El suelo residencial como producto de negociopdfs.wke.es/3/9/9/2/pd0000013992.pdf · suelo, ni mucho menos. Sólo que el “demonio” se ha creado como consecuencia de una situa-ción

Mercado

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Cuando parece que por fin todos los indicadoresde mercado auguran un 2006 en el que seconfirme el estado de transición en el que seencuentra el mercado inmobiliario residencial,¿cuál es la polémica mayor con que se hainiciado el año?: el suelo y su relación con elborrador de la Ley Estatal y con el Anteproyectode la Ley de la Comunidad de Madrid. ][

El suelo residencial comoproducto de negocio

P arece que todos tenemos la clave para con-seguir que el demonio del mercado resi-

dencial, el precio del suelo, cambie y obtenerasí un mercado perfecto en el que los preciosde la vivienda no suban de año en año y se cum-pla con mayor facilidad el articulado de la Cons-titución que asigna como un derecho para to-dos los españoles el de una vivienda digna. Peronos olvidamos de que el suelo, como cualquierotro bien, se rige por la leyes que dicta el mer-cado y que su precio, salvo que se produzca unintervensionismo estatal a ultranza, lo fijan losagentes que intervienen en cada momento enel mismo.

El suelo como producto se comporta de unaforma completamente distinta según el ciclo demercado en que nos encontremos. En una si-tuación normal de mercado o en un momen-to recesivo del ciclo, el suelo, en líneas genera-les, se comporta de modo parecido a un biende consumo, de modo que la cantidad de sue-lo demandado por el promotor es sensible alprecio y disminuye con el incremento de este.

Sin embargo, en momentos del ciclo alcistas lasituación cambia drásticamente. La demandade suelo se vuelve más inelástica y deja de res-ponder a variaciones del precio, pudiendo in-cluso incrementarse ligeramente independien-temente del aumento de los precios. Es decir,la demanda residencial es tan fuerte que el pro-motor compra suelo a precios más elevados queen una situación normalizada de mercado, yaque el empuje de la demanda de producto fi-nal (vivienda) le va a permitir rentabilizar la ad-quisición del suelo mediante un precio de ven-ta de la vivienda suficiente.

Esto es precisamente lo que ha vivido el mer-cado residencial español en los últimos años. Amediados de la década de los noventa nos en-contrábamos en un momento recesivo del ci-clo, en el que un promotor no compraba unsuelo a cualquier precio y no se comercializabaproducto si no se podía alcanzar un precio deventa de la vivienda que hiciera rentable la pro-moción. Hacia el año 1998 comienza a sentir-se el efecto empuje de la demanda que incre-

Autor: Raúl García.Director Operaciones delGrupo i.

Título: El suelo residencial comoproducto de negocio.

Fuente: Directivos Construcciónnº 188 pág. 18. Abril 2006.

Resumen: Algunos de los cambiosque proponen tanto la Ley del suelo es-tatal como la de Madrid pueden cons-tribuir a regular el mercado del suelo,y como consecuencia el de la vivienda.No obstante, en la situación actual demercado, con una demanda como laactual de gran fortaleza y con una si-tuación económica en la que no se pre-vén grandes cambios a corto plazo, sehacen necesarios cambios comple-mentarios que desvíen a parte de la de-manda hacia otros mercados alternati-vos al de la vivienda libre en compra.

Descriptores: Suelo/ Vivienda/Demanda/Precio/ Madrid.

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menta de modo muy notable los ritmos de ven-ta de la promoción, lo que a su vez reactiva elmercado de suelo residencial. Los propietariosde suelo se dan cuenta de que al precio al queofertan el producto, su periodo de venta tam-bién se reduce (se lo quitan de las manos), loque provoca que también éstos incrementenel precio.

Lo que ocurre es que en realidad, en mercadosmuy activos como Madrid, este efecto se pro-duce de manera muy rápida, de modo que enel momento en que la demanda deja sentir supresión en el mercado, tanto el precio del sue-lo, como el de la vivienda, inician su particularcarrera alcista. De hecho, es el suelo el que pre-senta en los primeros años del ciclo los incre-mentos porcentuales más elevados, como con-secuencia de una situación de mercado en laque el suelo literalmente “se subasta”, reci-biendo sus propietarios ofertas al alza casi a dia-rio.

Sin embargo, llega un momento en que el pro-motor también comienza a darse cuenta deque no puede pagar cualquier precio por el sue-lo ya que el ciclo que permite jugar con expec-tativas de incremento en el precio de la vivien-da puede estar llegando a su fin. Es entoncescuando el precio de la vivienda sitúa sus incre-mentos por encima del precio del suelo, comoconsecuencia fundamentalmente del mante-nimiento del empuje de la demanda y de unasituación de mercado en la que el promotor tie-ne que fijar determinados precios de venta delas viviendas que le permiten rentabilizar el pre-cio pagado por el suelo, precio que a su vez esaceptado por una demanda que continúa ad-quiriendo viviendas a buen ritmo.

De este modo el suelo deja de tener el con-cepto de materia prima para la producción deviviendas y se convierte en un negocio en sí mis-mo, hasta el punto de que uno de los grandes

MMeerrccaaddooFIJACIÓN DEL PRECIO DEL SUELO

Gráfico 1

ÍNDICE DE VARIACIÓN DEL PRECIO DEL SUELO FINALISTA YVIVIENDA EN EL TÉRMINO MUNICIPAL DE MADRID

Fuente: Grupo i Gráfico 3

Gráfico 2


cambios que ha experimentado el mercado re-sidencial en este último ciclo ha sido precisa-mente el que se ha producido en el productosuelo. El cambio ha afectado al mercado delsuelo de una manera radical y en todos sus fac-tores:

• En la propiedad, que ha pasado de mane-ra mayoritaria de particulares a promotores/ inversores.

• A los intermediarios, que tienen cada vezuna importancia menor en el mercado, yaque son los propios promotores quienes “in-tercambian cromos” entre sí.

• En la negociación de la compraventa, en laque el papel primordial ha pasado del com-prador a vendedor.

• En la generación de un nuevo negocio, demodo que muchos de los medianos y gran-des promotores han diferenciado en los úl-timos años dos áreas de negocio bien dife-renciadas: promoción y suelo.

Esto no significa que el precio que hoy alcanzala vivienda no tenga que ver con el precio delsuelo, ni mucho menos. Sólo que el “demonio”se ha creado como consecuencia de una situa-ción de mercado en la que no existían, o no sehan fomentado, otras alternativas. De hecho,el peso relativo del suelo dentro de una pro-moción residencial ha aumentado considera-blemente en los últimos años. Como se puedeobservar en los gráficos adjuntos, en localiza-ciones como la capital, este peso llega incluso asuponer más del 60% (hace diez años este pe-so podría suponer en torno al 30%) de la es-tructura de costes-beneficios de una promoción,suponiendo los precios de venta actuales, porlo que el promotor tiene que jugar, cuando ad-quiere un suelo a estos precios de mercado, conlas expectativas de precio de la vivienda que sepueden esperar en el precio. De otro modo, nun-ca podrá rentabilizar su negocio.

TAREA DIFÍCIL DE EJECUTAR

Dada esta situación, regular el precio del sueloparece tarea harto difícil de ejecutar mediantela implantación de una nueva normativa urba-nística, si bien puede ayudar a conseguir esteobjetivo, como de hecho hay algunas noveda-des que apuntan en este sentido. Más bien setrata de tener claro que dentro del mercado re-sidencial de obra nueva existen dos submerca-dos claramente diferenciados: el de la viviendalibre y protegida, teniendo en cuenta en am-bos la importancia relativa que puede tener elalquiler. La generación de alternativas a la com-pra de una vivienda libre, desviando potencia-les compradores a la adquisición de una viviendaprotegida o hacia el mercado de vivienda en al-quiler aliviaría parte de la presión que ejerce lademanda en momentos como el actual, pro-vocando una inferior adquisición de vivienda li-bre y por lo tanto su abaratamiento relativo ypor ende, el del suelo. Es decir, además de to-mar medidas específicas en aspectos urbanís-ticos, es necesario fomentar y cuidar otros as-

PAU VALLECAS 2000

Gráfico 4

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En un momento recesivo, la cantidad de suelo demandada por el promotor es sensible al precio y la demandadisminuye con el incremento de ese precio


pectos que se regulan directamente desde or-ganismos estatales, autonómicos y locales queayudarían a compensar mejor la situación demercado.

Analizando los principales cambios que se pro-ponen desde las leyes estatal y autonómica deMadrid y como pueden afectar al mercado, po-demos concluir:

• Sobre la ley estatal

1. Posible incremento de las cesiones deaprovechamientos lucrativos a los ayun-tamientos, hasta un máximo de un 20%.En este sentido sí es importante cómo sepuede llevar a cabo este punto ya quepodría incluso incrementar el precio delsuelo.

2. Establecimiento de un mínimo del 25%para vivienda de protección pública, fo-mentando que provenga de las propiascesiones. Su aplicación puede aliviar lapresión de la demanda, pero conseguirque se lleve a cabo dependerá de los pro-pios ayuntamientos, así como del incre-mento de los módulos para que al pro-motor privado le resulte atractivo entraren este mercado.

3. Agilización de los trámites para la apro-bación de los instrumentos de ordena-ción, que indudablemente puede afec-tar al precio del suelo ya que, al menos,se reduce el tiempo en el que se puedenpresentar ofertas sobre un suelo deter-minado, fomentando su desarrollo porel propietario y no su venta ante la acep-tación de una oferta.

4. Cambio en los sistemas de valoraciónque pueden afectar de forma negativa

al sector en cuanto al desarrollo de ac-tuaciones con necesidad de financiación.

• Sobre la ley de la Comunidad de Madrid

1. En el mismo sentido de la estatal, pre-tende la simplificación de los procesos dedesarrollo urbano, así como la incorpo-ración de silencio administrativo positi-vo, con el efecto positivo ya comentado.

MMeerrccaaddoo

La generación de alternativas a la compra de una vivienda libre desviando a los compradores a la adquisición de unavivienda protegida o el mercado de alquiler puede aliviar la presión de la demanda


2. Implanta el agente urbanizador, objetoactual de polémica, que podría tambiénagilizar el mercado con una mayor rapi-dez de ejecución de determinados sue-los.

3. Reserva de vivienda protegida del 50%sobre la edificabilidad lucrativa del sec-tor, con los efectos posibles ya comen-tados.

4. Mantiene el 10% de cesión al ayunta-miento, con lo que no varía en este as-pecto la situación actual.

En definitiva, algunos de los cambios introdu-cidos en las dos leyes, pueden ayudar a regu-lar el mercado del suelo y como consecuenciael de la vivienda, pero en la situación actual demercado, con una demanda que muestra to-davía una gran fortaleza y con una situacióneconómica en la que no se prevén grandes cam-bios a corto plazo, se hacen necesarios cam-bios complementarios que desvíen a parte dela demanda a otros mercados alternativos al dela vivienda libre en compra para lograr que lapolítica pretendida tenga efectos a medio y lar-go plazo.

La otra gran cuestión referente al suelo quecontinúa siendo debatida en estos días es la sa-turación del mercado como consecuencia del

enorme volumen previsto de desarrollo resi-dencial. Es un hecho que en muchas localiza-ciones geográficas el volumen previsto de ac-tuaciones residenciales parece desmesurado,poniendo en peligro el concepto de sostenibi-lidad urbanística. El gran problema a solucio-nar en este sentido es la rentabilidad que losdesarrollos residenciales tienen para los ayun-tamientos, lo que provoca el desarrollo de in-numerables Planes Generales que ponen deforma teórica en el mercado un importante vo-lumen de viviendas.

Pero, ¿va a existir demanda para este volumende vivienda programada? En algunas localiza-ciones como las Coronas de Madrid, la res-puesta es no. El suelo que existe actualmenteen desarrollo supera la demanda potencial pre-visible. Lo que sucederá es que no todo el sue-lo programado se desarrollará, sino aquel quepueda absorber la demanda y por lo tanto elque antes se vaya poniendo en el mercado, almenos a corto y medio plazo. Volviendo al ejem-plo propuesto, en la actualidad existe cierta ca-rencia de suelo en la Comunidad debido a queexisten numerosos Planes Generales sin apro-bar. Sin embargo, esta situación comienza acambiar a corto plazo, pudiendo los nuevos pla-nes poner en el mercado un volumen impor-tante de viviendas que superarían con crecesuna demanda con una tendencia decreciente.

AUTORREGULACIÓN DEL MERCADO

¿Saldrá todo este suelo al mercado? Segura-mente no. El mercado se autoregulará de ma-nera que el suelo que se desarrolle será el queabsorba la demanda, alargándose los plazosprevistos en el desarrollo de algunos Planes Ge-nerales hasta que exista demanda para ellos eincluso, no llegarán a agotarse.

Lo que realmente hay que evitar es el desarro-llo irracional del mercado residencial, basadoen criterios puramente políticos y no de soste-nibilidad. Evitar algunos de los errores cometi-dos, sobre todo en ubicaciones costeras, per-mitirá seguir disfrutando de buena salud alsector, tanto en el segmento de la primera re-sidencia, como en el no menos importante dela vivienda vacacional.

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COMPARATIVA OFERTA PREVISTA DE SUELO Y DEMANDAEN LAS CORONAS DE MADRID

Fuente: Grupo i Gráfico 5


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