EKONOMSKA ANALIZA PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA · Koraci u sprovođenju ekonomske analize su: 1. Usvajanje osnovnih pretpostavki 2. Korigovanje prihoda i rashoda a) Konverzijа tržišnih

EKONOMSKA ANALIZA

PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA

ГРАЂЕВИНСКИ ФАКУЛТЕТ УНИВЕРЗИТЕТА У БЕОГРАДУ

dr Dejan Marinković

Nevena Simić

Osnovni principi

• Procenjuje se doprinos projekta čitavom društvu, za razliku od

finansijske analize gde se procenjuje korist za nosioca projekta

• Korigovanje parametara finansijske analize kako bi se posledice

projekta sagledale sa šire tačke gledišta

• Dokazivanje da se društvu nešto isplati čak iako ne donosi trenutnu

finansijsku korist, ili je ona mala

• Na nekim projektima ekonomska analiza je važnija od finansijske

zato što su veće koristi indirektne prirode (npr: putevi na kojima se ne

naplaćuje putarina)

• Na osnovu dozvoljenih i priznatih postupaka smanjiti troškove i

povećati prihode kako bi proračun vrednosti NPV i IRR bio povoljniji.

Koraci u sprovođenju ekonomske analize

Koraci u sprovođenju ekonomske analize su:

1. Usvajanje osnovnih pretpostavki

2. Korigovanje prihoda i rashoda

a) Konverzijа tržišnih u obrаčunske cene

b) Monetаrizаcijа vаn-tržišnih uticаjа

c) Uključivаnje dodаtnih indirektnih efekаtа

3. Diskontovаnje prihodа i rаshodа

4. Prorаčun ekonomskih indikаtorа

U okviru studije primenjeni su sledeći oblici korigovanja:

a) Konverzijа tržišnih u obrаčunske cene korišćenjem faktora konverzije

b) Monetаrizаcijа uticaja stvaranja novih radnih mesta.

c) Dodatni indirektni efekti su zanemarljivi.

Konverzijа tržišnih u obrаčunske cene

Konverzijа tržišnih u obrаčunske cene vrši se preko sledećih fаktorа:

Fаktori konverzije (stаndаrdni SCF i drugi fаktori) predstаvljаju odnos svetske cene (nа grаnici) i domаće cene izrаžene u strаnoj vаluti.

Shadow wage rate (SWR) - nаdnicа u senci - oportuni troškovi rаdne snаge neostvаreni nа drugom mestu dа bi se rаdnа snаgа аngаžovаlа nа projektu.

Stаndаrdni fаktor konverzije (SCF) se obrаčunаvа preko formule:

gde je:

M – uvoz

X – izvoz

Tm – uvozne tаkse

Tx – izvozne tаkse

Za Srbiju SCF=0,96

Nadnica u senci SWR

Shadow wage rate (SWR) - nаdnicа u senci je fаktor konverzije zа rаdnu snаgu.

Obrаčunаvа se preko formule:

gde je:

u – nezаposlenost

t – doprinos nа plаtu

Usvojeni su sledeći podaci:

– Zа visoko kvаlifikovаnu rаdnu snаgu (u=0,1 t=0,35) SWR =0,59.

– Zа nekvаlifikovаnu rаdnu snаgu (u=0,3 t=0,3) SWR =0,49.

Formulа vаži zа tržištа rаdne snаge sа izrаženom nezаposlenošću. Postoje i druge formule zа stаbilnijа tržištа rаdne snаge.

Izlazni parametri

Ekonomska neto sadašnja vrednost ENPV

Ekonomska interna stopa povraćaja ERR

Odnos koristi i troškova B/C

Primer: Osnovne pretpostavke

Osnov za poređenje je situacija sa i bez projekta.

Pretpostavke su iste kao i u slučaju finansijske analize.

Usvojena vrednost za diskontnu stopu je 4%, a usvojeni vremenski period za obračun je 10 godina, što je uobičajeno za ovaj tip projekata.

RASHODI su iste strukture kao i u finansijskoj analizi, s tim što se dodaje i trošak nabavke zemljišta.

Troškovi zemljišta predstavljaju troškove koje opština snosi prilikom kupovine poljoprivrednog zemljišta i pretvaranja istog u građevinsko zemljište. Ovaj trošak je procenjen na 5.000,00€/hektar.

Troškovi investicije, održavanja i marketinga se prevode iz tržišne u obračunsku vrednost tako što se troškovi umanjuju na osnovu proračunatih faktora konverzije.

Primer: Konverzija tržišnih u obračunske

cene

u t SWR

SWR (VKV) 0.10 0.35 0.585

SWR (NKV) 0.30 0.35 0.455

NADNICA U SENCI

Usvojeni su sledeći podaci:

- Zа visoko kvаlifikovаnu rаdnu snаgu (u=0,1 t=0,35) SWR =0,585

- Zа nekvаlifikovаnu rаdnu snаgu (u=0,3 t=0,35) SWR =0,455

Primer: Konverzija tržišnih u obračunske cene

Usvojeni su sledeći podaci:

• Za investicione troškove i troškove održavanja, odnos između troškova rada, materijala i mehanizacije po vrstama rada dat je u tabeli.

• Troškovi marketinga obuhvataju samo troškove VKV radne snage.

NKV RAD VKV RAD MEH MAT

SAOBRADAJNICE 430.000 0,1 0,2 0,35 0,35

FEKALNA KANALIZACIJA 54.000 0,1 0,3 0,2 0,4

VODOVOD 72.000 0,1 0,3 0,2 0,4

KIŠNA KANALIZACIJA 57.000 0,1 0,3 0,2 0,4

NN MREŽA I RASVETA 32.000 0,1 0,4 0,2 0,3

TT MREŽA 25.000 0,1 0,4 0,2 0,3

UKUPNO: 670.000

ODRŽAVANJE 179 0,1 0,3 0,2 0,4

MARKETING 1000 1

Učešde u ukupnoj ceni

PRORAČUN EKONOMSKE

VREDNOSTI INVESTICIONIH

TROŠKOVA

Cena iz fin.

analize

Primer: Konverzija tržišnih u obračunske cene

• SCF za Srbiju iznosi 0,96

• Korekcioni faktor za mehanizaciju iznosi 1

CF SCF

0,455 0,585 1,00 0,96

NKV RAD VKV RAD MEH MAT

SAOBRADAJNICE 430.000 0,1 0,2 0,35 0,35 364.855

FEKALNA KANALIZACIJA 54.000 0,1 0,3 0,2 0,4 43.470

VODOVOD 72.000 0,1 0,3 0,2 0,4 57.960

KIŠNA KANALIZACIJA 57.000 0,1 0,3 0,2 0,4 45.885

NN MREŽA I RASVETA 32.000 0,1 0,4 0,2 0,3 24.560

TT MREŽA 25.000 0,1 0,4 0,2 0,3 19.188

UKUPNO: 670.000 555.918

ODRŽAVANJE 179 0,1 0,3 0,2 0,4 144

MARKETING 1000 1 585

Učešde u ukupnoj ceni

PRORAČUN EKONOMSKE

VREDNOSTI INVESTICIONIH

TROŠKOVA

Cena iz fin.

analize

SWR

Ekonomska

vrednost

Primer: Ukupni rashodi

• Troškovi zemljišta predstavljaju troškove koje opština snosi prilikom kupovine poljoprivrednog zemljišta i pretvaranja istog u građevinsko zemljište. Ovaj trošak je procenjen na 5.000 €/hektar.

evra evra evra evra evra

0 66.598,65 555.917,50 622.516,15

1 144,10 585,00 729,10

2 144,10 585,00 729,10

3 144,10 585,00 729,10

4 144,10 585,00 729,10

5 144,10 585,00 729,10

6 144,10 144,10

7 144,10 144,10

8 144,10 144,10

9 144,10 144,10

10 144,10 144,10

GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETINGUKUPNO

RASHODIZEMLJIŠTE

RASHODI

Primer: Prihodi od prodaje zemlje i

naknade

133,197.30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2

0

1 0.125 16,649.66 4.9323 82,121.01

2 0.125 16,649.66 4.9323 82,121.01 5,660.89 5,660.89 0.1166 659.95

3 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 5,660.89 11,321.77 0.1166 1,319.91

4 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 11,321.77 22,643.54 0.1166 2,639.82

5 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 11,321.77 33,965.31 0.1166 3,959.73

6 0.00 11,321.77 45,287.08 0.1166 5,279.63

7 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63

8 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63

9 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63

10 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63

133,197.30

PRIHODI

PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodajeGODINA

Primer: Prihodi od novih radnih mesta

• Sa stanovišta društva, prodaja zemljišta donosi prihode od novih radnih mesta.

• Zapošljavanje počinje prve sledeće godine nakon prodaje parcele, odnosno

izgradnje/otvaranja industrijskog objekata na parceli. Pretpostavka je da se

izgradnja/otvaranje industrijskog objekata završava u istoj godini kada se vrši prodaja

/kupovina zemlje.

• Pretpostavka je da na 300m2 izgrađenog objekta ide prosečno jedan zaposleni.

• Prosečna plata iznosi 358,71 evra mesečno.

• Doprinos društvu od plata zaposlenih jeste porez (20% od vrednosti plate).

Broj ljudi God. bruto plate Doprinos društvu

20% porez

0

1

2 18.00 77,481.84 15,496.37

3 37.00 159,268.23 31,853.65

4 75.00 322,841.00 64,568.20

5 113.00 486,413.77 97,282.75

6 150.00 645,682.00 129,136.40

7 150.00 645,682.00 129,136.40

8 150.00 645,682.00 129,136.40

9 150.00 645,682.00 129,136.40

10 150.00 645,682.00 129,136.40

DOPRINOSI OD NOVIH RADNIH MESTA

PRIHODI

GODINA

Primer: Prihodi od rezidualne vrednosti i

ukupni prihodi

0 0 0.00

1 0 82,121.01

2 0 98,277.34

3 0 197,415.58

4 0 231,450.05

5 0 265,484.51

6 0 134,416.04

7 0 134,416.04

8 0 134,416.04

9 0 134,416.04

10 83,387.63 217,803.66

REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

PRIHODI

GODINA • Usvojeno je da rezidualna

vrednost iznosi 15% od

vrednosti investicije.

Primer: Ukupni prihodi

133,197.30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA Broj ljudi God. bruto plate Doprinos društvu

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2 20% porez

0 0 0.00

1 0.125 16,649.66 4.9323 82,121.01 0 82,121.01

2 0.125 16,649.66 4.9323 82,121.01 5,660.89 5,660.89 0.1166 659.95 18.00 77,481.84 15,496.37 0 98,277.34

3 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 5,660.89 11,321.77 0.1166 1,319.91 37.00 159,268.23 31,853.65 0 197,415.58

4 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 11,321.77 22,643.54 0.1166 2,639.82 75.00 322,841.00 64,568.20 0 231,450.05

5 0.250 33,299.33 4.9323 164,242.03 11,321.77 33,965.31 0.1166 3,959.73 113.00 486,413.77 97,282.75 0 265,484.51

6 0.00 11,321.77 45,287.08 0.1166 5,279.63 150.00 645,682.00 129,136.40 0 134,416.04

7 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63 150.00 645,682.00 129,136.40 0 134,416.04

8 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63 150.00 645,682.00 129,136.40 0 134,416.04

9 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63 150.00 645,682.00 129,136.40 0 134,416.04

10 0.00 45,287.08 0.1166 5,279.63 150.00 645,682.00 129,136.40 83,387.63 217,803.66

133,197.30

REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

DOPRINOSI OD NOVIH RADNIH MESTA

PRIHODI

PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodajeGODINA

Primer: Parametri ekonomske analize

0 -622.516,15 1 -622.516,15 622.516,15 0,00

1 81.391,92 0,96 78.261,46 701,05 78.962,51

2 97.548,24 0,92 90.188,83 674,09 90.862,92

3 196.686,49 0,89 174.853,57 648,16 175.501,74

4 230.720,95 0,85 197.221,24 623,23 197.844,47

5 264.755,42 0,82 217.609,65 599,26 218.208,92

6 134.271,94 0,79 106.117,06 113,88 106.230,94

7 134.271,94 0,76 102.035,64 109,50 102.145,14

8 134.271,94 0,73 98.111,19 105,29 98.216,48

9 134.271,94 0,70 94.337,68 101,24 94.438,92

10 217.659,57 0,68 147.043,00 97,35 147.140,35

683.263,19 626.289,21 1.309.552,40

ERR= 20.820

ENPV > 0

ERR=20,820% > diskontne stope i=4%

Sa šireg društveno-ekonomskog stanovišta, projekat opravdan i

isplativ, jer je ENPV > 0 i ERR > diskontne stope.

Sa društveno-ekonomske tačke gledišta, benefit/cost odnos na

ovom projektu izuzetno povoljan, jer je B/C značajno vede od 1.

GODINA

B/C= 2,09

DISKONTOVANI

RASHODI

DISKONTOVANI

PRIHODI

PRIHOD -

RASHOD

Diskontni

faktor ENPV