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NDICE
IESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO
I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E
INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES
...............................................................................................
63
1. El contrato de compraventa de vivienda en construccin o
sobre plano: La fi gura del promotor inmobiliario ..............
631.1. Caracteres, naturaleza jurdica y normativa del contrato de
compraven-
ta de vivienda en construccin o sobre plano
................................ 631.2. La dinmica del contrato de
compraventa de vivienda en construccin
o sobre plano
.........................................................................
662. Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en
los contratos sinalagmticos: Los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC
.................................................................................................
682.1. Las acciones frente a un incumplimiento grave y esencial: La
accin
resolutoria del art. 1124 CC
..................................................... 682.2. Las
acciones frente a un incumplimiento: La accin de cumplimiento
del art. 1124 CCCumplimiento in natura o por equivalente .....
762.3. Las acciones frente a un cumplimiento defectuoso o tardo: La
accin
por daos y perjuicios de los arts. 1100 y ss. CC
............................ 782.4. La moderacin y exoneracin de
responsabilidad por daos y perjuicios
como consecuencia de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso
o tardo: Fuerza mayor caso fortuito e imposibilidad sobrevenida
........... 80
3. Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el
contrato de compraventa, en general, y en el contrato de
compraventa de vivienda sobre plano, en particular ...........
813.1. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega en
el con-
trato de compraventa: La obligacin de entrega en plazo y de
identi-dad e integridad de la entrega. Consecuencias de su
incumplimiento ... 82
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inmobiliarios
3.1.1. Cumplimiento de la obligacin de entrega en plazo
............ 833.1.2. Cumplimiento de la obligacin de integridad e
identidad de
la entrega
....................................................................
843.2. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en el
contrato
de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad
reso-lutoria y el requerimiento del art. 1504 CC
.................................. 86
II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE
COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION
.............................................. 91
1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de la obligacin de entrega por parte del
vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre
plano
...................................................................................................
91
1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la
obligacin de entrega por el vendedor-promotor
.................................................. 911.1.1.
Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ........
921.1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de
construc-
cin de la vivienda: La falta de obtencin defi nitiva de la
Licencia urbanstica de edifi cacin
.................................... 96
1.2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de
la vivienda en el plazo pactado
....................................................................
1021.2.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual
......... 1021.2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La
califi cacin
jurdica del retraso como mora o como incumplimiento con-tractual
resolutorio
......................................................... 106
1.2.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento
reso-lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por
mora alegadas por el vendedor-promotor ......................
113
1.2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios
como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daos
materiales y daos morales ...................................
123
1.2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el
caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible mo-deracin
y compatibilidad con otras indemnizaciones ........... 131
1.3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con
obstculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la
vivienda sin la Licencia de primera ocupacin o Cdula de
Habitabilidad de la vivienda
..............................................................................
139
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1.3.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual
......... 1391.3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento
contractual ........ 143
1.4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de
la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios
pactados ................. 1481.4.1. Califi cacin jurdica como
incumplimiento contractual ......... 1511.4.2. Transcendencia
jurdica del incumplimiento ....................... 1531.4.3.
Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento reso-
lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por
modifi cacin de las calidades instalaciones y servicios pac-tados
alegadas por el vendedor-promotor ..........................
155
1.5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de
la vivienda conforme a la superfi cie pactada
.................................................... 1581.5.1.
Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual .........
1581.5.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento
....................... 1631.5.3. Habituales causas de justifi
cacin del incumplimiento reso-
lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por
modifi cacin de la extensin alegadas por el vendedor-promotor
....................................................................
166
2. Controversias en torno al incumplimiento de la obligacin de
pago por parte del comprador en el contrato de compra-venta de
vivienda sobre plano
.................................................... 1682.1.
Controversias en torno a la alegacin como motivo del impago por
el comprador de su insolvencia sobrevenida o difi cultades de
acceso al crdito fi nanciero
.......................................................................
1682.1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolucin
contrac-
tual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al no haber
obtenido el correspondiente prstamo con garanta hipotecaria
...................................................................
170
2.1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolucin
contrac-tual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al no
haber obtenido el correspondiente prstamo con garanta hipotecaria
...................................................................
173
2.2. Controversias en torno a las Clusulas penales previstas
contractual-mente para el caso de falta de pago del comprador: El
pacto comisorio, su moderacin y nulidad
.............................................................
178
2.3. Controversias en torno a la forma y contenido del
requerimiento del art. 1504 CC
..........................................................................
182
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8 Controversias habituales entre compradores y promotores
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IIPROBLEMTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA
I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E
INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES
...............................................................................................
187
1. El contrato de compraventa de vivienda en construccin o
sobre plano: La fi gura del promotor inmobiliario ..............
187STS 1. de 30 de octubre de 1989. La compraventa de cosa futura
(en su modalidad de emptio rei spera-tae), como contrato
conmutativo que es, presupone ineludiblemente en el vendedor la
obligacin esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa
vendida una vez que ste es alcanzado su existencia real y fsica,
aparte de desplegar la actividad necesaria para que di-cha
existencia llegue a tener lugar ...............................
187STS 1. de 22 de marzo de 1993. La califi cacin jurdi-ca de las
compraventas de cosa futura corresponde a la de una vivienda o
local comercial en proyecto de cons-truccin, que el comprador
adquiere exclusivamente en funcin de su terminacin, y en la que el
vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligacin de
entregarla al comprador, quien deber pagar, obvia-mente, el precio
pactado ............................................. 190STS 1. de
1 de julio de 1992. La compraventa de vi-vienda en construccin refl
eja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura
o imprecisa, autorizada en el artculo 1.271 del Cdigo Civil, sino
de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base
material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una
construccin autorizada, com-prensiva del local enajenado, pendiente
por tanto de su confi guracin defi nitiva exterior, una vez se
llevase a cabo la edifi cacin; es decir que la existencia material
del objeto a entregar por el vendedor estaba condicio-nada a su
construccin y en el momento de perfeccio-narse el contrato se da
como un hecho futuro cierto y no incierto o posible
................................................... 191
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STS 1. de 19 de julio de 2012. Naturaleza jurdica de la
compraventa de vivienda en construccin o bajo plano. El contrato en
el que se combina la obligacin de construir por parte del
comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez
construido el edifi -cio es un contrato complejo, que requiere que
la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia ........
193STS 1. de 13 de junio de 1984. La asuncin de la fi gura de
promotor, llevando a efecto la construc-cin de un edifi cio sobre
solar de su propiedad y ena-jenndolo no determina, aunque fueran
otra sociedad o sociedades las que materialmente y por encargo de
la promotora ejecutaran el oportuno proyecto, la exone-racin de
esta ltima de la responsabilidad que el art-culo 1.591 del Cdigo
Civil atribuye al contratista ...... 194STS 1. de 21 de marzo de
1996. Bien se trate de un simple promotor-vendedor bien de un
promotor-constructor, la intervencin del promotor en el proceso
constructivo puede generar responsabilidad decenal en los supuestos
de ruina, tanto material como funcional del art. 1591 CC, al
equipararse al contratista .............. 195
II. RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS
CONTRATOS SINALAGMTICOS: LOS ARTS. 1124 CC Y EL ART. 1100 Y SS. CC
.....................................................................................
196
STS 1. de 7 de Noviembre de 1995. Compraventa in-mueble.
Resolucin improcedente puesto que la reso-lucin no puede declararse
de ofi cio ........................... 196STS 1. de 5 de diciembre
de 2002. El contratante que cumpli su prestacin puede pedir el
cumplimiento o la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de
daos y perjuicios son compatibles de forma subsidia-ria. Las
peticiones de resolucin y de cumplimiento, aparte de la opcin que
concede el precepto ............... 199STS 1. de 17 de enero de
2000. El art. 1124 CC faculta al perjudicado para optar o escoger
entre el cumpli-miento o la resolucin, con la indemnizacin de daos
y perjuicios en ambos casos y tambin podr pedir la resolucin, an
despus de haber optado por el cum-
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plimiento, cuando ste resultare imposible pero no per-mite
solicitar ambas peticiones ni conjunta ni separada-mente
.........................................................................
200STS 1. de 21 de febrero de 2007. Es posible pretender en un
primer momento el cumplimiento en forma ex-trajudicial, y ante la
actitud de la parte contraria, optar fi nalmente por ejercer ante
los Tribunales la accin re-solutoria con todas sus consecuencias
.......................... 201STS 1. de 16 de abril de 1991.
Sntesis de la doctri-na jurisprudencial en torno al art. 1124 CC.
La juris-prudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito
para que la accin resolutoria del artculo 1.124 del Cdigo civil
prospere, entre otros, que quien ejercite esta accin no haya
incumplido las obligaciones que les concernan, salvo si ello
ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro
pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolucin
de su adversario y lo libera de su compromiso......................
202STS 1. de 29 de abril de 1998. La resolucin es el ejer-cicio de
una facultad de modifi cacin jurdica que no necesita de ningn
pronunciamiento judicial, aunque los Tribunales pueden examinar su
pertinencia o no, produciendo sus efectos desde su ejercicio
.................. 203STS 1. de 10 de julio de 1998. Por regla
general, la resolucin contractual produce efectos ex tunc,
colo-cando a los intervinientes en la misma situacin en que se
hallaran si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva
consigo la obligacin de restituir cada parte lo que haya recibido
de la otra por razn del vnculo obligacional
................................................................
205STS 1. de 18 de julio de 2012. Resolucin contrato compraventa.
Cumplimiento por equivalencia. Indem-nizacin por el valor de
tasacin de la vivienda al mo-mento de interponerse la demanda,
aunque sea supe-rior al de compra, ms los gastos de adquisicin de
una vivienda de iguales caractersticas y los gastos de can-celacin
de la antigua hipoteca. El principio de pleno resarcimiento de los
perjuicios causados exige que para determinar los perjuicios
sufridos por la imposibilidad de adjudicarse el inmueble en las
condiciones pactadas
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se tengan en cuenta, entre otros posibles factores, los cambios
de valor producidos hasta la fecha en que se satisfaga la
indemnizacin ........................................... 206STS 1.
de 30 de marzo de 1992. Para la aplicacin del mecanismo resolutorio
de las obligaciones sina-lagmticas contenido en el art. 1124 CC se
exige un hecho obstativo que de un modo absoluto, defi nitivo e
irreformable impida el cumplimiento o bien en una verdadera omisin
de su prestacin que no implique un mero retraso o demora en el pago
sino dejar de cumplir su obligacin principal indefi nidamente
...................... 208STS 1. de 9 de julio de 1993. Es de tener
tambin en cuenta el relieve, importancia o transcendencia de los
actos, conductas o hechos que integran ese incumplir, ya que si los
del actor recaen sobre aspectos acceso-rios o complementarios no
son de tener en cuenta. En consecuencia, ha de tratarse en todo
caso de incumpli-miento sustancial para que pueda provocar la
resolu-cin del contrato
........................................................ 210STS 1.
de 14 de noviembre de 1998. Para que haya un verdadero
incumplimiento contractual resolutorio se exige la frustracin de la
legtima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fi n del
contrato nsito en la causa no siendo precisa una tenaz y
persistente resistencia al cumplimiento
......................................... 211STS 1. de 31 de
diciembre de 1993. No se precisa intencionalidad dolosa o maliciosa
en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es sufi ciente
que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por
parte del comprador y con cuya falta de cumpli-miento se haya
frustrado el fi n especfi co perseguido por las partes al contratar
............................................ 212SAP Baleares 3. de
31 de marzo de 2003. El elemen-to subjetivo de la conducta
deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el
objetivo de la frustracin del fi n del contrato de manera que lo
esen-cial para la resolucin es que el incumplimiento impida la
realizacin del fi n del contrato o, lo que es lo mismo, que se
malogren las legtimas expectativas y aspiracio-nes de la
contraparte ...................................................
215
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STS 1. de 2 de julio de 1994. En la ms moderna y ya consolidada
jurisprudencia, que es aplicable el art. 1.504 del Cdigo Civil a
los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de
la fi na-lidad econmica del contrato, el impago duradero o
injustifi cado, no siendo preciso que el contratante in-cumplidor
acte con el nimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando
que pueda atribursele una conducta voluntaria y no sanada por una
justa causa que la origine obstativa al cumplimiento del contrato
en los trminos que se pact .......................................
216SAP Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Caracteres generales de la
facultad resolutoria del art. 1124 CC ... 218STS 1. de 15 de
febrero de 2011. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone
necesariamente una obligacin de hacer a cargo del deudor sino que
admite que la pretensin del deudor sea puramente indemni-zatoria o
resarcitoria por equivalencia ......................... 222STS 1.
de 21 de diciembre de 2010. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC
no impone necesariamente una obligacin de hacer a cargo del deudor
sino que admite que la pretensin del deudor sea puramente
in-demnizatoria o resarcitoria por equivalencia ................
223STS 1. de 13 de Julio de 2005. Arrendamiento de obra. Vicios de
la construccin. Posibilidades existentes res-pecto a la satisfaccin
del derecho a la reparacin del dueo de la obra. Reclamacin directa
de la indem-nizacin en lugar de pedir el cumplimiento in natura:
requisitos. El derecho a pedir el cumplimiento in na-tura no
excluye la posibilidad de la reclamacin directa de la indemnizacin
por equivalente en su lugar. Pero esta es una excepcin a la regla
general del art. 1098 CC y para ello se hace necesaria la
constancia de la concurrencia de determinados requisitos
..................... 225STS 1. de 16 de marzo de 1995.
Cumplimiento por equivalencia. Es el que se da transformando en
pecu-niaria una obligacin que no se puede cumplir en la forma
pactada
.............................................................
226STS 1. de 23 de junio de 1990. Concepto de caso fortuito
.......................................................................
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STS 1. de 28 diciembre de 1997. Concepto de fuerza mayor
.........................................................................
229STS 1. de 8 de octubre de 2012. Imposibilidad sobre-venida de
cumplimiento. Requisitos............................ 230STS 1. de
30 de abril de 2002. Imposibilidad sobreve-nida. Doctrina
jurisprudencial ..................................... 231
III. RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO, EN PARTICULAR ..........
233
1. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega
en el contrato de compraventa: La obligacin de entrega en plazo
y de identidad e integridad de la entrega. Consecuen-cias de su
incumplimiento
.......................................................... 233
STS 1. de 20 de diciembre de 2006. Incumplimiento contractual.
La jurisprudencia distingue entre la excep-tio non adimpleti
contractus que enerva la reclama-cin hasta que se realice la
prestacin de la contraparte y la exceptio non rite adimpleti
contractus que no justifi ca la enervacin de la obligacin. Slo cabe
la resolu-cin ex art. 1124 CC cuando el incumplimiento del elemento
esencial deriva en imposible cumplimiento. Distincin de fi guras de
incumplimiento .................... 233STS 1. de 5 de noviembre de
1993. Se entiende que se est en presencia de entrega de cosa
diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento por
in-habilidad del objeto y consiguiente insatisfaccin del comprador,
al ser el objeto impropio para el fi n a que se destina, lo que
permite acudir a la proteccin dispen-sada en los arts. 1.101 y
1.124 del Cdigo Civil .......... 235STS 1. de 1 de diciembre de
1997. Se estar en la hiptesis de entrega de una cosa por otra,
aliud pro alio, cuando ha existido pleno incumplimiento por
inhabi-lidad del objeto y concurrido absoluta insatisfaccin a la
parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la
proteccin que dispensan los artculos 1.101, 1.106 y 1.124 del Cdigo
Civil .................................. 237
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inmobiliarios
2. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en el
contrato de compraventa: consecuencias de su incumpli-miento. La
facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC
........................................................................................
238
STS 1. de 31 de diciembre de 1993. El art. 1504 CC como norma
especfi ca slo juega en la venta de in-muebles y slo ante la clase
de incumplimiento por impago del precio, sancionndose entonces que
aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio
en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin,
el comprador podr pagar aun despus de expirado el trmino, nterin no
haya sido requerido... y hecho el requerimiento el Juez no podr
concederle nuevo trmino ..........................................
238STS 1. de 14 de junio de 2011. Compraventa. Accin de
cumplimiento del contrato ejercitada por la com-pradora. Estimacin.
Condena a la vendedora al otor-gamiento de escritura pblica.
Inexistencia de incum-plimiento previo de la compradora que
legitimara a la vendedora a pedir la resolucin contractual
................. 242STS 1. de 10 de octubre de 2010. Para que el
vende-dor inste la resolucin ha debido de cumplir fi elmente sus
obligaciones
.......................................................... 243STS
1. de 6 de septiembre de 2010. Interpretacin del art. 1504 CC. No
exigiendo el incumplimiento resolu-torio una voluntad deliberada y
rebelde al cumplimien-to contractual, sino que basta, a estos
efectos, que el acreedor no pueda obtener la fi nalidad perseguida
con la conclusin del contrato (que en la compraventa es el precio)
el referido incumplimiento se ha producido por cuanto el precio
acordado an no ha sido abonado ni consignado, por lo que se
consideran cumplidos los requisitos jurisprudencialmente exigidos
para la efecti-vidad de la resolucin del contrato de compraventa
.... 243SAP Mlaga 4. de 11 de diciembre de 2007. Com-praventa.
Obligaciones del comprador. Especialidades del incumplimiento y sus
efectos en la compraventa de inmuebles: resolucin
.................................................. 245STS 1. de 5
de octubre de 1995. Para la resolucin de la compraventa de
inmuebles por falta de pago, no
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obstante estar vedada la concesin de un nuevo plazo, han de
concurrir los requisitos del artculo 1124 del Cdigo Civil. No es
necesaria una intencin dolosa o maliciosa de incumplir el contrato,
basta que se frustre el fi n especfi co perseguido por las partes
al contratar .. 246STS 1. de 11 de julio de 2008. Compraventa de
vi-vienda. Resolucin por impago del precio pactado. Va-lidez del
requerimiento efectuado mediante demanda de conciliacin, resultando
clara la voluntad del vende-dor de resolver la compraventa por
impago del precio, voluntad que, adems, fue recepcionada por el
compra-dor
.............................................................................
249STS.1 de 19 de julio de 2010. Compraventa. Resolu-cin por
incumplimiento. El art. 1504 CC, para el caso de que el comprador
no pague el precio, exige que se practique un requerimiento, en el
sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por
la resolucin. En tal momento, sta se produce ipso iure pero si no
es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente,
se precisa declaracin judicial que lo declare
....................................................................
251STS 1. de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el
requerimiento resolutorio del art. 1504 CC ............ 252
IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE
COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION
.............................................. 253
1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de la obligacin de entrega por parte del
vende-dor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre
plano
...............................................................................
2531.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda
..................... 253
1.1.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual
......... 253STS 1. de 28 de enero de 1999. La declaracin de
re-solucin hecha por una de las partes al amparo del art. 1504 CC
puede ser se impugna por la otra quedando as sometida al examen y
sancin de los Tribunales, que habrn de declarar, en defi nitiva,
bien hecha la resolu-cin o, por el contrario, no ajustada a derecho
............. 253
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16 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
STS 1. de 25 de octubre de 1996. El contrato de com-praventa no
transmite la propiedad, hace nacer una obligacin
...................................................................
255STS 1. de 25 de marzo de 1994. Diferencias entre do-ble venta y
venta de cosa ajena. Buena fe ..................... 256STS 1. de 25
de noviembre de 1996. Doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe
...................................... 257STS 1. de 8 de marzo de
1993. Doctrina jurispruden-cial respecto al art. 34 LH
.......................................... 259STS 1. de 22 de
diciembre de 2000. Concepto de buena fe en materia de propiedad
............................... 261STS 1. de 19 de julio de 1989.
El principio de fe p-blica registral presupone buena fe del
tercero. Requisi-tos de la buena fe del tercero adquirente
..................... 261STS 1. de 27 de septiembre de 1996. Doble
venta. la preferencia a favor del segundo comprador que accede al
Registro de la Propiedad requiere que este compra-dor lo sea de
buena fe ................................................. 263STS
1. de 11 de noviembre de 1997. No puede apre-ciarse la excepcin de
litis-consorcio pasivo necesario cuando la persona cuya ausencia
del proceso la ha de-terminado no fue parte en el contrato de
compraventa cuyo cumplimiento solicita el comprador exclusiva-mente
frente a los que actuaron como vendedores ...... 265STS 1. de 27 de
diciembre de 1993. Doble venta. En este caso se declara la validez
y la obligacin de cum-plimiento del contrato de compraventa
debidamente perfeccionado pero que se puede consumar con las
consecuencias inherentes si el cumplimiento deviene imposible,
incluidas las indemnizatorias ....................... 266STS 1. de
28 de noviembre de 1994. Doble venta. No debe traerse a juicio a
los terceros adquirentes pues son ajenos a la relacin contractual
cuya resolucin se pre-tende
..........................................................................
268STS 1. de 4 de diciembre de 1995. Compraventa. Imposibilidad de
cumplir la prestacin de entrega. Se traduce en obligacin de
satisfacer el equivalente sus-titutivo pecuniario por
incumplimiento del contrato, y consistir en el pago del valor de
los apartamentos al iniciarse el proceso
...................................................... 270
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ndice 17
1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de
construccin de la vivienda: La falta de obtencin defi nitiva de la
Licencia urbanstica de edifi cacin
.................................................................................
2711.2.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual
......... 271
STS 1. de 17 de mayo de 1988. El vendedor incurre en
incumplimiento resolutorio cuando procede a la ejecucin de las
obras de la urbanizacin sin ajustarse al Proyecto y a la Licencia
municipal .............................. 271STS 1. de 17 de junio
de 1988. Al tiempo del otor-gamiento del contrato de compraventa,
requerimiento de resolucin del mismo e incluso al de la presentacin
de la demanda la superfi cie de 118,02 m2 situada in-mediatamente
encima del piso 3. D, comprendido en el cuestionado contrato de
compraventa, no se hallaba acomodado a la legalidad entonces
vigente, y en con-secuencia la entidad vendedora Minna Promociones,
S.A. se encontraba en situacin de incumplimiento de su obligacin de
entrega del piso vendido con plena adaptacin a las normas
urbansticas de construccin .. 273STS 1. de 6 de abril de 1992. Mal
puede sostenerse frente a la apreciacin de previsibilidad de los
hechos causantes de los perjuicios, la concurrencia del primer
requisito que exige la nocin de caso fortuito para que exonere de
responsabilidad, que es la imprevisibilidad del suceso
...................................................................
275
1.2.2. Trascendencia jurdica del incumplimiento
......................... 276STS 1. de 24 de febrero de 1993. Se
produce causa de resolucin contractual cuando por impedimentos
ur-bansticos y administrativos el fi n nico (con categora de motivo
causalizado) para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y
para el que el vendedor la enajen no puede ser cumplido
............................................... 276STS 1. de 24 de
noviembre de 1993. En cuanto a los inconvenientes urbansticos
surgidos para realizar la edifi cacin segn se haba previsto, baste
recordar que es doctrina jurisprudencial que se produce causa de
resolucin contractual cuando por impedimentos ur-bansticos y
administrativos, el fi n nico (con categora de motivo causalizado)
para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y para el que el
vendedor la enajen,
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18 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
no puede ser cumplido, criterio aplicable al caso que nos ocupa,
siendo justamente la resolucin del contrato lo decidido en la
instancia ........................................... 278STS 1. de
29 de mayo de 1998. La consecuencia jur-dica de un posterior cambio
de la califi cacin jurdica de las parcelas no sera la de esa
sustitucin del objeto de la compraventa sino la restitutoria e
indemnizatoria propias de la resolucin contractual
............................. 280STS 1. de 17 de mayo de 1988. No
puede entenderse que existe adecuada entrega material de un piso
cuan-do el espacio ubicado dentro del mismo no cumple la exigencia
de poner en posesin de la compradora todo lo que expresaba el
contrato. No procede la resolucin del contrato de compraventa de un
inmueble cuando la solicita el contratante que primero incumpli, y
no procede el pago del precio por parte del comprador hasta tanto
el vendedor no haga entrega de la cosa ob-jeto del contrato en las
condiciones pactadas ............... 281STS 1 de 13 de julio de
1995. La frustracin no se produce cuando la causa que origina el
incumplimien-to contractual no es atribuible directamente a las
par-tes y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos urbansticos y
administrativos que en este caso no son defi nitivos y de momento
no hacen al objeto del con-trato totalmente intil e inservible
.............................. 283
1.2.3. Causas de moderacin y exoneracin de responsabilidad por
daos y perjuicios del vendedor
....................................... 285SAP Granada 3. de 1 de
septiembre de 2009. Sus-pensin defi nitiva de las obras y de la
Licencia de edi-fi cacin por aparicin de restos arqueolgicos de una
villa romana durante la excavacin y preparacin del solar. El
impedimento surgido de forma tan fortuita como inevitable o sin
posibilidad razonable de preverlo, aunque existiera cierto grado de
previsibilidad pero en todo caso sin culpa ni dolo imputable a la
promotora, despliega su efecto liberalizador en la relacin causal
... 285SAP Cantabria 2. de 18 de mayo de 2007. La presta-cin debida
por la sociedad demandada, vendedora, en virtud del contrato habido
entre las partes ha deveni-do jurdicamente imposible, al haber
sobrevenido una
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nulidad de las normas subsidiarias que, al tiempo de la
solicitud de la Licencia, posibilitaban le edifi cacin del inicial
proyecto. La imposibilidad jurdica sobrevenida proviene de una
decisin superior y ajena al deudor, sin que medie por su parte
negligencia o mora. La imposi-bilidad legal sobrevenida sin culpa
del deudor, produce como efecto jurdico la extincin de la obligacin
...... 297
2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la
vivienda en el plazo pactado
.................................................. 2982.1. Califi
cacin jurdica como incumplimiento contractual
...................... 298
SAP Zaragoza 5 de 9 de octubre de 2009 .................. 298SAP
Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. No resulta acep-table que los
trminos utilizados en el contrato para fi jar la fecha de entrega
sean meramente orientativos sino que comprometan al promotor
............................ 299SAP Tenerife 4. de 28 de julio de
2003. La interpre-tacin que hace la demandada de la clusula sptima
no puede ser aceptada porque efectivamente supondra que el momento
del cumplimento de la obligacin de entrega del bien objeto del
contrato que integra la obli-gacin bsica del vendedor en la
compraventa, se habra dejado a la sola voluntad del mismo
............................ 301SAP Baleares de 22 de diciembre de
2004. No se pue-de aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca
de que la vivienda sera entregada aproximadamente en septiembre
2003 comporte una relativa indetermina-cin temporal en benefi cio
de la vendedora, pues si se entendiera que tan slo se fi j un plazo
orientativo que no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcara
lo establecido en el artculo 10 bis y la disposicin adicio-nal
primera I 5 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios ...................................... 304SAP Mlaga 4. de
29 de abril de 2004. El art. 5.5 RD 515/1989 establece la exigencia
de que en los contratos de compraventa de viviendas en construccin
se ha de hacer constar con toda claridad la fecha de entrega; donde
la fi nalidad protectora del comprador consumi-dor se cumple al
producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la
obligacin de entrega en la
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20 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una
espera indefi nida
.................................................. 305SAP Lleida 2.
de 17 de noviembre de 2000. El cum-plimiento del contrato no puede
quedar al arbitrio de una de las partes, obligndose stas no slo a
lo expre-samente pactado sino tambin a todas las consecuencias que,
segn la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, el
uso y la ley (arts. 1256 y 1258 CC), por lo que la falta de
concrecin de la fecha de entrega del inmueble en modo alguno supone
que quedara pos-puesta tal obligacin sine die
........................................ 307SAP Alicante 9. de 23
de noviembre de 2011. La obli-gacin del vendedor de entregar la
cosa vendida en el plazo pactado comprende la entrega fsica del
inmueble con la correspondiente licencia de primera ocupacin dentro
de ese trmino .................................................
308SAP Valencia 7. de 14 de diciembre de 2011. Por la demandada se
ha incumplido el plazo, con un retra-so de casi 16 meses y se infi
ere de las fechas pactadas que como esencial y causa de resolucin
se pact en el contrato como de entrega de la vivienda que no puede
venir referida si no al momento en que se obtuvo la licencia de
primera ocupacin .................................... 314SAP
Alicante 8. de 17 de junio de 2011. Conforme al contrato, la
condicin de objeto dispuesto para la entrega no era la fi nalizacin
de la obra sino la obten-cin de las licencias administrativas que
permitieran la efectiva ocupacin de la vivienda y anexo
................... 319SAP Barcelona 4. de 5 de diciembre de 2011.
El com-promiso adquirido por el vendedor de entregar la vi-vienda
en un plazo determinado, lo es con la obligacin de entregarla con
todas las garantas administrativas que la hagan apta para el
uso.............................................. 321STS 1. de 23
de marzo de 1992. La constitucin en mora de uno de los obligados
cuando el otro sujeto del contrato cumpli las suyas, efecto que se
produce de modo automtico cuando se trata de negocios en los que
las prestaciones de las partes han sido convenidas como de
simultnea efectividad .................................. 324
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SAP Barcelona, 16. de 4 de marzo de 2004. Era el con-tratista
quien, tratndose de una obra en construccin, marcaba el tiempo del
pago mediante la terminacin de la obra y por lo tanto, es el que
determin con infraccin del contrato de su parte que el recproco
cumplimiento de las obligaciones tuviera que realizarse con varios
meses de retraso ......................................... 326SAP
Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. En las obliga-ciones reciprocas, no
resulta necesaria la denuncia de la mora
...........................................................................
327STS 1. de 5 de marzo de 1999. Necesidad de la in-terpelacin por
el vendedor que ha cumplido su obli-gacin de entrega para poner en
mora al deudor del precio cuando se trata de obligaciones de
cumplimien-to no simultneo. No es necesaria la intimacin del
acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligacin o la
ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y
circunstancias resulte que la designacin de la poca en que haba de
entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante
para establecer la obligacin
............................................... 327SAP Cdiz 3. de
27 de febrero de 2004. En las obliga-ciones reciprocas pero de
cumplimiento no simultneo es necesaria la denuncia de la mora que
no opera de modo automtico
....................................................... 329SAP
Madrid de 20 de octubre de 2004. No es necesa-ria la intimacin del
acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligacin o la
ley lo declaren ex-presamente y, segundo, cuando de su naturaleza y
cir-cunstancias resulte que la designacin de la poca en que haba de
entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante
para establecer la obligacin ....... 330SAP Valencia 11. de 26 de
enero de 2005. Apreciacin del cmputo de la mora nicamente desde su
denuncia. Del contrato no se desprende la esencialidad del plazo e
incluso el comprador concedi una prrroga en el plazo de entrega al
vendedor ....................................... 333
2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La califi cacin
jurdica del retraso como mora o como incumplimiento contractual
resolutorio ........ 335
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22 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
SAP 1. de 9 de junio de 1986. Diferencia de los con-ceptos de
retraso, mora e incumplimiento resolutorio . 335STS 1. de 12 de
marzo de 2009. Ausencia de verda-dero incumplimiento defi nitivo,
esencial e inequvoco que ampare la resolucin interesada de
contrario. Prin-cipio de conservacin del negocio
.............................. 337SAP La Rioja 1. de 30 de
diciembre de 2002. El retra-so de un mes en la entrega de la
vivienda es irrelevante a efectos de solicitar abono de gastos,
daos y perjui-cios
.............................................................................
338STS 1. de 10 de junio de 1996. Cuando se hubie-se pactado el
plazo para la ejecucin de las obras con carcter de verdaderamente
esencial se produce una frustracin del contrato y, con ello, el
incumplimiento defi nitivo que habilita la resolucin contractual
........... 338SAP Asturias 1. de 28 de octubre de 2010. Son las
partes las que han dado el carcter de esencial a la falta de
entrega pues los compradores podan optar por la resolucin del
contrato simplemente por el hecho de que la vivienda no fuera
entregada antes del 28 de febrero de 2008, de la misma forma que el
vendedor se reservaba tambin la facultad de resolucin si la parte
compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos del precio
...................................................................
340STS 1. de 5 de diciembre de 2002. Procede la resolu-cin del
contrato de compraventa por incumplimiento de la entrega del
inmueble objeto del contrato dentro del plazo, que es pactado como
esencial ...................... 342SAP Granada 3. de 24 de
septiembre de 2010. Tanto en los supuestos en que el plazo de
entrega no se fi ja como esencial por no anudar su incumplimiento a
una causa resolutoria expresa como cuando el contrato prev el
retraso como causa de indemnizacin (clusula penal), su
inobservancia ms que verdadero incumplimiento representa un mero
retraso sin virtualidad resolutoria del contrato
................................................................
344SAP A Corua 4. de 7 de diciembre de 2011. Segn lo pactado, las
obras deberan terminarse aproximada-mente el 20 de enero de 2009, y
efectivamente fueron concluidas en el mes de abril y junio de 2009,
por lo
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que en ese momento, conforme a lo antes expuesto, no cabra la
resolucin contractual por incumplimiento del plazo de entrega de la
vivienda .............................. 345SAP Castelln 3. de 20
octubre 2010. Fueron las par-tes quienes erigieron el 30 de abril
de 2008 en trmino de carcter perentorio, puesto que anudaron a la
falta de entrega antes de tal da la facultad resolutoria que los
compradores han ejercitado en base al contrato ........... 348SAP
Mlaga 4. de 8 de octubre de 2010. Acudiendo al contrato de
compraventa de autos se advierte la vo-luntad de las partes
contratantes de elevar la fecha de entrega de la vivienda a
condicin esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del
plazo de entrega faculta expresamente a los compradores a instar la
reso-lucin del contrato de compraventa ............................
350SAP Madrid 18. de 31 de mayo de 2011. No puede prosperar la
accin de resolucin contractual ejercitada por la parte actora, en
tanto no puede pedirlo quin con anterioridad ha incumplido
igualmente con sus obligaciones contractuales
........................................... 352SAP Tenerife 3. de
20 de enero de 2001. Incumpli-miento del plazo esencial de entrega
pero tambin incumplimiento del deber de pago: moderacin de la
cantidad a reintegrar por el vendedor-promotor al comprador
..................................................................
353STS 1. de 16 de abril de 1991. La interpretacin de los contratos
es funcin privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado
ha de ser respetado en casacin a no ser que el mismo se muestre
como ilgico, arbitra-rio o contradictorio de alguna de las normas
legales de hermenutica establecidas en los art. 1.281 a 1.289 del
Cdigo Civil. Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la
viabilidad de la accin resolutoria la prueba de los siguientes
requisitos: 1. La existencia de un vn-culo contractual vigente
entre quienes lo concertaron. 2. La reciprocidad de las
prestaciones estipuladas en el mismo, as como su exigibilidad. 3.
Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le
incumban, estando encomendada la apreciacin de este incumpli-miento
al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.
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24 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
4. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia
de una conducta de ste que de un modo indubitado, absoluto defi
nitorio e imparable lo origina. 5. Que quien ejercita esta accin no
haya incumplido las obligaciones que le concernan, salvo si ello
comien-za como consecuencia del incumplimiento anterior del otro,
pues la conducta de ste es lo que motiva el de-recho de resolucin
de su adversario y lo libera de su compromiso
...............................................................
355STS 1. de 18 de noviembre de 1994. Caracteres del
in-cumplimiento que facultan a la parte cumplidora para instar la
resolucin contractual .................................... 356STS
1. de 23 de enero de 1996. La facultad resolutoria de los contratos
requiere no slo la concurrencia de una voluntad en el infractor
obstativa del cumplimien-to o la aparicin de un hecho que de manera
defi nitiva lo impide frustrando el fi n del contrato, sino que la
vulneracin de lo pactado resulte gran esencial, sin que baste
aducir el incumplimiento de prestaciones acceso-rias o
complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el
acreedor obtenga el resultado eco-nmico que le movi a contratar
................................ 358SAP Mlaga 4. de 24 de abril de
2007. Se tiene en cuenta, para privar al grave retraso de su efi
cacia resolu-toria, el pacto que relevaba al vendedor de
responsabili-dad si el retraso era por causas tcnicas,
administrativas o de fuerza mayor
...................................................... 359STS 1. de
27 de septiembre de 2012. Resolucin de los contratos por retraso de
una parte en el cumpli-miento de su obligacin. El mero retraso no
siempre implica que se haya frustrado el fi n prctico perseguido
por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un inters,
jurdicamente protegible, en que se decrete la resolucin
...................................................................
361STS 1. de 14 de noviembre de 1998. Resolucin de contrato de
compraventa por incumplimiento: el ven-dedor no es rbitro de
cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto
el cumplimien-to del comprador de sus obligaciones, o su
disposicin
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seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos
contractuales
...............................................................
362SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. Si bien no todo retraso
puede ser califi cado de incumplimiento, un retraso de 15 meses en
la entrega de la vivienda si es una situacin que genera
responsabilidad .................... 364SAP Toledo 1 de 17 abril
2008. El incumplimiento previo de la vendedora es fl agrante, pues
incurre en un retraso de ms de un ao en la entrega de la vivien-da
cuando ella a su vez haba percibido puntualmente todas cuantas
cantidades se haba obligado a abonar la compradora hasta el
otorgamiento de la escritura ........ 366SAP Murcia 5. de 21 de
Julio de 2003. El retraso en la entrega de la vivienda objeto de
contrato en ms de dos aos no es un mero retraso sino un verdadero
incum-plimiento motivo de resolucin contractual ................
368SAP Mlaga 4. de 30 de Marzo de 2006. La parte ven-dedora no ha
cumplido el requisito que exige el exacto cumplimiento de aquello
que le incumba, cuando se demor 11 meses en la entrega de la
vivienda, contra-viniendo lo pactado
.................................................... 369SAP Murcia
5. de 1 de julio de 2008. Es cierto que ha existido retraso por
parte del vendedor en el cum-plimiento de su obligacin de entrega,
pero no se ha acreditado, en modo alguno, que el plazo de entrega
fuese esencial para la parta compradora ni tampoco que ese retraso
en la entrega de la vivienda haya frustrado las legtimas
expectativas que movieron al comprador a contratar, por lo que no
puede entenderse acreditado que no pudiese conseguirse, con esa
entrega tarda, el fi n contractual perseguido
........................................... 370SAP Castelln 2. de
20 de julio de 1998. Un retraso de 2 y 3 meses en la entrega de la
cdula de habitabili-dad por parte de la vendedora no constituye un
retraso importante o grave que faculte para la resolucin del
contrato
......................................................................
373SAP Mlaga 4. de 11 diciembre 2007. No existe causa de resolucin
del contrato de compraventa por el mero retraso de un mes y medio
en la entrega de la vivienda 375
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26 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
SAP Alicante de 25 de Febrero de 2003. El retraso de un mes en
la entrega de la vivienda manifi esta un in-cumplimiento grave de
las obligaciones del vendedor de cuyas consecuencias solamente
puede liberarse si prueba la concurrencia de causa a l no
imputable, sin que sea necesaria una voluntad deliberadamente
rebel-de al cumplimiento ya que el vendedor no es rbitro de cumplir
un contrato cuando le convenga o interese o pueda
.........................................................................
377SAP Granada 3. de 24 de septiembre de 2010. No es cauda de
resolucin contractual el retraso de 3 meses en la entrega de la
vivienda ......................................... 379SAP Madrid.
25. de 27 de junio de 2011. Estima sufi -ciente para la resolucin
un retraso de cuatro meses en la entrega
....................................................................
381SAP Madrid 11. de 27 de junio de 2011. Considera que un retraso
de seis meses en la entrega es causa de resolucin contractual
................................................. 382SAP Madrid 18.
de 20 de junio de 2011. No ha-bindose pactado el plazo de entrega
con el carcter de esencial, un retraso de tres o cuatro meses no
puede justifi car la resolucin
................................................. 385SAP Madrid 10.
de 8 de junio de 2011. No se consi-dera causa resolutoria un
retraso de pocos meses en la entrega de la vivienda
................................................. 386SAP Castelln
3. de 22 de julio de 2011. El retraso de un mes en la comunicacin
para el otorgamiento de la escritura no constituye incumplimiento
esencial ......... 389SAP Castelln 3 de 21 de julio de 2011. El
retraso de quince meses en la entrega de la vivienda supone
incumplimiento contractual resolutorio ......................
391STS 1. de 26 de septiembre de 2002. Se ha demos-trado que el
vendedor no se entreg la vivienda en el plazo pactado y que no puso
en conocimiento de los compradores la causa del retraso
.................................. 393STS 1 de 21 de febrero de
2007. El vendedor, ante su incumplimiento previo de su deber de
entrega en plazo, queda privado de toda posibilidad de exigir el
cumplimiento frente a la accin resolutoria instada por el comprador
si en su contestacin a la demanda se li-
El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 26El
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ndice 27
mita a rechazar la obligacin de devolver las cantidades
entregadas a cuenta por quien cumpli en todo mo-mento los plazos y
obligaciones del contrato pero sin postular su consumacin por va
reconvencional ......... 395
2.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento
resolutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por
mora alegadas por el vendedor-promotor
.................................................................
396
SAP Madrid 11. de 30 de diciembre de 2008. Com-praventa de
vivienda. Nulidad de la clusula de exen-cin de responsabilidad de
la promotora por demoras o retrasos en la entrega que inclua el
reconocimiento de la actora de haber sido ya indemnizada, dado su
carcter abusivo y en contradiccin con la normativa protecto-ra de
consumidores y usuarios. Existencia de vicio del consentimiento
concretado en los actos de intimida-cin efectuados por la demandada
para la suscripcin de la clusula exoneradora
.......................................... 396SAP Alicante 8. de 29
de abril de 2010. Indemnizacin de daos y perjuicios por
incumplimiento contractual de la vendedora por retraso en la
entrega de la vivienda. La clusula incluida en la escritura de
compraventa que impide al comprador el ejercicio del derecho a
exi-gir la responsabilidad al promotor por daos materiales
ocasionados en el edifi cio, as como la posibilidad de reclamar la
indemnizacin de daos y perjuicios por incumplimiento contractual,
debe considerarse abusiva e inefi caz
....................................................................
398SAP Las Palmas 3. de 1 de septiembre de 2008. Nu-lidad de
clusula penal que limita el importe de la in-demnizacin por demora,
al constar su carcter abusivo, siendo la sancin por incumplimiento
de la contraria notoriamente superior, por vulnerar el principio de
equivalencia entre prestaciones
.................................... 399SAP Madrid 13. de 16 de
octubre de 2009. Resulta valida la clusula por la que se prrroga el
plazo de entrega inicial pactado por otro que se seale, prrroga
condicionada en consideracin a diversas circunstancias ajenas a la
promotora .................................................. 400SAP
Oviedo 4. de 28 de octubre de 2011. Las clusu-las en las que se
permite una alteracin del plazo con-
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inmobiliarios
tractual inicialmente pactado por causas justifi cadas a juicio
de la direccin facultativa deben ser interpretadas cautelosa y
restrictivamente ......................................... 401SAP
Madrid 20. de 3 de junio de 2004. El contrato contena un pacto por
el que se conceda ab initio una prorroga, plazo que determinar la
cuanta indemniza-toria en caso de incumplimiento
................................. 403SAP Navarra 3. de 8 de enero
de 2004. La suspensin de pagos de la constructora no puede ser
opuesta por la promotora a los adquirentes de la vivienda como
causa que justifi que su demora en la entrega de la misma, no
siendo englobable tal supuesto en los conceptos de caso fortuito o
fuerza mayor ............................................... 404SAP
Cdiz 4. de 1 diciembre de 2003. El retraso de 10 meses en la
terminacin de la obra no aparece jus-tifi cado frente a su
comprador actor por la simple con-currencia de la suspensin de
pagos de la constructora que no puede menos de considerarse
previsible e inclu-so evitable con la diligencia
debida.............................. 405SAP Madrid 13. de 16 de
octubre de 2009. La quiebra de la constructora no constituye fuerza
mayor o caso fortuito exonerante (artculo 1.105 del Cdigo Civil ..
406SAP Valencia 6. de 12 de diciembre de 2008. En rela-cin a la
fuerza mayor contemplada en el artculo 1105 del Cdigo Civil, se
recuerda que, para excluir la res-ponsabilidad contractual,...
requiere, para su aprecia-cin, la existencia de un obstculo que,
siendo extrao a la esfera negocial del obligado o deudor, sea
total-mente irresistible o inevitable
...................................... 408SAP Baleares 3. de 10 de
junio de 2004. La culpabili-dad de la demandada va referida a la
culpa in vigilando o in eligendo al elegir un contratista que no
cumpli los plazos inicialmente fi jados para la fi nalizacin de la
obra, cuestin sta que no puede repercutirse sobre la compradora que
resulta extraa al negocio jurdico concertado
.................................................................
408SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. La alegacin de lluvias y los
vientos como excusa para el retraso no po-demos hablar de fuerza
mayor ni de caso fortuito, pues se trataba de circunstancias
perfectamente previsibles
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ndice 29
como parte del ciclo anual meteorolgico en esta zona y debieron
ser tenidas en cuenta a la hora de fi jar el da de entrega de las
viviendas .......................................... 410SAP Mlaga
4. de 21 de enero de 2008. El retraso en la fi rma del acta de
replanteo y difi cultades surgidas en el movimiento de tierras,
unido a la huelga del sector de yeso, ms que causas de fuerza mayor
no previsibles, tienen su origen en la falta de previsin de la
entidad vendedora, que conocedora y profesional del sector de la
construccin, debe prever al tiempo de fi jar el plazo de terminacin
de la obra y de entrega las incidencias, sin que en este caso se
acredite debidamente su inci-dencia en esta obra o que era ajeno a
la promotora, lo que corresponda a quien la invoca en virtud del
prin-cipio de carga de la prueba
......................................... 412SAP Valencia 7. de 16
de mayo de 2003. En lo que se refi ere a las huelgas, tan solo
mencionar que tan solo se citan, ni se concretan ni justifi can, ni
mucho menos en qu medida alcanzaron a la vendedora en funcin de
quienes secundasen o no la huelga ..............................
413SAP Sevilla 6. de 29 de junio de 2004. No considera que la
huelga de trabajadores pueda conceptuarse como caso fortuito o
fuerza mayor, pues es una circunstancia que debe estar previsto por
las empresas constructoras . 414SAP Guipzcoa 3. de 15 de febrero de
2008. Se recha-za la contingencia de la huelga como constitutiva de
un supuesto de fuerza mayor
............................................ 415SAP Sevilla 5. de
14 de abril de 2004. Se califi ca como la huelga como hecho
imprevisible pues no era en esos aos un hecho tan frecuente o
cotidiano para que ne-cesariamente hubiera de tenerse en cuenta el
clculo de la terminacin de la obra; incluso an cuando se hubiera
previsto, lo que resultaba imposible era saber su duracin
.....................................................................
415SAP Sevilla 5. de 28 septiembre 2000. Ni las cimen-taciones
antiguas, canalizaciones, tneles y depsitos aparecidos al hacer las
excavaciones, ni el hallazgo de una lnea elctrica de alta tensin
subterrnea pueden considerarse causas de fuerza mayor
............................ 416
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30 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
SAP Sevilla 5. de 2 marzo de 2001. Ni las cimenta-ciones
antiguas de hormign, canalizaciones de hierro fundido, tneles y
depsitos, antiguas cimentaciones de fbrica de carga, aparecidas al
hacer las excavacio-nes, ni el hallazgo de una lnea elctrica de
alta tensin subterrnea de la Compaa de Electricidad, pueden
considerarse causas de fuerza mayor o acontecimientos imprevisibles
...............................................................
417SAP Palencia 1. de 2 de enero de 2007. La mayor parte de los
problemas descritos poseen un carcter tcnico, ajenos por completo
al demandante, al tiem-po que se trata de hechos que, con la
excepcin de las condiciones meteorolgicas, pudieron haber tenido
una solucin razonable de haber sido previstos ............ 419STS
1. de 3 de noviembre de 1999. A la entidad cons-tructora le
corresponda cumplir el compromiso ad-ministrativo, con el que nada
tiene que ver la entidad compradora, gestionar la licencia de
primera ocupa-cin como era su obligacin como constructora y como
vendedora, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para
el uso o destino previsto .............. 421SAP Cceres 1. de 19 de
enero de 2004. Los proble-mas que la promotora hay podido tener con
el Ayunta-miento no justifi ca en absoluto la demora en la entrega
de la vivienda frente a los compradores .......................
422STS 1. de 26 de marzo de 2002. Retraso no imputable al
constructor sino a modifi caciones introducidas en el proyecto por
el comprador.......................................... 424SAP Las
Palmas 1. de 15 de julio de 1998. Retraso en la entrega de la
vivienda de cinco meses por causas no imputables al
vendedor-promotor sino a modifi cacio-nes en la obra solicitadas
por el comprador ................. 425SAP Baleares 3. de 10 de
junio de 2004. No puede alegarse modifi caciones en la obra como
causa justi-fi cativa del retraso en la entrega de las llaves por
los compradores cuando dichas obras no consta que fuesen
solicitadas por los compradores, sino que se debieron a la propia
naturaleza de la construccin o por decisin de la promotora
constructora ...................................... 427
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SAP Valencia 9. de 25 de marzo de 2003. Se alega por el
vendedor-promotor modifi caciones de obras, que en modo alguno
consta fuesen peticionadas por los compradores, sino por la propia
naturaleza de la cons-truccin o por decisin de la promotora
constructora, como son los cambios en la Urbanizacin o en
deter-minadas instalaciones generales
................................... 428SAP Madrid 10 de 26 de
octubre de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. Retraso en la
entrega de la vivienda. La aceptacin de la demora por parte de la
compradora al intervenir en el otorgamiento de la escritura pblica,
no supone una manifestacin de con-formidad con el retraso en la
entrega .......................... 429SAP Madrid 20. de 8 de julio
de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. La escritura de
compraven-ta otorgada por los intervinientes no supone una no-vacin
de las estipulaciones contenidas en el contrato privado
.......................................................................
431SAP Madrid 21. de 14 de junio de 2011. Compraventa de vivienda.
Accin indemnizatoria de daos y perjui-cios por incumplir la
vendedora demandada su obli-gacin de entrega en el plazo pactado.
Desestimacin. Retraso producido pero consentido por el comprador
demandante. Afi rmado en la escritura pblica de com-praventa que la
entrega lo era en plazo y que por ello no haba nada que reclamar.
Consentimiento vlido y efi caz
..........................................................................
432
2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios
como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daos
materiales y daos morales
.........................................................................
434
SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. El hecho de que no se
haya pactado contractualmente clusula penal resulta una
circunstancia ajena de la que no se puede hacer depender la
posibilidad de apreciar el in-cumplimiento contractual si ste se ha
producido y la consiguiente indemnizacin de aquellos daos y
per-juicios derivados
......................................................... 434STS 1.
de 16 de marzo de 1999. En supuestos donde resulta una situacin de
incumplimiento contractual provocada nica y exclusivamente por una
de las par-
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32 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
tes, dicha circunstancia ya determina por s misma la obligacin
reparadora, y, adems, tiene declarado que el solo incumplimiento
contractual no excluye la idea de que ste no constituye per se un
perjuicio o dao, una frustracin en la economa del contratante, en
su inters material o moral
.............................................. 436STS 1 de 23 de
julio de 1997. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo
un dao mnimo al acree-dor, cual es el representado por su valor de
uso. Es un dao in re ipsa que debi ser indemnizado
................... 436STS 1 de 21 de diciembre de 2011.
Compraventa de viviendas. Estimacin de la accin de cumplimiento del
contrato e indemnizacin de daos y perjuicios for-mulada por la
compradora. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un
dao al acreedor ........... 437STS 1. de 25 de febrero de 2000. En
casos en los que los daos y perjuicios se presenten como reales y
efectivos, no viene a ser necesario acreditar su realidad cuantifi
cada, por ser consecuencia forzosa del incum-plimiento decretado,
que fue provocado nica y exclu-sivamente por la parte demandada, lo
que determina por s la obligacin reparadora que surge como efecto
inevitable
....................................................................
438SAP Valencia 7. de 7 de abril de 2006. Compraventa de vivienda.
Indemnizacin por retraso en la entrega: procedencia. La parte
incumplidora debe indemnizar los perjuicios causados que se
concretan en los gastos satisfechos por la actora en concepto de
guardamuebles y alquiler de una vivienda durante el periodo de
demo-ra
................................................................................
440STS 1 de 16 de marzo de 1995 ..................................
441SAP Baleares.3 de 15 de diciembre de 2005. Proce-de indemnizar
como daos y perjuicios una cantidad equivalente al precio medio de
mercado en renta/alquiler mensual de viviendas anlogas o similares
en superfi cie, calidades y zona a las que son objeto de con-trato
durante el periodo de retraso en el cumplimento 442SAP lava 1. de
30 de junio de 2009. Compraventa de vivienda. Indemnizacin por
retraso en la entrega. Incumplimiento indemnizable aunque no se
incluyera
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en el contrato clusula que penalizara expresamente el hecho del
posible retraso en la defi nitiva entrega de la vivienda. Dao
moral. Pese a que carecen de valor econmico, no por eso dejan de
ser indemnizables ...... 443SAP Las Palmas 4. de 25 de marzo de
2008. Responsa-bilidad contractual por retraso en la entrega.
Indemni-zacin. Solicitndose nicamente la indemnizacin del dao
material consistente en el valor de uso de las vi-viendas del que
la parte compradora fue indebidamen-te privada por el retraso en la
entrega de las mismas, debe estimarse la pretensin de la demandante
............ 445SAP Salamanca 1. de 7 de octubre de 2011.
Compra-venta. Daos y perjuicios. Si bien el retraso no conlleva por
s la resolucin, s provoca un evidente perjuicio a la parte
compradora, que no necesita de mayor justifi -cacin y que debe ser
convenientemente indemnizado. A falta de acreditacin de perjuicios
mayores, se ha de indemnizar por el inters de las cantidades
entregadas, correspondientes al perodo de demora
....................... 449SAP Salamanca 1. de 15 de noviembre de
2011. Com-praventa de vivienda. Resolucin del contrato. Retraso en
la entrega. Indemnizacin de daos y perjuicios. En ausencia de pacto
se cuantifi can en el inters legal de las cantidades entregadas a
cuenta del precio. Indem-nizacin por la suscripcin de una pliza de
crdito y posterior constitucin de hipoteca. Vinculacin de los
crditos con la compraventa. Coincidencia en las cuantas con las
abonadas en la compraventa. Exclusin de los gastos por constitucin
de la hipoteca porque la descripcin del inmueble no se corresponde
con el ahora litigioso, pues sta an se encontraba en cons-truccin
......................................................................
450SAP Murcia 2. de 1 de febrero de 2000. Compraventa. Daos por
incumplimiento contractual. Indemniza-cin: procedencia. Mora del
vendedor por haber in-cumplido con su obligacin de entrega de la
vivienda a la fecha convenida en el contrato, en el que adems asuma
la obligacin de pagar los intereses del prstamo hasta la entrega.
El actor liquid intereses en sumas par-ciales y adems tuvo que
arrendar una vivienda. Abo-
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34 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
no por el vendedor de los intereses y de los gastos del
arrendamiento
............................................................ 451SAP
Cceres 1. de 19 de enero de 2004. Compra-venta de vivienda. Daos y
perjuicios por retraso en la entrega. Indemnizacin por las rentas
de alquiler que el demandante ha satisfecho durante la demora en la
entrega
.......................................................................
452SAP Madrid 14. de 1 de junio de 2006. Compraventa de vivienda.
Indemnizacin por los daos y perjuicios derivados del incumplimiento
en la entrega de la vi-vienda comprada
........................................................ 453SAP
Burgos 2. de 23 de marzo de 2012. Compraven-ta de vivienda y
anejos. Resolucin de contrato por incumplimiento de la compradora.
Determinacin de los daos y perjuicios, limitados a las cuotas de
inte-reses y comunitarias devengados hasta la fecha de
in-terposicin de la demanda y los posteriores hasta que el vendedor
expres su conformidad con la resolucin contractual, con exclusin de
perjuicios por deprecia-cin del inmueble
....................................................... 455SAP
Salamanca 1. de 30 de julio de 2012. Compra-venta de vivienda.
Resolucin del contrato. Devolu-cin de las cantidades entregadas a
cuenta. Condena al vendedor a la devolucin de las cantidades
entregadas a cuenta, una vez detrados los daos y perjuicios que se
le causaron. No procede descuento por el inferior valor de la
vivienda, pero si es gasto indemnizable la cuanta abonada a la
inmobiliaria que actu en la venta con el actor
...........................................................................
456SAP Alicante 8. de 22 julio de 2011. Compraventa de vivienda.
Incumplimiento de la vendedora. Inexistencia de correlacin entre lo
promocionado y publicitado y el objeto entregado. No se ha cumplido
ntegramente la obligacin asumida en la publicidad de incluir en el
conjunto residencial promocionado el jardn de cierta casona
decimonnica para uso exclusivo de los vecinos de la promocin.
Indemnizacin. Dao moral. Cuanta. Fijacin en 6.000 euros
............................................... 457SAP Valencia 7.
de 16 de mayo de 2003. Responsabili-dad contractual. Contratos en
particular. Compraventa.
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Daos in re ipsa. Daos morales: el retraso en la entrega de la
vivienda provoc un dao moral al comprador, que como consecuencia
del mismo, no precisa ms prueba que la realidad del hecho que la
genera ........... 459SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. Contrato
de compraventa de vivienda. Incumplimiento de la obli-gacin del
vendedor de entrega en plazo: efectos. Re-solucin del contrato.
Indemnizacin de daos y per-juicios. Posibilidad de solicitar daos
morales............... 460SAP Sevilla 2. de 30 de marzo de 2007.
Los compra-dores no pudieron usar y gozar de la vivienda adquiri-da
durante medio ao, lo que necesariamente provoca un dao moral o
psquico resarcible,.pues el retraso no justifi cado en la entrega
de un piso conlleva gravosas y molestas consecuencias
............................................... 461SAP Baleares 3.
de 15 de diciembre de 2005. El re-traso de trece meses en la
entrega de la vivienda hubo de frustrar las legtimas expectativas
que haban puesto los compradores en la adquisicin del inmueble, con
la consiguiente zozobra, inquietud e incertidumbre ........ 461STS
1 de 10 de febrero de 2006. La jurisprudencia ms reciente (rectifi
cando criterios iniciales) ha acep-tado que los criterios
cuantitativos que resultan de la aplicacin de los sistemas basados
en valoracin, y en especial el que rige respecto de los daos
corporales que son consecuencia de la circulacin de vehculos de
motor, pueden resultar orientativos para la fi jacin del pretium
doloris teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en cada
caso ........................................... 463SAP Madrid 9.
de 13 de junio de 2008. Con rela-cin a los daos corporales, como
son las secuelas y cicatrices derivadas de la operacin, como de los
daos morales, al no existir unos criterios cuantitativos para fi
jar tales daos, debe tenerse en cuenta por un lado, la valoracin
legal que otros sectores pueden hacerse con relacin a las lesiones
corporales, pudiendo servir con carcter indicativo las normas y
baremos que sobre es-tos daos se establecen en el mbito de la
circulacin de vehculos de motor, mientras que con relacin al
dao
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36 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
moral, es an ms difcil no slo su cuantifi cacin sino su propia
confi guracin .............................................. 465SAP
Madrid 20 de 3 de junio de 2004. Se calcula la cuanta del dao moral
tomando como base el precio del alquiler que efectivamente pag
durante los tres meses y cinco das de retraso en la entrega de la
vivien-da
...............................................................................
466SAP Burgos 1. de 14 de julio de 2010. Cuantifi cacin del dao
moral: El Tribunal ejerce una legtima discre-cionalidad al decidir
el monto de la indemnizacin por tal concepto
................................................................
468SAP Salamanca 1. de 23 de octubre de 2009. Respon-sabilidad ex
delicto. Dao moral. Correcta valoracin y fi jacin de la cuanta
indemnizatoria ........................... 470
2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el
caso de retra-so en la entrega de la vivienda: Su posible moderacin
y compatibilidad con otras indemnizaciones
........................................................... 471
STS 1 de 12 enero 1999. Concepto y caracteres de clusula penal
..............................................................
471SAP Barcelona de 30 de enero de 2004. Arrendamien-to de obra.
Daos por retraso en la entrega y por de-fectos en la ejecucin
material de la obra. Procedencia parcial de la indemnizacin. El
retraso en la entrega de la obra se debe a modifi caciones
efectuadas en el pro-yecto inicial, por lo que no cabe aplicacin de
clusula penal recogida en el contrato
...................................... 472STS 1. de 27 de febrero
de 2002. La clusula penal debe aplicarse nicamente al periodo de
demora que se entienda imputable a la parte incumplidora
............. 473STS 1 de 28 de septiembre de 2006. Compraventa.
Responsabilidad contractual. Clusula penal. Inapli-cacin de la
sancin prevista cuando se reserva a los supuestos de incumplimiento
de las obligaciones del contrato con potencial resolutorio, pero no
para el caso de cumplimiento irregular o defectuoso de la
obliga-cin principal
.............................................................
474STS 1. de 12 de julio de 1993. La clusula penal del contrato se
contempla con referencia expresa a la fecha de terminacin de las
obras, por lo que no es de aplica-cin cuando stas se han concluido
y la falta de entrega
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por parte del vendedor constituye el incumplimiento de otra
clase de obligaciones .......................................
475STS 1. de 17 de enero de 2012. Aplicacin de la clu-sula penal
sobre recargos por demora. No se puede moderar judicialmente la
clusula penal cuando est expresamente prevista para el
incumplimiento parcial o para el cumplimiento defi ciente o
retardado ............... 476STS 1. de 1 de junio de 2009. Clusula
penal. Mo-deracin de la pena. No es posible en los supuestos de
incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento hubiera sido el
pactado como supuesto condicionante de la aplicacin de la pena
.......................................... 479STS 1. de 29 de
noviembre de 1997. No cabe la mo-deracin judicial de las clusulas
penales por demora ... 480SAP Baleares 3 de 22 de febrero de 2010.
Compraven-ta. Resolucin de contratos de compraventa motivados por
el incumplimiento de la vendedora, consistente en la imposibilidad
de entregar las viviendas en los pla-zos acordados al momento de
suscribir el contrato de opcin de compra. Indemnizacin. Procedencia
del importe establecido en concepto de indemnizacin por los daos y
perjuicios causados en aplicacin de la clusula penal libremente
acordada por las partes, sin que resulte procedente aadir a la
misma otra indem-nizacin por dao moral, tal como se pretende por la
parte actora
.................................................................
482SAP Tenerife 1 de 6 de junio de 2011. Compraventa de vivienda y
garaje en construccin. Resolucin del contrato. Retraso en la
entrega. Condena a la promoto-ra a la devolucin de las cantidades
entregadas a cuen-ta ms intereses, y al abono de la cuanta pactada
en concepto de clusula penal. Rechazo de la pretensin
indemnizatoria por gastos por dao moral. La indem-nizacin por daos
morales interesada resultaba desme-surada e improcedente porque la
misma se encontraba ya inserta en la clusula penal
...................................... 483SAP Madrid 11. de 30 de
diciembre de 2008. Com-praventa de vivienda. Procedencia de
indemnizacin de daos y perjuicios por retraso en la entrega.
Indem-
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38 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
nizacin. Compatibilidad de la pena convencional con otras
posibles indemnizaciones ....................................
485STS 1. de 7 de diciembre de 1990. Compraventa. Ac-cin de
resolucin. Compatibilidad de la clusula penal reparadora de
perjuicios con la condena a indemnizar desde el requerimiento de
pago y resolucin hasta el desalojo. La pena sustituye a los
perjuicios provinientes del contrato, pero no absorbe indefi
nidamente los de-rivados del incumplimiento contumaz, autntica
pose-sin de mala fe
............................................................ 490SAP
Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Clusula pe-nal: Doctrina sobre la
funcin liquidadora de la clusula penal, de la indemnizacin por el
mayor dao y por el menor dao o ausencia del mismo
.............................. 491
3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con
obs-tculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la
vivienda sin la Licencia de primera ocupacin o Cdula de
Habitabilidad de la vivienda
...................................................... 4943.1.
Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual
...................... 494
STS 1. de 11 de diciembre de 1995. No obstante estar
prcticamente terminadas las obras de construccin, la falta de las
licencias de habitabilidad y ocupacin de-termina que el contrato no
pueda considerarse como cumplido por completo a cuantos efectos se
despren-dan del mismo
........................................................... 494STS
1. de 9 de mayo de 1996. La posicin de los com-pradores no era la
de efectivos incumplidores, pues ha-ban atendido a todos los pagos
concertados, corres-pondindole tal condicin al vendedor, ya que no
haba obtenido los necesarios permisos municipales para ha-cer apta
la vivienda a la funcin para la que se adqui-ri, ni tampoco los
locales para cumplir su objetivo de adecuada explotacin comercial y
dar as efectividad a las obligaciones de cumplimiento de los
convenios que suscribi
.....................................................................
496STS 1 de 19 de abril de 2007. Es evidente que, con-forme a los
arts. 1097 y 1258 CC, entre la documen-tacin que debe entregarse
est la licencia de primera ocupacin o de primera utilizacin a travs
de la cual se acredita las condiciones de habitabilidad de la
vivienda,
El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 38El
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su adecuacin a la licencia inicial de obras y al proyecto y a
sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salu-bridad para el
uso a que se le destina ........................... 497SAP Las
Palmas 2. de 25 de enero de 1999. Con que la terminacin material de
la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupacin,
signifi ca que no puede considerarse cumplido por completo el
contrato y la obligacin de entrega
........................................... 498STS 1. de 3 de marzo
de 2000. Las limitaciones legales del dominio derivadas del rgimen
urbansticos quedan excludas del concepto de cargas o servidumbres
no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuen-cias que
regulan, los arts. 1483 del Cdigo Civil .......... 500STS 1 de 4 de
octubre de 1989. Imposibilidad de en-cajar dentro del concepto de
vicio o defecto oculto que determina el art 1484 y ss. pues ni la
menor edi-fi cabilidad concedida, ni las incidencias surgidas sobre
la licencia de obras y plan de ordenacin, permiten su confi guracin
cual vicio interno del objeto vendido ... 502
3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento contractual
..................... 503STS 1. de 23 de octubre de 1997. Los
impedimentos urbansticos y administrativos, cuando los compradores
no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actan
como causa resolutoria de la relacin 503STS 1. de 22 de abril de
2004. Doctrinal jurispruden-cial del aliud pro alio
.................................................... 506SAP
Valencia 7. de 29 de junio de 2011. Se pacte o no en el contrato,
se incumple el plazo de entrega de la vivienda si no se entrega
dentro del trmino con los permisos y licencias administrativas que
la hacen til y apta para su uso
.......................................................... 507SAP
Madrid 14. de 10 de febrero de 2009. Slo una vez obtenida la
licencia de primera ocupacin por el promotor, estar en condiciones
de cumplir su obliga-cin de entrega al adquirente, obligacin cuyo
incum-plimiento debe reputarse esencial
................................ 508SAP Gerona 2. de 9 de enero de
2003. Se resuelve la compraventa de una vivienda que no tena ni
poda te-ner Cdula de Habitabilidad: al carecer de ella, no cabe
hablar de vivienda
.................................................... 511
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40 Controversias habituales entre compradores y promotores
inmobiliarios
STS 1. de 9 de mayo de 1996. Si el comprador decide no
escriturar por falta de la licencia, no slo es que su posicin est
justifi cada en el previo incumplimiento del vendedor, sino que
habran de devolvrseles las can-tidades entregadas en concepto de
arras penitenciales .. 512SAP Madrid 1. de 8 de enero de 2001. La
falta de pago del comprador implica incumplimiento lgico y
subsiguiente al de la vendedora, que es la que primero incumple,
privndola de su facultad de resolver el con-trato, sin que pueda
admitirse que la falta de certifi cado fi nal de obra y de la
entrega de Cdula de Habitabili-dad de la vivienda carezca de
relevancia a estos efectos 514SAP Almera 3. de 8 de julio de 2011.
Jurisprudencia diversa en torno a las consecuencias jurdicas de la
falta de licencia de primera ocupacin o cedula de habitabi-lidad
...........................................................................
517SAP Zaragoza 5. de 26 de octubre de 2011. Diversa doctrina
jurisprudencial en torno a la falta de licencia de primera ocupacin
y su trascendencia jurdica ........ 520SAP La Rioja 6 de marzo de
2012. Respecto a qu ha de entenderse por puesta a disposicin de la
vivien-da vendida, es requisito necesario la obtencin de la
licencia de ocupacin as como de la cdula de ha-bitabilidad, puesto
que slo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros
bsicos de agua, energa elctrica, gas e infraestructuras de
telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma, as como la
real posibilidad de su utilizacin
........................................ 522STS 1. de 12 de marzo
de 2009. Los incumplimientos puestos de manifi esto han sido
subsanados sin que me-rezcan la consideracin de esenciales
........................... 528SAP Orense 1 de 10 de enero de 2000.
El actor compr una plaza de garaje de la que se vio privado al
supeditarse a su supresin la licencia municipal de ocupacin del
inmueble Se insta la accin de daos y perjuicios
....................................................................
531SAP Tarragona 1. de 18 de julio de 2003. La accin ejercitada es
la de daos y perjuicios de los arts. 1101 y ss CC no la de vicios
ocultos del art. 1483 CC, que no resulta aplicable al caso
................................................ 532
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