1 NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU TRATATIVAS (FASE DE PUNTUAÇÃO)

Esta fase é anterior à formação do contrato. É neste momento que as partes discutem sobre o objeto do contrato e suas condições. Enfim, buscam um entendimento sobre o que vai constar do contrato. Por exemplo, se estivermos falando de um contrato de compra e venda, é nesta fase que o comprador e o vendedor vão discutir o que será vendido, a forma de pagamento, seu prazo etc.

Conforme Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 84):

É neste momento prévio que as partes discutem, ponderam , refletem, fazem cálculos, estudos, redigem a minuta do contrato, enfim, contemporizam interesses antagônicos, para que possam chegar a uma proposta final e definitiva.

Nesta fase, “pré-contratual”, as partes escrevem a “minuta” do contrato, que pode ser vista como uma espécie de “prévia” do que haverá no contrato, como se fosse um “rascunho”.

Na fase de puntuação não há vinculação das partes, ou seja, não há como uma parte exigir da outra o cumprimento do contrato. Isto, porque ninguém pode ser obrigado a contratar. E lembramos: aqui ainda não existe contrato. Apenas em casos especiais poderá haver indenização “dos prejuízos da parte que efetivou gastos na celebração do negócio, se todos os indícios da negociação iam neste sentido” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 85).

De forma resumida, precisamos lembrar que:

NA FASE DE PUNTUAÇÃO AS PARTES CONVERSAM, DISCUTEM E ESCREVEM A MINUTA DO CONTRATO.

NOTA

A minuta do contrato não se confunde com o contrato preliminar, como veremos mais adiante. Este sim, já é o contrato e vincula as partes.


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2.2 PROPOSTA OU POLICITAÇÃO

3 ACEITAÇÃO DO CONTRATO

A fase de proposta, também chamada “policitação”, “consiste na oferta de contratar que uma parte faz à outra, com vistas à celebração de determinado negócio” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 86).

Observe que:

A terceira fase é a da aceitação do contrato. É quando o aceitante concorda com a proposta apresentada pelo policitante.

QUEM FAZ A OFERTA É CHAMADO PROPONENTE, OFERTANTE OU POLICITANTE.

QUEM ACEITA O CONTRATO É CHAMADO DE ACEITANTE OU OBLATO.

A proposta, segundo o Código Civil (art 427, grifo nosso) “[obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso]”.

Podemos afirmar que a proposta, a não ser nos casos em que a lei excetua (vistos acima), obriga o proponente a cumprir o que está ali escrito, o que, nas palavras de Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 87), significa dizer que o policitante “não poderá voltar atrás, ressalvadas apenas as exceções capituladas na própria lei”.

Por estes motivos, a proposta deve ser clara e objetiva, pois o contrato será enviado para a outra parte para aceitação.

NA FASE DE OFERTA OU POLICITAÇÃO, O POLICITANTE FAZ UMA PROPOSTA CONCRETA DE CONTRATAR E, COMO REGRA, NÃO PODE

VOLTAR ATRÁS.

Sobre os requisitos que a aceitação deve ter, podemos destacar, conforme Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 92), o seguinte:

deve ser apresentada sem vícios (ou seja, a pessoa não deve ser coagida, enganada ou existir outro vício do consentimento); o agente deve ser plenamente capaz (lembra-se dos requisitos do negócio jurídico?), caso contrário o agente deverá ser representado ou assistido;

TÓPICO 2 | FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

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pode ser expressa (escrita) ou tácita (quando o costume dispensar a aceitação expressa ou o proponente a dispensar).

Advertem ainda os mesmos autores (2006, p. 92), que “se a aceitação for feita fora do prazo, com adições, restrições ou modificações, importará em nova proposta [...], converter-se-á em contraproposta”.

O silêncio nem sempre é sinônimo de aceitação (anuência). Somente poderá assim se considerar se a lei ou o contrato forem expressos neste sentido, conforme dispõe o art. 111 do CC.

4 LUGAR DE FORMAÇÃO DO CONTRATO

5 O CONTRATO PRELIMINAR

O estudo do lugar da formação do contrato é importante, porque muitas vezes, como ressaltam Gagliano e Pamplona Filho (2006), em sua interpretação o juiz terá que utilizar os costumes do local.

Como regra geral, o contrato considera-se celebrado no local em que foi proposto (art. 435 do Código Civil). Em não havendo local definido, será considerado como local da celebração do contrato o local da residência do proponente, conforme art. 9º § 2º da Lei de Introdução do Código Civil.

Utiliza-se o contrato preliminar quando, por algum motivo, não se puder desde logo firmar o contrato definitivo. Certamente você já viu um contrato de “promessa de compra e venda”, ou “compromisso de compra e venda”, que é o exemplo mais comum deste tipo de contrato.

É importante reconhecer sua importância porque, “quando devidamente registrado no registro de imóveis, produz eficácia real” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 142) e, assim sendo, dará direito ao comprador de ajuizar uma ação judicial para obter a escritura a que tem direito.

Retomaremos seu estudo na Unidade 3.

Cuidado! O contrato preliminar não se confunde com as negociações preliminares do contrato (puntuação). Nas negociações preliminares, as partes geralmente elaboram uma “minuta” do contrato. Já no contrato preliminar as partes já têm tudo decidido e assinam um contrato prévio, como acontece no caso da compra e venda de imóvel, em que após o pagamento total as partes assinam a escritura definitiva.

ATENCAO

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Neste tópico você aprendeu que:

• O contrato é um negócio jurídico bilateral, porque nasce do encontro de duas vontades.

• Este encontro de vontades se chama consenso.

• Na formação dos contratos existem três fases: negociações preliminares (puntuação), oferta (policitação) e aceitação.

• Quem faz a oferta se chama policitante e quem a aceita, aceitante ou oblato.

• Como regra geral, o contrato considera-se formado no lugar em que foi proposto.

• O contrato preliminar é um contrato prévio assinado pelas partes e que este não se confunde com as negociações preliminares.

RESUMO DO TÓPICO 2

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AUTOATIVIDADE

Para fixar seus conhecimentos, preencha as cruzadas a seguir, de acordo com as afirmações que seguem:

1 O mesmo que aceitante.

2 Elemento essencial na formação dos contratos.

3 O mesmo que policitação.

4 Na ausência de estipulação do lugar de formação do contrato, tem-se o mesmo como celebrado no local da ............. do proponente.

5 A vontade deve ser apresentada sem...

6 O mesmo que proposta. Tem força obrigatória segundo o artigo 427 do CC.

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7 Termo que designa a fase inicial de formação do contrato. Sinônimo de “Negociações Preliminares”.

8 O consenso nasce do .................de vontades.

9 A aceitação pode ser expressa ou ...

10 Nasce do acordo de vontades.

11 Terceira fase da formação dos contratos.

12 .......... da autonomia privada. Significa que as partes tem liberdade para contratar.

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TÓPICO 3

INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS

UNIDADE 1

1 INTRODUÇÃO

2 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

2.1 NO CÓDIGO CIVIL

A partir deste tópico, para o estudo da interpretação dos contratos, você entenderá como se interpreta um contrato, buscando compreender o seu significado, o alcance de suas cláusulas e a intenção das partes que o firmaram.

Inicialmente, podemos dizer que interpretar quer dizer “identificar o significado de um ato ou de um fato” (VENOSA, 2007, p. 415). Neste tópico vamos analisar como se interpreta os contratos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

Preparado? Então vamos continuar...

Veja, a seguir, de que forma são interpretados os contratos.

Já dissemos acima que interpretar significa fixar o conteúdo, compreensão e extensão da vontade dos contratantes. Para interpretar um contrato não existem regras fixas, porém há de se levar em conta a boa-fé e os costumes, como ressalta o art. 113 do Código Civil.

Das ideias de Venosa (2007, p. 422), “conclui-se que não há regras fixas de interpretação”.

Seguem algumas sugestões extraídas dos ensinamentos do referido autor:

• na interpretação dos contratos não existem regras fixas;• o contrato deve ser considerado como um todo, interpretando-se as cláusulas

em conjunto; • como princípio geral de interpretação deve-se utilizar o art. 112 do CC, que

estabelece que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem, o que significa tentar compreender o que exatamente desejavam as partes contratantes, ainda que isso não esteja expressamente escrito no contrato;

• os usos e costumes também podem auxiliar na interpretação dos contratos.

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2.2 NOS CONTRATOS DE ADESÃO

Os contratos de adesão, como já mencionamos acima, são aqueles contratos em que não há discussão de cláusulas entre as partes, como ocorre nos contratos chamados paritários. Neste tipo de contrato, uma delas simplesmente “adere” ao contrato apresentado pela outra, assinando-o. São exemplos de contrato de adesão os contratos de financiamento bancário, de prestação de serviços de telefonia, entre outros.

Em razão das diferenças entre estes contratos, a interpretação é feita de forma diferente. Como ressaltam Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 176), “pela sua característica limitadora da liberdade contratual [...], a interpretação do contrato de adesão realmente não poderia se dar da mesma forma que um contrato paritário tradicional”.

Isto ocorre porque a parte que adere ao contrato, chamada “aderente”, fica em situação desfavorável (chamada tecnicamente de hipossuficiência) perante a outra. Por isso, nos artigos 423 e 424 do Código Civil encontramos as regras básicas de interpretação dos contratos de adesão, que podemos resumir no seguinte: se houver cláusulas ambíguas (com possibilidade de dupla interpretação), deve-se interpretá-las sempre em favor do aderente. Não é possível estipular cláusulas que imponham a renúncia antecipada a direito do aderente.

Rodrigues, citado por Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 177), acrescenta:

[...] a) na dúvida o contrato deve ser interpretado contra quem o redigiu;(b) deve-se distinguir entre as cláusulas principais e acessórias, entendendo-se que estas não têm a mesma força vinculante daquelas, pois decerto chamaram mais a atenção do contratante;(c) as cláusulas impressas, por isso que chamam menos a atenção, devem ser preferidas às manuscritas, pois estas revelam o propósito de revogar as primeiras [...].

2.3 NOS CONTRATOS DE CONSUMO

Nos contratos que envolvam direito do consumidor (como frequentemente ocorre com os contratos imobiliários), a interpretação deve ser sempre a mais favorável ao consumidor, conforme estabelece expressamente o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Importante ressaltar que esta regra se aplica a qualquer tipo de contrato, “e beneficiará a todos os consumidores, em todos os contratos, de adesão ou individualmente negociados, em todas as cláusulas, mesmos as claras e não contraditórias, sendo que agora a vontade interna, a intenção não declarada, nem sempre prevalecerá” (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM, 2003 apud GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 181).

TÓPICO 3 | INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS

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LEITURA COMPLEMENTAR

A ATUAL TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

Roxana Cardoso Brasileiro Borges

SUMÁRIO: 1 – A relação do direito dos contratos com outros ramos do direito e sua topologia no Direito Civil. 2 – Breve evolução histórica do direito dos contratos. 3 – Definição de contrato e seus elementos constitutivos: a relação jurídica obrigacional decorrente do contrato. 4 – Princípios do direito dos contratos. 5 – Relação entre contrato e responsabilidade civil, em especial: responsabilidade pré-contratual, responsabilidade contratual e responsabilidade extracontratual. 6 – A interferência de terceiros na relação contratual. 7 – Formação dos contratos. 8 – Classificação dos contratos. 9 – Interpretação e integração dos contratos. 10 – Vícios redibitórios. 11 – Evicção. 12 – Extinção do contrato.

1 A relação do direito dos contratos com outros ramos do direito e sua topologia no Direito Civil

Inicialmente, precisamos localizar a teoria geral dos contratos na sistemática do Direito Civil e na sistemática do Direito Privado. No Direito Civil, a teoria geral dos contratos (e os contratos em espécie) faz (fazem) parte do Direito das Obrigações. O que se chama de direito contratual é, na verdade, direito obrigacional. Não há, na topologia do Código Civil, tanto no de 1916 como no de 2002, um livro próprio para a teoria geral dos contratos, nem para os contratos em espécie. O que há, na Parte Especial, é o Livro das Obrigações (Livro I), o primeiro livro da Parte Especial. Este ramo do direito civil contém as normas sobre a teoria geral das obrigações, a teoria geral dos contratos, os contratos em espécie, os atos unilaterais e a responsabilidade civil. Pode-se entender, ainda, que, com a inclusão do tratamento dos títulos de crédito e do Direito de Empresa, estes também se encontram no Direito das Obrigações, que, com o Código Civil de 2002, foi unificado (esta unificação é contestada por alguns). O direito dos contratos, portanto, trata de uma das fontes das obrigações: o contrato. (além do contrato, consideram-se fontes de obrigações os atos unilaterais e os atos ilícitos)

[...]Relaciona-se o direito dos contratos também com o direito das coisas, pois

podemos considerar que o contrato é instrumento essencial para a circulação de riquezas e transmissão da propriedade. (Embora a propriedade se transfira através de tradição ou de transcrição, estas são precedidas por contratos).

Mesmo com o Direito de Família o direito dos contratos tem relação, sobretudo se pensarmos nos pactos antenupciais e nos contratos de convivência. (Quanto ao casamento, sua natureza contratual é contestada, não sendo, inclusive, admitida por nós). No direito das sucessões, embora o testamento não seja contrato, mas ato unilateral, importa o estudo dos contratos, por exemplo,


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para verificar doações inoficiosas, feitas pelo autor da herança, ultrapassando a legítima. Importa também lembrar a transferência das posições contratuais do “de cujus” para seus herdeiros, fazendo com que os créditos e débitos daquele componham a herança, salvo se as obrigações forem personalíssimas ou se o contrato previr como causa de extinção a morte de uma das partes (cessação). Quanto aos demais ramos do Direito Privado, é necessário fazer um paralelo entre o Direito do Trabalho e a teoria geral dos contratos presente no Código Civil, e outra comparação com o Direito do Consumidor, sendo despiciendo, atualmente, analisar a teoria geral dos contratos com o Direito Comercial, diante da unificação do direito privado ou unificação das obrigações civis e comerciais no Código Civil de 2002.

[...] Ultrapassando a esfera do direito privado, é necessário, também, mencionar a relação entre o direito dos contratos e o direito público. Com o Direito Administrativo, a teoria geral dos contratos civis inspira a regulamentação dos contratos administrativos. Com o Direito Constitucional, principalmente a partir da Constituição Federal de 1988, revela-se a posição de subordinação do direito dos contratos frente ao texto constitucional.

[...]

3 Definição de contrato e seus elementos constitutivos: a relação jurídica obrigacional decorrente do contrato

Feitas estas considerações iniciais, indispensáveis para uma compreensão atual do tema, passemos a uma análise conceitual dos contratos. Os contratos, pactos ou convenções têm diversas raízes etimológicas. De “conventio” apreendemos o sentido de “vir com”. De “contratus” apreendemos a noção de contrair, unir. São, de forma genérica, os sentidos atuais de uma relação obrigacional que surge dos contratos.

[...] Portanto, no nosso direito, os contratos são acordos feitos com base na vontade das partes e na autorização jurídica, capazes de criar, regular, modificar ou extinguir relações jurídicas de conteúdo patrimonial. Esta é a definição de contrato.

Se os contratos merecem proteção jurídica é porque são válidos. Não basta existir o pacto, o consenso ou a convenção para que o direito reconheça eficácia jurídica. Além dos elementos de existência do acordo, estes elementos devem apresentar certos predicados para que estejamos diante de um contrato.

Assim, não basta que estejam presentes as partes, o objeto e o consenso, como exteriorização da vontade das partes. É preciso que os sujeitos sejam capazes e legitimados; que o objeto seja lícito, possível, determinável e econômico; e que a forma de exteriorização das vontades seja a prescrita ou alguma não proibida. São os requisitos de validade de todo negócio jurídico (art. 104 e seguintes).


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Dizer que as partes sejam capazes significa exigir que elas não se enquadrem nas hipóteses previstas nos arts. 3o e 4o do CC (2002). Esta é a capacidade genérica. A capacidade específica, ou legitimação (importando-se a expressão do direito processual civil) decorre da ausência de impedimento específico de realizar certo contrato com certa pessoa. Como exemplo, João é maior, capaz, mas não pode doar uma casa para sua concubina, se for casado. Embora João tenha capacidade genérica para praticar atos da vida civil em geral, ele não pode realizar aquele contrato com aquela mulher.

Quanto ao objeto do contrato, este deve, inicialmente, ser lícito. Os requisitos da licitude são amplos, não se restringindo à ideia de legalidade. Não basta não contrariar a lei, não deve contrariar a moral, a ordem pública e os bons costumes. O objeto do contrato deve ser também possível, física e juridicamente. Se a impossibilidade for absoluta e inicial, o contrato é nulo, embora a impossibilidade relativa inicial e a absoluta superveniente não afetem sua validade.

O objeto do contrato deve também ser determinado ou, no mínimo, determinável, se indicado pelo gênero, quantidade e qualidade. As partes precisam saber a respeito do que estão se obrigando. Admite-se, porém, a validade de contrato, cujo objeto ainda não exista, desde que haja potencialidade de vir a existir, como nos contratos sobre coisa futura, na forma condicional ou aleatória. E, por fim, como o contrato regulamenta relações jurídicas patrimoniais, seu objeto deve ser um bem ou uma prestação patrimonial. (Fala-se também de idoneidade do objeto, ou seja, sua adequação ao contrato escolhido, sendo inidôneo, por exemplo, um bem consumível ser objeto de comodato).

Vale ressaltar, antes de passar à análise da forma, que conteúdo do contrato e objeto do contrato podem ser vistos de forma distinta. O conteúdo diz respeito aos direitos e obrigações objeto de regulamentação pelas partes (e/ou pela lei), ou objeto imediato. Como objeto mediato ou objeto propriamente dito, falamos dos bens e das prestações.

Quanto à forma, esta é a maneira pela qual a vontade se exterioriza. O princípio é o da liberdade da forma, ou princípio do consensualismo, em oposição ao princípio romano do formalismo. Sendo a forma prescrita por lei, se esta não for obedecida, o contrato padece de nulidade. Não havendo forma prescrita, o contrato pode ser feito por qualquer forma lícita. Na antiga distinção, se a forma for “ad solemnitatem”, ela é requisito de validade. Se a forma for “ad probationem”, as partes podem optar por qualquer meio de exteriorização da vontade, devendo cuidar para garantir a prova de que o vínculo foi contraído.

4 Princípios do direito dos contratos

Feita a definição de contrato e tendo sido expostos seus elementos e requisitos de validade, passemos aos princípios do direito dos contratos. Segundo o princípio da relatividade, o contrato produz efeitos relativos, ou seja, apenas


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entre as partes que dele participaram. O “contrato faz lei entre as partes” e apenas entre as partes, não podendo atingir terceiros. Esse princípio é próprio do direito das obrigações (onde os contratos se inserem), em oposição aos direitos reais, que são oponíveis “erga omnes”. Este princípio, contudo, encontra exceções e relativizações. Citemos duas exceções: a transmissão das obrigações (e créditos) pela sucessão e a estipulação em favor de terceiro. A relativização é fruto da função social dos contratos. Já escrevemos que as obrigações, desde que fungíveis e salvo estipulação em contrário, transferem-se aos herdeiros na abertura da sucessão. Quanto aos débitos, contudo, estes não obrigam os herdeiros no que ultrapassar as forças da herança. A estipulação em favor de terceiro vincula pessoa que não foi parte no momento da formação do contrato, mas apenas em seu benefício, ou seja, este terceiro pode adquirir vantagens, não obrigações. Este terceiro, a favor de quem se estipulou a obrigação, tem direito de exigir seu adimplemento. Exemplo desta estipulação em favor de terceiro é o seguro de vida, em que os efeitos ocorrem ultrapartes.

Por outro lado, um terceiro não pode ser obrigado por contrato do qual não participou. Se alguém, ao contratar, promete fato de terceiro, este contrato não tem a eficácia de obrigar quem dele não participou. Se o terceiro não executar a promessa realizada por João num contrato com Maria, a responsabilidade é de João, não havendo nenhuma relação jurídica entre João e o terceiro ou entre Maria e o terceiro. Tanto a estipulação em favor de terceiro, como a promessa de fato de terceiro estão disciplinadas na teoria geral dos contratos, nos artigos 436 e 438 a 440 do Código Civil. O princípio da relatividade dos contratos vem sendo relativizado, atualmente, pelo princípio da função social dos contratos. Enquanto que, segundo o princípio da relatividade, o contrato só produz efeitos entre as partes, o princípio da função social do contrato realça os efeitos que o contrato produz além da esfera jurídica das partes.

O princípio da função social dos contratos, previsto no Código Civil de 2002 no art. 421, integra nova doutrina contratual, ou o novo direito dos contratos, marcando a superação do paradigma liberal clássico na teoria geral dos contratos. O princípio da função social dos contratos tem a mesma função que, no direito das coisas, tem a função social da propriedade. Quando se dá a passagem do paradigma liberal para o social (ou intervencionista), alguns institutos do direito privado, sobretudo a propriedade e o contrato, sofrem uma mudança no que se refere à sua relação com o contexto social. A propriedade deixa de ser vista como um direito que serve exclusivamente aos interesses do titular e passa a ser considerada vinculada a certo contexto socioeconômico.

Do Código Civil napoleônico, onde a propriedade era o direito de usar, gozar e dispor da coisa da forma mais absoluta, passamos ao modelo alemão (e mexicano), no qual a propriedade obriga. Em tempos de Estado do Bem-Estar Social, a propriedade tem uma função que vai além da individual. Seu uso produz reflexos na sociedade. A titularidade do direito recebe proteção na medida em que o exercício do direito for útil à sociedade, não bastando atender aos interesses exclusivos do proprietário.


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O mesmo ocorre com os contratos. Na nossa sociedade atual, um contrato pode afetar um grupo de pessoas e toda uma cidade, ou até um país, com reflexos negativos na sociedade, o que se busca regulamentar, por exemplo, na esfera do Direito Econômico, para permitir a livre-concorrência. Sob este princípio, o contrato importa também para a sociedade, não apenas para as partes contratantes, e servirá como limite da atuação destas.

[...]Como estamos falando de “novos” princípios do Código Civil de 2002,

passemos ao princípio da boa-fé, também chamado de princípio da probidade ou da eticidade dos contratos. É o princípio da boa-fé objetiva, art. 422. É necessário, de início, distinguir boa-fé subjetiva de boa-fé objetiva. A boa-fé subjetiva diz respeito a certo estado psicológico do sujeito, no qual desconhece vícios ou impedimentos de determinada situação jurídica na qual está inserido. A boa-fé subjetiva, prevista desde o Código de 1916, tem papel relevante, por exemplo, na posse e na fraude contra credores. Diz respeito à intenção do sujeito, ao conhecimento ou desconhecimento de certos detalhes da relação ou situação jurídica.

A boa-fé objetiva, contudo, não se liga à subjetividade do agente ou da parte, mas a um padrão genérico de conduta, num determinado lugar e em certo momento. Recorrer à boa-fé objetiva não é fazer uma investigação psicológica para concluir se o possuidor sabia ou não que poderia estar com aquele bem, ou se o adquirente conhecia ou não a insolvência do alienante. Recorrer ao princípio da boa-fé objetiva é buscar, em certo contexto social, qual é o padrão de conduta do homem probo, correto, honesto, leal.

O princípio da boa-fé objetiva determina que este padrão médio de probidade, de ética, seja o padrão de conduta a reger o comportamento dos contratantes entre si. Apontam-se três funções para o princípio da boa-fé, na esteira da doutrina de Judith Martins-Costa. O princípio da boa-fé objetiva é fonte de deveres laterais ou anexos. Como ressalta Fernando Noronha, a relação jurídica obrigacional é uma relação jurídica complexa, sistêmica.

Há mais deveres do que os criados expressamente nas cláusulas do contrato. Além da execução da prestação, além da entrega do bem há inúmeros outros deveres implícitos ao contrato, que decorrem do que legitimamente se espera que sejam as condutas das partes. São inúmeros os deveres que devem ser observados pelas partes, tanto nas tratativas iniciais, como na formação, execução e pós-execução do contrato, embora o art. 422 mencione apenas as fases de conclusão e execução do contrato. São exemplos de deveres laterais ou anexos: dever de não obstruir a consecução e o gozo da finalidade do contrato; dever de informar; dever de informar com clareza; dever de não criar falsas expectativas; dever de garantir a idoneidade do bem e/ou serviço; dever de segredo; dever de guarda etc.

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Utilizando exemplos, podemos afirmar que age contrariamente à boa-fé a empresa montadora/fabricante de automóveis que deixa de oferecer peças de reposição. Esse caso deu origem a discussões jurisprudenciais e doutrinárias no direito europeu.

Também viola a boa-fé a parte que divulga segredos ou publica documentos a que teve conhecimento através da relação contratual. Ou podemos questionar se age conforme a boa-fé quem vende empresa e fundo de comércio e instala novo negócio do mesmo ramo ao lado do estabelecimento vendido. Também no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul encontramos julgados que se fundamentam no princípio da boa-fé objetiva antes da vigência do CC 2002, como no caso da fabricante de molho de tomates que, anualmente, fornecia sementes de tomate aos agricultores e, posteriormente, adquiria toda a safra. Um ano a fabricante não comprou a safra. Em ação judicial, contestou afirmando que não havia contrato entre si e os agricultores. Outras funções do princípio da boa-fé: é limitadora da autonomia privada das partes contratantes e é regra de interpretação e de integração dos contratos. Podemos citar, além do art. 422, também os arts. 112 e 133 da Parte Geral do Código Civil.

Passemos a outro princípio, o da força obrigatória dos contratos, ou princípio da obrigatoriedade. É revelado pela antiga expressão “pacta sunt servanda”, de que já escrevemos na evolução histórica dos contratos. Ao lado do princípio da obrigatoriedade, devemos mencionar o princípio da intangibilidade dos contratos, segundo o qual o contrato, uma vez formado, não pode ser alterado unilateralmente.

Tratemos de ambos os princípios sob o nome do primeiro, para analisarmos a teoria da imprevisão e a teoria da onerosidade excessiva, que o abrandam.

A teoria da imprevisão não foi tratada no CC de 1916, como era de se esperar, dada sua inspiração liberal. Mas não é uma novidade trazida pelo art. 478 do CC 2002, pois surgiu e se desenvolveu no Brasil a partir da jurisprudência. É farto o número de julgados, anteriores ao CC de 2002, que decidem como prevê o art. 478.

Algumas críticas precisam ser feitas a este artigo 478. Comecemos pelo título dado à Seção IV – Da resolução por onerosidade excessiva. O mais apropriado seria substituir “onerosidade excessiva” por imprevisão. E substituir “resolução” por “revisão”. Não é a simples onerosidade excessiva que permite ao juiz revisar – e, não sendo possível, resolver – o contrato. Precisamos somar a isso outras circunstâncias. Esta onerosidade excessiva deve decorrer de fato extraordinário e imprevisível (tomando como base a cautela normal). A simples onerosidade excessiva autoriza a revisão judicial de um contrato de consumo, mas, para haver intervenção judicial num contrato paritário, é preciso que haja a imprevisão. Este fato imprevisível e extraordinário, por modificar a base objetiva do contrato, permite sua revisão, pois desequilibra as prestações das partes contratantes.


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Neste ponto, o art. 478 merece outra crítica, pois a jurisprudência e a doutrina já tinham entendido que a onerosidade excessiva da obrigação de uma parte, não era necessária, mas era obrigatório, demonstrar o injusto enriquecimento por parte da outra.

A teoria da onerosidade excessiva, pura e simples, se aplica nas relações de consumo, onde são nulas as cláusulas que criarem excessiva onerosidade para o consumidor, independentemente de esta onerosidade excessiva estar presente desde a formação do contrato ou de surgir supervenientemente. Cabe esclarecer, ainda, que a teoria da imprevisão se aplica aos contratos de execução continuada ou diferida, bilaterais. Decorre da cláusula “rebus sic stantibus”, imanente a todos os contratos. Passemos para outro princípio, o da autonomia privada. Dele decorrem a liberdade de contratar e a liberdade contratual.

A primeira diz respeito à liberdade de estipular contratos e a segunda, sobre a liberdade de determinar o conteúdo deste. Com a intervenção pública nas relações contratuais, chamada por alguns de dirigismo contratual público, questionou-se a crise da autonomia privada. Vale ressaltar que autonomia da vontade e autonomia privada não têm conteúdo idêntico. A autonomia da vontade era o princípio do voluntarismo, segundo o qual o fundamento e a força obrigatória dos contratos se encontravam na livre vontade das partes. Com a mudança de foco para a autonomia privada, compreende-se que a lei é fundamento do contrato, a vontade conforme a lei gera o vínculo jurídico, não a vontade pura.

Assim, a lei, a ordem pública, a moral e os bons costumes compõem a autonomia privada, determinam as fronteiras da liberdade contratual, como bem demonstrou Francisco Amaral. Há ainda outros princípios, como o do consensualismo, o da atipicidade, mas mudemos de assunto e avancemos na resposta.

5 Relação entre contrato e responsabilidade civil, em especial: responsabilidade pré-contratual, responsabilidade contratual e responsabilidade extracontratual e 6 – A interferência de terceiros na relação contratual.

Vamos analisar alguns aspectos entre a teoria dos contratos e a responsabilidade civil. Sobre a responsabilidade por inadimplemento direto da obrigação estipulada no contrato, ou responsabilidade contratual, o direito das obrigações está avançado. Contudo, é necessário refletir sobre aspectos da relação contratual que podem estar vinculados com a responsabilidade extracontratual ou aquiliana. Dois dispositivos fundamentam o sistema civil de responsabilidade por dano: o art. 186, que define ato ilícito, e o art. 187, que descreve o abuso de direito e o equipara a ato ilícito. Fala-se de responsabilidade pré-contratual por rompimento injustificado das tratativas. Ainda na fase pré-contratual, se uma das partes cria na outra fundadas e razoáveis expectativas de que o contrato era quase uma realidade consumada, e esta segunda parte realiza investimentos em função deste contrato em vias de formação, e a primeira parte, sem justo motivo, desiste

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do contrato, causando danos para a segunda parte, a primeira deve responder pelos danos causados à segunda, com fundamento no princípio da boa-fé objetiva e do abuso do direito.

O mesmo pode ocorrer após a extinção do contrato se, cumprida a obrigação, a primeira parte age de forma a obstruir que a segunda goze dos benefícios do cumprimento do contrato. Convém, ainda sobre responsabilidade civil e contratos, mencionar a pouco estudada interferência indevida de terceiro na relação contratual. No direito americano, com base no “Restatement of torts”, que prevê o “torts of induction”, quando um terceiro interfere numa relação contratual, impedindo seu cumprimento ou causando seu rompimento, é conduta ilícita, devendo o terceiro ser responsabilizado pelos danos decorrentes do rompimento ou violação. Um caso, na jurisprudência americana, ilustra o problema: na década de 80, a Pennzoil e a Getty Oil, empresas americanas, negociavam a compra uma da outra.

A Pennzoil compraria a Getty Oil por 110 dólares a ação, já havendo um “memorando” (ou pré-contrato, adaptado ao nosso direito) com vários pontos decididos, faltando acertar detalhes secundários. A venda já havia sido divulgada em Bolsa de Valores. Paralelamente e secretamente, intrometeu-se a Texaco, negociou com a Getty Oil um valor de 128 dólares por ação e a Getty Oil desistiu do contrato com a Pennzoil. Em razão deste “tort of induction”, a Texaco foi condenada a pagar 7,53 bilhões de dólares por indenização à Pennzoil e mais um bilhão por “punitive damages”. Trazendo para a realidade brasileira, é a mesma racionalidade do triângulo estabelecido entre a Nova Schin, Zeca Pagodinho e a Brahma (ou entre as agências de publicidade).[...]

7 Formação dos contratos

Precisamos ainda dissertar sobre a formação do contrato no CC. A formação do contrato é regida pela teoria da recepção da declaração de vontade, ambas as teorias objetivistas, ficando de fora as teorias subjetivistas da agnição e da cognição, por causarem muita insegurança jurídica. Nem sempre a formação do contrato se dá instantaneamente. Na fase das tratativas ou negociações preliminares, as partes não se obrigam (devendo-se observar a boa-fé). A minuta é instrumento usado nesta fase, mas não tem efeito jurídico, pois não se formou o consenso. As partes ainda estão determinando o conteúdo da vontade negocial. O contrato preliminar é forma de se vincular juridicamente, pois ambas as partes se obrigam a formar o futuro contrato. É, pois, bem diferente da minuta. O contrato preliminar deve ter todas as informações e requisitos necessários essenciais ao contrato futuro. Gera obrigação: de fazer o contrato e declarar vontade. A disciplina do contrato preliminar, entre os arts. 462 e 466 do CC de 2002, faz com que, praticamente, o contrato preliminar tenha os efeitos de um contrato definitivo, cabendo, inclusive, suprimento judicial da declaração de vontade da parte inadimplente. (Não confundir contrato preliminar, ou promessa de contrato, com o compromisso irretratável e irrevogável de compra e venda, previsto no 1.417 de CC 2002.) Outras duas formas de pré-contratação com vinculação jurídica


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são o pacto de opção e o pacto de preferência, que deixaremos de explicar para poder avançar na resposta.

A fase de formação do contrato, propriamente dita, dá-se com a oferta, proposta, ou policitação. A proposta obriga o policitante, embora possa ser objeto de retratação, conforme as hipóteses do art. 428, que consideramos desnecessário transcrever. Se o policitante não cumpre a oferta, não havendo retratação válida, pode responder por perdas e danos ao oblato. Com a aceitação, dá-se a conclusão ou formação do contrato. Formou-se o consenso. Permite-se, também, ao oblato, retratar-se da aceitação, conforme previsto no CC. Devemos esclarecer que aceitação é adesão integral à proposta feita pelo policitante. Se a aceitação ocorrer fora do prazo, ou vier com modificação da proposta, não tem o valor de aceitação, mas de nova proposta, invertendo-se os papéis entre policitante e oblato.

Merece ser ressalvado o valor do silêncio na formação do contrato. Como contrato é ato bilateral na sua formação, ele só se forma se houver declaração de vontade de ambas as partes (pode ser multilateral também, como num contrato de sociedade). Se uma parte se cala, em regra, não formou o consenso, elemento propulsor do contrato. No direito, a regra não é “quem cala, consente”. Se o silêncio for qualificado, por lei, pela oferta ou pelos costumes, este silêncio qualificado é válido para gerar efeitos jurídicos, conforme o art. 11 do CC 2002.

O momento e o lugar de formação do contrato são relevantes para determinação de norma aplicável, foro competente, capacidade das partes etc. O lugar de formação do contrato é onde a proposta é feita. Na LICC, é o do domicílio do policitante. No CDC é o do domicílio do consumidor. O momento é o da expedição da aceitação, como regra, ou da recepção da aceitação, como exceção.

[...]

9 Interpretação e integração dos contratos

Quanto à interpretação e integração dos contratos, sejamos breves, pois muito já se falou sobre isso, nos itens anteriores. Nos contratos paritários, as partes podem estipular regras próprias de interpretação, pois as previstas na teoria geral dos contratos são de natureza supletiva, podendo ser afastadas por convenção. Pothier sugeriu critérios de interpretação que se tornaram clássicos. Dentre os vários critérios de interpretação, podemos citar: - interpretação contra o predisponente no contrato de adesão, - de acordo com a boa-fé e os costumes, restritos nos contratos gratuitos ou benéficos, - pela conservação do contrato etc.

10 Vícios redibitórios

Adiantemos e passemos para os vícios redibitórios. As regras sobre vícios redibitórios aplicam-se aos contratos comutativos.

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Vício redibitório é o defeito oculto que torna a coisa imprópria para o uso a que se destina, ou que desvaloriza a coisa. Fala-se que é oculto porque passa despercebido pelas partes na formação do contrato. Se o alienante sabe do vício e se omite, trata-se de dolo, cuja diferença prática quanto aos efeitos é que, provado, o alienante responde também por perdas e danos.

Nesta situação, o adquirente pode mover uma ação redibitória ou uma ação estimatória, conforme o seu interesse. Com a ação redibitória, ele rejeita a coisa e pede pela extinção do contrato. Mas se o adquirente optar por ficar com o bem, ele tem direito ao abatimento no preço, que pode ser conseguido através da ação estimatória.

Vale mencionar a regra do art. 444 sobre perecimento do bem e as regras com os prazos de decadência, no art. 445, distinguindo os vícios “ocultos-aparentes” ou de fácil constatação e os “ocultos-ocultos” ou de difícil constatação, pois seu conhecimento depende do uso da coisa, talvez de forma prolongada.

É necessário ressaltar que os prazos são distintos no CDC, assim como as opções do consumidor diferem um pouco das do CC 2002.

11 Evicção

A responsabilidade do alienante pela evicção cabe nos contratos onerosos. O tratamento legal é previsto entre os arts. 447 e 457 do Código Civil de 2002, não valendo a pena ocupar-se da sua transcrição, pois o tempo voa e ainda temos que tratar da extinção dos contratos.

12 Extinção do contrato

A forma natural de extinção do contrato é através de sua execução, ou seja, de seu cumprimento. Incluam-se aí a consignação em pagamento, o pagamento com sub-rogação, a dação, a compensação e outras formas, satisfativas ou não, de extinção das obrigações.

Os contratos por tempo indeterminado podem se extinguir por denúncia, forma de resilição unilateral. A resilição bilateral se dá pelo distrato, que exige acordo de vontade das partes. A resilição unilateral também pode ocorrer por resgate, renúncia e revogação. Estes últimos têm exemplo no contrato de mandato.

Como já mencionamos, extinguem-se os contratos também por cessação, ou morte de uma das partes, se a obrigação for personalíssima ou se o contrato o previr.

Outras causas de extinção são o advento de condição e termo resolutivo, e por não ocorrência de condição suspensiva (frustração da condição suspensiva).


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Extinguem-se os contratos, ainda, por cláusula resolutiva (tácita ou expressa) e por onerosidade excessiva.

Conclusão

Enfim, passamos por toda a teoria geral dos contratos prevista no Código Civil de 2002, contextualizando os principais institutos, com destaque para as características e fundamentos deste novo direito dos contratos. Alguns institutos são regulamentados em detalhes no texto legal, como os vícios redibitórios, a evicção, a oferta e proposta. Quanto a estes, optamos por não transcrever seu tratamento, já que sua transcrição não provaria conhecimento da candidata, já que as normas estão na lei e sua consulta é permitida.

FONTE: BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. A Atual Teoria Geral dos Contratos. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7267>. Acesso em: 8 abr. 2009.

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RESUMO DO TÓPICO 3

Neste tópico você viu que:

• Interpretar um contrato quer dizer “identificar o significado de um ato ou de um fato” (VENOSA, 2007, p. 415).

• Não existem regras fixas de interpretação, mas que os princípios da boa-fé, função social dos contratos, poderão auxiliá-lo nesta tarefa.

• Os usos e costumes são também importantes na interpretação dos contratos.

• Nos contratos de adesão e nos contratos de consumo a interpretação deverá ser mais favorável ao aderente e ao consumidor.

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AUTOATIVIDADE

Para fixar seus conhecimentos, responda às questões a seguir:

1 O que significa interpretar um contrato?

2 Cite dois institutos do Direito Civil que auxiliam o intérprete em razão de não existirem normas fixas de interpretação contratual.

3 Aponte qual o princípio geral de interpretação dos contratos previsto no art.112 do Código Civil.

4 O que são contratos de adesão?

5 Como se interpretam os contrato de adesão quando houver cláusulas ambíguas? Por quê?

6 Qual o traço marcante da interpretação do contrato de consumo em relação ao contrato de adesão?

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UNIDADE 2

EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO, RESPONSABILIDADE

CIVIL


PLANO DE ESTUDOS

Após o estudo desta unidade, o acadêmico(a) estará apto(a) a:

• compreender como ocorre a execução e inexecução dos contratos;

• compreender como se configura a responsabilidade civil na inexecução dos contratos;

• conhecer os conceitos e a dinâmica das principais garantias contratuais.

Esta unidade está dividida em quatro tópicos, em que estudaremos as hipó-teses de execução e inexecução dos contratos, como se configura o inadim-plemento e, por fim, conheceremos as principais garantias contratuais.

TÓPICO 1 - EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO

TÓPICO 2 - INADIMPLEMENTO

TÓPICO 3 - RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS CONTRATUAIS

TÓPICO 4 - EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS

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TÓPICO 1

EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO

UNIDADE 2

1 INTRODUÇÃO

2 EXTINÇÃO DO CONTRATO: CUMPRIMENTO EDESCUMPRIMENTO

Agora que você já entendeu como o contrato se forma e como devemos interpretá-lo, entendendo o alcance de suas cláusulas, partiremos para o estudo de como o disposto no contrato se cumpre (execução do contrato) e o que ocorre quando uma das partes não o cumpre (inexecução), bem como as consequências deste descumprimento.

Por se tratar de um negócio jurídico, o contrato nasce, produz efeitos através de seu cumprimento e se extingue, por exemplo, em um contrato de locação em que termina o prazo contratual. Esta é a forma comum de extinção do contrato. Porém, pode ocorrer que não haja o cumprimento do contrato, o que gera consequências no mundo jurídico.

Veja o esquema a seguir:

FIGURA 7 - FORMAS DE EXTINÇÃO DO CONTRATO

FONTE: A autora

Pode ocorrer a inexecução ou

descumprimento do contrato

Extinção Cumprimento do Contrato

Porém

Regra Geral

UNIDADE 2 | EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO, RESPONSABILIDADE CIVIL

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Para o nosso estudo, “vamos nos limitar a entender os fatores que levam o contrato a não extinguir-se da forma natural, sendo que a extinção neste caso é considerada anormal” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 229).

Ensinam os autores que esta “morte não natural do contrato pode ter sua raiz em causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 229).

As causas de extinção do contrato anteriores ou contemporâneas à formação do contrato, segundo Gonçalves (2008, p. 155), são as seguintes:

a) Defeitos decorrentes do não preenchimento de seus requisitos subjetivos (capacidade das partes e livre consentimento), objetivos (objeto lícito, possível, determinado ou determinável) e formais (forma prescrita em lei), que afetam a sua validade, acarretando a nulidade absoluta ou relativa (anulabilidade).b) Implemento de cláusula resolutiva, expressa ou tácita, e c) Exercício do direito de arrependimento convencionado.

A cláusula resolutiva é aquela que prevê que, em não sendo cumprido o contrato, por uma das partes, a outra possa pedir sua resolução. Esta cláusula é expressa se estiver escrita no contrato, mas caso não esteja, é pacífico o entendimento de que nos contratos bilaterais esta cláusula decorre da lei. Assim, por exemplo, se o comprador não pagar o preço, o vendedor terá o direito de pedir na Justiça a resolução do contrato, com perdas e danos.

O direito de arrependimento é o direito de “voltar atrás” naquilo que se contratou. Este arrependimento também traz consequências.

Se o arrependimento for daquele que recebeu o sinal do negócio (chamado tecnicamente de “arras”), este terá que devolver a quantia em dobro.

Já as causas posteriores à formação dos contratos, de forma esquematizada, são as seguintes:

TÓPICO 1 | EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO

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FIGURA 8 - FORMAS DE DISSOLUÇÃO DO CONTRATO APÓS A SUA FORMAÇÃO

FONTE: A autora

Dissolução do contrato por causas supervenientes à sua criação

Resolução. Resilição. Morte de um dos

contratantes.

Rescisão.

Inadimplemento voluntário ou involuntário.

Onerosidade excessiva.

Vamos conhecer cada uma dessas causas em separado?

A resolução: “é um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial” (GONÇALVES, 2008, p. 161).

O inadimplemento pode ser voluntário (culposo) ou não (involuntário). A resolução acontece em razão do inadimplemento, ou seja, do descumprimento do contrato por inadimplemento (descumprimento) voluntário ou involuntário ou onerosidade excessiva.

A resolução por onerosidade excessiva ocorre quando uma causa inesperada, posterior ao contrato, rompe o equilíbrio contratual. Assim, segundo o mesmo autor (2008, p. 171), “A resolução por onerosidade excessiva tem a característica de poder ser utilizada por ambas as partes, seja pelo devedor, seja pelo credor”.

Já a Resilição acontece quando há vontade de uma das partes em terminar o contrato. Pode partir de uma das partes (unilateral) ou partir das duas (bilateral). “A resilição bilateral denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um contrato anteriormente celebrado” (GONÇALVES, 2008, p. 179).

A Morte de um dos Contratantes “só acarreta a dissolução dos contratos personalíssimos (intuitu personae), que não poderão ser executados pela morte daquele em consideração do qual foi ajustado” (GONÇALVES, 2008, p. 183).


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Do que estudamos até aqui, pudemos perceber que o que chamamos de “rescisão” do contrato, no dia a dia, na verdade é caso de resolução (quando há inadimplemento) ou resilição (quando há vontade das partes em extinguir o contrato).

ATENCAO

Por fim, a Rescisão do contrato ocorre apenas “nas hipóteses de dissolução de determinados contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo” (MESSÍNEO apud GONÇALVES, 2008, p. 183).

Os conceitos de lesão e estado de perigo foram estudados na Unidade 1, mais precisamente quando tratamos dos defeitos dos negócios jurídicos.

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RESUMO DO TÓPICO 1


• O contrato se extingue naturalmente pelo cumprimento do contrato (execução), por se tratar de um negócio jurídico.

• O descumprimento do contrato se chama “inadimplemento” e que este pode ser voluntário ou não.

• A dissolução do contrato pode ocorrer por causas anteriores ou posteriores à sua formação.

• A inadimplência é uma das principais formas de inadimplemento dos contratos imobiliários.

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AUTOATIVIDADE

Para fixar seus conhecimentos, assinale a resposta correta:

1 Pode-se afirmar que a forma normal de extinção do contrato se dá:a) ( ) Pela resilição. b) ( ) Pela inexecução.c) ( ) Pela resolução.d) ( ) Pelo cumprimento.

2 É correto afirmar que é característica da resolução contratual:a) ( ) O desfazimento do contrato através de ação judicial.b) ( ) A resilição do contrato.c) ( ) A execução voluntária do contrato.d) ( ) O fim do prazo contratual.

3 A morte de um dos contratantes:a) ( ) É causa contemporânea à formação do contrato.b) ( ) É causa posterior à formação do contrato.c) ( ) Não extingue o contrato.d) ( ) Significa cumprimento automático do contrato.

4 Sobre resilição do contrato é CORRETO afirmar:a) ( ) É causa contemporânea à formação do contrato.b) ( ) É sinônimo de rescisão contratual.c) ( ) Significa cumprimento automático do contrato. d) ( ) sinônimo de distrato.

5 Sobre a cláusula resolutiva dos contratos é CORRETO afirmar:a) ( ) Significa o direito de se arrepender.b) ( ) Exige que haja o inadimplemento de uma das partes.c) ( ) É sinônimo de distrato.d) ( ) Não é causa de dissolução do contrato.

6 A resolução por onerosidade excessiva:a) ( ) Não é causa de extinção dos contratos.b) ( ) Somente pode ser requerida pelo devedor.c) ( ) É o mesmo que distrato.d) ( ) Pode ser requerida tanto pelo devedor quanto pelo credor.

7 Pode-se afirmar que na resolução é indispensável existir:a) ( ) O inadimplemento.b) ( ) A onerosidade excessiva.c) ( ) A vontade das partes.d) ( ) O distrato.

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8 Na resilição:a) ( ) É dispensável a vontade das partes.b) ( ) Apenas pode ser unilateral.c) ( ) É necessário que haja a vontade das partes. d) ( ) É necessário haver a onerosidade excessiva.

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TÓPICO 2

INADIMPLEMENTO

UNIDADE 2

1 INTRODUÇÃO

2 CONCEITO

Vimos acima, que uma das formas de extinção anormal do contrato é a resolução, que se verifica quando ocorre o inadimplemento.

Neste tópico vamos estudar o conceito de inadimplemento, suas espécies e as consequências de sua ocorrência.

Iniciaremos com uma pergunta: O que é inadimplemento?

O inadimplemento é o descumprimento da obrigação pactuada no contrato. Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2008, p. 161), “o inadimplemento pode ser voluntário (culposo) ou não (involuntário)”.

O inadimplemento pode ser classificado ainda como absoluto (quando

há impossibilidade total de cumprir a obrigação) ou relativo (quando houver impossibilidade relativa de cumprimento da obrigação).

Quando o inadimplemento for relativo, há o que se denomina “mora”. É o que ocorre, por exemplo, quando o devedor atrasa o pagamento da prestação. A mora poderá ainda ocorrer por parte do credor, quando, por exemplo, este se nega a receber a prestação, alegando que o reajuste não está correto.

Assim:


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FIGURA 9 - INADIMPLEMENTO: ESPÉCIES

FONTE: A autora

Neste caso, o credor tem sempre o direito de exigir os prejuízos por ela causados e a própria prestação. No adimplemento absoluto, pelo fato da prestação se tornar inútil para o credor, só o resta exigir as perdas e danos.

FONTE: Adaptado de: <intertemas.unitoledo.br/revista/index.php/ETIC/article/.../1372>. Acesso em: 24 nov. 2012.

3 CONSEQUÊNCIAS DO INADIMPLEMENTO

O inadimplemento do devedor poderá gerar o dever de indenizar. O dever de indenizar é ligado à causa do inadimplemento, ou seja, a inexecução ocorreu com culpa ou não do devedor. Sem culpa, a obrigação se resolve e as partes são repostas ao estado anterior.

Roberto Senize Lisboa (2004, p. 360) aponta fatores que não podem ser imputados às partes e fatores imputáveis que podem ou não vincular a vontade dos obrigados:

São fatores não imputáveis: a morte do sujeito ativo ou passivo da obrigação, da qual extingue o vínculo jurídico por determinação da lei ou pela vontade das partes; a incapacidade após o comprometimento da obrigação, impedindo o devedor de cumpri-la, assim como a conduta de terceiro. O caso fortuito também é uma inexecução involuntária cujo evento, imprevisível, obsta o adimplemento, em virtude de motivos alheios à vontade do devedor. Assim, para se tornar extinta a prestação, é necessário que a mesma tenha se tornado impossível, sem que o devedor contribua para essa possibilidade, nem com dolo, tampouco com culpa. A causa fortuita deve ser superveniente à pactuada, pois

Inadimplemento

InvoluntárioVoluntário

Absoluto

Relativo (mora)

TÓPICO 2 | INADIMPLEMENTO

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no momento no qual a obrigação foi contraída, a prestação era possível e, depois, antes que ela fosse exigível, tornou-se impossível. Estas causas alheias à vontade do devedor são suficientes para tornar impossíveis as prestações, chamam-se caso fortuito ou força maior, embora a doutrina prefira distingui-las. Força maior é o evento inevitável que impede o devedor, mesmo tendo boa vontade, de cumprir a obrigação. Por essa razão, o devedor não responde pelos prejuízos decorrentes, mas a prestação deve ser absoluta, originária e objetiva para que se exonere em definitivo, sob pena do remanescente ser devido. No entanto, se a impossibilidade for temporária, não há a extinção da obrigação, podendo cogitar em eventual indenização por perdas e danos.

Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 270-271) apontam:

[...] a característica básica da força maior é a inevitabilidade, mesmo sendo a sua causa conhecida (um terremoto ou uma erupção vulcânica, por exemplo); ao passo que o caso fortuito, por sua vez, tem a sua nota distinta na sua imprevisibilidade, segundo os parâmetros do homem médio. Nesta última hipótese, portanto, a ocorrência repentina e até então desconhecida do evento atinge a parte incauta, impossibilitando o cumprimento de uma obrigação.

A exceção à responsabilização do devedor é prevista no artigo 393 caput e parágrafo único:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis de evitar ou impedir.

FONTE: Disponível em: <academico.direito-rio.fgv.br/wiki/Caso_fortuito_e_força_maior>. Acesso em: 24 nov. 2012.

Resumindo, apenas o inadimplemento absoluto e culposo impõe o dever de indenizar e, consequentemente, a responsabilização civil do devedor pelo ato ilícito.

3.1 JUROS

Quando houver inadimplemento parcial, o devedor, caso queira regularizar o contrato e tendo este por objeto pagamento de prestação em dinheiro, ficará sujeito ao pagamento de juros.

Segundo Pablo Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 294), “trata-se [...] de um fruto civil correspondente à remuneração devida ao credor em virtude da utilização do seu capital”.


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Classificam-se em compensatórios (remuneram o credor pela utilização de seu capital) e moratórios, sendo que estes últimos decorrem do atraso do cumprimento da prestação.

Os juros não podem exceder o limite estabelecido pela lei, seja no que se refere ao percentual, seja no que se refere à capitalização (o que comumente se chama “juros sob juros”).

Os juros moratórios são fixados em razão do retardamento voluntário do devedor em cumprir a prestação. São juros de caráter indenizatório, constituindo uma pena não só pelo atraso no pagamento ou recebimento, como também o pagamento ou recebimento em outro lugar ou por outra forma de pagamento não convencionado pelas partes.

Tratando dos juros moratórios, o Código Civil estabelece em seus artigos 406 e 591:

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o artigo 406, permitida a capitalização anual (BRASIL, 2002).

3.2 CLÁUSULA PENAL

Além dos juros, as partes podem estipular uma pena que se chama “cláusula penal”.

Segundo Monteiro (2003, p. 335), “Cláusula penal é um pacto secundário e acessório e que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retardá-lo”.

A cláusula penal tem dois objetivos: coagir o devedor a cumprir a obrigação, e, ao mesmo tempo, indenizar o credor.

Nessa conformidade, salienta Monteiro (2003, p. 337):

Vislumbram-se destarte, nitidamente, as duas faces da cláusula penal (intimidação e ressarcimento). De um lado, como meio de pressão, ela reforça o vínculo, compelindo o devedor a honrar sua palavra; de outro, como instrumento de indenização, fixa a priori cifra que o contratante terá que pagar, caso se torne inadimplente, isto é, converte em res certa aquilo que é incerto.

Para nosso estudo, é suficiente compreendermos que, havendo o

inadimplemento, poderão incidir juros e cláusula penal, desde que estejam contratados.

TÓPICO 2 | INADIMPLEMENTO

55

4 A INADIMPLÊNCIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

O aquecimento do mercado imobiliário, em decorrência, principalmente, de programas de financiamento governamentais e privados (com a própria construtora ou bancos), tem trazido como consequência a inadimplência, que atualmente se configura no principal motivo de resolução dos contratos.

O descumprimento do contrato traz inúmeras consequências jurídicas, que estudaremos no tópico seguinte.

Tomando-se como exemplo o contrato de promessa de compra e venda, verifica-se que a inadimplência ocorre tanto por parte do comprador (quando não paga as parcelas), quanto por parte do vendedor, especialmente das construtoras, que não entregam o bem no prazo e na forma constantes do contrato.

O atraso no pagamento ou entrega da obra se chama “mora”, e as consequências jurídicas vão variar se o devedor for o comprador da unidade ou a construtora.

Para que a mora seja considerada válida é necessário que se notifique o devedor por escrito, através do que tecnicamente se chama “interpelação”.

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RESUMO DO TÓPICO 2

Após o estudo do conteúdo deste tópico, pudemos compreender:

• O conceito de inadimplemento e suas espécies.

• As consequências que decorrem deste inadimplemento em relação ao devedor.

• Que o inadimplemento pode ser total ou parcial e que nesta última hipótese se denomina “mora”.

• Que para regularizar o contrato, o devedor terá ainda que pagar juros e cláusula penal.

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AUTOATIVIDADE

Leia o texto a seguir e após responda às questões:

AS PRINCIPAIS CONSEQUÊNCIAS DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES NO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

Marcio Vital Valença

A consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias é, assim, o dever de reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida, nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este experimentou, impondo-se ao inadimplente o mister de indenizá-lo.

Quando determinada dívida deixa de ser paga ou quando o pagamento é realizado de maneira equivocada, a legislação assegura ao credor meios para fazer com que a obrigação seja efetivamente cumprida.

O descumprimento da obrigação ocorre juridicamente a partir do momento em que o pagamento se torna exigível.

É importante enfatizar que o descumprimento da obrigação pode ser absoluto ou relativo. O método que possibilita essa diferenciação está elencado no parágrafo único do art. 395 do Código Civil:

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

No caso de inadimplemento absoluto, a obrigação jamais poderá ser realizada.

Já o inadimplemento relativo, ou mora, pode ocorrer tanto com o devedor quanto com o credor.

Em sendo a mora do devedor (solvendi), tem-se o atraso culposo no cumprimento da obrigação. Por outro lado, o atraso do credor (accipiendi) ocorre independentemente do credor ter procedido com culpa.

O Código Civil prevê, de maneira expressa, que deve haver culpa no caso de mora do devedor:

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Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

A mora não se liga apenas ao critério temporal, mas de forma geral, a irregularidades no adimplemento de uma obrigação. É importante salientar que o lugar do pagamento e formalidades definidas também são fatores a serem considerados para a constituição em mora.

No tocante aos efeitos da mora solvendi, podemos destacar os artigos 399 e 402, ambos do Código Civil:

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Doutra banda, em relação à mora accipiendi, podemos depreender três efeitos: (i) a mora do credor subtrai o devedor isento de dolo à responsabilidade pela conservação da coisa; (ii) obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas nos casos em que o objeto da obrigação for conservado; (iii) sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao devedor. Essa hipótese ocorre nos casos de oscilação do valor da coisa, quando o devedor se aproveitará do valor que lhe for mais conveniente.

O Código Civil, em seu artigo 389, determina que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos (dano emergente, lucro cessante e dano moral), mais juros e atualização monetária, segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

A consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias é, assim, o dever de reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida, nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este experimentou, impondo-se ao inadimplente o mister de indenizá-lo.

Nas obrigações negativas o devedor torna-se inadimplente a partir do momento em que pratica o ato que deveria se abster.

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A responsabilidade ou pagamento de perdas e danos tem por finalidade recompor a situação patrimonial da parte lesada pelo inadimplemento contratual, respondendo o devedor com todos os seus bens.

No âmbito do Direito Imobiliário, o inadimplemento gera, além das consequências previstas no Código Civil em relação à mora accipiendi e solvendi, outras previstas na legislação especial.

Podemos trazer como exemplo o inadimplemento no contrato de compra e venda de bem imóvel. Caso o vendedor seja inadimplente, podem ser citadas consequências do inadimplemento de sua obrigação (entrega da unidade imobiliária com as especificações predeterminadas), além daquelas genericamente previstas no artigo 389 do Código Civil: (i) a possibilidade de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade pelo dano moral em virtude no atraso da entrega do imóvel; (iii) a responsabilidade por eventuais lucros cessantes, decorrentes, por exemplo, da impossibilidade do comprador em alugar ou revender o imóvel, seja em razão do atraso em sua entrega, seja porque não regularizado devidamente o empreendimento, dentre outros.

No que concerne ao inadimplemento pelo comprador, observam-se como principais consequências: (i) a possibilidade de rescisão contratual, (ii) a perda do sinal pago, (iii) a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel no tempo em que o ocupou, incluindo um valor a título de aluguel, na hipótese de efetivada a rescisão do contrato, (iiii) a perda da posse sobre o imóvel, através de ordem judicial em ação visando a desconstituição da compra e venda e reintegração da posse ao vendedor.

FONTE: Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/7107/As-principais-consequencias-decorrentes-do-inadimplemento-das-obrigacoes-no-negocio-imobiliario> Acesso em: 15 maio 2013.

Portanto, de acordo com o que foi acima delineado, percebe-se que o inadimplemento das obrigações imobiliárias gera tanto os efeitos previstos no Código Civil, quanto àqueles inseridos na legislação extraordinária.

Agora responda às questões:

1 Qual a consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias?

2 É correto afirmar que nas transações imobiliárias a mora pode ser tanto do devedor como do credor? Explique.

3 Cite quatro efeitos da mora do comprador em um contrato de compra e venda de imóvel.

4 Como se caracteriza juridicamente o descumprimento da obrigação?

5 Explique a diferença entre inadimplemento absoluto e relativo.

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61

TÓPICO 3

RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS

CONTRATUAIS

UNIDADE 2

1 INTRODUÇÃO

2 RESPONSABILIDADE CIVIL

Nos tópicos anteriores estudamos como se configura a execução e também a inexecução dos contratos.

Quando tratamos da inexecução dos contratos, compreendemos que o seu descumprimento gera consequências jurídicas, e estas consequências serão estudadas neste tópico.

Para compreendermos como se caracteriza a responsabilidade civil nos contratos, partiremos do conceito de responsabilidade civil para, após, estudarmos a responsabilidade civil contratual.

Segundo o art. 186 do Código Civil, “art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (BRASIL, 2012).

Ou seja, de uma forma bem simplificada, o que o Código Civil prevê é a obrigação que uma pessoa tem de reparar um dano que venha a causar a outra.

Diniz (2009, p. 34) define responsabilidade civil como sendo:

[...] a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros em razão de ato do próprio imputado, de pessoa por quem ele responde, ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda ou, ainda, de simples imposição legal.

Para Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 9), “[...] a noção jurídica de responsabilidade pressupõe a atividade danosa de alguém que, atuando a priori ilicitamente, viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa forma, às consequências do seu ato (obrigação de reparar)”.

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3 ELEMENTOS CARACTERIZADORES DARESPONSABILIDADE CIVIL

Resumindo, podemos então dizer que para que se caracterize a responsabilidade civil são necessários três elementos:

FIGURA 10 - ELEMENTOS CARACTERIZADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL

Fonte: A autora

Explicando cada um dos requisitos para que alguém tenha o dever de indenizar o outro, Silva (2012) ensina:

1. Ação ou omissão do agente: o ato ilícito pode advir não só de uma ação, mas também de omissão do agente.

2. Relação de causalidade: entre a ação do agente e o dano causado tem que haver um nexo de causalidade, pois é possível que tenha havido um ato ilícito e tenha havido dano, sem que um seja causa do outro.

3. Existência de dano: tem que haver um dano (seja moral ou material), pois a responsabilidade civil baseia-se no prejuízo para que haja uma indenização.

4. Dolo ou culpa: é necessário que o agente tenha agido com dolo ou culpa.

FONTE: Disponível em: <artigos.netsaber.com.br/.../artigo_sobre_responsabilidade_civil_aquili...>. Acesso em: 26 nov. 2012.

4 RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E EXTRACONTRATUAL

Uma vez estabelecido o conceito de responsabilidade civil e também estudados os requisitos necessários para que ela surja, podemos classificar a responsabilidade civil, de acordo com seu fato gerador, em responsabilidade civil contratual e responsabilidade civil extracontratual.

Segundo Santiago (2012), o elemento gerador da responsabilidade civil é o traço distintivo entre as duas espécies:

AÇÃO OU OMISSÃO

DO AGENTE (DOLOSA OU

CULPOSA)

NEXO DE

CAUSA-LIDADE

DANO RESPONSABILIDADE CIVIL+ + =

TÓPICO 3 | RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS CONTRATUAIS

63

A responsabilidade contratual se origina da inexecução contratual. Pode ser de um negócio jurídico bilateral ou unilateral. Resulta, portanto, de ilícito contratual, ou seja, de falta de adimplemento ou da mora no cumprimento de qualquer obrigação. É uma infração a um dever especial estabelecido pela vontade dos contratantes, por isso decorre de relação obrigacional preexistente e pressupõe capacidade para contratar. A responsabilidade contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo, para que exista é imprescindível à preexistência de uma obrigação. Na responsabilidade contratual não precisa o contratante provar a culpa do inadimplente para obter reparação das perdas e danos, basta provar o inadimplemento. O ônus da prova, na responsabilidade contratual, competirá ao devedor, que deverá provar, ante o inadimplemento, a inexistência de sua culpa ou presença de qualquer excludente do dever de indenizar (Art. 1056 CC). Para que o devedor não seja obrigado a indenizar, o mesmo deverá provar que o fato ocorreu devido a caso fortuito ou força maior (Art. 1058 CC).

FONTE: Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/874/Responsabilidade-contratual-e-extracontratual>. Acesso em: 26 nov. 2012.

De forma esquematizada, podemos observar o seguinte:

FIGURA 11 - ESPÉCIES DE RESPONSABILIDADE CIVIL

FONTE: A autora

RESPONSABILIDADE CIVIL

CONTRATUALEXTRACONTRATUTAL

(AQUILIANA)

Decorre de um contrato entre as

partes.

Decorre do descumprimento de

um dever legal.

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ATENÇÃO! Para o nosso estudo, como o próprio nome diz, estudaremos a responsabilidade contratual.

ATENCAO

Aplicando os conceitos acima à responsabilidade contratual, podemos então afirmar, com base nos ensinamentos de Braga (2012), que para que esta se configure é necessário:- que o devedor deixe de cumprir com sua obrigação; - deixe de realizar uma prestação assumida; - que tenha agido com culpa ao descumprir a obrigação;- tenha causado prejuízo para o credor; - que haja um nexo causal entre a atitude do devedor e a constatação de dano

pelo credor.

5 RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ E PÓS-CONTRATUAL

Ao estudar a responsabilidade contratual no tempo, a doutrina estabelece que esta poderá ser pré-contratual (antes da assinatura do contrato) ou pós-contratual (após a assinatura do contrato).

5.1 A RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL

Como já dissemos anteriormente, o contrato “é lei entre as partes”. Hoje o princípio do pacta sunt servanda não é mais absoluto, em razão dos outros princípios que também regem os contratos, como o princípio da boa-fé objetiva, pois não há como se negar que seu descumprimento gera responsabilidade.

Mas, será que a responsabilidade contratual pode surgir antes mesmo do contrato? A resposta é afirmativa, como veremos a seguir:

O contrato como negócio jurídico tem proteção da lei, que concede proteção às partes envolvidas no contrato, o que faz nascer responsabilidades antes, durante ou após a realização do objeto do contrato em si.

Se uma das partes descumpre o que tinha sido previamente estipulado, mesmo antes que se inicie a execução do contrato, e se assim agindo causa prejuízo a esta (seja a seu patrimônio ou a ela mesma), fere o princípio da boa-fé objetiva.

O Código Civil dispõe expressamente no art. 422 que, “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé” (BRASIL, 2002).


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A responsabilidade civil pré-contratual é, assim, aquela que existe na fase de “negociação”, onde, assim como no contrato, deverá haver boa-fé.

Segundo Antônio Chaves (1997, p. 2008):

[...] há responsabilidade pré-contratual quando ocorre a ruptura arbitrária e intempestiva das negociações, contrariando o consentimento dado na sua elaboração, de tal modo que a outra parte, se soubesse que corria o risco de uma retirada repentina, não teria tomado as medidas que adotou.

Já Sílvio Venosa (2010, p. 408) aborda “o tema da responsabilidade pré-contratual sob dois elementos: da recusa em contratar e do rompimento das negociações preliminares”.

No que se refere à recusa de contratar, esclarece o autor que quem se recusa a contratar, pura e simplesmente, ou quem, injustificadamente, desiste de contratar após iniciar eficientes tratativas, pode ser obrigado a indenizar.

A doutrina aponta, assim, que a recusa injustificada na venda ou prestação de serviços pode ser considerada “abuso de direito”.

No que se refere ao rompimento das negociações preliminares, observa Venosa (2007) que há necessidade de que o estágio das preliminares da contratação já tenha imbuído o espírito dos postulantes da verdadeira existência do futuro contrato, ou seja, há de existir uma “expectativa” real de contratação para que possa surgir o dever de indenizar.

Por exemplo, suponhamos que para ir assinar um contrato, estando as bases já definidas, uma pessoa tenha que se deslocar de uma cidade para a outra, gastando assim com passagem, hospedagem, locomoção etc. Ao chegar ao destino é surpreendido pelo fato de que o contrato fora assinado por outra pessoa.

Certamente, a parte lesada poderá pleitear uma indenização decorrente dos prejuízos que teve, indenização que poderá ser ainda mais elevada caso, por exemplo, tenha perdido a oportunidade de negociar com terceira pessoa.

Ainda tratando da responsabilidade pré-contratual (rompimento das negociações preliminares), Venosa (2010, p. 408) “diferencia as relações civis e consumeristas. Na relação civil não pode a parte exigir o implemento do contrato que não foi realizado, apenas a responsabilidade diante de seu desfazimento”. Mas, na relação consumerista, dada a vinculação da oferta ao fornecedor, o consumidor pode exigir deste o implemento do contrato (art. 35, I, CDC).

Verifica-se, pois, que a primeira fonte de responsabilidade civil pré-contratual decorre do rompimento injustificado das negociações iniciais.

66


UNI

Você se lembra das fases do contrato que estudamos na unidade anterior: puntuação (negociações preliminares), proposta e aceitação? Vamos relembrá-las?

A puntuação corresponde às negociações preliminares. Nesta fase, as partes demonstram seu interesse em contratar.

Esta fase, não vincula as partes e não as obriga a assinar o contrato. Apenas como exceção esta responsabilidade se configura, quando se verifica abuso do direito de contratar.

Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho (2006, p. 84) esclarecem que, neste momento prévio, "[...] as partes discutem, ponderam, refletem, fazem cálculos, estudos, redigem a minuta do contrato, enfim, contemporizam interesses antagônicos, para que possam chegar a uma proposta final e definitiva".

Já a proposta ou policitação é a fase em que uma parte faz uma oferta à outra, e que, como regra geral, obriga aquele que propõe, conforme estabelece o art. 427 do CC.

Por fim, a aceitação, como o próprio nome diz, ocorre quando há a aceitação de uma proposta anteriormente formulada por uma parte pela outra. Como já dissemos anteriormente, somente a junção destas últimas fases, com a reunião entre a proposta e a aceitação, é que faz nascer o contrato.

Pelo exposto até aqui, pode-se concluir que o descumprimento do contrato está ligado à quebra do princípio da boa-fé objetiva que, como já vimos, deve estar presente em todos os contratos.

O que configura, assim, a responsabilidade civil pré-contratual decorrente da recusa de contratar, assim como a responsabilidade baseada no rompimento ilegítimo das negociações preliminares, é o abuso de direito.

FONTE: Adaptado de: <jus.com.br/revista/texto/.../a-responsabilidade-civil-pre-contratual>. Acesso em: 26 nov. 2012.

Por exemplo, ninguém é obrigado a vender alguma coisa, mas ao se dispor a vender não pode se recusar a fazê-lo de forma injustificada, o que se configura como abuso de direito.

Como vimos acima, o Código Civil estabelece que hão de estar presentes em todas as fases contratuais os princípios da boa-fé objetiva e da probidade.


67

Ainda há de se observar o princípio da lealdade. É quando um dos contratantes, de forma injustificada, desiste do negócio após ter gerado expectativa na outra parte, devendo evitar condutas que possam prejudicar o outro contratante.

5.2 RESPONSABILIDADE CIVIL PÓS-CONTRATUAL

Vimos na Unidade 1 que o contrato nasce da junção de duas vontades que nascem da autonomia da vontade.

Este princípio, que também estudamos na unidade anterior, diz respeito à liberdade ou não de celebrar um contrato, sempre se respeitando os princípios da boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Uma vez celebrado o contrato, as partes ficam a ele vinculadas, fazendo surgir, em caso de descumprimento, a responsabilidade civil pós-contratual.

Durante a execução do contrato e mesmo após sua execução, devem ser observados pelas partes os princípios da boa-fé, função social do contrato e todos os deveres deles decorrentes, os quais foram acima estudados.

Até mesmo após sua execução, o contrato não pode trazer prejuízos ou lesões para terceiros ou haver desequilíbrio entre as partes contratantes.

Por exemplo, uma cláusula abusiva, mesmo após a extinção do contrato, fere a função social do contrato, o que torna possível sua revisão e a responsabilização do que foi injustamente beneficiado pela abusividade da cláusula.

6.1 CAUÇÃO

6.1.1 Espécies de caução

6 GARANTIAS CONTRATUAIS

Inicialmente, é importante registrar que, genericamente, “prestar caução” significa oferecer garantia, ou seja, colocar valor ou bem à disposição do credor, caso haja inadimplemento do contrato.

Segundo Theodoro Jr (2010, p. 255-256), “Sempre que se impõe ou se dá garantia de cumprimento do pactuado, do prometido ou do determinado, depara-se com a figura jurídica da caução”.

Na figura a seguir podemos entender como se classifica a caução:

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FIGURA 12 - ESPÉCIES DE CAUÇÃO

FONTE: A autora

Da figura acima, podemos compreender que a caução pode ser oferecida em dinheiro (caução pessoal ou fidejussória) ou ter por objeto bens móveis ou imóveis (caução real), que permanecerão indisponíveis durante sua vigência.

Pela sua praticidade, a caução em dinheiro é a mais utilizada. Nesta modalidade, o valor (limitado a três meses do valor do contrato vigente à época da contratação) é depositado em caderneta de poupança em uma conta conjunta, com liberação dos valores apenas com a assinatura dos dois titulares.

A caução poderá recair ainda sobre bens móveis, mas é bem incomum, podendo recair sobre qualquer bem que esteja no comércio, devendo ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Caso recaia sobre imóveis (hipoteca), deve ser averbada no Registro de Imóveis.

6.2 FIANÇA

Fiança é a garantia mediante a qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por alguém.

Segundo o art. 818 do Código Civil, “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra” (BRASIL, 2002).

Esta garantia poderá ser parcial (quando se restringir a um valor ou prazo determinado), ou total, e para ser concedida depende do consentimento do cônjuge.

CAUÇÃO

REAL (a coisa dada em garantia é uma coisa

móvel ou imóvel)

FIDEJUSSÓRIA(pessoal)

FiançaAval

Penhor(bem móvel)

Hipoteca(bem imóvel)


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Não confundir fiança com aval. O aval é garantia dos títulos de crédito, enquanto a fiança é exclusiva dos contratos.

ATENCAO

A fiança valerá nos limites do contrato. Qualquer alteração, repactuação de dívida, deverá ser assinada pelo fiador. Caso o contrato seja nulo, a fiança também será.

A fiança deverá ser necessariamente escrita, pois não existe fiança verbal.

No contrato de locação, por exemplo, é a garantia que o locador possui de que, em não havendo o pagamento do aluguel pelo locatário, este pagamento será realizado pelo fiador.

Porém, para que a fiança seja válida, deve-se observar o seguinte:

• deve ser concedida, necessariamente, por escrito;

• deve estar ligada ao contrato de locação, que será o contrato principal, porque a fiança é um contrato acessório e não existe sem um contrato principal, o qual garante.

Quanto a alguns efeitos da fiança, podemos enumerar os seguintes:

• gera obrigações do fiador para o locador;

• é gratuito, não recebendo o fiador remuneração por sua concessão;

• abrange todos os encargos da locação, salvo se for limitada;

• o credor não é obrigado a aceitar o fiador, se este não for pessoa idônea, não residir na comarca onde tiver de prestar a fiança ou não tiver bens suficientes para garantir a obrigação.

Ainda na Lei de Locações, por exemplo, o credor poderá exigir a substituição do fiador nos casos do art. 40:

• morte do fiador; • ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; • alienação ou gravação (limitação dos direitos) de todos os bens imóveis do

fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; • exoneração do fiador;

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• prorrogação da locação por prazo indeterminado, tendo sido a fiança ajustada por prazo certo;

• desaparecimento dos bens móveis; • desapropriação ou alienação do imóvel.

O fiador responde pela dívida garantida inclusive com seu bem de família, por tratar-se de exceção à regra da impenhorabilidade prevista na Lei n° 8.009/90.

ATENCAO

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RESUMO DO TÓPICO 3


• A responsabilidade civil é um dever que impõe àquele que lesou alguém a obrigação de reparar o dano.

• Para que ocorra a responsabilidade civil são necessários os seguintes elementos: ação ou omissão do agente, relação de causalidade, existência de dano e dolo ou culpa.

• A responsabilidade civil pode ser contratual ou extracontratual.

• A responsabilidade civil contratual pode se configurar antes da execução do contrato (pré-contratual) ou após o contrato (pós-contratual).

• As garantias contratuais podem ser pessoais (ou fidejussórias) ou reais (quando a garantia tem por objeto bens imóveis).

• O conceito, características e efeitos da fiança.

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Associe os itens, utilizando o código a seguir:

Primeiro bloco

(1) Responsabilidade civil.(2) Elementos da responsabilidade civil.(3) Responsabilidade civil contratual.(4) Responsabilidade civil pré-contratual.(5) Responsabilidade civil pós-contratual.

Segundo bloco

( ) Responsabilidade civil que se configura após a formação do contrato.( ) Relação de causalidade, existência de dano e dolo ou culpa.( ) É um dever que impõe àquele que lesou alguém a obrigação de reparar o

dano.( ) Configura-se, por exemplo, quando há recusa injustificada em contratar.( ) Responsabilidade civil que decorre do contrato.

AUTOATIVIDADE

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TÓPICO 4

EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS

UNIDADE 2

1 INTRODUÇÃO

2 EVICÇÃO

Neste tópico estudaremos outros importantes institutos ligados ao direito contratual. Vamos compreender o que é evicção, como se caracterizam os vícios redibitórios, e, por fim, como se configura a responsabilidade civil no inadimplemento dos contratos.

Segundo José Roberto Gonçalves (2008, p. 118), “evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato”.

Ainda o mesmo autor esclarece que:

Trata-se de cláusula de garantia que opera de pleno direito, não necessitando, pois, de estipulação expressa, sendo ínsita nos contratos comutativos onerosos, como os de compra e venda, permuta, parceria pecuária, sociedade, transação, bem como na dação em pagamento e na partilha do acervo hereditário.

A evicção é típica dos contratos onerosos (art. 447 do CC), ainda que o imóvel tenha sido objeto de venda judicial.

Quando uma pessoa, por exemplo, vende alguma coisa, ela é obrigada a garantir que o comprador possa usufruir do bem adquirido de forma plena, não podendo ser surpreendida pela perda da coisa adquirida em razão de sentença judicial, que reconheça a propriedade em favor de outra pessoa.

Se isto acontecer, terá o prejudicado o direito de “voltar-se contra o alienante, para ser ressarcido do prejuízo” (GONÇALVES, 2008, p. 120)

Não é necessário, que esta garantia esteja expressa no contrato, porque em contratos onerosos essa regra é legal e expressa na lei, especialmente no art. 447 do CC.

Pode, contudo, ser excluída de forma expressa (escrita), conforme o art. 448 do CC, “Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção” (BRASIL, 2002).

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FIGURA 13 - REQUISITOS PARA A CONFIGURAÇÃO DA EVICÇÃO

FONTE: A autora

Configuração da responsabilidade do

alienante pela evicção.

Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da

coisa alienada.

Onerosidade da aquisição.

Ignorância pelo adquirente da litigiosidade da coisa.

Anterioridade do direito do evictor.

Denunciação da lide ao alienante.

Uma vez reconhecida a evicção, quais são as verbas devidas? Aquele que perder o bem, poderá voltar-se contra o alienante e exigir:

TÓPICO 4 | EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS

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FIGURA 14 - VERBAS DEVIDAS PELO RECONHECIMENTO DA EXECUÇÃO

FONTE: Adaptado de: Gonçalves (2012, p. 13)

Restituição integral do preço ou das quantias que pagou.

Indenização dos frutos que tiver que ser obrigado a restituir.

As custas judiciais e honorários do advogado por ele constituído.

3 VÍCIOS REDIBITÓRIOSSegundo o art. 441 do Código Civil, “A coisa recebida em virtude de

contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor” (BRASIL, 2002).

Assim como a evicção, os vícios redibitórios são espécie de garantia, que decorrem da natureza do contrato e do princípio da boa-fé objetiva que estudamos acima.

A lei então garante a possibilidade de que uma coisa com defeito oculto possa ser devolvida e o contrato (bilateral e comutativo) desfeito, com a devolução do dinheiro. Há também a possibilidade de o adquirente aceitar a coisa, mas exigir o abatimento do preço. Estes pedidos serão realizados através de ação judicial.

Porém, não é qualquer defeito que autoriza o desfazimento do contrato ou o abatimento do preço.

Conforme Venosa (2007, p. 447), “somente será vício redibitório aquele que tornar a coisa imprópria para o uso pretendido no contrato ou que diminuir-lhe o valor”. E exemplifica:

Quem compra um cavalo de corridas portador de uma moléstia respiratória, que o impede de correr, recebe o semovente com vício oculto que o torna impróprio para o uso pretendido. Quem compra um animal para abate, por outro lado, não pode ver nesta moléstia um vício redibitório. Este deve ser grave, de acordo com o caso concreto, oculto e existente ao tempo da transmissão (VENOSA, 2007, p. 499).

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Constatada a existência do vício com as características acima (ser grave, de acordo com o caso concreto, oculto e ser existente ao tempo da transmissão), o adquirente poderá requerer a redibição (resolução) do contrato ou o abatimento do preço.

Porém, segundo o Código Civil (art. 445), deverá fazê-lo em um prazo decadencial, o que pode ser entendido como um prazo “fatal”, o que significa a perda do direito de reclamar, caso não o faça no prazo legal. A figura a seguir traz estes prazos, que se contam da efetiva entrega da coisa, de acordo com o tipo de bem:

FIGURA 15 - PRAZO DE RECLAMAÇÃO NOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

FONTE: A autora

Importante ressaltar que os prazos não correrão na constância de cláusula de garantia e que caso o adquirente já esteja na posse de bem (ex.: locatário que adquire o bem locado), “o prazo conta-se da alienação, mas reduzido pela metade. Destarte, se o locatário, que já está na posse do imóvel, vem a adquirir a coisa, seu prazo decadencial para a reclamação é reduzido para seis meses” (VENOSA, 2007, p. 506).

No Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do fabricante pelo vício redibitório é prevista no art. 12.

Prazos decadenciais para requerer a redibição do contrato ou abatimento

do preço (art.445CC)

30 dias – Bem móvel

1 ano – Bem imóvel

DICAS

Caso queira se aprofundar no estudo da evicção e dos vícios redibitórios, sugerimos a leitura do texto “Vícios redibitórios e evicção”, de Eduardo de Assis Brasil Rocha, disponível no site: <www-usr.inf.ufsm.br/~shun/direito/tgc/arquivos/VICIOS_E_EVICCAO.doc.>.


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PROMESSA DE COMPRA E VENDA: INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Bruna Lyra Duque

Sumário: 1. Introdução – 2. Conclusão da obra e entrega da unidade – 3. Aplicabilidade da multa contratual no caso de atraso na conclusão da obra – 4. Perdas e danos - Referências.

1 INTRODUÇÃO

Fala-se em boom imobiliário, incentivo do governo, instituição do programa Minha Casa, Minha Vida, incentivo financeiro das instituições de crédito, incremento de atividades imobiliárias etc. Ocorre que, nas relações contratuais imobiliárias, vivemos um cenário problemático e de graves inadimplementos contratuais.

Constatamos que o aumento das vendas, no mercado imobiliário brasileiro, causa também outro problema: o aumento da inadimplência. Assim, torna-se importante adotar medidas preventivas na resolução dos conflitos e, quando não for possível, optar por medidas repressivas diante do descumprimento do contrato.

Atualmente, diversos compradores assinam contratos de promessas de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com construtoras e incorporadoras, aguardam o prazo para a conclusão da obra com a entrega fictícia das chaves, por meio do “Habite-se”, no entanto, não recebem o bem no tempo e na forma prometida.

A forma de pagamento acordada geralmente se encontra especificada nos contratos, e impõe variados reflexos da mora, quando provocada pelo comprador. Ocorre que, em caso de mora do vendedor quanto à entrega do bem, quase nunca há previsão de indenização por parte do alienante.

Assim sendo, com a conclusão da obra e a emissão do certificado de conclusão pela Prefeitura Municipal, mais problemas podem aparecer para os compradores. Neste cenário, variadas confusões são detectadas no plano contratual, pois não há o cumprimento do contrato no que tange à entrega real do bem.

Considerando o atraso na obra provocado pela construtora, e a necessidade de aplicação da multa prevista em contrato em favor do comprador, toma-se como patente a existência de dois interesses, a saber: 1) os compradores pretendem receber o imóvel na data prometida pela construtora; 2) a construtora alega que a obra não foi entregue por questões alheias à sua vontade.


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Dessa forma, durante o tempo em que o comprador espera pela entrega da unidade, em virtude de disposição contratual quanto à entrega do bem, geralmente, o adquirente tem que residir em outro local, tendo, para tanto, que alugar ou adquirir outro imóvel, alternativa esta que pode sair custosa.

Como resolver essas questões? Quem se responsabiliza pelo atraso na entrega da obra? Essas problemáticas serão aqui analisadas, adotando-se como fundamentação jurídica o Código Civil brasileiro e o Código de Defesa do Consumidor.

2 CONCLUSÃO DA OBRA E A ENTREGA DA UNIDADE

Quando constatada a negligência no cumprimento dos deveres contratuais por parte da construtora, torna-se possível aplicar a multa contratual devida por esta ao comprador, em caso de inadimplemento pelo atraso na entrega da obra, na forma dos artigos 389 e 394 do Código Civil brasileiro.

A promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar dispõe sobre as condições de conclusão da obra e de entrega da unidade, especificando as hipóteses, exemplificativamente, em que o vendedor estaria eximido de cumprir o prazo convencionado para a entrega da unidade, podendo ter o prazo contratual prorrogado.

Tais cláusulas de isenção de responsabilidade são abusivas, por eximirem a construtora de responsabilidade pelo inadimplemento parcial do contrato, inobservando, assim, as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Destaca-se que, nessa relação comprador versus construtora, configura-se uma relação de consumo, haja vista a vulnerabilidade do contratante comprador. A partir disso, o ordenamento jurídico pátrio confere uma maior proteção aos clientes, ora consumidores, a fim de manter o equilíbrio da relação contratual.

Neste prisma, dispõe o artigo 51, inciso I, do CDC:

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis.

Tal exoneração de responsabilidade por parte do vendedor se dá na medida em que a cláusula prevê que o prazo para conclusão da obra fica automaticamente prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, certamente, sem que isso acarrete responsabilidade para o mesmo.


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Ocorre que não se pode indistintamente projetar o atraso na entrega da obra como uma situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela qual não há de se falar em prorrogação automática de prazo para conclusão das obras sem ônus para a construtora.

No mercado imobiliário percebe-se que as construtoras trabalham com as seguintes hipóteses de exclusão de responsabilidade: “greves gerais ou parciais de qualquer natureza, inclusive de trabalhadores da construção civil, dos transportes coletivos ou de órgãos públicos, perturbações de qualquer ordem, quando afetem direta ou indiretamente o setor da construção civil ou a execução da obra”.

Trata-se de cláusula abusiva, haja vista ser irrazoável prorrogar o prazo de entrega da obra em razão de greve de “qualquer natureza”, tendo em vista que o tempo de duração das mesmas é mínimo, se comparado ao prazo que tem o construtor para edificar o prédio, de modo que a ocorrência de greve não obstaria o cumprimento da obrigação.

Neste contexto, o vendedor deve estabelecer um prazo para a edificação do prédio já contando com possíveis imprevistos no decorrer da obra, a fim de garantir ao consumidor a entrega do produto, demonstrando, da mesma forma, a boa-fé objetiva da empresa.

Deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho (2008, p. 475), segundo a qual “todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa”.

No caso, enquadra-se, no conceito de “defeito”, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto. O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que “a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade [...] ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” (CAVALIERI FILHO, 2008, p. 476).

Nesse passo, sendo o consumidor a parte vulnerável, não há sentido em atribuir a ele os riscos da relação de consumo. De igual maneira, não se faz justiça ao obrigar o consumidor a arcar sozinho com os prejuízos advindos de eventual inexecução ou execução tardia de um serviço, de modo que é devida a compensação ao adquirente, diante de todos os prejuízos e transtornos por ele suportados.

Conforme decisão do STJ, o consumidor não pode sofrer as consequências do referido inadimplemento.

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RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELAS PAGAS. PREVISÃO CONTRATUAL. FINALIZAÇÃO DAS OBRAS. POSSIBILIDADE. Havendo rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas, devidamente atualizadas, pode ser feita até o término do prazo inicialmente previsto para finalização das obras. Eventual atraso na conclusão do empreendimento não pode ser imputado ao consumidor. Nulidade parcial da cláusula contratual que determina a devolução tão-somente quando “efetivamente” concluída a construção. Recurso especial parcialmente provido (Recurso Especial n. 619531 – SC (2003/0231602-3). Relator: Min. Castro Filho. Data da decisão: 04.08.2005).

O Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já se manifestou sobre a entrega de unidade em atraso no seguinte sentido:

Cabe à construtora/incorporadora entregar a unidade no prazo estipulado e, não cumprindo sua obrigação, responde pelos prejuízos que sua mora causar. (art. 43, II, Lei n◦ 4.591⁄94). (TJES 2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº 024.020.083.077. Rel. Des. Elpídio José Duque).

Por fim, cabe ressaltar que, quando o atraso na entrega da obra se configurar, não caberá à construtora o direito de arguir a retenção das parcelas pagas, no caso de extinção antecipada do contrato por iniciativa do comprador.

Neste sentido, segue o julgado do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA DO PREÇO PAGO - INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS - EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço pago. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes, reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas, as quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente.” (STJ. Resp. 620257 / RJ. Ministro Sidnei Beneti. Órgão Julgador. Terceira Turma. Data do Julgamento: 18/09/2008)

3 APLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA

O instrumento de promessa de compra e venda pode prever uma aplicação de multa em favor do adquirente, a ser paga pelo vendedor, no caso de atraso no prazo para conclusão das obras, automaticamente prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou motivo de força maior.


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O Código Civil prevê, em seus artigos 408 e 409, ser devida a multa pelo atraso no cumprimento da prestação. A cláusula penal é obrigação acessória, estando prevista no contrato firmado entre as partes, de modo que, também, deve ser cumprida.

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Não há de se aplicar ao caso os efeitos do inadimplemento involuntário (caso fortuito ou força maior), de forma que é devida a multa prevista em contrato em favor do comprador sobre o valor total do contrato, atualizado pelo mesmo índice de atualização do preço do negócio, por mês de atraso.

4 PERDAS E DANOS

A demora em concluir a obra, assim como em entregar a unidade ao comprador, gera consequências inevitáveis no que diz respeito à frustração dos planejamentos do adquirente.

Nesta perspectiva, os tribunais têm autorizado aos compradores, como indenização por perdas e danos, a cobrança de aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra.

Sobre o tema, seguem julgados dos Tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva “ad causam”. O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).

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Além disso, torna-se patente que o comprador sofre danos patrimoniais, já que pode ser obrigado a empregar dinheiro para sua moradia, sendo que já havia uma unidade imobiliária a que tinha direito de utilizá-la.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, neste sentido, já considerou que tal situação é fato gerador de dano moral, a saber:

A não entrega de apartamento no prazo convencionado, quando em meio aos sonhos e ilusões, às noites mal dormidas, vivem os adquirentes, num misto de angústias e de revolta, as expectativas da entrega do bem que um dia sonharam ocupar (TJRJ 13ª Câmara Cível. Apelação Cível nº 2002.001.17310. Rel. Des. Ademir Pimentel).

Tem-se que o dano moral, ao contrário do dano material, decorre do fato ofensivo. Assim, ocorrendo o descumprimento do prazo contratual para entrega da obra, o dano é presumido.

Nesse sentido, ensina Sérgio Cavalieri Filho (2008. p. 101) que:

O dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente do próprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto, está demonstrado o dano moral à guisa de uma presunção natural, uma presunção hominis ou facti, que decorre das regras de experiência comum.

Quanto aos danos morais, para a quantificação da indenização devem ser analisados critérios como a conduta do agente causador do dano, a repercussão e a reprovabilidade do fato, bem como o caráter punitivo-pedagógico que a medida deve propiciar.

Assim, para a caracterização do abalo moral, já resta pacífico que basta a consciência de que determinado procedimento ofende a tranquilidade psíquica do indivíduo. O principal objetivo da fixação do valor indenizatório por danos morais é desestimular a reiteração dessas práticas.

Evidenciada e provada, portanto, a negligência do vendedor que, por seus atos e responsabilidade, causa a ofensa moral do comprador e provoca transtornos em sua vida privada, será possível buscar indenização, além do ressarcimento material, pelo aborrecimento e insatisfação que o episódio causa ao adquirente.

FONTE: Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9123>. Acesso em: 26 nov. 2012.

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• Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato.

• A evicção é típica dos contratos onerosos (art. 447 do CC), ainda que o imóvel tenha sido objeto de venda judicial.

• Os vícios redibitórios são vícios ocultos e graves que impedem o uso da coisa ou que lhe diminuem o valor.

• Uma coisa recebida com vício redibitório pode ser recusada ou ao menos ter seu valor reduzido;

• Somente será vício redibitório aquele que for oculto e tornar a coisa imprópria para o uso pretendido no contrato ou que diminuir-lhe o valor;

• Há prazos para se exercer o direito de devolver a coisa ou exigir o abatimento do preço, sendo este prazo de um ano para os bens imóveis e 30 dias para os bens móveis.

RESUMO DO TÓPICO 4

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1 Responda às questões a seguir:

a) O que é evicção?

b) Em que tipo de contrato a evicção é característica?

c) Pode ocorrer evicção em uma venda judicial?

d) Aponte as características do vício redibitório.

e) O que poderá fazer o prejudicado caso receba uma coisa com vício redibitório?

f) Diferencie os prazos de que dispõe o prejudicado para exercer os direitos em se tratando de bens móveis ou imóveis.

2 Para fixar seus conhecimentos, classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) A evicção é típica dos contratos onerosos.

( ) Não se aplica a evicção se o imóvel tiver sido objeto de venda judicial.

( ) É necessário que a garantia decorrente da evicção esteja expressa no contrato.

( ) A evicção pode ser excluída de forma expressa (escrita) no contrato.

( ) Havendo vício oculto, não há possibilidade de o adquirente ficar com a coisa, mesmo que com o abatimento do preço.

( ) Assim como a evicção, os vícios redibitórios são espécie de garantia que decorrem da natureza do contrato e do princípio da boa-fé objetiva.

( ) Qualquer defeito, desde que seja oculto, autoriza o desfazimento do contrato ou o abatimento do preço.

( ) Para ser considerado redibitório, o vício deve ser grave, de acordo com o caso concreto, oculto e existente ao tempo da transmissão

( ) O prazo para reclamar é sempre de 30 dias, não importando se o vício for em bem móvel ou imóvel.

AUTOATIVIDADE

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Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – F – F – V – V – V – F – V – F.b) ( ) V – V – V – F – F – V – V – F – F.c) ( ) F – F – V – V – F – F – V – V – V.d) ( ) F – F – F – V – V – V – V – F – V.

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UNIDADE 3

ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS


PLANO DE ESTUDOS

Após o estudo desta unidade, o acadêmico(a) estará apto(a) a:

• conhecer os principais contratos que têm por objeto bens imóveis;

• conhecer as principais garantias aplicáveis aos contratos imobiliários;

• compreender como se elabora um contrato;

• conhecer o conceito de contrato de administração imobiliária, bem como os cuidados necessários para sua formulação.

Esta unidade está dividida em dois tópicos e no final de cada um deles você encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conhecimentos adquiridos.

TÓPICO 1 – PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

TÓPICO 2 – ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

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TÓPICO 1

PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

UNIDADE 3

1 INTRODUÇÃO

Como já dissemos, nesta unidade você conhecerá os principais contratos que envolvem os bens imóveis. Você já estudou que os contratos podem ser típicos ou nominados (quando estão previstos em lei), ou atípicos ou inominados (quando não estão expressos no texto legal, uma vez que não é possível prever todas as espécies de contrato).

Nesta unidade, vamos estudar os principais contratos nominados que envolvem bens imóveis.

Preparado? Então, vamos em frente...

Vamos iniciar nosso estudo pelo contrato de compra e venda, que é, se não o mais comum, certamente um dos contratos mais utilizados no mercado imobiliário.

2 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

UNI

Para melhor compreender os contratos que vamos estudar, revise nos requisitos essenciais do negócio jurídico e nas características dos contratos estudados na Unidade 1.

UNIDADE 3 | ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

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O contrato de compra e venda se caracteriza pela bilateralidade, ou seja, cada uma das partes tem uma obrigação que complementa a outra. Veja o conceito trazido pelo Código Civil no art. 481, “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (BRASIL, 2002).

Deste conceito podemos facilmente entender que o objetivo deste contrato é a transferência do domínio de uma coisa de uma pessoa para outra.

De uma forma bem simplificada, podemos entender, então, que quando uma pessoa vende uma determinada coisa, ela transfere o domínio (= propriedade) desta coisa para outra pessoa mediante o pagamento de um preço em dinheiro.

Podem ser objeto do contrato de compra e venda, tanto as coisas móveis quanto as imóveis. A diferença está na forma de transferência do domínio. A propriedade dos bens móveis se transfere com a simples tradição, ou seja, com a entrega. Já a propriedade dos bens imóveis somente se transfere através do registro da escritura pública no Registro de Imóveis.

2.1 CONCEITO E OBJETIVO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

2.2 OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Quem compra um imóvel por simples contrato NÃO É DONO! Para que isso aconteça, será necessário o registro do contrato no Registro de Imóveis. Se o mesmo imóvel for vendido várias vezes, terá preferência quem registrou primeiro.

ATENCAO

TÓPICO 1 | PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

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FIGURA 16 - FORMAS DE TRANSFERÊNCIA DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS

FONTE: A autora

Transferência do domínio

Bemimóvel

Bemmóvel

Tradição(entrega)

Registro da Escritura no

registro de imóveis

São elementos da compra e venda: o consentimento, o preço e a coisa. Dos ensinamentos de Gonçalves (2008) podemos extrair, de forma resumida, o que significa cada um destes elementos:

O consentimento “pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros dois elementos: a coisa e o preço” (GOLÇALVES, 2008, p. 196).

Porém, ainda que presentes os requisitos de validade do negócio jurídico, existem dispositivos legais que impedem a compra e venda, tornando-a nula ou anulável, ou ao menos condiciona sua validade a alguns acontecimentos:

• Venda de ascendente para descendente: segundo o art. 496 do CC, o pai somente poderá vender um bem para seu filho se os demais filhos e o cônjuge do alienante consentirem. Este consentimento deverá ser expresso, ou seja, escrito, e sua falta gera a anulabilidade do negócio. Porém, o consentimento do cônjuge é dispensável se o regime de bens for o da separação obrigatória.

• Proibição de aquisição por tutores, curadores e outras pessoas que exerçam a guarda ou a administração de bens de incapazes. O art. 497 do CC é claro ao determinar a proibição, sob pena de nulidade, da aquisição nestas condições, mesmo que presentes os demais requisitos da compra e venda.

• Proibição de venda por um condômino se a coisa não puder ser dividida. Se um bem pertencer ao mesmo tempo a mais de uma pessoa e não se puder dividi-la, o condômino não poderá vendê-la sozinho, sem a anuência dos demais.

2.3 ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA


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• Pessoas casadas somente poderão alienar bens com o consentimento do outro, salvo no regime de separação total de bens. O cônjuge poderá comprar do outro os bens excluídos da comunhão, conforme art. 499 do CC.

O segundo elemento essencial da compra e venda é o preço. Diz-se que ele é essencial porque “sem sua fixação a venda é nula (...)”. É determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis de mercado, sendo por isso denominado preço convencional (GONÇALVES, 2008, p. 197-198), podendo existir outros critérios, como, por exemplo, deixar o preço ao arbítrio de um terceiro, ou, por exemplo, de uma taxa de mercado. Porém, ainda que não determinado na hora da assinatura do contrato, terá que ser ao menos determinável e não poderá ser estipulado por apenas uma das partes (GONÇALVES, 2008).

Deve ainda ser, segundo Gonçalves (2008, p. 200), “sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício”. Mesmo que se admita que o preço esteja abaixo do valor de mercado, este não pode ser irrisório, assim considerado pela jurisprudência o preço inferior a 30% do valor de mercado.

Ainda exige-se que o preço seja pago em dinheiro, “subentendendo-se válido o pagamento efetuado por título de crédito, do qual conste o montante do dinheiro estipulado” (GONÇALVES, 2008, p. 200). Pode haver ainda parte do pagamento mediante a entrega de um objeto, o que se chama dação em pagamento. Visualize o seguinte exemplo:

Uma pessoa compra um apartamento de R$ 100.000,00 e como parte do pagamento entrega um apartamento menor, no valor de R$ 40.000,00.

Sendo os R$ 60.000,00 restantes pagos em dinheiro, ainda que de forma

parcelada, teremos compra e venda. Porém, se na mesma hipótese ocorresse o contrário, e o valor do bem ultrapassasse 50% do preço, falar-se-ia em permuta e não em compra e venda.

Por fim, é elemento essencial da compra e venda a coisa. A coisa deve existir mesmo que futuramente, como na venda de uma safra, ou, no campo imobiliário, de um apartamento na planta. Deve ser ainda determinada ou determinável, ou seja, ou o contrato aponta a coisa objeto da venda, ou ao menos especifica a espécie, quantidade e qualidade. Por fim, deve ser disponível, “isto é, não estar fora do comércio” (GONÇALVES, 2008, p. 203). Pode-se dizer, por exemplo, que a compra e venda de uma praia ou uma praça não é possível, por serem coisas que estão fora do comércio.


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O contrato de compra e venda gera inúmeros efeitos. Da doutrina de Gonçalves (2008, p. 203), conclui-se que os principais efeitos da compra e venda são: “a) gerar obrigações recíprocas para os contratantes: para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo preço em dinheiro (CC, art. 481); e b) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção”.

Mas, com base nos ensinamentos do mesmo autor (GONÇALVES, 2008) e das disposições legais, podemos apontar outros efeitos, que denomina de secundários ou subsidiários, que se encontram no quadro seguinte:

2.4 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

QUADRO 1- EFEITOS SECUNDÁRIOS DA COMPRA E VENDA

Responsabilidade pelos riscos Até a tradição ou o registro no RI os riscos da coisa se perder são do vendedor, e os do preço, do comprador.

Despesas Como regra geral, serão do comprador as despesas de escrituração e do vendedor as relativas à tradição. Mas poderá ser estipulada cláusula em contrário.

Direito de reter a coisa ou o preço

Na compra e venda à vista, o vendedor será obrigado a entregar a coisa se o comprador pagar o preço. Se a coisa não puder ser entregue, o comprador poderá consignar o preço para se resguardar, por exemplo, depositando em juízo o preço.

FONTE: A autora

2.5 ESPÉCIES DE COMPRA E VENDA

2.5.1 Compra e venda “ad mensuram”

Nesta espécie de compra e venda:

o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (p.ex., tal preço por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado, e se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua complementação. (GONÇALVES, 2008, p. 223).

A cláusula ad mensuram está expressa no art. 500 do CC.


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2.5.2 Compra e venda “ad corpus”

3 TROCA OU PERMUTA

Ao contrário, na venda ad corpus:

Presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que continha dentro de suas divisas. A referência à metragem ou extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo todo vistoriado. Feita nestas condições, a venda não outorga ao comprador o direito de exigir complemento de área, nos termos do §3º do art. 500 do Código Civil retrotranscrito. (GONÇALVES, 2008, p. 227).

Agora que você conhece o contrato de compra e venda, passaremos ao estudo de outro contrato muito utilizado no mercado imobiliário: a troca ou permuta.

Embora, seja semelhante à compra e venda, com ela não se confunde, como você poderá ver a seguir.

3.1 CONCEITO

Como dissemos acima, a troca ou permuta em muito se assemelha à compra e venda, não se podendo negar que na compra e venda também existe uma “troca”, ou seja, troca-se uma coisa móvel ou imóvel por dinheiro.

Enquanto isso, na permuta troca-se uma coisa por outra. Até pode haver o pagamento de certa parte do preço em dinheiro, porém este valor não pode ultrapassar 50% do preço, pois assim estará configurada a compra e venda, como no exemplo que demos no item anterior.

Assim, como na compra e venda, a troca pressupõe a existência de uma coisa, do consentimento e o preço. Há ampla liberdade de troca, não se exigindo que as coisas sejam da mesma natureza.

Desta forma, como esclarece Washington de Barros Monteiro citado por Gonçalves (2008, p. 247), “qualquer coisa ou objeto in commercium é suscetível de troca: móveis por móveis, móveis por imóveis, imóveis por imóveis, coisa por coisa, coisa por direito, direito por direito. Tudo o que pode ser vendido pode ser trocado”.

Como na compra e venda, a permuta também pode ter por objeto “coisas futuras, sendo frequente, hoje, a permuta de um terreno por apartamentos do edifício que será nele construído pelo incorporador permutante.


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À permuta, por expressa disposição legal (art. 533 do Código Civil), aplicam-se as disposições da compra e venda, sendo semelhantes seus efeitos. Assim, quando envolver imóvel, será necessária a transferência do domínio por escritura pública, inclusive no que se refere aos efeitos, proibições legais e configuração das obrigações.

4.1 CONCEITO

4 DOAÇÃO

Segundo o artigo 538 do Código Civil, o contrato de doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

Observe que grifamos a palavra “liberalidade”, para que você observe a principal característica deste contrato: a vontade de doar, de forma gratuita, bens ou vantagens do patrimônio do doador para o de outra pessoa, que se chama donatário.

Podemos afirmar assim, que a principal característica do contrato de doação é a LIBERALIDADE, o ato altruístico do doador em favor do donatário que a aceita.

Assim, ao contrário da compra e venda e da permuta, que são contratos onerosos, a doação é um contrato gratuito.

Porém, a própria lei impõe proibições a esta liberalidade, quando, por exemplo, proíbe que o doador seja insolvente (seu patrimônio seja menor do que suas dívidas), exige que o doador respeite o limite percentual de seu patrimônio de que poderia dispor em testamento (50%), bem como proíbe a doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice.

Outro contrato que é bastante comum no ramo imobiliário é a doação.

4.2 OBJETO DA DOAÇÃO

Como na compra e venda e na permuta, também as coisas que estão no comércio podem ser objeto de doação. Assim, bens, direitos ou vantagens poderão ser o objeto deste contrato.


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4.3 ESPÉCIES DE DOAÇÃO – HIPÓTESES DE REVOGAÇÃO

Apesar de a sua principal característica ser a liberalidade (gratuidade), ao contrário da compra e venda e da permuta (que se constituem em contratos onerosos), poderá ser estipulada pelo doador uma espécie de “encargo” ao beneficiário, que se chama donatário. Por exemplo, transfiro minha casa a você, que cuidará de mim até que eu morra.

No exemplo acima, teremos uma doação que se denomina modal ou com encargo. Caso contrário, quando não há encargo denominamos a doação de pura ou simples.

Importante dizer que o encargo, que obrigatoriamente deve ser lícito, não necessita ser estipulado apenas em favor do doador, como no exemplo acima, mas também em favor de um terceiro (por exemplo, um hospital ou um asilo) ou, ainda, do interesse geral (por exemplo, a conservação de um bem público).

Na doação modal, se o encargo não for cumprido, a doação poderá ser revogada; e na doação pura, se houver ingratidão do donatário, nos casos expressamente previstos em lei, por exemplo, se o donatário atentar contra a vida do doador.

5 LOCAÇÃO

Neste item estudaremos o contrato de locação, também bastante usual no mercado imobiliário, estudando seu conceito, partes, objetivos, forma, prazos, espécies, principais disposições legais e garantias do contrato.

5.1 CONCEITO

O conceito do contrato de locação vem expresso no art. 565 do CC, “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição” (BRASIL, 2002).

O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo quando se tratar de locação por temporada, conforme expressa exceção legal.

O Código Civil regulamenta a locação de coisas. Em nossa disciplina, focaremos nosso estudo na locação de prédios urbanos, que em nosso país é regulamentada pela Lei n◦ 8.245/91.


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Esta lei, que é conhecida como “Lei do Inquilinato”, regulamenta a locação de prédios urbanos, com exceção: dos imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios; de vagas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados e o arrendamento mercantil. Assim, a locação destes imóveis continua regida pelo Código Civil, assim como a locação de coisas. Por isso, podemos dizer que o Código Civil somente será aplicável à locação imobiliária quando não houver disposição específica na Lei do Inquilinato.

FONTE: Adaptado de: <www.sumarios.org/.../locacao_predial_urbana_o_contrato_e_suas_ga...>. Acesso em: 26 nov. 2012.

5.2 PARTES NA LOCAÇÃO

5.3 OBJETIVOS NA LOCAÇÃO

A parte que cede o uso da coisa se chama locador, enquanto aquela que se utiliza da coisa se chama locatário. A remuneração ou retribuição paga se chama aluguel.

Segundo Venosa (2007, p. 118), “A locação distingue-se da compra e venda [...] porque nesta há obrigação de transferir o domínio, e na locação cede-se o uso com obrigação de restituição”.

Verifica-se, pois, que na locação imobiliária cede-se o uso do bem imóvel de forma temporária, mediante remuneração, havendo a obrigação de restituí-lo ao final do período, o que não ocorre na compra e venda, onde o objetivo é a transferência do domínio.

5.4 FORMA DO CONTRATO

Para que o contrato seja válido, não será necessária a forma escrita, assim como ocorre com a compra e venda, valendo, pois, se celebrado verbalmente entre as partes. Mas, como adverte Gonçalves (2008, p. 285), “para se convencionar uma garantia, como a fiança, por exemplo, o contrato deve obrigatoriamente ser escrito”. Assim, ainda que não seja obrigatória a forma escrita, esta é recomendável para uma maior proteção das partes.

Não se exige que o prazo seja determinado, “embora não deva ser perpétuo (por definição é temporário). Se superior a dez anos, depende de vênia conjugal [...]” (GONÇALVES, 2008, p. 297). Se for convencionado por prazo indeterminado, este deverá ser denunciado, notificando-se a outra parte por escrito para que possa ser encerrado, como veremos a seguir.


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NOTA

Vênia conjugal, ou seja, deverá haver autorização do cônjuge.

5.5 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91

São três as formas de locação regidas pela Lei do Inquilinato:

• Locação residencial: que pode ser contratada por prazo determinado ou indeterminado, por prazo igual ou superior a 30 meses ou por prazo indeterminado. Esta diferença é muito importante, pois traz consequências na retomada do imóvel.

• Locação não residencial: ou seja, destinada a fins comerciais.

• Locação especial: também conhecida como locação para temporada, ou seja, aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (Artigo 48 da Lei n◦ 8.245/91).

Vamos conhecer cada um destes conceitos separadamente, com suas principais disposições legais. Veja a figura a seguir:


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FIGURA 17 - ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS

LOCAÇÃORESIDENCIAL

Com prazo igual ou superior a 30 meses,

contratada por escrito.

Com prazo indeterminado ou

inferior a 30 meses.

O locador não pode retomar o imóvel sem dizer o motivo (denúncia cheia), ou seja, terá

que dizer o motivo da retomada, previsto no art. 47 da lei. Há

apenas uma exceção prevista no inciso V do art. 47.

Findo o contrato, o locador pode retomar o imóvel sem dizer o motivo (denúncia vazia). Se o locador deixar o contrato se prorrogar por mais de

30 dias, terá que notificar por escrito o locador, concedendo-lhe 30 dias para

desocupação. Findo este prazo, terá 30 dias para ajuizar ação de desejo.


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Com direito a renovação (através

de ação renovatória) (Requisitos do Art. 51

da Lei n° 8.245/91).

Sem direito a renovação (segue as disposições

gerais da lei).

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Obrigatoriedade de contratoescrito e prazo determinado.

Possibilidade de cobrança antecipada do aluguel.

FONTE: A autora

5.6 PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO

Neste item, estudaremos, de forma resumida, as principais disposições referentes à Lei do Inquilinato.


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QUADRO 2 - PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO

OBJETO “Prédio” urbano que é sinônimo de imóvel urbano, edificado ou não. Os bens móveis e imóveis rurais são regidos pelo Código Civil, além das exceções previstas na lei. (ver item 2.1 acima)

PRAZO Pode ser determinado ou indeterminado, mas necessariamente temporário. Locação de mais de 30 meses: terminado o prazo sem que haja a desocupação, o locador deverá ingressar com a ação de despejo em 30 dias. Caso não o faça, deverá notificar o locatário para desocupação em 30 dias, findo o qual terá mais 30 dias para ajuizar o despejo. (denúncia vazia ou imotivada)Locação inferior a 30 meses: prorroga-se automaticamente, admitindo-se a retomada somente nos casos do art. 47, I a V (denúncia cheia ou motivada) (GONÇALVES, 2008, p. 302).Se for indeterminado, deverá haver a denúncia (notificação) por escrito com antecedência de 30 dias.

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

Art. 22 - O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.


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OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Art. 23 - O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

PREÇO Determinado ou determinável. Proibida a vinculação a moeda estrangeira, salário mínimo ou variação cambial. O aluguel, salvo disposição em contrário no contrato, deverá ser recebido pelo locador no próprio imóvel locado. O reajuste do aluguel também deve ser objeto de acordo entre as partes. Não havendo acordo, após 03 anos de vigência do contrato, qualquer das partes pode ajuizar ação revisional de aluguel para que o juiz arbitre o novo preço. A Lei 9.069/1995 “estabeleceu o real como unidade monetária, fixou em um ano a periodicidade de correção monetária com base no IPC, sendo nula qualquer estipulação de correção em prazo inferior” (GONÇALVES 2008, p. 305). Não se pode exigir o pagamento do aluguel antecipado salvo no aluguel para temporada.


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REPAROS NO IMÓVEL

São de responsabilidade do locador, salvo disposição em contrário. “As pequenas reparações de estragos que não provenham naturalmente do tempo ou do uso, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneira etc (LI, art. 23, I) (GONÇALVES, 2008, p. 300).

MORTE DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

LOCADOR: o contrato transfere aos seus herdeirosLOCATÁRIO: se residencial, o contrato transfere-se ao cônjuge, ou, na sua falta, aos herdeiros, nas mesmas condições. Na locação comercial, o contrato se transfere ao espólio ou ao sucessor do negócio.

SEPARAÇÃO DE FATO, SEPARAÇÃO JUDICIAL, DIVÓRCIO OU DISSOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL DO LOCATÁRIO

A locação continua com quem permanecer no imóvel, podendo o locador exigir novas garantias em 30 dias.

ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel pode ser retomado antes do prazo, admitindo-se a denúncia vazia, a não ser que o contrato esteja registrado no Registro de Imóveis. Porém, o inquilino tem o direito de preferência na aquisição do imóvel.

GARANTIAS Caução; fiança e seguro de fiança locatícia (serão vistos mais à frente)

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

O locador é obrigado a respeitar o prazo da locação e não pode mudar a destinação do imóvel neste prazo. O locatário somente poderá devolver o imóvel se pagar a multa prevista na lei. Somente a transferência por motivo de trabalho o exonera deste pagamento.

CESSÃO DA LOCAÇÃO

Somente permitida com a autorização expressa (escrita) do locador. “Na cessão da locação, desaparece a responsabilidade do cedente, que se transmite ao cessionário, com o qual, daí por diante, se entenderá o locador” (WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO apud GONÇALVES, 2008, p. 299).


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AÇÕES CABÍVEIS DESPEJO: por falta de pagamento: pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e seus acessórios. O locatário pode “purgar a mora”, depositando em juízo o valor do aluguel mais juros, desde que não tenha usado esta faculdade por duas vezes no ano anterior ao ajuizamento do despejo. Também outros motivos podem embasar a ação de despejo, como, por exemplo, a retomada do imóvel para uso próprio.AÇÃO REVISIONAL: após 3 anos de vigência e não havendo acordo para reajuste.AÇÃO RENOVATÓRIA: contratos de locação de imóveis destinados ao uso comercial ou industrial e desde que preenchidos os requisitos legais. (art. 71 a 74 da LI)

FONTE: A autora

5.7 GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O locador pode exigir do locatário uma garantia de que o aluguel será pago, mediante o oferecimento de uma das três formas de garantia que estão previstas na Lei do Inquilinato, em seu art. 37:

Artigo 37. No contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia.Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (BRASIL, 2012).

Vamos estudar estas garantias?

5.7.1 Caução e fiança

Da leitura do parágrafo único, verifica-se que não é possível ao locador exigir mais de uma forma de garantia, sob pena de nulidade. Na impossibilidade de o inquilino oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador tem o direito de exigir o pagamento antecipado do aluguel até o sexto dia útil do mês.


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5.7.2 Seguro fiança locatícia

Neste tipo de garantia, o locatário contrata uma seguradora, ou seja, paga um seguro que garantirá o pagamento do aluguel, caso o locatário não venha a pagá-lo.

O seguro-fiança poderá abranger somente o aluguel (cobertura básica) ou também os encargos (impostos, condomínio etc.) em cobertura adicional.

6 COMODATO

Neste item, você estudará os objetivos e formas do comodato, prazos e formas de extinção e obrigações das partes.

6.1 OBJETIVO

6.2 PARTES NO COMODATO

6.3 FORMA DO CONTRATO

Assim como na locação, no comodato também se cede o uso e a posse de um bem por determinado prazo. Porém, há nítida diferença entre os dois contratos, pois o comodato é um empréstimo gratuito de bem infungível.

As partes neste contrato se chamam:

• comodante (quem cede o imóvel); e • comodatário (quem recebe o imóvel).

Quanto à forma do contrato de comodato, assim como na locação, admite-se neste contrato a forma não solene (escrita, com formalidades), sendo, pois, válido o contrato de comodato verbal. Porém, como na locação, sugerimos a elaboração de forma escrita, por ser mais fácil de comprovação e de diferenciação com a locação.


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6.4 ITENS E CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMODATO

Para tanto, sugerimos algumas cláusulas e itens que o contrato de comodato deve conter:

a) qualificação completa das partes (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, endereço residencial ou comercial);

b) a declaração expressa de que se trata de um contrato de comodato;c) o prazo do contrato, se for o caso;d) a descrição do objeto do comodato, com todas as suas características;e) o foro ou câmara de arbitragem competente para resolver as questões que

possam decorrer do contrato;f) a data do contrato;g) a assinatura de duas testemunhas identificadas com nome, CPF e RG.

6.5 PRAZO DO CONTRATO DE COMODATO

O comodato é um empréstimo para uso temporário. “Se for perpétuo, transforma-se em doação” (GONÇALVES, 2008, p. 315).

O prazo do contrato de comodato pode ser determinado ou indeterminado. Por exemplo, quando se empresta um imóvel para uma pessoa, enquanto ela se submete a um tratamento médico.

No contrato por tempo determinado o comodante deverá respeitar o prazo contratual, não podendo retomá-lo antes de terminar o referido prazo, “salvo se demonstrar em juízo a sua necessidade urgente e imprevista, sendo esta reconhecida pelo juiz” (GONÇALVES, 2008, p. 315).

Findo o prazo contratual, o comodatário deverá restituir o imóvel ao comodante, sob pena de ser notificado para desocupação em 30 dias, com posterior ajuizamento de ação de reintegração de posse.

Sendo o prazo indeterminado, o comodante, caso queira retomar o imóvel, deverá notificar por escrito o comodatário para que este o desocupe. Somente após este prazo é que poderá ajuizar a ação de reintegração de posse.

6.6 FORMAS DE EXTINÇÃO DO COMODATO

O contrato de comodato extingue-se:

• Com o término do prazo convencionado entre as partes ou por prévio acordo para término antecipado.


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• Em não havendo mais a finalidade que motivou o empréstimo (ex.: emprestei uma casa para que um parente pudesse estudar, até sua formatura).

• Pela resolução do contrato, por iniciativa do comodante ou por infração contratual.

• Por decisão judicial.

• Pela morte do comodatário, se o contrato for celebrado especificamente para uma pessoa.

• Pela destruição do bem objeto do contrato. Exemplo: Casa que foi queimada em um incêndio.

6.7 OBRIGAÇÕES DAS PARTES

Como em todo contrato, também no comodato existem direitos e obrigações para cada uma das partes. No quadro a seguir resumimos estas obrigações:

QUADRO 3 - OBRIGAÇÕES DO COMODANTE E DO COMODATÁRIO

Obrigações do comodante Obrigações do comodatário• “Reembolsar o comodatário pelas despesas extraordinárias e urgentes que este fizer na coisa, que importem em gastos que excedam da sua conservação normal”.• “Indenizar o comodatário por vício oculto da coisa, dos quais tinha conhecimento, e dolosamente não preveniu em tempo o comodatário” (GONÇALVES, 2008, p. 320).

• Utilizar a coisa nos limites do contrato.• Guardar e conservar a coisa emprestada como se fosse sua. • Arcar com as despesas decorrentes da guarda e manutenção da coisa, não podendo recobrar do comodante as despesas ordinárias (ex.: energia elétrica, IPTU, troca de vidro etc). Os gastos extraordinários só deverão ser efetuados após prévia autorização do comodante.

FONTE: A autora

NOTA

Por exemplo, quando o comodante sabia que a tubulação de água estava prestes a romper, não avisando o comodatário, isto pode causar prejuízos na mobília do comodatário.

7 CORRETAGEM

Neste item estudaremos o conceito de corretagem, bem como apontaremos os deveres e direitos do corretor, e ainda, os requisitos do contrato de corretagem.


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7.1 CONCEITO

O conceito de corretagem, também conhecido como contrato de mediação, é trazido no próprio Código Civil, que em seu art. 722 assim dispõe:

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2012).

Podemos dizer então, que “o corretor aproxima as pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se esta se concretizar” (GONÇALVES, 2008, p. 444).

Para nosso estudo, vamos nos ater no Corretor de Imóveis, que tem sua profissão regulamentada pela Lei n◦ 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto n◦ 81.871/78, e que também traz dispositivos relativos à fiscalização.

Da análise deste conceito, podemos concluir que o corretor imobiliário é um profissional que atua no mercado imobiliário na busca de atender ao direito de seu cliente, ou seja, buscando, no mercado de imóveis, aquele que mais se enquadra nos padrões (ex.: preço, tamanho, localização) estabelecidos por aquele que o contratou, mediante o recebimento de uma remuneração (chamada comissão). As condições para a prestação de serviços constarão de um contrato chamado “Contrato de Corretagem”.

A expressão grifada no texto demonstra que o corretor não age em nome do contratante (que se chama comitente), como acontece no mandato, o que veremos mais adiante, mas apenas apresenta as opções de negócio. Esta é a principal diferença entre os dois contratos.

ATENCAO

7.2 DEVERES DO CORRETOR

Também é o Código Civil que traz os deveres impostos ao corretor de imóveis:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência (BRASIL, 2002).


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7.3 DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS

7.3.1 Recebimento de comissão

No que se refere aos DIREITOS do corretor de imóveis, destacamos:

A remuneração a que faz jus o corretor se chama comissão e:

representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho proporcionou, aproximando as partes e tornando possível a conclusão do negócio. Não depende ela do recebimento integral do preço ou da execução do contrato. É devida desde que se considere concluído o negócio [...] (PEREIRA, 2004 apud GONÇALVES, 2008, p. 448).

Em havendo dúvida ou omissão no que se refere à remuneração, o Código Civil estabelece o seguinte:

• Se a remuneração do corretor não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724).

• O corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, o que continuará valendo mesmo que as condições sejam posteriormente modificadas ou se houver arrependimento de uma das partes (art.725).

• Se o contrato contiver cláusula de exclusividade e as partes fecharem o contrato sem a participação do corretor, este terá direito à comissão, a não ser que seja comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726).

• No contrato por prazo indeterminado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar posteriormente em razão da aproximação realizada pelo corretor, ou se o contrato de corretagem for com prazo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, a remuneração será devida.


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7.4 REQUISITOS E FORMA DO CONTRATO DE CORRETAGEM

São requisitos legais de validade do contrato de corretagem os requisitos comuns aos negócios jurídicos, os quais estão previstos no artigo 104 do Código Civil: capacidade do agente; o objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei. Não se pode confundir capacidade com legitimidade. Além de pessoa capaz civilmente, o corretor deve ter diploma de curso especializado e ter inscrição junto ao [CRECI] Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - Como exemplo, extraímos do site do CRECI/SC os requisitos para se tornar um corretor de imóveis:

COMO SE TORNAR UM CORRETOR

COMO FAÇO PARA SER UM CORRETOR DE IMÓVEIS?

1º PASSO • Curso de T.T.I (Técnico em transações imobiliárias). Relação consta neste site no link: CURSOS AUTORIZADOS PELO COFECI.

2º PASSO • INSCRIÇÃO DE ESTAGIÁRIO. • Inscrição de estagiário (O requerente só poderá entrar com um pedido de inscrição, enquanto estiver frequentando o curso de Técnico em transações imobiliárias). PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO DE ESTAGIÁRIO

• Requerimento de pessoa físicA datado e assinado, termo de compromisso, requerimento de registro e termo de supervisão e responsabilidade (uso interno).• Cópia autenticada de RG e CPF.• Declaração de matrícula do curso de T.T.I ( mês atual). • 1 foto 2x2;.• Pagamento das taxas (contatar com a tesouraria).

3º PASSO • INSCRIÇÃO DE PESSOA FISÍCA

PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO DE PESSOA FÍSICA • Cópia autenticada: RG,CPF, título de eleitor, certificado de reservista, diploma de T.T.I, comprovante de residência.• Diploma original de T.T.I.• 3 fotos 3X4 (HOMENS FOTOS COM PALETÓ E GRAVATA).


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• Requerimento de pessoa física (datado e assinado).• Comprovante de pagamento das taxas (contatar a tesouraria). • Preencher recenseamento do COFECI, datar e assinar.

TRÂMITE DO PROCESSO (Prazo de 90 a 120 dias)COAPIN (Comissão de análise de processos). REUNIÃO DE DIRETORIA.SESSÃO PLENÁRIA. PUBLICAÇÃO NO DIÁRIO OFICIAL. SOLENIDADE DE ENTREGA DE CREDENCIAIS (O requerente receberá a convocação - via correio - para receber as credenciais). ATENÇÃO! As credenciais somente serão entregues nas solenidades.

FONTE: Disponível em: <http://www.creci-sc.org.br/texto.jsp?cd_pasta=73>. Acesso em: 10 abr. 2009.

NOTA

O CRECI divide o país em regiões. Para localizar o CRECI de sua região, basta acrescentar após a expressão CRECI um hífen e a sigla do Estado, por exemplo: <http://www.creci-rj.org.br> e assim por diante.

8 MANDATO

8.1 CONCEITO

Agora, caro(a) acadêmico(a), você estudará o conceito, as partes no contrato, o substabelecimento e a extinção do contrato de mandato.

Segundo o art. 653 do Código Civil, opera-se o mandato, “Quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses” (BRASIL, 2002).

Segundo Gonçalves (2008, p. 385), “o vocábulo mandato designa ora o poder conferido pelo mandante, ora o contrato celebrado, ora o título deste contrato, de que é sinônimo a procuração. Por isso, diz-se que a procuração é o instrumento do mandato, e é neste sentido que vamos tomá-lo em nosso estudo”.

No que se refere à forma, não se exige, por exemplo, contrato escrito (embora seja recomendável, em razão da facilitação da prova do ajuste), podendo ser adotada qualquer forma prescrita ou não defesa em lei, como dispõe o artigo 104 do novo Código e o artigo 82 do Código de 1916.


112

“Mandato não se confunde com mandado, que é uma ordem judicial” (GONÇALVES, 2008, p. 385).

ATENCAO

No âmbito do nosso estudo, que são as transações imobiliárias, é importante que entendamos a diferença entre a corretagem, que estudamos no item anterior, e o mandato. Na corretagem, o corretor apenas aproxima as partes, sem agir em nome de nenhuma delas.

Já no mandato, a “principal característica [...] é a representação” (GONÇALVES, 2008, p. 386), tanto que o mandatário será obrigado a cumprir as obrigações contraídas pelo mandante nos limites do contrato (art. 679 do Código Civil).

8.2 PARTES NO CONTRATO

São partes no contrato de mandato:

• MANDANTE: é quem outorga (assina) o mandato. Para ser mandante, a pessoa tem que ter capacidade civil. Porém, os relativamente incapazes poderão fazê-lo por instrumento público, desde que assistidos por seu representante legal, e os totalmente incapazes outorgarão procuração particular assinada por seu representante legal.

• MANDATÁRIO: é quem recebe a procuração e age em nome do mandante. “O mandante pode designar, como mandatário, pessoa que não seja maior e capaz, desde que nele deposite confiança; se posteriormente se convence de que escolheu mal o mandatário, que se queixe da própria incúria; mas o terceiro que tratou com o representante nada tem a ver com as consequências da má escolha” (MONTEIRO apud GONÇALVES, 2008, p. 393).

8.3 REQUISITOS DA PROCURAÇÃO

Podemos resumir os requisitos da procuração no seguinte:

• forma: pode ser verbal ou por escrito (art. 656). Aconselha-se a forma escrita, por ser mais fácil sua prova. Pode ser pública, quando é lavrada em cartório, chamado tabelionato, sendo exigida em casos específicos, por exemplo, para a compra e venda de imóveis e quando estejam envolvidos interesses de menores relativamente incapazes.


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PROCURAÇÃO

OUTORGANTE: (qualificação) nomeia e constitui seu bastante procurador.

OUTORGADO: (qualificação)

PODERES: para, relativamente ao(s) imóvel(is) de propriedade do(s) outorgante(s) situado(s) nesta cidade, receber aluguéis ou cobrá-los judicialmente, promover notificações ou interpelações, fazer e rescindir locações, assinando ou rescindindo contratos, estabelecendo cláusulas e condições, despejar inquilinos, assinar propostas de seguros, promover obras de conservação e a vigilância do(s) imóvel(is) vago(s), receber e dar quitação, em juízo ou fora dele, podendo para os ditos fins representar o(s) outorgante(s) perante quaisquer repartições públicas, federais, estaduais ou municipais, empresas, autarquias, sociedades de economia mista e outros órgãos de administração pública, direta ou indiretamente, e em reuniões de condomínio, bem como, no foro em geral, perante qualquer Juízo, Instância ou Tribunal, requerer e assinar o que preciso for, contestar, recorrer, transigir, acordar, especialmente em audiências, confessar ou desistir, constituir advogados ou procuradores ou a estes substabelecer o presente, no todo ou em parte, com reserva ou sem ela, sendo todas as despesas provenientes dos atos cujos poderes são ora conferidos debitadas na conta do(s) outorgante(s), na qual o(s) mesmo(s) se obriga(m) a manter provisão suficiente.

............, .......de...................de ...........

...........................................OUTORGANTE

• requisitos: constam do art. 654, §1º do Código Civil: indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga, com a designação e extensão dos poderes concedidos.

• reconhecimento de firma (assinatura): na procuração outorgada para o advogado (judicial) não se exige a firma reconhecida, podendo ser exigida na procuração por instrumento particular.

Veja o modelo de procuração a seguir, que trata de administração de imóveis referente a aluguel:

FONTE: Disponível em: <http://www.paf.adv.br/pecas_juridicas/imobiliario/77__Procuracao_de_Outorga_de_Poderes_-_Locacao.pdf>. Acesso em: 10 abr. 2009.


114

Na primeira hipótese, o substabelecente pode continuar a usar os poderes substabelecidos; na segunda, ocorre verdadeira renúncia do mandato. O substabelecimento pode ser também, total ou parcial. No primeiro caso, o substabelecido outorga a outrem todos os poderes recebidos; no segundo, o substabelecido fica inibido de praticar certos atos.

8.4 SUBSTABELECIMENTO

Substabelecer uma procuração significa repassar (quem repassa se chama substabelecente) os poderes recebidos para outra pessoa (que se chama substabelecido). O substabelecimento pode ser feito com ou sem reserva de poderes.

FONTE: Adaptado de: <xa.yimg.com/kq/groups/.../name/MATERIA+Direito+Civil+IV.doc>. Acesso em: 27 nov. 2012.

8.5. EXTINÇÃO DO MANDATO

São causas de extinção do mandato, segundo o art. 682 do Código Civil:

• revogação (quando o mandante cancela o mandato) ou renúncia (quando o mandatário não quer dar continuidade no mandato).• morte ou interdição de uma das partes. A interdição é a declaração judicial de incapacidade de uma pessoa, o que inclui a impossibilidade de continuar a exercer os poderes do mandato.• pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer. Por exemplo, quando uma das partes se muda para local distante. • término do prazo ou conclusão do negócio. Quando a procuração é outorgada por um prazo determinado, ou para um negócio específico, por exemplo, a compra e venda de um imóvel (BRASIL, 2002).

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• A compra e venda é um contrato que tem por objeto a transferência da propriedade de um bem de uma pessoa para a outra, e que se o bem for móvel, esta transferência ocorre com a entrega (tradição), e que se for imóvel será necessário o registro no Registro de Imóveis.

• Os elementos da compra e venda são: o preço, a coisa e o consentimento.

• A compra e venda gera inúmeros efeitos.

• Existem limitações impostas por lei ao contrato de compra e venda.

• Os conceitos de compra e venda ad mensuram e ad corpus.

• A permuta e a compra e venda são semelhantes, mas não se confundem.

• Os dispositivos legais referentes à compra e venda também se aplicam à permuta.

• A principal característica da doação é a liberalidade e que existem restrições a esta liberdade de doar.

• A doação, ao contrário da compra e venda e da permuta, é um contrato gratuito.

• Bens ou vantagens podem ser objeto deste contrato.

• A doação poderá ser pura ou modal, caso sejam estipulados ou não encargos para o donatário.

• A locação e o comodato são contratos semelhantes, mas que não se confundem. O comodato é empréstimo gratuito, enquanto a locação é cessão do uso mediante remuneração.

• A locação se destina à cessão temporária do uso mediante remuneração, enquanto a compra e venda destina-se à transferência da propriedade.

• A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n◦ 8.245/91 e que são três as espécies de locação: residencial, não residencial e para temporada.

RESUMO DO TÓPICO 1

116

• As garantias da locação são de três tipos: caução, fiança e seguro-fiança locatícia.

• A corretagem e o mandato são institutos importantes no ramo imobiliário, sendo que na corretagem há uma aproximação das partes, enquanto que no mandato há representação de uma das partes.

• Os requisitos e forma dos contratos de corretagem e mandato.

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1 Para fixação do conteúdo deste tópico, resolva as questões a seguir, assinalando a resposta CORRETA:

a) Na compra e venda, como regra geral, as despesas de escrituração correrão por conta:

( ) Do comprador.( ) Do vendedor.

b) Nesta espécie de compra e venda é possível requerer a complementação da área adquirida.

( ) Ad corpus.( ) Ad mensuram.

c) Na compra e venda o preço:

( ) Poderá ser estipulado por terceiro.( ) Não poderá ser estipulado por terceiro.

d) Além de determinada, a coisa na compra e venda deverá ser:

( ) Apenas existente.( ) Existente e dentro do comércio.

e) A coisa na compra e venda:

( ) Poderá ser futura, desde que determinável.( ) Deverá ser necessariamente atual e existente no momento da assinatura do

contrato.

f) Pela legislação vigente, o tutor de um menor:

( ) Não poderá adquirir, em nenhuma hipótese, um bem do menor tutelado.( ) Poderá adquirir um bem do menor tutelado desde que seja imóvel.

g) O consentimento no contrato de compra e venda:

( ) Não é essencial.( ) É essencial.

AUTOATIVIDADE

118

h) A tradição transfere a propriedade de que tipo de bem:

( ) Imóvel.( ) Móvel.

i) A venda de um bem de um pai para um de seus filhos com o consentimento da esposa e dos demais filhos, segundo a legislação brasileira, é:

( ) Válida.( ) Anulável.

j) Quando na compra e venda o preço não é totalmente pago em dinheiro, diz- se que houve:

( ) Compra e venda “ad corpus”.( ) Dação em pagamento.

2 Classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) Permuta e troca não são sinônimos.( ) Na permuta é possível o pagamento de parte do preço em dinheiro, desde

que não ultrapasse 50% deste valor.( ) Não é possível na permuta a troca de bens de natureza diferente.( ) A permuta poderá ter por objeto bens futuros.( ) A doação tem como principal característica a onerosidade.( ) Como regra geral, a doação é modal.( ) A doação pura pode ser revogada por ingratidão.( ) Existem limitações ao poder de doar.( ) O encargo na doação modal deve beneficiar, necessariamente, o doador.( ) Não se exige na doação a aceitação do donatário.( ) A Lei n◦ 8.245/91 somente se aplica aos terrenos edificados.( ) O contrato de locação pode ser verbal.( ) A locação pode ter por objetivo a transferência da propriedade. ( ) O comodato é um empréstimo de bem infungível necessariamente gratuito.( ) A morte do fiador extingue a fiança.( ) O comodato pode ser por prazo determinado ou indeterminado.( ) No contrato de comodato por prazo indeterminado o comodante poderá

requerer a devolução do imóvel a qualquer tempo.( ) Na locação as despesas referentes ao uso do bem serão pagas pelo locatário. ( ) Ainda que as despesas sejam extraordinárias e urgentes, o comodatário

não será reembolsado.( ) O seguro-fiança abrange necessariamente só o aluguel.( ) Uma das formas de extinção do comodato é a decisão judicial.( ) No comodato pode existir contraprestação em dinheiro.( ) Os bens de família do fiador respondem pela dívida decorrente da fiança

locatícia.

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( ) O comodatário pode mudar a destinação do imóvel.( ) O aluguel não pode, em nenhuma hipótese, ser cobrado antecipadamente.( ) Na locação residencial o prazo terá que ser, necessariamente, determinado.

Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – V – V – V – V –V – V – F – F – F – F – F – F – V – V – V – V – V – V – F – F – F – F – F – F – V.

b) ( ) V – V – V – F – F – F – F – V – V – V – V – V – V – F – F – F – F – F – F – F – F – V – V – V – V.

c) ( ) V – V – F – F – F – F – V – V – F – F – V – F – V – V – V – V – V – V – F – V – F – V – F – F – F.

d) ( ) F – V – F – V – F – F – V – V – F – F – V – V – F – V – V – V – F – V – F – F – V – F – V – F – F – F.

3 Resolva as questões que seguem:

a) Qual a principal característica da corretagem e do mandato?b) Qual a legislação que regulamenta a profissão de corretor de imóveis?c) Qual o fato que gera o direito do corretor de receber sua comissão?d) O que ocorrerá se o contrato contiver cláusula de exclusividade e as partes

fecharem o contrato sem a participação do corretor?e) Quais os requisitos para que uma pessoa possa exercer a profissão de corretor

de imóveis?f) Como será o contrato de corretagem no que diz respeito à forma?g) Qual é o instrumento do mandato, ou seja, como ele se materializa?h) O que significa substabelecer uma procuração?i) Quais as espécies de substabelecimento?j) Cite as quatro hipóteses de extinção da procuração?l) Quais as partes em um contrato de mandato?m) Diferencie o substabelecimento com reserva de poderes e sem reserva de

poderes.

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TÓPICO 2

ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS

UNIDADE 3

1 INTRODUÇÃO

Neste último tópico vamos nos dedicar ao estudo da administração dos contratos imobiliários, que é uma atividade profissional exercida por pessoas e empresas.

A administração de contratos imobiliários compreende o exercício de inúmeras atividades, tais como administração de imóveis objeto de locação, com minimização dos riscos, elaboração de contratos diversos, publicação de anúncios, administração de condomínios, entre outros.

Para o exercício desta função, são necessários conhecimentos técnicos específicos que possibilitarão ao profissional a competente utilização dos instrumentos jurídicos disponibilizados na legislação. Nos próximos itens, entenderemos como funcionam estes instrumentos.

Administrar (ou gerir) um contrato é agir para que tudo ocorra dentro do previsto, garantindo assim que seu objetivo seja alcançado.

A atividade de um administrador ou gestor de contratos é acompanhar a formação e a execução do contrato.

Podemos apontar algumas atividades que serão desenvolvidas pelo administrador de contratos:

• Obter a documentação necessária de acordo com o tipo de contrato.• Organizar e arquivar a referida documentação.• Organizar os contratos em ordem cronológica e manter os respectivos arquivos.• Acompanhar a vigência dos contratos e a regularidade de suas garantias.• Acompanhar e fiscalizar a prestação dos serviços de acordo com as cláusulas

contratuais.

Enfim:

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Cabe ao administrador do contrato manter a regularidade de sua execução,garantindo assim que seu objeto seja realizado.

Para garantir uma boa administração do contrato é indispensável:

1º) Que o gestor conheça muito bem o negócio e o contrato.

2º) Que haja um planejamento cronológico da execução, inclusive com a redação de cronogramas físico e financeiro.

3º) Providenciar, com antecedência, o provimento dos recursos materiais e humanos para assegurar a execução dos contratos.

4º) Acompanhar a execução do contrato, inclusive fazendo todos os registros necessários.

5º) Agir sempre no sentido de propor alterações quando necessário.

6º) Apresentar relatórios periodicamente. Como já dissemos anteriormente, existem muitos tipos de contrato. Em

nosso estudo vamos focar na administração dos contratos imobiliários.

2 DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA

Ao contratar um profissional para realizar a administração de seu imóvel, o interessado (proprietário de um bem ou um condomínio, por exemplo) firmará um contrato de prestação de serviços, em que deverão constar de forma expressa e específica quais os serviços que serão objeto do referido contrato. A este contrato designa-se contrato de administração imobiliária.

2.1 CONCEITO

Pode-se conceituar o contrato de administração de imóveis como sendo o contrato onde um dos contratantes, mediante autorização, confere a outra pessoa a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados.

FONTE: Disponível em: <http:www.imoveisetica.com.br/dicionário.php?=char=C>. Acesso em: 20 out. 2012.

TÓPICO 2 | ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

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2.2 CUIDADOS NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO

Um contrato bem redigido é a principal garantia de uma negociação exitosa. Ao contrário, um contrato mal elaborado pode representar prejuízos às partes e, inclusive, demandas judiciais.

Assim, quanto mais completo for o contrato, mais garantia e segurança ele trará às partes no negócio que firmaram.

Por isso, recomenda-se que um advogado elabore o contrato, pois uma boa redação pressupõe um entendimento especializado, com estrita observância da legislação aplicável e particularidades do instituto, que só um profissional do Direito possui. Porém, há algumas dicas que podem ser apontadas, as quais lhe auxiliarão em sua futura carreira profissional:

FIGURA 18 - DICAS PARA A ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

EVITE OS "CONTRATOS PADRÃO"Contratos pré-impressos podem não conter cláusulas

essenciais ou prever particularidades do negócio."Para cada negócio um contrato".

EVITAR CLÁUSULAS GENÉRICAS OU QUE PODEM GERAR DUPLA INTERPRETAÇÃO

Esse tipo de cláusula gera dúvida e muitas vezes demandas, quanto mais específicas as cláusulas, maior a segurança do contrato.

ESTRUTURAR CORRETAMENTE O CONTRATOObservando os elementos essenciais: tipo do contrato, objeto,

preços, e condições de pagamento (se for o caso), reajustes, prazo do contrato, garantias, extinção, cláusula penal etc.

E, por fim,

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• O contrato deve ter prazo indeterminado, pois o proprietário só ficará vinculado à administradora enquanto ela lhe oferecer um bom serviço. Se a imobiliária deixar a desejar, o consumidor poderá interromper o contrato a qualquer momento, sem precisar pagar multa.

• No contrato da prestação de serviço deve constar tudo o que foi combinado com a empresa: a taxa administrativa, a data de prestação de contas para o proprietário, a data de depósito do aluguel na conta dele, o preço do serviço (porcentual sobre o valor do aluguel), entre outras coisas.

FONTE: A autora

Acompanhe a execução do contrato!

José Roberto Graiche (2009), presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), ao tratar do contrato e lembrar que, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, todos os contratos devem ser redigidos de forma legível e com linguagem simples, traz algumas orientações específicas sobre o contrato de administração de imóveis, que podem ser assim resumidas:

FONTE: Disponível em: <http://www.5agencia.com.br/index.php?page=noticias&id_noticia=4>. Acesso em: 10 abr. 2009.

Ainda segundo José Roberto Graiche (2009), é imprescindível que alguns cuidados sejam tomados pelos proprietários:

• Escolher empresas idôneas. Deve-se verificar se a empresa já está há algum tempo atuando no ramo.

• Pesquisar a idoneidade dos diretores da empresa, pedindo-lhes certidão negativa de protestos.

• Checar referências da empresa e pedir referências de clientes.


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QUADRO 4 - CONTRATO PADRÃO

Contrato padrão

Alguns itens que não podem faltar no contrato de administração de bens imóveis, segundo a Aabic

● A administradora compromete-se a fazer vistoria prévia, destinada a configurar o estado de conservação do imóvel, para que possa elaborar sua correta avaliação mercadológica.

A administradora obriga-se a pagar o saldo em conta corrente todo dia XX de cada mês, no seu caixa ou por meio de depósito bancário em nome do contratante ou a quem este indicar.

● A administradora compromete-se a promover o imóvel e a elaborar o cadastro dos interessados e seus fiadores, analisando as informações, os aspectos financeiros e econômicos, aprovando-os segundo os próprios critérios de gestão.

● A administradora fica investida de todos os poderes necessários para contratar e rescindir locações, receber aluguéis e encargos locatícios, firmando os respectivos recibos, transigir e fazer acordos.

● A administradora manterá uma conta corrente em nome do contratante, na qual lançará todos os débitos e créditos decorrentes de sua administração, prestando contas, por meio do envio de extratos mensais.

● O presente contrato é celebrado por prazo indeterminado, podendo ser denunciado por quaisquer das partes, por meio de carta protocolada, com antecedência mínima de 60 dias, ou por meio do pagamento do valor equivalente às taxas de administração desse período.

FONTE: Disponível em: <http://www.mchouseimoveis.com.br/news.php?id_noticia=6>. Acesso em: 10 abr. 2009.

Veja um modelo de contrato de administração de imóveis:

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E AFINS

Contrato de prestação de serviço para intermediação de locação imobiliária e afins, que entre si fazem, de um lado o(a) Sr(a) (nome do locador), brasileiro(a), casado(a), advogado(a), inscrito no CPF sob nº 000.000.000-00 e RG – M – 000.000/SSPMG, residente e domiciliado(a) na (endereço), de ora em diante denominado simplesmente CONTRATANTE, e de outro lado a empresa MORADIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., empresa de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 18.063.750/0001-78, com sede na Avenida Macapá, nº 155, Bairro Veneza, na Cidade de Ipatinga/MG, devidamente representada pelo seu diretor Sr. José de Oliveira Silva, brasileiro, casado, empresário, com residência e domicílio nesta cidade, de ora em diante denominada simplesmente CONTRATADA, têm justo e livremente contratadas as cláusulas e condições seguinte: Cláusula Primeira - O (A) CONTRATANTE declara ser o legítimo proprietário(a) e possuidor do(s) imóvel(is), se responsabilizando civil e criminalmente no caso de falsidade da presente declaração, detendo a posse mansa e pacífica

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do “imóvel residencial”, constituído por (descrição do imóvel), situado na (endereço do imóvel), ajusta, portanto, os serviços da CONTRATADA para administrar o imóvel supra citado, outorgando-lhe para isso todos os poderes necessários para o bom e fiel cumprimento das obrigações inerentes à locação, outorgando também, nesta oportunidade, uma procuração em nome dos representantes legais da CONTRATADA, com poderes “ad judicia” e “extra judicia”, indispensáveis ao cumprimento do serviço contratado.

Cláusula Segunda - O(A) CONTRATANTE declara concordar com todas as condições, termos e cláusulas do contrato de locação confeccionado pela CONTRATADA, sendo que sempre que necessário a CONTRATADA poderá acrescer, suprir ou inovar as condições do mesmo. Nenhuma alteração das condições do contrato poderá ser ajustada diretamente entre o(a) CONTRATANTE e o LOCATÁRIO. Caso isto ocorra, a CONTRATADA fica isenta de qualquer responsabilidade pelos resultados das modificações.

Cláusula Terceira - O valor mensal para a locação será de R$ 000,00 (valor por extenso), que será reajustado anualmente, conforme o índice de preços instituído pelo governo e que se aplique às locações de imóveis, conforme o art. 11 da Medida Provisória nº 434, de 27/02/1994.

Cláusula Quarta - A locação a ser ajustada com o futuro locatário junto à CONTRATADA será de 12 (doze) a 30 (trinta) meses, podendo conter cláusula de liberação após 12 (doze) meses, tendo o(a) CONTRATANTE conhecimento prévio dos artigos 4º, 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.

Cláusula Quinta - Não sendo do interesse do(a) CONTRATANTE a renovação do Contrato de Locação, a CONTRATADA deverá ser informada por escrito, com o prazo de 60 (sessenta) dias de antecedência. Na falta deste aviso, fica a CONTRATADA, de pleno direito, autorizada a promover a renovação da locação.

Cláusula Sexta - Fica a CONTRATADA autorizada a descontar, como pagamento pelos seus serviços prestados, durante o período da administração, quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor bruto mensal, respeitando o valor mínimo de R$ 40,00 (quarenta reais) mensais, quando a comissão de 10% (dez por cento) for menor, além das despesas bancárias, quando houver, tais como boleto bancário, CPMF e DOC eletrônico.

Cláusula Sétima - O pagamento da comissão ora ajustada será feito mediante desconto, pela própria CONTRATADA, dos aluguéis por ela recebidos do locatário, ficando, desde já, para isso devidamente autorizada e com os poderes de representação especificamente expressos neste instrumento.


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Cláusula Oitava - Em todas as multas recebidas do locatário, amigável ou judicialmente, por infração contratual de qualquer natureza, a CONTRATADA terá uma participação de 50% (cinquenta por cento) de seu valor, a título de remuneração extra e atendimento das despesas decorrentes da cobrança amigável ou judicial, através de seu departamento jurídico.

Cláusula Nona - Nas despesas decorrentes dos serviços de confecção de laudos de vistoria extrajudicial, confecção de cadastros de pretendentes e de seus fiadores, confecção de contrato de locação do imóvel objeto deste contrato, será descontado integralmente do(a) CONTRATANTE o equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel vigente na época devida, como permite o artigo 22, inciso VII da Lei 8.245/91, de acordo com permissivo do artigo 17, inciso IV da Lei n◦ 6.530.

Cláusula Décima - Em caso de cobranças judiciais ou extrajudiciais de aluguéis e demais encargos em atraso, bem como ações de despejo por falta de pagamento, revisionais de aluguel, notificações e defesa em ações renovatórias de locação, caberão à CONTRATADA. Por serem de direito, os honorários sucumbências a que for condenado o locatário, através de sentença judicial, serão pagos e pertencerão ao departamento jurídico da CONTRATADA.

Cláusula Décima Primeira - Ao(À) CONTRATANTE caberá o pagamento das custas judiciais para execução das ações acima citadas, bem como os honorários advocatícios e custas judiciais, em ações aqui não mencionadas.

Cláusula Décima Segunda - As despesas relativas às publicidades que forem necessárias para promover a locação do referido imóvel correrão por conta do(a) CONTRATANTE e serão comprovadas pela CONTRATADA através dos recibos emitidos pelo jornal local ou agência de publicidade.

Cláusula Décima Terceira - Firmado o contrato de locação, avençam as partes a obrigação do(a) CONTRATANTE de ressarcir à CONTRATADA as despesas com anúncios de jornal, com a devida compensação no primeiro mês de aluguel.

Cláusula Décima Quarta - Não se efetivando o contrato de locação com terceiros, o pagamento dos referidos anúncios se dará no ato da rescisão ou término do presente contrato, ou em caso de renovação deste; a cada período de captação de cliente, será procedida a quitação conforme disposto na cláusula anterior.

Cláusula Décima Quinta - Compete à CONTRATADA receber mensalmente os aluguéis e levá-los a crédito do(a) CONTRATANTE, através de depósito em conta bancária na agência de nº 000, Banco (nome do banco), conta corrente nº 0000, na cidade de Ipatinga, valendo o comprovante de depósito como recibo de pagamento ou em outra forma previamente combinada.

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Cláusula Décima Sexta - Os valores acima mencionados serão repassados ao CONTRATANTE, 05 (cinco) dias após o recebimento do aluguel. No caso de atraso no pagamento, o(a) CONTRATANTE terá direito no recebimento das multas, juros, correções em que for penalizado o(a) LOCATÁRIO(A), na forma da Cláusula Oitava.

Cláusula Décima Sétima - A CONTRATADA se propõe a fazer o contrato de locação de maneira criteriosa, ou seja, exigir todos os documentos necessários e consultar todas as fontes possíveis.

Cláusula Décima Oitava - Será de inteira responsabilidade do CONTRATANTE eventual estrago ou depredação que porventura sofrer o imóvel, como também, despesas de água, luz, IPTU e condomínio no intervalo compreendido entre a assinatura do presente e a data da concretização da locação, e em períodos entre duas locações em que o imóvel permanecer desocupado.

Cláusula Décima Nona - Nenhuma responsabilidade, direta ou indireta, será atribuída à CONTRATADA por danos ou avarias verificados no imóvel durante o período de locação. Porém, a CONTRATADA se compromete a acionar administrativa ou juridicamente o(a) LOCATÁRIO(A) e seus fiadores objetivando os reparos de danos ou avarias porventura verificados no imóvel em questão, no período em que o mesmo tenha sido ocupado.

Cláusula Vigésima - O presente contrato tem vigência a partir desta data e se estenderá pelo prazo de locação do imóvel abrangendo períodos de prorrogações, pactuadas ou tácitas, bem como, aos de novas locações, isto é, o imóvel não poderá ser retirado da administração enquanto permanecer ocupado.

Cláusula Vigésima Primeira - Decorridos 90 (noventa) dias a partir da assinatura deste instrumento, caso o imóvel não tenha sido alugado, poderá ser retirado, se assim entender o(s) CONTRATANTE(S), independentemente do pagamento de comissões, desde que haja pretendente à locação imediata, pagando à CONTRATADA as despesas com anúncios e demais gastos incorridos durante o processo de tentativa de locação.

Cláusula Vigésima Segunda - A retirada do imóvel da administração da CONTRATADA, em desacordo com as disposições do caput da Cláusula Vigésima, obrigará o(s) CONTRATANTE(S) ao pagamento da multa compensatória da seguinte forma: a) 10% (dez por cento), antes de iniciada a locação do imóvel, sobre o valor estipulado para o aluguel mensal multiplicado por 12 (doze) meses; b) 20% (vinte por cento), durante a vigência do contrato de locação, multa esta calculada sobre o valor do aluguel mensal à época da infração, multiplicado por 12 (doze) meses; c) 20% (vinte por cento), calculados da forma anterior, se o contrato estiver vencido e continuar a locação por tempo indeterminado.


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Cláusula Vigésima Terceira - Se no curso da locação, sob a administração da CONTRATADA, for de interesse do(a) CONTRATANTE a venda do imóvel locado, e vindo este a ser adquirido pelo inquilino, deverá o(a) CONTRATANTE pagar à CONTRATADA a taxa de corretagem, esta desde já fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor obtido com a venda do imóvel.

Cláusula Vigésima Quarta - As despesas necessárias com a locação, bem como as legais, conforme artigo 22 da Lei nº 8.245/91, mesmo que constem no contrato com inquilino, se este não pagar na totalidade, aquelas oriundas da administração ora contratada correrão por conta exclusiva do(a) CONTRATANTE e serão deduzidas dos aluguéis recebidos pela CONTRATADA.

Cláusula Vigésima Quinta - O presente contrato não poderá ser transferido para terceiro sem o expresso consentimento por escrito das partes contratantes, se obrigando, inclusive, os sucessores pelo seu fiel cumprimento.

Cláusula Vigésima Sexta - As partes, após ter conhecimento prévio do texto deste contrato e compreendido o seu sentido e alcance, e por estar justa e livremente contratada, aceitando as condições ora estipuladas, firmam o presente em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo, para fins e efeitos de direito.

Cláusula Vigésima sétima - Para dirimir quaisquer questões decorrentes direta ou indiretamente deste contrato, as partes elegem o foro da Comarca de Ipatinga/MG, com renúncia de qualquer outro por mais privilegiado que seja. Ipatinga/MG, xx de xxxx de 200x.

CONTRATANTE: ___________________________________________________(Fulano de Tal) CPF: 000.000.000-00

CONTRATADA: ____________________________________________________MORADIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. CNPJ: 18.063.750/0001-78

TESTEMUNHAS:

Nome: ________________________________________ CPF: __________________________________________Nome:_________________________________________ CPF: __________________________________________

FONTE: Disponível em: <http://www.moradiaimobiliaria.com.br/modelos/modelo-intermediacao.pdf>. Acesso em: 10 abr. 2009.

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Além do contrato, autorizará o administrador (geralmente uma imobiliária) através de uma procuração (que estudamos no tópico anterior) para agir em seu nome. Nesta procuração, deverá aparecer a qualificação completa do outorgante da procuração (cliente, nome, estado civil, profissão, CPF e RG) e do outorgado (profissional, nome, CNPJ, endereço etc), bem como os poderes que são concedidos pelo referido instrumento.


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PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS PARA SE MONTAR A EMPRESA

INTRODUÇÃO

FICHA TÉCNICASetor da economia: TerciárioRamo de atividade: ServiçosProdutos oferecidos: Venda e/ou aluguel de imóveis novos e/ou usados

APRESENTAÇÃO

Com o crescimento das cidades, comprar um imóvel passou a ser um processo que envolve basicamente muita pesquisa na busca do imóvel ideal. Para ajudar neste processo, surgiram as imobiliárias.

MERCADO

O encerramento prático do sistema oficial de financiamento (BNH) e o Código de Defesa do Consumidor promoveram o surgimento de um consumidor exigente e de regras “transparentes” de negócio. Amadorismo e insistência de vendedores não são suficientes para o mercado. O novo conceito de atuação está baseado no profissional que possa orientar o cliente sobre as vantagens do investimento em imóveis frente a outras opções, detalhes dos sistemas de financiamento, além, é claro, das características do imóvel em si. Enfim, os profissionais devem ter o domínio do mercado imobiliário.

CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDEDOR

Trabalhar no ramo imobiliário requer dinamismo, alta dose de sacrifício, bom relacionamento com a clientela, conhecimento do ramo e do mercado.

LOCALIZAÇÃO

Deve-se dar preferência a um local de fácil acesso. Havendo carência de imobiliárias na região, será melhor. Se o investidor possui um bom conhecimento do mercado imobiliário, experiência em vendas e conhecimento jurídico (Direito Imobiliário) tem boas ferramentas para buscar um local adequado e iniciar seu empreendimento.


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INVESTIMENTO

Será fundamental fazer uma avaliação precisa do capital disponível, para que se possa dimensionar o negócio corretamente, lembrando que o investimento irá variar de acordo com a estrutura do empreendimento, podendo ser em torno de R$ 30.000,00.

ESTRUTURA

A infraestrutura mínima necessária será uma sala, o atendimento de clientes poderá ser feito na mesma sala ou numa outra independente. É interessante que o empreendedor tenha um veículo próprio, que será utilizado para procurar imóveis e levar os possíveis compradores ou locatários até os lugares de interesse.

EQUIPAMENTOS

Os equipamentos básicos são:• computadores e periféricos;• telefone e fax;• móveis para escritório;• material de expediente etc.

MÃO DE OBRA

A mão de obra específica deste setor é o Corretor de Imóveis, que deverá ter o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Existe um curso para preparar as pessoas interessadas em regularizar ou ingressar nesta profissão, que neste caso pode ser feito no Sindicato dos Corretores de Imóveis. É o Curso Técnico em Transações Imobiliárias.

Com este certificado, o profissional poderá pedir seu registro no CRECI.

Requisitos para o cargo de Corretor de Imóveis:

• 2º grau completo;

• habilidade para negociações;

• conhecimento prático do mercado financeiro e cálculos financeiros;

• visão global das tendências do mercado de imóveis; e


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• criatividade para o desenvolvimento de alternativas e para atendimento de objetivos de vendas. Os corretores geralmente recebem 1/3 da comissão de venda recebida pela imobiliária. É sugerida ainda a contratação de um auxiliar que ficará permanentemente no escritório, enquanto o empreendedor fará os serviços de corretagem externamente.

PROCESSO DE TRABALHO

Normalmente, o horário de funcionamento de uma imobiliária é das 8h às 18h, de segunda a sexta-feira, com plantão aos domingos. É nos fins de semana que a maioria dos clientes tem tempo disponível para procurar um imóvel. Durante a semana o expediente poderá se estender algumas horas quando chegam visitantes de balcão ou para negociação ou fechamento de negócios.

Os imóveis oferecidos podem ser indicados pelos próprios proprietários que vão até à imobiliária. Na realidade, a mercadoria para venda e/ou aluguel deve ser levantada pelos corretores, visitando os prédios da região e conversando com zeladores e/ou porteiros para identificar o que há disponível, assim como nome, endereço e/ou telefone do proprietário.

Outra maneira é o contato direto com os proprietários de imóveis já com placas de outras empresas de vende-se ou aluga-se. Neste último caso, o empreendedor deverá identificar o proprietário e oferecer também os seus serviços. Quanto às placas colocadas nos imóveis, de “VENDE-SE” e “ALUGA-SE”, é recomendável que sejam feitas com o nome da imobiliária e o telefone bem visíveis, para facilitar o contato pelos interessados.

Os anúncios em jornais são muito bem aceitos para procura de possíveis clientes. Sugere-se não fazer anúncios muito pequenos, pois isso pode desprestigiar o imóvel. É interessante fazer anúncios com palavras abreviadas e com o título grande, não esquecendo do telefone para contato.

As imobiliárias trabalham com comissões sobre as vendas ou locações. No caso de venda, recebem entre 5% e 8% do valor total do imóvel. No caso de locação, geralmente o primeiro aluguel fica com a imobiliária, porém, dependendo do valor, a imobiliária poderá fazer acordo com o proprietário do imóvel e receber metade do primeiro aluguel e metade do segundo aluguel.

Quando a imobiliária se encarrega de administrar os aluguéis, as comissões variam de 5% a 12% do valor recebido pelo proprietário.

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DIVERSIFICANDO

Além dos imóveis vendidos no país, existem imobiliárias que negociam no exterior, por exemplo, em Miami (EUA) ou Punta del Este (Uruguai). Porém, para atuar nestes segmentos é necessário um alto investimento e amplas relações tanto no Brasil como nos países em que se quer comercializar. As imobiliárias podem ainda prestar serviços de administração de condomínios, administração de contratos de locação, serviços de plantonistas de prédios e outros relacionados com sua atividade.

DIVULGAÇÃO

Na busca pelo potencial cliente, os jornais de grande circulação ainda são, entre todos os meios de divulgação, a melhor maneira de contatá-los, seja para a venda de imóvel ou mesmo para seu aluguel, apesar do alto custo de inserção de anúncios.

INOVAÇÕES

A modernização está chegando aos escritórios imobiliários, acompanhando o crescimento do mercado, que tem primado por implementar programas de qualidade em diversas etapas. Os velhos escritórios empoeirados, com prateleiras amontoadas de cadastros de clientes, móveis velhos e aquela sala mal iluminada, cedem espaço a um ambiente clean, em que, aos poucos, papéis vão sendo substituídos por informações armazenadas em microcomputadores.

Se o tráfego de informações através da internet não se constitui na principal ferramenta de comercialização — muito embora mais da metade dos escritórios das 300 empresas imobiliárias existentes hoje no mercado já estejam informatizadas —, existe um sistema corporativo de troca de informações on-line, a intranet, que vem aglutinando corretores de imóveis em torno de uma parceria de vendas.Esse sistema é operado no Estado pela Bolsa Imobiliária e algumas empresas utilizam esse recurso como uma estratégia de aproximação do cliente, junto a formas tradicionais de captação e venda.

NOTÍCIAS

Crise vista do alto? Não no boom dos imóveis.Setor imobiliário é impulsionado pelos baixos rendimentos das outras aplicações

Fundos de Investimento Imobiliário, cotas de hotéis e flats e imóveis de alto padrão vivem, no momento, um Brasil sem crise. A instabilidade do mercado financeiro, o baixo rendimento das diferentes modalidades de aplicações, aliados à alta do dólar, fortalecem o mercado imobiliário. É na segurança do concreto que os investidores estão preferindo destinar seus recursos.


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Os Fundos de Investimento Imobiliário configuram a mais nova modalidade de investimento. É nessa forma de captação de recursos que a maioria dos empreendedores aposta para a construção de seus imóveis, uma vez que os empréstimos bancários apresentam altas taxas de juros. Os fundos imobiliários também se tornaram uma atraente opção para pequenos e médios investidores que não dispõem de capital suficiente para comprar um imóvel, seja comercial ou residencial.

Os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis e parte de imóveis. Atualmente, já estão em funcionamento mais de 50 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total superior a R$ 1 bilhão.

A tendência atual é de um aumento substancial na captação de recursos dos fundos imobiliários, comenta o consultor de investimentos da Coin Valores, Sérgio Belleza Filho. Quem fez investimentos nessa modalidade não está temendo a crise, garante. Um dos mais conhecidos empreendimentos edificados com recursos de fundos imobiliários é o Shopping Pátio Higienópolis, na região oeste de São Paulo. A rentabilidade para quem aplicou é superior a 1,2%. As operações de negociação giram em torno de R$ 100 mil.

Hotéis - O interesse em aplicar o capital em bens imobiliários se transformou em feitos inéditos no mercado.

A venda de cotas de hotéis virou uma espécie de promoção no varejo. A Lopes Consultoria Imobiliária foi surpreendida com o sucesso de vendas das unidades de dois hotéis em São Paulo. As 780 unidades do Hotel Holiday Inn Anhembi, na zona norte, e os 400 quartos da Fórmula 1, na região central, foram vendidas em um único dia. O primeiro teve média de preço em torno de R$ 100 mil, e o segundo R$ 50 mil. As incertezas do mercado financeiro têm nos favorecido demais, reconhece o diretor da Lopes, Tomas Sales.

O diretor da Construtora Setin, Antonio Setin, torce para que o país reconquiste a estabilidade do mercado, mas afirma que a crise tem favorecido muito o seu setor. A Setin, juntamente com o Grupo Accor, é a pioneira na venda de flats e hotéis entre diversos investidores. Embora os flats hoje não estejam oferecendo rentabilidades tão atraentes como na ocasião em que eram a coqueluche no mercado, nos anos 90, de até 1,5%, o fato de ser um empreendimento imobiliário continua a ter um significativo número de investidores.

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O lastro de segurança, pois não é um papel e sim um imóvel, e a rentabilidade superior a todas as aplicações no mercado, fazem dos flats e hotéis ótimos investimentos, assegura Antonio Setin. Os imóveis de alto padrão também estão na carona de um Brasil sem grandes crises. Vendemos 90% de 52 apartamentos de R$ 700 mil, em apenas dois fins de semana, comemora o diretor de Planejamento e Marketing da Abyara, Rogério Santos. Movimentamos no ano passado R$ 1 bilhão, e nossa meta para este ano é aumentar esta quantia em 30%, comenta Santos. Do jeito que o mercado está, certamente alcançaremos nossa meta.

De acordo com o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Romeu Chap Chap, de um modo geral, o mercado imobiliário está se recuperando em meio à crise. Vivemos épocas muito difíceis no passado, estamos podendo trabalhar, mas ainda não podemos dizer que estamos na melhor fase, pondera.

De acordo com pesquisa da entidade sobre a velocidade de vendas de imóveis residenciais em São Paulo, nos quatro primeiros meses deste ano o volume de unidades vendidas foi 38,5% superior a igual período do ano passado. O crescimento, embora gradual, vem sendo constante, o que é muito importante, diz Chap Chap.

LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA

Torna-se necessário tomar algumas providências para a abertura do empreendimento, tais como:• registro na Junta Comercial;• registro na Secretaria da Receita Federal;• registro na Secretaria da Fazenda;• registro na Prefeitura do município;• registro no INSS (somente quando não tem o CNPJ – Pessoa autônoma – Receita

Federal);• registro no Sindicato Patronal;• registro no CRECI.

OBS. Para obter o registro no CRECI, o empreendedor deve apresentar os seguintes documentos:• Contrato Social.• Alvará de Funcionamento.• CNPJ.• Curso Técnico em Transações Imobiliárias.

O novo empresário deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende montar seu empreendimento, para obter informações quanto às instalações físicas da empresa (com relação à localização), e também ao Alvará de Funcionamento.


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Além disso, deve consultar o Procon para adequar seus produtos às especificações do Código de Defesa do Consumidor (LEI Nº 8.078, DE 11.09.1990).

Também se faz necessário que o futuro empreendedor tenha conhecimento de algumas legislações que regem esta atividade, tais como:

• LEI Nº 4116/62 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da profissão de corretor de imóveis.

• LEI nº 6530/78 – Dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis.

• LEI Nº 9649/98 – Dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis.

FONTE: Disponível em: <http://www.empregabrasil.org.br/zbh/como%20abrir%20imobiliaria.htm>. Acesso em: 10 abr. 2009.

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Neste tópico você aprendeu:

• Que é importante tomar cuidado na elaboração dos contratos, pois um contrato bem elaborado é a garantia de sucesso na sua situação.

• Que a administração de contratos imobiliários compreende o exercício de inúmeras atividades, tais como administração de imóveis objeto de locação, com minimização dos riscos, elaboração de contratos diversos, publicação de anúncios, administração de condomínios, entre outros.

• As características do contrato de administração de imóveis.

• Os cuidados a serem tomados neste tipo de contrato.

RESUMO DO TÓPICO 2

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AUTOATIVIDADE

Analise o modelo de contrato visto anteriormente e responda às questões:

1 Qual o objeto do contrato? 2 O locador poderá modificar as condições da locação diretamente com o

locatário?

3 Como o contratante deverá proceder caso não queira renovar a locação? O que acontecerá se não tomar esta providência?

4 Qual o prazo de que disporá a administradora para locar o imóvel? O que ocorrerá se a locação não for iniciada?

5 Qual o prazo que a locação a ser ajustada deverá respeitar?

6 O que ocorrerá se o imóvel for vendido no decorrer da locação?

7 O contrato pode ser transferido para terceiros?

8 Qual o prazo de vigência do contrato?


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REFERÊNCIAS

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______.Lei n◦ 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm>. Acesso em: 25 out. 2012.

______. Lei n◦ 8009/90 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Diário Oficial da União de 30.3.1990.

______. Lei n◦ 8.245/91. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União de 21.10.1991.

______. Lei n◦ 6.530/78. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

______.Lei nº 10.406-02. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 29 out. 2012.

______. Lei n◦ 10.406, de 10 de janeiro de 2002.CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 29 out. 2012.

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CHAVES, Antônio. Responsabilidade Pré- Contratual. 2. ed. São Paulo: Lejus, 1997.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2009.

FERNANDES, Wanderley. Contratos empresariais: série gvlaw fundamentos e princípios dos contratos empresariais. São Paulo: Saraiva, 2009.

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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. São Paulo: Atlas, 2007.

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ANEXO AGLOSSÁRIO DE TERMOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Terminologia do Mercado Imobiliário

ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Abjudicar - Desapossar, em razão de sentença judicial, o possuidor ilegítimo daquilo que pertence à outra pessoa. Acabamentos - Conjunto de trabalhos - englobando pinturas, revestimento, puxadores etc. - que se seguem à fase de construção básica, em bruto. Acessão imobiliária - É o acréscimo a um bem imóvel resultante de um acontecimento natural ou de uma obra humana. ADEMI - Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário.

Agência imobiliária - (ver mediadores imobiliários). Agente financeiro - Instituição financeira, pública ou privada, com a qual é feito o financiamento (autorizado, obrigatoriamente, pelo Banco Central). Ágio - Diferença, a mais, entre o valor pago e o valor nominal. Adicional cobrado sobre um preço tabelado, quando a procura supera a oferta. Comissão paga ou recebida por banqueiro ou agente de câmbio pela troca de moeda estrangeira. Taxa de juros cobrada em empréstimos feitos por bancos ou por particulares. Também é uma comissão cobrada pela transferência de financiamento. Alienação fiduciária - É a transferência do devedor para o credor do domínio de um bem, em garantia de pagamento. O credor conserva o domínio do bem alienado (posse indireta), somente até a liquidação da dívida garantida. Após a quitação do pagamento, o comprador adquire o direito de propriedade do imóvel. Aluguel - Locação ou ato de tomar ou dar algo para ser utilizado por tempo determinado, mediante pagamento de um preço certo. A taxa de aluguel é a remuneração, em moeda nacional, paga, periodicamente, pelo locatário ao locador pela cessão do direito de uso do bem que foi alugado. O valor do aluguel é normalmente estabelecido de acordo com a vontade de ambas as partes. Aluguel por temporada - Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso e consensual, pelo qual uma das partes (alugador ou locador) se compromete, mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário) a ceder-lhe o uso e gozo de um imóvel por tempo determinado. Prazo máximo de três meses. É o único caso em que o locador pode exigir o pagamento antecipado.

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Amortização - Pagamento parcial e periódico de uma dívida. Pagamento de prestações. Quando a amortização é em forma preestabelecida, recebe o nome de prestação. Pagamento periódico das parcelas da obrigação para amortizar um débito, ou seja, fazendo amortizações da dívida.

ANM - Associação Nacional dos Mutuários. Entidade sem fins lucrativos que assegura os direitos dos mutuários através da análise jurídica de documentos. Anticrese - É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel, dando-lhe o direito de receber os frutos e rendimentos como compensação da dívida. É uma consignação de rendimentos. Esse contrato deve ser lavrado por escritura pública e transcrito no Registro Geral de Imóveis.

Apólice de seguro - Contrato onde são definidas as cláusulas que regem a relação entre a companhia de seguros e o segurado. Apropriação - Apossamento ou ocupação (tornando própria) de coisa abandonada pelo proprietário ou que não tenha dono. Forma de aquisição de propriedade. Arbitragem - Processo através do qual as partes num litígio concordam que um terceiro (árbitro) decida.

Arbitramento - Estimativa, parecer, exame ou avaliação, feita por peritos para determinar o valor pecuniário.

Área de uso comum - É a área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários do prédio ou condomínio, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: portaria do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, escadas. Área privativa - É a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo do proprietário. Área útil - É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

Arras - Sinal em dinheiro, ou algo que represente valor, que uma das partes contratantes dá à outra parte para firmar a conclusão de um contrato ou assegurar a execução do mesmo. Salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas quando o contrato for concluído ou desfeito.

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Arrematação - Venda judicial de bens penhorados, feita em local público, a quem fizer o maior lance, em dia, hora e local anunciados, com a presença do juiz e do escrivão, expostos, se possível, os objetos que deverão ser arrematados (em leilão). A arrematação será precedida de edital, que conterá: a descrição do bem penhorado com as suas características e, tratando-se de imóvel, a situação, as divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição; o valor do bem; o lugar onde estiverem os móveis, veículos, entre outros, e, sendo direito e ação, os autos do processo em que foram penhorados; o dia, o lugar e a hora do leilão; a menção da existência de ônus, bem como de recurso pendente de julgamento; a comunicação de que, se o bem não alcançar lance superior à importância da avaliação, seguirá em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os vinte seguintes, a sua venda a quem mais der. Arrendamento - Aluguel ou contrato, bilateral, pelo qual alguém (arrendante, locador) cede a outra pessoa (arrendatário, locatário), por certo tempo e preço, o uso e gozo de um bem não fungível (coisa que não se gasta, não se consome com o primeiro uso - geralmente imóveis. Por exemplo: prédio urbano ou rural, veículos etc). Arrendar - Dar em arrendamento, tomar em arrendamento, alugar. Ata - Registro fiel das deliberações tomadas por uma assembleia de condomínio, assinado por todos os condôminos presentes ou pelos que presidiram a reunião. Narração escrita dos fatos, ocorrências e deliberações tomadas durante uma reunião. Aval - Garantia pessoal, plena e solidária, assegurando o pagamento de um título, nota promissória, cheque ou duplicata. Avaliação - Processo banalizado no universo do crédito à habitação, de acordo com o qual um perito determina o valor do bem que vai ser dado de hipoteca.

Avalista - Aquele que avaliza letra de câmbio, nota promissória ou duplicata em favor de alguém, garantindo o título. Quem dá o aval. BALANÇO - Documento contabilístico que congrega a informação sobre a totalidade de bens e direitos de uma sociedade (ativo) e a totalidade das suas dívidas e responsabilidades (passivo).

Baldios - Terrenos sem qualquer cultivo, cujo acesso é público e sobre os quais se torna incerta a noção de propriedade, pelo estado de abandono em que se encontram. Benefícios fiscais - São considerados benefícios fiscais as isenções, as reduções de taxas, deduções à matéria tributável e à coleta, amortizações e reintegrações aceleradas, e outras medidas fiscais de idêntica natureza.

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Benfeitorias - São as obras ou despesas que se fazem num imóvel visando a conservação, a melhoria ou simplesmente o embelezamento, tornando-o mais agradável. São qualidades que se acrescentam ao imóvel através de obra humana. São classificadas em: necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar a deterioração (por exemplo: reforço das fundações do prédio, desinfecção de um jardim, entre outros); úteis ou proveitosas: as que aumentam ou facilitam o uso da coisa (por exemplo: instalação de aparelhos hidráulicos modernos, construção de garagem, entre outros); voluptuárias: as que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que o tornem mais agradável, sejam ou não de grande valor (por exemplo: revestimento do piso em mármore, construção de piscina, entre outros). Bonificações (Crédito à habitação) - Reduções na taxa de juro do crédito à habitação, suportadas pelo Estado. Bonificado (Crédito) - Sistema de crédito destinado a facilitar a aquisição, construção ou beneficiação de habitação, aos segmentos de menores rendimentos, especialmente aos jovens.

Cadastro - Registro público de imóveis de determinada região. Cadastro de imóveis - Registro público mantido pela Prefeitura, de bens imóveis existentes no município.

Cadastro imobiliário - Registro feito por agentes do ofício público de todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo a escrituração e assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou aquisição. Caderneta Predial - Documento emitido pela Repartição de Finanças, que faz prova da inscrição matricial do prédio ou fração autônoma em causa. Caducidade - Corresponde ao não exercício de um direito dentro de um certo prazo imposto por força da lei ou decorrente da vontade das partes. Caixa Econômica - Estabelecimento bancário governamental, inicialmente concebido com o objetivo de captar pequenas poupanças. Caixa Econômica Federal - Instituição financeira que atua em todo o território nacional, fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Integrando o Sistema Financeiro Nacional, auxilia na execução da política de crédito do Governo Federal. Capital - É certa soma em dinheiro que constitui parte de um patrimônio, isto é, o conjunto de bens que alguém possui. Capital seguro - Montante pelo qual os bens ficam seguros, quando de uma apólice.

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Capitalização de juros - Processo segundo o qual juros devidos e não liquidados são acrescidos ao capital inicial. Carta de crédito - Carta (documento) dirigida a um comerciante ou banqueiro, autorizando-o a pôr à disposição de uma outra pessoa a importância (dinheiro) de que o mesmo necessitar, até um certo limite e dentro do prazo estipulado. Cartório de notas - Local onde são arquivados documentos importantes e onde funcionam os registros públicos, ofícios de notas e tabelionatos. Cartório de registro de imóveis - Órgão público integrado ao Judiciário com a função especial de registrar o direito real de propriedade do imóvel e suas modificações. Casa geminada - São casas construídas duas a duas, normalmente com as mesmas divisões, porém invertidas. Têm uma das laterais unida à outra casa. Essa parede unida pertence, em comum, às duas casas. Caução - Garantia real ou pessoal para o cumprimento de obrigações assumidas. Certidão de Registro de Imóveis - Documento expedido pelo oficial ou servidor do cartório de registro de imóveis, a requerimento de qualquer pessoa, relativo ao que contar nos assentos feitos.

Certidão de teor - Documento emitido pela Conservatória do Registro Predial, para atestar a situação em que o imóvel se encontra (quem é o proprietário, se está hipotecado etc.).

Certidão negativa - É a certidão que atesta a não existência de alguma ação civil, criminal ou na justiça federal, ou se a pessoa está impedida de realizar qualquer ato. É um comprovante de estar o contribuinte em dia com o Fisco. Na compra de venda de imóveis são solicitadas as certidões do vendedor para verificar se o mesmo pode vender o imóvel de sua propriedade. Deve ser solicitada, também, a Certidão de Registro de Imóveis correspondente ao endereço do imóvel a ser vendido, para atestar se o mesmo está livre de qualquer ônus ou outro agravante. Cessão - Ato pelo qual uma pessoa transfere para outra (gratuitamente ou não) um ou mais direitos, deveres ou bens de que é titular. Para a cessão ser válida, deve preencher os requisitos da lei, como: existência de capacidade das partes para contratar, preparação e assinatura do contrato.

Cessionário - Pessoa a quem se transfere, por meio de cessão, um direito, contrato ou uma obrigação. Pessoa a quem se faz uma cessão.

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Cobertura - Tipo de acidente pelo qual é possível receber uma indenização, no âmbito do seguro contratado. Código de Defesa do Consumidor. É a Lei nº 8.078, de 1990. Estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores para evitar qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor. Como é uma lei de ordem pública, não pode ser contrariada, nem por acordo entre as partes. Coleta - Quantia que se paga de imposto. Comissão - No direito comercial, é uma porcentagem remunerada sobre o valor de um negócio efetuado. É uma corretagem, ou seja, quantia paga àquele que serve como intermediário em negócio, aproximando as partes interessadas. Comissão de abertura de crédito grupo de pessoas com funções de facilitar a obtenção de empréstimos ou compras a prazo. Comodato - É um contrato unilateral, pelo qual alguém (comodante) entrega a outra pessoa (comodatário) coisa infungível para ser usada temporariamente e depois restituída.

Compra - Aquisição onerosa de uma coisa ou de um direito, pelo qual se paga determinado preço.

Comprovação de renda - Todo documento que serve para comprovar a renda.

Condomínio - Conjunto de proprietários em propriedade que gerem em simultâneo o bem imobiliário.

Condôminos (Assembleia de) - Reunião onde se tomam, entre outras, as decisões que tenham em vista assegurar a conservação e utilização das partes comuns do edifício. Confisco de bens - É a apropriação (apreensão) punitiva que o Estado faz de bens particulares, sem que seja paga qualquer indenização ao proprietário. Conservatória do Registro Predial - Repartição encarregada, fundamentalmente, do registro predial em determinada área geográfica (normalmente, o município). A Conservatória tem uma descrição completa de cada prédio, a nível físico, econômico e fiscal. Qualquer pessoa pode obter todas e quaisquer informações a respeito da situação jurídica de um prédio inscrito na Conservatória. Pode, ainda, pedir certidões dos atos de registro e dos documentos arquivados, bem como obter informações verbais sobre o conteúdo de uns e de outros. Estas informações são particularmente úteis quando se pretende adquirir um imóvel, já que permitem saber se o proprietário é de fato quem se apresenta como tal, ou se sobre o prédio recai algum ônus ou encargo.

Construção por administração - Contrato pelo qual o construtor se encarrega da execução de uma obra, mediante remuneração fixa ou em percentual sobre os custos periódicos dessa obra, ficando os proprietários encarregados dos encargos

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econômicos. O proprietário da obra assume os riscos e o prazo. As despesas de construção do empreendimento são totalmente custeadas pelos compradores das unidades (apartamentos) que a comporão. Isto inclui, além dos gastos com a construção da própria unidade autônoma (sala, loja ou apartamento), as despesas relativas à construção das partes comuns do prédio e à aquisição dos equipamentos comuns, isto é, daqueles que não pertencerão individualmente a ninguém (elevadores, por exemplo). É importante que o comprador saiba que a contribuição em dinheiro por ele devida para construção do empreendimento é proporcional à sua cota de participação no mesmo, e esta sua obrigação persiste até que seja apurado o custo global final das obras, que se dará somente no término da construção e com o encerramento das contas do condomínio. A "Cota de Participação" ou "Cota de Rateio" deve constar do contrato a ser assinado pelo comprador e pode ser expressa em percentual, fração ou número decimal. Neste tipo de negócio não existe um "preço" a ser pago pela unidade imobiliária pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construção, que deve ser expresso em moeda corrente nacional e constar com clareza no contrato. É importante observar que, no regime de Construção por Administração, o "dono" da obra é o condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das unidades imobiliárias que o comporão.

Construção por empreitada - O vendedor promove a construção do edifício e entrega ao comprador, em um prazo determinado, a unidade por ele comprada (sala, loja ou apartamento), pronta e acabada, conforme houver sido contratado. Para tanto, o comprador deve pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou não a reajustes, nas condições de vencimentos prefixados, tudo conforme constar no Contrato de Promessa de Compra e Venda. Construtora - Empresa ou organização especializada na exploração do ramo de negócio de construção civil (construção de edifícios e casas), de estradas, pavimentação e de terraplenagem em geral. Consumidor - Uma ou mais pessoas (condomínios, associações etc.), ou empresas, que compram ou utilizam produtos e serviços para uso próprio. Conta - Registro de créditos ou débitos (receita e despesa). Contrato - É o acordo em que as pessoas assumem obrigações entre si a fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. Contrato de adesão - Nem sempre o contrato é elaborado e escrito pelas partes. Se uma das partes apresenta à outra um contrato já elaborado e impresso para assinar, será chamado de contrato de adesão. O contrato deve ter: linguagem simples, letras em tamanho de fácil leitura; destaque nas cláusulas que limitem o direito do consumidor.

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Contrato de administração de imóveis - Contrato onde um dos contratantes, mediante autorização, confere a outra pessoa a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados.

Contrato de aluguel - Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso e consensual, pelo qual uma das partes (alugador ou locador) se compromete, mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário), a ceder-lhe o uso e gozo de um imóvel, por tempo determinado ou não.

Contrato de compra e venda - É o contrato bilateral perfeito, oneroso e comutativo ou aleatório, pelo qual uma pessoa (vendedor) obriga-se a transferir o domínio de certa coisa a outra pessoa (comprador). O comprador paga certo preço em dinheiro, no ato da celebração do contrato ou posteriormente.

Contrato de Promessa de Compra e Venda - Contrato pelo qual o proprietário de um bem, móvel ou imóvel, assume o compromisso de vendê-lo ao outro contratante, que, por sua vez, se compromete a comprá-lo em determinado prazo e por preço certo. Também é conhecido como Contrato de Promessa de Cessão. Contratos de duração limitada (Arrendamento) - Contratos em que as partes estipulam um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos. Contratos gratuitos - Contratos que traduzem uma vantagem apenas para uma das partes.

Contratos onerosos - Contratos que implicam esforços econômicos para ambos os contraentes.

Contratos reais - Contratos que implicam a transmissão ou constituição de direitos reais sobre coisas certas e determinadas. Contribuição Autárquica - Imposto sobre o patrimônio predial, configurado no atual sistema fiscal.

Cooperativa - Associação sob a forma de sociedade, com número aberto de membros, que tem o objetivo de estimular a poupança, a aquisição e a economia de seus associados, mediante atividade econômica comum.

Cooperativa habitacional - É uma cooperativa formada com o intuito de construir casas populares, a serem vendidas a seus associados, podendo para tanto efetuar operações creditórias.

Correção monetária - É a revisão estipulada pelas partes de um contrato, ou imposta por lei, que tem como ponto de referência a desvalorização da moeda. É a atualização do valor real da moeda, a recuperação ou atualização do poder

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aquisitivo da moeda, conforme os índices oficiais baixados pelo governo. O índice a ser adotado para correção monetária deve ser expresso em contrato (e deve estar previsto um substituto, caso haja a extinção do primeiro índice pactuado). Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados os seguintes índices: índice de custo - só podem ser utilizados no período da construção: Índice Nacional da Construção Civil (INCC), Índice da Construção Civil (ICC), Custo Unitário Básico (CUB); índice de preço - podem ser utilizados tanto na fase de construção como após a entrega das chaves: Índice Geral de Preços Mercados (IGP-M), Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna (IGP-DI), Índice de Preços Consumidor (IPC). O salário mínimo, moedas estrangeiras e a TR não devem ser utilizados como índices de correção. Copropriedade - Posse de uma propriedade em comum com outrem, na proporção do investimento feito. CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Órgão federal que regula o exercício profissional, fiscaliza e assessora os profissionais das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia no Brasil. CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Crédito Habitação - Crédito concedido pelas instituições bancárias para aquisição, obras, refinanciamento ou construção de casa própria (principal ou secundária). Crédito Pessoal - Crédito concedido pelas instituições bancárias para a aquisição de bens de consumo, ou para outros fins diversos de aquisição de habitação. Crédito Construção - Crédito concedido pelas instituições bancárias para a construção de edifícios e, no caso dos particulares, para construção de habitação própria. Credor - O titular do crédito. Quem tem o direito de exigir o cumprimento de uma dívida pelo devedor, ou seja, aquele a quem deve ser feito o pagamento de uma dívida, por lhe pertencer o crédito.

Cronograma físico-financeiro - Representação gráfica da previsão da execução de um trabalho (obra), na qual se indicam os prazos e os gastos a serem executados nas diversas fases do projeto.

Dação em Cumprimento (Dação em pagamento) - Ato através do qual o credor acorda em que o devedor preste coisa diversa da que for devida, de molde a extinguir imediatamente a obrigação.

Dação pro solvendi (Dação em Função do Cumprimento) - Tem por objeto a realização de uma prestação diferente da que é devida, o seu fim não é, no entanto, o de extinguir imediatamente a obrigação, mas sim o de facilitar o cumprimento.

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Denúncia (Contratos de arrendamento) - Faculdade que assiste a qualquer uma das partes de impedir a renovação do contrato de arrendamento, desde que efetuada no tempo, pela forma e nos termos convencionais na lei. Denúncia vazia - Direito concedido ao locador de propor o despejo do locatário sem qualquer justificativa.

Depósito caução - Depósito de valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade de um encargo. É um depósito que serve de garantia ao adimplemento contratual ou ao cumprimento de um dever legal. É muito comum em caso de financiamento com repasse de capital emprestado no exterior. Deságio - Diferença, a menos, entre o valor nominal, ou o preço tabelado, e o valor da compra e venda (o valor efetivamente pago). Desvalorização, depreciação monetária. Devoluto - Prédio destinado a arrendamento que, no momento, não se encontra arrendado. Direito de preferência - Opção de compra (sobre um imóvel) que assiste ao inquilino, quando o senhorio põe a casa à venda. Distrato - Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à habitação, se refere à rescisão da hipoteca por extinção da dívida. Dívida (capital em) - Valor que o comprador deve à instituição bancária, a cada momento, ao longo da vida do seu empréstimo. Domicílio civil - Local onde a pessoa estabelece, com ânimo definitivo, sua residência e responde por suas atividades sociais e negócios jurídicos. Domicílio comercial - Lugar onde o comerciante responde pelos atos de comércio (tem seu comércio), por constituir a sede da administração central do negócio ou por ter sido eleito nos estatutos da pessoa jurídica. Dossiê - Coleção de documentos ou um pequeno arquivo que contém papéis relativos a determinado assunto, processo, negócio, fato ou pessoa. Elementos Matriciais - Característica de um prédio (localização etc.) que permitem a sua identificação.

Embargo de obras - Poder-dever que consiste na suspensão da execução de obras, construções ou edificações, executadas com desrespeito das normas legais e regulamentares em vigor.

Emolumentos - Taxas a pagar pelos serviços efetuados por agentes da administração pública.

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Emitente ou Emissor - Banco ou estabelecimento de crédito que emite papel-moeda. Aquele que coloca em circulação títulos de crédito. Aquele que emite cheque, nota promissória, duplicata.

Empreitada - Também chamada de locação de obra. Consiste no contrato pelo qual um dos contraentes (empreiteiro) obriga-se, sem subordinação ou dependência, a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, certa obra para o outro (dono da obra), com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração determinada ou proporcional ao trabalho executado.

Empresário - Pessoa responsável pela criação e direção de uma empresa, assumindo os riscos inerentes à execução da atividade econômico-empresarial que tem por fim a produção, a circulação ou a troca de bens ou serviços. Pessoa que dirige ou administra uma empresa.

Encargo do condomínio - Despesa condominial que deve ser paga por cada condômino proporcionalmente à sua quota. Também conhecido como taxa de condomínio. Encargo fiscal - Tributo a ser pago pelo contribuinte, seja ele pessoa natural ou jurídica. Enfiteuse - Direito real alienável e transmissível aos herdeiros, e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel, mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual, em numerário ou em frutos. Entrada inicial (ou sinal) - Quantia entregue pelo comprador no ato de compromisso do negócio.

Escritura - Documento que prova um contrato ou ato jurídico. É um escrito firmado por um particular, na presença de duas testemunhas, que, para ter efeito perante terceiro, requer seu registro. É um documento feito por um tabelião ou oficial público, no desempenho de suas funções.

Escritura pública - Escritura feita pelo oficial público, lavrada em notas de tabelião, constituindo documento dotado de fé pública e fazendo prova plena, devendo conter os requisitos previstos na lei e ser redigida em língua nacional. Instrumento público.

Especulação imobiliária - Acontece quando uma entidade compra e vende bens imobiliários com o fim único do lucro por mais-valia. Execução específica - Consiste na obtenção de uma sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial do promitente contraente faltoso. Expropriações - Ato jurídico ablativo do direito de propriedade, só pode ser efetuado com base na lei e mediante o pagamento de justa indenização.

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Favorecido - Aquele a quem se destina o pagamento da prestação assumida numa obrigação. Quem foi beneficiado por um ato de outra pessoa, quem é protegido ou recebeu algum auxílio.

Fiador - Aquele que presta uma fiança. Quem se responsabiliza pelo pagamento de uma dívida contraída por outra pessoa. O credor não é obrigado a aceitar o fiador escolhido se este não for pessoa idônea domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para desempenhar a obrigação. Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz, o credor pode exigir que seja substituído. Fiança - É o ato ou contrato que dá ao credor uma segurança de pagamento, que se efetiva mediante promessa de terceiro (fiador, estranho à relação jurídica) de assumir ou assegurar, no todo ou em parte, o cumprimento da obrigação do devedor. A fiança completa a insuficiência patrimonial do devedor com o patrimônio do fiador. Se o devedor não pagar o débito ou se seus haveres forem insuficientes para cumprir a obrigação assumida, o credor poderá voltar-se contra o fiador, reclamando o pagamento da dívida. Financiamento - Operação bancária pela qual o banco antecipa numerário sobre créditos que o cliente (pessoa física ou jurídica) possa ter, com o objetivo de emprestar-lhe certa soma e proporcionar-lhe recursos necessários para a realização de certo negócio ou empreendimento. O banco reserva-se o direito de receber de devedores do financiado os créditos em seu nome ou na condição de seu representante, sem prejuízo das ações que contra ele conserva até a liquidação final. O financiamento da compra contratada diretamente com o consumidor terá como garantia principal a alienação fiduciária do bem objeto da transação. Se for um financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal é responsável pela alienação. Financiamento imobiliário - Custeamento das despesas de construção ou aquisição de um imóvel. Contrato pelo qual uma pessoa, ou entidade autárquica, fornece o dinheiro necessário para a aquisição ou construção de um imóvel, geralmente sob garantia hipotecária deste, para posterior pagamento sob a forma de prestações que compreendem a amortização do capital e respectivos juros, bem como taxas de administração de seguro. Fiscalidade - (ver Impostos). Fornecedores - Empresas ou pessoas que produzem, montam, criam, constroem, transformam, importam, exportam, distribuem ou comercializam produtos e serviços. Foro contratual - Aquele estipulado no contrato para decidir controvérsias que surgirem entre os contratantes. Também é conhecido como foro do contrato.

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Fração autônoma - São as diversas partes em que o edifício foi dividido, através da propriedade horizontal (podem ser casas, garagens, lojas etc.). Franquia (Franchising) - Contrato atípico (não se encontra regulado na ordem jurídica portuguesa) celebrado entre o proprietário de uma marca registrada, nome comercial ou símbolo publicitário e alguém que pretende utilizar essa identificação num negócio. Aquele fornece a perícia empresarial e a respectiva assistência técnica e o franqueador contribui com o esforço e espírito empresarial necessários para o sucesso da atividade econômica.

Fundo de amortização - Reserva de valores utilizada para amortizar débitos e juros ou para cobrir prejuízos que recaiam sobre bens imóveis e móveis. Capital formado de quantias depositadas a intervalos fixos, com o objetivo de liquidar a dívida e os juros. Garantia - É a obrigação assumida por alguém de assegurar a uma pessoa o gozo de uma coisa ou de um direito, ou a de a proteger contra um dano ao qual esteja exposta, ou a de a indenizar quando sofreu efetivamente o dano. Cláusula contratual que assegura ao credor, pela concessão, por exemplo, de um financiamento, que o devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o devedor a cumprir a prestação devida ao credor. Garantia pessoal - Quando prestada por uma ou mais pessoas abonadas ou possuidoras de bens de valor equivalente ou superior ao da dívida, pessoas que expressamente se obrigam a pagar esta ou a suprir o que faltar, depois de executados os bens do devedor principal. Fiança.

Garantia real - Quando recai direta e imediatamente sobre os bens especificados, sendo indiferente, depois de constituído o encargo deles, a identidade do respectivo proprietário, pelo menos até o momento da execução e venda dos mesmos bens, e tendo o credor preferência sobre todos os outros que não a tenham idêntica ou melhor. Gestão de condomínios - Consiste fundamentalmente na execução das decisões tomadas pela Assembleia de Condôminos. Esta administração corrente do condomínio pode ser exercida por qualquer condômino, por um terceiro contratado pela assembleia de condôminos ou por uma empresa.

Habite-se - Autorização emitida pela Prefeitura para que um imóvel recém-construído ou reformado possa ser ocupado. Para que o documento possa ser emitido é preciso uma vistoria de regularidade para ver se a obra foi executada conforme o projeto inicial, e é necessário preencher diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, do corpo de bombeiros, da companhia de gás, entre outros). O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do Habite-se.

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Hectare - Unidade de medida agrária equivalente a 10 mil metros quadrados (m²). Herança - É o patrimônio (conjunto de bens, direitos e deveres) que alguém deixa por ocasião de sua morte (pessoa falecida), e que os herdeiros adquirem. Hipoteca - Direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor. O devedor tem o direito de promover a venda judicial do imóvel para pagamento, preferentemente em caso de inadimplência.

IGP-M - Índice Geral de Preços Mercado. Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o IGP-M (um índice de preço que pode ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves, utilizado no período da construção).

Imóvel - Prédio rústico ou urbano, respectivos direitos inerentes, bem como as suas partes integrantes. Consideram-se, ainda, imóveis as águas, as árvores, arbustos e frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo. Imposto - Prestação coactiva unilateral que consiste na entrega de dinheiro por parte dos contribuintes, para fins públicos, sem contraprestação equivalente por parte da entidade que o exige e sem um objetivo de penalização em relação a quem paga. Imissão de posse - Ato pelo qual, mediante mandado judicial, o proprietário visa obter a posse direta do imóvel. É o meio de aquisição de posse a que se tem direito. Imposto de transmissão - Tributo sobre transmissão de bens e direitos que sobre eles recaem. Pode ser: Imposto de transmissão causa mortis e doação: imposto estadual cobrado sobre heranças e doações de quaisquer bens ou direitos; Imposto de transmissão intervivos: imposto municipal incidente sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (por natureza ou acessão física), e de direitos reais sobre imóveis (exceto os imóveis de garantia). Imposto de selo - Taxa imposta pelo Estado para determinados eventos (aberturas de crédito, pagamento de juros e comissões a instituições financeiras, por exemplo). Injunção - Procedimento jurídico destinado a conferir força de título executivo a um determinado pedido de condenação. Incorporação imobiliária - Contrato pelo qual alguém vende, ou se compromete a vender, fração de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação, por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa e de memorial que o descreva (Memorial de

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Incorporação), e arquivado no Registro de Imóveis. A incorporação imobiliária: torna pública a promessa do construtor-incorporador de realizar o empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações; torna obrigatória a construção do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações; permite ao construtor-incorporador oferecer publicamente a venda de unidades autônomas do empreendimento, ou de frações do terreno onde será construída a edificação; permite, aos interessados na compra, acesso a informações essenciais sobre a construção, situação do terreno, idoneidade do proprietário e do construtor-incorporador; fornece aos compradores elementos técnicos para acompanhamento das obras e a fiscalização da atuação do construtor-incorporador. Incorporador - É a pessoa que organiza uma incorporação imobiliária para construir e vender edifício de apartamentos. O incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que se compromete a construir o edifício e a entregar, a cada comprador, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e determinadas condições. O incorporador não efetua a construção, ele compromete-se ou efetiva a venda das unidades a serem construídas ou em construção sob regime condominial. Também aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega do imóvel. INCC - Índice Nacional da Construção Civil. Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o INCC (um índice de custo que só pode ser utilizado no período da construção). O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuado em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.

Indexação - Técnica que, ao utilizar um índice que corrige a defasagem da moeda, vem garantir o seu poder aquisitivo. Indexar - Tornar certa importância monetária (depósito de poupança, salário, valor de título governamental etc) corrigível, automaticamente, de acordo com um índice de preços para compensar o efeito da inflação. Indexador - Indicador da variação do poder aquisitivo da moeda, usado para corrigir monetariamente certo valor. Índice de inflação - Indicador do aumento geral de preços (em geral, acompanhado por um aumento na quantidade de meios de pagamento), com consequente perda do poder aquisitivo do dinheiro.

Inflação - Processo de alta geral de preços, redução do poder aquisitivo da moeda e correção diária desta, fazendo com que a oferta seja menor do que a procura e haja um desequilíbrio em todo o sistema monetário e na economia do país. Emissão superabundante de papel-moeda feita para atender às necessidades financeiras do Estado, graças ao curso forçado e que cria uma desproporção entre a oferta de moeda e as necessidades. É um dos fatores responsáveis pela desvalorização da moeda e acarreta, quase sempre, inflação do crédito.

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Inscrição na matriz - Ato obrigatório da entidade construtora, quando da conclusão da obra, e do comprador, após a escritura. Dá direito à emissão da caderneta predial. IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o IPCA (índice de preço que pode ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves). IPTU - Imposto Municipal sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. A base de cálculo para a cobrança é o valor venal do imóvel (valor de venda do bem, que leva em consideração a metragem, a localização, a destinação e o tipo do imóvel). Em casos de aluguel, o proprietário é quem tem o dever de pagar o IPTU. No entanto, pode ser convencionado no contrato de locação que o imposto será pago pelo inquilino, ou ainda que ele vá reembolsar o proprietário.

Joint-venture - Associação de empresas nacionais com empresas estrangeiras com o objetivo de desenvolverem atividades produtivas em comum, de molde a procederem ao alargamento do mercado de vendas dos respectivos produtos e serviços. Juro - Taxa percentual que incide sobre um valor ou quantia em dinheiro. É o rendimento (ganho, lucro ou renda proporcionada) do capital empregado (depositado) em bancos e estabelecimentos conexos.

Juro bancário - Juro que o banco cobra do tomador de dinheiro por empréstimo.

Juros de mora - São os juros que constituem a indenização pelo retardamento no pagamento da dívida.

Laudêmio - Pagamento devido ao senhorio direto, quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse. Leilão - Venda pública, de bens móveis ou imóveis, a quem maior lance oferecer, feita por leiloeiros públicos devidamente matriculados na Junta Comercial. Licença de construção - Licença atribuída pela Câmara Municipal, mediante a qual se autoriza a construção de um prédio urbano. Licença de utilização - Documento emitido pela Câmara Municipal, após a construção do prédio, com base numa vistoria realizada pelos seus serviços, tendo em vista averiguar se foram cumpridas as condições de construção aprovadas para a concessão da licença de construção. A licença de utilização estipula qual o uso a dar ao imóvel (Licença de habitação, por exemplo), mas este pode eventualmente ser alterado, mediante requisição na Câmara Municipal.

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Licitação - No direito administrativo: é um processo administrativo unilateral destinado a selecionar um contratante com a administração pública para a aquisição ou a alienação de bens, a prestação de serviços e a execução de obras, mediante escolha da melhor proposta apresentada. No direito civil: é a proposta ou oferta de preço, que precede a arrematação no leilão.

Liminar - Providência tomada pelo órgão judiciante antes de discutir o feito (a decisão final) com o objetivo de resguardar o direito alegado, evitando que ocorra dano irreparável.

Liquidação antecipada - Pagamento de um crédito antes do fim do prazo inicialmente acordado. Esta operação pode implicar o pagamento de uma taxa suplementar. Lisbor - Taxa de referência do mercado, por determinado prazo, resultante de uma fixação negociada entre os oito principais bancos. Locação de imóveis urbanos - É o contrato pelo qual alguém cede a outra pessoa, mediante remuneração (pagamento de aluguel), o uso do imóvel (terreno, casa, apartamento ou sala), destinado a moradia ou ao comércio e indústria, não importando a localização do imóvel.

Locador - É quem cede o uso e gozo de bem móvel ou imóvel ao locatário, mediante pagamento de aluguel. Também é conhecido como senhorio. Locatário - É quem paga o aluguel. Aquele que recebe a posse da coisa móvel ou imóvel para utilizar e, ao término do prazo de locação, restituir ao proprietário. Também conhecido como inquilino.

Logradouro - Área anexa a um edifício, de construção muito limitada ou mesmo proibida. Loteamento - Operação urbanística que consiste na divisão de um prédio em lotes, qualquer que seja a sua dimensão, desde que, pelo menos, um dos lotes se destine imediatamente à construção urbana. Mediadores imobiliários - Empresas ou entidades que preenchem no mercado imobiliário a função de aproximar compradores e vendedores. Mediação imobiliária - Atividade desenvolvida pelas empresas de mediação no sentido de conseguir um interessado na compra e venda de imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos. Memorial de incorporação - É o documento descritivo da obra projetada, especificando os acabamentos da edificação, segundo modelo confeccionado

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pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. Antes de negociar as unidades autônomas, o incorporador deve arquivar o Memorial no cartório competente de Registro de Imóveis. Metro quadrado (m²) - Unidade fundamental das medidas de superfície, unidade de área. É uma unidade padrão do Sistema Internacional (SI). 1 m² = 1.550 polegadas (in²).

Mora - É o retardamento na execução da obrigação. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não o quiser receber no tempo, lugar e forma convencionados. Multa. Ato ou efeito de multar quem infringe leis ou regulamentos.

Multa contratual - É uma multa estabelecida no contrato onde fica estipulada a pena ou a soma em dinheiro a ser paga por aquele que não cumpre, no todo ou em parte, uma obrigação assumida.

Mutuante - Pessoa que empresta o capital e recebe o juro (devedor). Mutuário - Aquele que, no contrato mútuo, recebe um bem por empréstimo. O mutuário que pagar juros não estipulados no contrato não poderá receber de volta o dinheiro e não poderá descontar do valor final da dívida. Mútuo - Contrato pelo qual uma das partes empresta a outro dinheiro, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto no mesmo gênero e qualidade. Não cumprimento - Falta culposa ao cumprimento da obrigação, tornando o devedor responsável pelo prejuízo que causa ao credor. Negócio jurídico - Ato de autonomia privada, a que o direito associa a constituição, modificação e extinção de situações jurídicas. Notário - Entidade que, em cada conselho, dá consistência legal aos direitos de propriedade e usufruto, entre outros, através de escritura pública. Tem, também, um papel essencial em nível de elaboração de documentação que valide os direitos dos cidadãos (procurações, autenticação de documentos etc.).

Nota promissória - É um compromisso escrito e solene, pelo qual alguém se compromete a pagar certa quantia, em determinada data, a uma pessoa física ou jurídica (beneficiário). A nota promissória é uma promessa de pagamento e deve conter requisitos essenciais, lançados por extenso, no contexto: a denominação de "Nota Promissória" ou termo correspondente na língua em que for emitida; a soma de dinheiro a pagar; o nome da pessoa a quem deve ser paga; a assinatura de próprio punho do emitente.

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Obras de urbanização - As obras relativas à criação e remodelação de infraestruturas que integram a operação de loteamento, permitindo o funcionamento esperado dos espaços, nomeadamente através da construção de arruamentos viários e pedonais, redes de abastecimento de águas, de esgotos, gás ou eletricidade, bem como espaços verdes e outros locais de utilização coletiva. Obras públicas - Obras desenvolvidas por conta da administração pública ou de uma concessionária, visando a realização de fins de utilidade pública. Ordem de despejo - Mandado judicial intimando o locatário a desocupar o imóvel alugado. Ordem de pagamento - Autorização dada por alguém para que certa importância seja paga a quem de direito. Open Space - Conceito utilizado para designar um espaço amplo no piso de um edifício, passível, por isso, de várias organizações e utilizações. Outorgante - Interveniente como interessado com escritura pública, contrato-promessa, ou qualquer outro contrato. Partilha - É a divisão dos bens da herança. Penhor, Direito real de garantia - quando o devedor entrega uma coisa móvel ou mobilizável ao credor, com a finalidade de garantir o pagamento da dívida. Por exemplo: quando uma pessoa compra um imóvel e não tem condições de arcar com o pagamento e, para saldar a dívida, entrega um bem ao credor (não necessariamente o bem que está sendo comprado).

Penhora - Se o devedor não pagar a sua dívida, a tempo e horas, o credor pode desencadear um processo judicial para conseguir, por meios coercitivos, o pagamento que lhe é devido. O juiz emite então um mandado, através do qual o devedor perde o direito de dispor dos seus bens, para garantir o pagamento, a penhora é executada, ou seja, o tribunal vende os bens e, com o produto da venda, paga ao credor. Permuta - Contrato inominado em que ambas as partes transmitem e recebem, simultaneamente, bens móveis ou imóveis, de igual valor ou de valor diferente. Permilagem - Proporção de cada fração autônoma, em relação ao valor ou área de um imóvel.

Plano Diretor Municipal (PDM) - Projetos da Câmara Municipal para todas as áreas do conselho (construção de vias de acesso e implantação de indústria, por exemplo).

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Poupança-Condomínio (conta) - Conta bancária que tem como objetivo a criação de um fundo de reserva do condomínio. É uma conta especial, com prazo mínimo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo. Pode ser mobilizada para realização de obras de conservação ordinária, conservação extraordinária e de beneficiação das partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal. Poupança-Habitação (conta) - É semelhante a um depósito a prazo, com capitalização de juros, renovável automaticamente e mobilizável apenas para: aquisição, construção, recuperação, beneficiação ou ampliação de prédio ou frações de prédio para habitação própria e permanente, ou para arrendamento; realização de entregas a cooperativas de habitação e construção, para aquisição de terrenos destinados a construção. Prazo do empréstimo - Período que decorre entre a constituição e a extinção da dívida. Prazo de financiamento - Espaço de tempo convencionado para a realização de um financiamento. Intervalo entre a prestação presente e a futura, ou entre empréstimo e pagamento do financiamento. Prêmio de seguro - Custo a pagar, periodicamente, pelo segurado. Prestação - É o ato pelo qual alguém cumpre uma obrigação na forma previamente estabelecida (por exemplo: pagamento do financiamento). Pagamento feito a prazos periódicos e sucessivos.

Procuração - Documento reconhecido no notário, através do qual uma pessoa concede a outra poder para tratar de negócios em seu nome. Na procuração são definidas, exatamente, quais as funções a desempenhar pelo procurador. Produto - Qualquer bem móvel (carro, eletrodoméstico) ou imóvel (casa, terreno, apartamento). Promotores imobiliários - Pessoas que promovem a venda de imóveis.

Projeto - Plano para realizar certo ato, planejamento. Representação gráfica e escrita contendo orçamento da construção de um prédio, de uma estrada etc. Plano geral reunindo plantas, cortes, elevações e detalhamento de cada uma das áreas de atuação na construção (arquitetura, elétrica, hidráulica, paisagismo etc). Planta de uma edificação. Projeto imobiliário - Empreendimento imobiliário a ser realizado dentro de determinado esquema.

Propriedade horizontal - É o ato pelo qual o edifício fica constituído numa pluralidade de unidades jurídicas individualizadas, chamadas frações autônomas. São também determinadas quais as partes comuns do edifício que ficam afetadas ao conjunto. A constituição da propriedade horizontal deve ser feita através de escritura pública.

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Proteção contratual - O Código de Defesa do Consumidor garante a igualdade nas contratações, possibilitando a modificação ou a supressão de cláusulas contratuais que provoquem desequilíbrio entre o consumidor e o fornecedor, ou que prejudiquem uma das partes. Quitação - Prova de pagamento da dívida mediante recibo ou devolução do título, recibo de pagamento, liberação de um débito. Ato escrito pelo qual o credor declara ter recebido o pagamento do devedor, liberando-o da obrigação. Quorum - Número de pessoas necessárias para que possa funcionar legalmente uma assembleia deliberativa. No caso da assembleia de condôminos, devem estar representados, pelos menos, dois terços do total do prédio, ou seja, se o prédio tiver nove condôminos, é necessário que estejam presentes seis, para que possam ser tomadas decisões. Reajuste - Resultado de um processo de modificações, estabelecimento de novas condições sobre certos fatos e valores, equilibrando-os. Composição de uma nova ordem econômica ou social. Efetivação de um novo ajuste.

Recebível - O que pode aceitar ou receber. Reforma - Ato ou efeito de alterar, reformar, reparar, restaurar, melhorar, modificar. Reforma do contrato - Alteração, parcial ou total, de cláusulas contratuais. Reforma do edifício - Conjunto de obras feitas em um prédio visando sua reparação ou a melhoria.

Registro de Imóveis - Poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles referentes, promovendo escrituras, assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou de aquisição. O registro de imóveis é um documento onde estão as informações do imóvel, contendo todos os dados referentes à propriedade imobiliária. É o ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária entre pessoas vivas, já que o contrato apenas produz efeitos pessoais. Somente a intervenção do Estado, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário, conferirá direitos reais, a partir da data em que fizer o assentamento (registro) do imóvel.

Rescisão - É a descontinuidade do negócio jurídico (ato, contrato ou sentença), com a consequente perda da sua eficácia. Rescisão contratual. Extinção do vínculo contratual existente.

Reserva de propriedade - Nos contratos de compra e venda, o vendedor tem o direito de reservar para si a propriedade do bem alienado, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte.

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Responsabilidade civil - Aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano moral ou patrimonial causado a outra pessoa. A vítima pode pedir reparação do dano ou quantia em dinheiro equivalente. Retrovenda - É a cláusula especial no contrato de compra e venda segundo a qual o vendedor pode reaver, em prazo certo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (como, por exemplo, as despesas visando à melhoria do imóvel). Sacador - Aquele que emite um título de crédito. É o credor do sacado. Saldo devedor - Saldo negativo, ou seja, a diferença existente entre o débito e o crédito, quando o débito excede o crédito. É a quantia a ser paga pelo devedor. Saque - Título de crédito emitido contra alguém, emissão de ordem de pagamento. SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Seguro de Incêndio - Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de incêndio, raio ou explosão no imóvel que se pretende segurar, o segurado receberá uma indenização. Trata-se de um seguro obrigatório, a que podem ser adicionadas coberturas complementares.

Seguro de vida e invalidez permanente - Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa, cuja vida se segura, esta, ou seus herdeiros, receberão uma indenização. Trata-se de um seguro normalmente exigido pelas instituições financeiras, quando da contratação de empréstimo para habitação. Seguro fiança - É uma forma de garantia nos contratos de locação. Dessa forma, o locador não precisa exigir do locatário um fiador. Servidão - Consiste na restrição específica de um prédio em benefício de um prédio vizinho. As servidões administrativas decorrem imediatamente da lei e são impostas por razões de utilidade pública. As servidões de direito privado têm como objetivo resolver problemas relativos ao escoamento de águas, direito de passagem para parcelas de terreno encravados ou preservação de vistas. Sinal - Entrega de uma quantia ou de uma coisa, para garantia das obrigações assumidas entre as partes.

SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário. Sociedade Anônima - Sociedade que tem o capital dividido em ações e onde os sócios ou acionistas têm responsabilidades e respondem sobre o valor das ações subscritas ou adquiridas, podendo ter por objeto qualquer empresa de fim lucrativo.

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Tabela Price - Tabela que mostra as prestações referentes à amortização e aos juros de uma dívida, calculada de forma a ter um valor constante ao longo do período de pagamento.

Taxa - Prestação de natureza patrimonial, que tem por base uma determinada utilidade que um particular auferiu, relacionada com o funcionamento de um serviço ou utilização de um bem.

Taxa Fixa - Taxa que se encontra previamente fixada na lei. Taxa variável - Taxa de juro acordada entre a instituição de crédito e o respectivo cliente. Taxas municipais - Contribuições patrimoniais devidas pelos munícipes pela realização de serviços ou de infraestruturas urbanísticas. Taxa de câmbio - Valor de uma moeda estrangeira com a finalidade de compra e venda. Terreno - Área de terra sobre a qual vai se assentar a construção. É um bem imóvel. No direito agrário, é a terra própria para cultivo ou pecuária. Terreno edificado - Terreno com construção. Título caucionado - Título de crédito dado em garantia que serve de objeto a um penhor. Título de Propriedade - Documento que formaliza um negócio jurídico, cujo objeto é a aquisição da propriedade de um bem e a sua transferência em favor do comprador, desde que devidamente registrada. É um direito de propriedade sobre determinado bem. TR - Taxa referencial de juros. Taxa divulgada mensalmente pelo Banco Central, a partir de fevereiro de 1991, calculada com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras, e que é utilizada como indexador de débitos fiscais, contratos privados etc. É um índice muito aplicado para reajustes das prestações dos contratos de financiamento imobiliário. Transmissão - Transferência de uma coisa, direito ou obrigação a outra pessoa. Cessão de crédito, débito ou contrato. Transmissão de propriedade - Transferência e aquisição de propriedade. Pode ser entre pessoas vivas ou por causa do falecimento de uma pessoa. Usucapião - Modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais relacionados à propriedade, através da posse prolongada e observando os requisitos legais.

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Usucapião de imóvel - Aquisição de imóvel pela posse pacífica e ininterrupta pelo prazo de 20 anos, independentemente de justo título e boa-fé, ou pela posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, havendo decurso do tempo de: dez anos, entre presentes (quando o dono ou o procurador do imóvel tem conhecimento da presença de outra pessoa no imóvel); 15 anos, entre ausentes (dono que se encontra desaparecido de seu domicílio, sem que se tenha notícia de seu paradeiro, nem tenha deixado procurador para administrar seu bem). Usufruto - É o direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar e usufruir, de coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufrutuário. O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da inscrição no registro imobiliário. Valor comercial do imóvel - Determinação do preço pelo qual é possível transacionar um imóvel sem especulação, tendo por base o cálculo do valor por metro quadrado na zona, e com recurso à ponderação de fatores como a localização, acessibilidades ou tipologia. Valor de avaliação do imóvel - Valor atribuído ao imóvel pelo técnico ou perito em avaliações e que tem por base a ponderação de alguns fatores, no sentido de determinar qual o montante pelo qual se vai constituir a hipoteca. Valor do contrato - Valor das prestações a serem pagas pelo devedor, assumidas no contrato.

Valor nominal - Valor que está expresso em um título, cuja fixação está certa e determinada. Em matéria de títulos de crédito, o valor nominal do título está na quantia que deve ser paga, que vem a ser um dos requisitos essenciais de que se deve revestir todo título de crédito, sob pena de invalidade.

Valor real - É o valor da coisa em si, independente de convenção ou arbítrio. Valor venal do imóvel - É o valor de venda de um bem (que leva em consideração a metragem, a localização, a destinação e o tipo de imóvel). Valor de venda estimado. Preço que o bem pode alcançar no mercado. Vistoria - Inspeção feita pela Câmara Municipal, para verificar se o prédio urbano está conforme o projeto aprovado. Este termo é também utilizado para designar as inspeções que os peritos designados pelos bancos efetuam às obras por eles financiadas. Zona - Conceito usado na prática do planejamento urbano, visando classificar uma área do território que se pretende homogênea em termos de função e utilização urbanística.

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Zona Protegida - Áreas de território delimitadas em função da necessidade de assegurar a proteção de determinados habitat, espécies animais, fauna ou flora. Zoneamento - Forma corrente de controle legal do uso do solo, determinando a administração pública quais as atividades que se poderão desenvolver nesse espaço. FONTE: Disponível em: <http://www.officespace.com.br/terms.cfm>. Acesso em: 10 abr. 2009.

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ANOTAÇÕES

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Elaboração E administração dE Contratos

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