Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Tourismus Personalberatung CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Str. 150 50933 Köln Tel.: 0221-937 296 20 Fax: 0221-937 296 21 E-Mail: [email protected]Internet: www.cima.de Köln, im August 2009 Aktualisierung Dezember 2009 und Berücksichtigung der Anregungen aus der TÖB-Beteiligung im Mai 2010 EINZELHANDELSKONZEPT FÜR DIE STADT ENNEPETAL Markt- und Standortgutachten / Profilierungskonzept Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Michael Karutz Dipl.-Geogr. Franka Klocke
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EINZELHANDELSKONZEPT FÜR DIE STADT E … · Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal CIMA Beratung + Management GmbH 2009 3 INHALT 1 VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG 9 2
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Abb. 74: Abschließende Liste ‚Zentrenrelevanter Sortimente‘ (ohne
nahversorgungsrelevante Sortimente) 118
Abb. 75: Synopse zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
(Kartographische Darstellung) 121
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 9
1 VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG
Die Stadt Ennepetal liegt mit rd. 32.000 Einwohnern zwischen dem süd-westlich angrenzenden Oberzentrum Wuppertal und dem nordöstlich gelege-
nen Oberzentrum Hagen. Das Mittelzentrum Gevelsberg im Norden und das
Mittelzentrum Schwelm im Westen grenzen unmittelbar an das Stadtgebiet
von Ennepetal. Die südlich und östlich angrenzenden Bereiche sind stärker
ländlich geprägt. Die dort liegenden Klein- und Mittelstädte wie Breckerfeld
und Radevormwald sind lediglich ergänzende Wettbewerbsstandorte.
Der überwiegende Teil des Siedlungsraumes erstreckt sich entlang der Tallagen
der ‚Ennepe‘, der ,Heilenbecke‘ und des ‚Hasper Baches‘, die Keimzellen der
Frühindustrialisierung im Segment der Metallverarbeitung waren. Zwischen
den beiden Flusstälern liegt der Ortsteil Voerde. Die einwohnerstärksten Stadt-
teile im bzw. am Ennepetal sind Milspe und Voerde. Im Vergleich zur Indust-
riegeschichte der Region ist die Stadt Ennepetal noch jung. Sie wurde 1949 aus
den beiden Industriegemeinden Voerde und Milspe gegründet.
Die Stadt Ennepetal ist dementsprechend polyzentrisch strukturiert. Die Stadt
verfügt über neun Stadtteile und übernimmt eine mittelzentrale Versorgungs-
funktion für die Bevölkerung im Stadtgebiet.
Ennepetal ist heute ein moderner Industriestandort. Aus der Wiege der me-
tallverarbeitenden Industrie sind Unternehmen mit weltweiter Handelsaktivi-
tät hervorgegangen. Zukünftiges Entwicklungspotenzial liegt vor allem im an der Stadtgrenze zu Schwelm gelegenen Industrie- und Gewerbegebiet Oel-
kinghausen.
Mit der Kluterthöhle verfügt die Stadt Ennepetal über ein nicht zu unterschät-
zendes touristisches Potenzial. Sie gilt als größte Naturhöhle Deutschlands und
hat heilklimatische Wirkung. Darüber hinaus locken die Talsperren und ausge-
bauten Wanderwege der waldreichen Gebiete im südlichen Stadtgebiet Nah-
erholungssuchende.
Die Stadt Ennepetal steht in Bezug auf die Versorgungsinfrastruktur des Ein-
zelhandels in einem intensiven Wettbewerb mit den benachbarten Oberzen-
tren Wuppertal und Hagen, aber auch den unmittelbar angrenzenden Mittel-
zentren Schwelm und Gevelsberg.
Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans sollen auch konzep-
tionelle Aussagen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels erarbeitet werden.
Das hier vorliegende Einzelhandelskonzept liefert die maßgeblichen Befunde
und Antworten.
Ziel des Einzelhandelskonzeptes ist es, die Planungssicherheit für privatwirt-schaftliche Investitionen und dem örtlichen Einzelhandel zu geben. Es sollen
Entwicklungs- und Profilierungsspielräume aufgezeigt werden, die dem Struk-
turwandel im Einzelhandel und der zu erwartenden demographischen Entwick-
lung mit Überalterung und Bevölkerungsrückgang Rechnung tragen. Als strate-
gische Stoßrichtungen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sind abzulei-
ten:
� Nachhaltige Absicherung und ggf. Weiterentwicklung der Ortskernlagen in
Milspe und Voerde. Dabei liegt besonderes Augenmerk auf dem Ausbau der
mittelzentralen Versorgungsfunktion in Milspe.
� Absicherung ergänzender, nachhaltiger Nahversorgungsstandorte im Stadt-
gebiet.
� Steuerung des großflächigen Einzelhandels auf Standorte ohne negative
Auswirkungen auf die zentralen Einzelhandelslagen
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 10
Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal fußt auf Bestandserhebun-
gen, Kaufkraftanalysen, Kundenwohnort- und Haushaltsbefragungen, ergän-
zenden Datenrecherchen und Expertengesprächen sowie Standortbewertun-
gen ‚vor Ort‘. Grundsätzlich werden folgende Fragestellungen beantwortet:
� Wie stellt sich die Angebots- und Nachfragesituation für den Ennepetaler
Einzelhandel heute dar?
� Welche einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina liegen im Stadtgebiet
von Ennepetal und seinen Stadtteilen vor?
� Wie kann das Zentrum Milspe als zentraler Einkaufsstandort attraktiviert
werden? Welche Profilierungschancen hat das Zentrum Milspe vor dem
Hintergrund des intensiven regionalen Wettbewerbs? Welches Stärken-
und Schwächen-Profil kann für das Zentrum Milspe gezeichnet werden? In
welchen Warengruppen bzw. Sortimenten bestehen Entwicklungsspielräu-me?
� Welche Flächenpotenziale sollten zur Attraktivitätssteigerung des Einzel-handelsbesatzes im Zentrum Milspe herangezogen werden?
� Wie kann die Nahversorgung im übrigen Stadtgebiet nachhaltig gesichert
werden? Wie ist die Nahversorgungsstruktur in Ennepetal im Kontext des Verbraucherverhaltens und des Strukturwandels im Einzelhandel zu bewer-
ten?
� Welche Standortlenkungsmaßnahmen und baurechtliche Steuerungen sind
in Bezug auf Entwicklungsvorhaben einzelner Investoren vor dem Hinter-
grund einer nachhaltigen Absicherung der Einkaufsattraktivität in den
Haupteinkaufsbereichen der Stadt Ennepetal (Milspe und Voerde) zu er-
greifen?
� Welche ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ im Sinne des § 24a LEPro NRW
sind für die Stadt Ennepetal abzugrenzen? Welche Hierarchie ‚Zentraler
Versorgungsbereiche‘ ist für das Stadtgebiet von Ennepetal zu definieren?
� Welche spezifische Liste nahversorgungsrelevanter, zentrenrelevanter und
nicht zentrenrelevanter Sortimente ist für Ennepetal abzuleiten?
� Welche weiteren Handlungsempfehlungen können zur Weiterentwicklung
des Einzelhandels in der Stadt Ennepetal abgeleitet werden?
Im Zeitraum von Dezember 2008 bis Januar 2009 hat die CIMA Beratung +
Management GmbH eine vollständige Bestandserhebung des Einzelhandels im
Stadtgebiet von Ennepetal durchgeführt. Jeder Betrieb wurde persönlich vom Erhebungsteam aufgenommen und in seiner Leistungsfähigkeit eingeschätzt.
Für die Geschäfte in den Haupteinkaufsbereichen von Milspe und Voerde wur-
de zudem eine qualitative Bewertung hinsichtlich Marktpositionierung sowie
Warenpräsentation und Ladengestaltung vorgenommen. Die qualitativen Ana-
lysen fanden im März 2009 statt.
Mittels einer Kundenwohnorterhebung in gemeinsam mit dem Auftraggeber
ausgewählten Geschäften in Milspe und Voerde wurden zusätzliche Befunde zur Abgrenzung des Einzugsbereichs des Ennepetaler Einzelhandels ermittelt.
Die Kundenwohnorterhebungen fanden vom 02.02.2009 bis 14.02.2009 statt.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
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Eine telefonische Haushaltsbefragung mit 700 Konsumenten im Einzugsbereich
des Ennepetaler Einzelhandels lieferte zusätzliche Informationen zum räumli-
chen Einkaufsverhalten und zur Bewertung des Einzelhandelsangebotes in
Ennepetal.
Die Bewertung der Attraktivität von Wettbewerbsstandorten sowie die Bewer-
tung von Standortpotenzialen ‚vor Ort‘ runden das Spektrum der Befunde ab.
Diese Standortanalysen wurden von Januar 2009 bis März 2009 durchgeführt.
Eine erste Präsentation der Marktdaten zum Einzelhandel in Ennepetal fand im
April 2009 statt.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal gliedert sich in
folgende Abschnitte:
Abschnitt 2 gibt einen Überblick über die Lage im Raum, die siedlungsräumli-
chen Strukturen im Stadtgebiet und die allgemeinen wirtschaftsräumlichen
Daten.
Abschnitt 3 erfasst die Marktrahmendaten auf der Nachfrageseite. An die Ab-grenzung des Marktgebietes für den Ennepetaler Einzelhandel schließt sich die
Dokumentation der Ergebnisse aus der Kundenwohnorterhebung an. Im An-
schluss werden die einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina im Einzugsbe-
reich des Ennepetaler Einzelhandels dokumentiert.
Die Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung zum räumlichen Ein-
kaufsverhalten und der Bewertung des vorliegenden Einzelhandelsangebotes
werden in Abschnitt 4 beschrieben und kommentiert. Es resultieren daraus erste wesentliche Schlussfolgerungen in Bezug auf die Kaufkraftbindung des
örtlichen Einzelhandels und hinsichtlich abzuleitender Handlungsempfehlun-
gen.
Abschnitt 5 beschreibt die Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet insgesamt
und in den relevanten Teilräumen der Stadt Ennepetal.
Die Dokumentation von Handelszentralitäten und Kaufkraftströmen in Ab-schnitt 6 erlaubt Rückschlüsse auf die grundsätzlichen Einzelhandelsentwick-
lungspotenziale der Stadt Ennepetal.
Abschnitt 7 analysiert und bewertet die Einzelhandelsstrukturen im Hauptein-
kaufsbereich von Milspe, in der Ortsmitte von Voerde und im Ortskern von
Altenvoerde. Neben der Auswertung der Bestandserhebung werden ergän-
zende qualitative Analysen zur Angebotsqualität des ansässigen Einzelhandels in Milspe und Voerde dokumentiert und dezidierte Handlungsempfehlungen
abgeleitet.
Abschnitt 8 dokumentiert die Handlungsempfehlungen zur Optimierung der
Nahversorgung und gibt Hinweise zur Standortentwicklung des großflächigen
Einzelhandels.
Abschnitt 9 setzt sich mit der Abgrenzung der ‚Zentralen Versorgungsbereiche’
für die Stadt Ennepetal auseinander. Es wird umfassend auf die aktuelle
‚Rechtsprechung‘ zu diesem noch jungen Planungsinstrument einschließlich
der resultierenden Erfordernisse aus dem § 24a LEPro NRW sowie des ‚neuen‘
Einzelhandelserlasses des Landes Nordrhein-Westfalen eingegangen.
Abschnitt 10 leitet die ‚Ennepetaler Liste’ nahversorgungs-, zentrenrelevanter
und nicht zentrenrelevanter Sortimente aus den Bestandsdaten des Einzelhan-
dels ab.
Abschnitt 11 fasst die zentralen Handlungsempfehlungen als Synopse zusam-
men
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2 LAGE IM RAUM UND WIRTSCHAFTLICHE RAH-
MENBEDINGUNGEN
2.1 Lage im Raum, Siedlungsstruktur
Die Stadt Ennepetal mit rd. 32.000 Einwohnern erstreckt sich entlang der Tal-
lagen der Ennepe, der Heilenbecke und des Hasper Baches sowie der dazwi-
schen liegenden und sich südlich anschließenden Höhenzüge. Die Tallagen der
Ennepe, der Heilenbecke und des Hasper Baches kennzeichnen noch heute
Spuren der frühen Industrialisierung. Aus der Wiege der Industrialisierung hat
sich eine diversifizierte mittelständisch geprägte gewerbliche Wirtschaft mit
hoher Kompetenz im Segment der metallverarbeitenden Industrie entwickelt.
Während die Tallage der Ennepe mit den Stadtteilen Milspe und Altenvoerde
sowie das angrenzende Voerde dichter besiedelt sind, schließt sich südlich davon ein waldreicher, ländlicher Raum an. Die Stadtteile Rüggeberg,
Bülbringen/ Oberbauer, Königsfeld und Heide sind eher dörflich strukturiert.
Die Stadt Ennepetal ist polyzentrisch strukturiert. Der Bevölkerungsschwer-
punkt liegt dabei in den im nördlichen Stadtgebiet liegenden Büttenberg, Mils-
pe, Altenvoerde und Voerde. Der sich östlich an Voerde anschließende Stadt-
teil Hasperbach ist deutlich schwächer besiedelt. Das westlich von Milspe lie-gende Oelkinghausen wird im Wesentlichen durch das dort etablierte Indust-
rie- und Gewerbegebiet geprägt.
In den ländlichen Raum eingebettet sind die im südlichen Stadtgebiet liegen-
den und dörflich geprägten Stadtteile Rüggeberg, Bülbringen/ Oberbauer, Kö-
nigsfeld und Heide. Das hügelige Bergland im südlichen Stadtgebiet wird durch
große Waldareale und mehrere Talsperren charakterisiert. Sie prägen den
Naherholungscharakter maßgeblich.
Das Stadtgebiet Ennepetal grenzt im Norden an die Gemeinde Gevelsberg, im
Westen an die Gemeinde Schwelm, im Südwesten liegt die kreisfreie Stadt
Wuppertal und im Nordosten befindet sich die kreisfreie Stadt Hagen. Die süd-
lich und südöstlich angrenzenden Bereiche sind stärker ländlich geprägt. Die
dort liegenden Klein- und Mittelstädte wie Radevormwald und Breckerfeld
sind lediglich als ergänzende Wettbewerbsstandorte in Bezug auf den örtlichen Einzelhandel zu betrachten.
Die Stadt Ennepetal ist mit Anbindung über die B 7 an die BAB 1 (Köln – Dort-
mund – Bremen – Hamburg) gut an das deutsche Fernstraßennetz angebun-
den. Darüber hinaus verbindet die B 7 die Stadt mit Wuppertal in südwestli-
cher Richtung sowie in nordöstliche Richtung mit Hagen. Kreis- und Landes-
straßen verknüpfen die Kernstadt mit den ländlich geprägten Ortsteilen.
Die Stadt Ennepetal ist in das Stadt- und Regionalbusnetz der Verkehrsgesell-
schaft Ennepe-Ruhr (VER) integriert. Vom zentralen Omnibusbahnhof in Milspe
bestehen Verbindungen in alle Richtungen des flächigen Stadtgebietes sowie
in das südliche Gebiet des Ennepe-Ruhr-Kreises.
Im Norden des Stadtgebiets befindet sich der DB-Bahnhof ‚Ennepetal (Gevels-
berg)‘. Dort halten die drei RE-Linien (Wupper-Express, Rheinland-Münster-
land-Express und Maas-Wupper-Express) zu Hauptverkehrszeiten jeweils im
Seit 2004 stieg die Zahl sozialversicherungspflichtiger Arbeitsverhältnisse (am
Arbeitsort) in Ennepetal leicht an auf 12.733 Arbeitsverhältnisse zum
30.06.2008.
Die Arbeitslosenquote liegt im Februar 2009 mit 7,9 % im Ennepe-Ruhr-Kreis
nach Angaben der Arbeitsagentur Hagen leicht unter dem Landes- und Bun-desdurchschnitt von 8,9 % bzw. 8,5 %. Im Vergleich zum Februar 2008 redu-
zierte sich die Arbeitslosigkeit im Ennepe-Ruhr-Kreis um 0,4 %-Punkte. Damit
hat Ennepetal an der positiven konjunkturellen Entwicklung partizipieren kön-
nen.
Die Lage der Stadt Ennepetal an der Schnittstelle der Ballungsrandzone der
Metropolregion Ruhr und des Sauerlandes bzw. Bergischen Landes bietet viel-seitige Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten.
Die Kluterthöhle ist Deutschlands größte Naturhöhle und bietet Heilmöglich-
keiten bei Asthma und anderen Atemwegserkrankungen. Ein ausgeprägtes
Wanderwegenetz durch die Wald- und Hügellandschaft führt durch attraktive
Naherholungsgebiete vorbei an mehreren Talsperren. Die Anzahl der Gästean-
künfte in der Stadt Ennepetal ist vergleichsweise gering. Zwischen den Jahren
2003 und 2006 war die Anzahl der Ankünfte sogar leicht rückläufig. Die Ursa-che liegt hier in erster Linie an unzureichender Infrastruktur im Beherber-
gungsgewerbe.
Die außerordentlich hohen Übernachtungszahlen und die extrem lange Auf-
enthaltsdauer sind ausschließlich auf die Kuraufenthalte in der im Stadtgebiet
ansässigen Klinik Königsfeld zurückzuführen. Im Naherholungstourismus liegt
für die Stadt Ennepetal noch ein strategisches Entwicklungs- und Profilierungs-
potenzial.
Abb. 1: Sozioökonomische Rahmendaten für die Stadt Ennepetal
Quellen: Stadt Ennepetal; Landesdatenbank NRW; Arbeitsagentur Hagen; Bertelsmann Stiftung;
Bearbeitung: CIMA GmbH 2009
Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt EnnepetalIndikatoren
Medien und Technik insgesamt 21,5 6,3 0,4 28,2Bücher, Schreibwaren 5,3 1,5 0,1 6,9Elektroartikel/UnterhaltungselektronikFoto, PC und Zubehör, Neue Medien 16,3 4,7 0,3 21,3
Im Nachfolgenden werden die wichtigsten Wettbewerbsstandorte für den
Einzelhandel in Ennepetal dargestellt. Diese sind:
� Oberzentrum Hagen (rd. 12 km nordöstlich)
� Oberzentrum Wuppertal (rd. 14 km südwestlich)
� Mittelzentrum Gevelsberg (rd. 5 km nördlich)
� Mittelzentrum Schwelm (rd. 8 km westlich)
3.4.1 Hagen
Der Haupteinkaufsbereich in der Hagener City erstreckt sich innerhalb des
Verkehrserschließungsringes entlang der Elberfelder Straße sowie der Kamp-
straße und des Friedrich-Ebert-Platzes. Die Hagener City bekam erhebliche
positive Entwicklungsimpulse durch den Neubau der Hauptverwaltung der
Sparkasse mit Ladenflächen im Erdgeschoss und Realisierung der VOLME GA-LERIE am Friedrich-Ebert-Platz zwischen Fachmarktkonzepten des KAUFHOF
und Rathaus. Die privatwirtschaftlichen Investitionen wurden begleitet durch
öffentliche Attraktivierungsmaßnahmen im öffentlichen Raum durch Neupflas-
terungen und Optimierung der Möblierung im Straßenraum. Darüber hinaus
wurde der Friedrich-Ebert-Platz zu einem verkehrsberuhigten innenstädtischen
Platz umgestaltet. Einzelhandelsmagnete in der Hagener City sind P&C, H&M,
SinnLeffers, GALERIA KAUFHOF sowie das Buchkaufhaus THALIA und das Elekt-
rokaufhaus SATURN.
Im Verlaufe der letzten Jahre hat auch das gastronomische Angebot in der
Hagener City an Vielfalt und Qualität gewonnen. Die Aufenthaltsqualität hat
sich zweifelsohne seit Anfang der 90er Jahre deutlich erhöht.
Abb. 7: VOLME GALERIE in der Hagener City
Die Realisierung der VOLME GALERIE hat maßgeblich zu einer Optimierung des Angebotes in der
Hagener City beigetragen. Mit der Umgestaltung des Friedrich-Ebert-Platzes wurde ein attrakti-
ver Stadtraum geschaffen. Fotos: www.volme-galerie.de; Multi Development Germany GmbH
Das in Richtung Ennepetal gelegene Stadtteilzentrum Hagen-Haspe im östli-
chen Stadtgebiet entwickelt Angebotskompetenz im konsumigen und Discount
orientiertem Segment. Mit dem dort etablierten real.- SB-Warenhaus und dem
Lebensmitteldiscounter ALDI steht vor allem das Nahversorgungsangebot im
Vordergrund. Relevant sind aber auch ergänzende discountorientierte Anker-
betriebe wie der Schuhdiscounter DEICHMANN und das Kleinpreiskaufhaus WOOLWORTH. Der Kernbereich des Hasper Stadtteilzentrums ‚Voerder Straße‘
ist als Fußgängerzone ausgebaut.
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Abb. 8: Impressionen aus Hagen-Haspe
Die linke Abb. zeigt den Standortbereich des real.- SB-Warenhauses; Die rechte Abb. dokumen-
tiert ein eher Discount orientiertes Textilangebot in der Fußgängerzone von Hagen-Haspe. Fo-
tos: CIMA GmbH 2009
3.4.2 Wuppertal
Das bergische Oberzentrum hat im Stadtteil Elberfeld mit Realisierung der CITY
ARKADEN Ende der 90er Jahre einen wichtigen Innovationsimpuls erhalten.
Wesentliche innerstädtische Areale sind durch dieses Investment aufgewertet
worden. Dennoch blieb die überörtliche Sogkraft begrenzt. Die CITY ARKADEN
binden überwiegend Kaufkraft aus Wuppertal selbst. Der leistungsstarke Ein-
zelhandelsbesatz konzentriert sich neben dem Shoppingcenter auf die Ein-
kaufslagen ‚Alte Freiheit‘, Poststraße, Kirchstraße und Turmhof. Die RATHAUS-GALERIE am Elberfelder Rathaus genießt nach wie vor überörtlich den Ruf ei-
ner Passage mit ausgesprochener Qualitätsorientierung.
Abb. 9: Wuppertal-Elberfeld (City)
Linke Abb.: CITY ARKADEN mit Blick in die Poststraße. Diese fällt in Richtung Rathaus im Ange-
botsniveau ab. Discountorientierte und stärker ‚konsumige‘ Nutzungen prägen das Bild (Abb.
rechts). Fotos: Bildarchiv der CIMA GmbH 2005.
Mit der Eröffnung des neuen ‚P&C Flagshipstores‘ am Wall hat sich das Zent-
rum Elberfeld im qualitätsorientierten Fashionsegment neu positioniert. Im
Augenblick ist ein deutliches Interesse qualitätsorientierter Filialisten am Ein-
zelhandelsstandort Wuppertal zu verspüren. Der Ladenleerstand in einzelnen B-Lagen hat sich deutlich reduziert. Positiv gewirkt hat darüber hinaus die An-
siedlung des SATURN Elektrokaufhauses an der Poststraße.
Seit mittlerweile rund zehn Jahren wird die Realisierung eines die Elberfelder
City ergänzenden Fachmarktzentrums ‚Am Döppersberg‘ diskutiert. Die Ver-
kaufsflächendimensionierung soll bei 10.000 m² bis 15.000 m² liegen.
In Wuppertal-Barmen konnte mit der Revitalisierung des Standortes der ehe-
maligen KAUFHOF-Filiale durch Ansiedlung des Kaufhauses MÜLLER die in der
Vergangenheit schrumpfende Einzelhandelslage wieder etwas stabilisiert wer-
den.
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3.4.3 Gevelsberg
Das im Norden von Ennepetal gelegene Mittelzentrum Gevelsberg zählt rd.
32.500 Einwohner. Entlang der traditionellen Einkaufsstraße Mittelstraße
weißt das relativ kompakte Stadtzentrum einen dichten Einzelhandelsbesatz
auf. Auf rd. 600 Metern wird Aufenthaltsqualität durch zusätzliche Etablierung
von Gastronomie und einladenden Platzgestaltungen geboten. Der westliche Abschnitt hat die Funktion einer Fußgängerzone mit einem angrenzenden Ver-
anstaltungsplatz. Der östliche Abschnitt wurde 2007/ 2008 zu einer verkehrs-
beruhigten ‚Tempo 20’-Zone umfunktioniert. Breite Gehwege mit einer attrak-
tiven, individuellen Bepflasterung schaffen eine freundlich einladende Ein-
kaufsatmosphäre. Ein modernes Beleuchtungskonzept sowie eine große An-
zahl an Fahrradstellplätzen und deutlich markierte Kreuzungsbereiche runden
den übersichtlichen Einkaufsbereich ab. Die rd. 1.700 Parkplätze im Zentrum
des Stadtgebiets sind kostenlos und aus allen Richtungen gut erreichbar.
Abb. 10: Impressionen aus dem Haupteinkaufsbereich in Gevelsberg
Linke Abb.: Attraktive Pflasterung und innovatives Beleuchtungskonzept im verkehrsberuhigten
Einkaufsbereich. Rechte Abb.: Großzügige Fußgängerzone mit dichtem Handelsbesatz. Fotos:
CIMA GmbH 2009.
Das Einzelhandelsangebot umfasst im Wesentlichen Discount- und konsumig-
orientierte Anbieter. Im Segment der Nahversorgung ist das KAUFLAND SB-
Warenhaus als Einzelhandelsmagnet anzusehen. Im Discountsegment sind als
Anbieter im Bereich des ‚Persönlichen Bedarfs‘ TAKKO und DEICHMANN zu
nennen.
3.4.4 Schwelm
Kompakte Handelsstrukturen prägen den gewachsenen Altstadtbereich des
Mittelzentrums Schwelm (rd. 29.700 Einwohner). Die Innenstadt integriert sowohl einen abwechslungsreichen Mix kleinteiliger Anbieter, ein ergänzendes
Gastronomieangebot (u.a. Schwelmer Bier-Manufaktur) sowie das SCHWELM-
CENTER mit der Etablierung großflächiger Anbieter aus dem konsumigen und
discount-orientierten Segment in zentraler Lage (u.a. C & A, DEICHMANN, KIK,
TEDI).
Abb. 11: Impressionen aus dem Haupteinkaufsbereich in Schwelm
Linke Abb.: Innerstädtisches Einkaufszentrum Schwelm-Center; Rechte Abb.: Wegweiser am
zentralen Platz. Fotos: CIMA GmbH 2009
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Vor den Toren der Innenstadt erstreckt sich entlang der B 7 eine Agglomerati-
on von großflächigem Einzelhandel mit dem Baufachmarkt und Gartencenter
OBI sowie den Möbel- bzw. Einrichtungshäusern ROLLER, CHALET MÖBEL und
HÜLS.
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4 TELEFONISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG DER KONSUMENTEN IM EINZUGSBEREICH DES EIN-
ZELHANDELS IN ENNEPETAL
4.1 Vorbemerkungen
Zur Validierung der Kaufkraftströme sowie zur detaillierten Analyse des Ver-
braucherverhaltens hat die CIMA GmbH im Februar 2009 eine telefonische
Haushaltsbefragung mit insgesamt rund 700 Stimmen im Einzugsgebiet der
Stadt Ennepetal durchgeführt.
Die Repräsentativität der Befragung wurde über CATI (Computer Assisted Te-
lephone-Methode) sichergestellt. Bei diesem Verfahren erfolgt das Stichpro-
benmanagement mit dem Ziehen von ‚Zufallsstichproben‘ computergestützt.
Die Stichprobe konzentrierte sich auf die Stadt Ennepetal mit all ihren Ortstei-
len sowie auf Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland. Dabei entfie-
len
� 400 Stimmen auf die Stadt Ennepetal, entsprechend der Einwohnervertei-
lung in den Ortsteilen,
� 300 Stimmen auf das unmittelbare Umland (Gevelsberg, Schwelm, Brecker-
feld und angrenzende Siedlungsbereiche in Hagen).
Aufgrund der Repräsentativität und Größe der Stichprobe sind grundsätzliche
Aussagen zum Konsumentenverhalten, zu Standorteinschätzungen sowie zum
Image der Stadt Ennepetal als Einkaufsort auch in einer räumlichen Differen-
zierung innerhalb der Stadt Ennepetal möglich. Aufgrund der polyzentrischen
Struktur der Stadt Ennepetal mit deutlich differenzierten Einkaufsorientierun-
gen wurde bei relevanten Fragen eine Auswertung der Ergebnisse nach fol-
genden räumlichen Einheiten vorgenommen:
� ‚Milspe und zugeordnete Siedlungsbereiche‘ (Befragte Haushalte mit
Wohnsitz in den Stadtteilen Milspe, Altenvoerde, Oelkinghausen, Bütten-
berg, Rüggeberg und Königsfeld). Auf diesen räumlichen Zuschnitt entfallen
256 Stimmen.
� ‚Voerde und zugeordnete Siedlungsbereiche‘ (Befragte Haushalte mit
Wohnsitz in Voerde, Hasperbach, Bülbringen und Oberbaur). Auf diesen
räumlichen Zuschnitt entfallen 144 Stimmen.
Die hier vorgenommene räumliche Gliederung der Auswertung relevanter
Befragungsergebnisse wurde mit dem Auftraggeber abgestimmt.
Grundsätzlich sind die Befragungsergebnisse der Haushalte aus Ennepetal mit
jenen der Befragten aus dem Umland zu vergleichen. Es ist jedoch hierbei an-
zumerken, dass 69 % der Befragten aus dem Umland den Haupteinkaufsbe-
reich in Milspe nie aufsuchen und sogar 73 % der Befragten aus dem Umland
nie im Haupteinkaufsbereich von Milspe einkaufen (siehe auch nachfolgende
Abbildungen). In Bezug auf den Ortskern von Voerde sind die Besuchs- und
Einkaufsfrequenzen noch geringer ausgeprägt. 83 % der Befragten aus dem
Umland gaben an, das Ortszentrum von Voerde nie zu besuchen und sogar 90 % der Befragten aus dem Umland kaufen nie dort ein. Vor diesem Hinter-
grund sind einzelne Aussagen zu Angebotsqualitäten des Einzelhandels in die-
ser Befragtengruppe zu relativieren, weil der Kenntnisstand der Befragten eher
gering ist.
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Der Fragebogen ist im Anhang dokumentiert. Die zentralen Befragungsinhalte
sind:
� Spontanassoziation beim Gedanken an ‚Ennepetal’,
� Stärken der Stadt Ennepetal als Einkaufsstadt,
� Schwächen der Stadt Ennepetal als Einkaufsstadt,
� Besuchsgründe zum Aufsuchen des Haupteinkaufsbereichs von Milspe und
der Ortsmitte von Voerde,
� Einkaufsfrequenzen in den zentralen Einkaufsbereichen von Milspe und
Voerde,
� Räumliche Einkaufsorientierung nach Warengruppen,
� Veränderungen des Einkaufsverhaltens in den letzten drei Jahren,
� Vermisste Angebote in der Innenstadt von Ennepetal.
Die Fragen nach Spontanassoziationen, Stärken und Schwächen, Besuchsgrün-
den, vermissten Angeboten und der räumlichen Einkaufsorientierung erfolgten
ungestützt, sodass keine Beeinflussung der Befragten durch vorgegebene
Antwortkategorien stattfinden konnte.
Die Befragung der Haushalte erfolgte in der Regel über die ‚Haushalt führende’
Person. Eine dem Befragungsgebiet entsprechende Verteilung der Geschlech-ter wurde über eine Quotensteuerung abgesichert.
4.2 Spontanassoziation – Image
Als zentrale Assoziationen zu Ennepetal – Frage ‚An was denken Sie spontan,
wenn Sie an Ennepetal denken’ – kristallisieren sich bei den Befragten aus
Ennepetal einheitlich positive Assoziationen heraus. Es gibt nur leichte Priori-
tätenverschiebungen zwischen den jeweils Milspe und Voerde zugeordneten
Siedlungsbereichen. Aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich sind
die häufigsten positiven Spontanassoziationen:
� Heimat (18 % der Nennungen aus Milspe und dem zugeordneten Sied-lungsbereich),
� Kluterthöhle (14 % der Nennungen aus Milspe und dem zugeordneten Sied-
lungsbereich),
� Idyllisch, gefällt mir (14 % der Nennungen aus Milspe und dem zugeordne-
ten Siedlungsbereich),
� Naherholung (8 % Nennungen aus Milspe und dem zugeordneten Sied-
lungsbereich),
� Fuchs (3 % in Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich).2
Die Nennungen der befragten Haushalte aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich ergeben folgendes Bild:
� Kluterthöhle (23 %),
� Heimat (22 %),
� Idyllisch, gefällt mir (16 %),
� Naherholung (6 %),
� Fuchs (5 %).
2 Nachfolgend werden lediglich die Prozentwerte hinter den Ausprägungsmerkmalen
in Klammern dargestellt. Sie beziehen sich immer auf die Grundgesamtheit der je-
weiligen Befragungsgruppe (Haushalte aus Milspe und dem zugeordneten Sied-
lungsbereich, Haushalte aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich oder
Haushalte aus dem Umland).
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Abb. 12: Spontanassoziation: An was denken Sie spontan, wenn Sie an En-nepetal denken?
Einkaufen wird als positive ‚Spontanassoziation‘ in keiner der Teilgruppen der
Befragten genannt. Dies weist deutlich darauf hin, dass Ennepetal nicht primär
als ‚Einkaufsstadt‘ wahrgenommen wird.
Als ‚negative Assoziationen‘ nennen die befragten ortsansässigen Haushalte
aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich
� Tote Stadt, langweilig (9 %),
� Fehlendes Angebot (Einzelhandel) (7 %).
Aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich bemängeln die Bewoh-ner folgende Aspekte:
� Fehlendes Angebot (Einzelhandel) (6 %),
� Tote Stadt, langweilig (3 %).
Nur jeweils 6 % der Befragten aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbe-
reich bzw. aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich wussten nichts
spontan zur Stadt Ennepetal zu sagen oder verweigerten die Antwort. Die Be-fragten aus Ennepetal haben alles in allem ein sehr konkretes Bild von ihrer
Stadt.
Von den Befragten aus dem Umland fällt 12 % der Befragten nichts spontan
zur Stadt Ennepetal ein. Weitere 15 % wollten sich hierzu grundsätzlich nicht
äußern. Grundsätzlich besteht eine nur latente Auseinandersetzung mit dem
Standort Ennepetal. Werden Spontanassoziationen genannt, so fallen diese
positiv aus oder beziehen sich auf konkret in der Stadt Ennepetal wahrge-
nommene Angebote:
� Kluterthöhle (25 %),
� Idyllisch, gefällt mir (7 %),
� Naherholung (7 %),
� Heimat (5 %),
� Fuchs (2 %).
Als negative Assoziation fallen die Nennungen ‚Tote Stadt, langweilig‘ (3 %)
und ‚Fehlendes Angebot (Einzelhandel)‘ (2 %) kaum ins Gewicht. Aufgrund der
geringen Besuchsfrequenz wird Ennepetal von den Befragten aus dem Umland
erst recht nicht als ‚Einkaufsstadt‘ wahrgenommen.
Von den Befragten aus dem Umland wird die Stadt Ennepetal vornehmlich
wegen ihrem Freizeit- und Naherholungsangebot wahrgenommen.
4.3 Stärken der Stadt Ennepetal als Einkaufsort
Stärken der Stadt Ennepetal als Einkaufsstadt werden von den Befragten aus
Ennepetal und dem Umland nur sehr zögerlich genannt. Rund die Hälfte der
Befragten sieht keine Stärken und verbindet keine positiven Assoziationen mit
dem Einkaufsort Ennepetal, weitere 3 % aus Milspe und dem zugeordneten
Siedlungsbereich bzw. 8 % aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbe-
reich und sogar 22 % aus dem Umland äußern sich grundsätzlich nicht.
Bei den Befragten aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich werden
folgende Stärken als Einkaufsstadt formuliert:
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 29
� Einkaufszentrum (18 %),
� Nennung spezifischer Anbieter im Segment Lebensmittel (9 %),
� Gutes Lebensmittelangebot (9 %),
� Fußgängerzone (8 %),
� Gute Einkaufsmöglichkeiten (3 %),
� Stadtstruktur (3 %),
� Übersichtlichkeit, Kompaktheit (2 %),
� Discounter – günstige Angebote (2 %).
Bei den Befragten aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich wird in
erster Linie das Nahversorgungsangebot als Stärke gesehen.
Die Befragten aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich bewerten
folgende Merkmale als Stärken der Stadt Ennepetal als Einkaufsort:
� Einkaufszentrum (10 %),
� Nennungsspezifische Lebensmittler (10 %),
� Gute Einkaufsmöglichkeiten (10 %),
� Fußgängerzone (9 %),
� Gutes Lebensmittelangebot (6 %),
� Übersichtlichkeit, Kompaktheit (3 %),
� Stadtstruktur (1 %),
� Discounter – günstige Angebote (1 %).
Neben der Kompetenz im Segment der Nahversorgung werden die jüngsten
städtebaulichen Entwicklungen im Haupteinkaufsbereich von Milspe positiv
erwähnt. Dies gilt für das HEILENBECKE-CENTER ebenso wie die Einrichtung
der Fußgängerzone.
Bei den Befragten aus dem Umland können sich 22 % der Befragten nicht äu-
ßern, weitere 60 % sehen keine Stärken. Auch hier verbleibt die Nennung von
Stärken Ennepetal als Einkaufsstadt sehr verhalten.
Die Nennungen der Befragten aus dem Umland verteilen sich auf folgende
Stärken:
� Einkaufszentrum (5 %),
� Nennungsspezifische Lebensmittler (4 %),
� Fußgängerzone (4 %),
� Gute Einkaufsmöglichkeiten (3 %),
� Stadtstruktur (2 %).
Die Nennung von Stärken bei den Befragten aus dem Umland ist aufgrund der
insgesamt niedrigen Besuchsfrequenz noch deutlich zurückhaltender. Vor dem
Hintergrund der resultierenden hohen ‚Verweigerungsquote’ dürfen die ge-
nannten einzelnen Merkmalsausprägungen nicht überbewertet werden.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 30
Abb. 13: Was gefällt Ihnen ganz besonders an Ennepetal als Einkaufsort? Was sind die Stärken?
Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich den Haupteinkaufsbereich von Milspe?(Top 10 - Nennungen, in % der Befragten, Mehrfachnennungen möglich)
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 35
In Bezug auf Besuchsmotive für den Ortskern Voerde bestehen erhebliche
Abweichungen im räumlichen Verhalten.
72 % der Befragten aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich besu-chen nie die Ortsmitte von Voerde. Dementsprechend sind die Nennungsantei-
le für einzelne Besuchsmotive vergleichsweise niedrig ausgeprägt:
� Einkaufen (8 %)
� Arztbesuch (6 %),
� Inanspruchnahme von kundenorientierten Dienstleistungsangeboten (Geld-
institut, Post, Versicherung) (6 %),
� Private Besuche (5 %).
Von den Befragten aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich besu-
chen nur 15 % das Ortszentrum Voerde nicht. Dagegen besuchen 45 % der Befragten das Ortszentrum Voerde zum ‚Einkaufen und weitere 29 % für die
Inanspruchnahme von Dienstleistungen (Geldinstitut, Post, Versicherung). Aus
dem engeren Einzugsbereich von Voerde wird die Ortsmitte umfassend als
Nahversorgungsstandort wahrgenommen. Weitere Besuchsmotive der befrag-
ten Haushalte aus Voerde und dem zugeordneten Siedlungsbereich zum Be-
such der Ortsmitte von Voerde sind:
� Gastronomiebesuche (8 %),
� Inanspruchnahme von sonstigen. Dienstleistungen (8 %),
� Bummeln (6 %),
� Besorgungen in der Apotheke (6 %).
Grundsätzlich bleibt hier zunächst festzuhalten, dass feste Einkaufsbeziehun-gen aus Voerde in Richtung Milspe etabliert sind, umgekehrt liegt jedoch nur eine sehr schwache, kaum relevante Einkaufsorientierung aus Milspe und dem zugeordneten Siedlungsbereich nach Voerde vor.
Aus dem Umland kann Voerde kaum Kunden für sich gewinnen. 83 % der Be-
fragten aus dem Umland von Ennepetal geben an, nie die Ortsmitte von Voer-
de zu besuchen. Weitere 5 % machen keine Angaben. Einkaufen und die Inan-
spruchnahme von Dienstleistungsangeboten sind für die wenigen Besucher
aus dem Umland weniger relevant.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 36
Abb. 16: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Ortsmitte von Voerde?
Wenn Sie einkaufen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort bei Bekleidung / Textilien?
(Top 10 - Nennungen)
2%
3%
10%
4%
3%
7%
2%
13%
20%
32%
5%
1%
3%
4%
5%
5%
6%
9%
16%
41%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
kein Bedarf
Düsseldorf
Gevelsberg
Internet / Versand
Dortmund
Bochum
Ennepetal
Schwelm
Wuppertal
Hagen
Umland (n = 300) Ennepetal (n = 400)
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 48
41 % der befragten Enneper Haushalte decken ihren Bedarf an Bekleidung
hauptsächlich in Hagen, 16 % in Wuppertal und 9 % in Schwelm.
4.8.3 Schuhe / Lederwaren
In der Warengruppe ‚Schuhe / Lederwaren‘ liegt vonseiten der örtlichen Be-
völkerung nur eine leicht stärkere Kaufkraftbindung im Vergleich zum Segment
‚Bekleidung / Textilien‘ vor. Gerade einmal 9 % der Befragten aus Ennepetal
decken hauptsächlich ‚vor Ort‘ ihren Bedarf an ‚Schuhen / Lederwaren‘. Auch
in diesem Segment erreicht das Oberzentrum Hagen mit 34 % den höchsten
Nennungsanteil hinsichtlich der hauptsächlichen Einkaufsorientierung. Es folgt Wuppertal mit 13%. Ihren Bedarf an ‚Schuhen / Lederwaren‘ decken jeweils 9
% der Befragten in Gevelsberg bzw. Schwelm. Dortmund erreicht hier noch
einen Nennungsanteil von 6 %, Bochum von 4 %.
Bei den Befragten aus dem Umland decken gerade einmal 2 % ihren Bedarf in
der Warengruppe ‚Schuhe / Lederwaren‘ überwiegend in Ennepetal. Wichtigs-
te Einkaufsorte im Segment ‚Schuhe / Lederwaren‘ aus dem Umland sind:
� Hagen (25 %),
� Gevelsberg (17 %),
� Wuppertal (16 %),
� Schwelm (16 %),
� Bochum (6 %).
Wie im Segment ‚Bekleidung‘ zeigt sich auch für die Warengruppe ,Schuhe / Lederwaren’ ein räumlich differenziertes Einkaufsverhalten der Ennepetaler
Haushalte. Während die befragten Haushalte aus Voerde und den Voerde
zuzuordnenden Stadtteilen hauptsächlich ihren Bedarf in Hagen (48 %) und
Gevelsberg (10 %) decken, geben von den Befragten aus Milspe und den Mils-
pe zugeordneten Stadtteilen nur 27 % an, ihren Bedarf an ‚Schuhen und Le-
derwaren‘ hauptsächlich in Hagen zu decken. In der Stärke der hauptsächli-
chen Einkaufsorientierung folgen hier Wuppertal (17 %) und Schwelm (11 %).
Auch in der Warengruppe ‚Schuhe / Lederwaren‘ zeigt die räumliche Einkaufs-
orientierung der Konsumenten im Einzugsbereich, dass Ennepetal allenfalls als
ergänzender Versorgungsstandort in Betracht gezogen wird.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 49
Abb. 25: Räumliche Einkaufsorientierung bei ‚Schuhen / Lederwaren‘ (Räum-liche Differenzierung der Haushalte aus Ennepetal)
Im Segment ‚Radio, TV, Unterhaltungselektronik, Computer- und Fotobedarf’
besteht bei den Konsumenten aus Ennepetal eine deutliche Orientierung auf
Hagen (29 % der Befragten). Ennepetal wird in diesem Segment immerhin an
zweiter Stelle genannt; 11 % der Befragten geben an ihren Bedarf an ‚Radio,
TV, Unterhaltungselektronik, Computer- und Fotobedarf’ hauptsächlich im
eigenen Stadtgebiet zu decken. Weitere relevante Nennungsanteile hinsicht-
lich der hauptsächlichen Einkaufsorientierung im Segment ‚Radio, TV, Unter-haltungselektronik, Computer, Fotobedarf‘ entfallen auf Wuppertal (10 %) und
Gevelsberg (9 %).
Von den Befragten aus dem Stadtgebiet Ennepetal bestellen 7 % ihre Waren
hauptsächlich im Internet bzw. über den Versandhandel. Bei den Befragten aus
dem Umland liegt dieser Anteil bei 6 %. Auch diese Nennungsanteile liegen im
erwarteten Rahmen.
Für die Befragten aus dem Umland spielt Ennepetal als Einkaufsort zur Be-
darfsdeckung im Segment ‚Unterhaltungselektronik‘ keine Rolle. Hier nennen
22 % der Befragten Hagen und 17 % Gevelsberg als hauptsächlichen Einkaufs-
ort. In der Rangfolge der Nennungsanteile folgen Wuppertal (15 %) und
Schwelm (11 %). Dieses Bild zeigt deutlich das mittlerweile dichte Angebot an
Elektrofachmärkten innerhalb und außerhalb des Verflechtungsbereichs des
Ennepetaler Einzelhandels.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 52
Abb. 27: Räumliche Einkaufsorientierung bei ‚Büchern / Schreibwaren‘
Keinen Bedarf im Segment ‚Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Ge-
schenkartikel‘ haben zurzeit 22 % der Befragten aus Ennepetal bzw. 26 % aus
dem Umland. Die hier ermittelte zurückhaltende Konsumneigung in diesem
Spezialsegment liegt im derzeit zu erwartenden Rahmen.
27 % der Befragten aus Ennepetal decken überwiegend ihren Bedarf in der Nachbarstadt Hagen. Weitere 15 % sind überwiegend auf das Angebot in
Schwelm hin orientiert. Weitere 14 % der befragten Ennepetaler Haushalte
decken ihren Bedarf ‚vor Ort‘ in Ennepetal. Damit besteht in Bezug auf Enne-
petal nur eine ergänzende Versorgungsfunktion. Nur ein Teil der Ennepetaler
Haushalte findet das örtliche Angebot attraktiv.
Bei den Befragten aus dem Umland decken nur 2 % ihren Bedarf an ‚Haus-
haltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikeln‘ überwiegend in Enne-petal. Dies spricht für eine nur sehr rudimentäre Orientierung auf Ennepetal.
Die befragten Haushalte aus dem Umland decken ihren Bedarf an ‚Haushalts-
waren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel‘ überwiegend in
� Hagen (19 %),
� Schwelm (18 %),
� Gevelsberg (16 %),
� Wuppertal (11 %).
Bei den Befragten aus dem Umland zeigt sich damit in der Regel eine Orientie-
rung auf die ‚eigene‘ Innenstadt. Wuppertal profitiert hier in der Regel durch
Kopplungskäufe. Nicht zu vernachlässigen sind bei der Bedarfsdeckung neben
den Haupteinkaufsbereichen auch die Fachabteilungen der etablierten Möbel-
häuser.
4.8.8 Möbel, Teppiche, Heimtextilien
Im Segment ‚Möbel / Teppiche / Heimtextilien‘ besteht bei den befragten
Haushalten derzeit ebenfalls eine eher begrenzte Konsumneigung. 27 % der
Befragten aus Ennepetal und 28 % der Befragten aus dem Umland sehen hier
aktuell keinen Bedarf und äußern sich nicht zu ihren räumlichen Präferenzen
beim Möbelkauf. Diese Werte liegen im Rahmen vergleichbarer Befragungen.
Von den Befragten aus Ennepetal decken 16 % ihren Bedarf überwiegend in
Schwelm, 14 % sind primär auf Hagen orientiert. Weitere 9 % der befragten Haushalte aus Ennepetal decken überwiegend ihren Bedarf im Segment ‚Mö-
bel, Teppiche, Heimtextilien‘ in Bochum, weitere 8 % jeweils in Witten und
Dortmund sowie 7 % in Wuppertal.
Nur 4 % der Befragten aus Ennepetal decken ihren Bedarf im Segment Möbel,
Teppiche, Heimtextilien‘ in Ennepetal. Aufgrund des fehlenden Angebotes im
Segment ‚Möbel‘ hat Ennepetal hier kaum Versorgungsbedeutung.
Dementsprechend decken auch nur 1 % der befragten Haushalte aus dem Um-
land ihren Bedarf im Segment ‚Einrichtungsbedarf‘ hauptsächlich in Ennepetal.
In der Einkaufsorientierung der befragten Haushalte aus dem Umland domi-nieren Hagen und Wuppertal (jeweils 13 %). Schwelm und Gevelsberg werden
von jeweils 8 % der Befragten als hauptsächlicher Einkaufsort hinsichtlich der
Bedarfsdeckung im Segment ‚Einrichtungsbedarf‘ genannt.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 57
Abb. 30: Räumliche Einkaufsorientierung bei Haushaltswaren, Glas, Porzel-lan, Keramik, Geschenke‘
Wenn Sie einkaufen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort bei Baumarkt/Garten/Heimwerkerbedarf?
(Top 6 - Nennungen)
11%
3%
30%
11%
36%
4%
12%
2%
4%
6%
23%
49%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
kein Bedarf
Wuppertal
Gevelsberg
Hagen
Schwelm
Ennepetal
Umland (n = 300) Ennepetal (n = 400)
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 60
4.8.10 Fazit: Räumliche Einkaufsorientierung
Die empirischen Befunde zum räumlichen Einkaufverhalten im Verflechtungs-
bereich der Stadt Ennepetal sind folgendermaßen zusammenzufassen:
� In der Warengruppe ‚Lebensmittel‘ liegt eine annähernd optimale Orientie-
rung der Ennepetaler Konsumenten auf ‚ihre‘ Stadt vor. Die ermittelten
dominanten Einkaufsorientierungen auf andere Einkaufsorte sind vernach-
lässigbar. Auch aus dem Umland besteht eine relevante und unter Berück-
sichtigung der starken Konkurrenzsituation zufriedenstellende Einkaufsori-
entierung. Für die Warengruppen der ‚Lebensmittel‘ kann aus den hier ermittelten empirischen Befunden zur regionalen Einkaufsorientierung kein akuter Handlungsbedarf zu einem Ausbau des Angebotes geschlos-sen werden. Vielmehr ist das vorhandene Angebotsniveau zu halten. Standortsicherung und Standortoptimierung sind die relevanten Hand-lungsoptionen.
� Im innenstädtischen Leitsortiment ‚Bekleidung‘ signalisieren die ermittelten
Befunde eine nur geringe Akzeptanz des Angebotes in Ennepetal. Sowohl
durch die eigene Bevölkerung als auch durch die Konsumenten aus dem
Umland. Nur 6 % der Befragten aus dem eigenen Stadtgebiet und 2 % aus
dem Umland decken hier überwiegend ihren Bedarf in Ennepetal. Ennepe-
tal wird in diesem Segment nicht als ‚attraktiver‘ Einkaufsort wahrgenom-
men. Das Angebot wird in der Tiefe und Breite nicht als ausreichend emp-
funden.6 Bei den Befragten aus Ennepetal werden alle relevanten Ober-
6 Siehe hierzu auch die Aussagen zu den ‚Schwächen‘ des Einzelhandelsstandortes
Ennepetal.
und Mittelzentren in der Region den Angeboten in der eigenen Stadt vorge-
zogen.
� Grundsätzlich zeigt sich auch bei ‚Schuhen / Lederwaren‘ eine nur sehr be-
grenzte Einkaufsorientierung auf Ennepetal. Sowohl von der ‚eigenen‘ Be-
völkerung als auch von Einwohnern aus dem angrenzenden Umland wird
das Ennepetaler Angebot lediglich in begrenztem Umfang als ‚ergänzende‘
Einkaufsalternative wahrgenommen. Die Kaufkraftbindung in der Region
konzentriert sich auf die relevanten Wettbewerbsstandorte Hagen, Wup-pertal, Schwelm und Gevelsberg.
� Im Segment ‚Radio, TV, Unterhaltungselektronik, Foto, PC‘ gelingt es dem
Ennepetaler Einzelhandel von der ‚eigenen‘ Bevölkerung als ergänzender Einkaufsstandort wahrgenommen zu werden. Immerhin 11 % der Befragten
decken hauptsächlich ihren Bedarf in Ennepetal. Aus dem Umland kann hier
kaum Kaufkraft gebunden werden. Maßgebliche Bedeutung für die reali-
sierte Kaufkraftbindung haben hier die Fachabteilungen des SB-Warenhaus
MARKTKAUF und in Bezug auf ‚Weiße Ware‘ und Elektrokleingeräte auch
die entsprechende Abteilung des HELLWEG Baumarktes. Der innenstädti-
sche Facheinzelhandel profitiert in eher begrenztem Umfang.
� Ennepetal beherbergt nur ein spezifisches, ergänzendes Angebot im Seg-
ment ‚Einrichtungsbedarf’ (insbesondere Heimtextilien, Bodenbeläge).
Dementsprechend bestehen sowohl von der örtlichen Bevölkerung als auch
von den Konsumenten aus dem Umland nur geringe Einkaufsorientierun-
gen auf den Standort Ennepetal selbst.
� Im Segment ‚Baumarktspezifischer Sortimente‘ hat die Etablierung des
HELLWEG Baufachmarktes dazu beigetragen, dass das Gros der örtlichen
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 61
Kaufkraft auch in Ennepetal gebunden werden kann. In begrenztem Um-
fang können sogar Kaufkraftzuflüsse realisiert werden.
Alles in allem vermitteln die empirischen Befunde zur regionalen Einkaufs-orientierung, dass eine umfassende Profilierung als Einkaufsstadt geboten ist. Insbesondere ist der Haupteinkaufsbereich in Milspe mit seiner mittel-zentralen Versorgungsfunktion weiter zu entwickeln. Ein Ausbau des Ange-botes ist insbesondere im qualitätsorientierten Segment des ‚Persönlichen Bedarfs‘ geboten.
4.9 Veränderungsdynamik im Einkaufsverhalten
Die Bindung an den Einzelhandelsstandort Ennepetal ist trotz der ermittelten
‚kritischen Einstellungen‘ der Konsumenten grundsätzlich noch als stabil ein-
zuordnen. 62 % der Befragten aus Milspe und den Milspe zu zuordnenden
Stadtteilen sowie 59 % der Befragten aus Voerde und Voerde zu zuordnenden
Stadtteilen kaufen heute noch genauso viel in Ennepetal ein wie vor drei Jah-
ren. Bei den Befragten aus dem Umland liegt dieser Anteil bei 74 %. Die ermit-
telte Quote aus dem Umland ist jedoch vor dem Hintergrund der grundsätzlich
eher geringen Orientierung der Umlandbevölkerung auf Ennepetal als Ein-
kaufsort deutlich zu relativieren. Die Wenigen, die aus dem Umland in Ennepe-
tal einkaufen, sind als ‚Stammkunden‘ zu betrachten.
Ein höherer Anteil der Konsumenten kauft jedoch weniger in Ennepetal ein als
noch vor drei Jahren. Von den Befragten Konsumenten aus Milspe und dem
zugeordneten Bereich kaufen 14 % mehr ein als vor drei Jahren, jedoch 24 %
kaufen weniger ein. In Voerde und dem zugeordneten Bereich liegt das Ver-
hältnis bei 17 % ‚mehr Einkäufen‘ im Gegensatz zu 24 % ‚weniger Einkäufen‘.
Diese Relationen liegen im Trend vergleichbarer Studien und spiegeln die
grundsätzlich zurückhaltende Konsumneigung in Deutschland wider.
Die hier analysierte Dynamik in der Einkaufsorientierung auf Ennepetal ist vor
dem Hintergrund des stabilen ‚Stammkundensockels‘ grundsätzlich als erfreu-
lich einzuordnen. Eine dramatische ‚Abwendung‘ von Kundenpotenzialen vom
Standort Ennepetal kann trotz der vorgetragenen Kritik der Konsumenten nicht
belegt werden. Noch besteht die Chance, maßgebliche Kundenpotenziale nicht
weiter an die Konkurrenz zu verlieren.
Abb. 33: Änderung des Einkaufsverhaltens im Verlauf der letzten drei Jahre
Verkaufsfläche insgesamt (in m²) 13.785 22.385 1.260 3.800 150 0 50 20 41.450Einzelhandelsumsatz insgesamt (in Mio. €) 47,2 81,6 6,9 18,6 0,7 0,0 0,2 0,1 155,3
Verkaufsfläche 'Lebensmittel, Reformwaren' (in m²) 4.990 6.720 400 1.945 70 0 50 20 14.195Umsatz 'Lebensmittel, Reformwaren' (in Mio. €) 25,0 35,1 2,1 11,4 k. Ang. 0,0 k. Ang. k. Ang. 74,2
Verkaufsflächenanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%) 36,2% 30,0% 31,7% 51,2% 46,7% 0,0% 100,0% 100,0% 34,2%Umsatzanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%) 53,0% 43,0% 30,4% 61,3% k. Ang. 0,0% k. Ang. k. Ang. 47,8%
Verkaufsfläche je Ew. insgesamt 3,54 2,15 0,33 0,46 0,11 0,00 0,03 0,02 1,30Verkaufsfläche 'Lebensmittel, Reformwaren' je Ew. 1,28 0,65 0,10 0,24 0,05 0,00 0,03 0,02 0,44
EINWOHNER 3.899 10.418 3.862 8.203 1.420 1.420 1.463 1.127 31.988
VoerdeHasper-
bachKönigs-
feld
Stadt Ennepetal
BülbringenKennziffern
Büttenberg /Oelking-hausen Milspe
Rügge-berg
Alten-voerde
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 70
Die Ortsmitte von Voerde erstreckt sich vom historischen Ortskern südlich der
Wilhelmstraße in südliche Richtung entlang der Lindenstraße bis zum Kreu-
zungsbereich Lindenstraße / Loher Straße / Hagener Straße. Dieser Standort-
bereich beschreibt auch im Wesentlichen den Zentralen Versorgungsbereich
Voerde.
Abb. 39 zeigt die Verteilung des Einzelhandelsbesatzes nach zentralen Versor-
gungslagen und übrigen Einzelhandelsstandorten.
Der Zentrale Versorgungsbereich Milspe beherbergt 43 % der Betriebe, die auf
31 % der Verkaufsflächen, 35 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes
realisieren.
Im Zentralen Versorgungsbereich Voerde sind 15 % der in der Stadt Ennepetal
erhobenen Einzelhandelsbetriebe ansässig. Sie realisieren auf 5 % der Ver-kaufsflächen rd. 8 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes.
Auf Standorte außerhalb der zentralen Versorgungslagen in Milspe und Voerde
entfallen 42 % der Einzelhandelsbetriebe. Sie beherbergen 64 % der Verkaufs-
flächen. Der Umsatzanteil der Einzelhandelsstandorte außerhalb von zentralen
Versorgungslagen beläuft sich auf 57 %.
Abb. 39: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes Zentrale Versorgungsbereiche – Übriges Stadtgebiet
� Der innenstädtische Einzelhandel in Ennepetal realisiert in der Warengrup-
pe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ einen Umsatzanteil von 30 %. Der EDEKA
Verbrauchermarkt im HEILENBECKE-CENTER sowie REWE und KAISERS an
der Voerder Straße tragen hierzu maßgeblich bei. Damit verfügt der Haupt-
einkaufsbereich von Milspe über eine gute Nahversorgungsinfrastruktur.
� In der Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflege‘ realisiert der Einzel-handel im Haupteinkaufsbereich Milspe 55 % des gesamtstädtischen Ein-
zelhandelsumsatzes. Dies spricht für eine gute Angebotskompetenz. Maß-
gebliche Bedeutung haben die beiden Drogeriemärkte ‚dm‘ und ROSS-
MANN.
� Das innenstädtische Leitsortiment ‚Bekleidung / Wäsche‘ erreicht zwar im
Haupteinkaufsbereich von Milspe bezogen auf den Umsatz im Stadtgebiet
insgesamt einen hervorragenden Umsatzanteil von 66 %, doch ist das in der
Stadt Ennepetal realisierte Umsatzvolumen mit 8,7 Mio. € sehr gering. An-
gebotsvielfalt im Haupteinkaufsbereich kann durch den überwiegend klein-flächigen Betriebsbesatz hier nicht entfaltet werden.
� Der Einzelhandel im Haupteinkaufsbereich von Milspe realisiert in der Wa-
rengruppe ‚Schuhe / Lederwaren‘ mit 86 % einen nahezu optimalen Um-satzanteil des Haupteinkaufsbereichs. Allerdings ist auch hier diese Position
vor dem Hintergrund des mäßigen gesamtstädtischen Umsatzvolumens zu
relativieren. Mit den etablierten Fachmärkten DEICHMANN und PAYLESS ist
das Discount orientierte Segment überproportional vertreten.
� Die Warengruppe ‚Uhren / Schmuck / Optik‘ erreicht nur einen innenstädti-
schen Umsatzanteil von 60 %. Neben den innenstädtischen Anbietern im
Haupteinkaufsbereich von Milspe fallen zusätzliche Anbieter in den Stadt-
teilen Altenvoerde und Büttenberg (EN-CENTER) ins Gewicht.
� In der Warengruppe ‚Bücher / Schreibwaren’ erreicht der Einzelhandel im
Haupteinkaufsbereich Milspe bezogen auf die Stadt Ennepetal insgesamt
einen Umsatzanteil von 67 %. Dieser Anteil ermöglicht eine noch hinrei-
chend gute Angebotsattraktivität. Neben dem Facheinzelhandel im Seg-
ment Schreibwaren in der Ortsmitte von Voerde wird jedoch ein substanti-
eller Anteil der Kaufkraft im EN-CENTER gebunden.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 72
� Im Segment ‚Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik‘ erzielt der innenstäd-
tische Einzelhandel im Haupteinkaufsbereich von Milspe bei einem Um-satzvolumen im Stadtgebiet insgesamt von nur 4,8 Mio. € nur einen Um-
satzanteil von 16 %. Das im Haupteinkaufsbereich von Milspe derzeit vor-
handene Angebot muss als ‚rudimentär‘ eingeordnet werden. Ein höherer
Umsatzanteil des Haupteinkaufsbereichs wäre wünschenswert. Positive
Rahmenbedingungen hierzu wären gegeben, wenn die Ansiedlung großflä-
chigen Einzelhandels außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ausge-
schlossen werden kann. Dies gilt insbesondere in Bezug auf das EN-
Zentrum, an dem bereits heute in relevantem Umfang zentrenrelevante
Sortimente lokalisiert sind. Eine Veränderungssperre in Bezug auf die An-
siedlung von Einzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment ist hier zu empfehlen.
� Die Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ realisiert bezogen auf den Haupteinkaufsbereich Milspe einen innenstädtischen Umsatzanteil von
47 %. Hier schlägt der gute Fachgeschäftsbesatz im Bereich Spiel und Sport
zu Buche. Der Haupteinkaufsbereich von Milspe verfügt hier über ein zu-
friedenstellendes, jedoch weiter entwicklungsfähiges Angebotsniveau. Der
realisierte Einzelhandelsumsatz im Stadtgebiet insgesamt ist weiter aus-
baubar.
� Im Segment ‚Hausrat / Glas / Porzellan / Keramik / Porzellan‘ realisiert der
innenstädtische Einzelhandel im Haupteinkaufsbereich Milspe nur einen
Umsatzanteil von 18 %. Dieser Anteil ist unbefriedigend. Derzeit wird in
diesem Segment Umsatz vor allem im EN-CENTER gebunden.
� In der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf‘ realisiert der Einzelhandel
im Haupteinkaufsbereich von Milspe einen Umsatzanteil von 13 %. Dieser
vergleichsweise niedrige Umsatzanteil des innenstädtischen Hauptein-
kaufsbereichs ist für Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsorti-
ment üblich. Gleiches gilt auch für das Segment ‚Baumarktspezifische Sor-
timente‘, die bezogen auf den gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz im Haupteinkaufsbereich von Milspe einen Umsatzanteil von 11 % realisieren.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 73
6 HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFT-
STRÖME DES EINZELHANDELS IN ENNEPETAL
6.1 Vorbemerkungen
Die Handelszentralität beschreibt die Relation zwischen realisiertem Einzel-
handelsumsatz und Nachfragevolumen in der gleichen Raumeinheit. Sie wird
als Messzahl ausgewiesen, wobei der Einzelhandelsumsatz durch das Nachfra-
gevolumen dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert wird. Handelszentra-
litäten können für einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausge-
wiesen werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kauf-
kraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kauf-
kraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden
für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt.
In kompakten Städten mit mittelzentraler Versorgungsfunktion für ein weites
Umland sind Handelszentralitäten von deutlich über 100 zu erwarten. In Ver-dichtungsräumen bewegen sich die gesamtstädtischen Handelszentralitäten in
der Regel zwischen 90 und 110, je nach Bedeutung der überörtlichen Versor-
gungsfunktion.
6.2 Handelszentralitäten des Einzelhandels in Ennepetal
Bei einem im Stadtgebiet von Ennepetal realisierten Einzelhandelsumsatz von
155,3 Mio. € und einem Nachfragevolumen im Stadtgebiet von 184,3 Mio. €
resultiert eine Handelszentralität von 84. Per Saldo liegt somit ein Kaufkraftab-fluss von 29,4 Mio. € vor. Die ermittelte Handelszentralität für die Stadt Enne-
petal weist deutlich auf den vorhandenen regionalen Wettbewerbsdruck hin.
Eine verbesserte Kaufkraftbindung ‚vor Ort‘ wäre wünschenswert.
Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in En-nepetal sind in nachfolgender Abbildung dokumentiert.
Abb. 41: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Ennepetal
Medien und Technik insgesamt 9,3 21,5 43 -12,2Bücher, Schreibwaren 4,5 5,3 85 -0,8Elektroartikel/UnterhaltungselektronikFoto, PC und Zubehör, Neue Medien 4,8 16,3 29 -11,5
Kaufkraftabflüsse aus Ennepetal insgesamt: 40,1 Mio. €
Die Kaufkraftabflüsse aus Ennepetal belaufen sich auf insgesamt 40,1 Mio. €.
Der höchste Kaufkraftabfluss entfällt mit 11,0 Mio. € auf die Warengruppe
‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC‘, gefolgt von 9,3 Mio. € in der
Hauptwarengruppe ,Einrichtungsbedarf’ und 6,7 Mio. € in der Warengruppe
‚Bekleidung / Wäsche‘. Gestaltungsspielräume für den Einzelhandel in Ennepe-
tal und hier vornehmlich im Haupteinkaufsbereich Milspe sind gegeben für die
Segmente ‚Unterhaltungselektronik‘ sowie ‚Bekleidung / Wäsche‘.
Die hohen Kaufkraftabflüsse in der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf
beziehen sich nahezu ausschließlich auf das Segment Möbel.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ beläuft sich der Kaufkraft-
abfluss auf 3,6 Mio. €. Vor dem Hintergrund des regionalen Wettbewerbs und der vorliegenden Pendlerverflechtungen ist dieser Kaufkraftabfluss nur in ei-
nem begrenzten Umfang weiter reduzierbar. Es besteht kein akuter Hand-
lungsbedarf zum Ausbau des Lebensmittelangebotes.
In der Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ beläuft sich der Kaufkraftab-
fluss auf 3,5 Mio. €, in der Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflege‘ liegt
er bei 1,2 Mio. €.
In allen weiteren Warengruppen liegt der Kaufkraftabfluss unter 1,0 Mio. €.
6.4 Kaufkraftströme und stadtteilspezifische Handelszent-ralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Re-formwaren‘
Abb. 46 auf der nächsten Seite dokumentiert die Kaufkraftströme in Bezug auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘.
Bei einem in Ennepetal realisierten Einzelhandelsumsatz von 74,2 Mio. € und
einem warengruppenspezifischen Nachfragevolumen von 72,9 Mio. € resul-
tiert eine Handelszentralität von 102. Dabei steht einem Kaufkraftzufluss von
4,9 Mio. € ein Kaufkraftabfluss von 3,6 Mio. € gegenüber. Der Lebensmittelein-
zelhandel ist damit in Ennepetal in der gesamtstädtischen Perspektive sehr gut positioniert. Es kann keine gravierende Versorgungslücke ausgemacht werden.
Der bestehende Kaufkraftabfluss ist aufgrund der Pendlerverflechtungen kaum
weiter reduzierbar.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 79
Abb. 46: Kaufkraftstrombilanz für die Warengruppe ‚Lebensmittel / Re-formwaren‘ in der Stadt Ennepetal
Der Haupteinkaufsbereich in Milspe erstreckt sich vom Standortbereich des
HEILENBECKE-CENTER und des LIDL Lebensmitteldiscounters an der Kölner
Straße im Westen entlang der abschnittsweise als Fußgängerzone ausgebauten Voerder Straße bis zur Kreuzung Voerder Straße / Neustraße / Milsper Straße.
Nach Norden wird der Haupteinkaufsbereich sowohl durch die Ennepe, als
auch durch die Hauptverkehrsachse Neustraße begrenzt. Die Neustraße ist
auch die relevante Erschließungsachse für die rückseitig zum Geschäftsbesatz
an die Voerder Straße etablierten Parkplatzangebote. Die Abgrenzung des
Haupteinkaufsbereichs ist in der rechts stehenden Abb. 48 dokumentiert.
Abb. 48: Abgrenzung des Haupteinkaufsbereichs Milspe
Medien und Technik insgesamt 3,7 21,5 17Bücher, Schreibwaren 3,0 5,3 57Elektroartikel/UnterhaltungselektronikFoto, PC und Zubehör, Neue Medien 0,7 16,3 4
Der Einzelhandelsbesatz im Ortskern in Altenvoerde konzentriert sich an der
Mittelstraße. Hier befinden sich 12 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufs-
fläche von 545 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von rd. 4,2 Mio.
€. Frequenzbringer ist vor allem das Modehaus DEPPE, das jüngst eine Filiale
im Haupteinkaufsbereich von Milspe eröffnet hat.16
Abb. 62: Die Mittelstraße in Altenvoerde
Die linke Abb. zeigt das Modehaus DEPPE; die rechte Abb. einen Blick entlang der Mittelstraße
mit ihrem kleinflächigen Einzelhandelsbesatz und einzelnen Ladenleerständen. Fotos: CIMA
GmbH 2009.
Der Einzelhandelsbesatz an der Mittelstraße beherbergt 43 % der Verkaufsflä-chen im Stadtteil Altenvoerde und 61 % des dort realisierten Umsatzvolumens.
16
Die Eröffnung der Filiale in Milspe erfolgte erst nach Abschluss der Bestandserhe-
bungen im Februar 2009.
Der Einzelhandelsbesatz im Ortskern von Altenvoerde wird auch langfristig nur
ein ergänzender Versorgungsstandort sein. Mit der nachdrücklich zu empfeh-
lenden Weiterentwicklung des Haupteinkaufsbereichs Milspe ist mit einer
weiteren Erosion des Geschäftsbesatzes zu rechnen.
7.2 Angebotsqualitäten und Warenpräsentation des Ein-zelhandels im Haupteinkaufsbereich von Milspe und im Ortskern von Voerde
7.2.1 Vorbemerkungen
Die CIMA GmbH hat im Rahmen der Bestandserhebungen zum Einzelhandels-
konzept der Stadt Ennepetal die Angebotsqualitäten des örtlichen Einzelhan-
dels bewertet. Die Bewertungskriterien sind nachfolgend dokumentiert.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das
Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen
mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Speziali-
sierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Diffe-
renzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätso-rientierung in den Vordergrund gestellt wird, oder ob mittels eindeutiger ‚Dis-
countorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein
hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine
Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches
Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden:
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 94
� Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind
hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Marken-
und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel spricht der in
jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen
Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, derentwegen man den
Standort aufsucht.
� Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung
profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie spre-chen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensni-
veaus an. Die Zielgruppe ist meist weiter gefasst. Warenpräsentation und
Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf.
� Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden
sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung wer-
den auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei han-
delt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im
Bekleidungssektor fallen die meisten ‚Young Fashion’-Konzepte in dieses
Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzep-
tanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwick-
lung des Firmenimages eingesetzt. Hier wird auch der ‚Smart Shopper’ an-
gesprochen, ohne dass jedoch das Angebot ‚billig’ erscheint. Die Handels-
konzepte fördern Kauflust.
� Discountorientiert (4): Discountprinzipien stehen im Absatzkonzept dieser
Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmar-
ken und ‚no name’-Produkten. In diese Bewertung fallen alle Lebensmittel-
und Hartwarendiscounter sowie Kleinpreiskaufhäuser und Schnäppchen-
märkte.
� Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in diese
Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheit-liche Absatzorientierung. Die Betriebe sind meistens durch veraltete Schau-
fenstergestaltungen gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich der Ein-
druck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenpräsentation. Ein
Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
� Nicht zuordenbar (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken lassen
sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenori-
entierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher nicht in die Be-
wertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Ladendesign und
eine deutliche Darstellung eines besonderen Frische- und Spezialitätenan-
gebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Beratungskompetenz (Apo-
theken) auffällig sind.
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnet konkret den
Marktauftritt. Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab.
Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schau-fenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien
werden unterschieden:
� Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekenn-
zeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompe-
tenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind
ständig bemüht, durch ‚pfiffige’ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind
in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen beachtlichen
Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 95
� Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die
klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau ent-sprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem
gepflegten Zustand.
� Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Ka-
tegorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallen-
de Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investiti-
onen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht
entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und
Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in
der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewer-
tungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, das heißt auch
Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufsflächen stellen
sich als Entwicklungshemmnis heraus.
� Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen
einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und La-dengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsenta-
tion ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fällen
nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
7.2.2 Haupteinkaufsbereich Milspe
Im Haupteinkaufsbereich von Milspe wurden in Bezug auf die Zielgruppen- und
Qualitätsorientierung nur 13 % der Betriebe als ‚qualitätsorientiert‘ eingeord-
net und weitere 41 % als konsumig bewertet. Kein Betrieb profiliert sich durch
eine Orientierung im Topmarkensegment.
Abb. 63: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung des Einzelhandels im Haupteinkaufsbereich Milspe
CIMA City Qualitäts – Check 2009: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
8%
4%
20%24%
44%
1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert
3 Standardisiert, konsumig
4 Discountorientiert
5Diffus, keine eindeutige Zielgruppen-orientierung
6 Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk,Apotheken)
Ennepetal - Voerden= 25
Nur 8 % der Betriebe wurden als Discount orientiert eingeordnet und nur 4 %
der Betriebe negativ hinsichtlich der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 98
bewertet. 20 % der Betriebe sind Apotheken oder gehören dem Ladenhand-
werk an und waren hier nicht weiter zuzuordnen. Dieser Anteil ist für ein Ne-
benzentrum ebenfalls akzeptabel. Die Qualitätsbewertung des Einzelhandels-
besatzes in der Ortsmitte von Voerde vermittelt das Bild eines ‚intakten‘ Ne-
benzentrums.
Die positive Bewertung der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung des örtli-
chen Einzelhandels schlägt auch auf die Warenpräsentation bzw. Ladengestal-
tung durch.
56 % der Betriebe in der Ortsmitte Voerde wurden hinsichtlich der Warenprä-sentation und Ladengestaltung positiv bewertet. Bei weiteren 36 % wird Opti-
mierungsbedarf bei einer eher ‚einfachen Warenpräsentation ohne Highlights‘
gesehen. Die Defizite liegen hier in der Regel an lieblos dekorierter Ware mit
zum Teil zu wenig Objekten im Schaufenster oder einer Überfüllung des Schau-
fensters.
Nur 8 % der Betriebe wurden hinsichtlich der Warenpräsentation und Laden-
gestaltung negativ bewertet.
Abb. 67: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation / Ladengestaltung des Einzelhandels in der Ortsmitte Voerde.
Erhaltung der grundzentralen Versorgungsfunktion im bzw.am Ortskern von Voerde
Stärkung der Nahversorgung durch Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters aus nicht integrierter Lage inden ‚Zentralen Versorgungsbereich‘
Vermarktung und Weiterentwicklung des gastronomischenAngebotes
Erhaltung der Aufenthaltsqualität im Ortskern
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 103
8 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN IM SEGMENT NAHVERSORGUNG UND ‚GROßFLÄCHIGEM
EINZELHANDEL‘
8.1 Handlungsempfehlungen im Segment ‚Nahversorgung‘
In Abschnitt 6.3 wurden die Marktrahmendaten im Segment der Warengruppe
‚Lebensmittel / Reformwaren‘ umfassend dokumentiert. Derzeit steht im
Stadtgebiet von Ennepetal einem Einzelhandelsumsatz von 74,2 Mio. € ein
einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 72,9 gegenüber. Daraus resul-
tiert eine Handelszentralität in diesem Segment von 102.
Es besteht somit grundsätzlich kein akuter Handlungsbedarf zum Ausbau der
Nahversorgung. Die Etablierung weiterer Lebensmittelmärkte dürfte in erster
Linie zu Verdrängungseffekten innerhalb des Stadtgebietes führen.
Die gute Nahversorgungssituation fußt auf der starken Expansion der Lebens-
mitteldiscounter in den letzten vier bis fünf Jahren. Noch im Jahr 2005 lag die Verkaufsfläche je Einwohner im Lebensmitteleinzelhandel in Ennepetal bei
0,27 m². Nach der Etablierung mehrerer Lebensmitteldiscounter und der Reali-
sierung des HEILENBECKE-CENTERS liegt die Verkaufsflächenausstattung des
Lebensmitteleinzelhandels nunmehr bei 0,44 m² je Ew. und liegt damit über
dem Bundesdurchschnitt. Auch diese Kennziffer manifestiert deutlich, dass
weitere Ansiedlungsbegehren nicht im Kontext einer Versorgungslücke stehen,
sondern ausschließlich von den Handelsunternehmen im Zusammenhang regi-
onaler Expansions- und Marktsicherungsstrategien betrieben werden.
Auch in der stadtteilspezifischen Betrachtung sind für die einwohnerstarken
Stadtteile keine Versorgungsdefizite auszumachen. Im Stadtteil Milspe beste-
hen mit einer Handelszentralität von 148 deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem
Umfeld; im Stadtteil Voerde signalisiert eine warengruppenspezifische Han-
delszentralität von 61 mit Blick auf die örtliche Verteilung des Lebensmittelein-
zelhandels insgesamt eine noch angemessene Nahversorgungssituation und
die geringe Handelszentralität des Lebensmitteleinzelhandels in Altenvoerde
von 24 ist vor dem Hintergrund der unmittelbar benachbart liegenden Le-
bensmitteldiscounter PENNY und ALDI sowie des KAUFPARK Frischemarktes zu
relativieren.
Mittelfristig besteht im Segment des Lebensmitteleinzelhandels lediglich Ge-
staltungsspielraum zu Verkaufsflächenerweiterungen innerhalb der abgegrenz-
ten Zentralen Versorgungsbereiche Milspe und Voerde. Vor dem Hintergrund
des bestehenden Versorgungsnetzes sollte die Realisierung weiterer Standorte
außerhalb integrierter Versorgungslagen nach Möglichkeit vermieden werden.
8.2 Handlungsempfehlungen zum ‚großflächigen Einzel-handel im Sinne der Vermutungsregel nach § 11,3 BauNVO‘
Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment darf in En-
nepetal zukünftig nur noch innerhalb der abgegrenzten ‚Zentralen Versor-
gungsbereiche‘ etabliert werden.18 Für diese Absatzformen kann Baurecht
innerhalb der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ durch Ausweisung von Kern-
und Sondergebieten geschaffen werden. Damit werden die Regelungen des
§ 24a LEPro NRW umgesetzt. Diese Handlungsmaxime stützt die erforderliche Stärkung und Weiterentwicklung des Haupteinkaufsbereichs von Milspe als
Innenstadt der Stadt Ennepetal. Die zusätzliche Ansiedlung von großflächigen
18
Zur Abgrenzung der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ in der Stadt Ennepetal siehe
nachfolgenden Abschnitt 9.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 104
Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment ist aber nicht grundsätzlich
zwingend erforderlich.
Großflächiger Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel19 sollte bei Ansiedlungsinteresse an solchen Standorten etabliert werden, die bereits
heute durch Einzelhandelsnutzungen geprägt sind. Attraktive Gewerbestan-
dorte sollten nicht für großflächige Einzelhandelsnutzungen geopfert werden.
Der Standortbereich des EN-CENTER an der Stadtgrenze zu Schwelm an der B 7
genießt Bestandsschutz. Da die Standortareale außerhalb des Allgemeinen
Siedlungsbereichs (ASB) liegen ist auch eine Weiterentwicklung mit großflächi-gem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten nicht möglich.
Die CIMA GmbH empfiehlt keine Regionalplanänderung anzustreben um die-
sen Standort für weitere Einzelhandelsnutzungen zu öffnen.
Der Standortbereich des EN-Center ist baurechtlich so abzusichern, dass ledig-lich dem Bestandsschutz Rechnung getragen wird. Eine ggf. erforderliche Ver-
änderungssperre wird empfohlen.
19
Zur Ableitung der Ennepetaler Liste nahversorgungs-, zentrenrelevanter und nicht
zentrenrelevanter Sortimente siehe Abschnitt 10.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 105
9 ZUR ABGRENZUNG ZENTRALER VERSO-
GUNGSBEREICHE IN ENNEPETAL
9.1 Zur Definition und Funktion von ‚Zentralen Versor-gungsbereichen’
9.1.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung der ‚Zentralen Versorgungsberei-che’ nach § 34 Abs.3 BauGB
Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich ein Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigen-
art der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“
(§ 34 Abs.1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebau-
ten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante
Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass
es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele
Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzel-
handelsversorgung. Hatte z.B. ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über
800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in
der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.20
Die Mutation von Gewerbegebieten zu Einzelhandelsagglomerationen wurde
oftmals durch die baurechtlichen Rahmenbedingungen entgegen stadtent-
wicklungspolitischen Zielsetzungen gefördert.
20
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn Heft 3, 2005.
Um Vorhaben dieser Art nun entgegen treten zu können, trifft die Neurege-
lung nach § 34,3 BauGB die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben
„keine schädlichen Auswirkungen auf ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ in der
Standortgemeinde oder anderen benachbarten Gemeinden zu erwarten sein
dürfen“. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere ‚Zentrale Versorgungs-
bereiche’. Der Begriff des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ ist von der Bundes-gesetzgebung im Rahmen der Etablierung des § 34 Abs.3 BauGB eingeführt
worden. Was ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ konkret sind, wie sie abzugren-
zen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde vom Ge-
setzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die
Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner
Bundesländer sorgen ebenfalls für eine weitere Ausgestaltung des neuen pla-
nungsrechtlichen Instrumentariums. In Nordrhein-Westfalen sind ‚Zentrale
Versorgungsbereiche’ mit der Novellierung des Landesentwicklungspro-
gramms vom 19.07.2007 (§ 24a LEPro NRW) als planungsrechtliches Steue-
rungsinstrument etabliert worden. Nordrhein-Westfalen hat mit den Regelun-gen des § 24a LEPro NRW als erstes Bundesland die vagen Vorgaben aus der
Bundesgesetzgebung konkretisiert.
Grundsätzlich sind folgende Fragen zu diskutieren und abzuklären:
� Wie definiert man einen ‚Zentralen Versorgungsbereich’?
� Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen?
9.1.2 ‚Zentrale Versorgungsbereiche’
Zunächst ist es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die
Innenstadt wird in der Regel als ‚Zentraler Versorgungsbereich’ eingestuft
werden müssen, ebenso eindeutig abgrenzbare Stadtteilzentren. Schwieriger
wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Dies gilt
umso mehr, wenn in gewachsenen städtischen oder dörflichen Siedlungsker-
nen kaum Spielräume zur Etablierung von modernen Nahversorgungseinrich-tungen gegeben sind und sich diese am Rande der Siedlungsbereiche oder
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 106
außerhalb der historischen Ortszentren etabliert haben. Grundsätzlich sollen eindeutig nicht integrierte Standortlagen nicht nachträglich als ‚Zentrale Ver-sorgungsbereiche’ positiv sanktioniert werden.
Eine Stadt oder Gemeinde kann mehrere ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ aus-
weisen. § 24a LEPro NRW weist deutlich auf eine Hierarchie von ‚Zentralen
rum) hin. Die ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ sind an die örtlichen Siedlungs-
gefüge anzupassen.
Für die Abgrenzung ‚Zentraler Versorgungsbereiche’ definiert der § 24a LEPro NRW folgende Kriterien und Rahmenbedingungen:
� Vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs-
einrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der
Freizeit und des Einzelhandels,
� Städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestell-
ten ‚Allgemeinen Siedlungsbereichs’,
� eine gute Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
‚Zentrale Versorgungsbereiche’ können und sollen zukünftige Entwicklungs-
planungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend
konkret sein, z.B. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und
Bauleitplanung oder eindeutige Standortentwicklungsempfehlungen innerhalb
eines Einzelhandelskonzeptes.
Bei der Beurteilung ‚vor Ort’, ob ein Einzelhandelsstandort als ‚Zentraler Ver-
sorgungsbereich’ einzustufen ist, orientiert sich die CIMA GmbH an den Vorga-
ben des § 24a LEPro NRW und berücksichtigt grundsätzliche gutachterliche
Bewertungsmaßstäbe:
� Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeutung der be-
stehenden Versorgungsfunktion,
� Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes und zu berücksichti-
gender öffentlicher Einrichtungen,
� Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit),
� Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur,
� Optimale Einbindung des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ in das städtische
oder regionale ÖPNV-Netz.
Bei der Bestimmung der ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ sind unterschiedliche
Versorgungsfunktionen zu berücksichtigen. Während in Stadtteilen und dörfli-
chen Kernlagen ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ die schützenswerten Lagen in
Bezug auf nahversorgungsrelevante Sortimente definieren, wird in Stadtteil-
zentren und Citylagen auch der Schutz in Bezug auf zentrenrelevante Sorti-
mente begründet. § 24a LEPro NRW definiert eindeutig, dass großflächiger Einzelhandel mit ‚zentrenrelevanten Sortimenten’ im Sinne der Vermutungs-regel nach § 11,3 BauNVO nur in ‚Zentralen Versorgungsbereichen’ etabliert werden dürfen, die als Hauptzentrum (Innenstädte, Ortsmitten der Gemein-den) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) abgegrenzt werden. Kerngebiete und Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevantem
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 107
Kernsortiment dürfen künftig nur noch innerhalb von abgegrenzten Zentra-len Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.
Über die Landesgesetzgebung hinausgehend resultiert aus der bisherigen Rechtsprechung eine deutliche Vorgabe zur konkreten Abgrenzung von ‚Zent-
ralen Versorgungsbereichen’.
‚Zentrale Versorgungsbereiche’ müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht
nicht aus, sie vage, z.B. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat
eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu
definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im ‚Zentralen Versorgungsbe-reich’ liegen und somit schützenswert sind.21 Erste verwaltungsgerichtliche
Urteile fordern darüber hinaus, dass ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ Einzel-
handelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthal-
ten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer
Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger, etc.) als
‚Zentralen Versorgungsbereich’ auszuweisen.
‚Zentrale Versorgungsbereiche‘ sind letztendlich auch als Entwicklungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo sich zukünftig die Entwicklung von großflächi-
gem Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten
etablieren kann. Mit dem Entwicklungsangebot verknüpft ist die Überprüfung
nach schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte ‚Zentrale Versorgungs-
bereiche‘.
Die Abgrenzung von ‚Zentralen Versorgungsbereichen‘ hat sich jedoch nicht
ausschließlich an den Einzelhandelsnutzungen zu orientieren. Insbesondere bei ‚Zentralen Versorgungsbereichen‘ in der Funktion des Haupt- oder Nebenzent-
rums kommt es auf eine Funktionsvielfalt an. Die Standorte von Kundenorien-
tierten Dienstleistungen, Schulen und weiteren Bildungseinrichtungen, Kirchen
und kirchlichen Einrichtungen, Dienststellen der öffentlichen Verwaltung sowie
21
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3. 2005
Seniorenwohnheime sollten bei der Abgrenzung berücksichtigt werden. IN der
aktuellen Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend ab, dass ‚multifunktional
abgegrenzte‘ und ‚dezidiert‘ in ihrer Abgrenzung begründete Zentrale Versor-
gungsbereiche nachhaltig rechtlichen Überprüfungen stand halten.
9.1.3 ‚Auswirkungen‘ und ‚Schädliche Auswirkungen‘
Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von ‚schädlichen
Auswirkungen’ auf die Regelungen nach § 11,3 BauNVO zurück. Hierunter sind
Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbeson-
dere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bundes-
Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Aus-
stattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbe-
reich […] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den
Naturhaushalt“ (vgl. § 11,3 BauNVO).
Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im
Sinne des § 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei einer relativen
Umsatzverlagerung von 10 % ‚Auswirkungen‘ anzunehmen sind.
In der richterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass die Schwelle zu
‚schädlichen’ Auswirkungen bei deutlich über 10 % liegt. Einzelne Urteile ge-
hen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von schädlichen Auswirkungen aus. In
der Erstkommentierung zum BauGB 2004 heben BERKEMANN und HALAMA hervor, dass bei der Feststellung schädlicher Auswirkungen auf die Versor-
gungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen hohe Hürden zu berück-
sichtigen sind, die anders zu bewerten sind als die Beurteilung von Auswirkun-
gen nach § 11 Abs. 3 BauNVO. ‚Schädliche Auswirkungen’ dürften dann vorlie-
gen, wenn ein potenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines ‚Zentralen
Versorgungsbereichs’ zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
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Effekten in einem ‚Zentralen Versorgungsbereich’ führt (z.B. Leerziehen ganzer
Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebsaufgaben). Die Recht-
sprechung verlangt hier eine exakte gutachterliche Beweisführung mit Doku-
mentation der örtlichen Standortverhältnisse.
Dies bedeutet, dass § 34 Abs.3 BauGB ein verhältnismäßig ‚stumpfes Schwert‘
ist. Verkaufsflächenerweiterungen von Lebensmitteldiscountern oder selbst
die zusätzliche Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern werden nur in den
seltensten Fällen ‚schädliche Auswirkungen‘ auf benachbarte ‚Zentrale Versor-
gungsbereiche‘ im Sinne des § 34 Abs.3 BauGB verursachen.
Aus gutachterlicher Sicht ist es durchaus legitim, strengere Beurteilungen zu
diskutieren. In der relevanten Fachliteratur werden z.T. bereits ab einer relati-
ven Umsatzverlagerung von 7 % Auswirkungen auf die Angebotsqualität von
Versorgungsstandorten oder ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ gesehen. Für
Nordrhein-Westfalen sind aus der Rechtsprechung ‚abwägungsrelevante Aus-
wirkungen’ in einem Korridor zwischen 7 % und 11 % abgeleitet worden.22
Abwägungsrelevante Auswirkungen definieren jedoch nicht automatisch
jedoch eine Würdigung im Abwägungsverfahren der kommunalen Bauleitpla-
nung.
Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten
können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Um-
satzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur ei-nen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich
der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch ‚Trading
Down-Effekte’ gekennzeichnet sind.
22
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S.363; OVG Müns-
ter Urteil zum ‚PREUSSEN-Park’ vom 07.12.2000.
§ 24a LEPro NRW definiert zusätzlich für Standortentwicklungen innerhalb der
‚Zentralen Versorgungsbereiche’, dass die Verträglichkeit für ein Vorhaben
vorliegt, wenn der erwartete Umsatz des Projektvorhabens insgesamt und in
Teilsortimenten unterhalb der Kaufkraft des zugeordneten Verflechtungsbe-
reichs des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ liegt. Bei Hauptzentren gilt als
‚Messlatte’ die Kaufkraft im Stadt- bzw. Gemeindegebiet insgesamt.
Die Gutachter legen an die Stadt- und Standortverträglichkeit eines Vorhabens
außerhalb von ‚Zentralen Versorgungsbereichen’ eher strengere Maßstäbe an.
In zahlreichen Fällen können bereits Umsatzverlagerungseffekte zwischen 7 %
und 10 % beim Einzelhandel innerhalb des ‚Zentralen Versorgungsbereich‚
Funktionsverluste auslösen, die zu ‚Trading Down-Effekten’ und somit zu einer
deutlichen Schwächung des betreffenden ‚Zentralen Versorgungsbereichs’
führen.23
Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünsch-
tes Verkehrsaufkommen können ‚schädliche’ Auswirkungen auf ‚Zentrale Ver-sorgungsbereiche’ sein.24
Die Beurteilung von versorgungsstrukturellen Auswirkungen einzelner Projekt-
vorhaben in ‚§ 34er Gebieten’ bezieht sich nicht nur auf Projektvorhaben im
eigenen Gemeinde- bzw. Stadtgebiet, sondern ist auch ein klarer Orientie-
rungsrahmen für benachbarte Kommunen.
Geplante Projektvorhaben in Nachbarkommunen müssen dementsprechend
auch geprüft werden, hinsichtlich der städtebaulichen und versorgungsstruk-
23
Diese gutachterlichen Bewertungen, denen auch die CIMA GmbH eher zugeneigt
ist, reichen jedoch wie oben ausgeführt, häufig nicht aus, ‚schädliche Auswirkun-
gen’ nachhaltig zu begründen. 24
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004; S.363.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 109
turellen Auswirkungen auf die nachfolgend abgegrenzten ‚Zentralen Versor-
gungsbereiche’ der Stadt Ennepetal.
Die hier seitens der CIMA GmbH vorgeschlagenen Abgrenzungen der ‚Zentra-len Versorgungsbereiche’ können seitens der Stadt Ennepetal hinsichtlich der
konkreten Parzellenabgrenzung ggf. angepasst werden. Das vorgelegte Ab-
grenzungskonzept orientiert sich jedoch an den ‚vor Ort’ aufgenommenen
Strukturen und stützt ein nachhaltiges Zentren- und Nahversorgungskonzept
für die Stadt Ennepetal.
9.2 Empfehlungen zur Abgrenzung ‚Zentraler Versor-gungsbereiche’ in Ennepetal
Die CIMA Beratung + Management GmbH empfiehlt für die Stadt Ennepetal
zwei Zentrale Versorgungsbereiche festzulegen:
� Zentraler Versorgungsbereich ‚Milspe (Innenstadt)‘ in der Funktion eines
Hauptzentrums,
� ‚Zentraler Versorgungsbereich ‚Voerde‘ in der Funktion eines Nebenzent-
Außerhalb der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche sind folgende
Ergänzungsstandorte für die Versorgung der Bevölkerung relevant:
� Altenvoerde, Mittelstraße: Die Ortskernlage von Altenvoerde in der Mittel-
straße übernimmt mit kleinflächigem Facheinzelhandelsbesatz ergänzende
Versorgungsfunktion. Maßgeblicher Magnet ist das Modehaus DEPPE. Insge-
samt reicht der Besatz nicht aus einen selbständigen Zentralen Versor-
gungsbereich abzubilden. Vor dem Hintergrund der Stärkung des Zentrums
Milspe sollte Altenvoerde mittel- bis langfristig auch als ergänzender Ver-
sorgungsstandort einzuordnen sein. Entwicklungsspielräume für Einzelhan-
del mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten bleiben unbe-
rührt.
� Discounteragglomeration ALDI/ PENNY nördlich der Neustraße: Dieser
Standort übernimmt maßgeblich Versorgungsfunktion für den Stadtteil Al-tenvoerde.
� KAUFPARK, Voerde: Der KAUFPARK an der Gewerbestraße übernimmt er-
gänzende Nahversorgungsfunktion für Voerde und Altenvoerde. Es handelt sich um eine wenig städtebaulich integrierte Standortlage, für die Bestands-
schutz gilt. Wünschenswert wäre eine Verlagerung in den Zentralen Versor-
gungsbereich Voerde.
� NETTO-Lebensmitteldiscounter (vormals PLUS) an der Neustraße: Es handelt
sich um eine ergänzende solitäre Versorgungslage. Es gilt Bestandsschutz.
� EN-Center: Die Fachmarktagglomeration an der Stadtgrenze zu Schwelm mit
MARKTKAUF SB-Warenhaus und HAMMER Heimtextilfachmarkt übernimmt
überörtliche Versorgungsfunktion. Es handelt sich um eine nicht integrierte
Standortlage. Zur nachhaltigen Absicherung der Entwicklungsfähigkeit, der
Zentralen Versorgungsbereiche ,Milspe‘ und ,Voerde‘ ist ein Ausbau des An-
gebots mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel auszu-schließen. Eine entsprechende baurechtliche Absicherung wird empfohlen.
� ALDI-Lebensmitteldiscounter, Büttenberg. Der solitäre Standort übernimmt Versorgungsfunktion für die Stadtteile Büttenberg und Oelkinghausen. Der
Standort genießt Bestandsschutz.
� Für die Stadtteile Büttenberg (Ortskernlage) und Rüggeberg ist die nachhal-tige wohnstandortnahe Absicherung der Nahversorgung durch kleinflächige
Betriebskonzepte wünschenswert. In Rüggeberg ist mittlerweile eine ent-
sprechende Ansiedlung erfolgt.
Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten unter-
halb der Großflächigkeit (Vermutungsregel § 11, Abs. 3 BauNVO) sollte sich in
erster Linie innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und im Hauptein-
kaufsbereich des Ergänzungsstandortes Altenvoerde (Mittelstraße) etablieren.
Grundsätzlich sind diese Einzelhandelsnutzungen grundsätzlich in Kerngebie-
ten (MK) und Mischgebieten (MI) zulässig. Die Stadt Ennepetal sollte im Rah-
men baurechtlicher Absicherungen überprüfen, ob MI-Gebiete bestehen, die
eine Etablierung von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel
unterhalb der Großflächigkeit ermöglichen, die ggf. die Weiterentwicklung und Stärkung der Versorgungsbereiche gefährden würden. In solchen Fällen ist
eine Überplanung der Standortbereiche angezeigt.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 114
10 ENNEPETALER LISTE
10.1 Vorbemerkung
Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenre-levanten Sortimente in Anlage 1 des NRW Einzelhandelserlasses vom Mai 1996
oder auch der Rückgriff auf andere Listen (z.B. sogenannte ‚Kölner Liste’) im
Rahmen der baurechtlichen Steuerung reicht nicht aus und ist rechtsfehler-
haft.26
Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom 09.10.2003 und 22.04.2004
deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortiments-
festsetzungen ‚nicht unbestimmt‘ bleiben dürfen und baurechtliche Festset-
zungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müs-
sen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen
des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbare
Kommunale Einzelhandelskonzepte bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzep-
ten beruhen.27
Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-,
zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Enne-
26
Dies gilt auch für eine bloße Übernahme der Anlage 1 des § 24a LEPro NRW. 27
OVG Münster vom 09.10.2003 AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungspla-
nes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede;
OVG Münster vom 22.04.2004 AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen
Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhan-
delskonzeptes.
petal. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine
maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung.
Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberver-
waltungsgerichte.
Zum Nachweis der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente werden exemplarisch
Unternehmen mit ihren Angeboten zitiert. Es ist keine Wiedergabe des voll-
ständigen Angebotes.
10.2 Ableitung der ‚Ennepetaler Liste’
Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Ennepetal sind folgende
Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen:
� Lebensmittel (WZ 47.11, WZ 47.2)
� Getränke (WZ 47.11, WZ 47.25)
� Reformwaren (WZ 47.2; WZ 47.29)
� Tabakwaren (WZ 47.11, WZ 47.26)
� Drogerieartikel (WZ 47.75)28
� Hygieneartikel einschließlich haushaltsüblicher Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.75 und WZ 47.74)29
� Apotheken (WZ 47.73)
� Schnittblumen (Teilsegment aus WZ 47.76.1)
28
auch Randsortiment in Verbrauchermärkten, Frischemärkten, Lebensmitteldis-
countern (WZ 47.11, WZ 47.2) 29
auch Randsortiment in Verbrauchermärkten, Frischemärkten, Lebensmitteldis-
countern (WZ 47.11, WZ 47.2)
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 115
� Zeitschriften, Zeitungen (WZ 47.62.1)30
� Tierfutter (innerhalb von WZ 47.11 und WZ 47.2)31
Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sollten bei Verkaufsflächendimen-
sionierungen über 799 m² nur innerhalb der abgegrenzten Zentralen Versor-
gungsbereich Milspe und Voerde etabliert werden. Bestandsschutz genießen bereits etablierte Märkte. Grundsätzlich besteht in der Stadt Ennepetal derzeit
jedoch kein akuter Handlungsdruck zur Etablierung von Lebensmittelmärkten.
Die hier abgegrenzten nahversorgungsrelevanten Sortimente sind den zent-
renrelevanten Sortimenten zu zuordnen.
Nach Anlage 1 des § 24a LEPro NRW sind folgende Leitsortimente grundsätz-
Altenvoerde, MittelstraßeErgänzungsstandort mit Quartierscharakter
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 122
12 ANHANG
12.1 Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepo-tenzials
Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse vor Ort
abgegrenzt. Ergänzend werden auch ökonometrische Modellrechnungen nach
HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berücksichtigt. In der Regel erfol-
gen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefra-
gungen und Expertengespräche ergänzende Informationen.
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
� Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
� Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der
Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
� Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
� Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices
der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
� der Attraktivität der Konkurrenzorte,
� der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
� der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
� den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
� den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
Die Kaufkraftkennziffer berechnet sich z.B. für Gemeinde A nach der folgenden
Formel:
Kk(Gemeinde A)/E(Gemeinde A)*100
Dabei ist:
Kk(Gemeinde A)
= Kaufkraft Gemeinde A in ‰ der Gesamtkaufkraft der BRD
E(Gemeinde A)
= Einwohnerzahl Gemeinde A in ‰ der Gesamteinwohnerzahl der BRD
Die hier verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von der CIMA GmbH und der BBE Handelsberatung München in Zusammenarbeit mit mb research, Nürnberg ermittelt.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die
aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im
Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Be-
rücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist
der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, sodass nur der
Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die
Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entspre-
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 123
chend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.297 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für das Jahr 2008 / 2009).
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus
dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf-
Verbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevan-
ten Kaufkraftkennziffern gewichtet.
12.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existieren-
den Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhe-
bung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden
kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden
Merkmalen:
� Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie),
� Branche,
� Betriebstyp,
� Verkaufsfläche,
� Sortimentsniveau,
� allgemeiner Zustand des Betriebes.
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich
am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe
mit mehreren Sortimentsbereichen (z.B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte),
so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betref-
fenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengrup-
pen vorgenommen. Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien (vgl. auch nachfolgende Seite):
� Bedienungsform,
� Preisniveau,
� Sortimentstiefe und -breite,
� Verkaufsfläche.
Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 33 Warengrup-
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über 8.000 m² VKF, periphere Lage, viele Park-
plätze.
� Verbrauchermarkt:
Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit
zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Ge-
brauchsgüter).
� SB-Warenhaus:
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 125
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabtei-
lung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
� Warenhaus:
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, brei-tes und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
� Kaufhaus:
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Ge-
gensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
chen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Ge-
meinschaftswerbung.
� Mall in einem Shopping-Center
Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping-Center, von dem
aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden Aktionen und Veran-
staltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre Waren in der Mall oft vor
dem Geschäft.
12.4 Glossar
Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen
bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in
Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signali-
sieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt dann über dem Nachfragevolumen.
Handelszentralitäten von unter 100 zeigen per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Der
realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handels-
zentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für Stadtteile und
einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen.
Marktdurchdringung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in der
Innenstadt zum Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung
beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbin-
dung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen Kernsortimenten sollten die
Marktdurchdringungskennziffern im Bereich von 100 oder darüber liegen.
Marktabschöpfung: Relation des Einzelhandelsumsatzes einer Stadt zum
Nachfragevolumen im gesamten Einzugsbereich. Die Marktabschöpfung be-schreibt somit den Marktanteil des städtischen Einzelhandels im Einzugsbe-
reich.
Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel.
Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt der warengruppen-
spezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner und der Einwohnerzahl. Das
Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer
der CIMA / BBE in Kooperation mit mb research, Nürnberg. Hierdurch werden
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 126
regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben
im Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2007 auf 5.297 € je Einwohner.
Potenzialsreserve: beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb des Ein-
zugsbereichs oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale im Einzelhandel
einer Stadt gebunden werden kann. Dies sind Ausgaben von Gästen, Ge-
schäftsreisenden und Touristen sowie seltene Einkäufe von Kunden von au-
ßerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von Einwohnern mit
Zweitwohnsitz in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten. Die Potenzialsreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem Auf-
kommen an Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 %
bis 8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet angesetzt.
HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur
Ermittlung von Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von
Einkaufsorten und Zeitdistanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Der
Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren und die Distanzen zwischen
Wohn- und Einkaufsorten bestimmen die Sogwirkung (Gravitation) einzelner
Einkaufsorte. Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topo-
graphische Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich gepräg-
te Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische Betrach-
tung führt immer nur zu einer Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen
sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertun-gen vor Ort vorzunehmen. Entscheidend für das jeweilige Ergebnis sind die
Prämissen in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige
Attraktivität der Einkaufsorte.
Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, son-
dern ist als ‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von Umsatzverlagerungs-
effekten bei neu in den Markt eintretenden Mitbewerbern.
Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlage-
rungseffekten von Bedeutung:
� Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im
Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert
ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB-
Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit be-
nachbarten Lebensmitteldiscountern.
� Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den geplanten
Vorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen schneller zu
einem ‚Rutschbahneffekt’ und somit zu höheren Umsatzverlagerungen. Sie sind geringer, wenn der Abstand in den Angebotsqualitäten deutlich gerin-
ger ausgeprägt ist.
� Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso
größer ist die Reichweite in die Region. Es bestehen optimale Akquisitions-
potenziale.
� Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment
mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich
höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem
Angebotsdefizit auszugehen wäre.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 127
� Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projekt-
vorhaben fußen auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben der CIMA GmbH vorliegenden Umsatzdaten
wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung berücksichtigt. In
die Ausweisung konkreter Planumsätze fließen die konkreten Standortbe-
dingungen und die Attraktivität der Projektentwicklung aus der Kopplung
mit anderen Absatzformen mit ein.
12.5 Fragebogen: Telefonische Haushaltsbefragung
Die CIMA GmbH erarbeitet derzeit im Auftrag der Stadt Ennepetal Grundlagen zur Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes. Dabei geht es
vorrangig um die Zukunftsperspektiven der Versorgungszentren Milspe und
Voerde sowie der Absicherung der Nahversorgung in den übrigen Stadtteilen.
Die Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Ennepetal steht auch
im Zusammenhang mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes.
Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal soll dazu beitragen, den
Einkaufsstandort Ennepetal in der Vielfalt seiner Ortsteile attraktiver zu ma-chen, die Rahmenbedingungen für den örtlichen Einzelhandel zu verbessern
sowie den Haupteinkaufsbereich in Milspe im regionalen Wettbewerb zu stär-
ken.
Sie sind aus der Vielzahl der Haushalte in Ennepetal und dem Einzugsgebiet
der Stadt ausgewählt worden, um uns in dieser wichtigen Studie zu unterstüt-
zen. Ihre Antworten sind für das Ergebnis der Grundlagenarbeit von größter Bedeutung. Wir bitten Sie daher, das kurze Telefoninterview mit Ihren Anga-
ben zu unterstützen.
Alle von Ihnen in diesem Interview gemachten Angaben sind ausschließlich für
die CIMA GmbH bestimmt. Einzelangaben werden weder veröffentlicht noch
Dritten, auch nicht den Auftraggebern, zugänglich gemacht.
1. An was denken Sie spontan, wenn Sie an Ennepetal denken?
____________________________
2. Was gefällt Ihnen ganz besonders an Ennepetal als Einkaufsort? Was sind die Stärken im Vergleich zu anderen Standorten?
(bis zu drei Nennungen möglich)
1. __________ 2. __________ 3. __________
3. Was gefällt Ihnen überhaupt nicht an Ennepetal als Einkaufsstadt? Was sind die Schwächen im Vergleich zu anderen Städten?
(bis zu drei Nennungen möglich)
1. __________ 2. __________ 3. __________
4. Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich…
a) den Haupteinkaufsbereich von Milspe (Voerder Straße)?
b) die Ortsmitte von Voerde?
(bis zu drei Nennungen möglich)
1. __________ 2. __________ 3. __________
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 128
5. Wie häufig besuchen Sie zum Einkaufen...
a) ...den Haupteinkaufsbereich von Milspe (Voerder Straße)?
� (1) täglich
� (2) mehrmals wöchentlich
� (3) einmal in der Woche
� (4) mehrmals im Monat
� (5) einmal im Monat
� (6) selten
� (7) nie
b) …die Ortsmitte von Voerde?
� (1) täglich
� (2) mehrmals wöchentlich
� (3) einmal in der Woche
� (4) mehrmals im Monat
� (5) einmal im Monat
� (6) selten
� (7) nie
6. Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie zum Einkaufen
a) …in der Regel den Haupteinkaufsbereich von Milspe (Voerder Straße) ?
� (1) zu Fuß
� (2) mit dem Fahrrad
� (3) mit dem Pkw
� (4) mit Bus und Bahn (ÖPNV)
� (5) mit dem Taxi / Mietwagen
� (6) Sonstiges:___________________
b) …in der Regel die Ortsmitte von Voerde?
� (1) zu Fuß
� (2) mit dem Fahrrad
� (3) mit dem Pkw
� (4) mit Bus und Bahn (ÖPNV)
� (5) mit dem Taxi / Mietwagen
� (6) Sonstiges:___________________
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 129
7. Wenn Sie einkaufen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort?
Branchen
Bitte Haupteinkaufsort nennen
Milspe
Voerde Anderer Ort: bitte nennen
1. Lebensmittel
2. Bekleidung / Textilien
3. Schuhe / Lederwaren
4. Bücher / Schreibwaren
5. Radio, TV, Unterhaltungselektronik,
Computer, Fotobedarf
6. Spielwaren / Hobbybedarf
7. Haushaltswaren, Glas / Porzellan /
Keramik / Geschenkartikel
8.. Möbel / Teppiche / Heimtextilien
9. Baumarkt / Garten / Heimwerkerbe-
darf
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 130
8. Wenn Sie Lebensmittel in Ennepetal einkaufen, wo decken Sie dann überwiegend Ihren Bedarf?
(Bitte nachfolgende Standorte vorlesen, exakt eine Nennung zulassen, mit dem Befragten Nennung bitte exakt abklären)
� MARKTKAUF, EN-Center, Kölner Straße 311
� EDEKA, Heilenbecke-Center, Voeder Str. 2
� REWE, Milspe, Voerder Str. 67
� KAISERS, Milspe, Voerder Str. 40
� KAUFPARK Voerde, Gewerbestraße 2
� ALDI, Büttenberg, Kölner Straße 203
� ALDI, Voerde, Hagener Straße 2
� ALDI, Altenvoerde, Milsper Straße 222
� LIDL, Milspe, Kölner Straße
� PLUS, Milspe, Neustr. 58
� PENNY, Altenvoerde / Milspe, Wehrstr. 6
9. Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem von vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in Ennepetal (sowohl Milspe als auch Voerde) ein?
� Mehr � gleich viel � weniger
10. Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Ennepetal insgesamt den-ken: Gibt es etwas, was Sie noch vermissen?
(Mehrfachantworten sind möglich)
� Fachgeschäfte/Fachmärkte/Branchen, wenn ja welche: ____________
� es fehlt nichts
11. Wie beurteilen Sie folgende Aspekte in Ennepetal (Schulnoten von 1=sehr gut bis 6=ungenügend)?
Note:
1. Arbeits- und Verdienstmöglichkeiten ( )
2. Öffentlicher Personennahverkehr ( )
3. Aufenthaltsqualität ( )
4. Parkplatzangebot ( )
5. Wohnqualität ( )
6. Sport- und Freizeitangebote ( )
7. Gastronomie ( )
8. Einkaufsmöglichkeiten ( )
9. Servicequalität im Handel ( )
10. Sauberkeit in der Stadt ( )
Einzelhandelskonzept für die Stadt Ennepetal
CIMA Beratung + Management GmbH 2009 131
Bitte machen Sie noch einige Angaben zu Ihrer Person/Ihrem Haushalt:
Wie viele Personen umfasst mit Ihnen zusammen Ihr Haushalt ________?
Wie alt sind Sie ________?
In welcher Höhe liegt Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen?
� bis € 1000.-- � € 1.000,-- bis 2.000,-- � über € 2.000,--)