1 RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected]www.RE.ee Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn Marlies Linnas +372 50 29 669 [email protected]Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014) Hinnatav objekt: Hoonestatud kinnistu registriosa nr 25868801 Aadress: Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 09.07.2014.a.: 312 000 EUR (kolmsada kaksteist tuhat eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.
46
Embed
Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014) · 2014. 9. 12. · 1 RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE .............................................................. 4
3. KINNISTU ANDMED ................................................................................................................................................. 4
4. OBJEKTI KIRJELDUS .............................................................................................................................................. 5
4.1 Asukoht ................................................................................................................................................................... 5
5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ..................................................................................................................................... 8
5.2 Hoonestatud ja hoonestamata elamumaa kinnistud Tallinnas ja Harjumaal ........................................................ 13
5.3 Kesklinna linnaosa ................................................................................................................................................ 15
Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ............................................................................................................... 25
Lisa 2. Vaated objektist ............................................................................................................................................... 26
Lisa 3. Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja
mai 2008.a). ................................................................................................................................................................ 39
Lisa 4. Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a. ......................................................................................................... 46
3
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks, tellija soovil. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 09.07.2014.a.
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)
Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.
Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 04.07.2014 nr 2.1-5/3611-1). Algandmed esitanud isik: Ülevaatuse juures viibis ja selgitusi jagas omaniku esindaja, Kesklinna
linnaosa Valitsuse Linnavara osakonna peaspetsialist, Dmitri Moskovtsev. Ülevaatuse kuupäev: 09.07.2014.a.
Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)
Objekti ülevaatusel viibinud isikud:
Hindaja Marlies Linnas ja tellija esindaja Dmitri Moskovtsev.
Ülevaatuse ulatus ja põhjalikkus:
Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.
Hindamisaruande kuupäev: 16.07.2014.a.
Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)
Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;
4
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Tellimusleping (tellimuskiri 04.07.2014 nr 2.1-5/3611-1); Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava objekti
kohta; Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja mai 2008.a);
Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a.; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee);
Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.
2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE
Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud.
Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. H indaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.
3. KINNISTU ANDMED
Hinnatav objekt Hoonestatud kinnistu pindalaga 338 m²
Aadress Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond
Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Juhkentali piirkonnas Kalevi Keskstaadioni ja Juhkentali tn vahelisel alal, vahetult Kalevi Keskstaadioni läheduses. Läheduses asub Tallinna Juhkentali Gümnaasium, Tallinna Bussijaam ning Siselinna ja Sõjaväe kalmistud.
Kaugus Tallinna südalinnast Ca 2 km
Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud erinevatel aastakümnetel ehitatud 2-9 korruseliste korterelamute ning üksikute administratiivhoonetega.
Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, kinnistu paikneb eemal liiklustihedatest sõiduteedest.
Infrastruktuur Infrastruktuur on hästi väljaarenenud. Läheduses asuvad koolid, lasteaiad, kaubanduskeskused, kauplused ja teeninduspunktid. Lähim ühistranspordipeatus asub Juhkentali tänaval ca 80m kaugusel.
Lähim hoone Lähimad hooned asuvad ca 0-10m raadiuses ja on erineva tulepüsivusklassiga hooned.
4.2 Krundi kirjeldus
Pindala 338 m2
Haljastus ja heakord Kinnistul haljastus puudub ning kinnistu vajab heakorrastamist (sh piirded puuduvad).
6
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Tegemist on suhteliselt korrapärase kuju ja tasase reljeefiga kinnistuga, mis piirneb ühest küljest analoogse hoonestatud elamumaaga, ühest küljest hoonestamata elamumaaga ning kahest küljest transpordimaadega (Püssirohu tänav ja Võistluse tänav).
Kitsendused Maa-ameti elektroonilise andmebaasi kohaselt hinnatava kinnistu kasutamist piiravad kitsendused puuduvad.
4.3 Hoonete kirjeldus
Elamu
Ehitisregistri kood 101043839
Esmane kasutus Ehitisregistris hoone esmase kasutuselevõtu aasta kohta info puudub.
Algandmed esitanud isiku ütlustel 1930ndate aastate ehitis.
Kasutusluba Puudub (www.ehr.ee)
Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, -laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba.
Energiamärgis Puudub kehtiv energiamärgis (www.ehr.ee)
Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved.
Korruselisus 2 + katusekorrus + keldrikorrus (Ehitisregistri andmetel 2)
Elamu tüüp Ehitisregistri andmetel 13-korteriga elamu, viimati olnud kasutusel erinevate
ettevõtjate poolt kasutatava hoonega, kus paiknevad ametiruumid. Lisaks
on keldrikorrusel eelnevalt tegutsenud toitlustusasutus.
7
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Hoone ehitus–tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Olulisi remonttöid
hoone seisukorra parandamiseks tehtud ei ole. 1980ndate lõpus on hoone
osaliselt saanud põlemiskahjustusi ning seejärel on renoveerimise käigus
teostatud hoonele juurdeehitus, sealhulgas on ehitatud juurde katusekorrus
ning ruumid võetud kasutusele ametiruumidena, samuti on endiste korterite
vahelisi seinu osaliselt eemaldatud. Hoone fassaad ja katus on valdavalt
rahuldavas seisukorras, perspektiivis vajavad uuendamist. Tehnosüsteemid
vajavad kapitaalselt uuendamist, hoones on olnud kasutusel lokaalne
keskküttesüsteem, mis hindamishetkeks on amortiseerunud ning vajab
uuendamist, samuti vajab uuendamist hoonesisene elektrisüsteem ja
torustikud. Visuaalsel vaatlusel on hoone üldine seisukord
rahuldav/kapitaalset remonti vajav.
Lisaks paikneb kinnistul 1930.a ehitatud keldrikorrusega endine pesuköök (Ehitisregistri kood 120614437).
Ehitisregistri andmetel on hoone üldpind 39,2m2. Tegemist on kivist hoonega, mille katusekatteks on rullmaterjal.
Hindajale teadaolevalt on kasutatud pesuköögi keldrikorrust viimati tehnoruumina ning esimest korrust laopindadena.
Hindamishetkel on kõrvalhoone kapitaalset remonti vajavas seisukorras (sh keldrikorrusel asuvad kütteseadmed on
täielikult amortiseerunud).
4.4 Tehnovõrgud
Andmed põhinevad algandmed esitanud isiku ütlustel ning hindaja kohapealsel ülevaatlusel.
Veevarustus Tsentraalne
Elektrivarustus 220V
Kanalisatsioon Tsentraalne
Gaasivarustus Tsentraalne (Ehitisregistri andmetel puudub)
Küttesüsteem Hindajale teadaolevalt on hoonet köetud lokaalse keskkütte baasil (gaasiga) – küttekehadeks on radiaatorid (Ehitisregistri andmetel on küttesüsteem tsentraalne)
Kuumaveevarustus Osaliselt puudub, osaliselt boileritega
Ventilatsioonisüsteem Puudub
Turvasüsteemid Puuduvad
5. TURUANALÜÜS
5.1 Majandus ja kinnisvaraturg
Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi
finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle
vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara
hinnaindeksi kasv 2014. aasta I kvartalis võrreldes 2013. aasta sama kvartaliga 19,6% ning võrreldes 2013. aasta IV
kvartaliga 8,3%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 27,6%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks tõusis
10,9% ning hoonestamata maa hinnaindeks langes 5,9%.
9
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti
Standard EVS 875-10:2013)
Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel
ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:
asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi,
infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi,
maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms
tegureid;
ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide,
tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale;
kinnisvara juhtimine - hinnatakse objekti haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara
kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis,
energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid.
Kvaliteediklasside tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse
eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju objekti väärtusele. Lisaks antakse eraldi
hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud sisustuse
kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehnosüsteemidele). Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse
kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on
hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata.
Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava objekti
kvaliteediklassile antud järgmine hinnang:
Objekti kvaliteediklass asukoha ja krundi alusel
(A, B, C)
Objekti kvaliteediklass ehitise kvaliteedi alusel
(A, B, C)
Objekti kvaliteediklass kinnisvara juhtimise alusel
(A, B, C)
Objekti kvaliteedi koondhinnang
B Cc B BCcB Märkus: kvaliteediklass ehitise kvaliteedi alusel Cc, kuna hoone välis- ja siseviimistluse osas viimsate aastakümnetel olulisi remonttöid teostatud ei ole ning hoone vajab renoveerimist, ning kvaliteediklass kinnisvara juhtimise alusel on B, kuna Ehitisregistri andmetel puudub kehtiv energiamärgis.
Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid:
- paiknemine Tallinna südalinna vahetus läheduses; - hoone fassaad ja katus on valdavalt rahuldavas seisukorras; - tsentraalne gaas.
Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid:
- kinnistu keskmisest väiksem üldpind; - kinnistu vajab valdavalt heakorrastamist;
21
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
- ruumide pinnaandmed ei ole kooskõlas Ehitisregistri andmetega, sh Ehitisregistris puuduvad andmed rekonstrueerimisjärgse hoone kohta; - ruumide planeering ebaratsionaalne; - ruumide siseviimistlus vajab uuendamist; - tehnosüsteemid vajavad uuendamist; - Ehitisregistri andmetel hoonel puudub kehtiv energiamärgis; - piiratud parkimisvõimalused.
Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul hoonestatud kinnistu registriosa nr
25868801 aadressil Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 09.07.2014.a:
312 000 EUR (kolmsada kaksteist tuhat eurot),
s.o 540 EUR/m².
Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.
Arvestades hinnatava objekti asukohta, suurust ja olemust, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni üheksa kuud.
Koostaja: Marlies Linnas kutseline hindaja HA031213 kutsetunnistus nr 086117 RE Kinnisvara AS
Kinnitaja: Monica Meldo juhatuse liige riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS
Käesolev eksperthinnang on koostatud 24 leheküljel ja 4 lisal: Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele.
Lisa 2: Vaated objektidest.
Lisa 3: Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja
mai 2008.a);
Lisa 4: Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a
25
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Koostaja: Marlies Linnas kutseline hindaja HA031213 kutsetunnistus nr 086117 RE Kinnisvara AS
Kinnitaja: Monica Meldo juhatuse liige riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS
26
RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee
Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn